OOO세무서장이 2024.11.11. 청구인에게 한 2020년 귀속 양도소득세 OOO원의 부과처분은, 청구인이 제시한 자료 및 추가 전입세대 열람 등을 통해 청구인이 2000.12.31. 이전에 경기도 OOO 소재의 토지 OOO㎡ 및 지상 주택 OOO㎡ 중 5호 이상을 임대하였는지 여부와 5호 이상을 임대한 기간 등을 재조사하여 그 결과에 따라 과세표준 및 세액을 경정한다.

1. 처분개요


가. 청구인은 배우자 A이 1997.3.27. 취득한 경기도 OOO 소재의 토지 OOO㎡ 및 지상 주택 OOO㎡(공부상 지하 1층부터 지상 3층의 주택 및 4층 옥탑으로 구성된 단독주택, 이하  "쟁점주택”이라 한다)를 2014.2.8. 상속받았고, 이를 2020.12.28. OOO원에 양도한 후, 2021.2.26. 고가주택의 1세대 1주택 비과세를 적용하여 양도가액 9억원 초과분에 대해 2020년 귀속 양도소득세 OOO원을 신고ㆍ 납부하였다.


나. 처분청은 2024.6.13.부터 2024.8.1.까지 청구인에 대한 양도소득세 조사를 실시한 결과, 쟁점주택의 4층 옥탑을 주택으로 사용한 사실을 확인하고, 주택으로 쓰는 층수가 4개층 이상에 해당하여 「소득세법 시행령」 제155조 제15항 단서의 1세대 1주택 특례가 적용되는 다가구주택에 해당하지 아니하는 것으로 보아 쟁점부동산의 1층 주택을 제외한 나머지 주택에 대한 비과세를 배제하여 2024.11.11. 청구인에게 2020년 귀속 양도소득세 OOO원을 경정ㆍ고지하였다.


다. 청구인은 이에 불복하여 2025.2.7. 이의신청을 거쳐 2025.6.27. 심판청구를 제기하였다.



2. 청구인 주장 및 처분청 의견


가. 청구인 주장


쟁점주택은 1994.OOO 신축된 주택으로, 2000.12.31. 이전에 5호 이상을 임대개시하고, 이를 10년 이상 임대하였으므로 「조세특례제한법」(이하  "조특법”이라 한다) 제97조 제1항에 따라 양도소득세를 면제하는 것이 타당하다.


(1) 쟁점주택은 1994.OOO 사용승인이 된 주택으로 해당 기간 내에 신축한 주택의 요건을 충족한다.


(가) 쟁점주택은 건축물 대장상 공동주택으로 1층 연와조주택(2) OOO㎡, 2층 연와조주택(2) OOO㎡, 3층 연와조주택(1) OOO㎡, 옥탑 연와조 물탱크실로 기재되어 있으나, 실제로는 1층 1호 OOO㎡, 2층 201호 OOO㎡, 202호 OOO㎡, 3층 301호 OOO㎡, 203호 OOO㎡, 옥탑방 1호 OOO㎡로 총 6호로 구성된 단독주택이다.


(나) 건축물대장은 1층 2호, 3층 1호로 기재되어 있으나, 처음부터 1층과 3층의 호수가 반대로 기재되어 있었고, 전체 호수는 변함없으며, 청구인의 배우자가 쟁점주택을 매수한 후 증축이나, 구조변경이나 대수선을 한 사실이 없다.


(다) 과세전적부심사청구 및 이의신청 과정을 거쳐 쟁점주택이 4층 다세대주택으로 5호 이상 주택을 임대할 수 있다는 사실관계에 대해서는 처분청과 다툼이 없다.


(2) 쟁점주택이 2000.12.3.1 이전에 5호 이상 임대를 개시한 사실은 확정일자와 전세권 설정내용, 전입세대 확인 및 전기설치 현황 등을 보면 객관적으로 확인된다.


(가) 2000년을 전후하여서는 단독주택은 전입신고를 하여도 동사무소에 층, 호수기재를 하지 아니하여, 확정일자와 전입세대를 열람하여도 세입자를 층별, 호수별로 거주자를 구분하기 어렵다.


청구인은 경기도 OOO구청에 전입세대열람원 발급내역서를 신청하여 확정일자를 수령하였고, 처분청을 통해 확인한 2002년 전후 전입세대 열람자료를 활용하여 임대현황을 확인하였다.


(나) B와 C 등에 2000.12.31. 현재의 호수별 사용자와 사용내역을 확인하고자 하였으나, 보존기한이 경과되어 확인이 불가하다는 회신을 받았다. 이에 제공받은 전기계약 정보내역을 통해 1994.2.4. 1층부터 4층까지 주거용으로 설치된 사실을 확인하였다.


＜표1＞ 2000.12.31. 현재 호별 전입세대 및 전기설치 계약 현황

○○○


(다) 위와 같이 쟁점주택 1층에 1호, 2층에 2호, 3층에 2호, 4층에 1호. 합계 6호 중 3층 1호는 청구인이 거주하고, 5호는 타인에게 임대한 사실이 확인되므로 2000.12.3.1 이전 5호 이상의 임대를 개시해야 한다는 감면요건을 충족한다.


(3) 쟁점주택을 10년 이상 임대한 사실은 층, 호수별로 전입자, 임차인 주민등록초본, 확정일자, 임대차계약서에 의하여 객관적으로 확인된다.


＜표2＞ 청구인이 주장하는 호수별 임대 현황

○○○


(가) 청구인은 확보할 수 있는 증빙 이내에서 위와 같이 임대기간을 산정하였고, 일부 임대기간이 확인되지 않는 기간은 임대가 확인되는 기간에서 제외하였으나, 정확한 확인을 위해서는 처분청 전상상 전입세대 확인을 하여 확인할 수 있으며, 일부 세입자는 전입신고를 하지 않고 거주하는 세입자도 있었다.


(나) 전입세대가 확인되지 않는 기간을 제외하더라도 확정일자와 임차인 주민등록초본, 임대차계약서, 1994.2.4. 쟁점주택에 전기설치, 2008년 이전에 B를 6가구에 설치하여 2020.12.28. 양도시까지 10년 이상 사용하였음이 객관적으로 확인된다.


(다) 도시가스 사용연도는 청구인의 고객별 요금부과 내역서를 보면 2008년 12월 사용분을 2009년 1월 8일에 검침을 하여 고지하였음이 확인된다. 가구별 사용자가 각자 개별로 납부자번호를 가지고 있고(다른 가구의 사용내역을 제3자가 확인할 수는 없음), 양도일 현재 6가구의 사용내역이 나타나는바, 2008년 이전부터 도시가스가 설치되어 2021년까지 13년 이상을 도시가스를 사용하였음이 확인된다.


(4) 청구인의 입증자료 중 일부는 임대차계약서가 없으나, 확정일자부, 임차인 주민등록초본, 임대차계약서에 의하여 임차인의 전입기간이 객관적으로 확인된다.


(가) 청구인과 배우자는 1997.3.27. 쟁점주택을 배우자 명의(A)로 취득하였고, 배우자가 세입자 관리를 하여 청구인은 2014.2.8. 배우자 사망 이후 상속받아 관리하여 25년전 자료 중 일부만 보관하고 있다.


(나) 그러나 청구인이 제출한 자료로 2000.12.31. 이전에 5호 이상 임대를 개시한 사실과 10년 이상 임대한 사실이 확인된다. 처분청이 청구인이 제출한 자료만으로 10년 이상 임대한 사실이 불분명하다고 판단한다면, 27년간의 임대기간 중의 전입세대(처분청이 OOO주민센터로부터 회신), 도시가스사용, 전기료 납부 확인 등을 한다면 더욱 분명하게 확인될 것이다.


(다) 1997년 쟁점주택 매입 시에는 전세입자들의 전세보증금을 매수인이 승계하여 매수하였고, 매입 후 세입자 전출 시에는 전세금 등을 대부분 당사자들끼리 주고받아 부동산 중개인이 임대차계약서를 작성하여 청구인은 전세금 수수에 많은 관여를 하지 않았다.


다만, 청구인의 계좌를 보면 1996.6.26. 입금 OOO원은 전세보증금 잔액으로 보이고, 1999.7.3. 출금 OOO원과 1999.7.16. 출금 OOO원은 전세보증금 반환으로 보인다.


(라) 쟁점주택은 OOO호선 OOO역 앞 사거리 OOO 뒤에 소재하던 주택으로 전철역까지 도보로 508m, 8분 거리에 위치하고 있고, 쟁점주택 옆에 OOO대학이 있어 학생들이 자취방 수요가 많았으며, 주변에 먹거리, 쇼핑몰 등이 많아 서민들과 혼자 사는 학생과 직장인들이 선호하는 지역으로 OOO호선 개통 전(2012년 10월 개통)에는 최고의 인기 지역으로 항시 빈방이 없었다.


(마) 처분청은 쟁점주택의 옥탑 OOO㎡으로 인해 다가구주택을 다세대주택으로 판단하여 이 건 양도소득세 OOO원을 고지하였고, 청구인은 조사 당시 및 이의신청 당시 장기임대주택에 대한 양도소득세 감면을 알지 못하여 주장하지 못하였다. 청구인은 전 재산이 압류되고 공매예고까지 되어 정신적으로 경제적으로 파탄이 되었다. 청구인의 제출자료를 통해 쟁점주택 중 5호를 10년 이상 임대한 사실이 확인되므로 이에 대한 양도소득세를 면제하여야 한다.


나. 처분청 의견


(1) 2000.12.31. 이전 5호 이상을 임대를 개시하지 못한 경우 감면이 배제된다.


(가) 조세법률주의의 원칙상 과세나 비과세 또는 감면요건을 막론하고 조세 법규의 해석은 특별한 사정이 없는 한 법문대로 해석하여야 할 것이고, 합리적 이유 없이 확장 해석하거나 유추 해석하는 것은 허용되지 아니하며, 특히 감면요건 규정 가운데에 명백히 특혜규정이라고 볼 수 있는 것은 엄격하게 해석하는 것이 조세공평의 원칙에도 부합한다(대법원 2003.1.24. 선고 2002두9537 판결, 참조).


또한, 비과세는 일반적으로 과세대상이 되는 물건 중 특정한 것을 조세정책의 필요에서 과세대상에서 제외시키는 것이고, 이는 납세자 측의 예외적이고 특수한 사실에 관한 것이므로 비과세요건, 감면요건에 대한 입증책임은 비과세, 감면사유를 주장하는 납세의무자에게 있다(대법원 2000.7.7. 선고 98두16095 판결, 참조).


(나) 조특법 제97조 규정은 1986.1.1.부터 2000.12.31.까지 기간 중 신축된 주택으로서, 2000.12.31. 이전에 5호 이상 임대를 개시하여 5년 이상 임대한 주택을 양도하는 경우, 양도소득세의 50%, 10년 이상 임대한 경우 100%를 면제하는 것이나, 2000.12.31. 이전 4호, 이후 추가매입으로 5호 이상을 임대한 경우는 감면이 배제되며, 2001.1.1. 이후에 5호 이상 임대를 개시한 경우 또한 감면 적용대상이 되지 않는다.


(2) 쟁점주택은 1986.1.1.부터 2000.12.31.까지의 신축요건과 5호 이상 임대할 수 있는 주택에 해당하나, 2000.12.31. 이전 5호 이상 임대개시요건을 충족하지 못하였으므로 장기임대주택에 대한 양도소득세 감면을 적용받을 수 없다.


(가) 조특법 제97조의 장기임대주택에 대한 양도소득세 감면신청을 하는 경우에는 임차인ㆍ임대개시일ㆍ임대기간ㆍ공실여부 등을 확인할 수 있도록 조특법 시행령 제97조 제4항 2호, 3호에서 규정한 임대차계약서 사본, 임차인의 주민등록등본 또는 주민등록증 사본 등을 제출하여야 하나, 청구인은 주택임대사업자 사업장현황신고서를 제출한 이력이 없고, 주택을 임대하였는지 여부에 대한 증빙자료로서 임대차계약서, 수기장부 및 임차료 수취 관련 금융계좌 거래내역 등 객관적인 증빙서류를 제출하지 못하였다.


(나) 청구인이 제출한 서류인 재산세 내역, 전기계약 종합정보, B 설치사용내역, 건축물대장 등은 쟁점부동산이 총 6가구가 거주할 수 있는 주택이라는 것을 확인할 수 있는 서류일 뿐, 청구인이 5호 이상을 2000.12.31. 이전 임대개시하였으며, 10년 이상 임대를 하였다는 것을 확인할 수 있는 객관적인 서류에 해당한다고 볼 수 없다.


특히 청구인이 제출한 전기계약 종합정보 상 전기지침 누계가 3층의 경우 2층 및 4층과 비교할 때 현저한 낮아 3층 각 호실은 일부 기간 공실이 있었던 것으로 볼 수 있으므로 5호 이상 임대를 계속하였다는 객관적인 증빙이 제출되어야 할 것이다.


(다) 청구인이 제출한 확정일자부 중 2000.12.31. 이전 전입 내역은 3건에 불과하여 2000.12.31. 이전에 5호 이상의 임대를 개시하였는지 여부는 확인되지 않는다.


임대차계약서 등 관련 서류 분실을 사유로 국가행정력으로 사실관계를 확인하여 달라는 청구인의 요청으로 2025.5.1. OOO주민센터에 1998.1.1.부터 2001.12.31.까지의 전입세대 확인을 위한 공문 발송하여 전출입내역을 회신받았으나, 전출입자명부에 따르면 쟁점주택의 층별 및 호수별로 기재되어 있지 않고, 임대계약 여부 등은 확인할 수 없어 단순 전입 신고자인지, 임차인에 해당하는지 여부를 확인할 수 없었다.


(라) 청구인은 월세 및 전세보증금을 지급받은 금융 증빙을 제출하지 않았고, 제출한 금융거래내역에서도 전출입자명부 상 확인되는 세대로부터 월세 및 전세보증금을 지급받은 내역이 확인되지 않는다.


따라서 막연히 교통여건과 생활환경 등 누구나 선호하는 지역이라는 청구인의 주장 및 청구인이 제출한 증거들만으로는 이를 입증할 객관적ㆍ 구체적인 증거가 부족하므로 쟁점주택의 양도는 조특법 제97조의 감면 규정이 적용되지 않는다.


(마) 청구인이 추가 제출한 401호 임대내역 중 2005.8.8.∼2019.7.1.까지 D에게 임차하였다고 기재되어 있으나, 옥탑인 401호는 조사기간 중 제출한 D의 확인서상(이의신청 결정서에서 확인됨) 4층에 주소만 전입신고 하였고, 실제 거주는 2층에서 2005년 5월부터 2007년 12월 20일까지 임차하였다고 작성하여 단순 전입신고 내역만으로 임대를 하였다는 객관적인 자료로 볼 수 없다.


3. 심리 및 판단


가. 쟁점


쟁점주택의 양도로 발생한 소득이 「조세특례제한법」제97조에 따른 장기임대주택에 대한 양도소득세 감면대상인지 여부


나. 관련 법령 등


(1) 조세특례제한법


제97조(장기임대주택에 대한 양도소득세의 감면) ① 대통령령으로 정하는 거주자가 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 국민주택(이에 딸린 해당 건물 연면적의 2배 이내의 토지를 포함한다)을 2000년 12월 31일 이전에 임대를 개시하여 5년 이상 임대한 후 양도하는 경우에는 그 주택(이하  "임대주택”이라 한다)을 양도함으로써 발생하는 소득에 대한 양도소득세의 100분의 50에 상당하는 세액을 감면한다. 다만,「민간임대주택에 관한 특별법」또는「공공주택 특별법」에 따른 건설임대주택 중 5년 이상 임대한 임대주택과 같은 법에 따른 매입임대주택 중 1995년 1월 1일 이후 취득 및 임대를 개시하여 5년 이상 임대한 임대주택(취득 당시 입주된 사실이 없는 주택만 해당한다) 및 10년 이상 임대한 임대주택의 경우에는 양도소득세를 면제한다.

1. 1986년 1월 1일부터 2000년 12월 31일까지의 기간 중 신축된 주택

2. 1985년 12월 31일 이전에 신축된 공동주택으로서 1986년 1월 1일 현재 입주된 사실이 없는 주택

②「소득세법」제89조 제1항 제3호를 적용할 때 임대주택은 그 거주자의 소유주택으로 보지 아니한다.

③ 제1항에 따라 양도소득세를 감면받으려는 자는 대통령령으로 정하는 바에 따라 주택임대에 관한 사항을 신고하고 세액의 감면신청을 하여야 한다.

④ 제1항에 따른 임대주택에 대한 임대기간의 계산과 그 밖에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.


(2) 조세특례제한법 시행령


제97조(장기임대주택에 대한 양도소득세의 감면) ① 법 제97조 제1항 각 호 외의 부분 본문에서  "대통령령으로 정하는 거주자”란 임대주택을 5호 이상 임대하는 거주자를 말한다. 이 경우 임대주택을 여러 사람이 공동으로 소유한 경우에는 공동으로 소유하고 있는 임대주택의 호수에 지분비율을 곱하여 호수를 산정한다.

③ 법 제97조 제3항의 규정에 의하여 주택임대에 관한 사항을 신고하고자 하는 거주자는 주택의 임대를 개시한 날부터 3월 이내에 기획재정부령이 정하는 주택임대신고서를 임대주택의 소재지 관할세무서장에게 제출하여야 한다.

④ 법 제97조 제3항의 규정에 의하여 세액의 감면신청을 하고자 하는 자는 당해 임대주택을 양도한 날이 속하는 과세연도의 과세표준신고와 함께 기획재정부령이 정하는 세액감면신청서에 다음 각호의 서류를 첨부하여 납세지 관할세무서장에게 제출하여야 한다.

1.「민간임대주택에 관한 특별법 시행령」제4조 제4항에 따른 임대사업자 등록증 또는「공공주택 특별법」제4조에 따른 공공주택사업자로의 지정을 증명하는 자료

2. 임대차계약서 사본

3. 임차인의 주민등록표등본 또는 주민등록증 사본. 이 경우「주민등록법」제29조 제1항에 따라 열람한 주민등록 전입세대의 열람내역 제출로 갈음할 수 있다.

5. 기타 기획재정부령이 정하는 서류

⑤ 법 제97조 제4항의 규정에 의한 임대주택에 대한 임대기간(이하 이 조에서 "주택임대기간”이라 한다)의 계산은 다음 각 호에 의한다.

1. 주택임대기간의 기산일은 주택의 임대를 개시한 날로 할 것

3. 상속인이 상속으로 인하여 피상속인의 임대주택을 취득하여 임대하는 경우에는 피상속인의 주택임대기간을 상속인의 주택임대기간에 합산할 것

4. 5호 미만의 주택을 임대한 기간은 주택임대기간으로 보지 아니할 것

5. 제1호 또는 제3호의 규정을 적용함에 있어서 기획재정부령이 정하는 기간은 이를 주택임대기간에 산입할 것

⑥ 법 제97조 제3항에 따라 세액의 감면신청을 받은 납세지 관할세무서장은「전자정부법」제36조 제1항에 따른 행정정보의 공동이용을 통하여 임대주택에 대한 등기사항증명서 또는 토지 및 건축물대장 등본을 확인하여야 한다.


(3) 조세특례제한법 시행규칙


제44조(주택임대기간의 계산) 영 제97조 제5항 제5호에서  "기획재정부령이 정하는 기간”이라 함은 기존 임차인의 퇴거일부터 다음 임차인의 입주일까지의 기간으로서 3월이내의 기간을 말한다.


(4) 소득세법 시행령


제154조(1세대1주택의 범위) ① 법 제89조 제1항 제3호 가목에서  "대통령령으로 정하는 요건”이란 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항 제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우는 3년) 이상인 것[취득 당시에 「주택법」 제63조의2제1항제1호에 따른 조정대상지역(이하  "조정대상지역”이라 한다)에 있는 주택의 경우에는 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우에는 3년) 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것]을 말한다. 다만, 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 제1호부터 제3호까지의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 아니하며 제4호 및 제5호에 해당하는 경우에는 거주기간의 제한을 받지 아니한다.

⑤ 제1항의 규정에 의한 보유기간의 계산은 법 제95조 제4항의 규정에 의하고, 동항의 규정에 의한 거주기간은 주민등록표상의 전입일자부터 전출일까지의 기간에 의한다.


다. 사실관계 및 판단


(1) 쟁점주택 취득 및 양도소득세 과세 내용은 아래와 같다.


(가) 쟁점주택 등기사항전부증명서에 따르면, 청구인의 배우자 A은 1997.3.27. 쟁점주택을 취득하였고, 청구인은 2015.2.8. 상속으로 쟁점주택을 취득한 것으로 나타난다.


(나) 청구인은 쟁점주택을 2020.12.28. OOO원에 양도하고, 1세대 1주택(고가주택) 비과세를 적용하여 양도가액 9억원 초과분에 대해 2020년 귀속 양도소득세 OOO원을 신고ㆍ 납부하였다.


(다) 처분청은 청구인에 대한 양도소득세 조사를 실시한 결과, 쟁점주택의 4층 옥탑을 주택으로 사용한 사실을 확인하고, 주택으로 쓰는 층수가 4개층 이상에 해당하여 「소득세법 시행령」 제155조 제15항 단서의 1세대 1주택 특례가 적용되는 다가구주택에 해당하지 아니하는 것으로 보아 쟁점부동산의 1층 주택을 제외한 나머지 주택에 대한 비과세를 배제하여 2024.11.11. 청구인에게 2020년 귀속 양도소득세 OOO원을 경정ㆍ고지하였다.


＜표3＞ 양도소득세 신고 내용 및 처분청의 경정내용

○○○


(라) 청구인은 이의신청 단계에서 옥탑을 창고로 사용하여 주택으로 볼 수 없으므로 주택으로 쓰는 층수가 3개층 이하의 주택으로, 1세대 1주택 비과세가 적용되는 다가주택이라고 주장하였으나, 중부지방국세청장은 옥탑은 양도일 2개월 전까지 세입자가 거주하는 주택으로 사용하였다는 점에 대해 청구인도 인정하고 있고, 옥탑을 계속적으로 주택으로 사용하였다고 보아 쟁점주택의 1층 주택을 제외한 나머지 주택에 대한 비과세를 배제하였다.


(2) 청구인은 2000.12.31. 이전 임대를 개시하여 쟁점주택을 5호 이상 10년간 임대하였다고 주장하며 건축물대장, 구청으로부터 수령한 확정일자, 처분청을 통해 확인한 2000년 전후 전입세대 열람자료, 전기계약종합정보 및 사용내역, 도시가스 인입관 철거용 요금납부확인서 및 고객별 요금부과내역서, 금융거래내역, 주택분 재산세 부과내역 등을 제출하였다.


(가) (건축물대장) 쟁점주택은 1994.OOO 사용승인된 주택으로 건축물 대장상 주택 호수는 5호이나, 세무조사와 이의신청 과정을 거쳐 6호의 주택으로 인정되었고, 이 중 청구인은 청구인 세대가 거주한 1층 주택을 제외한 5호를 임대하였다는 주장이다.


＜표4＞ 건축물대장 및 실제 주택 수

○○○


(나) (2000.12.31. 이전 임대개시 여부) 청구인은 확정일자와 2000.12.31. 전후 전입세대 열람자료, 전기계약종합정보를 통해 위 ＜표1＞과 같이 2000.12.3.1. 이전 5호 이상을 임대개시하였고, 초과 전입신고자는 전전대세입자일 수 있다고 주장한다.


＜표5＞ 2000.12.31. 기준 쟁점주택 호수불분명 전입세대

○○○


1) (확정일자) 전입세대 중 확정일자를 받은 세대는 아래와 같고, 일부는 호수가 기재되어 있지 않다.


＜표6＞ 확정일자

○○○


＜그림1＞ 확정일자부

○○○


2) 처분청을 통해 확인한 1998.1.1.부터 2001.12.31.까지의 전입세대 열람자료는 아래와 같고, 이후 기간은 관련 자료를 확보하지 못한 것으로 나타난다.


＜표7＞ 1998.1.1.부터 2001.12.31.까지의 전입세대 열람 자료

○○○


3) 전기계약 종합정보내역은 아래와 같고, 최초 신설일과 해지일, 마지막 계약자명과 2020년 사용내역이 기재되어 있다.


＜그림2＞ 전기계약 종합정보내역

○○○


(다) (10년 이상 임대 여부) 청구인은 위 자료와 함께 10년 이상 거주하였다고 주장하며 아래 자료를 추가로 제출하였다.


1) B 인입관 철거용 요금납부확인서 및 고객별 요금부과내역서를 통해 최종 사용자의 사용현황이 확인된다.


＜그림3＞ 고객별 요금부과 내역서

○○○


2) 임대차계약서 및 주민등록초본에 의해 확인되는 거주기간 및 거주호수는 아래와 같다.


＜표8＞ 주민등록초본과 임대차계약 확인내용

○○○


＜그림4＞ 임대차계약서

○○○


＜그림5＞ 금융거래내역

○○○


3) 청구인은 위 제시한 자료를 통해 각 호별 임차인을 확인하면 아래와 같다는 자료를 제출하였고, 제출된 자료를 통해 호별 임대내역은 아래와 같다.


＜표9＞ 1층(면적 : OOO㎡) 임대기간

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＜표10＞ 201호(면적 : OOO㎡) 임대기간

○○○


＜표11＞ 202호(면적 : OOO㎡) 임대기간

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＜표12＞ 301호(면적 : OOO㎡) 임대기간

○○○


＜표13＞ 302호(면적 : OOO㎡) 임대기간

○○○


＜표14＞ 401호(면적 : OOO㎡) 임대기간

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(3) 처분청은 청구인이 제출한 자료는 쟁점주택이 총 6호가 거주할 수 있는 주택이라는 사실만 확인될 뿐, 2000.12.31. 임대를 5호 이상 개시하였는지, 10년 이상 임대하였는지를 확인할 수 있는 자료가 아니라며 다음의 근거를 제시하였다.


(가) 1998.1.1.부터 2001.12.31.까지의 전입세대 열람자료는 임차인 별 호수가 기재되어 있지 않다.


(나) 청구인이 제시한 전기지침 누계가 3층의 경우 2층 및 4층과 비교할 때 현저한 낮아 3층 각 호실은 일부 기간 공실이 있었던 것으로 볼 수 있다.


＜표15＞ 전기계약 종합정보 지침현황

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(다) 청구인은 401호 임대내역 중 2005.8.8.∼2019.7.1.까지 D에게 임차하였다고 하나, 조사기간 중 제출한 D의 확인서상 4층에 주소만 전입신고 하였고, 실제 거주는 2층에서 2005년 5월부터 2007년 12월 20일까지 임차하였다고 작성하여 단순 전입신고 내역만으로 임대하였다는 내용으로 보기 어렵다.


＜D 확인서＞

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(4) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 이 건에 대하여 살펴본다.


처분청은 2000.12.31. 이전 5호 이상 임대를 개시하였는지를 확인할 수 있는 객관적인 증빙이 없으므로 장기임대주택에 대한 양도소득세 감면을 적용받을 수 없다는 의견이나, 쟁점주택은 지하 1층～지상 3층 및 옥탑의 6호로 구성된 단독주택(세무조사와 이의신청 과정을 거쳐 옥탑이 주택으로 인정됨)으로, 1997.3.27. 청구인의 배우자가 쟁점주택을 취득한 후, 청구인이 이를 상속받아 2020.12.28. 양도하기까지 쟁점주택을 23년 9개월 동안 장기간 보유하였던 점, 청구인이 제출한 전출입세대와 확정일자 등을 보면, 2000.12.31. 전 전입ㆍ전출자들의 전입기간상 5호를 초과하는 세대가 전입한 것으로 나타나고, 주민등록표상의 전입ㆍ전출에 대한 반대사실의 입증이 없는 한 전입ㆍ전출자들은 해당 주소지에 거주한 것으로 추정되는 점, 청구인이 제출한 확정일자와 전입세대 열람자료, 임대차계약서, 전기ㆍ가스 사용 내역 등을 고려하면 쟁점주택의 5호를 10년 이상 임대하였다는 청구주장에 신빙성이 있어 보이는 점, 한편 처분청은 4층 D이 조사 당시 제출한 확인서를 근거로 전입세대 열람내역을 부인하고 있으나, 처분청은 조사 및 이의신청 당시 D의 확인서를 부인하고 전입신고 내용에 따라 4층 거주사실을 인정하여 쟁점주택을 다가구주택에 해당하지 않는 것으로 하여 이 건 양도소득세를 부과하였는바, 이 건 심판청구에서 D의 전입신고 내역을 부인하기는 어려워 보이는 점 등에 비추어 청구인이 조특법 제97조에 따란 장기임대주택에 대한 양도소득세 감면 요건을 충족하지 아니한다고 단정하기는 어려운 것으로 판단된다.


다만, 처분청은 쟁점주택이 다가구주택에 해당하지 아니하는 것으로 보아 이 건 처분을 하였고, 청구인은 이 건 심판청구에 이르러서야 조특법 제97조에 따른 양도소득세 감면을 주장하고 있는바, 처분청이 청구인의 제출 자료를 면밀히 검증할 수 있었다고 보기 어려운 점, 청구인이 제출한 확정일자부 등의 일부 자료에는 호수와 이름이 기재되어 있지 아니하여 기간 등을 통해 거주한 호수를 추정한 부분이 있는바, 이는 2002년 이후 기간에 대한 전입세대 열람 등을 통해 보다 명확한 임대 현황을 확인할 수 있을 것으로 보이는 점 등에 비추어 처분청은 청구인이 제시한 자료 및 추가 전입세대 열람 등을 통해 2000.12.31. 이전에 쟁점주택 중 5호 이상을 임대하였는지 여부와 5호 이상을 임대한 기간을 재조사하여 그 결과에 따라 과세표준 및 세액을 경정하는 것이 타당하다고 판단된다.



4. 결론


이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 있으므로「국세기본법」제80조의2 및 제65조 제1항 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.