서울특별시 중구청장이 2024.6.11. 청구법인에게 한 재산세 등 합계 OOO원의 부과처분은 이를 취소한다.

1. 처분개요



가. 처분청은 2022ㆍ 2023년 재산세 각 과세기준일(6.1.) 현재 청구법인이 소유하고 있는 서울특별시 중구 OOO(이하  "이 건 제1토지”라 한다) 및 OOO(이하  "이 건 제2토지”라 하고, 이 건 제1토지와 합하여  "이 건 토지”라 한다) 토지 2,175.3㎡에 대하여 아래 ＜표1＞과 같이 별도합산과세대상으로 구분하고, 처분청 관내에 소재한 청구법인 소유의 다른 토지와 합산하여 아래 ＜표2＞와 같이 산출한 재산세 등을 청구법인에게 부과ㆍ고지하였다.



＜표1＞ 이 건 토지의 재산세 과세대상 구분 내용

(단위 : ㎡, 원)

○ ○ ○



＜표2＞ 당초 재산세 등 부과내역

(단위 : 원)

○ ○ ○





나. 처분청은 2024.3.15. 이 건 토지의 현황을 조사한 결과, 2022ㆍ 2023년 재산세 각 과세기준일(6.1.) 현재 아래 ＜표3＞와 같이 노외주차장(1,993.3㎡)과 가설건축물(임시 자동차 차고) 부속토지(182㎡)로 사용된 사실을 확인하고, 노외주차장 부분에 대하여 종합합산과세대상으로 구분하여야 하나 별도합산과세대상으로 구분하여 재산세 등을 과소부과한 것으로 보아, 2024.6.11. 청구법인에게 아래 ＜표4＞과 같이 재산세 등 합계 OOO원을 부과ㆍ고지하였다.



＜표3＞ 이 건 토지 과세대상 구분 내용

(단위 : ㎡)

○ ○ ○





＜표4＞ 2022ㆍ 2023년 재산세 등 부과ㆍ고지 내용

(단위 : 원)

○ ○ ○





다. 청구법인은 이에 불복하여 2024.9.9. 심판청구를 제기하였다.





2. 청구법인 주장 및 처분청 의견



가. 청구법인 주장



(1) 이 건 토지의 취득 목적은 서울특별시 중구 OOO에 소재한 청구법인 소유의 AAA(이하  "이 건 건축물”이라 한다)의 부족한 주차공간 확보에 있다.



(가) 이 건 건축물은 교육연구시설로 76대의 차량이 주차가능하다.



그러나, 이 건 건축물에 근무하는 청구법인의 임직원이 이 건 토지를 취득하기 전인 2019년부터 2020년까지 사이에 아래 ＜표5＞와 같이 급격히 증가하면서, 부족한 주차공간 문제를 해결하기 위하여 청구법인이 부득이하게 이 건 토지를 취득할 수 밖에 없었고, 이러한 사실은 청구법인이 임직원들을 대상으로 한 ‘주차장 추가 이용 안내문 공지’ 내용을 통하여 확인가능하다.



＜표5＞ 이 건 건축물에 근무하는 청구법인 종업원의 주민세 종업원분 신고내용

(단위 : 명, %)

○ ○ ○





(나) 이 건 건축물에는 아래 ＜표6＞과 같이 청구법인의 임직원 외에 건물관리를 위한 협력업체 직원도 근무하고 있는데, 그 직원수는 연평균 40명에서 50명 내외에 달한다.



＜표6＞ 이 건 건축물에 근무하는 협력업체 직원 수(2025년 기준)







○ ○ ○



이 건 토지에 등록된 직원 차량은 74대, 협력업체 직원 차량은 23대(약 25%)로 심리일 현재까지 그 비중이 유사하다.



한편 청구법인이 이 건 토지를 취득하면서 이 건 건축물의 주차공간 부족문제가 다소 해소되어, 2022.9.30. 옥내 주차장 일부면적(114.84㎡, 차량대수 4대)을 교육연구시설의 부속창고로 변경한바 있다.



(다) 이와 같이 이 건 건축물에 상주하는 임직원 규모는 협력업체 까지 포함시 평균 150명에서 160명 사이로, 이 건 건축물의 주차대수만으로는 주차수요를 충족하기 어렵고, 청구법인은 이러한 주차부족 문제를 해소하기 위하여 이 건 토지를 취득한 것이다.



(2) 이 건 토지 중 종합합산과세대상으로 분류된 토지(1,903.3㎡로 이하  "쟁점토지”라 한다)는 2024년도 재산세 과세기준일(6.1.) 현재 이 건 건축물에서 근무하는 임직원들의 주차장으로 사용되고 있다.



(가) 이 건 토지는 이 건 건축물과 매우 인접한 위치에서, 6.3m 가량의 좁은 어린이 보호구역으로 구획된 도로를 사이에 두고 마주보고 있고, 이 건 제1토지와 이 건 제2토지는 부지 간 단차로 인하여 사람만이 이동가능한 연결 계단 통로로 이어져 있다.



(나) 이 건 제1토지의 경우 외부인의 출입을 금하기 위하여 임직원 전용 주차장임을 표지판으로 안내하고, 등록된 차량에 한하여 입ㆍ 출차가 가능하도록 차단기를 운영하고 있다.



(다) 이 건 제2토지의 경우 상시 대기하는 주차관리요원이 CCTV를 통하여 주차장 출입을 직접 관리하면서, 주로 외부 고위방문객과 이 건 건축물의 임직원 등이 사용하도록 운영하고 있다.



(3) 이 건 제2토지상의 공사용 가설건축물(이하  "이 건 가설건축물”이라 한다)은 부득이하게 설치되어 일시적으로 존치된 후 철거되었으나, 이는 2022ㆍ 2023년 재산세 과세기준일(6.1.) 이후에 발생한 일에 불과하다.



(가) 청구법인은 이 건 건축물에 연접한 서울특별시 중구 OOO에 소재한 건축물의 건축공사 당시에, 6.3m의 협소한 도로 주변에 건축자재가 적재될 경우 이 건 건축물로 진입하는 데 문제가 발생할 뿐만 아니라 인근 초등학교 학생들의 안전상의 위험 및 주민생활의 불편을 줄 수 있다는 우려에서 부득이하게 이 건 제2토지의 일부를 이 건 가설건축물을 위한 공간으로 사용하는 것에 동의하였다.



(나) 이 건 가설건축물은 BBB 주식회사 소유의 컨테이너 9개동으로서, 2023.11.24. 축조신고후, 2024.6.30. 철거한바, 이는 2022ㆍ 2023년 재산세 과세기준일(6.1.) 이후에 발생한 일에 불과하다.



(4) 쟁점토지는 이 건 건축물과 경제적ㆍ 유기적으로 일체를 이루고 있는 토지로서, 이 건 건축물의 부속토지에 해당한다.



(가) 「지방세법」 제105조 제1항 제2호에 따른  "건축물의 부속토지”란 건축물의 효용과 편익을 위해 사용되고 있는 토지를 말하고, 위 조항에서 규정한 부속토지에 해당하는 지 여부는 당해 토지가 건축물이 서 있는 토지와 별개의 필지인지 여부 또는 당해 토지가 건축허가 당시부터 부속토지인지 여부 등에 의하여 결정할 것이 아니라 토지의 실질적인 이용현황에 따라 객관적으로 결정하여야 한다(대법원 1995.11.21. 선고 95누3312 판결 등, 같은 뜻임).



(나) 이 건 토지는 이 건 건축물과 소폭의 이면도로로 구분되어 있기는 하나, 출입문이 서로 맞닿아 있는 매우 인접한 위치에서 이 건 건축물 이용자들의 효용과 편익을 위해 사용되고 있는바, 쟁점토지는 이 건 건축물과 경제적ㆍ 유기적으로 일체를 이루고 있는 토지로서, 이 건 건축물의 부속토지로 보는 것이 타당하다.



나.처분청 의견



(1) 지방세법상 ‘건축물의 부속토지’에 대한 판단기준



「지방세법」 제106조 제1항 제1호 및 같은 법 시행령 제101조에서는 별도합산과세대상 건축물의 부속토지에 대하여 명확하게 정의하지 않고 있는바, 여러 법원 판례 등을 통해 정립된 ‘별도합산과세대상이 되는 건축물의 부속토지’라 함은 건축물의 효용을 위하여 공여되는 토지로서 건축물과 불가분의 관계에 있는 토지라고 보는 것이 타당하고,



이 경우 건축물의 효용에 공여되는 토지인지 여부는 건축물 신축 당시 토지와 건축물과의 관계, 건축물과 토지의 불가분성이 있는지 여부, 외부울타리 등으로 건축물과 토지가 다른 부동산과 확연히 구분되어 동일한 경제적 효용을 위하여 사용되는 것인지 여부 등을 종합하여 판단하여야 한다(조심 2014지539, 2015.7.23.외 다수, 같은 뜻임).



(2) 쟁점토지를 이 건 건축물의 부속토지로 보기 어렵다.



(가) 이 건 건축물은 2013년에 청구법인이 연구소 및 주택 용도로 신축한 것이고, 쟁점토지는 청구법인이 이 건 건축물을 신축한 후 8년이 지난 2021년에 취득하여 부속주차장 용도로 사용하고 있는바, 이 건 건축물의 준공 당시부터 쟁점토지와 경제적 일체성을 갖고 있다고 보기 어렵다.



(나) 쟁점토지와 이 건 건축물 사이에는 약 6.3m 폭의 도로(OOO)로 나뉘어 있고 각 필지마다 2m 이상의 담장으로 명확히 구획되어 있는바, 이 건 건축물과 불가분의 관계에서 이 건 건축물의 효용에 공여하고 있다고 보기 어렵다.



(다) 한편 이 건 건축물은 신축 당시 부설주차장으로 이미 76대(2022.9.30. 용도변경으로 4대가 감소하여 현재는 72대)가 등록되어 있고, 이 건 토지의 취득 전후에 이 건 건축물의 종업원 수 변동이 미미하며, 이 건 건축물의 용도가 이 건 토지 취득여부에 관계없이 동일한 점 및 이 건 제2토지 지상에는 BBB 주식회사의 건축물 신축을 위한 자재가 적치되어 있어 사실상 나대지로 보는 것이 타당한 점 등에 비추어, 쟁점토지를 이 건 건축물의 효용과 편익을 위한 것이라고 보기 어렵다.



(라) 비록 쟁점토지가 이 건 건축물에서 근무하는 임직원이나 내방객을 위하여 사용하고 있다고 하더라도, 이는 이 건 건축물 사옥내 주차공간이 부족한 경우에 한하여 노외주차장을 임시적으로 이용할 수 있도록 한 것에 불과할 뿐 쟁점토지를 이 건 건축물과 별개의 용도로 사용되고 있다고 보는 것이 타당하다(조심 2008지1071, 2009.7.30. 결정, 같은 뜻임).



따라서, 처분청이 쟁점토지가 이 건 건축물의 부속토지가 아니라는 전제에서 종합합산과세대상으로 구분하여 이 건 재산세 등을 부과한 처분은 적법하다.





3. 심리 및 판단



가. 쟁 점



쟁점토지를 이 건 건축물의 부속토지로 보아 별도합산과세대상으로 구분하여야 한다는 청구주장의 당부



나. 관련 법령 : ＜별지＞ 기재



다. 사실관계 및 판단



(1) 청구법인 및 처분청이 제출한 심리자료에 의하면 다음과 같은 사실을 알 수 있다.



(가) 등기사항전부증명서에 의하면 이 건 토지는 2021.12.28. 매매를 원인으로 청구법인 명의로 소유권이전등기된 사실이 나타난다.



(나) 건축물대장에 의하면 이 건 건축물은 서울특별시 중구 OOO외 19필지 토지상에 소재한 지하 6층ㆍ 지상 5층, 연면적 17,621.88㎡ 규모의 교육연구시설 등으로서, 2022.9.30. 부설주차장 면적 중 114.84㎡가 교육연구시설(부속창고)로 변경되면서 주차대수가 4대 감소되어 72대인 사실이 나타난다.



(다) 청구법인이 제출한 서류에 의하면, 2025년 심판청구 당시 이 건 건축물에 근무하는 청구법인과 협력업체 임직원 수는 총 160명이고, 청구법인이 2022.4.22 아래 ＜표7＞와 같이 임직원에게 이 건 토지를 노외주차장으로 이용할 것을 안내하였으며, 임직원 85명이 주차장을 이용하기 위하여 차량을 등록한 사실이 나타난다.



＜표7＞ 이 건 건축물 외부 주차장 이용 안내문

○ ○ ○





(라) 처분청이 2024.3.15., 2024.6.13., 2025.1.6. 이 건 토지를 3차례 현지조사 후 작성한 출장결과보고서 주요내용은 아래 ＜표8ㆍ 9ㆍ 10＞와 같다.



＜표8＞ 2024.3.15. 출장결과보고서 주요내용

○ ○ ○





＜표9＞ 2024.6.13. 출장내용

○ ○ ○





＜표10＞ 2025.1.6. 출장결과보고서 주요내용

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(마) 처분청이 제출한 서류에 의하면, 청구법인 및 BBB 주식회사가 이 건 제2토지에 대하여 아래 ＜표11＞과 같이 가설건축물의 축조신고를 한 사실이 나타난다.



＜표11＞ 가설건축물 축조신고 내역

○ ○ ○





(바) 처분청이 제출한 2022ㆍ 2023년도 재산세 과세내역서에 의하면, 이 건 토지에 대하여 종합합산과세대상으로 1,993.3㎡가, 별도합산과세대상으로 182㎡가 구분된 것으로 나타난다.



(사) 청구법인은 이 건 건축물의 바닥면적(2,589.63㎡)에 용도지역별 적용배율(일반주거지역 4배)를 적용하면 10,358.52㎡로서, 이 건 건축물의 부속토지 면적(3,511.47㎡)과 이 건 토지 면적(2,175.3㎡)을 합한 면적(5,686.77㎡) 초과하므로, 이 건 건축물의 부속토지로 인정될 경우에 이 건 토지 전체가 별도합산과세대상이라는 주장이다.



(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살펴본다.



(가) 「지방세법」제106조 제1항에서 토지에 대한 재산세 과세대상은 다음 각 호에 따라 종합합산과세대상, 별도합산과세대상 및 분리과세대상으로 구분한다고 하고 규정하면서, 그 제2호 가목에서 과세기준일 현재 납세의무자가 소유하고 있는 토지 중 공장용 건축물의 부속토지 등 대통령령으로 정하는 건축물의 부속토지를 규정하고 있고, 같은 법 시행령 제101조 제1항에서 법 제106조 제1항 제2호 가목에서  "공장용 건축물의 부속토지 등 대통령령으로 정하는 건축물의 부속토지”란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 건축물의 부속토지를 말한다고 규정하면서, 그 제2호에서 건축물(제1호에 따른 공장용 건축물은 제외한다)의 부속토지 중 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 건축물의 부속토지를 제외한 건축물의 부속토지로서 건축물의 바닥면적(건축물 외의 시설의 경우에는 그 수평투영면적을 말한다)에 제2항에 따른 용도지역별 적용배율을 곱하여 산정한 면적 범위의 토지를 규정하고 있다.



(나) 위 조항에서 규정한 건축물의 부속토지란, 건축물의 효용과 편익을 위해 사용되고 있는 토지를 말하고, 부속토지인지 여부는 필지 수나 공부상의 기재와 관계없이 토지의 이용현황에 따라 객관적으로 결정되는 것이므로, 여러 필지의 토지가 하나의 건축물의 부속토지가 될 수 있는 반면, 1필지의 토지라도 그 일부가 건축물의 효용과 편익을 위해서가 아니라 명백히 별도의 용도로 사용되고 있는 경우에는 그 부분은 건축물의 부속토지라고 볼 수 없다(대법원 1995.11.21. 선고, 95누3312 판결, 같은 뜻임)할 것이다.



(다) 처분청은 쟁점토지가 이 건 건축물과 경제적 일체성이 없고, 이 건 건축물의 효용에 공여하고 있다고 보기 어려우며, 임시적으로 사용하는 노외주차장일 뿐이므로 이 건 건축물의 부속토지로 보기 어렵다는 의견이다.



그러나, 청구법인은 이 건 건축물의 주차장이 부족해지자 쟁점토지를 추가로 취득하여 이 건 건축물의 부속토지와 함께 쟁점토지를 주차장으로 사용하고 있는 사실이 청구법인이 제출한 주민세 종업원분 신고내역 등을 통하여 나타나고,



이 건 건축물과 이 건 제2토지는 6.3미터 도로를 사이에 두고 출입문을 서로 마주보고 있는바, 청구법인은 이 건 건축물과 도로를 사이에 두고 가장 인접한 이 건 토지를 주차장으로 사용할 수 밖에 없었던 것으로 보이며,



건축물의 부속토지인지 여부는 당해 토지가 건축허가 당시부터 부속토지로 되어 있었는지 또는 건축물이 신축된 이후에 취득한 것인지의 여부 등이 아닌 실질적인 이용현황에 따라 객관적으로 결정하여야 하는바(대법원 1995.12.12. 선고, 95누2592 판결, 같은 뜻임), 이 건 건축물과 쟁점토지의 취득시기가 다르거나, 도로 등으로 구획되어 있다는 사실만으로 쟁점토지와 이 건 건축물의 연계성ㆍ일체성을 부인하기 어려워 보이는 점,



쟁점토지는 2022ㆍ 2023년도 재산세 과세기준일(6.1.) 현재 주차차단기 및 주차관리요원 등을 통하여 이 건 건축물 이용자들만이 주차장으로 사용할 수 있도록 운영하고 있는 사실이 차량등록 자료 등을 통하여 나타나고, 청구법인이 이 건 제1토지를 주차장으로 사용하고, 이 건 제2토지상에 주차장용 차고용 가설건축물이 존치하는 사실에는 청구법인과 처분청 사이에 다툼이 없는 점,



BBB 주식회사 소유의 공사용 가설건축물(바닥면적 90㎡)이 이 건 제2토지상에 존치한 기간은 2023.11.24.부터 2024.6.30.까지이고, 처분청이 그 공사용 가설건축물이 설치된 사실을 확인한 최초 시기는 2024.3.15.인바, 이를 근거로 2022ㆍ 2023년도 재산세 과세기준일(6.1.) 현재의 쟁점토지의 이용현황을 판단하는 것은 타당하지 않은 것으로 보이는 점 등에 비추어,



쟁점토지는 2022ㆍ 2023년도 재산세 과세기준일(6.1.) 현재 이 건 건축물의 주차장으로서 이 건 건축물의 효용과 편익을 위하여 공여되는 토지로 보이므로, 처분청이 쟁점토지를 이 건 건축물의 부속토지에 해당하지 아니한 것으로 보아 종합합산과세대상으로 구분하여 이 건 재산세 등을 부과한 처분은 잘못이 있다고 판단된다.





4. 결 론



이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 있으므로 「지방세기본법」제96조 제7항, 「국세기본법」제80조의2 및 제65조 제1항 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.



＜별지＞ 관련 법령



(1) 지방세법



제106조(과세대상의 구분 등) ① 토지에 대한 재산세 과세대상은 다음 각 호에 따라 종합합산과세대상, 별도합산과세대상 및 분리과세대상으로 구분한다.

1. 종합합산과세대상: 과세기준일 현재 납세의무자가 소유하고 있는 토지 중 별도합산과세대상 또는 분리과세대상이 되는 토지를 제외한 토지

2. 별도합산과세대상: 과세기준일 현재 납세의무자가 소유하고 있는 토지 중 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 토지

가. 공장용 건축물의 부속토지 등 대통령령으로 정하는 건축물의 부속토지

나. 차고용 토지, 보세창고용 토지, 시험ㆍ연구ㆍ검사용 토지, 물류단지시설용 토지 등 공지상태(空地狀態)나 해당 토지의 이용에 필요한 시설 등을 설치하여 업무 또는 경제활동에 활용되는 토지로서 대통령령으로 정하는 토지

다. 철거ㆍ멸실된 건축물 또는 주택의 부속토지로서 대통령령으로 정하는 부속토지

3. 분리과세대상: 과세기준일 현재 납세의무자가 소유하고 있는 토지 중 국가의 보호ㆍ지원 또는 중과가 필요한 토지로서 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 토지



(2) 지방세법 시행령



제101조(별도합산과세대상 토지의 범위) ① 법 제106조 제1항 제2호 가목에서  "공장용 건축물의 부속토지 등 대통령령으로 정하는 건축물의 부속토지”란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 건축물의 부속토지를 말한다. 다만, 「건축법」 등 관계 법령에 따라 허가 등을 받아야 할 건축물로서 허가 등을 받지 아니한 건축물 또는 사용승인을 받아야 할 건축물로서 사용승인(임시사용승인을 포함한다)을 받지 아니하고 사용 중인 건축물의 부속토지는 제외한다.

2. 건축물(제1호에 따른 공장용 건축물은 제외한다)의 부속토지 중 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 건축물의 부속토지를 제외한 건축물의 부속토지로서 건축물의 바닥면적(건축물 외의 시설의 경우에는 그 수평투영면적을 말한다)에 제2항에 따른 용도지역별 적용배율을 곱하여 산정한 면적 범위의 토지

가. 법 제106조 제1항 제3호 다목에 따른 토지 안의 건축물의 부속토지

나. 건축물의 시가표준액이 해당 부속토지의 시가표준액의 100분의 2에 미달하는 건축물의 부속토지 중 그 건축물의 바닥면적을 제외한 부속토지

② 제1항에 적용할 용도지역별 적용배율은 다음과 같다.