심판청구를 기각한다.

1. 처분개요


가. 청구인은 1999.8.7. 서울특별시 OOO 주택 및 그 부속토지 579㎡(이하  "쟁점부동산”이라 하고, 쟁점부동산 중 건축물 부분을  "쟁점주택”, 토지 부분을  "쟁점토지”라 한다)를 취득하였고, 2022.7.29. 쟁점부동산을 OOO원에 양도한 후, 쟁점부동산의 양도에 대하여 쟁점토지 전체 면적이 「소득세법」 제89조 제1항 제3호 및 같은 법 시행령 제154조 제7항 제1호에서 정하는 ‘건물이 정착된 면적의 3배 이내의 토지’에 해당하는 것으로 보아 장기보유특별공제율 80%를 적용하여 산출한 2022년 귀속 양도소득세 OOO원을 신고ㆍ 납부하였다.


나. 삼성세무서장(이하  "조사청”이라 한다)은 2024.9.25.∼2024.10.14. 기간 동안 청구인에 대한 양도소득세 조사를 실시한 결과, 쟁점주택의 면적은 건축물대장상 확인되는 152.1㎡인 것으로 보아, 쟁점토지 중 주택 면적의 3배인 456.3㎡를 초과하는 부분은 1세대 1주택의 토지 범위에 포함되지 않으므로 30%의 장기보유특별공제율을 적용하고, 비사업용 토지의 세율을 적용하는 것으로 처분청에 과세자료를 통보하였으며, 처분청은 2024.12.10. 청구인에게 2022년 귀속 양도소득세 OOO원을 경정ㆍ 고지하였다.


다. 청구인은 이에 불복하여 2025.2.28. 심판청구를 제기하였다.



2. 청구인 주장 및 처분청 의견


가. 청구인 주장


(1) 쟁점주택 양도 및 측량 관련 진행 경과


청구인은 2022.1.7. 주식회사 A와 쟁점부동산 매매계약을 체결하였고, 매매계약의 특약사항에 따라 쟁점부동산의 용도를 근린생활시설로 변경하였다.


청구인은 쟁점주택 철거 전 주식회사 B(이하  "B”이라 한다)에 OOO원의 용역비를 지급하고 쟁점주택의 도면용역을 의뢰하였는데, 청구인은 미용실 경영으로 인해 위의 실무작업은 지인인 C에게 위임하였고, 쟁점주택을 현장답사하여 실측한 B은 2022.1.24. 평면도와 면적구적도를 첨부한 확인서를 작성하였다. 이 때 B이 측량한 쟁점주택의 면적은 ＜표1＞과 같다.


＜표1＞ B이 2022.1.24. 작성한 확인서에 기재된 쟁점주택 면적

○○○


이후 2022.1.28. B은 2022.1.24. 제공하였던 면적구적도를 변경한 새로운 면적구적도를 첨부한 확인서를 작성하였다. 2022.1.28.자 확인서에 기재된 쟁점주택의 면적은 ＜표2＞와 같다.


＜표2＞ B이 2022.1.28. 작성한 확인서에 기재된 쟁점주택 면적

○○○


1차 확인서와 2차 확인서의 차이가 발생한 부분은 다용도실 면적 증가 및 지붕캐노피 면적 삭제인데, 먼저 쟁점주택의 면적 중 2022.1.24. 면적구적도에서 배제한 다용도실(창고) 부분을 포함시키고, 2022.1.24. 면적구적도에서 표시하지 아니하였던 면적을 포함시켜 다용도실 면적이 증가하였다.


＜그림1＞ 다용도실(창고) 면적 변경 내역

○○○


그리고 지붕캐노피 면적 60.06㎡를 완전히 삭제하였다.


＜그림2＞ 지붕 캐노피 면적 변경 내역

○○○


청구인은 이후 2022.2.14. D에 의뢰하여 지적현황측량도면을 받았고, D에서 쟁점주택을 측량한 결과는 ＜표3＞과 같다.


＜표3＞ D의 2022.2.14.자 쟁점주택 측량 결과

○○○


청구인은 D의 측량결과를 근거로 쟁점토지가 전부 「소득세법」 제95조 제2항 단서에 의한 장기보유특별공제율 80%의 적용대상에 해당하는 것으로 보아 양도소득세를 신고ㆍ 납부하였다.


(2) (주장①) D의 지적현황측량도에 따르면 쟁점토지는 전부 「소득세법」 제95조 제2항 단서에 의한 장기보유특별공제율 80%의 적용 대상에 해당하므로 이 건 처분은 위법하다.


「공간정보관리법」에 따라 D는 지적현황측량을 할 수 있고, 의뢰를 받은 지적측량수행자는 측량부 ㆍ 측량결과도 ㆍ 측량성과파일 등 측량성과에 관한 자료를 지적 소관청에 제출하여 그 성과의 정확성을 검사받아야 하며, 허위측량을 하는 경우에는 국토교통부장관은 측량사업의 등록을 취소한다.


이와 같은 법규정의 내용과 취지에 비추어 신뢰할 수 있는 D의 측량에 의하여 쟁점주택의 건축면적이 199.2㎡로 확정되었고, 그 건축면적의 3배수 이내인 쟁점토지는 당연히 「소득세법」 제95조 제2항 단서에 따라 장기보유특별공제율 80%의 적용 대상에 해당하므로 이 건 처분은 위법하여 취소되어야 한다.


(3) (주장②) 건축법령 및 B의 면적구적도에 따르더라도 쟁점주택의 면적은 192.73㎡이므로, 쟁점토지 중 578.1㎡까지는 장기보유특별공제율 80%의 적용 대상으로 보아야 한다.


(가) 쟁점주택의 외선을 쟁점주택 처마 끝부분에서 1m 후퇴한 선으로 하여야 한다.


소득세법 기본통칙 64-122…2에서 건물이 정착한 면적은 건축면적이라고 하면서, 이는 「건축법 시행령」 제119조에서 정하는 바에 의한다고 규정하고 있다.


「건축법 시행령」 제119조 제1항 제2호에서 건축면적을 건축물의 외벽의 중심선으로 둘러싸인 부분의 수평투영면적으로 하되, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우에는 해당 목에서 정하는 기준에 따라 산정한다고 규정하면서, 그 가목에서 처마, 차양, 부연(附椽), 그 밖에 이와 비슷한 것으로서 그 외벽의 중심선으로부터 수평거리 1미터 이상 돌출된 부분이 있는 건축물의 건축면적은 그 돌출된 끝부분으로부터 다음의 구분에 따른 수평거리를 후퇴한 선으로 둘러싸인 부분의 수평투영면적으로 한다고 규정하고 있고, 가목 7)에서는 1) ～ 6)에 해당하지 않는 건축물에 대해 처마 등 돌출 끝부분으로부터 후퇴하는 수평거리를 1미터로 정하고 있다.


이와 관련하여 국토부고시 제2021-1422호 ‘건축물면적, 높이등 세부산정기준’이 정하고 있는 수평투영면적 및 「건축법 시행령」 제191조 제1항 제2호 7)에 해당하는 건물의 수평투영면적 산정방법에 대하여 아래와 같이 구체적으로 산정방법을 설명하고 있다.


＜그림3＞ 국토부고시 제2021-1422호 내용 일부

○○○



쟁점주택에는 ＜그림4＞와 같이 돌출 지붕인 처마가 존재하였고, B의 2022.1.24.자 면적구적도에 기재된 바에 따르면 쟁점주택의 처마는 외벽중심선에서 1.1m 돌출되어 있으므로, 그로부터 1m 후퇴한 선이 수평투영면적의 외선이 되어야하는바, ＜그림5＞와 같이 바깥쪽으로 0.1m 늘어난 면적을 외선으로 하여야 한다.


＜그림4＞ 쟁점주택의 처마 사진

○○○


＜그림5＞ 처마에서 1m 후퇴한 부분을 반영한 쟁점주택의 외선

○○○


(나) 쟁점주택의 다용도실(창고)을 쟁점주택의 면적에 포함하여야 한다.


「소득세법 시행령」 제154조 제3항에서 주택부수토지에 주택 외의 건물이 있는 경우, 그 전부를 주택으로 본다고 규정하고 있다.


한편 양도소득세 비과대상으로서의 ‘주택’이란 그 입법취지가 국민의 주거생활의 안정 및 거주이전의 자유를 보장하여 주려는 데에 있는바(대법원 1993.1.19. 선고 92누12988 판결 등), 어떤 건물이 ‘주택’에 해당하는지 여부는 공부상 용도구분이나, 건축 또는 용도변경에 대한 당국의 허가유무 및 등기 유무와 관계없이 실제 용도가 사실상 주거에 공하는 건물인가에 의하여 판단하여야 한다(대법원 1992.8.18. 선고 91누10367 판결, 대법원 1987.9.8. 선고 87누584 판결 등).


청구인은 비를 맞아서는 아니되는 집기는 천정이 있는 다용도실(창고)에, 그렇지 아니한 집기는 천정이 없는 다용도실(창고)에 보관하였고 다용도실(창고)의 존재는 아래 ＜그림6＞으로 넉넉히 인정할 수 있다.


＜그림6＞ 쟁점토지 내 다용도실(창고)의 사진

○○○


위 다용도실은 20여년 전부터 존재하였던 건축물로, 청구인은 1999년 쟁점주택을 매수한 후 수년 후 리모델링을 할 때 주택 옆에 지지대를 세우고 출입문을 설치하고, 그 위에 천정을 만들어 그곳에 선반을 만들어 고급 접시, 후라이팬, 각 종 주방집기를 보관하고, 냉동고를 설치하여 김치 등 필수적인 음식물을 보관하였으며, 자동세탁기를 설치하여 그곳에서 세탁이 이루어지는 등 주방의 연장 공간으로 사용하였다.


＜그림7＞ 다용도실 사진

○○○


다용도실의 면적은 지붕 없는 면적까지 포함하면 25.44㎡이고, 지붕이 있는 부분의 면적은 15.2㎡인바, 25.44㎡를 쟁점주택의 면적에 포함하여야 한다.


＜그림8＞ 다용도실 면적 구분

○○○


(다) 쟁점주택의 발코니(노대) 면적 10.71㎡도 건축면적에 산입되어야 한다.


「건축법 시행령」 제2조 제14호에서  "‘발코니’란 건축물의 내부와 외부를 연결하는 완충공간으로서 전망이나 휴식 등의 목적으로 건축물 외벽에 접하여 부가적(附加的)으로 설치되는 공간을 말한다.”고 정의하고 있다. 노대(露臺)란 발코니와 유사한 기능을 가진 난간이 없는 발코니라고 볼 수 있다.


앞서 본 국토부 고시  "건축물 면적, 높이 등 세부 산정기준” 제2장 2.2.2. 3) (2)는 발코니를 노대라고 칭하면서  "노대 등은 건축면적에 모두 산입한다. 건축구조 기준 등에 적합한 확장형 발코니 주택은 발코니 외부에 단열재를 시공 시 일반건축물 벽체와 동일하게 건축면적을 산정한다.”고 정하고 있으므로 발코니가 되었든 노대가 되었든 건물면적에 산입되는 것은 동일하다. 공히 건축면적에 산입되므로 건축면적 산정에 있어 노대와 발코니를 구별할 실익은 없다. 위 고시가 예시하는 노대와 발코니의 면적 산입 예시는 다음과 같다.


＜그림9＞ 국토부고시 제2021-1422호 내용 일부

○○○


쟁점주택에는 ＜그림10＞에서 보는 바와 같이 약 20여년 전부터 노대가 설치되어 있었고, 그 면적은 ＜그림11＞에서 보는 바와 같이 10.71㎡(가로 2.1m × 세로 5.1m)이므로, 위 면적을 쟁점주택의 면적에 포함하여야 한다


＜그림10＞ 쟁점주택의 노대 사진

○○○


＜그림11＞ 쟁점주택 중 노대 면적 산정

○○○


쟁점주택의 건축물관리대장에 기재된 면적 152.1㎡는 청구인이 쟁점부동산을 매수하기 전, 즉 신축 당시의 면적이고, 처마를 고려하지 아니한 외벽 중심선에 따라 산정한 면적(가로 12m × 세로 13.1m = 157.2㎡)에서 발코니 5.1㎡를 공제한 면적이다.


청구인은 쟁점부동산 매수 후 발코니를 확장하였고, 다용도실도 증축하였는바, 위 면적들 및 처마 돌출부분을 반영한 쟁점주택의 면적은 ＜표4＞와 같이 192.73㎡이다. 따라서 그 3배인 578.1㎡를 주택부수토지로 보아 장기보유특별공제율 80%를 적용하여야 한다.


＜표4＞ 주장②에 따른 쟁점주택 및 주택부수토지 면적 산정

○○○


(4) (주장③) 실질사용여부와 관계없이 주장② 다용도실(창고) 부분 중 천정과 문이 설치되어있는 다용도실(창고) 부분만을 다용도실(창고)면적으로 인정하는 경우 다용도실(창고) 부분의 면적은 15.196㎡가 된다.


따라서 ＜표5＞와 같이 쟁점주택의 면적을 182.5㎡로 보아 그 3배인 547.5㎡를 주택부수토지로 보아 장기보유특별공제율 80%를 적용하여야 한다.


＜표5＞ 주장③에 따른 쟁점주택 및 주택부수토지 면적 산정

○○○


나. 처분청 의견


(1) 건축물대장상 주택면적(수평투영면적) 152.1㎡를 기준으로 주택부수토지면적을 456.3㎡(152.1㎡의 3배)로 계산한 것은 적법하다.


청구인은 D의 지적현황측량도에 따르면 쟁점토지는 전부 「소득세법」 제95조 제2항 단서에 의한 장기보유특별공제율 80%의 적용 대상에 해당한다고 주장하나(주장①), D 강남서초지사에서 작성한 (좌표)지적현황측량성과도에 기재된 비고란을 보면  "이 측량성과도는 측량에 사용할 수 없습니다.”라고 기재되어 있다.


그리고 조사청이 D OOO지사장에게 지적측량 세부자료를 요청하였고, 그에 대하여 D OOO지사장은  "지적현황측량이란, 「공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률 시행령」 제18조에 따라 지상건축물 등 현황을 지적도 및 임야도에 등록된 경계와 대비하여 표시하는 측량을 말하며, 「건축법 시행령」 제119조 제1항 제2호에 근거한 건축 면적과 무관하다.”고 회신하였다.


따라서 청구인이 주장하는 (좌표)지적현황측량성과도에 따른 주택면적 199.2㎡는 주택부수토지면적을 계산하는 기준으로 적정하지 않다.


(2) B의 대표자인 E이 조사청에 제출한 확인서에는 「2022년 1월 ㈜B에서 진행하였던 서울특별시 OOO 관련한 용역 중 도면 작성을 위한 현장실측은 BOSCH-레이저측정기를 통한 벽과 벽 사이의 내부 치수확인과 건축물대장에 기존에 이미 등록되어 있었던 건축물 현황도의 도면내용에 우선하여 작성하였음」이라는 내용이 기재되어 있다.


또한 위 확인서에는 「OOO 메일로 전송한 자료 이외에 당사 및 대표자의 이름으로 ‘2022년 1월에 진행하였던 용도변경 실측은 수평투영면적을 바탕으로 작성하였다.’는 내용을 담은 확인서를 별도로 제출한 사실이 없음」이라는 내용이 기재되어 있다. 따라서 청구인이 제출한 확인서는 신뢰할 수 없는 자료로 이를 근거로 주택면적을 계산하는 것은 적법하지 않다.


그리고 청구인이 주장하는 2022.1.28. 작성한 B 확인서의 면적구적도를 보면 창고부분③이 건물 옆면 전체 면적을 차지하는 것으로 보아 창고면적을 계산하였다. 그러나 로드뷰 2021년 6월과 2022년 9월 사진을 보면 아래와 같이 창고부분이 건물 옆면 전체 면적을 차지하는 것이 아님을 알 수 있으므로 2022.1.28. 작성한 B의 면적구적도는 실제와 맞지 않다.


＜그림12＞ 쟁점주택 로드뷰 사진

○○○


이를 종합하여 보면, 청구인이 주장하는 D와 B 자료로 계산한 주택면적은 「건축법 시행령」 제119조에 의한 것이 아니므로 건축물대장상 명확하게 확인되는 주택면적을 기준으로 과세한 처분은 적법하다.


다. 처분청 의견에 대한 청구인 항변


처분청은 B이 작성한 제반 서류의 신뢰성을 의심하고 있는바, 청구인은 B에 ① B이 조사청에 사실확인서를 작성ㆍ 제출하였는지 여부, ② B이 쟁점주택의 실측을 실시하고, 그 결과를 바탕으로 면적구적도 등을 청구인에게 송부한 사실이 있는지 여부, ③ 위 설계도면 등 작성을 위한 용역비 명목으로 공급대가 220만원을 수령한 사실이 있는지 여부, ④ 조사청에 제출된 사실확인서에 B이 위 서류들을 작성한 바 없는 것처럼 기재된 경위 등을 묻는 내용증명을 발송하였다.


위 질의에 대하여 B은 당초 작성하였던 면적구적도 등은 실제로 B이 쟁점주택을 실측한 후 청구인에게 송부한 것이고, 조사청에 제출한 사실확인서는 B 소속 직원이 사정을 충분히 인지하지 못한 상태에서 사실과 다른 내용이 포함된 확인서를 제출한 것이라고 답변하였다.


라. 청구인 항변에 대한 처분청 추가 의견


B은 현장실측은 BOSCH-레이저측정기를 통한 벽과 벽 사이의 내부 치수 확인과 건축물대장에 기존에 이미 등록되어 있었던 건축물현황도의 도면 내용에 우선하여 작성하였음을 확인하였고, 청구인은 실제 측량하였다고 주장하는 자료에 포함된 창고면적을 건축물대장에 추가하지 않았다.


또한, 청구인은 양도소득세 신고서에 실제 측량을 주장하는 자료로 D OOO지사장이 발급한 (좌표)지적현황측량 성과도(건물 179.7㎡, 창고 19.5㎡)를 제출하였다.


청구인은 양도소득세를 신고할 목적으로 주택 및 주택부수토지에 대한 정확한 실제 측량을 하지 않고 임의적으로 여러 가지 세금 신고에 맞지 않는 자신에게 유리한 측량 자료를 제출하고 있고, 2022.1.24. B이 작성한 확인서는 세무조사 진행 중 조사청에 제출하지도 않았다.


그리고 2022.2.22. B이 발급한 세금계산서는  "설계용역비”로 기재되어 있고, 청구인이 주장하는  "주택에 대한 실측 및 도면 작성 용역”으로 기재되어 있지 않으므로 주택 면적을 실측했다는 증거자료에 부합하지 않는다.


또한 청구인이 제시하는 B의 2022.1.28.자 확인서, 2022.1.24. 작성한 확인서 도면에 표시된 창고면적은 2021년 6월, 2022년 9월 항공사진과 비교할 때 사진에서 확인되는 창고면적이 동일하지 않음을 알 수 있다.


주택부수토지로 장기보유특별공제를 최대 80%를 적용받기 위해서는 2021년 6월 시점에 항공사진에서 확인되는 창고면적을 실제 측량하여 건축물대장에 창고면적을 추가하고 세금 신고에 맞는 정확한 측량자료를 제출하여야 하나, 청구인은 2022년 1월에 작성하였다고 주장하는 2개의 확인서로 주택면적을 주장하고 있다.


건물이 멸실되어 실제 측량이 다시는 불가능한 상황으로 청구인은 건축물대장의 용도변경시 창고면적을 추가할 수 있었음에도 불구하고 불분명한 실측자료를 제시하면서 주택면적 산정을 요구하는 것은 실질과세의원칙과 신의성실의원칙에 부합하지 않으며, 적법한 과세를 할 수 없도록 과세관청을 기망한 행위로 청구인의 주장은 인정할 수 없다.



3. 심리 및 판단


가. 쟁점


쟁점주택의 정착면적이 과소하게 산정되었다는 청구주장의 당부


나. 관련 법령 : ＜별지＞ 기재


다. 사실관계 및 판단


(1) 청구인과 처분청이 제시한 심리자료에 의하면, 다음과 같은 사실이 확인된다.


(가) 청구인은 1999.8.7. 쟁점부동산을 취득한 후, 2022.7.29. 쟁점부동산을 OOO원에 양도하였고, 등기부등본에 기재된 쟁점토지의 면적은 579㎡이며, 건축물대장에 기재된 쟁점주택의 면적은 152.1㎡이고, 쟁점주택은 현재 멸실된 상태라는 점에 대하여 청구인과 처분청 간에 다툼이 없다.


(나) B은 2022.1.24. ＜그림13＞과 같이 쟁점주택의 면적에 대한 확인서 및 면적구적도를 작성하였다.


＜그림13＞ B의 2022.1.24.자 확인서 및 면적구적도

○○○


(나) B은 2022.1.28. ＜그림14＞와 같이 쟁점주택의 면적에 대한 확인서 및 면적구적도를 작성하였다.


＜그림14＞ B의 2022.1.28.자 확인서 및 면적구적도

○○○


(다) B은 2022.2.22. 청구인에게 공급가액 OOO원의 세금계산서를 발급하였고, 위 세금계산서에는 공급 품목이 설계 용역비로 기재되어 있다.


＜그림15＞ 청구인이 제출한 세금계산서

○○○


(라) 청구인이 제출한 D의 쟁점주택에 대한 지적현황측량 성과도는 ＜그림16＞과 같고, 위 성과도에는 쟁점주택의 면적이 179.7㎡, 다용도실(창고)의 면적이 19.5㎡(합계 199.2㎡)로 기재되어 있으며, 비고란에 이 측량성과도는 측량에 사용할 수 없다는 내용이 기재되어 있다.


＜그림16＞ D의 지적현황측량 성과도

○○○


(3) 기타 증빙자료 및 조사관실 확인 자료


(가) 청구인은 지인인 C이 작성한 아래의 사실확인서를 증빙으로 제출하였고, 위 확인서에 따르면, 2022.1.24.자 면적구적도에 표시된 창고의 면적은 지붕이 있는 부분의 면적, 2022.1.28.자 면적구적도에 표시된 창고의 면적은 지붕이 없는 부분까지 포함한 면적에 해당하는 것으로 보인다.


＜그림 17＞ C이 작성한 확인서

○○○


(나) 조사청이 B으로부터 제출받은 확인서의 내용은 ＜그림18＞과 같다.


＜그림18＞ B이 조사청에 제출한 확인서

○○○


(다) 청구인이 B에 발신한 내용증명에 대하여 B이 2025년 5월 청구인에게 답변한 내용은 ＜그림19＞와 같다.


＜그림19＞ 청구인이 발신한 내용증명에 대한 B의 답변

○○○


(라) 구글지도로 확인한 쟁점주택의 2009년 12월, 2018년 5월의 사진은 ＜그림20＞과 같다.


＜그림20＞ 구글지도에서 확인한 쟁점주택의 사진

○○○


(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 이 건에 대하여 살펴본다.


청구인은 B이 작성한 확인서 및 면적구적도에 따라 쟁점주택의 면적이 확인되는바, 이에 근거하여 주택면적을 산정하여야 하는바, 단순히 건축물대장에 근거하여 주택면적 및 주택정착면적을 과소하게 산정한 이 건 처분은 위법하다고 주장한다.


그러나, 쟁점주택이 멸실되어 그 면적 등을 현재 검증할 수 없는 상태에서 과거 B이 측정한 쟁점주택의 면적을 별다른 검증절차 없이 그대로 받아들이기는 어려운 점, B이 측정한 쟁점주택의 면적이 건축물대장 등에 반영되지도 아니하여 이를 그대로 원용하기도 어려운 점, 지적현황측량도는 건축물의 현황이나 면적을 확인하기 위한 자료라고 보기 어려운 점 등에 비추어, 건축물대장에 기재된 쟁점주택의 면적을 근거로 처분청이 청구인에게 양도소득세를 부과한 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.



4. 결론


이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로「국세기본법」제80조의2 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.


＜별지＞ 관련 법령


(1) 소득세법


제89조(비과세 양도소득) ① 다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세(이하  "양도소득세”라 한다)를 과세하지 아니한다.

3. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(주택 및 이에 딸린 토지의 양도 당시 실지거래가액의 합계액이 12억원을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서  "주택부수토지”라 한다)의 양도로 발생하는 소득

가. 1세대가 1주택을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 요건을 충족하는 주택

나. 1세대가 1주택을 양도하기 전에 다른 주택을 대체취득하거나 상속, 동거봉양, 혼인 등으로 인하여 2주택 이상을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 주택


제95조(양도소득금액) ① 양도소득금액은 제94조에 따른 양도소득의 총수입금액(이하  "양도가액”이라 한다)에서 제97조에 따른 필요경비를 공제하고, 그 금액(이하  "양도차익”이라 한다)에서 장기보유 특별공제액을 공제한 금액으로 한다.

② 제1항에서  "장기보유 특별공제액”이란 제94조 제1항 제1호에 따른 자산(제104조 제3항에 따른 미등기양도자산과 같은 조 제7항 각 호에 따른 자산은 제외한다)으로서 보유기간이 3년 이상인 것 및 제94조 제1항 제2호 가목에 따른 자산 중 조합원입주권(조합원으로부터 취득한 것은 제외한다)에 대하여 그 자산의 양도차익(조합원입주권을 양도하는 경우에는 「도시 및 주거환경정비법」 제74조에 따른 관리처분계획 인가 및 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」 제29조에 따른 사업시행계획인가 전 토지분 또는 건물분의 양도차익으로 한정한다)에 다음 표 1에 따른 보유기간별 공제율을 곱하여 계산한 금액을 말한다. 다만, 대통령령으로 정하는 1세대 1주택(이에 딸린 토지를 포함한다)에 해당하는 자산의 경우에는 그 자산의 양도차익에 다음 표 2에 따른 보유기간별 공제율을 곱하여 계산한 금액과 거주기간별 공제율을 곱하여 계산한 금액을 합산한 것을 말한다.





제104조(양도소득세의 세율) ① 거주자의 양도소득세는 해당 과세기간의 양도소득과세표준에 다음 각 호의 세율을 적용하여 계산한 금액(이하  "양도소득 산출세액”이라 한다)을 그 세액으로 한다. 이 경우 하나의 자산이 다음 각 호에 따른 세율 중 둘 이상에 해당할 때에는 해당 세율을 적용하여 계산한 양도소득 산출세액 중 큰 것을 그 세액으로 한다.

8. 제104조의3에 따른 비사업용 토지



제104조의3(비사업용 토지의 범위) ① 제104조 제1항 제8호에서  "비사업용 토지”란 해당 토지를 소유하는 기간 중 대통령령으로 정하는 기간 동안 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 토지를 말한다.

5. 「지방세법」 제106조 제2항에 따른 주택부속토지 중 주택이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적을 초과하는 토지


(2) 소득세법 시행령


제154조(1세대1주택의 범위) ③ 법 제89조 제1항 제3호를 적용할 때 하나의 건물이 주택과 주택외의 부분으로 복합되어 있는 경우와 주택에 딸린 토지에 주택외의 건물이 있는 경우에는 그 전부를 주택으로 본다. 다만, 주택의 연면적이 주택 외의 부분의 연면적보다 적거나 같을 때에는 주택외의 부분은 주택으로 보지 아니한다.

⑦ 법 제89조 제1항 제3호 각 목 외의 부분에서  "지역별로 대통령령으로 정하는 배율”이란 다음의 배율을 말한다.

1. 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제6조 제1호에 따른 도시지역 내의 토지 : 다음 각 목에 따른 배율

가. 「수도권정비계획법」 제2조 제1호에 따른 수도권(이하 이 호에서  "수도권”이라 한다) 내의 토지 중 주거지역ㆍ상업지역 및 공업지역 내의 토지 : 3배

나. 수도권 내의 토지 중 녹지지역 내의 토지 : 5배

다. 수도권 밖의 토지 : 5배

2. 그 밖의 토지 : 10배


제168조의12(주택부수토지의 범위) 법 제104조의3 제1항 제5호에서  "지역별로 대통령령으로 정하는 배율”이란 다음 각 호의 배율을 말한다.

1. 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제6조 제1호에 따른 도시지역 내의 토지 : 다음 각 목에 따른 배율

가. 「수도권정비계획법」 제2조 제1호에 따른 수도권(이하 이 호에서  "수도권”이라 한다) 내의 토지 중 주거지역ㆍ상업지역 및 공업지역 내의 토지 : 3배


(3) 건축법


제2조(정의) ① 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.

2.  "건축물”이란 토지에 정착(定着)하는 공작물 중 지붕과 기둥 또는 벽이 있는 것과 이에 딸린 시설물, 지하나 고가(高架)의 공작물에 설치하는 사무소ㆍ공연장ㆍ점포ㆍ차고ㆍ창고, 그 밖에 대통령령으로 정하는 것을 말한다.


제84조(면적ㆍ높이 및 층수의 산정) 건축물의 대지면적, 연면적, 바닥면적, 높이, 처마, 천장, 바닥 및 층수의 산정방법은 대통령령으로 정한다.


(4) 건축법 시행령


제119조(면적 등의 산정방법) ① 법 제84조에 따라 건축물의 면적ㆍ높이 및 층수 등은 다음 각 호의 방법에 따라 산정한다.

2. 건축면적 : 건축물의 외벽(외벽이 없는 경우에는 외곽 부분의 기둥으로 한다. 이하 이 호에서 같다)의 중심선으로 둘러싸인 부분의 수평투영면적으로 한다. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우에는 해당 목에서 정하는 기준에 따라 산정한다.

가. 처마, 차양, 부연(附椽), 그 밖에 이와 비슷한 것으로서 그 외벽의 중심선으로부터 수평거리 1미터 이상 돌출된 부분이 있는 건축물의 건축면적은 그 돌출된 끝부분으로부터 다음의 구분에 따른 수평거리를 후퇴한 선으로 둘러싸인 부분의 수평투영면적으로 한다.

1) 「전통사찰의 보존 및 지원에 관한 법률」 제2조 제1호에 따른 전통사찰 : 4미터 이하의 범위에서 외벽의 중심선까지의 거리

2) 사료 투여, 가축 이동 및 가축 분뇨 유출 방지 등을 위하여 처마, 차양, 부연, 그 밖에 이와 비슷한 것이 설치된 축사 : 3미터 이하의 범위에서 외벽의 중심선까지의 거리(두 동의 축사가 하나의 차양으로 연결된 경우에는 6미터 이하의 범위에서 축사 양 외벽의 중심선까지의 거리를 말한다)

3) 한옥 : 2미터 이하의 범위에서 외벽의 중심선까지의 거리

4) 「환경친화적자동차의 개발 및 보급 촉진에 관한 법률 시행령」 제18조의5에 따른 충전시설(그에 딸린 충전 전용 주차구획을 포함한다)의 설치를 목적으로 처마, 차양, 부연, 그 밖에 이와 비슷한 것이 설치된 공동주택(「주택법」 제15조에 따른 사업계획승인 대상으로 한정한다) : 2미터 이하의 범위에서 외벽의 중심선까지의 거리

5) 「신에너지 및 재생에너지 개발ㆍ이용ㆍ보급 촉진법」 제2조제3호에 따른 신ㆍ재생에너지 설비(신ㆍ재생에너지를 생산하거나 이용하기 위한 것만 해당한다)를 설치하기 위하여 처마, 차양, 부연, 그 밖에 이와 비슷한 것이 설치된 건축물로서 「녹색건축물 조성 지원법」 제17조에 따른 제로에너지건축물 인증을 받은 건축물 : 2미터 이하의 범위에서 외벽의 중심선까지의 거리

6) 「환경친화적 자동차의 개발 및 보급 촉진에 관한 법률」 제2조 제9호의 수소연료공급시설을 설치하기 위하여 처마, 차양, 부연 그 밖에 이와 비슷한 것이 설치된 별표 1 제19호 가목의 주유소, 같은 호 나목의 액화석유가스 충전소 또는 같은 호 바목의 고압가스 충전소 : 2미터 이하의 범위에서 외벽의 중심선까지의 거리

7) 그 밖의 건축물: 1미터

나. 다음의 건축물의 건축면적은 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 산정한다.

1) 태양열을 주된 에너지원으로 이용하는 주택

2) 창고 또는 공장 중 물품을 입출고하는 부위의 상부에 한쪽 끝은 고정되고 다른 쪽 끝은 지지되지 않는 구조로 설치된 돌출차양

3) 단열재를 구조체의 외기측에 설치하는 단열공법으로 건축된 건축물

다. 다음의 경우에는 건축면적에 산입하지 않는다.

1) 지표면으로부터 1미터 이하에 있는 부분(창고 중 물품을 입출고하기 위하여 차량을 접안시키는 부분의 경우에는 지표면으로부터 1.5미터 이하에 있는 부분)