심판청구를 기각한다.

1. 처분개요



가. 청구인은 2015.3.30. 서울특별시 은평구 OOO 외 1필지에 소재한 다가구주택 지분(293.68분의 141.04)을 OOO원에 취득한 후 재개발되어 2021.12.21. 준공된 서울특별시 은평구 OOO(이하  "쟁점주택”이라 한다)를 2024.10.15. 양도하면서 1세대1주택 비과세 규정을 적용하여 양도소득세를 신고하였다.



나. 처분청은 2025.5.19.부터 2025.6.7.까지 청구인의 양도소득세 신고 적정여부를 조사한 결과, 청구인이 쟁점주택을 양도할 당시 배우자가 소유한 경기도 고양시 덕양구 OOO, 이하  "쟁점오피스텔”이라 한다)를 주택으로 보아 쟁점주택의 양도에 대하여 1세대1주택 비과세 규정을 배제하여 2025.8.11. 2024년 귀속 양도소득세 OOO원을 경정ㆍ고지하였다.



다. 청구인은 이에 불복하여 2025.9.26. 심판청구를 제기하였다.





2. 청구인 주장 및 처분청 의견



가. 청구인 주장



(1) 청구인은 쟁점오피스텔을 업무용으로 사용하였다.



(가) 처분청은 쟁점오피스텔을 주택으로 보아 쟁점주택 양도에 대하여 1세대1주택 비과세 규정을 배제하였으나, 쟁점오피스텔은 배우자 a의 명의이며, 임대사업자등록을 하여 청구인과 딸이 운영하는 커피숍(OOO)의 사무실 공간으로 사용하였는바, 쟁점오피스텔의 실제 사용현황은 주거가 아닌 업무공간이다.



(나) 쟁점오피스텔은 일시적으로 청구인의 자녀 지인(b)이 사용한 적이 있으나, 이는 무상으로 사용한 것이고 관리비만 일시적으로 부담하였을 뿐 임대료를 수취하였다거나 주거목적의 임대가 아니었다.



(다) 국세청 유권해석 및 조세심판원의 결정례에서도 실질적으로 주거용으로 사용하지 않은 건물은 주택수 산정시 제외되는 것이 원칙이므로 형식적 건축물 용도만을 근거로 양도소득세 비과세 규정을 배제하는 것은 부당하다.



(2) 조세는 법률에 따라 합리적이고 정당하게 부과되어야 하며, 과세관청은 납세자의 고의, 계획 여부, 실제 사용 실태, 부동산 취득, 양도 동기 등 제반 사정을 종합적으로 고려하여야 한다.



청구인은 고의적으로 2주택을 보유한 것이 아니고 실거주 아파트에 대한 공적 의무인 이행강제금 납부를 위해 부득이하게 쟁점주택을 처분하였는바, 업무용으로 사용한 쟁점오피스텔을 주택으로 보아 양도소득세를 과세한 처분은 실질과세원칙에 위배된다.



나. 처분청 의견



청구인은 쟁점주택을 양도할 당시 쟁점오피스텔을 보유하였고, 이를 임차인들에게 임대하여 주거용으로 사용하였으므로 쟁점주택의 양도에 대하여 1세대1주택 비과세 규정을 배제하여 양도소득세를 과세한 처분은 적법하다.



(가) 청구인의 배우자 a은 임차인 c과 2021.9.3.~2022.9.3. 기간동안 쟁점오피스텔의 임대차계약을 체결하였고, c은 매월 OOO원을 a의 계좌(OOO)로 월세를 이체한 것으로 확인된다.



c은 쟁점오피스텔에서 11.5km에 위치한 OOO(미용실)에서 근무하는 인적용역 사업자이고, 처분청이 확인한 쟁점오피스텔 임대차계약서 특약사항에는  "임대인과 임차인은 전입신고하지 않는 것에 동의한다”고 기재되어 있는바, 이는 주거용도의 목적을 숨기기 위해 작성한 것이다.



(나) 처분청은 쟁점오피스텔 관리사무실에 2022.11.11.부터 조사일 현재까지 쟁점오피스텔의 입주자 관리카드를 요청하였고, 회신된 입주자 관리카드에는 b가 거주한 사실을 확인하였다.



국세청 전산망에서 확인되는 b의 근로 및 사업이력을 살펴보면, b는 2016년부터 현재까지 주식회사 OOO에서 근로소득이 발생되는 것이 확인되고, 사업자등록이력은 확인되지 아니한다.



(다) 청구인은 2022.11.11.부터 b의 남자친구인 d이 쟁점오피스텔을 사업용으로 사용하였다고 주장하며 무상임대차계약서를 제출하기도 하였으나, d의 사업장 ‘OOO’의 사업장 소재지는 2024.7.4. 경기도 용인시 기흥구 OOO로 이전한 것으로 확인되고, 쟁점오피스텔로 사업장으로 사용하였다고 입증할 만한 객관적ㆍ구체적 증빙은 제시되지 아니하였다.



(라) 이외 청구인은 쟁점오피스텔을 청구인이 운영하는 커피숍의 사무실 공간 또는 사택으로 사용하였다고 주장만 할 뿐, 이와 관련된 객관적ㆍ구체적 증빙들은 제출되지 아니하였다.



(2) 쟁점오피스텔은 구조ㆍ기능ㆍ시설이 주거용에 적합한 상태이고, 주거 기능이 그대로 유지ㆍ관리되고 있다.



쟁점오피스텔의 전용면적은 23.91㎡의 규모로 거실, 침실, 주방, 화장실, 샤워실이 구비되어 있어 독립된 주거가 가능한 원룸 형태를 갖추고 있다.





3. 심리 및 판단



가. 쟁점



쟁점오피스텔을 주택으로 보아 쟁점주택의 양도에 대하여 1세대1주택 비과세를 부인한 처분의 당부



나. 관련 법령



(1) 국세기본법



제14조(실질과세) ② 세법 중 과세표준의 계산에 관한 규정은 소득, 수익, 재산, 행위 또는 거래의 명칭이나 형식과 관계없이 그 실질 내용에 따라 적용한다.



(2) 소득세법



제88조(정의) 이 장에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.

7.  "주택”이란 허가 여부나 공부(公簿)상의 용도구분과 관계없이 세대의 구성원이 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로서 대통령령으로 정하는 구조를 갖추어 사실상 주거용으로 사용하는 건물을 말한다. 이 경우 그 용도가 분명하지 아니하면 공부상의 용도에 따른다.



제89조(비과세 양도소득) ① 다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세(이하  "양도소득세”라 한다)를 과세하지 아니한다.

3. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(주택 및 이에 딸린 토지의 양도 당시 실지거래가액의 합계액이 12억원을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서  "주택부수토지”라 한다)의 양도로 발생하는 소득

가. 1세대가 1주택을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 요건을 충족하는 주택

나. 1세대가 1주택을 양도하기 전에 다른 주택을 대체취득하거나 상속, 동거봉양, 혼인 등으로 인하여 2주택 이상을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 주택



(3) 소득세법 시행령



제154조(1세대1주택의 범위) ① 법 제89조 제1항 제3호 가목에서  "대통령령으로 정하는 요건”이란 1세대가 양도일(주택의 매매계약을 체결한 후 해당 계약에 따라 주택을 주택 외의 용도로 용도변경하여 양도하는 경우에는 해당 주택의 매매계약일을 말한다. 이하 이 항에서 같다) 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항 제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우는 3년) 이상인 것[취득 당시에 「주택법」 제63조의2 제1항 제1호에 따른 조정대상지역(이하  "조정대상지역”이라 한다)에 있는 주택의 경우에는 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항 제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우에는 3년) 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것]을 말한다. 다만, 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 제1호부터 제3호까지의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 않으며 제5호에 해당하는 경우에는 거주기간의 제한을 받지 않는다.



다. 사실관계 및 판단



(1) 청구인 및 처분청이 제시한 심리자료 등에 의하면, 다음과 같은 사실이 확인된다.



(가) 쟁점오피스텔은 청구인의 배우자 a이 2021.8.31. 취득하였고, 건축물대장상 용도는 업무시설로 기재되어 있으며, a은 쟁점오피스텔을 취득 후 임대사업자등록을 하여 조사 당시까지 청구인이 운영하는 커피숍(OOO)에게 임대를 준 것으로 하여 부가가치세를 신고하였다.



(나) 처분청은 임대인 a이 2021.9.3.부터 2022.9.3.까지 임차인 c과 체결한 쟁점오피스텔 월세계약서를 제출하였고, 국세청 전산에서 확인되는 임차인 c의 근로 및 사업내역에 따르면, 쟁점오피스텔에서 11.5km에 위치한 OOO(미용실)에서 인적용역 사업자로 근무한 것으로 나타난다.



(다) 처분청이 쟁점오피스텔의 사용 용도를 확인하기 위해 쟁점오피스텔의 관리사무소로부터 징구한 입주자 관리카드 및 주차정기권 발급신청서 등에 따르면, 2022.11.11.부터 조사 당시까지 쟁점오피스텔에서 b가 거주하고 있는 것으로 확인된다.



(라) 청구인은 b가 청구인이 운영한 커피숍에서 근무하면서 쟁점오피스텔을 사택으로 제공하였다고 주장하나, 해당 커피숍에서 b에게 급여를 지급하였다거나 근로사실을 입증할 만한 계약서 등 객관적ㆍ구체적 증빙이 제시되지 아니하였다.



(마) 처분청의 쟁점주택의 양도와 관련한 조사내용은 다음과 같다.



○○○



(2)이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 이 건에 대하여 살펴본다.



청구인은 쟁점오피스텔이 주택에 해당하지 아니하므로 쟁점주택 양도에 대하여 1세대1주택 비과세를 적용하여야 한다고 주장하나, 주택에 해당하는지 여부는 건물공부상의 용도구분에 관계없이 실제 용도가 사실상 주거에 공하는 건물인가에 의하여 판단하는 것이고, 주거용에 적합한 상태로 있고 주거기능이 그대로 유지ㆍ관리되고 있어 언제든지 본인이나 제3자가 주택으로 사용할 수 있는 건축물의 경우에는 이를 주택으로 보아야 하는바,



쟁점오피스텔의 전용면적은 23.91㎡의 규모로 그 내부에 거실, 침실, 주방, 화장실, 샤워실이 구비되어 있어 언제든지 주거용으로 사용할 수 있는 것으로 보이는 점, 처분청의 양도소득세 조사내용에 따르면, 임차인 c이 2021.9.3.부터 2022.9.3.까지 쟁점오피스텔에 월세계약을 체결하였고, c이 위 기간 동안 쟁점오피스텔에 거주하였다는 사실에 청구인도 이견이 없는 점,



청구인은 이후 2022.11.11.부터 b가 청구인이 운영하는 커피숍 업무를 도우면서 쟁점오피스텔에서 거주하였고, 일부 공간은 커피숍의 사무실로 사용하였다고 주장하나, b는 2016년부터 현재까지 타 법인의 근로소득자로 확인되고, b가 청구인의 사업장 에서 근무하였음을 입증할 만한 급여내역, 근로계약서 등이 구체적으로 확인되지 아니한 점,



또한 청구인은 2023년 11월부터 d에게 쟁점오피스텔을 무상임대하였고, d이 이를 사업용으로 사용하였다고 주장하나, 쟁점주택 양도 당시 d의 사업장은 경기도 용인시 기흥구 OOO에 위치한 것으로 확인될 뿐 아니라 d이 쟁점오피스텔을 업무시설로 사용하였다고 인정할 만한 객관적ㆍ구체적 증빙도 확인되지 아니한 점 등에 비추어, 처분청이 쟁점오피스텔을 주택으로 보아 청구인에게 양도소득세를 부과한 이 건 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.





4. 결론



이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 「국세기본법」제80조의2 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.