OOO세무서장이 2025.4.18. 청구인에게 한 2022년 귀속 양도소득세 OOO원의 부과처분은 이를 취소한다.

1. 처분개요


가. 청구인은 2019.9.19. 취득한 경기도 OOO(이하  "종전주택”이라 한다)를 보유하던 중 2022.2.23. 동일 단지 내 OOO(이하  "신규주택”이라 한다)을 취득하였고, 종전주택을 2022.4.22. 양도하면서 종전주택이 일시적 1세대 2주택에 해당한다고 보아 비과세로 양도소득세를 신고하였다.


나. 처분청은 종전주택의 양도소득세 신고내역을 조사한 결과 종전주택이 조정대상지역에 위치한 가운데 청구인 세대가 신규주택 취득 후 약 1년 2개월 뒤에 신규주택에 전입하여 구「소득세법 시행령」제155조 제1항 제2호 가목에 따른 전입요건(취득 후 1년 내 전입)을 충족하지 못하여 종전주택의 양도가 일시적 1세대 2주택에 해당하지 않는 것으로 보아 2025.4.18. 청구인에게 2022년 귀속 양도소득세 OOO원을 경정ㆍ고지하였다.


＜표1＞ 종전주택 양도 및 신규주택 취득 내역

○○○


다. 청구인은 이에 불복하여 2025.7.11. 심판청구를 제기하였다.



2. 청구인 주장 및 처분청 의견


가. 청구인 주장


(1) 청구인 세대가 신규주택 취득 후 1년 내에 전입하지 못한 이유는 자녀들의 취학 및 구축 아파트의 실내 공사 등에 따른 부득이한 사유 때문이므로 일시적 1세대 2주택 비과세 규정을 배제하여 과세한 처분은 위법ㆍ부당하다.


(가) 청구인은 3자녀를 둔 가장으로서 신학기 이전(2023년 3월)에 신규주택으로 전입할 경우 미숙아로 태어난 막내아들(당시 초등학교 1학년)이 외국인 자녀가 많은 초등학교(신규주택 OOO초)로 전학가야 할 가능성이 있어 아이들의 학교생활 적응 등을 고려할 때 현실적으로 전입을 서두를 수는 없는 상황이었다.


(나) 또한 신규주택은 준공한 지 10년이 훨씬 지난 아파트로 당초 건설현장 인부들이 임차인으로 거주하고 있어서 아파트 내부가 많이 손상되어 있는 상태였으므로 임차인의 퇴거일(2023.2.14.) 이후 실거주를 위하여 인테리어공사(2023.2.15.~2023.4.20.)를 진행할 수 밖에 없었다.


(2) 신축주택 구입 시 전입요건을 담은 구「소득세법 시행령」제155조 제1항은 2022.5.31. 개정을 통하여 ‘전입요건’이 삭제되었고, 제개정 이유가 ‘비과세 요건을 완화하여 납세자의 편의를 도모함’인 점을 감안할 때 청구인의 경우와 같이 실거주를 위한 부득이한 사유에 대해서도 1세대 1주택 비과세 규정을 배제한 처분은 부당하다.


(가) 2020.2.11. 전입요건을 신설하는 것으로 개정된 구 「소득세법 시행령」은 주택시장 안정화를 위해 일시적 2주택자의 양도소득세 비과세를 적용함에 있어 신규주택 취득 후 1년 이내 전입한 경우로 한정하였는데 이는 투기목적의 주택소유를 억제하여 주택가격의 안정과 주거생활의 안정을 도모하기 위한 취지였다.


(나) 이후 2022.5.31. 시행령 개정을 통하여 전입요건이 삭제되었고 그 개정 취지도 납세자 편의도모인 점 등을 감안할 때 청구인 세대와 같이 실거주 목적의 거주자에 대하여 개정 전 규정에 따라 과세한 처분은 현실을 고려하지 않은 부당한 처분이다.


(3) 청구인은 신규주택 취득과 관련하여 어떠한 투기목적도 없었고 3자녀 양육을 위한 실거주 목적으로 신규주택을 취득한 후 종전주택을 양도하였으므로 일시적 1세대 2주택으로 보아 비과세 규정을 적용하여야 한다.


(가) 신규주택의 임차인과 관련하여 청구인은 세입자(임차인)의 임차기간 연장요청에 아무런 생각없이 재계약하는 실수를 범하였으나 구「소득세법 시행령」제155조에 따른 신규주택 1년 내 전입요건을 확인하고 즉시 임차인에게 재계약 해지를 통보하여, 임차인들이 신규주택 취득 후 1년이 경과하지 않은 2023.2.14. 퇴거하게 되었다.


(나) 하지만 신규주택 내부의 노후화와 관리부실로 아이들과 함께 실제 입주를 하기 어려운 상황이었고 공사를 진행하는 과정에서 기간이 길어져 신규주택 취득 후 약 1년 2개월이 지나 전입을 하게 되었다. 이는 투기 목적이 있는 것으로 볼 수 없고, 사회통념상 일시적이라고 인정될 수 있는 경우에 해당한다.


(4) 청구인은 주택 매매를 통해 수익을 얻을 목적도 없었고, 실거주를 위하여 주택을 매매한 소시민에 불과함에도 거액의 세금을 부과한 것은 청구인이 감당할 수 없는 무거운 처분이다. 조세심판원의 선결정례(조심 2023서6773, 2023.9.13.)에서도 1년 내 전입하지 못하였으나 인테리어공사 이후 즉시 전입신고를 하는 등 사회통념상 일시적인 경우로 보아 억울한 납세자의 손을 들어준 사례가 있으므로 3자녀를 양육 중인 청구인 세대에 대해서도 선처해 주시길 바란다.


나. 처분청 의견


(1) 청구인은 구「소득세법 시행령」제155조에서 조정대상지역 내 주택의 경우 신규주택 취득 후(2022.2.23.) 1년 이내(2023.2.23.까지)에 전입하여야 한다는 규정에도 불구하고 1년 56일이 경과한 2023.4.20.에 신규주택으로 전입신고를 하였다.


(2) 청구인이 신규주택을 취득할 당시 임차인의 전세기한이 2022.12.14.인 점을 감안할 때 임차인으로 인해 전입이 불가한 상황이 아니었고, 2022.9.28. 임차기간을 연장하였으나 이는 취득일(2022.2.23.) 이후 연장한 계약에 해당하여 예외사유로도 볼 수 없다.


(3) 청구인 제시하는 심판례(조심 2023서6673, 2023.9.13.)의 경우 전입신고 기간을 도과한 기간이 15일에 불과하다는 점 등을 감안한 결정으로서 이 건과 사실관계가 다르다.


(4) 조세법규의 해석은 법문대로 해석하여야 하고 납세자에게 유리하다고 하더라도 확장해석이나 유추해석은 허용되지 않는 점을 감안할 때 종전주택 양도 건에 대하여 1세대 1주택 비과세 규정을 배제하여 과세한 처분은 정당하다.



3. 심리 및 판단


가. 쟁점


청구인이 신규주택 취득 후 전입요건을 충족하지 못한 것으로 보아 양도된 종전주택에 대하여 1세대 1주택 비과세를 배제하여 과세한 처분의 당부


나. 관련 법령


(1) 소득세법(2021.12.8. 법률 제18578호로 개정되기 전의 것)


제89조(비과세 양도소득) ① 다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세(이하 " 양도소득세" 라 한다)를 과세하지 아니한다.

1. 파산선고에 의한 처분으로 발생하는 소득

2. 대통령령으로 정하는 경우에 해당하는 농지의 교환 또는 분합(分合)으로 발생하는 소득

3. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(가액이 대통령령으로 정하는 기준을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 " 주택부수토지" 라 한다)의 양도로 발생하는 소득

가. 1세대가 1주택을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 요건을 충족하는 주택

나. 1세대가 1주택을 양도하기 전에 다른 주택을 대체취득하거나 상속, 동거봉양, 혼인 등으로 인하여 2주택 이상을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 주택


(2) 소득세법 시행령(2022.5.31. 대통령령 제32654호로 개정되기 전의 것)


제155조(1세대1주택의 특례) ① 국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택(이하 이 항에서 " 종전의 주택" 이라 한다)을 양도하기 전에 다른 주택(이하 이 조에서 " 신규 주택" 이라 한다)을 취득(자기가 건설하여 취득한 경우를 포함한다)함으로써 일시적으로 2주택이 된 경우 종전의 주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 신규 주택을 취득하고 다음 각 호에 따라 종전의 주택을 양도하는 경우(제18항에 따른 사유에 해당하는 경우를 포함한다)에는 이를 1세대1주택으로 보아 제154조 제1항을 적용한다. 이 경우 제154조 제1항 제1호, 제2호 가목 및 제3호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 종전의 주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 다른 주택을 취득하는 요건을 적용하지 않으며, 종전의 주택 및 그 부수토지의 일부가 제154조 제1항 제2호 가목에 따라 협의매수되거나 수용되는 경우로서 해당 잔존하는 주택 및 그 부수 토지를 그 양도일 또는 수용일부터 5년 이내에 양도하는 때에는 해당 잔존하는 주택 및 그 부수토지의 양도는 종전의 주택 및 그 부수토지의 양도 또는 수용에 포함되는 것으로 본다.

1. 신규 주택을 취득한 날부터 3년 이내에 종전의 주택을 양도하는 경우

2. 종전의 주택이 조정대상지역에 있는 상태에서 조정대상지역에 있는 신규 주택을 취득[조정대상지역의 공고가 있은 날 이전에 신규 주택(신규 주택을 취득할 수 있는 권리를 포함한다. 이하 이 항에서 같다)을 취득하거나 신규 주택을 취득하기 위해 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 증명서류에 의해 확인되는 경우는 제외한다]하는 경우에는 다음 각 목의 요건을 모두 충족한 경우. 다만, 신규 주택의 취득일 현재 기존 임차인이 거주하고 있는 것이 임대차계약서 등 명백한 증명서류에 의해 확인되고 그 임대차기간이 끝나는 날이 신규 주택의 취득일부터 1년 후인 경우에는 다음 각 목의 기간을 전 소유자와 임차인간의 임대차계약 종료일까지로 하되, 신규 주택의 취득일부터 최대 2년을 한도로 하고, 신규 주택 취득일 이후 갱신한 임대차계약은 인정하지 않는다.

가. 신규 주택의 취득일로부터 1년 이내에 그 주택으로 세대전원이 이사(기획재정부령으로 정하는 취학, 근무상의 형편, 질병의 요양 그 밖의 부득이한 사유로 세대의 구성원 중 일부가 이사하지 못하는 경우를 포함한다)하고 「주민등록법」 제16조에 따라 전입신고를 마친 경우

나. 신규 주택의 취득일부터 1년 이내에 종전의 주택을 양도하는 경우


(3) 소득세법 시행령(2022.5.31. 대통령령 제32654호로 개정된 것)


제155조(1세대1주택의 특례) ① 국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택(이하 이 항에서  "종전의 주택”이라 한다)을 양도하기 전에 다른 주택(이하 이 조에서  "신규 주택”이라 한다)을 취득(자기가 건설하여 취득한 경우를 포함한다)함으로써 일시적으로 2주택이 된 경우 종전의 주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 신규 주택을 취득하고 다음 각 호에 따라 종전의 주택을 양도하는 경우(제18항에 따른 사유에 해당하는 경우를 포함한다)에는 이를 1세대1주택으로 보아 제154조 제1항을 적용한다. 이 경우 제154조 제1항 제1호, 제2호 가목 및 제3호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 종전의 주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 다른 주택을 취득하는 요건을 적용하지 않으며, 종전의 주택 및 그 부수토지의 일부가 제154조 제1항 제2호 가목에 따라 협의매수되거나 수용되는 경우로서 해당 잔존하는 주택 및 그 부수 토지를 그 양도일 또는 수용일부터 5년 이내에 양도하는 때에는 해당 잔존하는 주택 및 그 부수토지의 양도는 종전의 주택 및 그 부수토지의 양도 또는 수용에 포함되는 것으로 본다.

1. 신규 주택을 취득한 날부터 3년 이내에 종전의 주택을 양도하는 경우

2. 종전의 주택이 조정대상지역에 있는 상태에서 조정대상지역에 있는 신규 주택을 취득[조정대상지역의 공고가 있은 날 이전에 신규 주택(신규 주택을 취득할 수 있는 권리를 포함한다. 이하 이 항에서 같다)을 취득하거나 신규 주택을 취득하기 위해 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 증명서류에 의해 확인되는 경우는 제외한다]하는 경우에는 신규 주택을 취득한 날부터 2년 이내에 종전의 주택을 양도하는 경우


(4) 주민등록법


제16조(거주지의 이동) ① 하나의 세대에 속하는 자의 전원 또는 그 일부가 거주지를 이동하면 제11조나 제12조에 따른 신고의무자가 신거주지에 전입한 날부터 14일 이내에 신거주지의 시장ㆍ군수 또는 구청장에게 전입신고(轉入申告)를 하여야 한다.


다. 사실관계 및 판단


(1) 청구인과 처분청이 제시한 심리자료에 의하면, 다음과 같은 사실이 확인된다.


(가) 청구인은 셋째 자녀(A)가 미숙아(OOO)로 출생하였다는 사실에 대한 증빙으로 진단서를 제출하였고, 진단서를 보면 2015.10.3.부터 2015.10.19.까지 B 신생아중환자실에서 입원치료를 받은 사실이 나타난다.


(나) 청구인은 셋째 자녀의 사회보장급여통지서를 제출하였고, 사회보장급여통지서를 보면 서비스 내용은 ‘OOO’이고, 판정등급은 ‘OOO등급’으로 나타난다.


(다) 경기도 OOO의 초등학교 배정 기준을 보면 동일 단지내 119동 이하(종전주택)는 OOO초등학교, 120동 이상(신규주택)은 OOO초등학교로 배정되는 것으로 확인되고, 청구인이 제출한 경기도 OOO의 외국인 비율은 5.8%로 같은 시 OOO(2.3%), OOO(2.3%), OOO(1.9%) 보다 높은 것으로 나타난다.


(라) 신규주택(2009.OOO 준공) 인테리어 공사계약서는 아래 ＜표2＞와 같고, 공사기간 시작일은 2023.2.15.로 신규주택 취득일(2022.2.23.)로부터 1년이 경과하기 전으로 확인된다.


＜표2＞ 신축주택 인테리어공사 계약서

○○○


(마) 청구인이 종전주택 양도이후 거주한 주택(경기도 OOO외 1필지 OOO)의 임대차계약서를 보면 임대차기간은 2022.4.15.부터 2023.4.14.까지로 하며 보증금은 OOO원에 월세 OOO원으로 확인된다.


(바) 종전주택과 신규주택이 조정대상지역내에 위치하고, 청구인 세대가 신규주택 취득 후 약 1년 2개월(1년 59일) 뒤에 신규주택으로 전입신고를 한 사실에 대하여는 다툼이 없다.


(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 이 건에 대하여 살펴본다.


(가) 구 「소득세법」제89조 제1항 제3호 및 같은 법 시행령 제155조 제1항 제2호 가목은 일시적 1세대 1주택의 경우 종전주택 양도분에 대하여 비과세 규정을 적용하면서 신규 주택 취득일로부터 1년 이내에 그 주택으로 세대전원이 이사 및 전입신고를 마칠 것을 요건으로 하고 있다.


(나) 청구인의 경우 신규주택 취득일(2022.2.23.)로부터 약 1년 2개월 뒤에 신규주택으로 이사 및 전입(2023.4.20.)하여 1년을 경과한 것으로 보이지만, 종전주택을 양도(2022.4.22.)한 이후 임시거주주택(2022.4.15.~2023.4.14.)에 보증금(OOO원)을 지급하고 거주하고 있어서 신규주택으로 전입신고를 하는 경우 「임대차보호법」상 대항력을 유지할 수 없는 불합리한 상황에 놓일 것으로 보인다.


(다) 또한 청구인이 신규주택 임차인이 퇴거한 이후 인테리어공사(2023.2.15.~2022.4.20.)를 하고 신규주택으로 전입하여 현재까지 실거주하고 있는 가운데 신규주택 취득일로부터 1년이 경과하기 이전에 종전 임차인을 퇴거시키고 인테리어공사를 시작하여 청구인이 인테리어공사와 동시에 전입신고가 가능하였던 것으로 보이나, 이 경우 인테리어공사로 인해 실거주가 어려운 상황에서 전입신고만 하게 되면 「주민등록법」을 위반하게 되는 것으로 보인다.


(라) 구 「소득세법」제89조 제1항 제3호 및 같은 법 시행령 제155조 제1항은 투기목적의 주택소유를 억제하여 주택가격의 안정 및 주거생활의 안정을 도모하기 위한 취지인데 청구인 세대의 경우 투기목적이 없는 것으로 보이고 신규주택 취득일로부터 이사 및 전입신고를 완료한 날이 1년을 경과하게 된 사유 또한 앞에서 살펴본 바와 같이 사회통념상 일시적이라고 인정되는 특별한 사정이 있는 경우에 해당하는 것으로 보이므로 청구인이 양도한 종전주택에 대하여 1세대 1주택 비과세 규정을 배제하여 과세한 처분은 잘못이 있는 것으로 판단된다.



4. 결론


이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 있으므로 「국세기본법」 제80조의2 및 제65조 제1항 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.