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조심2025중2304, 2025.12.02 기각
【제 목】 |
매수인들의 쟁점계약에 따른 미지급금 지급시기가 쟁점계약에 따른 잔금약정일과 일치하는 이상 이는 청구인이 매수인들과 쟁점계약과 별도로 새로운 금전소비대차 약정을 체결하였다고도 인정하기 어려운 점 등에 비추어 청구인의 위 주장들을 인정하기는 어려우므로 처분청이 종전주택의 양도에 대하여 「소득세법」상 1세대 1주택 비과세 특례규정의 적용을 배제하여 청구인에게 한 이 건 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단됨 | ||
|---|---|---|---|
| 【세목】 |
양도소득세 | 【구분】 |
심판청구 |
주문
심판청구를 기각한다.
이유
1.처분개요
가.청구인은 2017.1.20. 서울특별시 송파구 OOO 소재 다가구주택(이하 "종전주택”이라 한다)을 취득한 후 2021.12.30. 조정대상지역 내 서울특별시 송파구 OOO(이하 "신규주택”이라 한다)를 취득하였고, 이후 종전주택을 제3자에게 양도한 후 종전주택의 양도일을 2022.3.18.로 하여 종전주택의 양도가 1세대 1주택 비과세 특례규정의 적용대상에 해당하는 것으로 보아 2022년 귀속 양도소득세 OOO원을 신고ㆍ 납부하였다.
나.처분청은 청구인이 조정대상지역 내 종전주택을 양도하기 전 조정대상지역 내 신규주택을 취득하였고, 신규주택을 취득한 후 1년 이내 세대 전원이 이사하고 「주민등록법」 제16조에 따라 전입신고를 마치지 않았으므로 종전주택의 양도가 구 「소득세법 시행령」(2022.5.31. 대통령령 제32654호로 개정되기 전의 것, 이하 "구 「소득세법 시행령」”이라 한다) 제155조 제1항 제2호 가목의 요건을 충족하지 못한 것으로 보아 종전주택의 양도에 대하여 1세대 1주택 비과세 특례규정의 적용을 배제하여 2025.3.19. 청구인에게 2022년 귀속 양도소득세 OOO원을 경정ㆍ 고지하였다.
다.청구인은 이에 불복하여 2025.5.7. 심판청구를 제기하였다.
2.청구인 주장 및 처분청 의견
가.청구인 주장
(1) 청구인이 종전주택을 매수인에게 사실상 양도대금을 지급받아 대금을 청산한 2021.12.15. 양도하였다고 할 것이다.
(가) 청구인은 2021.8.19. 종전주택을 양도가액 OOO원에 A 외 3인(이하 "매수인들”이라 한다)에게 양도하는 매매계약(이하 "쟁점계약”이라 한다)을 체결하고, 종전주택에 대한 임대보증금 OOO원 및 종전주택을 담보로 한 금융기관 채무 OOO원을 제외한 양도대금 OOO원을 매수인들로부터 2021.12.15.까지 전액 지급받았다.
(나) 한편 매수인들은 쟁점계약에 따른 중도금 OOO원을 지급하면서 자신들이 종전주택 취득에 따른 취득세를 절약하기 위해 종전주택이 멸실되어야 한다고 청구인에게 토지사용승낙서를 요청하였고, 청구인이 이러한 요청에 응하여 토지사용승낙서를 교부하자 2021.12.2. 이를 통해 종전주택 관할 지방자치단체장에게 종전주택 소재지에서 종전주택을 멸실하고 단독주택 신축계획에 대한 건축위원회 심의신청을 하여 2021.12.23. 의결을 받고, 2022.1.17. 건물신축허가신청을 하여 2022.2.21. 건축허가를 받았다.
(다) 종전주택에 대한 소유권이전이 지연된 것은 매수인들이 당초 쟁점계약상 잔금청산일인 2021.12.15. 종전주택을 담보로 설정된 청구인 명의의 금융기관 채무를 자신들이 승계하여야 하였으나, 건축허가 지연 및 종전주택에 대한 멸실 지연 등의 사유로 인해 2021.12.15.자에 대환대출을 받지 못하여 부득이 잔금청산이 지연되었던 것이고, 2022.3.18. 금융기관으로부터 대출을 받아 종전주택에 대한 소유권이전등기를 마치게 된 것이다.
(라) 매수인들이 2021.12.15. 실질적으로 지급하여야 할 양도대금도 모두 지급한 이상 종전주택의 실질적인 양도시기를 2021.12.15.로 보아야 할 것인바, 이는 신규주택의 취득일인 2021.12.30. 이전이므로 종전주택의 양도는 1세대 1주택 비과세 특례대상에 해당한다고 보아야 한다.
(2) 「민법」제565조는 ‘매매의 당사자 일방이 계약당시에 금전 기타 물건을 계약금, 보증금등의 명목으로 상대방에게 교부한 때에는 당사자간에 다른 약정이 없는 한 당사자의 일방이 이행에 착수할 때까지 교부자는 이를 포기하고 수령자는 그 배액을 상환하여 매매계약을 해제할 수 있다’고 규정하고 있고, 이와 관련하여 조세심판원은 사살상 사용ㆍ 수익ㆍ 처분권한이 매매계약상 중도금 지급일에 매수인에게 이전되었다고 볼 수 있는 이상 잔금청산일 당시 주택이 멸실되었다고 하더라도 이를 주택의 양도로 보지 않아 1세대 1주택자의 양도소득세 대한 비과세 규정의 적용을 배제하는 것은 부당하다고 결정(조심 2024중1920, 2024.6.11.)하였는바, 이 건의 경우에도 청구인이 매수인들에게 종전주택에 대한 토지사용승낙서를 교부한 2021.10.20. 사실상 매수인들이 종전주택에 대한 사용ㆍ 수익ㆍ 처분권한이 이전되었다고 볼 수 있으므로, 2021.10.20.을 종전주택의 양도시기로 보아야 한다.
(3) 쟁점계약에 따른 매매잔금에 대한 지급의무가 금전소비대차로 전환된 2021.12.15.을 사실상 종전주택의 양도시기로 보아야 할 것이다.
(가) 조세심판원은 부동산 매매계약상 잔금지급 약정일 당시 매매 당사자간 금전소비대차약정을 통해 계약상 잔금을 추후 분할 지급하기로 한 경우 당초 잔금약정일을 양도시기로 보아야 한다는 취지로 결정(조심 2009서2183, 2010.10.7.)하였는바, 이 건의 경우에도 청구인이 매수인들로부터 쟁점계약상 매매대금 OOO원에 추가적으로 OOO원을 지급받았고, 이는 쟁점계약상 당초 잔금지급 약정일인 2021.12.15. 당시 미지급 매매대금 OOO원에 대하여 금전소비대차로 전환되어 그에 따른 이자상당액 명목으로 지급한 것이라는 사실을 매수인들도 확인하고 있으므로, 쟁점계약상 잔금청산일인 2021.12.15. 잔금 상당액에 대한 금전소비대차로 전환되어 이를 종전주택의 양도시기로 보아야 할 것이다.
(나) 또한 「소득세법 시행령」제154조 제1항 제5호는 거주자가 조정대상지역의 공고가 있은 날 이전에 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 증빙서류에 의하여 확인되는 경우에 이를 취득 시기로 인정하고 있는데, 「소득세법」상 일시적 1세대 2주택 비과세 특례를 적용함에 있어 취득ㆍ 양도시기에 관하여 명확한 규정이 없는 이상 이러한 규정의 취지를 고려하여 매매계약상 중도급 지급시점을 주택 취득 및 양도시기로 인식하는 것이 사회 통념과 상식에 반하지 않는 합리적인 세법해석으로서 실질에 부합한다고 할 것이다.
(다) 청구인이 신규주택을 취득한 시점이 2021.12.30.로 명확한 이상 청구인이 신규주택의 취득 이전에 1세대 1주택자로서 종전주택을 양도한 것이 명백한 이상 종전주택의 양도에 대하여 1세대 1주택 비과세 특례 규정을 적용하여야 한다.
(라) 한편 처분청은 당초 잔금약정일을 2021.12.15.로 기재한 종전주택에 대한 매매계약서가 확인되지 않고, 금전소비대차계약서가 제출되지 않았으며, 잔금지급 지연에 따른 이자상당액이 과도하므로 청구인의 주장을 인정할 수 없다는 의견이나, 당초 잔금약정일을 2021.12.15.로 기재한 종전주택에 대한 매매계약서의 경우 계약 내용 수정에 따라 관례에 따라 파기한 것이고, 금전소비대차계약서의 경우 당시 매수인들이 잔금지급을 위한 대출실행이 지연된다고 하여 매매계약서상 부기로 ① 청구인이 부담하고 있는 은행담보대출금에 대한 이자 상당액, ② 임차인들의 조기 명도이전으로 인한 임대보증금 반환금 상당액을 청구인이 차입하여 발생한 사채이자 상당액, ③ 임차인들의 조기 명도 이전으로 인하여 임차인들로부터 수취하여야 할 월세 상당액의 포기금액 등을 감안하여 매수인들이 청구인에게 월 OOO원씩 계산하여 지급하기로 합의하였으나, 이후 종전주택에 대한 소유권이전등기 접수일에 해당 내용을 기재한 종전주택 매매계약서를 쌍방합의하에 관례상 파기하였던 것일뿐, 매수인들이 작성한 이자지급 사실확인서 및 청구인 명의 계좌 금융거래내역을 통해 이자지급사실이 확인되므로 쟁점계약에 따른 종전주택의 미지급 매매 대금이 2021.12.15. 소비대차로 전환되었다고 할 것이므로 이를 종전주택의 양도일로 보아야 한다.
나. 처분청 의견
(1) 쟁점계약상 잔금약정일은 2022.3.18.로 나타나고, 청구인 명의 계좌 이체내역상 2021.12.15.까지 매수인들로부터 지급받은 금원 합계액이 OOO원으로 쟁점계약상 매매대금OOO원에 미치지 못한 것으로 확인되며, 종전주택의 등기사항전부증명서상 소유권이전등기일도 2022.3.18.로 확인되는 이상 처분청이 종전주택의 양도시기를 2022.3.18.로 보고 일시적 1세대 2주택 비과세 특례 규정의 적용요건을 충족하지 못한 것으로 보아 종전주택의 양도에 대하여 양도소득세를 부과한 이 건 처분은 정당하다.
(2) 한편, 청구인은 당초 종전주택에 대한 매매계약상 잔금약정일이 2021.12.15.이었으나 매수인들의 자금사정에 따라 쟁점계약으로 변경하고 그에 따른 매매대금 중 종전주택에 대한 임대보증금 및 청구인 명의의 채무를 제외한 나머지 대금을 지급받은 2021.12.15. 실질적으로 종전주택에 대한 잔금청산이 되었으므로 이를 양도일로 보아야 한다고 주장하나, 쟁점계약 특약사항에 따르면 청구인의 책임하에 종전주택을 담보로 한 청구인 명의의 채무를 전액 상환하고 종전주택의 임차인들에 대한 명도를 완료하기로 명시되어 있고, 청구인의 양도소득세 신고시 제출된 임대보증금 반환 및 명도비 지급내역에도 매수인들이 종전주택에 대한 임대보증금을 승계한 것이 아닌 청구인이 종전주택 임차인에게 임대보증금을 반환하고 명도한 사실이 확인되며, 종전주택의 등기사항전부증명서상 청구인의 채무에 설정된 근저당권이 2022.3.21. 말소등기가 되고, 이에 앞선 2022.3.18. 매수인들 중 일부인 A를 채무자로 하고, 채권최고액 OOO원의 근저당권이 설정된 것으로 나타나는 이상 2021.12.15. 당시에는 쟁점계약에 따른 매매대금 중 OOO원의 잔금이 미지급된 것으로서 사실상 대금이 청산된 경우에 해당한다고 볼 수 없으므로, 2021.12.15. 종전주택에 대한 잔금 청산이 완료되었다는 청구인의 위 주장을 받아들이기 어렵다.
(3) 또한 청구인은 매수인들에게 토지사용승낙서를 교부한 2021.10.20. 종전주택에 대한 사용ㆍ 수익ㆍ 처분 권한이 매수인들에게 이전되었으므로, 조세심판원 선결정례(조심 2024중1920, 2024.6.11.)의 취지에 비추어 해당 일자를 종전주택의 양도시기로 보거나 2021.12.15. 쟁점계약상 미지급 잔금이 소비대차로 전환되었으므로 이를 종전주택의 양도시기로 보아야 한다고 주장하나, 위 조세심판원 선결정례의 경우 당초 주택 매매계약상 특약사항으로 중도금 지급 후 주택을 멸실하기로 하였고, 계약금 및 중도금이 총 매매대금의 대부분(92.7%)에 해당하여 사실상 사용ㆍ 수익ㆍ 처분권한이 중도금 지급일에 이전된 것으로 보아 해당 일자를 양도일로 판단하였으나, 이 건의 경우 2021.12.15.까지 쟁점계약상 매매대금 중 56.7%에 상당하는 금액만 지급받은 것으로 확인되고, 종전주택의 부속토지에 대한 토지사용승낙서 교부만으로 종전주택에 대한 사실상 사용ㆍ 수익ㆍ 처분권한이 매수인들에게 이전되었다고 보기도 어려우며, 청구인이 주장하는 금전소비대차 관계 또한 이자 상당액으로 지급받았다고 주장하는 금원(34백만원)의 수준이나 금전소비대차계약서의 미제출 사정을 고려할 때 위 주장들을 인정하기 어렵다.
3.심리 및 판단
가.쟁점
종전주택에 대한 매매계약의 잔금청산일이 신규주택 취득일 이전이므로, 종전주택의 양도가 1세대 1주택 비과세 특례 대상에 해당한다는 청구주장의 당부
나.관련 법령 등 : ＜별지＞ 기재
다.사실관계 및 판단
(1) 청구이유서 및 처분청 답변서 등의 이 건 심리자료를 종합하면, 아래와 같은 사실들이 나타난다.
(가) 종전주택 및 신규주택 취득 및 양도와 관련된 사실관계는 아래 ＜표1＞과 같고, 종전주택의 매매계약서(쟁점계약) 및 등기사항전부증명서는 ＜표2＞ 및 ＜표3＞과 같다.
＜표1＞ 종전주택 및 신규주택 취득ㆍ 양도 내역
○○○
＜표2＞ 종전주택 매매계약서(쟁점계약)
○○○
＜표3＞ 종전주택 등기사항전부증명서
○○○
(나) 청구인은 ＜표2＞ 기재 매매계약서에 따라 종전주택을 매수인들에게 양도한 후 종전주택의 양도일을 2022.3.18.로 기재하고 종전주택의 양도가 1세대 1주택 비과세 특례 규정의 적용대상인 것으로 하여 2022년 귀속 양도소득세를 신고ㆍ 납부하였다.
(다) 신규주택에 대한 매매계약서는 아래 ＜표4＞와 같고, 신규주택 등기사항전부증명서상 ＜표4＞의 신규주택 매매계약상 잔금약정일인 2021.12.30.에 소유권이전등기를 마친 것으로 확인된다.
＜표4＞ 신규주택 매매계약서
○○○
(2) 청구인은 종전주택의 양도 후 신규주택을 취득한 것이므로 종전주택의 양도에 대하여 1세대 1주택 비과세 특례규정을 적용하여야 한다고 주장하면서 다음과 같은 자료를 제출하였다.
(가) 청구인은 2021.10.20. 매수인들에게 종전주택의 부속토지에 대한 토지사용승낙서를 교부하여 사실상 종전주택에 대한 사용ㆍ 수익ㆍ 처분권한이 이전되었으므로 이를 종전주택의 양도시기로 보아야 한다고 주장하면서 토지사용승낙서, 매수인들의 건축심의 신청서 및 건축허가서 등을 제출하였다.
＜표5＞ 종전주택 부속토지(서울특별시 송파구 OOO)에 대한 토지사용승낙서
○○○
＜표6＞ 건축위원회 심의 신청서
○○○
＜표7＞ 건축허가 신청서
○○○
(나) 청구인은 2021.12.15. 쟁점계약에 따른 종전주택 매매대금 중 종전주택의 기존 임대보증금 OOO원 및 청구인 명의 채무 OOO원을 제외한 OOO원을 매수인들로부터 수령하였으므로 이를 종전주택의 사실상 잔금청산일로서 양도시기로 보아야 한다고 주장하면서 청구인 명의의 계좌 거래내역, 부채증명원, 종전주택의 임대차계약서 및 매수인들의 사실확인서 등을 제출하였다.
＜표8＞ 청구인 명의 계좌 금융거래내역(2021.12.15.까지 매수인들 이체 내역 발췌)
○○○
＜표9＞ 종전주택 임대차계약 내역
○○○
＜표10＞ 청구인 부채증명원
○○○
＜표11＞ 매수인들 확인서
○○○
(다) 청구인은 2021.12.15. 쟁점계약상 매매대금 중 미지급금 OOO원을 매수인들과의 합의에 따라 금전소비대차 관계로 전환하기로 하고, 이후 미지급금 OOO원 및 이자 상당액 OOO원을 지급받았으므로, 2021.12.15.을 종전주택의 양도일로 보아야 한다고 주장하면서 금전소비대차계약서, 청구인 명의 계좌 거래내역 및 매수인들의 이자지급확인서를 제출하였다.
＜표12＞ 금전소비대차계약서
○○○
＜표13＞ 이자지급 사실확인서
○○○
＜표14＞ 청구인 명의 계좌 금융거래내역(2021.12.15.이후 매수인들 이체 내역 발췌)
○○○
(3) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 이 건에 대하여 살피건대, 청구인은 매수인들의 종전주택에 대한 사용수익일인 2021.10.20.에 종전주택을 매수인들에게 양도한 것으로 보아야 한다고 주장하나, 「소득세법 시행령」제162조 제1항 제3호는 기획재정부령이 정하는 장기할부조건의 경우에는 소유권이전등기접수일ㆍ인도일 또는 사용수익일 중 빠른 날을 양도시기로 본다고 규정하고 있고, 쟁점계약의 경우 「소득세법 시행규칙」제78조에서 정하는 장기할부조건의 매매계약에 해당한다고 인정하기 어려우며, 청구인이 주장하는 사용수익일인 2021.10.20.에는 청구인이 매수인들에게 종전주택의 부속토지에 대한 토지사용승낙서만 교부하였을 뿐, 청구인과의 기존 임대차계약에 따른 임차인들이 종전주택에 계속 거주하고 있었던 것으로 보이므로, 매수인들이 종전주택을 해당 시점에 사용수익하고 있었다고 인정하기도 어려운 점, 또한 청구인은 2021.12.15. 쟁점계약에 따른 종전주택의 매매대금 중 상당한 수준의 금원을 지급하였고, 나머지 미지급 매매대금의 금전소비대차로 전환하였으므로 이를 종전주택의 양도일로 보아야 한다고 주장하나, 부동산의 매매 등으로 그 대금이 모두 지급된 경우뿐만 아니라 사회통념상 그 대가적 급부가 거의 전부 이행되었다고 볼 만한 정도에 이른 경우에도 양도소득세의 과세요건을 충족하는 부동산의 양도가 있다고 봄이 타당하다고 할 것이나, 그 대가적 급부가 사회통념상 거의 전부 이행되었다고 볼 만한 정도에 이르는지 여부는 미지급 잔금의 액수와 그것이 전체 대금에서 차지하는 비율, 미지급 잔금이 남게 된 경위 등에 비추어 구체적 사안에서 개별적으로 판단하여야 할 것인데, 쟁점계약상 매수인들이 종전주택에 대한 임대차계약 또는 청구인이 종전주택을 담보로 하여 금융기관으로부터 차입한 채무를 승계한다는 특약사항이 없고, 청구인이 주장하는 종전주택의 사실상 잔금청산일인 2021.12.15.까지 청구인이 매수인들로부터 수취한 금원이 쟁점계약상 매매대금의 약 56.67% 수준에 불과하여 종전주택에 대한 대가적 급부가 전부 이행되었다고 보기 어려운 점, 청구인이 2021.12.15. 기준 쟁점계약에 따른 매매대금 중 미지급금에 대하여 금전소비대차로 전환되었다는 주장과 관련하여 청구인이 제출한 자료에 따르면 청구인의 금융채무로 인해 발생하는 이자 및 종전주택 임차인에게 임대보증금의 조기 반환으로 인한 기회비용 등을 고려하여 2021.12.15.부터 종전주택에 대한 소유권이전등기일까지 월 OOO원을 지급하기로 합의한 것에 불과할 뿐, 2021.12.15. 당시 종전계약상 매매대금 중 매수인들이 미지급한 대금 OOO원에 대한 소비대차전환 사실이 확인되지 않고, 매수인들의 쟁점계약에 따른 미지급금 지급시기가 쟁점계약에 따른 잔금약정일과 일치하는 이상 이는 청구인이 매수인들과 쟁점계약과 별도로 새로운 금전소비대차 약정을 체결하였다고도 인정하기 어려운 점 등에 비추어, 청구인의 위 주장들을 인정하기는 어려우므로, 처분청이 종전주택의 양도에 대하여 「소득세법」상 1세대 1주택 비과세 특례규정의 적용을 배제하여 청구인에게 한 이 건 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.
4.결론
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로「국세기본법」제80조의2 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.
가.청구인은 2017.1.20. 서울특별시 송파구 OOO 소재 다가구주택(이하 "종전주택”이라 한다)을 취득한 후 2021.12.30. 조정대상지역 내 서울특별시 송파구 OOO(이하 "신규주택”이라 한다)를 취득하였고, 이후 종전주택을 제3자에게 양도한 후 종전주택의 양도일을 2022.3.18.로 하여 종전주택의 양도가 1세대 1주택 비과세 특례규정의 적용대상에 해당하는 것으로 보아 2022년 귀속 양도소득세 OOO원을 신고ㆍ 납부하였다.
나.처분청은 청구인이 조정대상지역 내 종전주택을 양도하기 전 조정대상지역 내 신규주택을 취득하였고, 신규주택을 취득한 후 1년 이내 세대 전원이 이사하고 「주민등록법」 제16조에 따라 전입신고를 마치지 않았으므로 종전주택의 양도가 구 「소득세법 시행령」(2022.5.31. 대통령령 제32654호로 개정되기 전의 것, 이하 "구 「소득세법 시행령」”이라 한다) 제155조 제1항 제2호 가목의 요건을 충족하지 못한 것으로 보아 종전주택의 양도에 대하여 1세대 1주택 비과세 특례규정의 적용을 배제하여 2025.3.19. 청구인에게 2022년 귀속 양도소득세 OOO원을 경정ㆍ 고지하였다.
다.청구인은 이에 불복하여 2025.5.7. 심판청구를 제기하였다.
2.청구인 주장 및 처분청 의견
가.청구인 주장
(1) 청구인이 종전주택을 매수인에게 사실상 양도대금을 지급받아 대금을 청산한 2021.12.15. 양도하였다고 할 것이다.
(가) 청구인은 2021.8.19. 종전주택을 양도가액 OOO원에 A 외 3인(이하 "매수인들”이라 한다)에게 양도하는 매매계약(이하 "쟁점계약”이라 한다)을 체결하고, 종전주택에 대한 임대보증금 OOO원 및 종전주택을 담보로 한 금융기관 채무 OOO원을 제외한 양도대금 OOO원을 매수인들로부터 2021.12.15.까지 전액 지급받았다.
(나) 한편 매수인들은 쟁점계약에 따른 중도금 OOO원을 지급하면서 자신들이 종전주택 취득에 따른 취득세를 절약하기 위해 종전주택이 멸실되어야 한다고 청구인에게 토지사용승낙서를 요청하였고, 청구인이 이러한 요청에 응하여 토지사용승낙서를 교부하자 2021.12.2. 이를 통해 종전주택 관할 지방자치단체장에게 종전주택 소재지에서 종전주택을 멸실하고 단독주택 신축계획에 대한 건축위원회 심의신청을 하여 2021.12.23. 의결을 받고, 2022.1.17. 건물신축허가신청을 하여 2022.2.21. 건축허가를 받았다.
(다) 종전주택에 대한 소유권이전이 지연된 것은 매수인들이 당초 쟁점계약상 잔금청산일인 2021.12.15. 종전주택을 담보로 설정된 청구인 명의의 금융기관 채무를 자신들이 승계하여야 하였으나, 건축허가 지연 및 종전주택에 대한 멸실 지연 등의 사유로 인해 2021.12.15.자에 대환대출을 받지 못하여 부득이 잔금청산이 지연되었던 것이고, 2022.3.18. 금융기관으로부터 대출을 받아 종전주택에 대한 소유권이전등기를 마치게 된 것이다.
(라) 매수인들이 2021.12.15. 실질적으로 지급하여야 할 양도대금도 모두 지급한 이상 종전주택의 실질적인 양도시기를 2021.12.15.로 보아야 할 것인바, 이는 신규주택의 취득일인 2021.12.30. 이전이므로 종전주택의 양도는 1세대 1주택 비과세 특례대상에 해당한다고 보아야 한다.
(2) 「민법」제565조는 ‘매매의 당사자 일방이 계약당시에 금전 기타 물건을 계약금, 보증금등의 명목으로 상대방에게 교부한 때에는 당사자간에 다른 약정이 없는 한 당사자의 일방이 이행에 착수할 때까지 교부자는 이를 포기하고 수령자는 그 배액을 상환하여 매매계약을 해제할 수 있다’고 규정하고 있고, 이와 관련하여 조세심판원은 사살상 사용ㆍ 수익ㆍ 처분권한이 매매계약상 중도금 지급일에 매수인에게 이전되었다고 볼 수 있는 이상 잔금청산일 당시 주택이 멸실되었다고 하더라도 이를 주택의 양도로 보지 않아 1세대 1주택자의 양도소득세 대한 비과세 규정의 적용을 배제하는 것은 부당하다고 결정(조심 2024중1920, 2024.6.11.)하였는바, 이 건의 경우에도 청구인이 매수인들에게 종전주택에 대한 토지사용승낙서를 교부한 2021.10.20. 사실상 매수인들이 종전주택에 대한 사용ㆍ 수익ㆍ 처분권한이 이전되었다고 볼 수 있으므로, 2021.10.20.을 종전주택의 양도시기로 보아야 한다.
(3) 쟁점계약에 따른 매매잔금에 대한 지급의무가 금전소비대차로 전환된 2021.12.15.을 사실상 종전주택의 양도시기로 보아야 할 것이다.
(가) 조세심판원은 부동산 매매계약상 잔금지급 약정일 당시 매매 당사자간 금전소비대차약정을 통해 계약상 잔금을 추후 분할 지급하기로 한 경우 당초 잔금약정일을 양도시기로 보아야 한다는 취지로 결정(조심 2009서2183, 2010.10.7.)하였는바, 이 건의 경우에도 청구인이 매수인들로부터 쟁점계약상 매매대금 OOO원에 추가적으로 OOO원을 지급받았고, 이는 쟁점계약상 당초 잔금지급 약정일인 2021.12.15. 당시 미지급 매매대금 OOO원에 대하여 금전소비대차로 전환되어 그에 따른 이자상당액 명목으로 지급한 것이라는 사실을 매수인들도 확인하고 있으므로, 쟁점계약상 잔금청산일인 2021.12.15. 잔금 상당액에 대한 금전소비대차로 전환되어 이를 종전주택의 양도시기로 보아야 할 것이다.
(나) 또한 「소득세법 시행령」제154조 제1항 제5호는 거주자가 조정대상지역의 공고가 있은 날 이전에 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 증빙서류에 의하여 확인되는 경우에 이를 취득 시기로 인정하고 있는데, 「소득세법」상 일시적 1세대 2주택 비과세 특례를 적용함에 있어 취득ㆍ 양도시기에 관하여 명확한 규정이 없는 이상 이러한 규정의 취지를 고려하여 매매계약상 중도급 지급시점을 주택 취득 및 양도시기로 인식하는 것이 사회 통념과 상식에 반하지 않는 합리적인 세법해석으로서 실질에 부합한다고 할 것이다.
(다) 청구인이 신규주택을 취득한 시점이 2021.12.30.로 명확한 이상 청구인이 신규주택의 취득 이전에 1세대 1주택자로서 종전주택을 양도한 것이 명백한 이상 종전주택의 양도에 대하여 1세대 1주택 비과세 특례 규정을 적용하여야 한다.
(라) 한편 처분청은 당초 잔금약정일을 2021.12.15.로 기재한 종전주택에 대한 매매계약서가 확인되지 않고, 금전소비대차계약서가 제출되지 않았으며, 잔금지급 지연에 따른 이자상당액이 과도하므로 청구인의 주장을 인정할 수 없다는 의견이나, 당초 잔금약정일을 2021.12.15.로 기재한 종전주택에 대한 매매계약서의 경우 계약 내용 수정에 따라 관례에 따라 파기한 것이고, 금전소비대차계약서의 경우 당시 매수인들이 잔금지급을 위한 대출실행이 지연된다고 하여 매매계약서상 부기로 ① 청구인이 부담하고 있는 은행담보대출금에 대한 이자 상당액, ② 임차인들의 조기 명도이전으로 인한 임대보증금 반환금 상당액을 청구인이 차입하여 발생한 사채이자 상당액, ③ 임차인들의 조기 명도 이전으로 인하여 임차인들로부터 수취하여야 할 월세 상당액의 포기금액 등을 감안하여 매수인들이 청구인에게 월 OOO원씩 계산하여 지급하기로 합의하였으나, 이후 종전주택에 대한 소유권이전등기 접수일에 해당 내용을 기재한 종전주택 매매계약서를 쌍방합의하에 관례상 파기하였던 것일뿐, 매수인들이 작성한 이자지급 사실확인서 및 청구인 명의 계좌 금융거래내역을 통해 이자지급사실이 확인되므로 쟁점계약에 따른 종전주택의 미지급 매매 대금이 2021.12.15. 소비대차로 전환되었다고 할 것이므로 이를 종전주택의 양도일로 보아야 한다.
나. 처분청 의견
(1) 쟁점계약상 잔금약정일은 2022.3.18.로 나타나고, 청구인 명의 계좌 이체내역상 2021.12.15.까지 매수인들로부터 지급받은 금원 합계액이 OOO원으로 쟁점계약상 매매대금OOO원에 미치지 못한 것으로 확인되며, 종전주택의 등기사항전부증명서상 소유권이전등기일도 2022.3.18.로 확인되는 이상 처분청이 종전주택의 양도시기를 2022.3.18.로 보고 일시적 1세대 2주택 비과세 특례 규정의 적용요건을 충족하지 못한 것으로 보아 종전주택의 양도에 대하여 양도소득세를 부과한 이 건 처분은 정당하다.
(2) 한편, 청구인은 당초 종전주택에 대한 매매계약상 잔금약정일이 2021.12.15.이었으나 매수인들의 자금사정에 따라 쟁점계약으로 변경하고 그에 따른 매매대금 중 종전주택에 대한 임대보증금 및 청구인 명의의 채무를 제외한 나머지 대금을 지급받은 2021.12.15. 실질적으로 종전주택에 대한 잔금청산이 되었으므로 이를 양도일로 보아야 한다고 주장하나, 쟁점계약 특약사항에 따르면 청구인의 책임하에 종전주택을 담보로 한 청구인 명의의 채무를 전액 상환하고 종전주택의 임차인들에 대한 명도를 완료하기로 명시되어 있고, 청구인의 양도소득세 신고시 제출된 임대보증금 반환 및 명도비 지급내역에도 매수인들이 종전주택에 대한 임대보증금을 승계한 것이 아닌 청구인이 종전주택 임차인에게 임대보증금을 반환하고 명도한 사실이 확인되며, 종전주택의 등기사항전부증명서상 청구인의 채무에 설정된 근저당권이 2022.3.21. 말소등기가 되고, 이에 앞선 2022.3.18. 매수인들 중 일부인 A를 채무자로 하고, 채권최고액 OOO원의 근저당권이 설정된 것으로 나타나는 이상 2021.12.15. 당시에는 쟁점계약에 따른 매매대금 중 OOO원의 잔금이 미지급된 것으로서 사실상 대금이 청산된 경우에 해당한다고 볼 수 없으므로, 2021.12.15. 종전주택에 대한 잔금 청산이 완료되었다는 청구인의 위 주장을 받아들이기 어렵다.
(3) 또한 청구인은 매수인들에게 토지사용승낙서를 교부한 2021.10.20. 종전주택에 대한 사용ㆍ 수익ㆍ 처분 권한이 매수인들에게 이전되었으므로, 조세심판원 선결정례(조심 2024중1920, 2024.6.11.)의 취지에 비추어 해당 일자를 종전주택의 양도시기로 보거나 2021.12.15. 쟁점계약상 미지급 잔금이 소비대차로 전환되었으므로 이를 종전주택의 양도시기로 보아야 한다고 주장하나, 위 조세심판원 선결정례의 경우 당초 주택 매매계약상 특약사항으로 중도금 지급 후 주택을 멸실하기로 하였고, 계약금 및 중도금이 총 매매대금의 대부분(92.7%)에 해당하여 사실상 사용ㆍ 수익ㆍ 처분권한이 중도금 지급일에 이전된 것으로 보아 해당 일자를 양도일로 판단하였으나, 이 건의 경우 2021.12.15.까지 쟁점계약상 매매대금 중 56.7%에 상당하는 금액만 지급받은 것으로 확인되고, 종전주택의 부속토지에 대한 토지사용승낙서 교부만으로 종전주택에 대한 사실상 사용ㆍ 수익ㆍ 처분권한이 매수인들에게 이전되었다고 보기도 어려우며, 청구인이 주장하는 금전소비대차 관계 또한 이자 상당액으로 지급받았다고 주장하는 금원(34백만원)의 수준이나 금전소비대차계약서의 미제출 사정을 고려할 때 위 주장들을 인정하기 어렵다.
3.심리 및 판단
가.쟁점
종전주택에 대한 매매계약의 잔금청산일이 신규주택 취득일 이전이므로, 종전주택의 양도가 1세대 1주택 비과세 특례 대상에 해당한다는 청구주장의 당부
나.관련 법령 등 : ＜별지＞ 기재
다.사실관계 및 판단
(1) 청구이유서 및 처분청 답변서 등의 이 건 심리자료를 종합하면, 아래와 같은 사실들이 나타난다.
(가) 종전주택 및 신규주택 취득 및 양도와 관련된 사실관계는 아래 ＜표1＞과 같고, 종전주택의 매매계약서(쟁점계약) 및 등기사항전부증명서는 ＜표2＞ 및 ＜표3＞과 같다.
＜표1＞ 종전주택 및 신규주택 취득ㆍ 양도 내역
○○○
＜표2＞ 종전주택 매매계약서(쟁점계약)
○○○
＜표3＞ 종전주택 등기사항전부증명서
○○○
(나) 청구인은 ＜표2＞ 기재 매매계약서에 따라 종전주택을 매수인들에게 양도한 후 종전주택의 양도일을 2022.3.18.로 기재하고 종전주택의 양도가 1세대 1주택 비과세 특례 규정의 적용대상인 것으로 하여 2022년 귀속 양도소득세를 신고ㆍ 납부하였다.
(다) 신규주택에 대한 매매계약서는 아래 ＜표4＞와 같고, 신규주택 등기사항전부증명서상 ＜표4＞의 신규주택 매매계약상 잔금약정일인 2021.12.30.에 소유권이전등기를 마친 것으로 확인된다.
＜표4＞ 신규주택 매매계약서
○○○
(2) 청구인은 종전주택의 양도 후 신규주택을 취득한 것이므로 종전주택의 양도에 대하여 1세대 1주택 비과세 특례규정을 적용하여야 한다고 주장하면서 다음과 같은 자료를 제출하였다.
(가) 청구인은 2021.10.20. 매수인들에게 종전주택의 부속토지에 대한 토지사용승낙서를 교부하여 사실상 종전주택에 대한 사용ㆍ 수익ㆍ 처분권한이 이전되었으므로 이를 종전주택의 양도시기로 보아야 한다고 주장하면서 토지사용승낙서, 매수인들의 건축심의 신청서 및 건축허가서 등을 제출하였다.
＜표5＞ 종전주택 부속토지(서울특별시 송파구 OOO)에 대한 토지사용승낙서
○○○
＜표6＞ 건축위원회 심의 신청서
○○○
＜표7＞ 건축허가 신청서
○○○
(나) 청구인은 2021.12.15. 쟁점계약에 따른 종전주택 매매대금 중 종전주택의 기존 임대보증금 OOO원 및 청구인 명의 채무 OOO원을 제외한 OOO원을 매수인들로부터 수령하였으므로 이를 종전주택의 사실상 잔금청산일로서 양도시기로 보아야 한다고 주장하면서 청구인 명의의 계좌 거래내역, 부채증명원, 종전주택의 임대차계약서 및 매수인들의 사실확인서 등을 제출하였다.
＜표8＞ 청구인 명의 계좌 금융거래내역(2021.12.15.까지 매수인들 이체 내역 발췌)
○○○
＜표9＞ 종전주택 임대차계약 내역
○○○
＜표10＞ 청구인 부채증명원
○○○
＜표11＞ 매수인들 확인서
○○○
(다) 청구인은 2021.12.15. 쟁점계약상 매매대금 중 미지급금 OOO원을 매수인들과의 합의에 따라 금전소비대차 관계로 전환하기로 하고, 이후 미지급금 OOO원 및 이자 상당액 OOO원을 지급받았으므로, 2021.12.15.을 종전주택의 양도일로 보아야 한다고 주장하면서 금전소비대차계약서, 청구인 명의 계좌 거래내역 및 매수인들의 이자지급확인서를 제출하였다.
＜표12＞ 금전소비대차계약서
○○○
＜표13＞ 이자지급 사실확인서
○○○
＜표14＞ 청구인 명의 계좌 금융거래내역(2021.12.15.이후 매수인들 이체 내역 발췌)
○○○
(3) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 이 건에 대하여 살피건대, 청구인은 매수인들의 종전주택에 대한 사용수익일인 2021.10.20.에 종전주택을 매수인들에게 양도한 것으로 보아야 한다고 주장하나, 「소득세법 시행령」제162조 제1항 제3호는 기획재정부령이 정하는 장기할부조건의 경우에는 소유권이전등기접수일ㆍ인도일 또는 사용수익일 중 빠른 날을 양도시기로 본다고 규정하고 있고, 쟁점계약의 경우 「소득세법 시행규칙」제78조에서 정하는 장기할부조건의 매매계약에 해당한다고 인정하기 어려우며, 청구인이 주장하는 사용수익일인 2021.10.20.에는 청구인이 매수인들에게 종전주택의 부속토지에 대한 토지사용승낙서만 교부하였을 뿐, 청구인과의 기존 임대차계약에 따른 임차인들이 종전주택에 계속 거주하고 있었던 것으로 보이므로, 매수인들이 종전주택을 해당 시점에 사용수익하고 있었다고 인정하기도 어려운 점, 또한 청구인은 2021.12.15. 쟁점계약에 따른 종전주택의 매매대금 중 상당한 수준의 금원을 지급하였고, 나머지 미지급 매매대금의 금전소비대차로 전환하였으므로 이를 종전주택의 양도일로 보아야 한다고 주장하나, 부동산의 매매 등으로 그 대금이 모두 지급된 경우뿐만 아니라 사회통념상 그 대가적 급부가 거의 전부 이행되었다고 볼 만한 정도에 이른 경우에도 양도소득세의 과세요건을 충족하는 부동산의 양도가 있다고 봄이 타당하다고 할 것이나, 그 대가적 급부가 사회통념상 거의 전부 이행되었다고 볼 만한 정도에 이르는지 여부는 미지급 잔금의 액수와 그것이 전체 대금에서 차지하는 비율, 미지급 잔금이 남게 된 경위 등에 비추어 구체적 사안에서 개별적으로 판단하여야 할 것인데, 쟁점계약상 매수인들이 종전주택에 대한 임대차계약 또는 청구인이 종전주택을 담보로 하여 금융기관으로부터 차입한 채무를 승계한다는 특약사항이 없고, 청구인이 주장하는 종전주택의 사실상 잔금청산일인 2021.12.15.까지 청구인이 매수인들로부터 수취한 금원이 쟁점계약상 매매대금의 약 56.67% 수준에 불과하여 종전주택에 대한 대가적 급부가 전부 이행되었다고 보기 어려운 점, 청구인이 2021.12.15. 기준 쟁점계약에 따른 매매대금 중 미지급금에 대하여 금전소비대차로 전환되었다는 주장과 관련하여 청구인이 제출한 자료에 따르면 청구인의 금융채무로 인해 발생하는 이자 및 종전주택 임차인에게 임대보증금의 조기 반환으로 인한 기회비용 등을 고려하여 2021.12.15.부터 종전주택에 대한 소유권이전등기일까지 월 OOO원을 지급하기로 합의한 것에 불과할 뿐, 2021.12.15. 당시 종전계약상 매매대금 중 매수인들이 미지급한 대금 OOO원에 대한 소비대차전환 사실이 확인되지 않고, 매수인들의 쟁점계약에 따른 미지급금 지급시기가 쟁점계약에 따른 잔금약정일과 일치하는 이상 이는 청구인이 매수인들과 쟁점계약과 별도로 새로운 금전소비대차 약정을 체결하였다고도 인정하기 어려운 점 등에 비추어, 청구인의 위 주장들을 인정하기는 어려우므로, 처분청이 종전주택의 양도에 대하여 「소득세법」상 1세대 1주택 비과세 특례규정의 적용을 배제하여 청구인에게 한 이 건 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.
4.결론
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로「국세기본법」제80조의2 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.
관련법령
(1) 소득세법(2021.12.8. 법률 제18578호로 개정되기 전의 것)
제89조(비과세 양도소득) ① 다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세(이하 " 양도소득세" 라 한다)를 과세하지 아니한다.
1. 파산선고에 의한 처분으로 발생하는 소득
2. 대통령령으로 정하는 경우에 해당하는 농지의 교환 또는 분합(分合)으로 발생하는 소득
3. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(가액이 대통령령으로 정하는 기준을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 " 주택부수토지" 라 한다)의 양도로 발생하는 소득
가. 1세대가 1주택을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 요건을 충족하는 주택
나. 1세대가 1주택을 양도하기 전에 다른 주택을 대체취득하거나 상속, 동거봉양, 혼인 등으로 인하여 2주택 이상을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 주택
제98조(양도 또는 취득의 시기) 자산의 양도차익을 계산할 때 그 취득시기 및 양도시기는 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우 등 대통령령으로 정하는 경우를 제외하고는 해당 자산의 대금을 청산한 날로 한다. 이 경우 자산의 대금에는 해당 자산의 양도에 대한 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 양수자가 부담하기로 약정한 경우에는 해당 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액은 제외한다.
(2) 소득세법(2021.12.8. 법률 제18578호로 개정된 것)
제89조(비과세 양도소득) ① 다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세(이하 " 양도소득세" 라 한다)를 과세하지 아니한다.
3. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(주택 및 이에 딸린 토지의 양도 당시 실지거래가액의 합계액이 12억원을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 " 주택부수토지" 라 한다)의 양도로 발생하는 소득
가. 1세대가 1주택을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 요건을 충족하는 주택
나. 1세대가 1주택을 양도하기 전에 다른 주택을 대체취득하거나 상속, 동거봉양, 혼인 등으로 인하여 2주택 이상을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 주택
(3) 소득세법 시행령(2022.5.31. 대통령령 제32654호로 개정되기 전의 것)
제154조(1세대1주택의 범위) ① 법 제89조 제1항 제3호 가목에서 "대통령령으로 정하는 요건”이란 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항 제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우는 3년) 이상인 것[취득 당시에 「주택법」 제63조의2 제1항 제1호에 따른 조정대상지역(이하 "조정대상지역”이라 한다)에 있는 주택의 경우에는 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항 제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우에는 3년) 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것]을 말한다. 다만, 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 제1호부터 제3호까지의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 않으며 제5호에 해당하는 경우에는 거주기간의 제한을 받지 않는다.
5. 거주자가 조정대상지역의 공고가 있은 날 이전에 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 증빙서류에 의하여 확인되는 경우로서 해당 거주자가 속한 1세대가 계약금 지급일 현재 주택을 보유하지 아니하는 경우
② 제1항에서 조정대상지역을 적용할 때 2017년 8월 3일부터 2017년 11월 9일까지의 기간에는 다음 표의 지역을 조정대상지역으로 한다.
1. 서울특별시
전 지역
제155조(1세대1주택의 특례) ① 국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택(이하 이 항에서 " 종전의 주택" 이라 한다)을 양도하기 전에 다른 주택(이하 이 조에서 " 신규 주택" 이라 한다)을 취득(자기가 건설하여 취득한 경우를 포함한다)함으로써 일시적으로 2주택이 된 경우 종전의 주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 신규 주택을 취득하고 다음 각 호에 따라 종전의 주택을 양도하는 경우(제18항에 따른 사유에 해당하는 경우를 포함한다)에는 이를 1세대1주택으로 보아 제154조 제1항을 적용한다. 이 경우 제154조 제1항 제1호, 제2호 가목 및 제3호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 종전의 주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 다른 주택을 취득하는 요건을 적용하지 않으며, 종전의 주택 및 그 부수토지의 일부가 제154조 제1항 제2호 가목에 따라 협의매수되거나 수용되는 경우로서 해당 잔존하는 주택 및 그 부수 토지를 그 양도일 또는 수용일부터 5년 이내에 양도하는 때에는 해당 잔존하는 주택 및 그 부수토지의 양도는 종전의 주택 및 그 부수토지의 양도 또는 수용에 포함되는 것으로 본다.
1. 신규 주택을 취득한 날부터 3년 이내에 종전의 주택을 양도하는 경우
2. 종전의 주택이 조정대상지역에 있는 상태에서 조정대상지역에 있는 신규 주택을 취득[조정대상지역의 공고가 있은 날 이전에 신규 주택(신규 주택을 취득할 수 있는 권리를 포함한다. 이하 이 항에서 같다)을 취득하거나 신규 주택을 취득하기 위해 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 증명서류에 의해 확인되는 경우는 제외한다]하는 경우에는 다음 각 목의 요건을 모두 충족한 경우. 다만, 신규 주택의 취득일 현재 기존 임차인이 거주하고 있는 것이 임대차계약서 등 명백한 증명서류에 의해 확인되고 그 임대차기간이 끝나는 날이 신규 주택의 취득일부터 1년 후인 경우에는 다음 각 목의 기간을 전 소유자와 임차인간의 임대차계약 종료일까지로 하되, 신규 주택의 취득일부터 최대 2년을 한도로 하고, 신규 주택 취득일 이후 갱신한 임대차계약은 인정하지 않는다.
가. 신규 주택의 취득일로부터 1년 이내에 그 주택으로 세대전원이 이사(기획재정부령으로 정하는 취학, 근무상의 형편, 질병의 요양 그 밖의 부득이한 사유로 세대의 구성원 중 일부가 이사하지 못하는 경우를 포함한다)하고 「주민등록법」 제16조에 따라 전입신고를 마친 경우
나. 신규 주택의 취득일부터 1년 이내에 종전의 주택을 양도하는 경우
제162조(양도 또는 취득의 시기) ① 법 제98조 전단에서 "대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우 등 대통령령으로 정하는 경우”란 다음 각 호의 경우를 말한다.
1. 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 등기부ㆍ등록부 또는 명부 등에 기재된 등기ㆍ등록접수일 또는 명의개서일
2. 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기(등록 및 명의의 개서를 포함한다)를 한 경우에는 등기부ㆍ등록부 또는 명부등에 기재된 등기접수일
3. 기획재정부령이 정하는 장기할부조건의 경우에는 소유권이전등기(등록 및 명의개서를 포함한다) 접수일ㆍ인도일 또는 사용수익일중 빠른 날
4. 자기가 건설한 건축물에 있어서는 「건축법」 제22조 제2항에 따른 사용승인서 교부일. 다만, 사용승인서 교부일 전에 사실상 사용하거나 같은 조 제3항 제2호에 따른 임시사용승인을 받은 경우에는 그 사실상의 사용일 또는 임시사용승인을 받은 날 중 빠른 날로 하고 건축허가를 받지 아니하고 건축하는 건축물에 있어서는 그 사실상의 사용일로 한다.
5. 상속 또는 증여에 의하여 취득한 자산에 대하여는 그 상속이 개시된 날 또는 증여를 받은 날
6. 「민법」 제245조 제1항의 규정에 의하여 부동산의 소유권을 취득하는 경우에는 당해부동산의 점유를 개시한 날
7. 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」이나 그 밖의 법률에 따라 공익사업을 위하여 수용되는 경우에는 대금을 청산한 날, 수용의 개시일 또는 소유권이전등기접수일 중 빠른 날. 다만, 소유권에 관한 소송으로 보상금이 공탁된 경우에는 소유권 관련 소송 판결 확정일로 한다.
8. 완성 또는 확정되지 아니한 자산을 양도 또는 취득한 경우로서 해당 자산의 대금을 청산한 날까지 그 목적물이 완성 또는 확정되지 아니한 경우에는 그 목적물이 완성 또는 확정된 날. 이 경우 건설 중인 건물의 완성된 날에 관하여는 제4호를 준용한다.
9. 「도시개발법」 또는 그 밖의 법률에 따른 환지처분으로 인하여 취득한 토지의 취득시기는 환지 전의 토지의 취득일. 다만, 교부받은 토지의 면적이 환지처분에 의한 권리면적보다 증가 또는 감소된 경우에는 그 증가 또는 감소된 면적의 토지에 대한 취득시기 또는 양도시기는 환지처분의 공고가 있은 날의 다음날로 한다.
10. 제158조 제2항의 경우 자산의 양도시기는 주주 1인과 기타주주가 주식등을 양도함으로써 해당 법인의 주식등의 합계액의 100분의 50 이상이 양도되는 날. 이 경우 양도가액은 그들이 사실상 주식등을 양도한 날의 양도가액에 의한다.
(4) 소득세법 시행규칙
제78조(장기할부조건의 범위) ③ 영 제162조 제1항 제3호에서 "기획재정부령이 정하는 장기할부 조건”이라 함은 법 제94조 제1항 각호에 규정된 자산의 양도로 인하여 해당 자산의 대금을 월부ㆍ연부 기타의 부불방법에 따라 수입하는 것중 다음 각호의 요건을 갖춘 것을 말한다.
1. 계약금을 제외한 해당 자산의 양도대금을 2회이상으로 분할하여 수입할 것
2. 양도하는 자산의 소유권이전등기(등록 및 명의개서를 포함한다) 접수일ㆍ인도일 또는 사용수익일중 빠른 날의 다음날부터 최종 할부금의 지급기일까지의 기간이 1년 이상인 것
※ 소득세법 기본통칙
98-162…1 【 잔금청산일이 매매계약서에 기재된 잔금지급약정일과 다른 경우 양도 또는 취득의 시기 】
① 매매계약서 등에 기재된 잔금지급약정일보다 앞당겨 잔금을 받거나 늦게 받는 경우에는 실지로 받은 날이 잔금청산일이 된다.
② 제1항을 적용함에 있어서 잔금을 소비대차로 변경한 경우는 소비대차로의 변경일을 잔금청산일로 한다.
(5) 민법
제565조(해약금) ① 매매의 당사자 일방이 계약당시에 금전 기타 물건을 계약금, 보증금등의 명목으로 상대방에게 교부한 때에는 당사자간에 다른 약정이 없는 한 당사자의 일방이 이행에 착수할 때까지 교부자는 이를 포기하고 수령자는 그 배액을 상환하여 매매계약을 해제할 수 있다.
제605조(준소비대차) 당사자 쌍방이 소비대차에 의하지 아니하고 금전 기타의 대체물을 지급할 의무가 있는 경우에 당사자가 그 목적물을 소비대차의 목적으로 할 것을 약정한 때에는 소비대차의 효력이 생긴다.
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제89조(비과세 양도소득) ① 다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세(이하 " 양도소득세" 라 한다)를 과세하지 아니한다.
1. 파산선고에 의한 처분으로 발생하는 소득
2. 대통령령으로 정하는 경우에 해당하는 농지의 교환 또는 분합(分合)으로 발생하는 소득
3. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(가액이 대통령령으로 정하는 기준을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 " 주택부수토지" 라 한다)의 양도로 발생하는 소득
가. 1세대가 1주택을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 요건을 충족하는 주택
나. 1세대가 1주택을 양도하기 전에 다른 주택을 대체취득하거나 상속, 동거봉양, 혼인 등으로 인하여 2주택 이상을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 주택
제98조(양도 또는 취득의 시기) 자산의 양도차익을 계산할 때 그 취득시기 및 양도시기는 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우 등 대통령령으로 정하는 경우를 제외하고는 해당 자산의 대금을 청산한 날로 한다. 이 경우 자산의 대금에는 해당 자산의 양도에 대한 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 양수자가 부담하기로 약정한 경우에는 해당 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액은 제외한다.
(2) 소득세법(2021.12.8. 법률 제18578호로 개정된 것)
제89조(비과세 양도소득) ① 다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세(이하 " 양도소득세" 라 한다)를 과세하지 아니한다.
3. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(주택 및 이에 딸린 토지의 양도 당시 실지거래가액의 합계액이 12억원을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 " 주택부수토지" 라 한다)의 양도로 발생하는 소득
가. 1세대가 1주택을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 요건을 충족하는 주택
나. 1세대가 1주택을 양도하기 전에 다른 주택을 대체취득하거나 상속, 동거봉양, 혼인 등으로 인하여 2주택 이상을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 주택
(3) 소득세법 시행령(2022.5.31. 대통령령 제32654호로 개정되기 전의 것)
제154조(1세대1주택의 범위) ① 법 제89조 제1항 제3호 가목에서 "대통령령으로 정하는 요건”이란 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항 제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우는 3년) 이상인 것[취득 당시에 「주택법」 제63조의2 제1항 제1호에 따른 조정대상지역(이하 "조정대상지역”이라 한다)에 있는 주택의 경우에는 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항 제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우에는 3년) 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것]을 말한다. 다만, 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 제1호부터 제3호까지의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 않으며 제5호에 해당하는 경우에는 거주기간의 제한을 받지 않는다.
5. 거주자가 조정대상지역의 공고가 있은 날 이전에 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 증빙서류에 의하여 확인되는 경우로서 해당 거주자가 속한 1세대가 계약금 지급일 현재 주택을 보유하지 아니하는 경우
② 제1항에서 조정대상지역을 적용할 때 2017년 8월 3일부터 2017년 11월 9일까지의 기간에는 다음 표의 지역을 조정대상지역으로 한다.
1. 서울특별시
전 지역
제155조(1세대1주택의 특례) ① 국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택(이하 이 항에서 " 종전의 주택" 이라 한다)을 양도하기 전에 다른 주택(이하 이 조에서 " 신규 주택" 이라 한다)을 취득(자기가 건설하여 취득한 경우를 포함한다)함으로써 일시적으로 2주택이 된 경우 종전의 주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 신규 주택을 취득하고 다음 각 호에 따라 종전의 주택을 양도하는 경우(제18항에 따른 사유에 해당하는 경우를 포함한다)에는 이를 1세대1주택으로 보아 제154조 제1항을 적용한다. 이 경우 제154조 제1항 제1호, 제2호 가목 및 제3호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 종전의 주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 다른 주택을 취득하는 요건을 적용하지 않으며, 종전의 주택 및 그 부수토지의 일부가 제154조 제1항 제2호 가목에 따라 협의매수되거나 수용되는 경우로서 해당 잔존하는 주택 및 그 부수 토지를 그 양도일 또는 수용일부터 5년 이내에 양도하는 때에는 해당 잔존하는 주택 및 그 부수토지의 양도는 종전의 주택 및 그 부수토지의 양도 또는 수용에 포함되는 것으로 본다.
1. 신규 주택을 취득한 날부터 3년 이내에 종전의 주택을 양도하는 경우
2. 종전의 주택이 조정대상지역에 있는 상태에서 조정대상지역에 있는 신규 주택을 취득[조정대상지역의 공고가 있은 날 이전에 신규 주택(신규 주택을 취득할 수 있는 권리를 포함한다. 이하 이 항에서 같다)을 취득하거나 신규 주택을 취득하기 위해 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 증명서류에 의해 확인되는 경우는 제외한다]하는 경우에는 다음 각 목의 요건을 모두 충족한 경우. 다만, 신규 주택의 취득일 현재 기존 임차인이 거주하고 있는 것이 임대차계약서 등 명백한 증명서류에 의해 확인되고 그 임대차기간이 끝나는 날이 신규 주택의 취득일부터 1년 후인 경우에는 다음 각 목의 기간을 전 소유자와 임차인간의 임대차계약 종료일까지로 하되, 신규 주택의 취득일부터 최대 2년을 한도로 하고, 신규 주택 취득일 이후 갱신한 임대차계약은 인정하지 않는다.
가. 신규 주택의 취득일로부터 1년 이내에 그 주택으로 세대전원이 이사(기획재정부령으로 정하는 취학, 근무상의 형편, 질병의 요양 그 밖의 부득이한 사유로 세대의 구성원 중 일부가 이사하지 못하는 경우를 포함한다)하고 「주민등록법」 제16조에 따라 전입신고를 마친 경우
나. 신규 주택의 취득일부터 1년 이내에 종전의 주택을 양도하는 경우
제162조(양도 또는 취득의 시기) ① 법 제98조 전단에서 "대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우 등 대통령령으로 정하는 경우”란 다음 각 호의 경우를 말한다.
1. 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 등기부ㆍ등록부 또는 명부 등에 기재된 등기ㆍ등록접수일 또는 명의개서일
2. 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기(등록 및 명의의 개서를 포함한다)를 한 경우에는 등기부ㆍ등록부 또는 명부등에 기재된 등기접수일
3. 기획재정부령이 정하는 장기할부조건의 경우에는 소유권이전등기(등록 및 명의개서를 포함한다) 접수일ㆍ인도일 또는 사용수익일중 빠른 날
4. 자기가 건설한 건축물에 있어서는 「건축법」 제22조 제2항에 따른 사용승인서 교부일. 다만, 사용승인서 교부일 전에 사실상 사용하거나 같은 조 제3항 제2호에 따른 임시사용승인을 받은 경우에는 그 사실상의 사용일 또는 임시사용승인을 받은 날 중 빠른 날로 하고 건축허가를 받지 아니하고 건축하는 건축물에 있어서는 그 사실상의 사용일로 한다.
5. 상속 또는 증여에 의하여 취득한 자산에 대하여는 그 상속이 개시된 날 또는 증여를 받은 날
6. 「민법」 제245조 제1항의 규정에 의하여 부동산의 소유권을 취득하는 경우에는 당해부동산의 점유를 개시한 날
7. 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」이나 그 밖의 법률에 따라 공익사업을 위하여 수용되는 경우에는 대금을 청산한 날, 수용의 개시일 또는 소유권이전등기접수일 중 빠른 날. 다만, 소유권에 관한 소송으로 보상금이 공탁된 경우에는 소유권 관련 소송 판결 확정일로 한다.
8. 완성 또는 확정되지 아니한 자산을 양도 또는 취득한 경우로서 해당 자산의 대금을 청산한 날까지 그 목적물이 완성 또는 확정되지 아니한 경우에는 그 목적물이 완성 또는 확정된 날. 이 경우 건설 중인 건물의 완성된 날에 관하여는 제4호를 준용한다.
9. 「도시개발법」 또는 그 밖의 법률에 따른 환지처분으로 인하여 취득한 토지의 취득시기는 환지 전의 토지의 취득일. 다만, 교부받은 토지의 면적이 환지처분에 의한 권리면적보다 증가 또는 감소된 경우에는 그 증가 또는 감소된 면적의 토지에 대한 취득시기 또는 양도시기는 환지처분의 공고가 있은 날의 다음날로 한다.
10. 제158조 제2항의 경우 자산의 양도시기는 주주 1인과 기타주주가 주식등을 양도함으로써 해당 법인의 주식등의 합계액의 100분의 50 이상이 양도되는 날. 이 경우 양도가액은 그들이 사실상 주식등을 양도한 날의 양도가액에 의한다.
(4) 소득세법 시행규칙
제78조(장기할부조건의 범위) ③ 영 제162조 제1항 제3호에서 "기획재정부령이 정하는 장기할부 조건”이라 함은 법 제94조 제1항 각호에 규정된 자산의 양도로 인하여 해당 자산의 대금을 월부ㆍ연부 기타의 부불방법에 따라 수입하는 것중 다음 각호의 요건을 갖춘 것을 말한다.
1. 계약금을 제외한 해당 자산의 양도대금을 2회이상으로 분할하여 수입할 것
2. 양도하는 자산의 소유권이전등기(등록 및 명의개서를 포함한다) 접수일ㆍ인도일 또는 사용수익일중 빠른 날의 다음날부터 최종 할부금의 지급기일까지의 기간이 1년 이상인 것
※ 소득세법 기본통칙
98-162…1 【 잔금청산일이 매매계약서에 기재된 잔금지급약정일과 다른 경우 양도 또는 취득의 시기 】
① 매매계약서 등에 기재된 잔금지급약정일보다 앞당겨 잔금을 받거나 늦게 받는 경우에는 실지로 받은 날이 잔금청산일이 된다.
② 제1항을 적용함에 있어서 잔금을 소비대차로 변경한 경우는 소비대차로의 변경일을 잔금청산일로 한다.
(5) 민법
제565조(해약금) ① 매매의 당사자 일방이 계약당시에 금전 기타 물건을 계약금, 보증금등의 명목으로 상대방에게 교부한 때에는 당사자간에 다른 약정이 없는 한 당사자의 일방이 이행에 착수할 때까지 교부자는 이를 포기하고 수령자는 그 배액을 상환하여 매매계약을 해제할 수 있다.
제605조(준소비대차) 당사자 쌍방이 소비대차에 의하지 아니하고 금전 기타의 대체물을 지급할 의무가 있는 경우에 당사자가 그 목적물을 소비대차의 목적으로 할 것을 약정한 때에는 소비대차의 효력이 생긴다.
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