경기도 화성시장(동탄출장소장)이 2024.9.27. 청구법인에게 한 재산세 OOO원, 재산세 도시지역분 OOO원, 지방교육세 OOO원 합계 OOO원의 부과처분은 경기도 화성시 OOO외 2필지 등 토지 6,488.7㎡를 별도합산과세대상으로 구분하여 그 과세표준 및 세액을 경정한다.

1. 처분개요



가. 처분청은 2024년도 재산세 과세기준일(6.1.) 현재 청구법인이 소유하고 있는 경기도 화성시 OOO외 2필지 토지 6,488.7㎡(이하  "쟁점토지”라 한다)에 대하여 2024.9.27. 청구법인에게 쟁점토지를 나대지로 보아 종합합산과세대상으로 구분하여 재산세 과세표준을 산정(OOO원)하고, 「지방세법」 제117조 제1항 제1호 가목의 세율을 적용하여 산출한 재산세 OOO원, 재산세 도시지역분 OOO원, 지방교육세 OOO원 합계 OOO원(이하  "이 건 재산세 등”이라 한다)을 부과ㆍ 고지하였다.



나. 청구법인은 이에 불복하여 2024.12.24. 심판청구를 제기하였다.





2. 청구법인 주장 및 처분청 의견



가. 청구법인 주장



(1) 청구법인은 2024년도 재산세 과세기준일(6.1.) 현재 쟁점토지 지상에 주차장용 가설건축물(이하  "이 건 건축물”이라 한다) 신축을 위하여 가설건축물축조신고 및 규준틀 설치를 완료하였고, 과세기준일 이후에도 건축공사를 순차적으로 진행하였다.



(가) 청구법인은 쟁점토지상에 이 건 건축물 신축을 위하여 2024.5.20. 주식회사 AAA와 도급계약을, 2024.5.23. 주식회사 BBB와 설계용역 계약을 체결하였고, 제초작업 및 평탄화 작업 등을 진행한 후, 2024.5.31. 처분청으로부터 가설건축물축조신고필증을 교부받았으며, 같은 날 규준틀 설치를 완료하였다.



청구법인은 2024년도 재산세 과세기준일(6.1.) 이후에도 기초 매설공사, 펜스 설치, 파이프 반입 공사 등을 순차적으로 진행한바, 그 일자별 공사 진행내역은 아래 ＜표1＞과 같다.



＜표1＞ 이 건 건축물 일자별 주요 공사 진행내역

○ ○ ○



(나) 대법원은 공사에 착수한 건축물이란 터파기 공사 등 실제로 건축공사를 진행하고 있는 경우는 물론, 재산세 과세기준일(6.1.) 현재 규준틀 설치 작업과 같이 터파기 작업의 필수적 전제가 되는 작업을 하는 경우에도 건물의 신축공사를 실질적으로 실행한 것으로 볼 수 있다면 그 시점에 이미 공사에 착수한 것으로 보아야 한다고 일관되게 판시하고 있다(대법원 2021두32620, 2021.5.13. 등 다수, 같은 뜻임).



규준틀은 토지를 측량하고 경계를 확정한 후 건물의 위치와 높이, 건축면적의 너비 등을 건축 현장에 정확하게 표시하고, 공사중에 그 기준이 유지될 수 있도록 하는 임시구조물로서 건축면적의 경계를 나타내는 레이아웃 선(시공용 끈)을 고정하는 데 사용된다.



이러한 규준틀은 공사규모나 난이도 등에 따라 그 종류가 구분되는데, 이 건 건축물은 지하가 없는 형태의 단층 주차장용 가설건축물에 해당하므로 기본형(목구조)의 규준틀을 설치하였다.



(다) 청구법인이 이와 같이 2024년 재산세 과세기준일(6.1.) 현재 대지 현황 측량 및 규준틀 설치 공사를 완료한 사실은 시공사인 주식회사 AAA의 CCC 대표이사가 2024.5.31. 청구법인의 DDD 대표이사에게 규준틀 설치 등의 이 건 건축물의 공사진행 상황을 보고하기 위하여 발송한 카카오톡 메시지를 통하여 확인가능하다.



또한 청구법인은 2024년 재산세 과세기준일(6.1.) 후에도 기초 매설 및 타설, 방음 펜스 설치, 레미콘 타설, 파이프 반입 등의 작업을 마쳤고, 2025년 8월 현재 철골설치 작업까지 완료한 상황이다.



(2) 처분청은 2024.6.19. 펜스 외부에서 쟁점토지의 일부만을 조사하고 이 건 건축물의 건축공사를 진행하지 않은 것으로 판단하였으나, 이는 그 내부에 규준틀 설치 상황 등을 전체적으로 확인하지 못하여 발생한 착오이다.



(가) 처분청은 2024.6.19. 쟁점토지를 1차로 현지조사하고, 청구법인이 2024년도 재산세 과세기준일(6.1.) 현재 이 건 건축물의 건축공사를 진행하지 않은 것으로 보아, 쟁점토지를 종합합산과세대상으로 구분하였다.



그러나, 이는 처분청이 쟁점토지에 설치된 펜스 외곽에서 쟁점토지의 일부만을 확인하고, 그 내부에 규준틀 설치 상황 등을 전체적으로 확인하지 못하여 발생한 착오이다.



(나) 처분청은 그 이후인 2024.11.14. 쟁점토지를 다시 현지조사하고, 쟁점토지상에 규준틀이 설치된 것은 맞지만, 이 건 건축물 공사를 진행하는 모습을 확인할 수 없으므로 쟁점토지가 종합합산과세대상이라는 의견이다.



그러나, 청구법인은 2024.5.31. 쟁점토지상에 규준틀을 설치한 후, 기초 매설 및 타설, 방음펜스 설치, 레미콘타설, 파이프 작업 등을 진행한 것이 명백하므로, 이 건 건축물은 2024년 재산세 과세기준일(6.1.) 현재 공사에 착수된 경우에 해당하고, 6개월 이상 공사가 중단된 경우도 아니므로, 쟁점토지는 건축중인 토지로서 별도합산과세대상으로 구분되는 것이 타당하다.



따라서, 처분청이 쟁점토지를 종합합산과세대상으로 구분하여 이 건 재산세 등의 부과처분은 위법하다.



나.처분청 의견



(가) 청구법인이 제시한 대법원 판례를 검토한 결과에 의하면, 규준틀 설치 작업이 건축공사의 준비작업이 아닌 건축공사의 일부로 보는 것은 맞지만, 중요한 것은 규준틀 설치 이후에 통상적인 작업 일정에 따라 건축물이 완공되거나(대법원 2017.3.15. 선고 2016두58406판결, 같은 뜻임), 터파기 공사 및 흙막이 공사가 정상적으로 완료되는 등(대법원 2021.5.13. 선고 2021두32620 판결, 같은 뜻임) 예정된 후속공사가 지연되지 않아야 하는 것이다.



(나) 청구법인은 2024년 9월 토지분 재산세가 부과된 시점에 처분청을 방문하여 재산세 과세기준일(6.1.) 현재 쟁점토지상에 규준틀을 설치하고 이 건 건축물 건축공사를 지속적으로 진행하였다고 주장하였다.



(다) 처분청이 2024.11.14. 쟁점토지를 다시 현지조사한 결과 규준틀이 설치된 모습은 확인하였으나, 공사자재들이 적치되어 있지 않았고 중장비도 없었으며 인부들이 있었던 흔적이 없어 공사를 연속하여 진행한 것으로 보기 어려웠다.



(라) 이와 같이 처분청이 2024년도 재산세 과세기준일(6.1.) 이후에 여러차례 현장조사를 통하여 공사진행 상황을 확인한 결과, 이 건 건축물이 지하 및 벽체가 없는 단층의 가설건축물임에도 불구하고, 2025년 재산세 과세기준일(6.1.) 현재까지 철골 설치작업 단계밖에 진행되지 않았다.



따라서 쟁점토지는 2024년도 재산세 과세기준일(6.1.) 현재 건축중인 건축물의 부속토지로서 별도합산과세대상으로 보기 어려우므로 처분청이 이 건 재산세 등을 부과한 처분은 적법하다.





3. 심리 및 판단



가. 쟁 점



재산세 과세기준일(6.1.) 현재 쟁점토지를 ‘건축 중인 건축물’의 부속토지로 보아 별도합산과세대상으로 구분할 수 있는지 여부



나. 관련 법령 : ＜별지＞ 기재



다. 사실관계 및 판단



(1) 청구법인과 처분청이 제출한 서류를 보면, 다음과 같은 사실이 확인된다.



(가) 등기사항전부증명서에 의하면, 쟁점토지는 지목이 대로, 택지개발사업이 시행되면서, 2019.12.12. 한국토지주택공사로 소유권보존등기, 2021.12.7. 청구법인 명의로 소유권이전등기된 사실이 나타난다.



(나) 청구법인은 2024년도 재산세 과세기준일(6.1.) 현재 쟁점토지상에 규준틀 설치를 완료하였다는 사실을 입증하기 위하여 다음의 서류를 제출하였다.



1) 청구법인은 2024.5.20. 주식회사 AAA와 이 건 건축물 건축공사를 위하여 공사기간을 2024.5.20.부터 2024.12.31.까지로, 계약금액을 OOO원으로 하여 도급계약을 체결한 사실이 나타난다.



2) 청구법인은 2024.5.23. 주식회사 BBB와 이 건 건축물 축조신고를 위하여 설계용역 계약을 OOO원에 체결한 사실이 나타난다.



3) 처분청 문서(건축산업과-OOO)에 의하면, 이 건 건축물의 축조신고서가 아래 ＜표2＞과 같이 수리된 사실이 나타난다.



＜표2＞ 가설건축물 축조신고 수리 현황

○ ○ ○



4) 청구법인은 쟁점토지가 2024년도 재산세 과세기준일(6.1.) 현재 건축공사에 착수되었다는 사실을 입증하기 위하여 도급사인 주식회사 AAA로부터 제출받은 사진자료 등을 제출하였고, 그 일정별 공정자료는 아래 ＜표3＞와 같다.



＜표3＞ 2024.6.1. 이전 일정별 주요 공정

○ ○ ○



5) 처분청은 쟁점토지가 2024년도 재산세 과세기준일(6.1.) 현재 규준틀 등 건축공사가 이루어진 사실이 확인되지 않는다며, 2024.6.19. 쟁점토지를 현지조사한 후 작성한 출장보고서를 제출하였고, 출장보고서에는 펜스 근처에 제초작업이 이루어지지 않은 것으로 보이는 사진과 함께 확인결과를 미착공(종합합산과세대상)이라고 기재한 사실이 나타난다.



6) 청구법인은 2024년도 재산세 과세기준일(6.1.) 이후에도 지속하여 이 건 건축물 공사를 진행한 사실을 입증하기 위하여 사진자료를 제출하였고, 그 일정별 공정자료는 아래 ＜표4＞와 같다.



＜표4＞ 2024.6.1. 후 일정별 주요 공정

○ ○ ○



7) 처분청은 2024.11.14. 쟁점토지를 재차 현장조사한 결과 이 건 건축물 건축공사가 진행된 사실이 확인되지 않는다며 아래 ＜표5＞의 출장보고서를 제출하였다.



＜표5＞ 처분청의 2024.11.14. 현지조사 결과

○ ○ ○



8) 처분청은 2025년 쟁점토지를 3차례(2025.5.8., 2025.5.29., 2025.8.8.) 현지조사한 결과, 그 이용현황이 2024년도와 다르지 않고, 청구법인이 쟁점토지를 매도하려 한다며 아래 ＜표6＞의 출장보고서를 제출하였다.



＜표6＞ 출장보고서 주요내용



2025.5.8.

2025.5.29.

2025.8.8.

가설건축물 축조 여부 및 토지 형태 확인을 위하여 방문

규준틀마다 철근막대가 세워진 모습을 확인함

매매로 거래중인 것을 확인함

축조 여부 및 토지 형태 확인을 위하여 방문

2025.5.8. 방문때와 변동 없음







조세심판원 심판청구와 관련하여 현지조사

잡풀이 자라난 것으로 보아 관리가 되지 않고 현황 변동 없으므로 종합합산 유지







(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살펴본다.



(가) 「지방세법」 제106조 제1항은 토지에 대한 재산세 과세대상은 다음 각 호에 따라 종합합산과세대상, 별도합산과세대상 및 분리과세대상으로 구분한다고 규정하면서, 그 제2호 가목에서 공장용 건축물의 부속토지 등 대통령령으로 정하는 건축물의 부속토지를 별도합산과세대상으로 규정하고 있고, 같은 법 시행령 제101조 제1항에서 법 제106조 제1항 제2호 가목에서 ‘공장용 건축물의 부속토지 등 대통령령으로 정하는 건축물의 부속토지’란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 건축물의 부속토지를 말한다고 규정하고 있으며, 같은 법 시행령 제103조 제1항 제3호에서  "제101조 제1항에 따른 건축물의 범위에 「건축법」에 따른 건축허가를 받거나 건축신고를 한 건축물로서 같은 법에 따른 공사계획을 신고하고 공사에 착수한 건축물을 포함하되, 과세기준일 현재 정당한 사유 없이 6개월 이상 공사가 중단된 경우는 제외한다고 규정하고 있다.



(나) 위 조항에서 규정된 별도합산과세대상으로 구분되는 ‘건축 중인 건축물’이라 함은 착공에 필요한 단순한 준비작업을 하고 있는 데 지나지 않은 경우는 건축 중이라고 할 수 없지만, 터파기나 구조물 공사와 같이 건물을 신축하기 위한 공사에 착수한 경우는 물론 그보다 앞서 건물의 신축에 필수적으로 전제되는 작업을 하는 경우에도 건물의 신축공사를 실질적으로 실행한 것으로 볼 수 있다면 그 시점에 이미 공사에 착수한 것으로 보아야 할 것이다(대법원 2017.3.15. 선고 2016두58406 판결, 같은 뜻임).



(다) 처분청은 2024년 재산세 과세기준일(6.1.) 현재 이 건 건축물의 건축공사에 착수하지 않아 쟁점토지를 건축중인 토지로 보기 어렵다는 의견이다.



그러나, 청구법인의 대표이사가 주식회사 AAA로부터 제출받은 자료에 의하면, 이 건 건축물의 신축을 위하여 2024.5.27. 제초작업, 2024.5.28. 평탄화작업, 2024.5.31. 토지 측량 등을 한 후, 2024.5.31. 가설건축물 축조신고필증을 교부받고, 규준틀을 설치한 것으로 보이는 점,



처분청이 2024.6.19. 현지조사후 작성한 출장보고서 사진자료는 쟁점토지의 펜스 바깥에서 촬영한 것으로서, 그 내부에 규준틀의 설치 여부가 확인되지 않고, 외곽인 펜스 근처에는 처분청 의견과 같이 제초작업이 되어 있지 않지만, 내부에는 제초작업이 이루어진 것으로 보이며, 청구법인이 2024.5.27. 제출한 사진에서는 제초작업을 한 사실이 나타나는바, 2024년 재산세 과세기준일(6.1.) 현재 이 건 건축물의 건축공사가 진행되지 않았다고 단정하기 어려워 보이는 점,



이 건 건축물은 1층 공사용 임시창고로서, 지목이 대지인 쟁점토지의 특성상 터파기 공사가 수반될 필요가 없는 것으로 보이고, 청구법인은 2024년도 재산세 과세기준일(6.1.) 후에도 폐기물 반출, 기초 매설 및 타설, 펜스 설치, 철골 설치 작업 등을 진행한 사실이 사진자료 등을 통하여 나타나는바, 2024년도 재산세 과세기준일(6.1.) 현재 쟁점토지상에 규준틀을 설치한 것은 이 건 건축물 건축공사를 실질적으로 실행한 것으로서 그 시점에 이미 공사에 착수한 것으로 보이는 점,



처분청이 2024.11.14. 쟁점토지를 다시 현지조사후 작성한 출장보고서에 의하면, 기초 매설 과정인 밑창판이 앵커볼트 및 콘크리트로 고정된 사실이 나타나는바, 이 건 건축물 건축공사가 상당부분 진행된 것으로 보이는 점 등에 비추어,



이 건 건축물은 2024년도 재산세 과세기준일(6.1.) 현재 건축공사에 필수적으로 전제되는 작업을 하는 상태로서 실질적으로 건축공사를 실행한 것으로 보이고, 이에 따라 쟁점토지는 건축중인 건축물의 부속토지로서 별도합산과세대상으로 보이므로, 처분청이 이 건 재산세 등을 부과한 처분은 잘못이 있다고 판단된다.





4. 결 론



이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 있으므로 「지방세기본법」제96조 제7항, 「국세기본법」제80조의2 및 제65조 제1항 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.





＜별지＞ 관련 법령



(1) 지방세법



제106조(과세대상의 구분 등) ① 토지에 대한 재산세 과세대상은 다음 각 호에 따라 종합합산과세대상, 별도합산과세대상 및 분리과세대상으로 구분한다.

1. 종합합산과세대상: 과세기준일 현재 납세의무자가 소유하고 있는 토지 중 별도합산과세대상 또는 분리과세대상이 되는 토지를 제외한 토지

2. 별도합산과세대상: 과세기준일 현재 납세의무자가 소유하고 있는 토지 중 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 토지

가. 공장용 건축물의 부속토지 등 대통령령으로 정하는 건축물의 부속토지



(2) 지방세법 시행령



제101조(별도합산과세대상 토지의 범위) ① 법 제106조 제1항 제2호가목에서  "공장용 건축물의 부속토지 등 대통령령으로 정하는 건축물의 부속토지”란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 건축물의 부속토지를 말한다. 다만, 「건축법」 등 관계 법령에 따라 허가 등을 받아야 할 건축물로서 허가 등을 받지 아니한 건축물 또는 사용승인을 받아야 할 건축물로서 사용승인(임시사용승인을 포함한다)을 받지 아니하고 사용 중인 건축물의 부속토지는 제외한다



제103조(건축물의 범위 등) ① 제101조 제1항에 따른 건축물의 범위에는 다음 각 호의 건축물을 포함한다.

3. 「건축법」에 따른 건축허가를 받거나 건축신고를 한 건축물로서 같은 법에 따른 공사계획을 신고하고 공사에 착수한 건축물[개발사업 관계법령에 따른 개발사업의 시행자가 소유하고 있는 토지로서 같은 법령에 따른 개발사업 실시계획의 승인을 받아 그 개발사업에 제공하는 토지(법 제106조 제1항 제3호에 따른 분리과세대상이 되는 토지는 제외한다)로서 건축물의 부속토지로 사용하기 위하여 토지조성공사에 착수하여 준공검사 또는 사용허가를 받기 전까지의 토지에 건축이 예정된 건축물(관계 행정기관이 허가 등으로 그 건축물의 용도 및 바닥면적을 확인한 건축물을 말한다)을 포함한다]. 다만, 과세기준일 현재 정당한 사유 없이 6개월 이상 공사가 중단된 경우는 제외한다.