심판청구를 기각한다.

1. 처분개요



가. 청구법인은 아래 ＜표1＞과 같이 울산광역시 남구 OOO 외 2필지 토지 277㎡(이하  "이 건 토지”라 한다)의 총 68/105 지분을 매매로 취득한 후, 각각의 취득일에 처분청에 취득가액을 과세표준으로 하고, 「지방세법」 제11조 제1항 제7호의 표준세율(4%)을 적용하여 산출한 취득세 등 합계 OOO원을 신고ㆍ 납부하였다.



＜표1＞ 이 건 토지 취득 현황

(단위 : %, 원)

○ ○ ○



나. 처분청은 이 건 토지 위에 「건축법」(1962.1.20. 법률 제984호로 제정된 것) 시행 이전에 신축한 주거용건축물(이하  "쟁점건축물”이라 한다)이 소재하였고, 이에 따라 이 건 토지의 취득이 「지방세법」 제13조의2 제1항 제1호에 따른 법인의 주택(부속토지) 취득에 따른 중과세 대상인 것으로 보아, 2024.7.10. 청구법인에게 「지방세법」 제13조의2 제1항 제1호에 따른 세율(12%)을 적용하여 산출한 세액에서 기납부한 세액을 차감한 취득세 등 합계 OOO원(가산세 OOO원이 포함된 금액으로, 이하  "이 건 취득세 등”이라 한다)을 부과ㆍ고지하였다.



다. 청구법인은 이에 불복하여 2024.10.10. 이의신청을 거쳐, 2025.2.11. 심판청구를 제기하였다.





2. 청구법인 주장 및 처분청 의견



가. 청구법인 주장



(1) 쟁점건축물은 「지방세법」 제11조 제1항 제8호에서 규정한 주택에 해당하지 않는다.



(가) 쟁점건축물이 1962.1.20. 이전에 건축되었다는 것은 과세요건 사실에 해당하므로, 그에 대한 입증책임은 처분청에 있다.



1) 쟁점건축물은 「건축법」에 따른 건축물대장 또는 「부동산등기법」에 따른 등기부에 주택으로 기재되어 있지 않다.



2) 따라서 쟁점건축물이 「건축법」(법률 제7696호 개정되기 전의 것)에 따라 건축허가 또는 신고없이 건축이 가능하였거나, 「건축법」 (법률 제7696호) 부칙 제3조에 따라 건축허가를 받거나 건축신고가 있는 경우에 해당하는 지 여부는 처분청에 입증책임이 있다.



(나) 재산세과세대장의 기재내용과 쟁점건축물은 현저히 다르다.



1) 처분청은 재산세과세대장상 쟁점건축물의 준공일이 1960.1.1.로 기재되어 있고, 그 거주자 BBB이 1961년쯤 초가에서 현재 주택으로 개축하였다고 진술한 점을 근거로 이 건 취득세 등의 부과처분이 적법하다는 의견이다.



2) 그러나, 스카이뷰 지도상 확인되는 쟁점주거용건축물의 면적은 약 85.4㎡이고, 종합건축사 AAA의 대표 ○ ○ ○ 건축사가 직접 실측한 결과는 71.18㎡로서, 재산세과세대상의 면적(38㎡)과 2배 이상 차이가 있다.



3) 처분청은 이와 관련하여, 지붕처마가 확장되어 사방 10㎝ 정도 안쪽에 건물외벽이 존재한다는 이유로 재산세과세대장상의 면적과 쟁점건축물의 면적이 일치한다는 의견이나, 건물외벽이 처마끝에서 사방 10㎝ 안쪽에 위치한다고 하여 그 면적이 2배 이상 감소될 수 없다는 점은 산술적으로 명백하다.



4) 쟁점건축물의 지붕마감은 금속기와이고, 벽체는 조적도 위에 페인트 마감을 한바, 이는 1960.1.1. 사용되던 건축재료에 해당하지 않는다.



(다) 항공사진 및 이 건 토지에 인접한 도로의 개설현황 등에 의하면, 쟁점건축물은 1962.1.20. 이후에 건축된 것으로 보는 것이 타당하다.



1) 국토정보플랫폼의 1954년 촬영된 항공사진에 의하면, 이 건 토지 위에는 쟁점건축물이 없었고, 주변이 모두 전ㆍ답이었다.



2) 이후 1962.5.14. 울산도시계획을 통하여 도로 전반이 재지정되었고, 1967년 및 1969년 촬영된 항공사진에 의하면 도로와 거리를 두고 한 개의 주택이 존재하는 점이 사실이 확인되는데, 이는 인접토지의 주택보다 가로선상 뒤에 존재하므로, 쟁점건축물과 다른 위치에 소재한 다른 건축물로 보인다.



3) 2001년 촬영된 항공사진에 의하면, 쟁점건축물로 보이는 건물이 확인되는바, 쟁점건축물의 신축시기는 1962.1.20. 이후로 보는 것이 타당하다.



(라) 거주자 BBB의 진술만으로 쟁점건축물의 신축시기가 증명된 것으로 보기 어렵다.



1) 처분청은 쟁점건축물에 거주하고 있는 BBB이 1961년쯤 초가에서 쟁점건축물로 개축하면서, 개축신고는 하고 완공은 하지 않았다고 진술한 내용을 근거로, 쟁점건축물의 건축시기를 재산세과세대장상의 준공일인 1960.1.1.로 보아야 한다는 의견이다.



2) 그러나, BBB의 진술 또한 쟁점건축물이 1960년에 완공되지 않았다는 것이므로, 재산세과세대장상의 주택 준공일인 1960.1.1.은 신빙성이 없다.



3) BBB은 1961년 당시 만 11세에 불과하여, 개축시점이나 개축신고여부를 알고 있다는 점과 약 63년 전의 일을 정확하게 기억한다는 점을 납득하기 어렵고, 신빙성이 없는 BBB의 진술만으로는 그 건축시기가 1962.1.20. 이전이라는 과세요건사실이 증명된 것으로도 볼 수 없다.



(마) 쟁점건축에 대한 재산세과세대장은 신빙성이 없어, 기재된 준공일 역시 신뢰하기 어렵다.



1) 재산세는 1961.12.8. 법률 제827호로 종전의 「지방세법」이 폐지되고, 새로 제정되면서 규정된 세목으로, 개정된 「지방세법」에 따라 재산세과세대장을 작성하게 되었다.



2) 이 건 취득세 등의 이의신청에 대한 심리과정에서, 쟁점건축물에 대한 재산세가 1995년부터 부과된 사실이 확인되는바, 재산세과세대장 역시 해당 시점에 작성된 것으로 볼 수 있다.



처분청은 당시에 재산세과세대장을 만들면서 어떠한 자료에 근거하여 준공일을 기재한 것인지를 설명하지 못하고 있고, 휴일인 1960.1.1. 준공되었다는 점은 상식적으로 납득하기 어려우며, 1960.1.1. 이후부터 35년이 경과한 1995년까지 재산세가 부과되지 않은 점 또한 설명되지 않는다.



3) 청구법인의 쟁점건축물의 건축일자에 대한 질의에 처분청 건축허가과는 건축물대장이 없어 축조연도를 알 수 없다고 회신하였다.



부동산의 취득 및 보유, 처분 등 일련의 과정에 비추어 볼 때, 건축물대장을 기초로 취득세가 부과되고, 이후 건축물대장을 기초로 하여 재상이 만들어지면서 재산세가 부과되고, 향후 양도시 부동산등기를 통하여 소유권변동이 확정되며, 그 부동산 등기를 통하여 건축물대장 및 재산세과세대장의 권리관계 변동을 반영한다.



건축허가과에서도 쟁점건축물의 건축시기를 특정하지 못하는 상황에서 재산세과세대장에 기재된 준공일은 믿기 어렵고, 재산세과세대장상 준공일(1960.1.1.)은 휴일인바, 해당 일자에 준공이 났다는 것은 상식에 부합하지 않으며, 처분청이 약 35년이 경과할 때까지 왜 재산세 부과 자체를 하지 않았는지가 합리적으로 설명되지 않는다.



4) 지적재조사 전 울산광역시 남구 OOO 토지위의 목조주택이, 2005년도 「건축법」 시행 이전 건물에 대한 건축물대장 정비사업을 통하여 고유번호  "OOO”로 등재되었다가 2022.12.22. 지적재조사사업으로 인하여 그 위치가 이 건 토지로 변경되었다.



그러나, 해당 목조주택은 쟁점건축물과 구조와 면적이 전혀 다른 점이 인정되어, 2023.8.11. 이 건 토지상의 건축물대장이 아니라는 이유로 말소되었다.



한편 처분청이 주장하는 쟁점건축물의 재산세과세대장상의 고유번호 또한  "OOO”으로서, 말소된 목조주택에 대한 건축물대장의 고유번호와 동일하다.



따라서 건축물의 건축으로 건축물대장이 만들어지고 그에 기초하여 재산세과세대장이 만들어진다는 점을 감안하면, 쟁점건축물에 대한 재산세과세대장은 전혀 다른 주택에 대한 건축물대장을 오인하여 만들어진 것으로서, 그 준공일 또한 아무 근거가 없이 임의로 기재된 것에 불과하다.



(2) 청구법인은 이 건 토지의 일부 지분을 취득하여 이 건 토지의 취득을 「지방세법」 제11조 제1항 제8호 및 같은 법 제13조의2 제1항에 따른 취득세 중과세 대상으로 볼 수 없다.



(가) 「지방세법」 제13조의2 제1항 본문 괄호부분은  "제11조 제1항 제8호에 따른 주택을 말한다. 이 경우 주택의 공유지분이나 부속토지만을 소유하거나 취득하는 경우에도 주택을 소유하거나 취득한 것으로 본다.”고 규정하고 있고, 같은 법 시행령 제28조의2 제8호는 멸실시킬 목적으로 취득하는 주택을 취득세 중과세 대상에서 제외하고 있다.



「지방세법」 제13조의2에서 법인의 주택취득시 취득세를 중과하는 취지는 주택 실수요자를 보호하고 투기수요를 근절하여 실수요자 중심의 주택보유를 유도함으로써 서민의 주거안정을 도모하려는 것이므로, 같은 법 시행령 제28조의2 제8호에서 멸실시킬 목적으로 취득하는 주택에 대하여 취득세를 중과하지 않도록 규정한 것이다.



(나) 「지방세법」 제11조 제1항 제8호 본문 괄호부분에서 구「건축법」에 따라 건축허가 또는 건축신고 없이 건축이 가능하였던 주택(법률 제7696호 「건축법 일부개정법률」 부칙 제3조에 따라 건축허가를 받거나 건축신고가 있는 것으로 보는 경우를 포함한다)을 공부상 기재가 없더라도 주택으로 보는 이유는 건축물 신축 당시 관련 신고나 허가 없이도 적법하게 건축물을 건축할 수 있었던 경우 건축 당시부터 적법한 건물이므로 이를 보호하고, 그에 따른 과세권을 행사하기 위한 것이며, 「지방세법」 제13조의2 제1항 본문 괄호부분에서 그 주택의 부속토지만 취득한 경우에도 취득세를 중과하는 것은 위와 같이 보호대상이 되는 주택의 부속토지만을 취득하는 경우에도 주택 실수요자를 보호하고 투기수요를 근절할 필요가 있기 때문으로 볼 수 있다.



(다) 한편 「지방세법」제13조의2 제1항 본문 괄호부분에서는  "주택의 공유지분”과  "부속토지”를 구분하여 규정하고 있는바, 조세법률주의에 따른 엄격해석의 원칙상 부속토지는 전체를 취득하여야 하는 것으로 해석하는 것이 타당하다.



청구법인의 경우 이 건 토지의 일부 지분을 취득한 것일 뿐 전부를 취득한 것이 아니므로, 이를 중과대상이 되는 주택 부속토지의 취득으로 보기 어렵다.



(라) 쟁점건축물은 아무 권한 없이 타인의 토지에 건축한 건물로써 철거되어야 하는 무허가건물이다.



쟁점건축물은 「민법」에 따르더라도 보호가치가 없어 철거되어야 하는 건축물인데, 이러한 건축물의 존재를 이유로 그 부속토지를 취득한 법인에게 취득세를 중과하는 것이 위 규정의 취지에 부합한다고 볼 수 없다.



또한 토지소유자가 그 지상에 권한없이 건축된 건물의 철거를 청구할 수 있다는 점에서 「지방세법 시행령」에 따른 철거 또는 멸실이 예정된 건축물로 볼 여지도 있다.



조세심판원 역시 「건축법」에 따른 허가를 받지 않고 무단증축한 건물은 「지방세법」상 주택에 해당하지 않는다고 판단한 바 있다(조심 2018지1977, 2019.1.7. 같은 뜻임)



(3) 이 건 취득세 등의 부과처분은 신뢰보호 원칙에 위배된다.



(가) 이 건 토지를 취득할 당시, 이 건 토지 위에는 건축물대장 자체가 없었으므로, 청구법인은 이를 신뢰하여 이 건 토지가 주택의 부속토지가 아니라고 생각하여 그 지분을 취득하였다.



(나) 2024년 이 건 토지를 취득할 때에도 지적재조사 후 쟁점토지의 건축물대장상 건축물이 실제로 존재하지 않았고, 이 건 건축물 자체가 1962.1.20. 이전에 건축된 것이 아니므로 이 건 토지의 일부지분을 취득한 것이다.



(다) 청구법인의 이 건 토지에 대한 지분 취득은 처분청의 대외적 표시에 근거한 것임에도 불구하고, 처분청은 지적재조사를 통하여 쟁점건축물의 위치를 변경한 후, 쟁점건축물이 언제 건축되었는지도 알 수 없는 상황에서 임의로 작성된 재산세과세대장만을 근거로 이 건 취득세 등을 부과하였다.



따라서 이 건 취득세 등의 부과처분은 기존의 처분청의 대외적 의사표시에 정면으로 반하는 것으로서, 신뢰보호원칙에 위반된다.



(4) 청구법인에게는 가산세를 면제할 정당한 사유가 있다.



(가) 청구법인이 이 건 토지의 일부지분을 취득할 당시 그 지상에는 쟁점건축물이 존재하지 않았고, 건축물대장도 없었다.



(나) 청구법인이 이 건 토지를 지분으로 취득한 이후, 처분청의 지적재조사로 지적이 변경되면서 비로소 쟁점건축물이 이 건 토지 위에 존재하는 것으로 처리되었는데, 지적재조사 전 울산광역시 남구 OOO 토지상의 건축물대장과 쟁점건축물은 전혀 달라, 이를 쟁점건축물에 대한 건축물대장으로 볼 수 없었고, 쟁점건축물이 1962.1.20. 이전에 건축된 것인지 또한 알 수 없었다.



(다) 처분청 건축허가과 또한 쟁점건축물이 언제 건축된 것인지 알 수 없다고 회신한바, 청구법인에게 이를 기대할 수 없는 점 등을 고려하면, 청구법인이 이 건 토지의 일부 지분을 취득함에 있어서 주택부속토지에 해당하지 않는다고 판단하여 표준세율로 취득세를 신고ㆍ 납부한 것은 가산세를 면제할 정당한 사유에 해당한다.



나.처분청 의견



(1) 쟁점건축물이 1962.1.20. 이전에 건축되었다는 것은 처분청이 보유하고 있는 재산세과세대장을 통하여 확인된다.



(가) 처분청이 이 건 토지 및 지상의 건축물에 대하여 관리하고 있는 재산세과세대장 주요내용은 아래 ＜표2ㆍ 3＞과 같다.



＜표2＞ 이 건 토지에 대한 재산세 과세대장

○ ○ ○



＜표3＞ 이 건 토지 지상 건축물에 대한 재산세 과세대장

○ ○ ○



(나) 재산세 과세대장은 「지방세법」 제121조(재산세 과세대장의 비치 등)에 따라 작성되는 법적 문서로, 재산세 과세대상인 부동산, 선박, 항공기 등의 현황과 그에 따른 과세표준, 세율 등을 기재는 것으로서, 처분청은 이 과세대장을 바탕으로 재산세를 부과하고, 납세자는 이에 따라 재산세를 납부해야 한다.



만약, 과세대장에 기재된 내용이 실제와 다르거나 누락된 경우에는 납세자가 이의를 제기할 수 있으며, 이 경우 과세관청은 조사를 거쳐 정정하거나 취소할 수 있으나, 쟁점건축물에 대한 납세자의 이의는 전혀 없었다.



(다) 쟁점건축물의 재산세 과세대장에 의하면, 쟁점건축물의 준공일자는 1960.1.1.로서 「건축법」 제정(1962.1.20.) 이전에 준공된 것으로 확인되고, 최초 소유자인 CCC에게는 1995년부터 2013년까지, CCC이 사망한 2014년부터 현재까지는 CCC의 자 BBB에게 재산세가 과세되었다.



(라) 청구법인은 2015년 이전의 재산세 과세내역이 없으므로, 쟁점건축물의 재산세과세대장이 신빙성이 없고, 기재된 준공일 역시 신뢰하기 어렵다고 주장한다.



그러나, 「공공기록물관리에 관한 법률 시행령」제25조 제5항에 의하면, 재산세과세대장의 보존기간은 10년으로서, 종전의 과세대장을 처분청이 보관하지 않고 있을뿐 재산세 과세 자체가 없었던 것이 아니다.



(마) 지방세시스템은 2005년 표준지방세시스템, 2024년도 차세대지방세시스템으로 변경되었는데, 처분청이 이 건 심판청구와 관련하여 제시한 재산세과세대장은 2005년 표준지방세시스템으로 이관된 최초1995년의 자료이다.



(2) 쟁점건축물이 1962.1.20. 이전에 신축된 사실이 항공사진으로 확인된다.



(가) 청구법인은 1954년 위성사진에서 이 건 토지 지상에 건축물이 없다고 주장하나, 확대된 항공사진에 의하면, 현재와 같은 위치에 건축물이 있는 사실이 확인된다.



(나) 1967년 도로가 개설된 이후의 항공사진에 의하면, 개설된 도로보다 건물이 안쪽으로 위치하고 있다.



(다) 이후에 울산광역시 남구 OOO 및 OOO 등이 2001년에 도로로 편입되면서, 도로가 왕복 1차선에서 2차선으로 확장되었는데, 이로 인하여 쟁점건축물과 뒤쪽에 위치한 건축물이 현재와 같이 도로에 인접하게 된 것으로서 이는 1982년과 2001년 항공사진을 통하여 확인된다.



(라) 따라서 쟁점건축물이 「건축법」 시행 이전인 적어도 1954년 당시부터 현재와 동일한 위치에 소재한 사실이 확인되므로, 청구법인의 1962년 도로(OOO) 개설 이후에 쟁점건축물이 신축된 것이라는 주장은 사실과 다르다.



(3) 쟁점건축물에 거주한 CCC과 BBB의 주민등록등재 현황 및 출장자료를 통하여도 쟁점건축물이 1962.1.20. 이전에 신축된 사실이 확인된다.



(가) 주민등록전산화 작업은 1968년부터 시행된바, CCC의 주민등록표에 의하면 최초 등재일인 1968.10.20.부터 사망당시인 2014.1.17.까지 한번도 다른 주소지로 전출하지 않고 쟁점건축물로 등재되어 있다.



(나) BBB은 CCC의 자녀로서, 1998.11.10.부터 전입신고하고 거주하다가 이 건 취득세 등의 이의신청 결정 이후인 2024.9.4. 전출한 것으로 확인된다.



(다) 재산세 등은 1995년부터 2013년까지는 CCC으로, 2014년부터 2024년까지는 BBB으로 부과되었으나, BBB의 경우 소액부징수되어 실제 고지서는 발송되지 않았다.



(라) 울산광역시 세점당당관실에서 2024.5.1. 이 건 토지 및 쟁점건축물을 현지조사후 작성한 출장보고서에 의하면, BBB이 1950년도 쟁점건축물에서 출생하였고, 1961년 초가집을 현재 형태로 개축하고, 완공신고는 하지 않은 채 거주하고 있다고 진술한 사실이 확인된다.



(마) 이는 CCC과 BBB의 주민등록 등재 이력과 일치하므로, 쟁점건축물의 소유자로 등재된 납세의무자들이 계속하여 쟁점건축물에 거주하였다것은 실체적 진실에 부합하는 것으로 보인다.



(바) 청구법인은 지적재조사 사업에 의하여 울산광역시 남구 OOO의 건축물의 지번이 변경되어 이 건 토지에 건축물대장이 생성되었고, 처분청이 이를 쟁점건축물에 대한 재산세과세대장에 착오등재하였다는 주장이나, 두 건축물은 아래 ＜표4＞와 같이 구분된다.



＜표4＞ 울산광역시 남구 OOO의 건축물과 쟁점건축물 비교

○ ○ ○



(사) 청구법인은 이와 관련하여 처분청 건축허가과에 질의한바, 건축허가과 담당공무원은  "OOO 건축물대장이 지적재조사로 지번이 OOO으로 변경되었지만 사실관계 확인을 통하여 현재 OOO번지 상의 주택인 쟁점건축물과 건축물대장에 나타난 주택은 구조, 면적 등 모두 다르므로 실제 존재하는 건축물로 볼 수 없어 2023.8.11. 해당 건축물대장을 말소하였다”고 답변하였다.



(아) 처분청이 2025.2.27. 쟁점건축물을 현지조사한 결과, 외벽끝에서 끝으로 측정한 길이는 가로 약 9.8m, 세로 약 5.8m였다.



이는 청구법인이 이 건 심판청구와 관련하여 제출한 도면의 가로ㆍ 세로와 비슷하나, 세무부서 실무에서 건축물대장이 없는 건물 면적 산정 시 중간지점에서 최대한 보수적으로 산정하므로 이는 측정 방법이 내부 또는 외부를 기준하는지와 주택 외부 창고, 화장실 등 일부면적이 재산세과세대장에 기재되지 않아 발생한 것으로 보인다.



(4) 청구법인은 이 건 토지의 일부 지분을 취득하였다 하더라도, 「지방세법」 제13조 제1항에 따른 취득세 중과세 대상에 해당한다.



(가) 「지방세법」제13조의2 제1호에 같은법 제11조 제1항 제8호에 따른 주택의 공유지분이나 부속토지만을 소유하거나 취득하는 경우에도 주택을 소유하거나 취득한 것으로 보도록 규정하고 있다.



또한, 같은 법 시행령 제28조의2 제8호는 주택건설활성화를 및 서민 주거 안정을 도모하고자 「주택법」에 따른 주택조합, 주택건설사업자, 주택신축판매업 등에 해당하는 법인이 주택을 멸실시킬 목적으로 취득하는 주택에 대하여 중과 적용을 제외한다는 규정이다.



(나) 위 조항에서 규정한 주택신축판매업의 경우 ‘한국표준산업분류에 따른 주거용 건물 개발 및 공급업’과 ‘주거용 건물 건설업(자영건설업으로 한정)’을 영위할 목적으로 「부가가치세법」 제8조 제1항에 따라 사업자 등록을 한 자 등으로 규정하고 있으나, 청구법인의 사업자등록증의 업종정보를 살펴보면 비주거용건물개발 및 공급업(703021)으로 확인되어, 위 조항에 따른 중과세 제외규정에 해당하지 않는다.



(다) 청구법인은 쟁점건축물이 타인의 토지 위에 건축한 위법건축물이므로「지방세법」 제11조 제1항 제8호에 따른 주택으로 볼 수 없다고 주장하고 있으나, CCC, BBB이 오래전부터 거주하고 소유하고 있는 주택이 당초 토지소유자 동의 없이 불법적으로 주택을 지었다고 확신할 수 없고, 구 「건축법」에 타인의 지상에 건축물 건물이 행정상 적법하지 않다는 규정 또한 없어 불법건축물에 해당한다는 청구법인의 주장 또한 받아들이기 어렵다.



(5) 청구법인에게는 가산세를 면제할 정당한 사유가 없다.



(가) 처분청이 2022년 청구법인의 취득세 신고에 대하여 중과세율이 아닌 표준세율로 취득세 납부서를 발급해 주었다 하더라도, 처분청 담당 공무원의 행위는 사실관계의 오인에서 비롯된 잘못이거나 관계법령에 어긋나는 것임에 명백하다는 해태를 탓할 수 없는 정당한 사유가 있다고 볼 수 없다할 것으로 이와 관련한 신고ㆍ 납부의 책임은 원칙적으로 청구법인에게 있다(조심 2016지1209, 2017.1.5. 등 다수, 같은 뜻임).



(나) 이후에 처분청이 2024.3.28. 이 건 토지의 취득이 법인의 주택 취득에 따른 중과세율(12%) 대상이라고 안내했음에도 불구하고, 청구법인은 2024.4.29. 처분청을 방문하여 표준세율(4%)로 취득세를 신고하였으므로 청구법인이 주장하는 가산세 면제의 정당한 사유에 해당한다고 볼 수 없다.



(다) 이와 같이 청구법인이 취득한 이 건 토지는 「건축법」이 1962.1.20. 제정되기 이전에 건축된 건축허가 또는 건축신고 없이 건축이 가능하였던 주택으로, 「지방세법」 제11조 제1항 제8호에 따른 주택 부속토지로 보는 것이 타당하므로, 처분청이 이 건 취득세 등을 부과한 처분은 달리 잘못이 없다.





3. 심리 및 판단



가. 쟁 점



① 쟁점건축물을 「지방세법」 제11조 제1항 제8호의 주택에 해당하는 것으로 보아 이 건 토지의 취득에 대하여 중과세율을 적용한 처분의 당부



② 이 건 가산세를 감면할 정당한 사유가 있다는 청구주장의 당부



나. 관련 법령 : ＜별지＞ 기재



다. 사실관계 및 판단



(1) 청구법인과 처분청이 제출한 서류를 보면, 다음과 같은 사실이 확인된다.



(가) 청구법인과 처분청은 쟁점건축물의 신축시기를 입증하기 위하여 각각 항공사진을 제출하였다.



(나) 처분청이 제출한 재산세 부과내역에 의하면, 쟁점건축물에 대한 재산세 등 합계 OOO원(OOO)이 CCC에게 1995.6.7. 부과된 후 1995.6.19. 수납된 사실이 나타나고, 2000년도 재산세과세대장에 의하면, 쟁점건축물은 1960.1.1. 신축된 38㎡ 규모의 시멘트블럭조의 단독주택으로서 납세의무자는 BBB인 사실 및 2014년도 재산세과세대장 등에 의하면, 쟁점건축물에 대한 과세대장 상세내역은 2000년도와 같고, 이 건 토지 전체(216㎡)가 기준면적이내주거용토지로 분류되어 과세된 것과 비고란에 무허가건물이라고 기재된 사실이 나타나며, 31140(울산광역시 남구 자치단체코드)-OOO인 사실이 나타난다.



(다) 주민등록등초본 자료에 의하면, CCC에 대한 주민등록자료가 1968.10.20. 경상남도 울산시 OOO를 주소로 하여 최초작성된 후 유지되다가 2014.1.17. 사망신고로 말소된 사실이 나타나고, BBB에 대한 주민등록자료가 1998.11.10.부터 쟁점건축물을 주소로 등록후 유지되다가, 2024.9.3. 전출한 사실이 나타난다.



(라) 울산광역시 남구 OOO 지상의 목조주택의 건축물대장에는 아래 ＜표5＞과 같이 기재되어 있다.



＜표5＞ 건축물대장 주요내용(지적재조사 전ㆍ 후)

○ ○ ○



(마) 청구법인이 제출한 문서(처분청 건축허가과-OOO)에 의하면, 처분청이 2024.4.18. 아래 ＜표6＞과 같이 청구법인의 질의에 회신한 사실이 나타난다.



＜표6＞ 처분청 건축허가가 회신문서 주요 내용

○ ○ ○



(바) 청구법인은 2022.12.21. 지적재조사 사업이 진행되면서 울산광역시 남구 OOO에 위치하였던 쟁점건축물이 이 건 토지 지상으로 위치가 변경되었다는 사실을 입증하기 위하여 지적재조사 전후의 토지 변경내역을 제출하였다.



(사) 청구법인은 쟁점건축물의 재산세과세대장상 면적이 착오라는 사실을 입증하기 위하여 건축사 ○ ○ ○ 이 작성한 쟁점건축물에 대한 아래 ＜표7＞의 실측조사서를 제출하였다.



＜표7＞ 실측조사서 주요내용



○ ○ ○



(아) 등기사항전부증명서에 의하면, 이 건 토지는 2022.7.4., 20244.8.4., 2024.3.28. 3차례에 걸쳐 매매를 원인으로 총 68/105 지분이 청구법인 명의로 소유권이전등기된 사실이 나타난다.



(자) 사업자등록증명서에 의하면, 청구법인은 부동산업을 비주거용 건물 개발 및 공급업등을 업태로 하여 2015.6.5. 개업한 것으로 나타난다.



(차) 처분청이 2024.5.7., 2025.2.27. 쟁점건축물을 현지조사후 작성한 출장보고서 주요내용은 아래 ＜표8ㆍ 9＞과 같다.



＜표8＞ 2024.5.7. 현지조사 결과 주요내용

○ ○ ○



＜표9＞ 2025.2.27. 현지조사 결과 주요내용

○ ○ ○



(카) 처분청이 제출한 문서(울산광역시 권익권익인권담당관-OOO.) 등에 의하면, 청구법인이 2024.3.28. 이 건 토지를 취득하면서 취득세율을 표준세율(4%)로 적용하여 취득세를 신고하였으나, 처분청이 법인의 주택 취득에 따른 중과세율(12%)로 납부서를 발급하여, 청구법인이 2024.4.1. 취득세 신고내용의 취소를 요청하고 제출한 서류 일체를 돌려받았고, 청구법인의 대표이사가 2024.4.29. 처분청을 방문하여 취득세는 신고세목이므로, 청구법인의 신고내용 대로 취득세율을 표준세율로 적용하여 신고서를 접수해 달라고 요청한바, 처분청이 가산세를 포함하여 차액분에 대하여 과세예고를 할 예정인 사실을 안내하면서, 표준세율로 취득세 납부서를 발급한 사실이 나타난다.



(타) 행정자치부장관이 작성한  "주택유상거래 취득세율 적용 관련 추가 운용요령”에 의하면, 1962.1.19. 이전에는 무허가건물이 건축신고 및 허가 대상이 아니며, 1962.1.20. 이후에는 도시구역 내 연면적 200㎡ 미만 건축물은 법률 제7696호로 2006.5.9.부터 시행되기 전까지 건축법에 따라 건축허가 또는 신고 없이 건축이 가능한 주택에 해당한다고 기재한 사실이 나타난다.



(파) 법제처 누리집 국가법령정보센터에서 「주민등록법」 제정ㆍ 개정 이유에 의하면, 주민등록법은 1962.5.10. 법률 제1067호로 제정되면서 등록대상자를 30일 이상 거주할 목적으로 일정한 장소 또는 거소를 갖는 자로 하고, 등록은 그 사유가 발생한 날부터 14일 이내로 하도록 규정하다가, 1968.5.29. 법률 제2016호로 개정되면서, 18세 이상의 주민등록자에게 주민등록증을 발급하도록 하고, 시ㆍ 읍ㆍ 면장은 그 관내에 30일 이상 거주할 목적으로 거주지를 가진 자를 등록하도록 규정한 사실이 나타난다.



(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여, 먼저 쟁점①에 대하여 살펴본다.



(가) 「지방세법」 제11조 제1항 제8호에서 주택을 [「주택법」 제2조 제1호의 주택으로서 「건축법」에 따른 건축물대장ㆍ사용승인서ㆍ임시사용승인서나 「부동산등기법」에 따른 등기부에 주택으로 기재{「건축법」(법률 제7696호로 개정되기 전의 것을 말한다)에 따라 건축허가 또는 건축신고 없이 건축이 가능하였던 주택(법률 제7696호 건축법 일부개정법률 부칙 제3조에 따라 건축허가를 받거나 건축신고가 있는 것으로 보는 경우를 포함한다)으로서 건축물대장에 기재되어 있지 아니한 주택의 경우에도 건축물대장에 주택으로 기재된 것으로 본다}된 주거용 건축물과 그 부속토지를 말한다고 규정하고 있고, 같은 법 제13조의2 제1항에서 주택(제11조 제1항 제8호에 따른 주택을 말한다)을 유상거래를 원인으로 취득하는 경우로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 제11조 제1항 제8호에도 불구하고 다음 각 호에 따른 세율을 적용한다고 규정하면서 그 제1호에서 법인이 주택을 취득하는 경우에 제11조 제1항 제7호 나목의 세율을 표준세율로 하여 해당 세율에 중과기준세율의 100분의 400을 합한 세율로 규정하고 있다.



(나) 이 경우 「지방세법」 제11조 제1항 제8호에서의 주택의 범위에는 건축 당시 건축허가나 신고가 없이 건축이 가능하였던 모든 건축물이 포함된다고 보아야 할 것이다(조심 2021지5677, 2022.11.24., 같은 뜻임).



(다) 청구법인은 처분청이 제시한 자료만으로는 쟁점건축물의 신축시기가 1962.1.20. 이전이라는 사실이 확인되지 않으므로, 쟁점주택의 취득은 중과세 대상에 해당하지 않는다고 주장한다.



그러나, 처분청의 재산세과세대상에 의하면, 쟁점건축물의 준공일자가 1960.1.1.로 기재되어 있는바, 「건축법」 제정(1962.1.20.) 이전에 준공된 것으로 나타나는 점,



주민등록등초본 자료에 의하면, 최초 소유자인 CCC에 대한 주민등록자료가 1968.10.20. 경상남도 울산시 OOO를 주소로 하여 최초작성된 후 동일하게 유지되다가, 2014.1.17. 사망신고로 말소된 사실이 나타나는바, 이는 「주민등록법」이 1968.5.29. 법률 제2016호로 개정되면서 18세 이상의 주민등록자에게 주민등록증을 발급하도록 하고, 시ㆍ 읍ㆍ 면장은 그 관내에 30일 이상 거주할 목적으로 거주지를 가진 자를 등록하도록 규정하면서, 그 등록이 1968.10.20.에 이루어진 것일 뿐 CCC은 1968.5.29. 「주민등록법」 개정이전에도 쟁점건축물에 거주하였을 것으로 추정되는 점,



CCC의 자녀 BBB은 1950년도에 쟁점건축물에서 출생하였고, 1961년 초가집을 현재 형태로 개축한 후, 완공신고는 하지 않은 채 거주하고 있다고 진술한 사실이 처분청이 제출한 자료를 통하여 확인되는바, 이는 쟁점건축물의 재산세과세대장 및 CCC의 주민등록자료와 일치하는 것으로 보이는 점,



재산세과세대장상 쟁점건축물의 연면적과 실측면적이 다소 차이가 있다 하더라도, 이는 보일러실, 창고 등의 일부 면적이 제외되고, 면적 산정방식에 따른 차이로 발생한 것으로 보이는바, 이로 인하여 재산세과세대장의 신축시기까지 부인하기는 어려워 보이는 점,



청구법인이 제시한 울산광역시 남구 OOO 지상의 연면적 49.58㎡ 규모의 목조주택은 쟁점건축물과 다르다는 사실이 처분청 건축허가과 문서에서 나타나고, 고유번호 OOO는 울산광역시 남구 OOO를 전산상 표기한 것에 불과하여, 이를 근거로 울산광역시 남구 OOO에 소재한 건축물을 쟁점건축물로 착오기재하였다는 청구법인의 주장을 받아들이기 어려워 보이는 점,



설령 재산세과세대장 등으로 쟁점건축물의 신축시기가 특정되지 않는다 하더라도, 처분청이 항공사진 등을 통하여 쟁점건축물로 특정한 건축물이 1954년부터 현재까지 동일한 위치에 소재하고 있는 것으로 보이고, 청구법인이 제출한 1954년의 항공사진에서도 해당 건축물이 존재하는 것으로 보이는 점,



그 외 주거용 건축물의 부속토지 또한 「지방세법」 제11조 제1항 제8호에 따른 주택에 해당함에도, 이 건 토지를 지분으로 취득하였으므로 「지방세법」 제13조의2 제1항 제1호에 따른 중과세대상이 아니라거나, 비주거용 건물 개발 및 공급업종을 영위하는 청구법인 또한 주택신축판매업자와 동일하게 멸실시킬 목적으로 취득하는 주택에 대한 중과제외를 적용해 달라는 주장은 청구법인의 개인적 의견에 불과해 보이는 점 등에 비추어,



쟁점건축물은 재산세과세대장 및 위성사진 등에서 1962.1.20. 이전에 신축되어 「지방세법」 제11조 제1항 제8호에 따른 주택에 해당하는 것으로 보이므로, 처분청이 이 건 토지의 취득을 「지방세법」 제13조의2 제1항 제1호에 따른 중과세 대상으로 보아 이 건 취득세 등을 부과한 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.



(3) 다음으로 쟁점②에 대하여 살펴본다.



청구법인은 쟁점건축물의 신축시기를 확인할 수 없어, 표준세율로 취득세를 신고ㆍ 납부하였으므로 가산세를 면제할 정당한 사유에 해당한다고 주장하나, 처분청은 청구법인에게 이 건 토지의 취득이 「지방세법」 제13조의2 제1항 제1호에 따른 취득세 중과세 대상이라는 사실을 안내하였고, 설령 처분청이 안내하지 않았다 하더라도 취득세는 납세자가 과세표준 및 세액을 결정하여 신고ㆍ납부하는 조세로서 원칙적으로 그 신고ㆍ납부에 대한 책임은 납세자에게 있는 점(대법원 1997.8.22. 선고 96누15404 판결 외 다수, 같은 뜻임) 등에 비추어, 처분청이 가산세를 포함하여 이 건 취득세 등을 부과한 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.





4. 결 론



이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 「지방세기본법」제96조 제7항과 「국세기본법」제80조의2 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.

＜별지＞ 관련 법령



(1) 지방세법



제11조(부동산 취득의 세율) ① 부동산에 대한 취득세는 제10조의2부터 제10조의6까지의 규정에 따른 과세표준에 다음 각 호에 해당하는 표준세율을 적용하여 계산한 금액을 그 세액으로 한다.

7. 그 밖의 원인으로 인한 취득

가. 농지: 1천분의 30

나. 농지 외의 것: 1천분의 40

8. 제7호 나목에도 불구하고 유상거래를 원인으로 주택[「주택법」 제2조 제1호의 주택으로서 「건축법」에 따른 건축물대장ㆍ사용승인서ㆍ임시사용승인서나 「부동산등기법」에 따른 등기부에 주택으로 기재{「건축법」(법률 제7696호로 개정되기 전의 것을 말한다)에 따라 건축허가 또는 건축신고 없이 건축이 가능하였던 주택(법률 제7696호 건축법 일부개정법률 부칙 제3조에 따라 건축허가를 받거나 건축신고가 있는 것으로 보는 경우를 포함한다)으로서 건축물대장에 기재되어 있지 아니한 주택의 경우에도 건축물대장에 주택으로 기재된 것으로 본다}된 주거용 건축물과 그 부속토지를 말한다. 이하 이 조에서 같다]을 취득하는 경우에는 다음 각 목의 구분에 따른 세율을 적용한다. 이 경우 지분으로 취득한 주택의 취득당시가액(제10조의3 및 제10조의5 제3항에서 정하는 취득당시가액으로 한정한다. 이하 이 호에서 같다)은 다음 계산식에 따라 산출한 전체 주택의 취득당시가액으로 한다.



가. 취득당시가액이 6억원 이하인 주택: 1천분의 10

나. 취득당시가액이 6억원을 초과하고 9억원 이하인 주택: 다음 계산식에 따라 산출한 세율. 이 경우 소수점이하 다섯째자리에서 반올림하여 소수점 넷째자리까지 계산한다.



다. 취득당시가액이 9억원을 초과하는 주택: 1천분의 30



제13조의2(법인의 주택 취득 등 중과) ① 주택(제11조 제1항 제8호에 따른 주택을 말한다. 이 경우 주택의 공유지분이나 부속토지만을 소유하거나 취득하는 경우에도 주택을 소유하거나 취득한 것으로 본다. 이하 이 조 및 제13조의3에서 같다)을 유상거래를 원인으로 취득하는 경우로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 제11조제1항제8호에도 불구하고 다음 각 호에 따른 세율을 적용한다.

1. 법인(「국세기본법」 제13조에 따른 법인으로 보는 단체, 「부동산등기법」 제49조 제1항 제3호에 따른 법인 아닌 사단ㆍ재단 등 개인이 아닌 자를 포함한다. 이하 이 조 및 제151조에서 같다)이 주택을 취득하는 경우: 제11조 제1항 제7호나목의 세율을 표준세율로 하여 해당 세율에 중과기준세율의 100분의 400을 합한 세율



(2) 지방세기본법



제57조(가산세의 감면 등) ① 지방자치단체의 장은 이 법 또는 지방세관계법에 따라 가산세를 부과하는 경우 그 부과의 원인이 되는 사유가 제26조제1항에 따른 기한연장 사유에 해당하거나 납세자가 해당 의무를 이행하지 아니한 정당한 사유가 있을 때에는 가산세를 부과하지 아니한다.



(3) 건축법(2005.11. 8. 법률 제7696호로 개정된 것)



제8조(건축허가) ①건축물을 건축 또는 대수선하고자 하는 자는 시장ㆍ군수ㆍ구청장의 허가를 받아야 한다.



제9조(건축신고) ①제8조의 규정에 해당하는 허가대상건축물이라 하더라도 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 미리 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 건설교통부령이 정하는 바에 의하여 신고함으로써 건축허가를 받은 것으로 본다.

1. 바닥면적의 합계가 85제곱미터이내의 증축ㆍ개축 또는 재축

2. 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 의한 관리지역ㆍ농림지역 또는 자연환경보전지역안에서 연면적 200제곱미터 미만이고 3층 미만인 건축물의 건축. 다만, 제2종지구단위계획구역 안에서의 건축을 제외한다.

3. 대수선(연면적 200제곱미터 미만이고 3층 미만인 건축물의 대수선에 한한다)

5. 그 밖에 소규모 건축물로서 대통령령이 정하는 건축물의 건축



부칙 제3조 (건축허가 신청 등에 관한 경과조치) 이 법 시행 당시 종전의 규정에 의하여 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 건축허가 또는 건축신고 없이 건축이 가능한 건축물을 건축 중인 경우에는 제8조 제1항 또는 제9조 제1항의 개정규정에 의하여 건축허가를 받거나 건축신고를 한 것으로 본다.