OOO세무서장이 2025.1.13. 청구인에게 한 2019년 귀속 양도소득세 OOO원의 부과처분은 청구인이 2019.1.25. 양도한 것으로 신고한 경기도 OOO의 양도대금이 누구에게 귀속되었는지 여부 등을 재조사하여 그 결과에 따라 과세표준 및 세액을 경정한다.

1. 처분개요


가. 청구인은 2019.1.25. 본인 명의의 경기도 OOO(이하  "쟁점토지”라 한다)을 양도하였고, 컨설팅비용으로 OOO원(이하  "쟁점금액”이라 한다)을 지출한 것으로 하여 2019년 귀속 양도소득세 OOO원을 신고ㆍ납부하였다.


나. 처분청에 대한 OOO지방국세청장의 종합감사 결과 처분청은 쟁점금액이 「소득세법」제97조 및 같은 법 시행령 제163조 제5항에 따른 양도소득세의 필요경비에 해당하지 않는 것으로 보아 2025.1.13. 청구인에게 2019년 귀속 양도소득세 OOO원(가산세 OOO원 포함)을 경정ㆍ고지하였다.


다. 청구인은 이에 불복하여 2025.4.14. 이의신청을 거쳐 2025.9.3. 심판청구를 제기하였다.



2. 청구인 주장 및 처분청 의견


가. 청구인 주장


(1) 청구인은 쟁점토지의 명의수탁자에 불과하므로 이 건 양도소득세 부과처분은 취소되어야 한다.


(가) 청구인은 2015년경 지인 A의 소개로 ㈜B의 C 부장으로부터  "토지매입에 명의를 빌려주면, 그중 일부 토지에 건물을 지어 소유권을 취득하게 해주겠다”는 제안을 받았다. 마침 공장부지를 옮길 계획을 하고 있었던 청구인은 도움이 될 것이라고 판단하여 위 제안을 받아들였다.


(나) 청구인은 2016년 6월경 ㈜B 측의 제안을 받고, ㈜B 소유의 토지를 청구인 명의로 소유권이전등기를 경료하는 내용의 명의신탁 약정을 체결하였고, ㈜B은 2015.7.14. 자신들의 직원인 ‘D’ 명의로 쟁점토지에 대하여 매매예약에 기한 가등기를 설정하여 청구인이 쟁점토지를 매각할 수 없게 하였다. 이후 ㈜B은 쟁점토지를 제3자에게 매각하는 과정에서 청구인에게 명의신탁 파기를 요청하였다.


(다) 청구인은 쟁점토지의 양도와 관련하여 어떠한 이익도 얻지 않았고 명의신탁과 관련하여 어떠한 법적, 세무적 책임도 지지 않는다는 조건으로 명의신탁 관계를 해지하는 데에 동의하였다.


(라) 나아가 ㈜B은 2016.12.19. 대표 C이 ‘쟁점토지 매매계약에 따라 매도인 E가 부담할 양도세 부분은 책임지고 C이 처리하기로 한다’는 각서도 작성한 바 있다.


(2) 이 건 양도소득세 부과처분은 쟁점토지의 실질소유자 및 처분권자가 ㈜B이고 청구인은 이름만 빌려준 명의수탁자에 불과하여 어떠한 소득도 얻은 바 없으므로 실질과세원칙에 위배되는 위법한 처분이다.


(3) 비록 청구인이 이의신청과정에서는 명의대여를 주장하지 않고 쟁점금액을 쟁점부동산의 필요경비로 인정하여야 한다고 주장하였으나, 이는 이의신청과정에서 발생한 특수한 상황에 의한 것일 뿐이므로 실질과세원칙에 따라 이 건 부과처분은 취소되어야 한다.


(가) 청구인은 이의신청과정에서 ‘실질과세원칙 위반’이 아닌, 부수적인 쟁점인 ‘필요경비 인정여부’로 청구이유를 변경하였으나, 이는 ㈜B이 관련 자료를 추가로 제출할 수 있다고 하여 과세문제를 해결할 수 있다는 희망에 따른 것이었다.


(나) 하지만 이후 ㈜B이 충분한 자료를 제공하지 않아 이의신청이 기각되어 청구인은 다시 ‘실질과세원칙 위반’을 다투게 된 것이다.


나. 처분청 의견


(1) 청구인은 쟁점토지를 양도하면서 자신의 인감도장이 날인된 매매계약서를 작성하였고, 이를 근거로 10회에 걸쳐 수취한 매입세금계산서와 계좌이체내역(현금영수증) 등을 첨부하여 취득세, 토목공사비, 법무사 및 중개사 수수료 등 필요경비를 공제받아 2019.3.8. 양도소득세를 자진 신고ㆍ납부하였다.


(2) 청구인이 제출한 청구인의 계좌거래내역을 보면 ㈜B과 금전을 주고받은 사실이 확인되지 않는다. 또한 청구인이 2016.12.16. 쟁점토지를 ㈜F에 매도한 건과 관련한 소송(OOO)에서 청구인(피고)이 제출한 답변서 및 진술서를 보면 매도인인 피고(청구인)가 건축허가를 위하여 관할 시청 담당 공무원과 긴밀한 업무협조 요청을 하고 문제를 해결하기 위해 타인 소유 부지의 지주와도 접촉하는 등 여러 방면으로 노력하였다는 내용이 나타난다. 그 결과 피고는 부분 승소 판결을 받았고, 현재 일부 소송비용 등의 부담까지 취소해달라는 항소가 접수되어 사건이 진행 중에 있다.


(3) 청구인은 쟁점토지의 취득 및 양도시 매매계약서의 작성, 재산세 납부, 세금계산서 수취, 토지 허가 관련 업무처리, 양도소득세 신고 및 납부 등 쟁점토지의 소유자로서 역할을 충실히 수행하였다. 더욱이 2019.3.8. 청구인이 양도소득세를 자진 신고할 당시 청구인이 직접 날인한 컨설팅계약서를 제출한 사실도 있다.


(4) 무엇보다도 이 건 심판청구 이전에 청구인이 제기한 이의신청과정에서는 컨설팅계약비용을 필요경비로 인정해달라는 취지였으나, 이 건 심판청구에 이르러 청구인이 쟁점토지의 실소유자가 아니라고 주장하고 있어 청구주장을 신뢰하기 어렵다.



3. 심리 및 판단


가. 쟁점


청구인이 쟁점토지의 실소유자가 아니라는 청구주장의 당부


나. 관련 법령


(1) 국세기본법


제14조(실질과세) ① 과세의 대상이 되는 소득, 수익, 재산, 행위 또는 거래의 귀속이 명의(名義)일 뿐이고 사실상 귀속되는 자가 따로 있을 때에는 사실상 귀속되는 자를 납세의무자로 하여 세법을 적용한다.

② 세법 중 과세표준의 계산에 관한 규정은 소득, 수익, 재산, 행위 또는 거래의 명칭이나 형식과 관계없이 그 실질 내용에 따라 적용한다.

③ 제3자를 통한 간접적인 방법이나 둘 이상의 행위 또는 거래를 거치는 방법으로 이 법 또는 세법의 혜택을 부당하게 받기 위한 것으로 인정되는 경우에는 그 경제적 실질 내용에 따라 당사자가 직접 거래를 한 것으로 보거나 연속된 하나의 행위 또는 거래를 한 것으로 보아 이 법 또는 세법을 적용한다.


(2) 소득세법


제97조(양도소득의 필요경비 계산) ① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.

1. 취득가액(「지적재조사에 관한 특별법」 제18조에 따른 경계의 확정으로 지적공부상의 면적이 증가되어 같은 법 제20조에 따라 징수한 조정금은 제외한다). 다만, 가목의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에 한정하여 나목의 금액을 적용한다.

가. 제94조 제1항 각 호의 자산 취득에 든 실지거래가액

나. 대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산취득가액을 순차적으로 적용한 금액

2. 자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것

3. 양도비 등으로서 대통령령으로 정하는 것

② 제1항에 따른 양도소득의 필요경비는 다음 각 호에 따라 계산한다.

1. 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우의 필요경비는 다음 각 목의 금액에 제1항 제2호 및 제3호의 금액을 더한 금액으로 한다.

가. 제1항 제1호 가목에 따르는 경우에는 해당 실지거래가액

나. 제1항 제1호 나목 및 제114조 제7항에 따라 환산취득가액에 의하여 취득 당시의 실지거래가액을 계산하는 경우로서 법률 제4803호 소득세법개정법률 부칙 제8조에 따라 취득한 것으로 보는 날(이하 이 목에서  "의제취득일”이라 한다) 전에 취득한 자산(상속 또는 증여받은 자산을 포함한다)의 취득가액을 취득 당시의 실지거래가액과 그 가액에 취득일부터 의제취득일의 전날까지의 보유기간의 생산자물가상승률을 곱하여 계산한 금액을 합산한 가액에 의하는 경우에는 그 합산한 가액

다. 제7항 각 호 외의 부분 본문에 의하는 경우에는 해당 실지거래가액

2. 그 밖의 경우의 필요경비는 제1항 제1호 나목(제1호 나목이 적용되는 경우는 제외한다), 제7항(제1호다목이 적용되는 경우는 제외한다) 또는 제114조 제7항(제1호나목이 적용되는 경우는 제외한다)의 금액에 자산별로 대통령령으로 정하는 금액을 더한 금액. 다만, 제1항제1호나목에 따라 취득가액을 환산취득가액으로 하는 경우로서 가목의 금액이 나목의 금액보다 적은 경우에는 나목의 금액을 필요경비로 할 수 있다.

가. 제1항 제1호 나목에 따른 환산취득가액과 본문 중 대통령령으로 정하는 금액의 합계액

나. 제1항 제2호 및 제3호에 따른 금액의 합계액


(3) 소득세법 시행령


제163조(양도자산의 필요경비) ① 법 제97조 제1항 제1호 가목에 따른 취득에 든 실지거래가액은 다음 각 호의 금액을 합한 것으로 한다.

⑤ 법 제97조 제1항 제3호에서  "대통령령으로 정하는 것”이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것으로서 그 지출에 관한 법 제160조의2 제2항에 따른 증명서류를 수취ㆍ보관하거나 실제 지출사실이 금융거래 증명서류에 의하여 확인되는 경우를 말한다.

1. 법 제94조 제1항 각 호의 자산을 양도하기 위하여 직접 지출한 비용으로서 다음 각 목의 비용

가. 「증권거래세법」에 따라 납부한 증권거래세

나. 양도소득세과세표준 신고서 작성비용 및 계약서 작성비용

다. 공증비용, 인지대 및 소개비

라. 매매계약에 따른 인도의무를 이행하기 위하여 양도자가 지출하는 명도비용

마. 가목부터 라목까지의 비용과 유사한 비용으로서 기획재정부령으로 정하는 비용


다. 사실관계 및 판단


(1) 청구인과 처분청이 제시한 심리자료에 의하면, 다음과 같은 사실이 확인된다.


(가) 이 건 양도소득세 신고 및 경정 내역은 아래 ＜표1＞과 같다.


＜표1＞ 양도소득세 신고 및 경정 내역

○○○


(나) 쟁점토지 중 일부인 경기도 OOO의 등기사항전부증명서에서 확인되는 내용은 아래 ＜표2＞와 같고 당초 청구인이 취득하였으나 청구인이 ㈜B의 직원이라고 주장하는 D이 매매예약을 원인으로 하여 가등기한 사실이 확인된다.


＜표2＞ 쟁점토지 등기사항전부증명서 중 일부

○○○


(다) 청구인이 제출한 청구인(갑)과 ㈜B(을)이 작성한 컨설팅 계약서는 아래 ＜표3＞과 같다.


＜표3＞ 부동산 컨설팅 계약서 주요내용

○○○


(라) 청구인이 제출한 ㈜B의 직원 C의 각서를 보면, ‘본 부동산(쟁점부동산) 매매계약에 따라 매도인 E(청구인)가 부담할 양도세 부분은 책임지고 C이 처리하기로 한다. 그리고 잔금일까지 발생될 대출이자도 C이 부담한다. 2015.12.19. 각서인 C(위 대리인 G)’이라고 기재되어 있다.


(마) 쟁점토지를 매수하려한 ㈜F 대표 H의 확인서를 보면 쟁점토지의 소유자는 청구인이 아닌 ㈜B이라는 내용이 나타난다.


＜표4＞ ㈜F의 대표 H의 확인서

○○○


(바) 청구인은 ㈜B의 대표인 I와 직원인 C과 G을 쟁점토지의 양도소득세와 관련하여 업무상 배임죄로 고소하였고 이에 대한 증빙으로 고소장을 제출하였으며, 고소장에서 청구인이 ㈜B에 명의를 대여하였다고 주장하는 내용이 나타난다.


(사) 청구인이 제출한 ㈜F의 금융계좌(OOO) 거래내역을 보면 ㈜B에서 5회에 거쳐 OOO원을 송금받은 사실이 확인된다.


(아) 이의신청결정서를 보면 청구인은 쟁점금액이 필요경비에 해당한다고 주장하였으나, 처분청은 청구인이 컨설팅 용역을 제공받았다는 객관적인 증빙이 부족하다는 취지로 기각결정을 하였다.


(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 이 건에 대하여 살피건대, 처분청은 청구인이 쟁점토지의 실소유자에 해당한다는 의견이나,


소득이나 수익, 재산, 행위 또는 거래 등의 과세대상에 관하여 귀속 명의와 달리 실질적으로 이를 지배ㆍ관리하는 자가 따로 있는 경우에는 형식이나 외관을 이유로 귀속 명의자를 납세의무자로 삼을 것이 아니라, 실질과세의 원칙에 따라 실질적으로 당해 과세대상을 지배ㆍ관리하는 자를 납세의무자로 삼아야 할 것이고, 이러한 경우에 해당하는지는 명의사용의 경위와 당사자의 약정 내용, 명의자의 관여 정도와 범위, 내부적인 책임과 계산 관계, 과세대상에 대한 독립적인 관리ㆍ처분 권한의 소재 등 여러 사정을 종합적으로 고려하여 판단하여야 하는바,


청구인이 쟁점토지의 실소유자가 ㈜B이라고 주장하고 있는 가운데 청구인이 쟁점토지의 소유권을 이전(접수등기일 2015.7.14.)받자마자 ㈜B의 직원으로 보이는 D이 매매예약을 원인으로 가등기(접수일 2015.7.17.)를 하였고, ㈜B의 직원 C과 ㈜F 대표 H가 각서와 확인서에서 쟁점토지의 실소유자가 청구인이 아닌 ㈜B이라고 진술하고 있는 등 쟁점토지의 실소유자가 ㈜B이라는 청구주장이 상당히 신뢰성이 있어 보인다.


다만, 청구인이 심판과정에 이르러서야 쟁점토지가 실소유자가 ㈜B이라는 주장을 하였고, 쟁점토지의 양도대가도 누구에게 귀속되었는지 확인되지 않았으므로 이를 재조사하여 그 결과에 따라 과세표준 및 세액을 경정하여야 할 것으로 판단된다.



4. 결론


이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 있으므로 「국세기본법」 제80조의2 및 제65조 제1항 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.