심판청구를 기각한다.

1. 처분개요


가. 청구인 A, 청구인 B(이하  "청구인들”이라 한다), C은 2017.4.3. 강원특별자치도 OOO 임야 7,606㎡를 매입하였고(각 지분 1/3), 청구인들은 C이 보유하던 위 토지의 지분을 매입하여 위 토지의 지분을 각 1/2씩 보유하게 되었으며, 위 토지는 아래 ＜표1＞과 같이 전환ㆍ 분할되었다.


＜표1＞ 강원특별자치도 OOO 임야의 전환ㆍ 분할 내역

○○○


나. 청구인들은 ＜표1＞에 기재된 분할된 토지 중 강원특별자치도 OOO 토지(이하  "쟁점①토지”라 한다)상에 지상 1층 규모의 단독주택(이하  "쟁점①주택”이라 하고, 쟁점①토지와 합하여  "쟁점①부동산”이라 한다)을, OOO 토지(이하  "쟁점②토지”라 한다)상에 지상 2층 규모의 단독주택(이하  "쟁점②주택”이라 하고, 쟁점②토지와 합하여  "쟁점②부동산”이라 한다)을 신축하여 청구인들의 명의로 소유권보존등기를 하였고, 2019.7.3. 쟁점①부동산을 D에게, 쟁점②부동산을 E에게 매매를 원인으로 각 소유권이전등기하였다.


다. 처분청은 쟁점주택의 소유권보존등기가 청구인들 명의로 되어있고, 청구인들이 계속성과 반복성을 지니고 쟁점부동산을 양도하여 청구인들이 주택신축판매업을 영위한 것임에도 사업자등록을 하지 아니한 상태에서 쟁점부동산을 양도하여 부가가치세를 무신고한 것으로 보아, 2025.1.16. 청구인들에게 2019년 제2기 부가가치세 OOO원을 결정ㆍ 고지하였다.


라. 청구인은 이에 불복하여 2025.3.27. 이의신청을 거쳐 2025.8.14. 심판청구를 제기하였다.



2. 청구인 주장 및 처분청 의견


가. 청구인 주장


(1) 이 건과 관련한 사실관계는 아래와 같다.


청구인들 및 C은 2017.4.3. 강원특별자치도 OOO 임야 7,606㎡(2,304평)를 매입한 후, 2017.8.7. 위 토지 중 1,500평에 대하여 주택건축허가를 받았다.


청구인들은 2017년 8월 주택건축허가를 받은 1,500평 중 300평(약 992㎡, 이후 쟁점②토지로 분할됨)은 매매가 OOO원에 F(배우자 E)에게 양도하는 내용의 매매계약을 체결하였고, 토지매매대금 중 OOO원은 F가 청구인 B의 계좌로 송금하였으나 나머지 대금은 미지급 상태이다.


같은 달 주택건축허가를 받은 1,500평 중 250평(약 827㎡, 이후 쟁점①토지로 분할됨)은 매매가 OOO원에 D에게 양도하는 내용의 매매계약을 체결하였고, 매매대금 중 OOO원은 D가 청구인 B의 계좌로 송금하였으며, 나머지 대금은 청구인들이 한 개발행위 중 상수도인입비용을 D가 대납하여 이와 상계하기로 하였다.


F와 D는 각 매입한 토지에 주택을 건축하기 위하여 검축업자인 G과 건축공사계약을 체결하였고, D는 쟁점①토지상에 1층 주택을, F는 쟁점②토지상에 2층 주택을 건축하였다.


쟁점①주택에 대한 공사대금 OOO원은 D의 배우자 H이 G에게 송금하였고, 쟁점②주택에 대한 공사대금 OOO원은 F의 배우자 E가 H을 통해 G에게 송금하였다.


위 주택들은 청구인들이 소유권보존등기를 하였는데, 이는 토지소유주이자 건축허가를 받은 당사자만이 그 당사자 명의로 사용승인을 받고 주택보존등기를 할 수 있어 불가피하게 청구인들의 명의로 보존등기를 한 것이다.


보존등기 후 2019.7.3. 쟁점부동산은 D 및 E에게 각 소유권이전등기를 하였고, 이 때 이전등기를 위한 근거서류로서 형식적으로 쟁점①부동산의 가격을 OOO원으로, 쟁점②부동산의 가격을 OOO원으로 한 부동산매매계약서를 작성하였다.


청구인들은 당초 토지 취득 목적이 토지에 대한 개발행위 후 토지를 분할하여 판매하고자 하는 것이었고, 이에 청구인들은 토지에 축대를 쌓고 조경석을 조성하고, 상하수도배수공사, 토지정지작업등 토목에 대한 설계 및 공사 및 건축허가용역을 수행하였다.


그러나, 주택에 대한 설계 및 건축은 D 등 토지매수인들이 한 것이고, 청구인들이 부과받은 부가가치세는 청구인들이 쟁점주택을 소유한 후 양도한 것을 전제로 한 것이므로 실질과세원칙을 고려하면 위법한 과세에 해당한다.


(2) 아래와 같은 사정에 비추어 볼 때 청구인들이 쟁점주택을 신축판매한 것으로 보아 한 이 건 처분은 위법하다.


(가) 쟁점①ㆍ ②주택(이하  "쟁점주택”이라 한다)의 건축이 청구인의 주택신축판매사업의 일환이었다면 당연히 건축공사계약은 청구인과 공사업자(G)사이에 이루어져야 할 것이나, 쟁점주택에 대한 공사계약은 청구인들이 아니라 토지매수인 F의 배우자 E가 체결하였는바, 청구인들이 주택신축판매업을 영위한 것으로 볼 수 없다.


(나) 쟁점주택 공사대금 OOO원은 D의 배우자 H이 지급하였다. H이 단지 주택의 양수인이라면 이러한 거액의 공사대금을 공사업자에게 직접 지급할 아무런 이유가 없는 것인바, 쟁점주택의 소유자가 청구인들이라는 처분청 의견은 부당하다.


(다) 쟁점①주택에 대한 취득세 신고는 2019.6.26. 이루어졌고, 그 다음날인 2019.6.27. 쟁점①주택에 대한 취득세 OOO원을 D의 배우자 H이 납부하였다. 만약 위 주택을 자신이 원시취득하지 않았다면 H이 주택에 대하여 원시취득 취득세를 납부할 이유가 없었을 것이다. 취득세를 부과받은 명의자는 주택의 보존등기명의자인 청구인들이지만 실제는 F, D가 주택을 원시취득하였기 때문에 취득세를 납부한 것이다.


(라) 쟁점①주택에 대한 공사와 관련하여 공사업자 G은 건축주 D와 공사계약을 체결하였으며 공사대금을 수령한 후 공사를 하였다는 내용으로 확인서를 제출하였다.


나. 처분청 의견


청구인들은 임야를 형질변경 및 분할하여 주택신축용 토지로 매매하기 위하여 최초 건축허가와 그 보존등기에 명의만 빌려준 것이고 실제로는 토지만 양도하였다고 주장한다.


그러나, 건축허가가 난 토지를 매입하는 경우, 양수인은 향후 건축 공사 진행 및 준공 검사, 특히 소유권 보존 등기에 문제가 발생할 것을 대비하여 양도인의 동의를 받아 건축주 명의를 변경하는 절차를 거치는 것이 일반적이고, 위의 절차를 거치지 않고 추후 양수인으로 이전등기를 하기 위하여 형식적인 토지 및 주택 매매계약서까지 작성하였다는 주장은 납득하기 어렵다.

그리고 임야를 형질변경 하는 경우 산지전용허가 신청, 개발행위허가 및 건축허가, 공사 준공, 준공검사 등 다양한 인허가 절차가 필요하며 대체 산림자원조성비, 토목설계비, 건축 설계비 등 기타 비용도 납부해야 하는 것으로 확인되나, 청구인들이 위의 절차를 거쳤다는 객관적인 증빙을 제시하지 못하고 있다.


처분청이 2024년 6월 경 청구인 B과 통화하였을 때, 청구인 B은 본인은 명의만 빌려주었을 뿐이고, 본인의 지인인 I이 모든 일을 다 진행하였다고 답변하였다.


이에 대하여 I 본인도 동의하고, 청구인 B은 아무 것도 모르기 때문에 본인과 이야기해야 한다고 답변하였다. I은 본인이 양수인에게 일부 토지만 매매하였으며, 해당 토지는 임야이므로 형질변경 전에는 분할등기가 불가능하기에 건축물의 최초 보존등기를 청구인들의 명의로 할 수밖에 없었다고 소명하였다.


처분청이 2019년도 귀속 주택신축판매업의 사업소득으로 부과 처분한 소득세에 대하여 청구인 A는 2024.1.2. 고지된 2019년 귀속 종합소득세 OOO원을 이의 없이 완납하였다.


청구인 B은 2019년 귀속 종합소득세 과세 예고 통지서와 고지서를 적법하게 송달받았으나 이의를 제기하지 않았고, 위 소득세를 미납하여 체납된 소득세에 대해 2024년 3월경 압류통지서를 받자 I이 쟁점부동산의 양도차익은 주택신축판매업의 사업소득이 아니라 토지 일부를 매매한 양도소득이라는 주장을 하였다.


처분청은 그에 대한 증빙자료를 요구하였고, 당시에는 이를 증빙할 서류가 없다고 하였기에 I의 주장을 받아들일 수 없으며 이에 처분청은 현재로서는 부과 처분을 취소할 만한 근거가 부족하다고 안내였다. 그 후 청구인 B도 2024.7.24. 부과된 소득세 중 일부인 OOO원을 납부하였다.


이러한 정황들을 볼 때 청구인 및 I의 주장이 사실에 부합한다 하더라도 이것은 부동산실명제 위반사항에 해당하는 것으로 판단된다.


청구인들은 쟁점부동산의 양도가 1회성의 서류상 양도행위였다고 주장하나, 부동산실거래신고자료상 청구인 B은 2017년에 강원특별자치도 OOO 및 OOO 단독주택을 양도한 건으로 쟁점부동산 양도와 동일하게 양도소득세를 무신고한 사실이 확인된 후 자료 파생되어 주택신축판매업의 사업소득으로 종합소득세가 부과된 바 있다.


＜표2＞ 청구인 B의 쟁점①ㆍ ②부동산 외 다른 부동산 신축판매 내역

○○○


따라서 1회성의 단순 토지 양도 행위라는 청구인들의 주장은 받아들이기 어렵다.


쟁점주택의 실질 최초 취득자는 양수자라는 주장과 관련하여 처분청은 이를 증빙할 수 있는 양수인과 건축업자간의 공사계약서를 요구하였고, I은 계약서의 실물은 없으며 휴대폰으로 찍어놓은 사진은 있다고 하여 처분청이 이를 확인하였으나, 계약서에는 쟁점주택과 토지의 소재지도 기재되어 있지 않았고, 건축업자의 인적사항 및 인감증명이 존재하지 않아 어디서 누가 어떻게 진행한 공사인지 알 수 없는 상태였다.


이후에 청구인들이 이의신청 시 제출한 계약서는 위와 동일하였지만 건축업자의 성명 및 주소지, 인감도장만이 추가되어 있었다. 이를 고려하면 위 계약서가 실제 공사 당시 작성된 계약서라는 것을 신뢰하기 어렵다.


또한 제출서류 상으로는 G의 소재지 및 사업자등록 정보도 파악할 수 없고 양수자와 건축업자 간의 이체 내역은 쟁점주택의 공사에 해당되는 현금흐름인지 분간하기 어렵다.


따라서 처분청이 청구인들을 쟁점주택의 실 공급자로 보아 부가가치세를 과세한 당초 처분은 정당하다.



3. 심리 및 판단


가. 쟁점


청구인들이 주택신축판매업자로서 쟁점주택을 신축ㆍ 공급한 것으로 보아 청구인들에게 부가가치세를 부과한 처분의 당부


나. 관련 법률 : ＜별지＞ 기재


다. 사실관계 및 판단


(1) 청구인과 처분청이 제시한 심리자료에 의하면, 다음과 같은 사실이 확인된다.


(가) 쟁점주택은 2019.6.28. 청구인들의 명의로 소유권보존등기가 되었고, 쟁점①주택은 매매를 원인으로 2019.7.3. D에게, 쟁점②주택은 매매를 원인으로 2019.7.3. E에게 소유권이전등기가 경료되었다.


(나) 쟁점①ㆍ ②토지는 2017.4.3. C, 청구인 A, 청구인 B이 각 1/3 지분을 취득하였고, 2019.1.18. 청구인들이 C의 지분을 매입하여 청구인들이 각 1/2 지분을 소유하게 되었으며, 쟁점①토지는 매매를 원인으로 2019.7.3. D에게, 쟁점②토지는 매매를 원인으로 2019.7.3. E에게 소유권이전등기가 경료되었다.


(다) 청구인들은 당초 토지상태에서 토지매매계약을 체결하였다는 청구주장과 관련하여 아래와 같이 토지매매계약서를 제출하였다.


＜그림1＞ 청구인들이 제출한 토지매매계약서

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(라) 청구인들은 쟁점②토지의 토지매매대금 중 OOO원을 청구인 B의 계좌로 입금받았다는 청구주장과 관련하여 아래와 같이 통장 사진을 제출하였고, 제출된 사진에는 2017.8.16. F와 OOO원을 거래한 내역은 나타나나, 해당 통장의 계좌번호나 계좌 명의를 확인할 수 있는 내역은 확인되지 아니한다.


＜그림2＞ 청구인들이 제출한 통장사본

○○○


(마) 청구인들은 쟁점주택의 공사는 쟁점①ㆍ ②토지(이하  "쟁점토지”라 한다)의 매수자들이 G과 계약을 체결하여 진행하였다는 청구주장과 관련하여 아래와 같이 공사계약서를 제출하였다.


＜그림3＞ 청구인들이 제출한 공사계약서

○○○


(바) 청구인들은 쟁점토지의 매수자들이 G에게 공사대금을 입금하였다는 청구주장과 관련하여 아래와 같이 H(청구인 D의 배우자)의 금융거래내역을 제출하였다.


＜표3＞ H 명의 계좌로부터 G 계좌로 자금이체 내역

○○○


＜그림4＞ 청구인들이 제출한 이체결과 확인서 일부

○○○


(사) 청구인들은 쟁점①주택의 취득세를 청구인들이 아니라 D의 배우자인 H이 납부하였는바, 이는 쟁점①주택의 실제 건축주가 D임을 입증하는 것이라는 청구주장과 관련하여 아래와 같이 취득세 세액계산서(OOO원) 및 H의 신용카드(OOO) 결제내역, 납부확인증을 제출하였다.


＜그림5＞ 쟁점①주택의 취득세 세액계산서 및 H의 신용카드 결제내역

○○○


(아) 청구인들은 쟁점①주택의 건축주가 D라는 내용이 기재된 G 명의의 확인서를 제출하였다.


＜그림6＞ 청구인들이 제출한 G 명의의 확인서

○○○


(2) 이상의 사실관계 및 관련법률 등을 종합하여 이 건에 대하여 살펴본다.


(가) 청구인들은 쟁점주택의 설계 및 건축은 D 등 토지매수인들이 한 것이므로, 청구인들을 주택신축판매업자로 보아 한 이 건 처분은 위법하다고 주장한다.


그러나, 등기부등본상 청구인들이 쟁점주택을 신축하여 소유권보존등기를 하였다가, 쟁점주택을 포함한 쟁점①ㆍ ②부동산을 D, E에게 양도한 것으로 나타나는바, 위의 등기부등본에 기재된 내역이 사실과 다르다는 점에 대하여는 청구인들이 입증하여야 할 것인 점,


청구인들이 제출한 통장 사진에는 2017.8.16. F와 OOO원을 거래한 내역은 나타나나, 해당 통장의 계좌번호나 계좌 명의를 확인할 수 있는 내역은 확인되지 아니하는 점,


청구인들이 제출한 공사계약서에는 전체 공사금액도 기재되어있지 않는 등 그 계약서의 진위 여부도 불분명하고, H의 계좌에서 G에게 입금한 금액도 그 용도가 분명하지 아니하여 쟁점주택의 실제 건축주는 D, E라는 청구주장을 입증하기에 충분하지 아니한 것으로 보이는 점 등에 비추어,


청구인들이 쟁점주택을 신축ㆍ 판매한 것으로 보아 처분청이 청구인들에게 부가가치세를 부과한 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.



4. 결론


이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로「국세기본법」제80조의2 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.

＜별지＞ 관련 법률


(1) 국세기본법


제14조(실질과세) ① 과세의 대상이 되는 소득ㆍ수익ㆍ재산ㆍ행위 또는 거래의 귀속이 명의일 뿐이고 사실상 귀속되는 자가 따로 있는 때에는 사실상 귀속되는 자를 납세의무자로 하여 세법을 적용한다.

② 세법중 과세표준의 계산에 관한 규정은 소득ㆍ수익ㆍ재산ㆍ행위 또는 거래의 명칭이나 형식에 불구하고 그 실질내용에 따라 적용한다.


(2) 부가가치세법


제4조(과세대상) 부가가치세는 다음 각 호의 거래에 대하여 과세한다.

1. 사업자가 행하는 재화 또는 용역의 공급


제26조(재화 또는 용역의 공급에 대한 면세) ① 다음 각 호의 재화 또는 용역의 공급에 대하여는 부가가치세를 면제한다.

14. 토지