심판청구를 기각한다.

1. 처분개요



가. 청구인은 2024.5.24. 부(父) A로부터 서울특별시 영등포구 OOO(이하  "쟁점아파트”라 한다)를 증여받고, 2024.5.27. 쟁점아파트의 가액을 공동주택 공시가격인 OOO원으로 평가하여 2024.5.24. 증여분 증여세 OOO원을 신고하였다.



나. 처분청은 청구인에 대한 상속세 조사를 실시하여, 2023.9.6. 매매계약이 체결된 같은 아파트 단지 107동 605호(이하  "비교아파트”라 한다)를 「상속세 및 증여세법」(이하  "상증세법”이라 한다) 시행령 제49조 제4항 및 상증세법 시행규칙 제15조 제3항에 따른 쟁점아파트와 유사한 다른 재산으로 보아, 그 매매사례가액 OOO원을 쟁점아파트의 증여재산가액으로 하여 2025.7.7. 청구인에게 2024.5.24. 증여분 증여세 OOO원을 결정ㆍ고지하였다.



다. 청구인은 이에 불복하여 2025.9.16. 심판청구를 제기하였다.





2. 청구인 주장 및 처분청 의견



가. 청구인 주장



(1) 상증세법 시행령 제49조 제4항에 의하면, 증여세를 신고한 경우에는 평가기간 내의 매매사례가격만 시가로 적용할 수 있을 뿐, 평가심의위원회 심의를 거치더라도 평가기간을 벗어난 유사매매사례가액을 증여재산의 시가로 적용할 수 없다.



(가) 조세법률주의의 원칙상 조세법규의 해석은 특별한 사정이 없는 한 법문대로 해석하여야 하고 합리적 이유 없이 확장해석하거나 유추해석하는 것은 허용되지 않고(대법원 2003.1.24. 선고 2002두9537 판결 외 다수), 세법을 해석ㆍ적용할 때는 납세자의 재산권이 부당하게 침해되지 아니하도록 하여야 한다.



(나) 상증세법 시행령 제49조 제1항은 ‘해당재산’에 대한 매매ㆍ감정ㆍ수용ㆍ경매 등이 있는 경우에 그 가액을 시가로 보라고 규정하고 있는바, 그 단서 규정(평가기간 확장)도 ‘해당 재산에 대한 매매등의 가액’일 때 적용하는 것이 당연함에도, 처분청은 ‘해당재산’이 아닌 비교아파트의 매매가액에 대하여도 관련 법령을 임의로 유추ㆍ확장해석하였으므로 이는 부당하다.



(다) 또한 유사매매사례가액을 규정한 상증세법 시행령 제49조 제4항은  "상증세법 제67조 또는 제68조에 따라 상속세 또는 증여세 과세표준을 신고한 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 1항에 따른 평가기간 이내의 신고일까지의 유사매매사례가액을 시가로 인정한다”고 규정하고 있는바, 앞서 살펴본 취지에 비추어 해석하면, ‘평가기준일 6개월 전(前)의 유사매매사례가액이나, 신고일 후(後)의 유사매매사례가액은 시가로 인정하지 않는다’고 해석할 수 있다.



(라) 쟁점아파트는 평가기준일 이전 6개월부터 증여세 신고일까지 유사매매사례가액이 존재하지 않고, 평가기간을 벗어난 유사매매사례가액인 비교아파트의 거래가액은 쟁점아파트의 시가로 적용할 수 없음에도 처분청은 아무런 근거 없이 평가 기간을 임의로 확장하여 과세하였으므로 이는 부당하다.



(2) 해당 재산이 아닌 유사매매사례가액에 대하여 상증세법 시행령 제49조 제1항 단서를 적용하더라도, 비교아파트의 계약일 현재(2023.9.6.) 비교아파트의 공시가격과 쟁점아파트의 공시가격의 차이가 5% 이내인지 비교하는 것이 타당하나, 처분청이 아무런 근거 없이 쟁점아파트의 평가기준일 현재 공시가격을 기준으로 비교하여 공시가격의 차이가 5% 이내라고 본 것은 법을 확장해석하거나 유추해석하는 것이므로 부당하다.



＜표1＞ 쟁점아파트와 비교아파트의 기준일에 따른 공시가격 차이

○○○



(3) 처분청 의견에 대한 항변은 다음과 같다.



(가) 유사매매사례가액을 규정한 상증세법 시행령 제49조 제4항은  "상속세 및 증여세법 제67조 또는 제68조에 따라 상속세 또는 증여세 과세표준을 신고한 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 제1항에 따른 평가기간 이내의 신고일까지의 유사매매사례가액을 시가로 인정한다”고 명확히 규정하고 있는바, 법문대로 해석하면 평가기준일 6개월 이전의 유사매매사례가액이나, 신고일 이후의 유사매매사례가액은 시가로 인정될 수 없다.



(나) 상증세법 시행규칙 제15조 제3항 본문에 ‘동일하거나 유사한 다른 재산’이란 다음 각 호의 구분에 따른 재산을 말한다고 되어 있어 주어(主語)가 ‘유사한 다른 재산임’이 명백함에도, 처분청은 ‘증여재산’이 주어(主語)인 것으로 잘못된 해석을 하고 있는바, 주어인 ‘유사한 다른 재산’의 거래시기인 2023년 당시의 공시가격을 비교하여 5% 초과 여부를 판단하여야 하고, 증여재산의 증여일 기준으로 공시가격으로 비교하여서는 아니된다.



나. 처분청 의견



(1) 평가기준일 전 2년 이내의 기간 중 ‘유사재산의 매매 등’이 있는 경우에도 그 가액에 대해서는 상증세법 시행령 제49조 제1항 단서를 적용할 수 있다.



(가) 상증세법 시행령 제49조 제1항은 본문에서 ‘평가기간 내의 매매 등 가액’을 시가로 본다고 규정하고 있고, 단서에서 ‘평가기간에 해당하지 아니하는 기간으로서 평가기준일 전 2년 이내의 기간 중에 매매 등이 있거나 평가기간이 경과한 후부터 법정결정기한까지의 기간 중의 매매 등 가액’에 관하여 가격변동의 특별한 사정이 없고, 평가심의위원회의 심의를 거치는 경우에는 시가로 볼 수 있다고 규정하고 있다.



(나) 같은 조 제4항에서는 위 제1항을 적용할 때 ‘해당 재산과 면적ㆍ 위치ㆍ 용도ㆍ 종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산’에 대한 매매등 가액(법 제67조 또는 제68조에 따라 상속세 또는 증여세 과세표준을 신고한 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 제1항에 따른 평가기간 이내의 신고일까지의 가액을 말한다)이 있는 경우 해당 가액을 시가로 본다고 규정하고 있고, 위 괄호 안의 내용(법 제67조 또는 제68조에 따라 상속세 또는 증여세 과세표준을 신고한 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 제1항에 따른 평가기간 이내의 신고일까지의 가액을 말한다)은 유사재산에 관한 매매등 가액의 평가기간에 관한 것으로 증여세 신고의무의 대상이 되는 해당 재산에 대한 평가기간(평가기준일 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월)과 평가기간의 종기를 달리하고 있을 뿐이며, 상증세법 시행령 제49조 제4항이  "제1항을 적용할 때”라고 규정하고 있으므로 상증세법 시행령 제49조 제1항 단서가 적용되는 경우를 배제하고 있지 아니하다.



(다) 상증세법 시행령이 2003.12.30. 대통령령 제18177호로 개정되면서 평가기간을 벗어난 매매 등 가액도 시가에 포함시킬 수 있다는 내용의 제49조 제1항 단서가 신설되었고, 이와 동시에 현재 제49조 제4항의 내용을 담은 제49조 제5항이 신설되었으나, 현재와 달리 괄호 안의 내용은 존재하지 않았다. 이후 상증세법 시행령이 2010.12.30. 대통령령 제22579호로 개정되면서 제49조 제2항 단서에서  "다만, 해당 재산의 매매등의 가액이 있는 경우에는 제5항에 따른 가액을 적용하지 아니한다”고 규정하였고, 제5항에 괄호 안의 내용이 추가되는 것으로 개정되었으며, 상증세법 시행령이 2016.2.5. 대통령령 제26960호로 개정되면서 제5항의 내용이 현행과 같이 제4항으로 이동하였다.



(라) 위와 같이 개정된 이유는 유사재산의 매매 등 가액은 해당 재산의 매매 등의 가액이 없는 경우에만 보충적으로 적용하고, 납세자가 법정 신고기간 내에 증여세 과세표준을 신고한 경우에는 신고일까지의 유사재산의 매매등 가액을 기준으로 증여재산의 시가를 의제하도록 함으로써, ‘유사 재산의 매매 등 가액 적용에 대한 납세자의 예측가능성 제고’를 위한 것인바, 이러한 개정 취지에 비추어 보면, 이 사건 규정에 관하여 기존부터 적용되던 상증세법 시행령 제49조 제1항 단서가 새롭게 배제되는 것으로 해석되지 아니하고, 평가기간을 벗어난 유사재산의 매매등 가액에 대해서도 제49조 제1항 단서의 요건을 충족하는 경우에는 시가로 볼 수 있다는 점이 명백하다.



(2) 비교아파트의 매매계약일이 아닌 평가기준일을 기준으로 상증세법 시행규칙 제15조 제3항 제1호의 요건(공동주택 단지 내, 주거전용면적ㆍ 공동주택가격 차이 5% 이내)을 충족하였는지 여부를 판단하여야 한다.



(가) 상증세법 시행규칙 제15조 제3항 제1호는  "시행령 제49조 제4항에서 ‘기획재정부령으로 정하는 해당 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도ㆍ종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산’이란 다음 각 호의 구분에 따른 재산을 말한다”라고 규정하면서, 제1호에서  "「부동산 가격공시에 관한 법률」에 따른 공동주택가격이 있는 공동주택의 경우”라고 명시하며 평가대상주택(상속 또는 증여재산)이 공동주택가격이 있는 공동주택의 경우일 경우 ‘각 목의 요건을 모두 충족하는 주택’이 유사한 다른 재산(비교대상주택)에 해당함을 규정하고 있다.



(나) 상증세법 시행규칙 제15조 제3항 제1호 각 목에서는 평가대상주택과 동일한 공동주택단지 내에 있고(가목), 주거전용면적의 차이가 100분의 5 이내이며(나목), 평가대상 주택과 공동주택가격의 차이가 평가대상 주택의 공동주택가격의 100분의 5 이내일 것(다목)을 요건으로 규정하고 있는바, 각 목의 전단에 ‘평가대상 주택과’라고 명시하여 기준이 증여 또는 상속재산임을 규정하고 있다.



(다) 상증세법 시행규칙 제15조 제3항 제1호 다목에서 ‘평가대상 주택의 공동주택가격의 100분의 5 이내’라고 규정하고 있는바, 비교대상주택이 아닌 ‘평가대상 주택의 공동주택가격’이 기준이고, 상증세법 제60조 제1항에서 증여세가 부과되는 재산의 가액은 평가기준일 현재의 시가에 따른다고 규정하고 있다.





3. 심리 및 판단



가. 쟁점



① 청구인이 증여세 과세표준을 신고하였으므로 상증세법 시행령 제49조 제1항 단서를 적용하여 평가기간을 벗어난 비교아파트의 매매사례가액은 증여재산의 시가로 적용할 수 없다는 청구주장의 당부



② 상증세법 시행령 제49조 제1항 단서를 적용하더라도, 평가기준일이 아닌 비교아파트의 매매계약일을 기준으로 공시가격의 차이가 5% 이내인지 비교하여야 한다는 청구주장의 당부



나. 관련 법령



(1) 상속세 및 증여세법



제31조(증여재산가액 계산의 일반원칙) ① 증여재산의 가액(이하  "증여재산가액”이라 한다)은 다음 각 호의 방법으로 계산한다.

1. 재산 또는 이익을 무상으로 이전받은 경우 : 증여재산의 시가(제4장에 따라 평가한 가액을 말한다. 이하 이 조, 제35조 및 제42조에서 같다) 상당액



제60조(평가의 원칙 등) ① 이 법에 따라 상속세나 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하  "평가기준일”이라 한다) 현재의 시가(時價)에 따른다. 이 경우 다음 각 호의 경우에 대해서는 각각 다음 각 호의 구분에 따른 금액을 시가로 본다.

1. 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」에 따른 증권시장으로서 대통령령으로 정하는 증권시장에서 거래되는 주권상장법인의 주식등 중 대통령령으로 정하는 주식등(제63조 제2항에 해당하는 주식등은 제외한다)의 경우 : 제63조 제1항 제1호 가목에 규정된 평가방법으로 평가한 가액

2. 「특정 금융거래정보의 보고 및 이용 등에 관한 법률」 제2조 제3호에 따른 가상자산의 경우 : 제65조 제2항에 규정된 평가방법으로 평가한 가액

② 제1항에 따른 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다.

③ 제1항을 적용할 때 시가를 산정하기 어려운 경우에는 해당 재산의 종류, 규모, 거래 상황 등을 고려하여 제61조부터 제65조까지에 규정된 방법으로 평가한 가액을 시가로 본다.



제61조(부동산 등의 평가) ① 부동산에 대한 평가는 다음 각 호의 어느 하나에서 정하는 방법으로 한다.


「부동산 가격공시에 관한 법률」에 따른 개별주택가격 및 공동주택가격(같은 법 제18조 제1항 단서에 따라 국세청장이 결정ㆍ고시한 공동주택가격이 있는 때에는 그 가격을 말하며, 이하 이 호에서  "고시주택가격”이라 한다).



(2) 상속세 및 증여세법 시행령



제49조(평가의 원칙등) ① 법 제60조 제2항에서  "수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것”이란 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월까지로 한다. 이하 이 항에서  "평가기간”이라 한다)이내의 기간 중 매매ㆍ감정ㆍ수용ㆍ경매(「민사집행법」에 따른 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 조 및 제49조의2에서  "매매등”이라 한다)가 있는 경우에 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액을 말한다. 다만, 평가기간에 해당하지 아니하는 기간으로서 평가기준일 전 2년 이내의 기간 중에 매매등이 있거나 평가기간이 경과한 후부터 제78조 제1항에 따른 기한까지의 기간 중에 매매등이 있는 경우에도 평가기준일부터 제2항 각 호의 어느 하나에 해당하는 날까지의 기간 중에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 고려하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 보아 상속세 또는 증여세 납부의무가 있는 자(이하 이 조 및 제54조에서  "납세자”라 한다), 지방국세청장 또는 관할세무서장이 신청하는 때에는 제49조의2 제1항에 따른 평가심의위원회의 심의를 거쳐 해당 매매등의 가액을 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다.

1. 해당 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우는 제외한다.

가. 특수관계인과의 거래 등으로 그 거래가액이 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우

나. 거래된 비상장주식의 가액(액면가액의 합계액을 말한다)이 다음의 금액 중 적은 금액 미만인 경우(제49조의2 제1항에 따른 평가심의위원회의 심의를 거쳐 그 거래가액이 거래의 관행상 정당한 사유가 있다고 인정되는 경우는 제외한다)

1) 액면가액의 합계액으로 계산한 해당 법인의 발행주식총액 또는 출자총액의 100분의 1에 해당하는 금액

2) 3억원

2. 해당 재산(법 제63조 제1항 제1호에 따른 재산을 제외한다)에 대하여 둘 이상의 기획재정부령이 정하는 공신력 있는 감정기관(이하  "감정기관”이라 한다)이 평가한 감정가액이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 것은 제외하며, 해당 감정가액이 법 제61조ㆍ제62조ㆍ제64조 및 제65조에 따라 평가한 가액과 제4항에 따른 시가의 100분의 90에 해당하는 가액 중 적은 금액(이하 이 호에서  "기준금액”이라 한다)에 미달하는 경우(기준금액 이상인 경우에도 제49조의2 제1항에 따른 평가심의위원회의 심의를 거쳐 감정평가목적 등을 감안하여 동 가액이 부적정하다고 인정되는 경우를 포함한다)에는 세무서장(관할지방국세청장을 포함하며, 이하  "세무서장등”이라 한다)이 다른 감정기관에 의뢰하여 감정한 가액에 의하되, 그 가액이 납세자가 제시한 감정가액보다 낮은 경우에는 그러하지 아니하다.

가. 일정한 조건이 충족될 것을 전제로 당해 재산을 평가하는 등 상속세 및 증여세의 납부목적에 적합하지 아니한 감정가액

나. 평가기준일 현재 당해재산의 원형대로 감정하지 아니한 경우의 당해 감정가액

② 제1항을 적용할 때 제1항 각 호의 어느 하나에 따른 가액이 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월까지로 한다) 이내에 해당하는지는 다음 각 호의 구분에 따른 날을 기준으로 하여 판단하며, 제1항에 따라 시가로 보는 가액이 둘 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액(그 가액이 둘 이상인 경우에는 그 평균액을 말한다)을 적용한다. 다만, 해당 재산의 매매등의 가액이 있는 경우에는 제4항에 따른 가액을 적용하지 아니한다.

1. 제1항 제1호의 경우에는 매매계약일

2. 제1항 제2호의 경우에는 가격산정기준일과 감정가액평가서 작성일

3. 제1항 제3호의 경우에는 보상가액ㆍ경매가액 또는 공매가액이 결정된 날

④ 제1항을 적용할 때 기획재정부령으로 정하는 해당 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도ㆍ종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 같은 항 각 호의 어느 하나에 해당하는 가액[법 제67조 또는 제68조에 따라 상속세 또는 증여세 과세표준을 신고한 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 제1항에 따른 평가기간 이내의 신고일까지의 가액을 말한다]이 있는 경우에는 해당 가액을 법 제60조 제2항에 따른 시가로 본다.



(3) 상속세 및 증여세법 시행규칙



제15조(평가의 원칙등) ③ 영 제49조 제4항에서  "기획재정부령으로 정하는 해당 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도ㆍ종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산”이란 다음 각 호의 구분에 따른 재산을 말한다.

1. 「부동산 가격공시에 관한 법률」에 따른 공동주택가격(새로운 공동주택가격이 고시되기 전에는 직전의 공동주택가격을 말한다. 이하 이 항에서 같다)이 있는 공동주택의 경우 : 다음 각 목의 요건을 모두 충족하는 주택. 다만, 해당 주택이 둘 이상인 경우에는 평가대상 주택과 공동주택가격 차이가 가장 작은 주택을 말한다.

가. 평가대상 주택과 동일한 공동주택단지(「공동주택관리법」에 따른 공동주택단지를 말한다) 내에 있을 것

나. 평가대상 주택과 주거전용면적(「주택법」에 따른 주거전용면적을 말한다)의 차이가 평가대상 주택의 주거전용면적의 100분의 5 이내일 것

다. 평가대상 주택과 공동주택가격의 차이가 평가대상 주택의 공동주택가격의 100분의 5 이내일 것

2. 제1호 외의 재산의 경우 : 평가대상 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도ㆍ종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산



다. 사실관계 및 판단



(1) 처분청과 청구법인이 제출한 심리자료 등에서 확인되는 사실은 아래와 같다.



(가) 청구인의 증여세 신고 및 처분청의 결정내역은 아래 ＜표2＞와 같다.



＜표2＞ 이 건 증여세 신고 및 결정내역

○○○



(나) 쟁점아파트의 공동주택가격과 면적은 아래 ＜표3＞과 같고, 상증세법 시행령 제49조 제1항에 따른 평가기간(평가기준일 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월) 중 쟁점아파트와 동일단지 내의 주거전용면적 및 공동주택가격 차이가 100분의 5 이내인 유사주택 매매사례가액은 확인되지 않는 것으로 나타난다.



＜표3＞ 쟁점아파트 공동주택 가격

○○○



(다) 처분청은 상증세법 시행령 제49조 제1항 단서에서 규정한 평가기간에 해당하지 아니하는 기간(평가기준일 전 2년 이내의 기간) 중 2023.9.6. 매매계약이 체결된 비교아파트를 쟁점아파트와 유사한 다른 재산으로 보아, 그 매매사례가액 OOO원에 대하여 2025.3.11.일 서울지방국세청 평가심의위원회에 심의를 요청하였다.



＜표4＞ 비교아파트 매매가액

○○○



(라) 청구인이 평가심의위원회에 제출한 ‘납세자의견서(2025.4.4.)’에 의하면, 청구인은 공공주택가격의 차이가 100분의 5 이내인지 여부 판단 시 증여 시점의 공동주택가격이 아닌 비교아파트의 매매계약 시점의 공동주택가격을 기준으로 판단하는 것이 타당하고, 비교아파트의 거래 당시 고시된 공동주택가격을 기준으로 하면 공시가격의 차이가 5.01%이므로 유사한 다른 재산으로 볼 수 없다는 내용 등이 나타난다.


(마) 서울지방국세청 평가심의위원회는 2025.4.22.  "비교아파트의 매매가액 OOO원은 매매계약일이 평가기준일 전 2년 이내의 기간에 있고, 매매계약일과 평가기준일 사이에 가격변동의 특별한 사정이 없다고 인정되므로 상증세법 시행령 제49조 제1항의 단서 규정에 따라 증여일 현재 증여재산의 시가로 보는 것이 타당하다”고 결정하였고, 이에 따라 처분청은 위 매매가액 OOO원을 쟁점아파트의 증여일 현재 시가로 보아 2024.5.24. 증여분 증여세 OOO원을 결정ㆍ고지하였다.



(바) 비교아파트가 상증세법 시행규칙 제15조 제3항 제1호 각 목에 따른 쟁점부동산과 ‘유사한 다른 자산’인지 등을 보면 아래 ＜표5＞와 같다.



＜표5＞ 상증세법 시행규칙 제15조 제3항 제1호

○○○



(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살펴본다.



(가) 먼저 쟁점①에 대하여 살피건대, 청구인은 상증세법 시행령 제49조 제1항 및 제4항 등 규정에 의하면, 증여세 과세표준을 신고한 경우에는 상증세법 시행령 제49조 제1항 단서를 적용하여 평가기간을 벗어난 비교아파트의 매매사례가액을 증여재산의 시가로 적용할 수 없다고 해석하는 것이 타당하므로 처분청이 비교아파트의 매매사례가액을 쟁점아파트의 증여일 현재 시가로 하여 청구인에게 한 이 건 증여세 부과처분은 부당하다고 주장하나,



상증세법 시행령 제49조 제4항은 증여세 과세표준을 신고한 경우로서 유사재산에 대하여 ‘평가기준일 전 6개월부터 신고일까지’ 사이에 매매 등이 있는 경우에는 그 가액을 해당 재산의 시가로 보고, 위 기간에 해당하지 아니하더라도 ‘평가기준일 전 2년 이내의 기간’ 중에 유사재산에 대한 매매 등이 있는 경우에는 평가심의위원회의 심의를 거쳐 그 가액을 해당 재산의 시가에 포함시킬 수 있다는 내용의 규정이라고 해석하는 것이 타당한 점(대법원 2025.7.3. 선고 2025두30271 판결, 같은 뜻임), 서울지방국세청 평가심의위원회는 2025.4.22. 비교아파트의 매매가액 OOO원이 매매계약일이 평가기준일 전 2년 이내의 기간에 있고, 매매계약일과 평가기준일 사이에 가격변동의 특별한 사정이 없다고 인정되므로 상증세법 시행령 제49조 제1항의 단서 규정에 따라 증여일 현재 증여재산의 시가로 보는 것이 타당하다고 결정한 점 등에 비추어 청구주장을 받아들이기 어렵다고 판단된다.



(나) 다음으로 쟁점②에 대하여 살피건대, 청구인은 설령 상증세법 시행령 제49조 제1항 단서를 적용하더라도, 평가기준일이 아닌 비교아파트의 매매계약일을 기준으로 공시가격의 차이가 5% 이내인지 비교하여야 한다고 주장하나,



상증세법 제60조 제1항에 의하면 증여세 부과의 대상이 되는 공동주택의 가액은 ‘증여일 현재의 시가’에 따르는 것이 원칙이고, 상증세법 제60조 제2항 및 같은 법 시행령 제49조 제1항 및 제4항, 상증세법 시행규칙 제15조 제3항에 따라 해당 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도ㆍ종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 공동주택의 비교가액이 있는 경우에는 그 가액으로 평가할 수 있는 것이며, 상증세법 시행규칙 제15조 제3항 제1호는 유사 재산의 하나로 ‘「부동산 가격공시에 관한 법률」에 따른 공동주택가격(새로운 공동주택가격이 고시되기 전에는 직전의 공동주택가격을 말한다. 이하 이 항에서 같다)이 있는 공동주택의 경우 : 다음 각 목의 요건을 모두 충족하는 주택’을 규정하면서, 다목에서 ‘평가대상 주택과 공동주택가격의 차이가 평가대상 주택의 공동주택가격의 100분의 5 이내일 것’이라고 규정하고 있는바,



위와 같은 관련 법령의 문언과 체계 및 상증세법 시행규칙 제15조 제3항 제1호 중 괄호규정의 취지가 새로운 공동주택가격이 고시되지 아니한 상태에서 증여가 이루어지는 경우에 이미 고시되어 있는 공동주택가격 중 시가에 근접하다고 볼 수 있는 전년도의 공동주택가격을 적용하여 유사 재산 해당 여부를 판정하도록 함으로써 법적안정성과 예측가능성을 도모하려는 데에 있는 점(대법원 2025.2.13. 선고 2022두55606 판결, 같은 뜻임) 등을 종합하면,



평가기준일로부터 9개월 이전에 거래된 비교아파트의 매매계약일이 아닌 평가기준일을 기준으로 평가대상 주택과 공동주택가격의 차이가 100분의 5 이내인지 여부를 판단하는 것이 증여재산의 시가평가 원칙에 더 부합하는 것으로 보이므로(청구인도 평가기준일을 기준으로는 비교아파트가 쟁점아파트와 같은 단지 내에 있고, 전용면적이 동일하며, 공동주택가격의 차이가 4.98%로 상증세법 시행규칙 제15조 제3항 제1호 요건을 충족하는 점에 이견이 없다) 청구주장을 받아들이기 어려운 것으로 판단된다.





4. 결론



이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 「국세기본법」제80조의2 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.