심판청구를 기각한다.

1. 처분 개요



가. 청구인은 2014.2.13. 서울특별시 강남구 OOO(이하  "보유주택”이라 한다)를 취득한 후, 2019.10.25. 서울특별시 마포구 OOO(이하  "쟁점주택”이라 한다)를 취득하여, 2020년 과세기준일(6월 1일) 현재 보유주택과 쟁점주택을 보유하고 있다.



나. 청구인은 쟁점주택을 2017.5.25. 분양권으로 취득 후, 쟁점주택이 완공되자 2019.8.16. 「민간임대주택에 관한 특별법」(이하  "민간임대주택법”이라 한다)에 따른 주택임대사업자 등록 및 2019.9.16. 관할세무서장에게 사업자등록을 하였고, 2019.9.28. 임대차계약을 체결한 후, 2019.10.31.부터 임대를 개시하였다.



다. 처분청은 재산세 부과자료 및 종합부동산세 과세자료에 따라 2020년부터 2023년에 대한 종합부동산세와 농어촌특별세를 과세기준일(매년 6월 1일) 현재 보유주택과 쟁점주택의 공동주택가격의 합계에서 OOO원(2023년도 OOO원)을 공제한 차액에 공정시장가액비율을 곱하여 과세표준을 산정한 후 아래 ＜표1＞과 같이 각각 부과ㆍ고지하였다.



＜표1＞ 처분청의 연도별 종합부동산세ㆍ 농어촌특별세 부과 내역

(단위 : 원)



라. 청구인은 쟁점주택이 조정대상지역 지정(2024.7.24.) 전인 2017.5.25. 분양권 매매계약을 체결하였고, 임대개시 당시 공시가격이 공시되지 않은 주택으로, 「지방세법」제4조 제1항 단서 및 국세청 유권해석에 따라 공시가격으로  "취득세 시가표준액”을 적용하면 OOO원 이하 주택에 해당하여 임대주택 합산배제를 적용하여야 한다고 주장하면서 아래 ＜표2＞와 같이 경정청구하였으나, 처분청은 2024.9.6. 이를 거부하였다.



＜표2＞ 청구인의 연도별 종합부동산세ㆍ 농어촌특별세 경정청구 내역

(단위 : 원)



마. 청구인은 이에 불복하여 2024.11.27. 심판청구를 제기하였다.





2. 청구인 주장 및 처분청 의견



가. 청구인 주장



(1) 법령상 고시되지 않는 공동주택의 공시가격은 「지방세법」제4조 제1항에 따른 취득세 시가표준액OOO을 적용하여야 한다.



(가) 「종합부동산세법 시행령」(2020.8.7. 대통령령 제30921호로 개정되기 전의 것) 제3조 제1항 제8호는 장기일반민간임대주택으로서 종합부동산세 합산배제를 위해  "임대개시일 또는 합산배제 신고를 한 연도의 과세기준일의 공시가격이 OOO원 이하일 것”을 요건으로 하고 있는 바, 쟁점주택의 임대개시일은 2019.10.31.이며 공시가격은 고시되지 않았다.



(나) 「종합부동산세법」(2020.6.9. 법률 제17339호로 개정되기 전의 것) 제2조 제9호는 공시가격을  "「부동산 가격공시에 관한 법률」에 따라 가격이 공시되는 주택 및 토지에 대하여 같은 법에 따라 공시된 가액을 말한다. 다만, 같은 법에 따라 가격이 공시되지 아니한 경우에는「지방세법」제4조 제1항 단서 및 같은 조 제2항에 따른 가액으로 한다.”라고 정의하고 있으며, 국세청 유권해석에서도 공시가격이 없는 임대주택의 합산배제 적용에 대해,  "임대개시일 또는 합산배제신고를 한 연도의 과세기준일 현재 해당임대주택의 공시가격이 없는 경우 「지방세법」제4조 제1항 단서 및 같은 조 제2항에 따른 가액을 적용”하라는 견해를 대외적으로 공표해 왔다.



(다) 임대개시 연도인 2019년  "취득세 납부확인서”와  "주택분 과세대상 물건명세서”에는 쟁점주택의 시가표준액을 OOO원(토지 OOO원, 건물 OOO원)으로 표기하였고, 이는 「지방세법」제4조 제1항 단서에 따른  "대통령령으로 정하는 기준에 따라 특별자치시장ㆍ특별자치도지사ㆍ시장ㆍ군수 또는 구청장이 산정한 가액”에 해당한다.



「지방세법」은 취득세와 재산세의 과세표준을 달리 규정하고 있지 않고, 「지방세법」상 시가표준은 단 하나의 개념으로, 재산세의 납세의무가 성립하지 않더라도 「지방세법」상 시가표준의 금액이 존재하는 것이다. 조세법률주의에 근거할 때, 세목별로 개별적ㆍ 구체적 산정방식이 규정되지 않은 이상 재산세도  "취득세 시가표준”과 동일하게 과세표준을 적용하여야 하고, 청구인은 승계조합원의 지위로, 토지와 건물을 동시에 취득하여 취득세의 경우 토지와 건물이 포함된 가액을  "취득세 시가표준”으로 계산하여 납부하였기에, 재산세를 산정하지 않았다고 하더라도 쟁점주택의 「지방세법」제4조 제1항에 따른 시가표준이 없다고 할 수 없다.



대법원(2021.9.9. 선고 2019두35596 전원합의체 판결)에서도 조세법률주의의 원칙으로 과세요건 등은 국민의 납세의무에 관한 사항을 국민의 대표기관인 국회가 제정한 법률로써 규정하여야 하고, 그 법률을 집행하는 경우에도 이를 엄격하게 해석ㆍ적용하여야 하며, 행정편의적인 확장해석이나 유추적용을 허용하지 아니함을 뜻하며, 법률의 위임 없이 명령 또는 규칙 등 행정입법으로 과세요건 등에 관한 사항을 규정해야 한다고 판시하고 있다.



처분청은 쟁점주택의 시가표준액이 「지방세법」제4조 제2항에 따라 계산한 금액이라 주장하지만, 해당 조문은 토지가액을 제외한 주택분 건축물만을 대상으로 계산하는 것으로, 쟁점주택의 시가표준 산정은 토지와 건물을 함께 계산하였기에, 「지방세법」제4조 제2항에 따라 계산된 것이 아닌, 같은 조 제1항에 의해 계산된 것이며 이는 서울특별시 마포구청 담당 주무관을 통해서도 확인한 사실이다.



(라) 시가표준액 OOO원의 가격 산정이 적정한지에 대한 판단 기준이 없고, 임대개시 당시의 공시가격 산정방법도 규정하지 않고 있다. 다만, 통상 공시가격이 시세의 약 60∼70%로 형성되며, 해당 주택 분양계약서, 매매계약서에도 약 OOO원(취득세 과세표준 약 OOO원)으로 표기되어 있는 바, 이를 토대로 판단하더라도 공시가격은 당연 약 OOO원 이하로 추정되고, 청구인이 주장하는 시가표준액은 적정하다.



대법원(2022.9.1. 선고 2022두43344 판결)에 따르면 주택의 적정가격의 조사 산정방법이나 계산 공시절차 등에 있어 위법이 있다거나 시가나 기타 사정에 비추어 현저히 불합리하다고 볼만한 내용이 없다면(중략), 정책적 고려에 의해 가격이 급등할 수 있고 (중략) 시가표준 가격에 대해서 별도로 문제삼아야 한다고 한바, 취득세 납부확인서상 시가표준액이 잘못되었다면, 처분청에서 별도로 임대개시 당시의 가격을 산정해 주어야 한다.



(2) 조문을 문리적으로 보더라도 처분청이 주장하는 2020년 쟁점주택 공시가격 OOO원은 임대 개시시점이 아닌 합산배제 시점의 공시가격으로, 법문에  "임대개시일 또는 합산배제 신고를 한 연도에 과세기준일의 공시가격이 OOO원 이하일 것”으로 규정한 바,  "또는”의 해석은 둘 중 하나의 요건만 충족되어도 합산배제가 가능하다고 해야 함이 명백하다.



(가) 「민간임대주택법」의 요건을 갖추어 임대주택사업자등록을 한 경우에 대해, 임대개시 시점의 공시가격을 기준으로 판단하지 않고, 사업자 등록 후 예측이 불가능한 다음 연도에 공시가격을 기준으로 합산배제 임대주택을 판단한다면, 이는 합산배제를 희망하는 민간임대주택사업자의 법적안정성과 예측가능성에 중대한 침해를 준다.



(나) 청구인은 2019년 임대개시 후 임대주택사업자의 의무를 성실히 이행해 온 바, 2019년을 기준으로 쟁점주택의 공시가액을 확인해 주어야 함이 타당하다.



(3) 처분청의 경정청구 거부처분은 청구인이 신뢰해 온 국세청 공적인 견해에 반하는 처분으로 신의성실원칙에 반한다.




임대개시일 또는 합산배제신고를 한 연도의 과세기준일 현재 해당 임대주택의 공시가격이 없는 경우, 「지방세법」제4조 제1항 단서 및 같은 조 제2항에 따른 가액을 적용하라고 회신하였다.



(나) 처분청이 근거로 주장하는 수원고등법원(2024.11.27. 선고 2024누11736 판결) 및 법령해석과-2957(2019.11.11.)의 경우 임대개시일 당시에는 공시가격이 없었으나, 임대개시를 한 연도의 과세기준일에는 공시가격이 존재하여 이 사건의 사실관계와 차이가 있다.



(4) 보통의 경우, 공시가격 공시 후 과세기준일이 도래하여, 과세기준일 현재 공시된 공시가격이 일반적인 공동주택의 과세기준이 되는 반면, 공시가격이 없는 신축공동주택에만 과세기준일 이후 공시된 공시가격을 기준으로 과세한다면, 신축공동주택에만 불이익을 주는 것으로 헌법상 조세평등원칙에 위배된다.



나. 처분청 의견



(1) 조문의 문리해석상 「지방세법」제4조 제1항 단서 규정은 납세의무 성립 당시 공시가격이 공시되지 않은 경우에만 적용되며, 임대개시일 현재 공시가격이 공시되지 않은 경우에는 적용될 수 없다.



(가)「종합부동산세법」제2조 제9호 단서는  "가격이 공시되지 아니한 경우에는 「지방세법」제4조 제1항 단서 및 같은 조 제2항에 따른 가액으로 한다”고 규정하고, 「지방세법」제4조 제1항 본문은  "이 법에서 적용하는 토지 및 주택에 대한 시가표준액은 「부동산 가격공시에 관한 법률」에 따라 공시된 가액으로 한다”고 규정하는 한편, 같은 항 단서는  "공동주택가격이 공시되지 아니한 경우에는 대통령령으로 정하는 기준에 따라 특별자치시장ㆍ 특별자치도지사ㆍ 시장ㆍ 군수 또는 구청장이 산정한 가액으로 한다”고 규정하고 있다.



(나) 「지방세법」제4조 제1항 단서의  "대통령령으로 정하는 기준”은 행정안전부장관이 정하는「미공시 공동주택 시가표준액 조사ㆍ 산정 기준」에 의한 것으로, 시ㆍ 군ㆍ 구는 공동주택의 지역별ㆍ 단지별ㆍ 면적별ㆍ 층별ㆍ 위치별 특성 및 거래시기 등을 참작하여 시가를 직접 조사하거나 대통령령으로 정하는 관련 전문기관에 시가조사를 의뢰, 시가 조사 결과를 참작하여 「지방세 기본법」제147조에 따른 지방세심의위원회에서 심의하여 정하도록 되어있다.



(다) 이에 대해, 「지방세법 시행령」제2조는  "「지방세법」제4조 제1항 본문에 따른 토지 및 주택의 시가표준액은 「지방세 기본법」제34조에 따른 세목별 납세의무 성립시기 당시에 「부동산 가격공시에 관한 법률」에 따라 공시된 개별공시지가, 개별주택가격 또는 공동주택가격으로 한다”고 규정하므로, 「지방세법」제4조 제1항 본문에 따른 가액은 세목별 납세의무 성립시기 당시의 공시된 가액을 말하며, 같은 항 단서에 따라 공시되지 아니한 경우란, 세목별 납세의무 성립시기(과세기준일인 매년 6.1.) 당시에 공시되지 아니한 경우를 의미하는 것이 문언상 분명하다.



(라) 아울러, 행정안전부장관은 「지방세법」제4조 제1항 단서규정에서  "「부동산 가격 공시에 관한 법률」에 따른 공동주택가격 공시일과 지방세 납세의무 성립시기가 상이하여 발생할 수 있는 운영상 문제점을 보완하기 위한 것”이라고 유권해석(행정안전부 부동산세제과-907, 2002.4.1.) 한 바 있다.



(마) 청구인은 임대개시일 당시 공시된 공시가격이 없어 시가표준 산정액을 적용해야 한다고 주장하나, 「종합부동산세법 시행령」제3조 제1항 제8호 가목은 임대개시일이 속하는 연도의 과세기준일 현재 공시가격이 있는 경우에 그 공시가격이 OOO원 이하이거나, 합산배제 신고를 한 연도의 과세기준일 현재 공시가격이 OOO원 이하인 경우에 적용하는 것으로 해석함이 타당하고, 이는 임대개시일 현재 공시된 가액이 존재하지 않을 경우를 대비하여 합산배제 신고를 한 연도의 과세기준일 현재 공시가격을 적용할 수 있도록 한 것이다.



(바) 청구인과 같이 임대개시일이 속하는 연도 과세기준일에 공시가격이 없는 경우에 시가표준액을 적용하기 위해서는  "공시가격이 공시되기 전 임대개시한 경우 시가표준액을 따른다”는 공시가격 산정방법이 규정되어 있어야 하는바, 현재 시가표준액을 적용할 법적 근거도 없다.



한편, 「소득세법」제99조는 기준시가 산정방법을 규정하면서, 「소득세법 시행령」제164조 제3항에서  "새로운 기준시가가 고시되기 전에 취득 또는 양도하는 경우에는 직전의 기준시가에 의한다.”고 규정하여 근거법령을 마련한 바 있다.



(2) 종합부동산세 과세표준 계산의 입법 연혁, 및 행정안전부 장관이 재산세 과세표준과 시가표준액(공시가격)을 재산세 과세권자로부터 수집하여 국세청장에게 통보하도록 한 규정 등 관련 규정 체계에 의하면, 「종합부동산세법」제2조 제9호의 공시가격이란 재산세 시가표준액을 의미하는 것이지 취득세의 시가표준액을 의미하는 것이 아니므로, 취득세 시가표준액을  "공시가격”으로 볼 수 없다.



(가) 「종합부동산세법」제2조 제9호의  "공시가격” 규정은 「종합부동산세법」(2005.12.31. 법률 7836호로 개정되기 전의 것) 제2조 제7호에서  "재산세 과세표준”을 규정하고 같은 법 제8조 및 제13조에서 종합부동산세 과세표준을  "재산세 과세표준을 합한 금액에서 일정 공제금액을 제외한 금액”으로 규정하였던 것을, 2005.12.31. 개정 후에 종합부동산세와 재산세 과세표준 적용비율(현행 공정시장가액비율)이 달라짐에 따라 종합부동산세 과세표준을  "재산세 시가표준액(공시가격)에 종합부동산세 적용비율(공정시장가액비율)을 곱한 후 일정 공제 금액을 차감한 금액”으로 개정하면서, 재산세 시가표준액을 의미하는  "공시가격”의 정의를 신설한 것이다.



(나) 또한, 「종합부동산세법」제21조는 행정안전부장관이 재산세 과세권자인 시장ㆍ 군수로부터 재산세 부과자료를 수집한 후 이를 토대로 종합부동산세 납세의무자별 과세표준과 세액을 계산한 자료를 국세청장에게 통보하도록 규정하고「종합부동산세법 시행령」제17조는 행정안전부장관이 기획재정부령이 정하는 바에 따라 재산세 과세표준 등이 포함된 자료를 국세청장에게 통보하도록 하며,「종합부동산세법 시행규칙」별지 제8호부터 제11호 서식(종합부동산세 과세자료 통보명세서 등)에 의하면 ‘주택공시가격’을 포함하여 통보하도록 규정하고 있으며, 「지방세법」제123조, 같은법 시행령 제119조의2 및 제119조의3은 행정안전부장관 소속으로 재산세 과세표준과 세액에 관한 자료를 통보하기 위하여 부동산 과세자료분석 전담기구를 설치하고, 과세자료 관련 정보시스템을 운영하도록 규정하고 있다.



(3) 임대개시일 현재 공시가격이 공시되지 않았을 경우, 국세청장이 시장ㆍ 군수ㆍ 구청장이 산정한 가액을 통보받는 절차를 규정하고 있을 뿐, 납세자나 세무서장이 「지방세법」제4조 제1항 단서에 따른 가액을 산정하도록 요청하거나 회신받을 근거 규정은 없다.



만약, 임대개시일 현재 공시된 가액이 없을 경우, 「지방세법」제4조 제1항 단서에 따라 시장ㆍ 군수ㆍ 구청장이 공시가액을 산정해야 한다고 해석한다면, 시장ㆍ 군수ㆍ 구청장이 「종합부동산세」 합산배제 요건 판단을 위해 재산세 납세의무 성립시기와 무관한 시점을 기준으로 가격을 산정하게 되는 불합리한 결과를 초래한다.



(4) 청구인은 처분청이 공시가격이 없는 임대주택의 합산배제 적용에 대해, 임대개시일 또는 합산배제신고를 한 연도의 과세기준일 현재 해당 임대주택의 공시가격이 없는 경우, 「지방세법」제4조 제1항 단서 및 같은 조 제2항에 따른 가액을 적용하라고 회신하였다고 주장하나 이는 「종합부동산세법」제2조 제9호 공시가격의 정의를 그대로 기술한 것이고, 법령해석과-2957(2019.11.11.)에서 합산배제 임대주택이 공동주택인 경우  "공시가격은 같은 법 제2조 제9호에 따르되, 공동주택가격이 공시되지 아니한 경우에는 해당 규정 단서, 「지방세법」제4조 제1항 단서 및 같은 법 시행령 제3조에 따라 산정한 가액으로 하는 것”으로 해석하고 있는 바, 쟁점주택에 대한 합산배제 기준이 되는 공시가격을 OOO원으로 보아 종합부동산세 경정청구를 거부한 처분은 신의성실 원칙에 위배되지 않는다.



(5) 또한 청구인이 시가표준액이라고 주장하는 쟁점주택의 취득세 납부확인서에 표기된 시가표준액 OOO원에 대해 서울특별시 마포구청에 유선상 확인한 바, 토지 시가표준액 OOO원은「지방세법」제4조 제1항 본문에 따른 가액이고, 건물의 시가표준액 OOO원은 「지방세법」 제4조 제2항에 따른 가액으로 청구인이 주장하는 「지방세법」 제4조 제1항에 해당하지 않는다는 것을 확인하였다.





3. 심리 및 판단



가. 쟁 점



2019.10.31. 임대개시한 쟁점주택에 대하여 2020년 귀속 종합부동산세 과세기준일(6.1.) 현재 2020년 귀속 재산세 과세표준시 적용한 공동주택가액으로 하여 임대주택 합산배제 공시가격 가액(OOO원 이하) 기준을 초과한 것으로 보아 종합부동산세 부과한 처분의 당부



나. 관련 법령 : ＜별지＞ 기재



다. 사실관계 및 판단



(1) 처분청과 청구인이 제시한 심리자료에 따르면, 다음과 같은 내용이 확인된다.



(가) 청구인의 2020년 귀속 종합부동산세 주택분 과세대상 물건명세서는 아래 ＜표3＞과 같다.



＜표3＞ 2020년 귀속 종합부동산세 주택분 과세대상 물건명세 발췌



(단위: 백만원)



(나) 청구인은 쟁점주택을 2017.5.22. 분양가 OOO원, 옵션대금 OOO원, 프리미엄 OOO원을 지급하고 분양권을 취득하였다.

(다) 청구인은 쟁점주택을 2019.8.29. 사용승인, 2020.8.12. 소유권이전등기를 마쳤으며, 연도별 공동주택가격은 아래 ＜표4＞와 같다.



＜표4＞ 쟁점주택 연도별 공시가격 조회

(단위 : 원)



(라) 처분청은 서울특별시 마포구청으로부터 쟁점주택의 2019년 및 2020년 공시가격이 없다는 것을 확인하였다.



(마) 청구인은 2019.10.25. 쟁점주택을 취득하였으며, 쟁점주택의 취득세 과세표준은 OOO원(분양가+옵션대금+분양권 프리미엄)으로, 취득세 감면세액(임대주택 감면 적용) OOO원을 차감한 OOO원을 취득세로 납부하였고, 해당 취득세 납부확인서에 시가표준액 OOO원이 기재되어 있다.



＜청구인의 쟁점주택 취득세 납부확인서＞



(바) 청구인은 아래 ＜표5＞와 같이 ‘준공공임대’ 및 ‘장기일반 민간임대주택’ 임대사업을 영위하였으나, 쟁점주택은 2023.10.25. 「민간임대주택에 관한 특별법」제6조 제1항 제11호에 따라 자진말소하였고, 현재는 전라남도 나주 소재 아파트만을 장기일반 민간임대주택으로 등록하여 임대사업을 영위하고 있다.



＜표5＞ 청구인 임대사업 현황



(사) 청구인은 2019.10.31. 쟁점주택을 임대하였으며, 임대당시에는 쟁점주택의 공시가격이 OOO원을 초과할 것으로 예상하여 합산배제 신고하지 않았으나, 추후 관련 유권해석을 확인하고 2024.7.15. 2020년 귀속 종합부동산세 과세표준 합산배제 신고서를 제출하면서 2020∼2023년 귀속 종합부동산세 및 농어촌특별세 합계 OOO원을 경정청구하였으나, 처분청은 2024.9.6. 이를 거부한 것으로 나타난다.



(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 이 건에 대하여 살피건대, 청구인은 임대개시일 기준 공동주택 공시가격이 존재하지 아니하므로 취득세 납부확인서에 기재된 시가표준액을 기준으로 종합부동산세 합산배제 대상 여부를 판단하여야 한다고 주장하나,



「종합부동산세법」 제7조 제1항에서 종합부동산세의 납세의무자는 과세기준일 현재 주택분 재산세의 납세의무자가 국내에 있는 재산세 과세대상인 주택의 공시가격을 합산한 금액이 OOO원을 초과한 자로 규정하고 있고, 같은 법 시행령 제3조 제1항 제8호 가목에서  "합산배제 임대주택의 요건 중 해당 주택의 임대개시일 또는 최초로 제9항에 따른 합산배제신고를 한 연도의 과세기준일의 공시가격이 OOO원 이하일 것”을 규정하고 있는바,



종합부동산세의 입법 및 과세체계 등을 감안할 때 종합부동산세 과세표준 계산시 합산배제 여부는 종합부동산세 납세의무 성립 당시를 기준으로 임대한 쟁점주택의 공시가격으로 판단하는 것이 합리적인 점, 쟁점주택은 임대개시일이 속하는 사업연도는 공시가격이 존재하지 아니하나 최초 과세기준일이 속하는 사업연도의 재산세 과세표준이 존재하고 있는 점, 종합부동산세 과세대상은 공시가격을 기준으로 하는바, 합산배제 공시가격 요건은 임대개시일 또는 합산배제를 신고한 과세기준일로 되어 있으므로 이 중에서 어느 하나의 공시가격이 있다면 이를 적용하는 것으로 해석하는 것이 타당하다고 보이는 점, 공동주택 공시가격이 존재하지 아니한 경우 「종합부동산세법」 제2조 제9호 단서 및 「지방세법」 제4조 제1항 단서에 따라 공동주택 가격을 산정해야 함에도 관할 구청에서는 같은 조 제2항에 따라 건축물에 대한 시가표준액으로 산정한 점, 청구주장과 같이 우선적으로 임대개시일로만 해석하는 경우에는 합산배제를 신고한 과세기준일은 적용할 여지가 없어지는 점 등에 비추어, 청구주장은 받아들이기 어렵다 할 것이다.



따라서, 처분청이 2020년 귀속 종합부동산세 최초 과세기준일 현재 재산세 과세표준인 공동주택가격OOO을 기준으로 하여 쟁점주택을 합산배제대상에서 제외되는 것으로 보아 청구인의 경정청구를 거부한 이 건 처분은 잘못이 없다고 판단된다.





4. 결론



이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 「국세기본법」 제80조의2 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.

＜별지＞ 관련 법령



(1) 종합부동산세법(2018.12.31. 법률 제16109호로 일부 개정된 것)



제2조(정의) 이 법에서 사용하는 용어의 정의는 다음 각호와 같다.

9.  "공시가격”이라 함은 「부동산 가격공시에 관한 법률」에 따라 가격이 공시되는 주택 및 토지에 대하여 같은 법에 따라 공시된 가액을 말한다. 다만, 같은 법에 따라 가격이 공시되지 아니한 경우에는 「지방세법」 제4조 제1항 단서 및 같은 조 제2항에 따른 가액으로 한다.



제7조(납세의무자) ① 과세기준일 현재 주택분 재산세의 납세의무자로서 국내에 있는 재산세 과세대상인 주택의 공시가격을 합산한 금액이 6억원을 초과하는 자는 종합부동산세를 납부할 의무가 있다.



제8조(과세표준) ② 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택은 제1항의 규정에 의한 과세표준 합산의 대상이 되는 주택의 범위에 포함되지 아니하는 것으로 본다.

1. 「민간임대주택에 관한 특별법」에 따른 민간임대주택, 「공공주택 특별법」에 따른 공공임대주택 또는 대통령령이 정하는 다가구 임대주택으로서 임대기간, 주택의 수, 가격, 규모 등을 감안하여 대통령령이 정하는 주택



제21조(과세자료의 제공) ① 시장ㆍ군수는 「지방세법」에 따른 해당 연도 재산세의 부과자료 중 주택분 재산세의 부과자료는 7월 31일까지, 토지분 재산세의 부과자료는 9월 30일까지 행정안전부장관에게 제출하여야 한다. 다만, 시장ㆍ군수는 「지방세법」제115조 제2항에 따른 재산세의 세액변경 또는 수시부과사유가 발생한 때에는 그 부과자료를 매 반기별로 해당 반기의 종료일부터 10일 이내에 행정안전부장관에게 제출하여야 한다.

② 행정안전부장관은 제7조에 규정된 주택에 대한 종합부동산세의 납세의무자를 조사하여 납세의무자별로 과세표준과 세액을 계산한 후, 매년 8월 31일까지 대통령령이 정하는 바에 따라 국세청장에게 통보하여야 한다.

③ 행정안전부장관은 제12조에 규정된 토지에 대한 종합부동산세의 납세의무자를 조사하여 납세의무자별로 과세표준과 세액을 계산한 후, 매년 10월 15일까지 대통령령이 정하는 바에 따라 국세청장에게 통보하여야 한다.

④ 행정안전부장관은 「지방세법」제115조 제2항에 따른 재산세의 세액변경 또는 수시부과사유가 발생한 때에는 재산세 납세의무자별로 재산세 과세대상이 되는 주택 또는 토지에 대한 재산세 및 종합부동산세 과세표준과 세액을 재계산하여 매 반기별로 해당 반기의 종료일이 속하는 달의 다음다음 달 말일까지 대통령령으로 정하는 바에 따라 국세청장에게 통보하여야 한다.

⑤ 행정안전부장관은 제1항의 규정에 의하여 시장ㆍ군수로부터 제출받은 재산세 부과자료를 제1항의 규정에 정한 날부터 10일 이내에 국세청장에게 통보하여야 한다.

⑥ 행정안전부장관 또는 국세청장은 종합부동산세 납세의무자의 세대원 확인 등을 위하여 필요한 경우 관련 기관의 장에게 가족관계등록전산자료의 제출을 요구할 수 있고, 자료 제출의 요구를 받은 관련 기관의 장은 정당한 사유가 없는 한 이에 응하여야 한다.



제22조(시장ㆍ 군수의 협조의무) ① 관할세무서장 또는 관할지방국세청장은 종합부동산세의 과세와 관련하여 대통령령이 정하는 바에 의하여 과세물건 소재지 관할 시장ㆍ군수에게 의견조회를 할 수 있다.

② 제1항의 규정에 의하여 의견조회를 받은 시장ㆍ군수는 의견조회 요청을 받은 날부터 20일 이내에 대통령령이 정하는 바에 의하여 관할세무서장 또는 관할지방국세청장에게 회신하여야 한다.



(2) 종합부동산세법 시행령(2019.2.12. 대통령령 제29524호로 일부 개정된 것)



제3조(합산배제 임대주택) ① 법 제8조 제2항 제1호에서  "대통령령이 정하는 주택”이란 「공공주택 특별법」 제4조에 따른 공공주택사업자 또는 「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조 제7호에 따른 임대사업자(이하  "임대사업자”라 한다)로서 과세기준일 현재 「소득세법」 제168조 또는 「법인세법」 제111조에 따른 주택임대업 사업자등록(이하 이 조에서  "사업자등록”이라 한다)을 한 자가 과세기준일 현재 임대(제1호부터 제3호까지, 제5호부터 제8호까지의 주택을 임대한 경우를 말한다)하거나 소유(제4호의 주택을 소유한 경우를 말한다)하고 있는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택(이하  "합산배제 임대주택”이라 한다)을 말한다. 이 경우 과세기준일 현재 임대를 개시한 자가 법 제8조 제3항에 따른 합산배제 신고기간 종료일까지 임대사업자로서 사업자등록을 하는 경우에는 해당 연도 과세기준일 현재 임대사업자로서 사업자등록을 한 것으로 본다.

8. 매입임대주택 중 장기일반민간임대주택등으로서 다음 각 목의 요건을 모두 갖춘 주택. 다만, 1세대가 국내에 1주택 이상을 보유한 상태에서 새로 취득(제7항 제2호 또는 제7호에 따라 임대기간이 합산되는 경우의 취득은 제외한다)한 조정대상지역(「주택법」제63조의2 제1항 제1호에 따른 조정대상지역을 말한다. 이하 같다)에 있는 「민간임대주택에 관한 특별법」제2조 제5호에 따른 장기일반민간임대주택[조정대상지역의 공고가 있은 날 이전에 주택(주택을 취득할 수 있는 권리를 포함한다. 이하 이 호에서 같다)을 취득하거나 주택을 취득하기 위하여 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 증빙서류에 의하여 확인되는 경우는 제외한다]은 제외한다.

가. 해당 주택의 임대개시일 또는 최초로 제9항에 따른 합산배제신고를 한 연도의 과세기준일의 공시가격이 6억원(수도권 밖의 지역인 경우에는 3억원) 이하일 것



(3) 종합부동산세법 시행령(2022.9.23. 대통령령 제32918호로 일부 개정된 것)



제10조(추징액 등) ① 법 제17조 제5항 제1호에 따라 추징해야 하는 경감받은 세액은 제1호의 금액에서 제2호의 금액을 뺀 금액으로 한다.

③ 제1항에도 불구하고 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 경감받은 세액과 이자상당가산액을 추징하지 않는다.

2. 「민간임대주택에 관한 특별법」 제6조 제1항 제11호 또는 같은 조 제5항에 따라 임대사업자 등록이 말소된 경우





(4) 지방세법(2018.12.31. 법률 제16194호로 일부 개정된 것)



제4조(부동산 등의 시가표준액) ① 이 법에서 적용하는 토지 및 주택에 대한 시가표준액은 「부동산 가격공시에 관한 법률」에 따라 공시된 가액(價額)으로 한다. 다만, 개별공시지가 또는 개별주택가격이 공시되지 아니한 경우에는 특별자치시장ㆍ특별자치도지사ㆍ시장ㆍ군수 또는 구청장(자치구의 구청장을 말한다. 이하 같다)이 같은 법에 따라 국토교통부장관이 제공한 토지가격비준표 또는 주택가격비준표를 사용하여 산정한 가액으로 하고, 공동주택가격이 공시되지 아니한 경우에는 대통령령으로 정하는 기준에 따라 특별자치시장ㆍ특별자치도지사ㆍ시장ㆍ군수 또는 구청장이 산정한 가액으로 한다.

② 제1항 외의 건축물(새로 건축하여 건축 당시 개별주택가격 또는 공동주택가격이 공시되지 아니한 주택으로서 토지부분을 제외한 건축물을 포함한다), 선박, 항공기 및 그 밖의 과세대상에 대한 시가표준액은 거래가격, 수입가격, 신축ㆍ건조ㆍ제조가격 등을 고려하여 정한 기준가격에 종류, 구조, 용도, 경과연수 등 과세대상별 특성을 고려하여 대통령령으로 정하는 기준에 따라 지방자치단체의 장이 결정한 가액으로 한다.



제110조(과세표준) ① 토지ㆍ건축물ㆍ주택에 대한 재산세의 과세표준은 제4조 제1항 및 제2항에 따른 시가표준액에 부동산 시장의 동향과 지방재정 여건 등을 고려하여 다음 각 호의 어느 하나에서 정한 범위에서 대통령령으로 정하는 공정시장가액비율을 곱하여 산정한 가액으로 한다.



(5) 지방세법 시행령(2019.5.31. 대통령령 제29797호로 일부 개정된 것)



제2조(토지 및 주택의 시가표준액) 「지방세법」(이하  "법”이라 한다) 제4조 제1항 본문에 따른 토지 및 주택의 시가표준액은 「지방세기본법」제34조에 따른 세목별 납세의무의 성립시기 당시에 「부동산 가격공시에 관한 법률」에 따라 공시된 개별공시지가, 개별주택가격 또는 공동주택가격으로 한다.



제3조(공시되지 아니한 공동주택가격의 산정가액) 법 제4조 제1항 단서에서  "대통령령으로 정하는 기준”이란 지역별ㆍ단지별ㆍ면적별ㆍ층별 특성 및 거래가격 등을 고려하여 행정안전부장관이 정하는 기준을 말한다. 이 경우 행정안전부장관은 미리 관계 전문가의 의견을 들어야 한다.



제4조(건축물 등의 시가표준액 결정 등) ① 법 제4조 제2항에서  "대통령령으로 정하는 기준”이란 과세대상별 구체적 특성을 고려하여 다음 각 호의 방식에 따라 행정안전부장관이 정하는 기준을 말한다.

1. 건축물: 「소득세법」 제99조 제1항 제1호 나목에 따라 산정ㆍ고시하는 건물신축가격기준액에 다음 각 목의 사항을 적용한다.

가. 건물의 구조별ㆍ용도별ㆍ위치별 지수

나. 건물의 경과연수별 잔존가치율

다. 건물의 규모ㆍ형태ㆍ특수한 부대설비 등의 유무 및 그 밖의 여건에 따른 가감산율(加減算率)

② 제1항 제11호에 따른 건축물에 딸린 시설물(이하 이 항에서  "시설물”이라 한다)의 시가표준액을 적용할 때 그 시설물이 주거와 주거 외의 용도로 함께 쓰이고 있는 건축물의 시설물인 경우에는 그 건축물의 연면적 중 주거와 주거 외의 용도 부분의 점유비율에 따라 제1항 제11호에 따른 시가표준액을 나누어 적용한다.

③ 법 제4조 제2항에 따른 건축물, 선박, 항공기 및 그 밖의 과세대상에 대한 시가표준액은 매년 1월 1일 현재 특별자치시장ㆍ특별자치도지사ㆍ시장ㆍ군수 또는 구청장(자치구의 구청장을 말한다. 이하  "시장ㆍ군수ㆍ구청장”이라 한다)이 제1항의 행정안전부장관이 정하는 기준에 따라 산정하여 특별자치시장 및 특별자치도지사는 직접 결정하고, 시장ㆍ군수ㆍ구청장(특별자치시장 및 특별자치도지사는 제외한다)은 특별시장ㆍ광역시장 또는 도지사(이하 이 조에서  "도지사”라 한다)의 승인을 받아 결정한다. 다만, 시가의 변동 또는 그 밖의 사유로 이미 결정한 시가표준액을 그대로 적용하는 것이 불합리하다고 인정되는 경우에는 도지사ㆍ특별자치시장 또는 특별자치도지사는 행정안전부장관의 승인을 받아 해당 시가표준액을 변경결정할 수 있다.

④ 도지사ㆍ특별자치시장 또는 특별자치도지사는 제3항에 따라 시가표준액을 승인하거나 변경결정할 때 필요하다고 인정되는 경우에는 관할 지방국세청장과 협의할 수 있다.

⑤ 행정안전부장관은 제3항 본문에 따라 결정된 시가표준액에 대하여 조정이 필요하다고 인정되는 경우에는 국세청장과 협의하여 조정기준을 정한 후 해당 도지사ㆍ특별자치시장 또는 특별자치도지사에게 통보할 수 있다.

⑥ 도지사ㆍ특별자치시장 또는 특별자치도지사는 제3항에 따라 승인하거나 변경결정한 시가표준액을 관할 지방법원장에게 통보하여야 한다.

⑦ 제3항 본문에 따라 결정된 시가표준액은 시장ㆍ군수ㆍ구청장이 고시하고, 같은 항 단서에 따라 변경결정된 시가표준액은 도지사ㆍ특별자치시장 또는 특별자치도지사가 고시하여 일반인이 열람할 수 있도록 하여야 한다.

⑧ 행정안전부장관은 제1항ㆍ제3항 또는 제5항에 따라 시가표준액에 관한 기준을 정하거나 승인을 할 때에는 미리 관계 전문가의 의견을 들어야 한다.



(6) 소득세법



제99조(기준시가의 산정) ① 제100조 및 제114조 제7항에 따른 기준시가는 다음 각 호에서 정하는 바에 따른다.

1. 제94조 제1항 제1호에 따른 토지 또는 건물

가. 토지

　　「부동산 가격공시에 관한 법률」에 따른 개별공시지가(이하  "개별공시지가”라 한다). 다만, 개별공시지가가 없는 토지의 가액은 납세지 관할 세무서장이 인근 유사토지의 개별공시지가를 고려하여 대통령령으로 정하는 방법에 따라 평가한 금액으로 하고, 지가(地價)가 급등하는 지역으로서 대통령령으로 정하는 지역의 경우에는 배율방법에 따라 평가한 가액으로 한다.

나. 건물

　　건물(다목 및 라목에 해당하는 건물은 제외한다)의 신축가격, 구조, 용도, 위치, 신축연도 등을 고려하여 매년 1회 이상 국세청장이 산정ㆍ고시하는 가액



(7) 국세기본법



제15조(신의ㆍ성실) 납세자가 그 의무를 이행할 때에는 신의에 따라 성실하게 하여야 한다. 세무공무원이 직무를 수행할 때에도 또한 같다.



(8) 민간임대주택에 관한 특별법(2023.3.28. 법률 제19313호로 일부 개정된 것)



제6조(임대사업자 등록의 말소) ① 시장ㆍ군수ㆍ구청장은 임대사업자가 다음 각 호의 어느 하나에 해당하면 등록의 전부 또는 일부를 말소할 수 있다. 다만, 제1호에 해당하는 경우에는 등록의 전부 또는 일부를 말소하여야 한다.

11. 제43조에도 불구하고 종전의 「민간임대주택에 관한 특별법」(법률 제17482호 민간임대주택에 관한 특별법 일부개정법률에 따라 개정되기 전의 것을 말한다. 이하 이 조에서 같다) 제2조 제5호의 장기일반민간임대주택 중 아파트(「주택법」 제2조 제20호의 도시형 생활주택이 아닌 것을 말한다)를 임대하는 민간매입임대주택 또는 제2조 제6호의 단기민간임대주택에 대하여 임대사업자가 임대의무기간 내 등록 말소를 신청(신청 당시 체결된 임대차계약이 있는 경우 임차인의 동의가 있는 경우로 한정한다)하는 경우



(9) 부동산 가격공시에 관한 법률



제16조(표준주택가격의 조사ㆍ산정 및 공시 등) ① 국토교통부장관은 용도지역, 건물구조 등이 일반적으로 유사하다고 인정되는 일단의 단독주택 중에서 선정한 표준주택에 대하여 매년 공시기준일 현재의 적정가격(이하 " 표준주택가격" 이라 한다)을 조사ㆍ산정하고, 제24조에 따른 중앙부동산가격공시위원회의 심의를 거쳐 이를 공시하여야 한다.

④ 국토교통부장관은 제1항에 따라 표준주택가격을 조사ㆍ산정하고자 할 때에는 「한국감정원법」에 따른 한국감정원(이하 " 감정원" 이라 한다)에 의뢰한다.

⑥ 국토교통부장관은 제17조에 따른 개별주택가격의 산정을 위하여 필요하다고 인정하는 경우에는 표준주택과 산정대상 개별주택의 가격형성요인에 관한 표준적인 비교표(이하 " 주택가격비준표" 라 한다)를 작성하여 시장ㆍ군수 또는 구청장에게 제공하여야 한다.



제17조(개별주택가격의 결정ㆍ공시 등) ① 시장ㆍ군수 또는 구청장은 제25조에 따른 시ㆍ군ㆍ구 부동산가격공시위원회의 심의를 거쳐 매년 표준주택가격의 공시기준일 현재 관할 구역 안의 개별주택의 가격(이하 " 개별주택가격" 이라 한다)을 결정ㆍ공시하고, 이를 관계 행정기관 등에 제공하여야 한다.

⑤ 시장ㆍ군수 또는 구청장이 개별주택가격을 결정ㆍ공시하는 경우에는 해당 주택과 유사한 이용가치를 지닌다고 인정되는 표준주택가격을 기준으로 주택가격비준표를 사용하여 가격을 산정하되, 해당 주택의 가격과 표준주택가격이 균형을 유지하도록 하여야 한다.



제18조(공동주택가격의 조사ㆍ산정 및 공시 등) ① 국토교통부장관은 공동주택에 대하여 매년 공시기준일 현재의 적정가격(이하 " 공동주택가격" 이라 한다)을 조사ㆍ산정하여 제24조에 따른 중앙부동산가격공시위원회의 심의를 거쳐 공시하고, 이를 관계 행정기관 등에 제공하여야 한다. 다만, 대통령령으로 정하는 바에 따라 국세청장이 국토교통부장관과 협의하여 공동주택가격을 별도로 결정ㆍ고시하는 경우는 제외한다.

⑥ 국토교통부장관이 제1항에 따라 공동주택가격을 조사ㆍ산정하고자 할 때에는 감정원에 의뢰한다.



제45조(공동주택가격 조사ㆍ산정의 기준) ① 법 제18조 제5항에 따라 국토교통부장관이 공동주택가격을 조사ㆍ산정하는 경우 참작하여야 하는 사항의 기준은 다음 각 호와 같다.

1. 인근 유사 공동주택의 거래가격 또는 임대료의 경우: 해당 거래 또는 임대차가 당사자의 특수한 사정에 의하여 이루어지거나 공동주택거래 또는 임대차에 대한 지식의 부족으로 인하여 이루어진 경우에는 그러한 사정이 없었을 때에 이루어졌을 거래가격 또는 임대료를 기준으로 할 것

2. 해당 공동주택과 유사한 이용가치를 지닌다고 인정되는 공동주택의 건설에 필요한 비용추정액의 경우: 공시기준일 현재 해당 공동주택을 건축하기 위한 표준적인 건축비와 일반적인 부대비용으로 할 것

② 공동주택에 전세권 또는 그 밖에 공동주택의 사용ㆍ수익을 제한하는 권리가 설정되어 있을 때에는 그 권리가 존재하지 아니하는 것으로 보고 적정가격을 산정하여야 한다.

③ 제1항 및 제2항에서 규정한 사항 외에 공동주택가격의 조사ㆍ산정에 필요한 세부기준은 국토교통부장관이 정한다.