OOO세무서장이 2024.6.12. 청구인에게 한 2023년 귀속 양도소득세 OOO원의 부과처분은, 대구광역시 OOO의 취득가액을 2018.2.8. 대구광역시 OOO의 증여 당시 감정기관이 평가한 감정가액의 평균액(OOO원)으로 하여 그 과세표준과 세액을 경정한다.

1. 처분개요



가. 청구인은 2019.3.12. 배우자 A으로부터 대구광역시 OOO 중 OOO(이하  "쟁점토지”라 한다)를 증여받았고, 증여세를 신고하지 아니하였다.



나. 처분청은 2019.9.9. 「상속세 및 증여세법」(이하  "상증세법”이라 한다) 제60조 제3항 및 제61조에 따라 쟁점토지의 증여재산가액을 개별공시지가인 OOO원(OOO원/㎡)으로 하여 증여세 과세표준 및 세액을 결정결의(증여재산공제로 인한 과세미달)하였다.



다. 청구인은 2023.8.30. 쟁점토지를 대구광역시에 수용을 원인으로 OOO원에 양도한 후, 2023.9.1. 「소득세법」 제97조의2 제1항 배우자등의 증여자산 이월과세에 따라 취득가액을 배우자의 취득 당시 개별공시지가인 OOO원으로 하여 2023년 귀속 양도소득세 OOO원을 신고ㆍ납부하였다.



라. 처분청은 2024.3.13.부터 2024.4.1.까지 청구인에 대한 양도소득세 조사를 실시한 결과, 증여자산 이월과세를 적용하여 계산한 양도소득세 결정세액이 이를 적용하지 아니한 결정세액보다 적은 경우에 해당하는 것으로 보아 증여자산 이월과세를 배제하고, 취득가액을 증여일 현재 증여재산가액 결정가액(개별공시지가)인 OOO원으로 하여 2024.6.12. 2023년 귀속 양도소득세 OOO원을 경정ㆍ고지하였다.



마. 청구인은 쟁점토지와 연접한 대구광역시 OOO(이하  "비교대상토지”라 한다)가 쟁점토지 증여일(이하  "평가기준일”이라 한다) 전 2년 이내인 2018.2.8. 증여되었는데, 당시 비교대상토지 수증자가 두개의 감정기관으로부터 감정평가를 받아 증여세를 신고한 사실을 확인하고, 2024.7.10. 그 감정가액의 평균액인 OOO원(OOO원/㎡에 쟁점토지 면적을 곱한 금액으로, 이하  "쟁점감정가액”이라 한다)을 쟁점토지의 취득가액으로 인정하여야 한다며 이의신청을 제기하였으며, OOO지방국세청장은 2024.9.5. 쟁점토지와 비교대상토지 간의 유사성이 있는지 여부 및 가격변동의 특별한 사정이 없는지 재조사하라는 결정을 하였으나, 처분청은 2024.10.14.부터 2024.11.2.까지 재조사를 실시한 후, 2024.11.5. 쟁점토지와 비교대상토지 사이에 유사성이 있다고 볼 수 없다며 당초 처분을 유지하는 결정을 하였다.



바. 청구인은 이에 불복하여 2024.12.30. 심판청구를 제기하였다.





2. 청구인 주장 및 처분청 의견



가. 청구인 주장



(1) (주위적 청구) 쟁점감정가액을 쟁점토지의 취득가액으로 인정해야 한다.





(가) 상증세법 제60조 제1항에 증여세가 부과되는 재산의 가액은 증여일 현재의 시가에 따른다고 규정하고 있고, 같은 조 제3항에서 시가를 산정하기 어려운 경우에는 제61조부터 제65조까지에 규정된 방법으로 평가한 가액(토지의 경우 개별공시지가)을 시가로 본다고 규정하고 있다. 그러나 쟁점토지의 경우 시가로 볼 만한 가액이 있으므로 개별공시지가가 아닌 시가로 평가되어야 한다.



비교대상토지는 증여세 신고를 위해 2018.2.2. 두 개의 기관에 감정평가를 받은 사실이 있다. 비교대상토지는 쟁점토지와 동일한 지목이고, 개별공시지가도 1990년부터 2024년까지 매년 동일한 금액으로 고시되었다. 2023년 대구광역시 OOO조성 사업에 수용된 것도 동일하고, 2021년 11월 대구광역시에서 제시한 협의보상금액도 동일하다. 또한 비교대상토지와 쟁점토지의 감정가액도 유사하다.



따라서 평가기준일 전 2년 이내의 기간 중에 유사재산의 감정가액이 있고, 평가기준일 이후 개별공시지가가 동일하며, 공원부지로 확정된 사실에 변동이 없는 등 가격변동이 특별한 사정이 없는 경우에 해당하므로 쟁점감정가액을 쟁점토지의 취득가액으로 인정해야 한다.



(나) 이의신청 결정서에 따르면, OOO지방국세청장은 쟁점감정가액은 쟁점토지 평가기준일로부터 2년 이내의 기간 중에 있는 공신력 있는 감정기관의 감정가액으로 상증세법 시행령 제49조에 따라 평가심의위원회의 심의를 거쳐 시가로 확인되는 가액에 포함시킬 수 있는 점, 청구인이 쟁점토지를 증여로 취득한 후 양도할 때까지 쟁점토지와 비교대상토지의 개별공시지가가 동일한데, 쟁점토지의 소급감정가액과 쟁점감정가액은 유사한 반면 비교대상토지 및 쟁점토지의 감정가액과 증여일 당시 쟁점토지의 개별공시지가는 현저한 차이가 있는 점 등에 비추어 쟁점토지와 비교대상토지 간 동일성과 유사성이 있는 지 여부, 가격변동의 특별한 사정이 없는지 여부 등이 불분명하다고 보이므로 쟁점토지의 취득가액으로 쟁점감정가액을 적용할 수 있는지 여부를 재조사하여 그 결과에 따라 과세표준과 세액을 경정하는 것이 타당하다고 결정하였다.



(다) 처분청은 비교대상토지는 체육용지이고, 쟁점토지는 건물 부수토지라서 용도가 전혀 다른 것으로 유사재산으로 보기 어렵다는 의견이나, 토지가격 산정은 나지를 기준으로 산정하므로 건물과 무관하며, 토지의 가치가 같기 때문에 개별공시지가가 동일하게 고시된 것이다. 쟁점토지와 비교대상토지는 지목, 용도지역, 토지특성(지형높이, 지형형상, 도로접면)은 모두 동일하다. 쟁점토지는 주거나지이고 비교대상토지는 주거기타로 이용상황에서만 차이가 나지만, 토지이용상황구분에 따르면 주거나지와 주거기타는 주거용으로 같은 분류 내의 토지로서 가격의 차이를 발생시키지 않는다.



(라) 대구광역시 고시 제OOO호 OOO 조성계획결정(변경)조서(2017.1.31. 고시)에 의하면 쟁점토지와 비교대상토지가 모두 공원부지로 계획되어 있음을 확인할 수 있다. 청구인이 증여받을 당시 이미 공원조성계획이 결정되어 있었으므로 쟁점토지와 비교대상토지의 가치를 달리 평가할 이유가 없다.



(2) (예비적 청구) 쟁점토지의 소급감정가액을 취득가액으로 인정하여야 한다.



(가) 청구인이 쟁점토지를 증여받을 당시 쟁점토지의 시가는 OOO원 정도였다. 청구인은 증여재산가액이 배우자공제액(OOO원)에 미달하여 기한 내에 증여세 신고를 하지 않았다. 쟁점토지의 취득가액이 개별공시지가로 결정되어 있음을 뒤늦게 알게 되어 2024.4.15. 증여일로 소급하여 감정한 가액 OOO원을 증여재산가액으로 하여 증여세 기한후신고를 하였다.



(나) 대법원(대법원 2014.5.29. 선고 2014두3204 판결)은 소급감정가액이라도 상속 개시 당시의 시가를 적정하게 반영하고 있으면 시가로 인정하고 있다. 또한 의정부지방법원(의정부지방법원 2019.12.24. 선고 2018구합15538 판결)은 증여재산에 있어서도 평가기간을 벗어나서 한 소급감정에 의한 감정가액을 취득가액으로 인정함에 있어서는 그 감정가액이 증여 당시의 시가를 객관적이고 합리적으로 평가한 것이라는 점에 대한 충분한 근거가 있어야 한다고 하였다. 쟁점토지의 감정평가서가 비록 소급하여 작성되었지만 증여받을 당시와 현재의 사용 형태가 동일하며, 증여 당시의 연접한 평가사례와 거래사례가 있어서 그것을 참고하여 결정된 소급감정가액은 쟁점토지의 가치를 적정하게 반영하고 있다고 할 수 있다.



(다) 서울행정법원(서울행정법원 2021.10.1. 선고 2021구단55305 판결)은 부동산 취득 당시 기준시가로 증여세를 납부하고 증여세 부과제척기간이 도과하자 양도소득세 감액을 목적으로 감정가액으로 소급감정한 것을 세금 납부 목적에 적합한 것이라고 보기 어렵다고 판결한 바 있으나, 청구인의 경우 소급감정가액으로 증여세 기한후신고를 하였다. 청구인이 증여세 기한후신고를 한 대로 쟁점토지의 증여재산가액을 소급감정가액으로 경정하고, 이를 쟁점토지의 취득가액으로 보아 양도소득세를 경정하여야 한다.



나. 처분청 의견



(1) 비교대상토지와 쟁점토지는 유사한 재산으로 보기 어렵고, 평가심의위원회의 심의를 거치지도 아니하여 쟁점감정가액을 시가로 인정하기 어렵다.



(가)「소득세법 시행령」 제163조 제9항에 따르면 증여받은 자산에 대하여 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 취득가액은 증여일 현재 상증세법에 따라 평가한 가액으로 하되, 세무서장 등이 결정ㆍ경정한 가액이 있는 경우 그 결정ㆍ경정한 가액을 취득당시의 실지거래가액으로 보도록 규정하고 있다.



청구인은 2019.3.12. 배우자로부터 쟁점토지를 증여받았으나, 증여세 과세표준 신고기한 내에 신고를 하지 않았다. 이와 같이 증여세 신고를 하지 않은 경우 세무서장 등은 상증세법 제76조에 따라 그 과세표준과 세액을 조사하여 결정하여야 한다. 이에 따라 처분청은 2019.9.9. 쟁점토지의 개별공시지가를 증여일 현재의 시가로 평가하여 증여재산가액을 결정하였는바, 쟁점토지의 취득가액은 세무서장이 결정한 결정가액을 취득 당시 실지거래가액으로 보는 것이 타당하다.



(나) 청구인은 쟁점감정가액을 쟁점토지의 시가로 인정해달라고 주장하면서도 비교대상토지의 감정평가서를 비롯한 어떠한 객관적인 증빙자료를 제출하지 아니하여 쟁점감정가액 조차 확인할 수 없었다.



비교대상토지와 쟁점토지의 유사성을 살펴보면, 쟁점토지의 평가기준일인 2019년 당시 항공사진과 같이 쟁점토지는 건물(B)의 부수토지로 사용되고, 비교대상토지는 테니스장(B테니스장)으로 사용되는 등 그 용도가 전혀 다른 것으로 확인되므로 비교대상토지와 쟁점토지를 유사한 재산으로 보기 어렵다.



(다) 설령, 비교대상토지와 쟁점토지를 유사한 재산으로 본다고 하더라도 쟁점감정가액은 쟁점토지의 평가기간 외의 기간에 평가한 감정가액임에도 불구하고 평가심의위원회의 심의를 거치지 아니하였으므로 쟁점감정가액을 쟁점토지의 시가로 인정할 근거가 없다.



(2) 쟁점토지의 소급감정가액은 시가로 인정하기 어렵다.



(가) 상증세법 시행령 제49조 제1항에 따르면 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것이란 증여재산의 경우에는 평가기간 이내의 기간 중 매매ㆍ감정ㆍ수용ㆍ경매가 있는 경우에 확인되는 가액으로 규정하나, 청구인이 주장하는 소급감정가액은 평가기준일(2019.3.12.)로부터 5년 1개월이 지난 시점인 2024.4.9. 소급감정한 가액으로 법령상 인정되는 평가기간(평가기준일 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월까지)를 훨씬 벗어나 있어 쟁점토지의 증여일 현재 시가로 인정될 수 있는 적정한 감정가액으로 보기 어렵다.



(나) 판례(서울행정법원 2021.10.1.선고 2021구단55305 판결)에서도 부동산 취득 당시 기준시가로 증여세를 납부하고 이후 양도소득세 감액을 목적으로 감정가액으로 소급감정한 것을 세금 납부 목적에 적합한 것이라고 보기 어렵다고 판단하였으므로 쟁점토지의 소급감정가액은 시가로 인정하기 어렵다.





3. 심리 및 판단



가. 쟁점



① (주위적 청구) 비교대상토지의 감정가액을 쟁점토지의 취득가액으로 인정해 달라는 청구주장의 당부



② (예비적 청구) 소급감정가액을 쟁점토지의 취득가액으로 인정해 달라는 청구주장의 당부



나. 관련 법령 등 : ＜별지＞ 기재


다. 사실관계 및 판단



(1) 쟁점토지와 관련한 증여세 및 양도소득세 신고 내역은 다음과 같다.



(가) 청구인은 2019.3.12. 배우자 A으로부터 쟁점토지를 증여받고, 증여세를 신고하지 아니하였는바, 처분청은 2019.9.9. 상증세법 제60조 제3항 및 제61조에 따라 쟁점토지의 증여재산가액을 개별공시지가인 OOO원(OOO원/㎡)으로 하여 증여세 과세표준 및 세액을 결정결의(증여재산공제로 인한 과세미달)하였다. 이에 대해 청구인은 증여세 결정통지를 받지 못하였다고 주장하고, 이 건 청구일 현재 처분청이 상증세법 제77조에 따른 통지를 한 사실은 확인되지 않는다.



(나) 청구인은 2023.8.30. 대구광역시에 수용을 원인으로 쟁점토지를 OOO원에 양도한 후, 2023.9.1. 「소득세법」 제97조의2 제1항 배우자등의 증여자산 이월과세 규정에 따라 취득가액을 배우자의 취득 당시 개별공시지가인 OOO원으로 하여 2023년 귀속 양도소득세 OOO원을 신고ㆍ납부하였는바,



처분청은 2024.3.13.부터 2024.4.1.까지 청구인에 대한 양도소득세 조사를 실시한 결과, 이월과세를 적용하여 계산한 양도소득세 결정세액이 이를 적용하지 아니한 결정세액보다 적은 경우에 해당하는 것으로 보아 배우자등의 증여자산 이월과세를 배제하고, 취득가액을 증여일 현재 증여재산가액 결정가액(개별공시지가)인 OOO원으로 하여 2024.6.12. ＜표1＞과 같이 2023년 귀속 양도소득세 OOO원을 경정ㆍ고지하였다.



＜표1＞ 양도소득세 신고 및 경정내역

○○○



(다) 청구인은 2024.4.18. C으로부터 쟁점토지를 OOO원으로 소급감정받아(기준시점을 2019.3.12.로 하여 2024.4.11. 작성됨) 이를 증여재산가액으로 하여 증여세 기한후신고를 하였다.



(2) 청구인은 쟁점토지와 연접한 비교대상토지가 쟁점토지 평가기준일전 2년 이내인 2018.2.8. 증여되었는데, 당시 비교대상토지 수증자가 두개의 감정기관으로부터 감정평가를 받아 증여세를 신고한 사실을 확인하고, 2024.7.10. 쟁점감정가액을 쟁점토지의 취득가액으로 인정하거나 예비적으로 쟁점토지의 소급감정가액을 취득가액으로 인정해야 한다며 이의신청을 제기하였다.



(가) 청구인이 제시한 비교대상토지의 감정가액은 2018.2.2.로 하여 2018.2.2. 작성된 것으로, C의 감정가액 OOO원/㎡과 ㈜D의 감정가액 OOO원/㎡의 평균액인 OOO원/㎡으로 나타난다.



(나) 이 건 심판청구 당시 처분청 담당자는, 처분청 전산상 비교대상토지는 쟁점감정가액으로 증여세를 신고하였다고 확인하였다.



(다) 청구인은 이의신청 당시 쟁점토지의 소급감정가액인 OOO원을 쟁점토지의 취득가액으로 하여야 한다는 예비적 주장을 하였는데, 청구인이 제출한 C의 감정평가서에 따르면 감정평가서는 가격산정기준일을 2019.3.12.로 하여 2024.4.11. 소급작성된 것으로, 감정가액은 OOO원/㎡으로 나타난다.



(3) 양측이 제시한 자료에 따라 쟁점토지와 비교대상토지를 비교한 내역 등은 ＜표2＞ 및 ＜표3＞과 같다.



＜표2＞ 쟁점토지 및 비교대상토지 비교

○○○



＜표3＞ 쟁점토지와 비교대상토지의 개별공시지가

○○○



(가) 쟁점토지와 비교대상토지는 연접해있고, 쟁점토지는 건물(B)의 부수토지로, 비교대상토지는 테니스장으로 사용된 것으로 나타난다.



＜쟁점토지 및 비교대상토지 항공사진＞

○○○



(나) 쟁점토지와 비교대상토지는 2023년 대구광역시의 OOO 조성사업을 위해 수용되었는데, 처분청 제시자료인 대구도시계획(경상북도 고시 제OOO호)를 보면 1978년 당시에도 쟁점토지와 비교대상토지는 공원(OOO공원, 구 OOO공원)으로 조성될 계획이었던 것으로 확인되고, 청구인이 제시한 OOO공원 조성계획도(대구광역시 고시 제OOO호, OOO, 대구광역시 고시 OOO, OOO)에서도 쟁점토지와 비교대상토지는 OOO공원 정구장 시설로 이용될 계획인 것으로 나타난다.



＜OOO공원 조성계획 지형도면＞

○○○



(4) 처분청은 2024.10.14.부터 2024.11.2.까지 재조사를 실시한 후, 2024.11.5. 쟁점토지와 비교대상토지 사이에 유사성이 있다고 볼 수 없다며 당초 처분을 유지하는 결정을 하였고, 처분청의 재조사 내용(조사종결보고서) 중 위 사실관계 외에 기재된 내용은 아래와 같다.



(가) 쟁점토지와 비교대상토지는 1990년부터 2024년까지 개별공시지가 및 지목이 동일하나, 대구광역시 OOO구청으로부터 징취한 토지특성조사표에 따르면 쟁점토지는 주거나지이고, 비교대상토지는 거주기타로 토지이용상황에 차이가 있다.



＜토지이용상황구분＞

○○○



(나) 쟁점토지와 비교대상토지의 실제 용도가 다른 것으로 확인되는 경우에도 상증세법 시행령 제49조 제1항 단서 규정에 의해 평가기준일 이전 2년 이내 연접한 토지에 대한 감정가액이 평가대상재산의 시가로 인정될 수 있는지 여부를 평가심의위원회에 자문의뢰하였으나, 심의신청서상 평가대상재산과 비교대상재산은 유사성이 없고, 심의신청의 근거가 되는 비교대상재산의 감정평가서가 없어 평가심의위원회에서 심의가 부적당한 가액으로 판단되어 반려되었다.



(다) 토지의 경우 개별성이 강해 유사성이 있다고 보기 힘들며, 비교대상토지의 동일성 및 유사성, 가격변동의 특별한 사정 등을 재조사하여 검토한바, 쟁점토지와 비교대상토지는 연접하여 있지만 면적 및 세부 이용상황, 용도가 다른 것으로 확인되는 등 재산의 형태 및 이용상태 등에 대하여 동일하거나 유사성이 있다고 볼 수 없다.



(5) 청구인이 제시한 국토교통부의 개별공시지가 조사 및 산정지침 자료에 따르면, 개별공시지가 산정시 토지이용상황에 대한 가격배율은 주용도별로 적용하고 주용도는 아래와 같이 세부항목을 가지는 것으로 설명되어 있다.



＜개별공시지가 조사ㆍ산정지침 토지이용상황＞

○○○



(6) 쟁점토지 및 비교대상토지의 개별공시지가 변동률 및 그 기간의 공시지가 현실화율은 ＜표4＞와 같다.



＜표4＞ 개별지공시지가 및 변동률

○○○



(7) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 이 건에 대하여 살펴본다.



(가) 먼저 쟁점①의 경우,



1) 처분청은 2019.9.9. 쟁점토지의 개별공시지가[OOO원(OOO원/㎡)]를 증여일 현재의 시가로 평가하여 증여재산가액을 결정하였는바, 「소득세법 시행령」 제163조 제9항에 따라 쟁점토지의 취득가액은 세무서장이 결정한 가액을 취득 당시 실지거래가액으로 보아야 한다는 의견이나,



행정처분의 경우 그 처분을 하였음을 상대방에게 고지하여야 효력이 발생하는 점을 고려하면, 상증세법 제76조에 따라 결정ㆍ경정한 가액이 「소득세법 시행령」(2020.2.11. 대통령령 제30395호로 개정된 것) 제163조 제9항 본문(상증세법 제76조에 따라 세무서장등이 결정ㆍ경정한 가액이 있는 경우)에 해당하여 양도소득에서 공제되는 ‘취득 당시의 실지거래가액’으로 의제되기 위해서는, 그와 같은 처분청의 결정이 아무리 늦어도 양도소득세 납세의무자의 양도소득세과세표준 신고 이전까지는 납세의무자에게 통지되어야 한다고 보아야 할 것인바, 처분청이 2019.9.9. 쟁점토지에 대하여 증여세과세표준 및 세액에 관한 결정을 한 적이 있다 하더라도, 그와 같은 결정이 청구인에게 통지되었다고 볼 만한 증거가 없으므로 쟁점토지의 양도에 관하여는 「소득세법 시행령」 제163조 제9항 본문이 규정한 ‘상증세법 제76조에 따라 세무서장등이 결정ㆍ경정한 가액이 있는 경우’에 해당한다고 보기 어렵다.



따라서 「소득세법 시행령」 제163조 제9항에 의하더라도 처분청이 결정한 가액이 아니라 ‘상증세법 제60조부터 제66조까지의 규정에 따라 평가한 가액’을 취득당시의 실지거래가액으로 보는 것이 타당한 것으로 판단된다.



2) 위 증여세과세표준에 관한 결정에서 정한 가액에 우선하여 적용되는 당시의 시가에 대하여 살피건대, 처분청은 쟁점토지와 비교대상토지는 사용용도가 달라 유사한 재산으로 보기 어려우므로 쟁점감정가액을 쟁점토지의 시가로 볼 수 없다는 의견이나,



쟁점토지와 비교대상토지는 연접해 있는 토지로 전체 면적이 유사하고. 개별공시지가가 동일하며, 두 토지 모두 공부상 답이나 실제 주용도가 주거용토지로 사용되고 있어 용도에 큰 차이가 있는 것으로 보기 어렵고, OOO공원 조성공사를 목적으로 수용될 것이 예정되어 있어 쟁점토지와 비교대상토지의 이용가치 또한 다르다고 보기 어려운 바, 상증세법 시행령 제49조 제4항 및 같은 법 시행규칙 제15조에서 정하는 유사재산에 해당하는 것으로 보이는 점, 쟁점토지 증여일로부터 2년 이내 기간에 비교대상토지에 대해 두 개의 감정기관이 평가한 감정가액이 확인되는 점, 비교대상토지의 증여일로부터 평가기준일까지의 각 토지의 개별공시지가 변동률이 미미하고, 비교대상토지 증여일 이전부터 OOO공원조성사업이 이미 예정되어 있어 가격변동의 특별한 사정이 있다고 보기도 어려운 점, 달리 가격변동의 특별한 사정 여부를 재조사 하라는 이의신청 결정 이후에도 이에 대한 처분청의 입증자료는 찾기 어려운 점, 청구인은 당초 증여세 과세미달로 인해 상증세법 시행령 제49조의2 제5항에 따른 신청기한까지 비교대상토지 감정가액의 시가 인정여부에 대해 심의위원회의 심의를 신청하지 아니하였을 사정이 있어 보이고, 과세관청의 경우 상증세법령에서 신청기한을 달리 정하고 있지 아니하므로 평가심의위원회의 심의를 신청할 수 있는 것으로 보이며, 처분청은 위 재조사 결정 이후 쟁점감정가액이 시가로 인정될 수 있는지 여부를 평가심의위원회에 자문의뢰를 하였던 것으로 나타나는 점(조심 2023부10544, 2024.4.1., 같은 뜻임) 등에 비추어 쟁점토지의 증여 당시 시가는 쟁점감정가액으로 봄이 타당하다 할 것이다.



3) 따라서 처분청이 2024.6.12. 청구인에게 한 2023년 귀속 양도소득세의 부과처분은 쟁점토지의 취득가액을 쟁점감정가액으로 하여 그 과세표준과 세액을 경정하는 것이 타당한 것으로 판단된다.



(나) 다음으로 쟁점②의 경우, 쟁점①이 인용됨에 따라 심리할 실익이 없으므로 이를 생략한다.





4. 결론



이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 있으므로 「국세기본법」제80조의2 및 제65조 제1항 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.







＜별지＞ 관련 법령 등



(1) 소득세법



제97조【양도소득의 필요경비 계산】① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.

1. 취득가액(「지적재조사에 관한 특별법」 제18조에 따른 경계의 확정으로 지적공부상의 면적이 증가되어 같은 법 제20조에 따라 징수한 조정금은 제외한다). 다만, 가목의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에 한정하여 나목의 금액을 적용한다.

가. 제94조 제1항 각 호의 자산 취득에 든 실지거래가액

나. 대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산취득가액을 순차적으로 적용한 금액

⑤ 취득에 든 실지거래가액의 범위 등 필요경비의 계산에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.



제97조의2(양도소득의 필요경비 계산 특례) ① 거주자가 양도일부터 소급하여 10년(제94조 제1항 제3호에 따른 자산의 경우에는 1년) 이내에 그 배우자(양도 당시 혼인관계가 소멸된 경우를 포함하되, 사망으로 혼인관계가 소멸된 경우는 제외한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 직계존비속으로부터 증여받은 제94조 제1항 제1호 및 제3호에 따른 자산이나 그 밖에 대통령령으로 정하는 자산의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 제97조 제2항에 따르되, 다음 각 호의 기준을 적용한다.

1. 취득가액은 거주자의 배우자 또는 직계존비속이 해당 자산을 취득할 당시의 제97조 제1항 제1호에 따른 금액으로 한다.

2. 제97조 제1항 제2호에 따른 필요경비에는 거주자의 배우자 또는 직계존비속이 해당 자산에 대하여 지출한 같은 호에 따른 금액을 포함한다.

3. 거주자가 해당 자산에 대하여 납부하였거나 납부할 증여세 상당액이 있는 경우 필요경비에 산입한다.

② 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 제1항을 적용하지 아니한다.

3. 제1항을 적용하여 계산한 양도소득 결정세액이 제1항을 적용하지 아니하고 계산한 양도소득 결정세액보다 적은 경우



제99조【기준시가의 산정】① 제100조 및 제114조 제7항에 따른 기준시가는 다음 각 호에서 정하는 바에 따른다.

1. 제94조제1항제1호에 따른 토지 또는 건물

가. 토지

나. 건물

다. 오피스텔 및 상업용 건물

라. 주택



(2) 소득세법 시행령



제163조【양도소득의 필요경비 계산】⑨ 상속 또는 증여(법 제88조 제1호 각 목 외의 부분 후단에 따른 부담부증여의 채무액에 해당하는 부분도 포함하되, 「상속세 및 증여세법」 제34조부터 제39조까지, 제39조의2, 제39조의3, 제40조, 제41조의2부터 제41조의5까지, 제42조, 제42조의2 및 제42조의3에 따른 증여는 제외한다)받은 자산에 대하여 법 제97조 제1항 제1호 가목을 적용할 때에는 상속개시일 또는 증여일 현재 「상속세 및 증여세법」 제60조부터 제66조까지의 규정에 따라 평가한 가액(같은 법 제76조에 따라 세무서장등이 결정ㆍ경정한 가액이 있는 경우 그 결정ㆍ경정한 가액으로 한다)을 취득당시의 실지거래가액으로 본다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 각 호의 구분에 따라 계산한 금액으로 한다.

1. 「부동산 가격공시에 관한 법률」에 따라 1990년 8월 30일 개별공시지가가 고시되기 전에 상속 또는 증여받은 토지의 경우에는 상속개시일 또는 증여일 현재 「상속세 및 증여세법」 제60조 내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액과 제164조 제4항의 규정에 의한 가액중 많은 금액

2. 「상속세 및 증여세법」 제61조 제1항 제2호 내지 제4호의 규정에 의한 건물의 기준시가가 고시되기전에 상속 또는 증여받은 건물의 경우에는 상속개시일 또는 증여일 현재 「상속세 및 증여세법」 제60조 내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액과 제164조제5항 내지 제7항의 규정에 의한 가액 중 많은 금액



(3) 상속세 및 증여세법



제60조【평가의 원칙 등】① 이 법에 따라 상속세나 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하  "평가기준일”이라 한다) 현재의 시가(時價)에 따른다. 이 경우 다음 각 호의 경우에 대해서는 각각 다음 각 호의 구분에 따른 금액을 시가로 본다.

② 제1항에 따른 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다.

③ 제1항을 적용할 때 시가를 산정하기 어려운 경우에는 해당 재산의 종류, 규모, 거래 상황 등을 고려하여 제61조부터 제65조까지에 규정된 방법으로 평가한 가액을 시가로 본다.

④ 제1항을 적용할 때 제13조에 따라 상속재산의 가액에 가산하는 증여재산의 가액은 증여일 현재의 시가에 따른다.

⑤ 제2항에 따른 감정가격을 결정할 때에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 둘 이상의 감정기관(대통령령으로 정하는 금액 이하의 부동산의 경우에는 하나 이상의 감정기관)에 감정을 의뢰하여야 한다. 이 경우 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 감정기관이 평가한 감정가액이 다른 감정기관이 평가한 감정가액의 100분의 80에 미달하는 등 대통령령으로 정하는 사유가 있는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 대통령령으로 정하는 절차를 거쳐 1년의 범위에서 기간을 정하여 해당 감정기관을 시가불인정 감정기관으로 지정할 수 있으며, 시가불인정 감정기관으로 지정된 기간 동안 해당 시가불인정 감정기관이 평가하는 감정가액은 시가로 보지 아니한다.



제61조【부동산 등의 평가】 ① 부동산에 대한 평가는 다음 각 호의 어느 하나에서 정하는 방법으로 한다.

1. 토지

「부동산 가격공시에 관한 법률」에 따른 개별공시지가(이하  "개별공시지가”라 한다). 다만, 개별공시지가가 없는 토지(구체적인 판단기준은 대통령령으로 정한다)의 가액은 납세지 관할세무서장이 인근 유사 토지의 개별공시지가를 고려하여 대통령령으로 정하는 방법으로 평가한 금액으로 하고, 지가가 급등하는 지역으로서 대통령령으로 정하는 지역의 토지 가액은 배율방법(倍率方法)으로 평가한 가액으로 한다.



제68조【증여세 과세표준 신고】① 제4조의2에 따라 증여세 납부의무가 있는 자는 증여받은 날이 속하는 달의 말일부터 3개월 이내에 제47조와 제55조 제1항에 따른 증여세의 과세가액 및 과세표준을 대통령령으로 정하는 바에 따라 납세지 관할 세무서장에게 신고하여야 한다. 다만, 제41조의3과 제41조의5에 따른 비상장주식의 상장 또는 법인의 합병 등에 따른 증여세 과세표준 정산 신고기한은 정산기준일이 속하는 달의 말일부터 3개월이 되는 날로 하며, 제45조의3 및 제45조의5에 따른 증여세 과세표준 신고기한은 수혜법인 또는 특정법인의 「법인세법」 제60조제1항에 따른 과세표준의 신고기한이 속하는 달의 말일부터 3개월이 되는 날로 한다.



제76조【결정ㆍ경정】① 세무서장등은 제67조나 제68조에 따른 신고에 의하여 과세표준과 세액을 결정한다. 다만, 신고를 하지 아니하였거나 그 신고한 과세표준이나 세액에 탈루(脫漏) 또는 오류가 있는 경우에는 그 과세표준과 세액을 조사하여 결정한다.

③ 세무서장등은 제1항에 따른 신고를 받은 날부터 대통령령으로 정하는 기간(이하  "법정결정기한”이라 한다) 이내에 과세표준과 세액을 결정하여야 한다. 다만, 상속재산 또는 증여재산의 조사, 가액의 평가 등에 장기간이 걸리는 등 부득이한 사유가 있어 그 기간 이내에 결정할 수 없는 경우에는 그 사유를 상속인ㆍ수유자 또는 수증자에게 알려야 한다.



제77조【과세표준과 세액의 결정 통지】세무서장등은 제76조에 따라 결정한 과세표준과 세액을 상속인ㆍ수유자 또는 수증자에게 대통령령으로 정하는 바에 따라 통지하여야 한다. 이 경우 상속인이나 수유자가 2명 이상이면 그 상속인이나 수유자 모두에게 통지하여야 한다.



(4) 상속세 및 증여세법 시행령



제49조【평가의 원칙 등】① 법 제60조 제2항에서  "수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것”이란 상속개시일 또는 증여일(이하  "평가기준일”이라 한다) 전후 6개월(증여재산의 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월까지로 한다. 이하 이 항에서  "평가기간”이라 한다)이내의 기간 중 매매ㆍ감정ㆍ수용ㆍ경매(「민사집행법」에 따른 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 조 및 제49조의2에서  "매매등”이라 한다)가 있는 경우에 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액을 말한다. 다만, 평가기간에 해당하지 않는 기간으로서 평가기준일 전 2년 이내의 기간 중에 매매등이 있거나 평가기간이 경과한 후부터 제78조 제1항에 따른 기한까지의 기간 중에 매매등이 있는 경우에도 평가기준일부터 제2항 각 호의 어느 하나에 해당하는 날까지의 기간 중에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 고려하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 보아 상속세 또는 증여세 납부의무가 있는 자(이하 이 조 및 제54조에서  "납세자”라 한다), 지방국세청장 또는 관할세무서장이 신청하는 때에는 제49조의2 제1항에 따른 평가심의위원회의 심의를 거쳐 해당 매매등의 가액을 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다.

1. 해당 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우는 제외한다.

2. 해당 재산(법 제63조 제1항 제1호에 따른 재산을 제외한다)에 대하여 둘 이상의 기획재정부령으로 정하는 공신력 있는 감정기관(이하  "감정기관”이라 한다)이 평가한 감정가액이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 것은 제외하며, 해당 감정가액이 법 제61조ㆍ제62조ㆍ제64조 및 제65조에 따라 평가한 가액과 제4항에 따른 시가의 100분의 90에 해당하는 가액 중 적은 금액(이하 이 호에서  "기준금액”이라 한다)에 미달하는 경우(기준금액 이상인 경우에도 제49조의2 제1항에 따른 평가심의위원회의 심의를 거쳐 감정평가목적 등을 고려하여 해당 가액이 부적정하다고 인정되는 경우를 포함한다)에는 세무서장(관할지방국세청장을 포함하며, 이하  "세무서장등”이라 한다)이 다른 감정기관에 의뢰하여 감정한 가액에 의하되, 그 가액이 납세자가 제시한 감정가액보다 낮은 경우에는 그렇지 않다.

가. 일정한 조건이 충족될 것을 전제로 당해 재산을 평가하는 등 상속세 및 증여세의 납부목적에 적합하지 아니한 감정가액

나. 평가기준일 현재 당해재산의 원형대로 감정하지 아니한 경우의 당해 감정가액

② 제1항을 적용할 때 제1항 각 호의 어느 하나에 따른 가액이 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월까지로 한다) 이내에 해당하는지는 다음 각 호의 구분에 따른 날을 기준으로 하여 판단하며, 제1항에 따라 시가로 보는 가액이 둘 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액(그 가액이 둘 이상인 경우에는 그 평균액을 말한다)을 적용한다. 다만, 해당 재산의 매매등의 가액이 있는 경우에는 제4항에 따른 가액을 적용하지 아니한다.

1. 제1항 제1호의 경우에는 매매계약일

2. 제1항 제2호의 경우에는 가격산정기준일과 감정가액평가서 작성일

3. 제1항 제3호의 경우에는 보상가액ㆍ경매가액 또는 공매가액이 결정된 날

④ 제1항을 적용할 때 기획재정부령으로 정하는 해당 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도ㆍ종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 같은 항 각 호의 어느 하나에 해당하는 가액[법 제67조 또는 제68조에 따라 상속세 또는 증여세 과세표준을 신고한 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 제1항에 따른 평가기간 이내의 신고일까지의 가액을 말한다]이 있는 경우에는 해당 가액을 법 제60조 제2항에 따른 시가로 본다.

⑥ 법 제60조 제5항 전단에서  "대통령령으로 정하는 금액 이하의 부동산”이란 「소득세법」 제99조 제1항 제1호에 따른 부동산 중 기준시가 10억원 이하의 것을 말한다.＜2018.2.13. 신설＞



제49조2【평가심의위원회의 구성 등】① 다음 각 호의 심의를 위하여 국세청과 지방국세청에 각각 평가심의위원회를 둔다.

1. 제49조 제1항 각 호 외의 부분 단서에 따른 매매등의 가액의 시가인정

1의2. 제49조 제8항에 따른 시가불인정 감정기관의 지정

2. 제54조 제1항에 따른 비상장주식등(이하 이 조에서  "비상장주식등”이라 한다)의 같은 조 제6항에 따른 가액평가 및 평가방법

3. 제15조 제11항 제2호 나목 및 「조세특례제한법 시행령」 제27조의6 제6항 제2호 나목에 따른 업종의 변경

4. 법 제61조 제1항 제2호 및 제3호에 따른 건물, 오피스텔 및 상업용 건물 가치의 산정ㆍ고시를 하기 위한 자문

⑤ 납세자는 제1항의 심의가 필요한 경우에는 다음 각 호의 구분에 따른 자료를 첨부하여 평가심의위원회에 신청해야 하고, 제1항 제1호 및 제2호의 심의가 필요한 경우 법 제67조에 따른 상속세 과세표준 신고기한 만료 4개월 전(증여의 경우에는 법 제68조에 따른 증여세 과세표준 신고기한 만료 70일 전)까지 신청해야 한다. 다만, 제1항 제1호의 경우 중에서 평가기간이 경과한 후부터 제78조 제1항에 따른 기한까지의 기간 중에 매매등이 있는 경우에는 해당 매매등이 있는 날부터 6개월 이내에 다음 각 호의 구분에 따른 자료를 첨부하여 평가심의위원회에 신청해야 한다.



제78조【결정ㆍ경정】① 법 제76조 제3항의 규정에 의한 법정결정기한은 다음 각호의 1에 의한다.

1. 상속세

법 제67조의 규정에 의한 상속세과세표준 신고기한부터 9개월

2. 증여세

법 제68조의 규정에 의한 증여세과세표준 신고기한부터 6개월



(5) 상속세 및 증여세법 시행규칙



제15조【평가의 원칙 등】① 영 제49조 제1항 제2호 각 목 외의 부분 본문에서  "기획재정부령으로 정하는 공신력 있는 감정기관”이란 「감정평가 및 감정평가사에 관한 법률」 제2조 제4호의 감정평가법인등을 말한다.

③ 영 제49조 제4항에서  "기획재정부령으로 정하는 해당 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도ㆍ종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산”이란 다음 각 호의 구분에 따른 재산을 말한다.

1. 「부동산 가격공시에 관한 법률」에 따른 공동주택가격(새로운 공동주택가격이 고시되기 전에는 직전의 공동주택가격을 말한다. 이하 이 항에서 같다)이 있는 공동주택의 경우: 다음 각 목의 요건을 모두 충족하는 주택. 다만, 해당 주택이 둘 이상인 경우에는 평가대상 주택과 공동주택가격 차이가 가장 작은 주택을 말한다.

가. 평가대상 주택과 동일한 공동주택단지(「공동주택관리법」에 따른 공동주택단지를 말한다) 내에 있을 것

나. 평가대상 주택과 주거전용면적(「주택법」에 따른 주거전용면적을 말한다)의 차이가 평가대상 주택의 주거전용면적의 100분의 5 이내일 것

다. 평가대상 주택과 공동주택가격의 차이가 평가대상 주택의 공동주택가격의 100분의 5 이내일 것

2. 제1호 외의 재산의 경우: 평가대상 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도ㆍ종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산