심판청구를 기각한다.

1.처분개요


가. 청구인은 2015.3.3. ‘경기도 OOO 대 694㎡ 외 5필지 총 2,186㎡’(별지1 기재, 이하  "쟁점토지들”이라 한다)를 A과 함께 매매(매매가액 OOO원)를 원인으로 취득한 후 쟁점토지들 지상 위에 신축건물(이하  "쟁점신축건물”이라 한다)을 건축하였다. 이후 청구인은 2021.4.1. 청구인과 A의 사기 범행의 피해자인 B(이하  "매수인”이라 함)에게 피해금액에 대한 대물변제를 원인으로 쟁점토지들을 양도하였고, 2022.8.9. 예산세무서장(OOO)에게 양도가액과 취득가액이 OOO원으로 동일하므로 양도차익이 OOO원이라는 내용의 2021년 귀속 양도소득세를 기한후 신고하였다.


나. 처분청은 2024.6.19. 쟁점토지들의 양도가액을 대물변제계약서(이하  "쟁점대물변제계약서”라 한다)에 명시된 토지가액 OOO원 중 청구인 지분(1/2) 상당액인 OOO원으로, 매입가액을 등기부상 기재가액 OOO원 중 청구인 지분 상당액인 OOO원으로, 취득세 OOO원 중 청구인 지분 상당액인 OOO원을 필요경비로 계상한 뒤 청구인에게 OOO원(본세 OOO원, 무신고 가산세 OOO원, 납부지연가산세 OOO원)을 경정ㆍ고지하였다.


다. 청구인은 이에 대해 2024.9.3. 이의신청하였는데 처분청은 이의신청이 진행 중인 2024.10.7. 대물변제계약서에 명시된 토지가액 OOO원과 건물가액 OOO원(총 OOO원)은 토지와 건물의 기준시가로 안분 계산한 가액과 100분의 30 이상 차이가 발생하는 것으로 보아 청구인의 쟁점토지 양도가액을 OOO원으로 감액하고, 당초 고지세액 OOO원도 OOO원으로 감액경정하였다.


라. 청구인은 이에 불복하여 2025.2.13. 심판청구를 제기하였다.



2.청구인 주장 및 처분청 의견


가.청구인 주장


(1) 청구인은 쟁점토지들 토지조성공사(이하  "쟁점토지조성공사”라 한다)와 그 위 건물신축공사(이하  "쟁점건물신축공사”라 한다)의 공사 내용 및 지출 비용에 대한 장부(이하  "쟁점장부”라 한다)를 작성하였고, 공사비용은 청구인의 계좌 또는 공범인 A의 C(이하  "C”라 한다)에서 이체되었는데 총공사비 OOO원 중 계좌이체 비율이 89%(OOO원)에 달하므로 공사비용이 실제 지급되었음을 신뢰할 수 있고, 계좌이체내역, 장부의 내용, 공사현장사진, 시흥시에서 발송한 공문 등을 통해 토지조성공사와 건물신축 공사의 공사시점 및 지출 공사비 구분이 가능하다. 그런데 처분청은 계좌이체 내역과 쟁점장부를 근거로 거래처 질문조사를 통해 필요경비 인정여부를 판단해야 함에도 이를 조사한 사실이 없다.


(2) 처분청은 청구인과 A 간에 다수의 계좌이체 내역이 존재하므로 이것이 공사대금인지 대여금인지 혹은 다른 목적의 거래인지 알 수 없다고는 의견이나, C계좌에서 청구인의 계좌에 입금된 OOO원 중 OOO원을 쟁점토지조성공사비로 지출했음이 청구인의 계좌이체내역과 쟁점장부를 통해 확인되고 나머지 금액 OOO원은 현장에서 카드 결제 등으로 직접 사용되었다. 청구인은 자신의 쟁점토지들 지분(1/2)에 따라 쟁점토지조성공사비 중 절반인 OOO원(이하  "쟁점금액”이라 한다)을 C 계좌에 입금한 것이고 A이 작성한 확인서에도 쟁점토지조성공사비를 입금했다는 내용이 기재되어 있다.


(3) 쟁점신축건물을 건축하기 위해서는 토지경사도를 일정하게 하기 위한 토지ㆍ옹벽ㆍ석축ㆍ돌담ㆍ보강토ㆍ굴착ㆍ터파기 등의 공사와 오수ㆍ우수ㆍ상수도ㆍ전기ㆍ통신ㆍ도로포장 등의 공사가 반드시 선행되어야 하는 것이고, 위성사진, 옹벽 사진 및 설계도면을 보면 쟁점토지들에 위 공사가 시행되었음을 확인할 수 있다. 2016.3.11. 촬영된 공사현장사진을 보면 쟁점토지조성공사 완료 후 쟁점건물신축공사에 해당하는 터파기공사 및 골조공사가 진행 중임을 알 수 있으므로 사진 촬영 이전인 2015.10.1.부터 2016.2.28. 기간에 대한 쟁점장부의 공사 내용은 쟁점건물신축공사가 아닌 쟁점토지조성공사에 관한 것으로 보아야 한다.


(4) 쟁점토지조성공사와 쟁점건물신축공사가 실제 시행되었음이 확인되고 그 공사금액이 계좌이체내역 및 쟁점장부 등에 의해서 확인됨에도 이를 자본적지출로 인정하지 않는다면 실질과세 원칙과 조세평등주의에 반한다.


(5) 청구인과 A의 형사사건 진행 중 매수인의 피해금액을 변제하기 위해 쟁점토지들 및 쟁점신축건물(이하  "쟁점부동산”이라 한다)을 대물변제하는 내용의 합의서(이하  "쟁점합의서”라 한다)가 작성되었다. 쟁점합의서의 제1항은 손해배상채권에 대한 대물변제를 위해 쟁점부동산의 소유권을 매수인에게 이전한다는 내용이고, 제2항은 소유권 이전에 관한 취득세 명목으로 청구인과 A이 매수인에게 OOO원을 지급한다는 내용이므로 쟁점부동산 소유권이전과 취득세 지급은 불가분의 관계에 있는 것이다.


(6) 「지방세법」제7조 제1항에는 취득세는 부동산을 취득한 자에게 부과한다고 규정되어 있는데, 청구인은 쟁점합의서에 따라 2021.3.19. 매수인에게 취득세 명목으로 OOO원을 지급하였다. 소득세법 기본통칙 97-0ㆍㆍㆍ4(매입자부담의 양도소득세 등 필요경비 산입)에 따라 매도인인 청구인이 매수인이 부담해야 할 취득세를 부담하기로 약정하고 이를 실제로 지급했으므로 취득세 상당액을 차감한 가액을 양도가액으로 보아야 하고 매수인은 해당 금액을 매입원가에서 차감해야 조세평등주의에 부합한다.


나.처분청 의견


(1) 필요경비의 공제는 납세의무자에게 유리한 것일 뿐만 아니라 필요경비의 기초가 되는 사실관계는 대부분 납세의무자의 지배영역 안에 있는 것이어서 과세관청으로서는 그 증명이 곤란한 경우가 있으므로 그 증명의 곤란이나 당사자 사이의 형평을 고려하여 납세의무자로 하여금 증명케 하는 것이 합리적인 경우에는 증명의 필요는 납세의무자에게 돌아가는 것인 바, 원칙적으로 납세자가 실지취득가액을 확인할 수 있는 증거자료를 제출할 책임이 있고, 과세관청이 실지취득가액을 확인할 수 없다는 이유로 매매사례가액 등 다른 가액을 적용하기 위해서는 납세자가 제출하는 증거를 탄핵하는 정도로 족하다 할 것이다(대법원 2013.2.15. 선고 2012두942 판결 등, 같은 뜻임).


(2) A은 2015.10.17. 감리중간보고서를 제출하였는데, 동 보고서 2면에 따르면 ‘대지 및 도로가 적합한 것(단, 대지 안의 조경은 제외)’으로 확인되므로 토지조성공사는 2015.10.17. 이전에 완료된 것으로 보이고, 그렇다면 청구인이 2016.1.5. OOO원, 2016.4.7. OOO원, 2016.7.29. OOO원, 2016.10.21. OOO원을 토지조성공사비 명목으로 C 금융계좌(D)로 이체하였다는 주장은 수긍하기 어렵다.


(3) 쟁점토지들의 종전 소유자인 주식회사E(재생재료 도소매업)의 2011.1.3.부터 2013.8.13.까지의 매입세금계산서 수취 내역을 발췌한 결과 청구인이 쟁점토지들을 취득하기 전에 이미 쟁점토지들에 대한 토지조성공사 비용이 지출된 사실이 확인되는 바, 2015.3.3. 이후 약 OOO원의 쟁점토지조성공사비를 지출하였다는 청구인의 주장은 납득하기 어렵다.


(4) 청구인이 C 계좌로 이체하거나 현금출금하여 현장인건비를 지급하였다고 주장하는 금액은 OOO원인 반면, 청구인이 C 또 는 A으로부터 계좌이체 받은 금액은 OOO원에 이르는 등 청구인과 A(또는 C) 사이에는 빈번한 금융거래가 있었다는 것을 알 수 있는데 이러한 관계에서 과연 청구인이 C 계좌로 이체한 OOO원이 쟁점토지조성공사의 청구인 부담분인지 혹은 기타 다른 목적의 금전소비대차거래인지 여부가 명확하지 않아 쟁점토지조성공사 비용 명목으로 이체 및 현금 지급하였다는 청구인의 주장을 받아들이기 어렵다.


(5) A이 C 계좌를 통해 직접 쟁점토지조성공사 대금을 지급하면 될 것을 굳이 청구인 명의 계좌로 이체 후 청구인으로 하여금 쟁점토지조성공사 대금을 지급하게 하였다는 주장 역시 합리적인 경제인이라면 취하지 않을 행동으로 보이고, 쟁점토지조성공사 비용으로 약 OOO원 이라는 고액의 공사비를 지불하였으면서도 공사원가명세서가 첨부된 공사도급계약서 조차 제출하지 못하고 있고, 청구인이 제출한 쟁점장부에 따르더라도 직영공사로 보이지 않음에도 거래상대방으로부터 세금계산서 등 법적 증빙을 수취하지 않았다는 것은 매우 이례적인 거래라고 할 것이다.


(6) 청구인이 작성한 쟁점장부는 청구인이 임의적인 방식으로 기록한 것일 뿐이고, 쟁점토지조성공사 또는 쟁점건물신축공사에 실제 지출된 금액인지 여부가 구분되어 있지도 않으며, 청구인이 임의로 구분한 쟁점토지조성공사 중 철구조물, 철강, 레미콘, 건축사 비용 등은 쟁점건물신축공사 비용으로 보이고, 쟁점토지조성공사의 주체 및 공사단계 또는 공사별 금액 등이 특정되어 있지 않는 등 이를 쟁점토지조성공사의 자본적지출의 근거자료로 삼기는 부족해 보인다.


(7) 특히 청구인에게는 별다른 소득원이 확인되지도 않고 있으므로 청구인과 A 사이의 금융거래는 매수인으로부터 편취한 범죄수익을 유용하기 위한 목적의 금융거래라는 가능성을 배제할 수 없고, 쟁점장부는 매수인으로 하여금 매수인이 지급한 돈은 쟁점토지들 매수 및 쟁점건물신축 비용으로 전부 사용되었고 청구인 및 A이 추가 비용을 더 지출하였다고 믿게 함으로써 사기행각을 이어나가기 위한 행위로 보인다.


(8) 조세법률주의의 원칙상 과세요건이나 비과세요건 또는 조세감면요건을 막론하고 조세법규의 해석은 특별한 사정이 없는 한 법문대로 해석할 것이고 합리적 이유 없이 확장해석하거나 유추해석하는 것은 허용되지 아니한다(대법원 2009.8.20. 선고 2008두11372 판결 등, 같은 뜻임).


(9) 청구인과 A의 형사재판에서 인정한 범죄사실, 쟁점합의서 및 쟁점대물변제계약서를 종합하여 보면 청구인과 A이 매수인으로부터 편취한 금액은 OOO원이고, 해당 피해금액을 지급하기 위해 쟁점부동산의 소유권을 매수인에게 대물변제를 원인으로 이전한다는 것이므로 청구인의 쟁점토지들의 청구인 소유(1/2)지분 양도가액은 매수인의 피해금액 OOO원을 쟁점토지들과 쟁점신축건물의 기준시가에 의해 안분한 OOO원임은 명백하다.


(10) 쟁점합의서 제2항에서 청구인과 A이 취득세 명목으로 OOO원을 2021.3.19.까지 매수인에게 지급하기로 약정한 것은 피해자가 관련 형사법원에 처벌불원서를 제출하고 민ㆍ형사상 책임을 묻지 않는 등의 수단을 통해 청구인과 A이 재판 과정에서 감형을 받기 위한 목적으로 작성된 것일 뿐 대물변제를 원인으로 한 쟁점토지들의 소유권 이전 및 양도대가와는 전혀 무관해 보이고 오히려 정신적 피해에 대한 위자료 명목으로 봄이 더욱 더 자연스러워 보이므로 양도대가에서 차감할 항목은 아니다.


(11) 「소득세법」 제97조 제1항은 취득가액(제1호), 자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것(제2호), 양도비 등으로서 대통령령으로 정하는 것(제3호)을 양도가액에서 공제할 필요 경비로 열거하고 있는데, 이 사건 취득세 대납액이 취득가액(제1호)이나 자본적지출액(제2호)에 해당할 여지는 전혀 없는 것이므로 양도비에 해당하는지 여부에 대해 살펴보면 다음과 같다.


「소득세법 시행령」 제163조 제5항에 따르면  "대통령령으로 정하는 양도비”로 증권거래세(제1호 가목), 양도소득세과세표준 신고서 작성비용 및 계약서 작성비용(제1호 나목), 공증비용, 인지대 및 소개비(제1호 다목), 매매계약에 따른 인도의무를 이행하기 위하여 양도자가 지출하는 명도비용(제1호 라목), 가목부터 라목까지의 비용과 유사한 비용으로서 기획재정부령으로 정하는 비용(제1호 마목), 국민주택채권 및 토지개발채권을 만기 전에 양도함으로써 발생하는 매각차손(제2호)만을 열거하고 있고, 구 「소득세법 시행규칙」 제79조 제2항은 기획재정부령으로 정하는 비용을 주식 등을 양도하기 위해 직접 지출한 비용으로서 위탁판매수수료(제1호 가목), 투자일임수수료 중 일정 요건을 모두 갖춘 위탁매매수수료에 상당하는 비용(제1호 나목), 농어촌특별세(제2호)를 들고 있을 뿐, 부동산 매매과정에서 발생한 매도인이 지출한 합의금이나 매수인의 취득세 대납액을 양도비로 규정하고 있지 않음이 확인된다.



3.심리 및 판단


가. 쟁점


① 쟁점금액을 자본적지출로 인정해야 한다는 청구주장의 당부


② 취득세 대납액을 양도가액에서 차감하거나 필요경비로 인정해야 한다는 청구주장의 당부


나.관련 법령 등 :　＜별지2＞ 기재


다.사실관계 및 판단


(1) 청구인 및 처분청이 제시한 심리자료 등에 의하면 다음과 같은 사실이 확인된다.


(가) 청구인은 점집을 운영하는 A과 공모해 매수인을 기망하여 2014년부터 2019년까지 수회에 걸쳐 매수인으로부터 총 OOO원을 편취하였다. 이로 인해 청구인은 형사재판(이하  "쟁점형사재판” 이라 한다) 1심에서 징역 4년, 항소심에서 징역 2년(처벌불원서 제출되어 형이 감경됨)을 선고 받았고 상고 기각되어 형이 확정되었다. 쟁점형사재판의 판결문의 내용은 아래 ＜표1＞ 및 ＜표2＞와 같다.


＜표1＞ 1심 판결문(수원지방법원 OOO 판결)

○○○


＜표2＞ 항소심 판결문(수원고등법원 OOO 판결)

○○○


(나) 청구인과 A은 매수인의 피해금액 OOO원을 변제하기 위해 대물변제를 원인으로 2021.4.1. 쟁점부동산의 소유권을 매수인에게 이전하였고, ＜표3＞은 당시 작성된 합의서, ＜표4＞는 당시 작성된 대물변제 계약서이다.


＜표3＞ 합의서

○○○


＜표4＞ 대물변제 계약서

○○○


(다) 쟁점부동산의 소유권 이전일 및 양도금액은 아래 ＜표5＞와 같다.


＜표5＞ 쟁점부동산의 소유권 이전일 및 양도금액

○○○


(라) 청구인은 쟁점토지조성공사비를 청구인의 계좌(A이 청구인에게 이체한 돈을 이용해 공사대금을 지급했다고 주장함)와 C 계좌에서 이체했다고 주장하며 아래 ＜표6＞ 지출내역을 제출하였다.


＜표6＞ 청구인이 제출한 쟁점토지조성공사비 지출 내역(일부)

○○○



(마) 청구인은 쟁점토지조성공사를 위해 총 공사비 OOO원이 지출되었고 이 중 OOO원을 청구인이 부담하기로 하여 해당 금액을 청구인의 계자에서 C 계좌로 이체했다고 주장하며 아래 ＜표7＞의 A 사실학인서 및 ＜표8＞ 계좌이체내역을 제출하였다.


＜표7＞ A 사실확인서

○○○


＜표8＞ 청구인이 쟁점토지조성공사비를 A에게 지급했다고 주장한 금액 내역

○○○


(바) 청구인이 쟁점토지조성공사 및 쟁점건물신축공사에 대하여 작성했다고 주장하며 제출한 쟁점장부의 내용은 아래 ＜표9＞와 같다.


＜표9＞ 쟁점장부(일부)

○○○


(사) 쟁점신축건물의 건축물 대장에는 ‘허가일 : 2011.10.5., 착공일 : 2011.10.21., 사용승인일 : 2016.10.31.’로 기재되어 있다.


(아) 시흥시청의 2016.2.3.자 공문(OOO)에는 ‘쟁점토지들 지상에 「건축법」 제11조 및 제20조 규정에 의거 건축허가를 득하고 착공신고를 하였으면서도 현재까지 공사가 완료되지 않고 있어 같은 법 제11조 제7항 규정에 의거, 공사 미착수시 건축허가를 취소할 예정이니 이의가 있을 경우에는 2016.2.29.(화)까지 의견서를 제출하여 달라’는 내용이 기재되어 있다.


(자) 쟁점부동산의 2013년, 2015년, 2016년 각 위성사진은 아래 ＜표10＞과 같다.


＜표10＞ 쟁점부동산의 2013년, 2015년, 2016년 위성사진

○○○


(차) 위 ＜표3＞합의서 제2항에는 청구인과 A이 매수인에게 쟁점부동산 취득 시 발생하는 취득세 명목의 금원 OOO원을 지급하기로 하는 내용이 기재되어 있는 것으로 확인된다.


(카) 청구인이 제출한 ‘거래내역 확인증’에 따르면 청구인의 아버지인 F가 2021.3.19. 매수인에게 취득세 명목으로 OOO원을 지급하였음이 확인되고, 쟁점부동산을 취득하며 매수인이 납부한 취득세는 OOO원으로 확인된다.


(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여,


(가) 먼저, 쟁점①에 관하여 살피건대, 청구인은 쟁점금액을 쟁점토지들에 대한 자본적지출로 인정해야 한다고 주장하나, 양도소득세 과세처분 취소소송에 있어서의 과세근거로 되는 과세표준의 입증책임은 과세관청에 있는 것이고, 과세표준은 양도가액으로부터 취득가액 등 필요경비를 공제한 것이므로 양도가액 및 취득가액 등 필요경비의 입증책임은 원칙적으로 과세관청에 있다 할 것이나, 취득가액 등 필요경비는 납세의무자에게 유리한 것이고 그 필요경비를 발생시키는 사실관계의 대부분은 납세의무자가 지배하는 영역 안에 있는 것이어서 그가 입증하는 것이 손쉽다는 점을 감안해 보면, 취득가액 등 필요경비에 대해서는 납세의무자에게 입증의 필요성을 인정하는 것이 공평의 관념에 부합한다할 것인바(대법원 2004.9.23. 선고 2002두1588 판결, 같은 뜻),


청구인은 쟁점토지조성공사를 위해 총 OOO원의 공사비를 지출하였다고 주장하나 쟁점토지조성공사를 위한 계약서, 세금계산서 등의 증거를 전혀 제출하지 못하고 있는 점, 청구인은 쟁점부동산의 공사비로 약 OOO원(쟁점 토지조성공사 OOO원)의 비용이 지출되었다고 주장하나 ＜표2＞의 항소심 판결문에 따르면 수사과정에서는 쟁점부동산 공사비가 OOO원이라고 진술하였다가 재판 진행 중에는 OOO원이라고 진술하는 등 공사비 금액에 대한 청구인의 진술을 신뢰할 수 없는 점, 청구인이 제출한 ＜표6＞의 쟁점토지조성공사비 지출내역은 그 계좌이체 사실만으로는 쟁점토지조성공사비로 지출된 것으로 볼 수 없는 점, ＜표9＞의 쟁점장부 기재만으로 해당 내용의 금원이 실제로 쟁점토지조성공사를 위해 지출되었다고 볼 수 없는 점 등에 비추어 청구주장을 받아들이기 어렵다고 판단된다.


(나) 다음으로 쟁점②에 관하여 살피건대, 청구인은 취득세 대납액을 쟁점부동산의 양도가액에서 차감하거나 필요경비로 인정해야 한다고 주장하나, 대물변제 시에는 채권자와 채무자 사이에 변제된 것으로 보는 채무액을 산정하는 것이 일반적이고 이러한 경우 양도인은 당해 자산을 양도함으로써 그 채무액을 면제받게 되므로 그 채무액이 실지거래가액이 된다고 할 것인데,


＜표4＞의 대물변제 계약서에 따르면 매수인의 피해금액은 OOO원이고 해당 손해배상채무를 변제하기 위해 쟁점부동산의 소유권을 이전한 것이므로 쟁점부동산의 양도가액은 OOO원인 점, 「소득세법」제97조 제1항 제3호 및 같은 법 시행령 제163조 제5항의 양도가액에서 공제하는 필요경비에는 매도인이 매수인이 부담해야 할 취득세를 대납한 금액이 포함되어 있지 않으므로 이를 필요경비에서 공제할 수 없는 점, 청구인이 위 ＜표3＞의 합의서에 따라 취득세 명목으로 지급한 금액은 OOO원이나 피해자가 쟁점부동산을 취득하며 실제 부담한 취득세는 OOO원이므로 두 금액 사이에는 약 OOO원의 차이가 있어 청구인이 지급한 OOO원이 쟁점부동산의 취득세인지도 불분명한 점 등에 비추어 청구주장을 받아들이기 어렵다고 판단된다.



4.결론


이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로「국세기본법」 제80조의2 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.





＜별지1＞ 쟁점부동산 및 그 소유지분

○○○



＜별지2＞ 관련 법령 등


(1) 소득세법


제88조(정의) 이 장에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.

1.  "양도”란 자산에 대한 등기 또는 등록과 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등을 통하여 그 자산을 유상으로 사실상 이전하는 것을 말한다. 이 경우 대통령령으로 정하는 부담부증여 시 수증자가 부담하는 채무액에 해당하는 부분은 양도로 보며, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우에는 양도로 보지 아니한다.

가. 「도시개발법」이나 그 밖의 법률에 따른 환지처분으로 지목 또는 지번이 변경되거나 보류지(保留地)로 충당되는 경우

나. 토지의 경계를 변경하기 위하여 「공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률」 제79조에 따른 토지의 분할 등 대통령령으로 정하는 방법과 절차로 하는 토지 교환의 경우

다. 위탁자와 수탁자 간 신임관계에 기하여 위탁자의 자산에 신탁이 설정되고 그 신탁재산의 소유권이 수탁자에게 이전된 경우로서 위탁자가 신탁 설정을 해지하거나 신탁의 수익자를 변경할 수 있는 등 신탁재산을 실질적으로 지배하고 소유하는 것으로 볼 수 있는 경우


제94조(양도소득의 범위) ① 양도소득은 해당 과세기간에 발생한 다음 각 호의 소득으로 한다.

1. 토지[「공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률」에 따라 지적공부(地籍公簿)에 등록하여야 할 지목에 해당하는 것을 말한다] 또는 건물(건물에 부속된 시설물과 구축물을 포함한다)의 양도로 발생하는 소득


제96조(양도가액) ① 제94조 제1항 각 호에 따른 자산의 양도가액은 그 자산의 양도 당시의 양도자와 양수자 간에 실지거래가액에 따른다.


제97조(양도소득의 필요경비) ① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.

1. 취득가액(「지적재조사에 관한 특별법」 제18조에 따른 경계의 확정으로 지적공부상의 면적이 증가되어 같은 법 제20조에 따라 징수한 조정금은 제외한다). 다만, 가목의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에 한정하여 나목의 금액을 적용한다.

가. 제94조 제1항 각 호의 자산 취득에 든 실지거래가액

나. 대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산취득가액을 순차적으로 적용한 금액

2. 자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것

3. 양도비 등으로서 대통령령으로 정하는 것


제160조의2(경비 등의 지출증명 수취 및 보관) ② 제1항의 경우 사업소득이 있는 자가 사업과 관련하여 사업자(법인을 포함한다)로부터 재화 또는 용역을 공급받고 그 대가를 지출하는 경우에는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 증명서류를 받아야 한다. 다만, 대통령령으로 정하는 경우에는 그러하지 아니하다. ＜개정 2013. 6. 7.＞

1. 제163조 및 「법인세법」 제121조에 따른 계산서

2. 「부가가치세법」 제32조에 따른 세금계산서

3. 「여신전문금융업법」에 따른 신용카드매출전표(신용카드와 유사한 것으로서 대통령령으로 정하는 것을 사용하여 거래하는 경우 그 증명서류를 포함한다)

4. 제162조의3 제1항에 따라 현금영수증가맹점으로 가입한 사업자가 재화나 용역을 공급하고 그 대금을 현금으로 받은 경우 그 재화나 용역을 공급받는 자에게 현금영수증 발급장치에 의하여 발급하는 것으로서 거래일시ㆍ금액 등 결제내역이 기재된 영수증(이하  "현금영수증”이라 한다)


(2) 소득세법 시행령(2016.2.17. 대통령령 제26982호로 개정되기 전의 것)


제163조(양도자산의 필요경비) ③ 법 제97조 제1항 제2호에서  "자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것”이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것을 말한다.

1. 제67조 제2항의 규정을 준용하여 계산한 자본적 지출액

2. 양도자산을 취득한 후 쟁송이 있는 경우에 그 소유권을 확보하기 위하여 직접 소요된 소송비용ㆍ화해비용 등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액

2의2. 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」이나 그 밖의 법률에 따라 토지 등이 협의 매수 또는 수용되는 경우로서 그 보상금의 증액과 관련하여 직접 소요된 소송비용ㆍ화해비용 등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액. 이 경우 증액보상금을 한도로 한다.

3. 양도자산의 용도변경ㆍ개량 또는 이용편의를 위하여 지출한 비용

3의2. 「개발이익환수에 관한 법률」에 따른 개발부담금(개발부담금의 납부의무자와 양도자가 서로 다른 경우에는 양도자에게 사실상 배분될 개발부담금상당액을 말한다)

3의3. 「재건축초과이익 환수에 관한 법률」에 따른 재건축부담금(재건축부담금의 납부의무자와 양도자가 서로 다른 경우에는 양도자에게 사실상 배분될 재건축부담금상당액을 말한다)

4. 제1호 내지 제3호, 제3호의2 및 제3호의3에 준하는 비용으로서 기획재정부령이 정하는 것


(3) 소득세법 시행령(2016.2.17. 대통령령 제26982호로 개정된 것)


제163조(양도자산의 필요경비) 법 제97조 제1항 제2호에서  "자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것”이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것으로서 그 지출에 관한 법 제160조의2 제2항에 따른 증명서류를 수취ㆍ보관한 경우를 말한다.

1. 제67조 제2항의 규정을 준용하여 계산한 자본적 지출액

2. 양도자산을 취득한 후 쟁송이 있는 경우에 그 소유권을 확보하기 위하여 직접 소요된 소송비용ㆍ화해비용 등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액

2의2. 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」이나 그 밖의 법률에 따라 토지 등이 협의 매수 또는 수용되는 경우로서 그 보상금의 증액과 관련하여 직접 소요된 소송비용ㆍ화해비용 등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액. 이 경우 증액보상금을 한도로 한다.

3. 양도자산의 용도변경ㆍ개량 또는 이용편의를 위하여 지출한 비용

3의2. 「개발이익환수에 관한 법률」에 따른 개발부담금(개발부담금의 납부의무자와 양도자가 서로 다른 경우에는 양도자에게 사실상 배분될 개발부담금상당액을 말한다)

3의3. 「재건축초과이익 환수에 관한 법률」에 따른 재건축부담금(재건축부담금의 납부의무자와 양도자가 서로 다른 경우에는 양도자에게 사실상 배분될 재건축부담금상당액을 말한다)

4. 제1호 내지 제3호, 제3호의2 및 제3호의3에 준하는 비용으로서 기획재정부령이 정하는 것


부칙 제1조(시행일) 이 영은 공포한 날부터 시행한다.


제11조(양도자산의 필요경비에 관한 적용례) 제163조 제3항의 개정규정은 이 영 시행 이후 지출하는 분부터 적용한다.


제24조(양도자산의 필요경비에 관한 경과조치) 이 영 시행 전의 자본적지출액 등에 대해서는 제163조 제3항의 개정규정에도 불구하고 종전의 규정에 따른다.


(4) 소득세법 시행규칙 제79조(양도자산의 필요경비 계산등) ② 영 제163조 제5항 제1호 마목에서  "기획재정부령으로 정하는 비용”이란 법 제94조 제1항 제3호에 따른 주식등을 양도하기 위해 직접 지출한 비용으로서 다음 각 호의 비용을 말한다.

1. 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」 제58조에 따른 수수료로서 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 비용

가. 위탁매매수수료

나. 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」 제6조 제8항에 따른 투자일임업을 영위하는 같은 법 제8조 제3항의 투자중개업자가 투자중개업무와 투자일임업무를 결합한 자산관리계좌를 운용해 부과하는 투자일임수수료 중 다음의 요건을 모두 갖춘 위탁매매수수료에 상당하는 비용

1) 전체 투자일임수수료를 초과하지 않을 것

2) 주식등을 온라인으로 직접 거래하는 경우에 부과하는 위탁매매수수료를 초과하지 않을 것

3) 부과기준이 약관 및 계약서에 적혀 있을 것

2. 「농어촌특별세법」 제5조 제1항 제5호에 따라 납부한 농어촌특별세


(5) 지방세법 제7조(납세의무자 등) ① 취득세는 부동산, 차량, 기계장비, 항공기, 선박, 입목, 광업권, 어업권, 양식업권, 골프회원권, 승마회원권, 콘도미니엄 회원권, 종합체육시설 이용회원권 또는 요트회원권(이하 이 장에서  "부동산등”이라 한다)을 취득한 자에게 부과한다.