남양주세무서장이 2025.1.10. 청구인에게 한 2022.11.10., 2023.3.28. 증여분 증여세 합계 OOO원 및 2023.7.15. 상속분 상속세 OOO원의 부과처분은 청구인이 2023.2.9. a에게 지급한 OOO원, b에게 지급한 OOO원이 경기도 남양주시 OOO 토지 및 건물에 대한 임대보증금의 반환인지 여부를 재조사하여 그 결과에 따라 과세표준 및 세액을 경정하고, 나머지 심판청구는 기각한다.

1. 처분개요



가. 청구인은 2023.7.15. 부친 c(이하  "피상속인”이라 한다)이 사망하자 2024.1.31. 상속세 과세가액 OOO원, 상속공제액 OOO원으로 하여 상속세 OOO원을 신고하였다.



나 중부지방국세청장은 2024.9.4.부터 2024.11.12.까지 피상속인에 대한 상속세조사를 실시하여 피상속인이 청구인에게 아래 ＜표1＞과 같이 계좌로 송금한 OOO원(이하  "쟁점금액”이하 한다)을 증여한 것으로 보아 2025.1.10. 청구인에게 2022.11.10. 및 2023.3.28. 증여분 증여세 합계 OOO원, 2023.7.15. 상속분 상속세 OOO원을 각 결정ㆍ 고지하였다.



＜표1＞ 증여세 부과내역

(단위 : 원)

○○○



다. 청구인은 이에 불복하여 2025.4.3. 심판청구를 제기하였다.





2. 청구인 주장 및 처분청 의견



가. 청구인 주장



피상속인은 2011.2.5.부터 2019.9.30.까지 아래 ＜표2＞와 같이 피청구인 소유의 부동산을 임대하였고, 그 중 청구인에게 아래 ＜표3＞과 같은 재산을 증여한바, 청구인은 피상속인이 송금한 쟁점금액(OOO원)으로, 2023년 2월 임차인인 ‘a, b, d’에게 피상속인의 채무인 임대보증금 OOO원을 반환하였으며, 임차인인 ‘e, f’에게 임대보증금 OOO원을 반환할 의무가 있으므로 처분청이 쟁점금액을 사전증여로 보아 청구인에게 증여세를 부과한 처분은 부당하다.



＜표2＞ 피상속인이 체결한 임대차계약

(단위 : 원)

○○○



＜표3＞ 피상속인으로부터 청구인이 증여받은 재산

(단위 : 원)

○○○



나. 처분청 의견



(1) 청구인은 피상속인으로부터 송금받은 쟁점금액 중 OOO원은 피상속인이 부담하여야 할 채무인 임대보증금을 반환하였다고 주장하나, 이는 피상속인으로부터 증여받은 금액이다.



(가) 청구인은 임차인 a에게 임대보증금을 반환하였다고 주장하나, 해당 건물(경기도 남양주시 OOO)의 실제 소유주는 피상속인이 아닌 모친 g이다. g은 부동산 임대사업자(OOO)로 등록되어 있고, 위 사업자의 부가가치세 신고내역에 의하면 a는 2020.7.1.부터 g과 임대차계약을 체결하여 해당 건축물을 사용하고 있었다.



청구인이 제출한 임대차계약서는 2017.6.1. 및 2019.9.30. 체결된 것이나, 해당 토지는 2022.1.11. 한국토지주택공사에 수용되어 소유권 이전이 완료되었다. 수용 이후의 임대차계약은 유효하지 않은 상태이며, 소유권 이전 전에 임차인에 대한 퇴거 조치가 이루어졌을 것이다.



피상속인이 g을 대리하여 임대차계약을 체결하였다는 증빙(위임자, 대리계약서 등)이 없는 상황에서 피상속인을 해당 임대인으로 간주할 법적 근거가 없다. 설령 보증금 반환이 이루어졌다고 하더라도 이는 g의 채무를 대신 이행한 것으로서 피상속인과 청구인 간에 증여로 보아야 한다.



(나) b과의 임대차계약은 신고되지 않았고, 이는 계약의 존재 자체에 대한 객관적 증빙이 부족한 것을 의미한다. 「상속세 및 증여세법 시행령」제10조에 따르면 임대차계약이 신고되지 않은 경우 유효한 채무로 인정하기 어려운 것으로 보아야 한다.



b이 임차하였다는 부동산의 소재지는 경기도 남양주시 OOO로 이는 앞서 언급한 바와 같이 g의 소유이고, 2022.1.11. 이후 수용되어 임대차계약이 유효하지 않은 상태이며, 이는 g의 채무를 청구인이 대신 이행한 것으로서 피상속인과 청구인 간의 증여로 보아야 한다.



(다) d와 피상속인 간의 임대차계약 관계가 불명확하고 보증금 수령 영수증 등 기본적인 증빙이 전혀 제출되지 않았으며, d가 임차했다는 부동산의 구체적인 정보(소재지, 면적, 용도 등)가 특정되지 않아 실제 임대차계약의 존재 여부를 확인할 수 없다.



(2) 피상속인이 부담하여야 할 채무로 추후 반환예정이라고 주장하는 임대보증금 OOO원도 사전증여에 해당한다.



(가) 건물의 임차인은 건물에 입주하고 주민등록을 함으로써 제3자에게 대항력을 갖추게 되고, 대항력이 구비된 후에 임차건물이 양도된 경우 양수인은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다고 하고 있으며, 이 경우 임대보증금 반환채무는 임대인의 지위를 승계한 양수인에게 이전되고 양도인의 채무는 소멸하는 것으로 해석할 것인바(대법원 2003.7.25. 선고 2003다2918), 청구인이 반환할 예정이라는 임대보증금(OOO원)은 해당 임대부동산이 이미 청구인에게 증여되어 임대인의 지위가 청구인에게 승계되었다.



또한 청구인은 2021.8.6.부터 2023.3.30.까지 임차인 f으로부터 월 임대료 OOO원을 지급받았으므로 청구인이 위 임대료를 수취한 시점부터 이미 임대인으로서의 모든 권리와 의무를 부담하게 된 것이다.



(나) 「상속세 및 증여세법」제14조에 따르면 상속재산에서 공제할 채무는 상속개시일 현재 피상속인이 확정적으로 부담하여야 하는 채무인바, OOO원은 해당 부동산을 증여받은 이후 청구인이 부담하여야 할 잠재적인 의무일 뿐, 상속개시일 시점에 피상속인의 채무가 아니다.





3. 심리 및 판단



가. 쟁점



피상속인이 송금한 쟁점금액으로 피상속인의 채무인 임대보증금을 반환하였거나 반환할 예정이므로 쟁점금액은 사전증여재산이 아니라는 청구주장의 당부



나. 관련 법령



(1) 상속세 및 증여세법



제13조(상속세 과세가액) ① 상속세 과세가액은 상속재산의 가액에서 제14조에 따른 것을 뺀 후 다음 각 호의 재산가액을 가산한 금액으로 한다. 이 경우 제14조에 따른 금액이 상속재산의 가액을 초과하는 경우 그 초과액은 없는 것으로 본다.

1. 상속개시일 전 10년 이내에 피상속인이 상속인에게 증여한 재산가액

2. 상속개시일 전 5년 이내에 피상속인이 상속인이 아닌 자에게 증여한 재산가액



제14조(상속재산의 가액에서 빼는 공과금 등) ① 거주자의 사망으로 인하여 상속이 개시되는 경우에는 상속개시일 현재 피상속인이나 상속재산에 관련된 다음 각 호의 가액 또는 비용은 상속재산의 가액에서 뺀다.

1. 공과금

2. 장례비용

3. 채무(상속개시일 전 10년 이내에 피상속인이 상속인에게 진 증여채무와 상속개시일 전 5년 이내에 피상속인이 상속인이 아닌 자에게 진 증여채무는 제외한다. 이하 이 조에서 같다)



(2) 상속세 및 증여세법 시행령



제10조(채무의 입증방법등) ①법 제14조 제4항에서  "대통령령으로 정하는 방법에 따라 증명된 것”이란 상속개시 당시 피상속인의 채무로서 상속인이 실제로 부담하는 사실이 다음 각 호의 어느 하나에 따라 증명되는 것을 말한다.

1. 국가ㆍ지방자치단체 및 금융회사등에 대한 채무는 해당 기관에 대한 채무임을 확인할 수 있는 서류

2. 제1호외의 자에 대한 채무는 채무부담계약서, 채권자확인서, 담보설정 및 이자지급에 관한 증빙등에 의하여 그 사실을 확인할 수 있는 서류

② 법 제15조 제2항 및 이 조 제1항 제1호에 따른 금융회사등은 「금융실명거래 및 비밀보장에 관한 법률」 제2조 제1호에 따른 금융회사등(이하  "금융회사등”이라 한다)으로 한다.



다. 사실관계 및 판단



(1) 사전증여재산 및 피상속인에 대한 상속세 세무조사내용은 아래와 같다.



(가) 청구인은 피상속인으로부터 증여받은 부동산 등에 대하여 아래 ＜표4＞와 같이 증여세를 신고하였고, 위 증여내역(증여재산가액)을 상속재산가액에 합산하여 상속세를 신고한 것으로 나타난다.



＜표4＞ 청구인이 신고한 증여재산명세서

(단위 : 원)

○○○



(나) 피상속인에 대한 상속세 조사보고서에 따르면, 처분청은 아래 ＜표5＞와 같이 피상속인이 청구인 등에게 쟁점금액(OOO원)을 포함한 OOO원을 사전증여한 것으로 보아 청구인에게 이 건 증여세 및 상속세를 결정ㆍ 고지하였다.



＜표5＞ 조사내용

(단위 : 백만원)

○○○

* 임차인 h가 ‘경기도 남양주시 OOO 소재 창고’를 계속 임차 중인 것으로 확인함(청구인이 제출한 임대차계약서 중 h와 체결한 계약서도 확인됨)



(2) 청구인이 제출한 자료는 아래와 같다.



(가) 청구인은 피상속인이 체결한 임대차계약(아래 ＜표7＞ 참조) 등을 제출한바, 그 내용은 아래 ＜표6＞과 같다.



＜표6＞ 임대차계약 내용

(단위 : 원)

○○○



＜표7＞ 피상속인이 체결한 임대차계약서

○○○



(나) 청구인은 피상속인으로부터 쟁점금액을 송금받아 임차인에게 임대보증금을 반환하였다고 주장하면서 아래 ＜표8＞과 같은 전자금융 이체결과 확인서를 제출하였다.



＜표8＞ 청구인이 이체한 내역

(단위 : 원)

○○○



(다) 청구인은 임차인 e과 f이 피상속인과 임대차계약을 체결한 후 현재까지 사업을 운영하고 있다고 주장하면서 아래 ＜표9＞와 같이 위 임차인의 사업자등록증 사본을 제출하였다.



＜표9＞ 임차인의 사업자등록증

○○○

(3) 그 밖의 자료는 아래와 같다.



(가) 청구인의 모친 g은 경기도 남양주시 OOO 소재지에 부동산임대업을 영위한바, 처분청은 아래 ＜표10＞과 같이 2020년 제2기분 부가가치세를 신고하면서 a에 대한 임대차계약사항(보증금 OOO원, 월세 OOO원)을 포함하여 부동산임대공급가액명세서를 제출하였다는 의견이다.



＜표10＞ g이 처분청에 제출한 부동산임대공급가액명세서

○○○



(나) a 및 b이 임차한 경기도 남양주시 OOO 소재 토지, 건물의 등기사항전부증명서 및 건출물대장에 따르면 아래 ＜표11＞과 같은 사실이 확인되고, 위 소재지의 항공사진은 아래 ＜표12＞와 같다.



＜표11＞ 토지, 건물 등기사항전부증명서 및 건축물대장(2025.9.8. 발급)

○○○



＜표12＞ 항공사진

○○○



(4) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 이 건에 대하여 살피건대, 제3자에 대하여 대항력을 갖춘 임차 건물이 양도된 경우 양수인은 임대인의 지위를 승계한 것으로 보고, 이 경우 임대보증금반환채무는 임대인의 지위를 승계한 양수인에게 이전되어 양도인의 채무는 소멸하는 것으로 해석할 것인바(대법원 2003.7.25. 선고 2003다2918 판결 등 참조), 청구인은 쟁점금액(OOO원) 중 OOO원은 피상속인이 반환할 의무가 있는 임대보증금 상당액으로 사전증여재산이 아니라고 주장하나, 반환할 의무가 있다는 임대보증금(e, f)의 경우 청구인이 2021.4.30. 및 2021.5.13. 피상속인으로부터 해당 부동산을 증여받은 점 등에 비추어 위 부동산의 임대보증금은 청구인이 증여받을 당시 청구인에게 승계되어 청구인이 반환하여야 할 채무로 보이므로 위 청구주장은 받아들이기 어려운 것으로 판단된다.



또한 청구인은 쟁점금액(OOO원) 중 OOO원은 a, b 및 d에게 피상속인이 반환하여야 할 임대보증금을 지급하였으므로 사전증여재산이 아니라고 주장하나, 청구인이 제출한 임대차계약서(d의 경우 임대차계약서 제출되지 않음)상 임대부동산은 경기도 남양주시 OOO로, 피상속인은 a에게 위 토지(약 600평)를 2017.6.1.부터 2019.6.1.까지 임대(보증금 OOO원, 차임 OOO원)한 것으로, b에게 위 토지 및 건물(75평)을 2019.9.30.부터 2021.9.30.까지 임대(보증금 OOO원, 월세 OOO원)한 것으로 나타나는바, 위 토지는 2022.1.4. 한국토지주택공사로 소유권이 이전되었으므로 청구인이 피상속인으로부터 쟁점금액을 지급(2022.11.10.～2023.3.28.)받기 전에 임대차계약이 종료되었을 것으로 보이는 점 등에 비추어 위 청구주장을 받아들이기 어렵다고 판단된다.



다만, 위 부동산의 지상 건축물은 모친 g의 소유로 g은 a에 임대한 부동산에 대하여 부가가치세를 신고해 왔던 점, 건축물대장상 해당 건축물은 이 건 심판청구 당시까지 멸실되지 않은 것으로 나타나는바 임차인인 a와 b이 2023년 이전에 위 건물 등에서 퇴거하였다고 단정하기 어려운 점, 피상속인은 2023.2.3. 청구인에게 OOO원을 송금하였고, 청구인은 2023.2.9. a에게 OOO원, b에게 OOO원을 이체한바, 피상속인이 청구인에게 송금한 위 OOO원으로 피상속인 또는 모친이 반환할 임대보증금을 지급하였다면 해당 금액은 청구인이 증여받은 것이라 보기 어려우므로 청구인이 a 및 b에게 이체한 금액이 피상속인 등의 임대보증금인지 여부를 재조사하여 그 결과에 따라 청구인이 지급한 임대보증금을 사전증여재산에서 제외하는 것이 타당하다고 판단된다.





4. 결론



이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 일부 이유 있으므로「국세기본법」제80조의2 및 제65조 제1항 제2호 및 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.