1.처분개요



가. 청구인 aㆍ bㆍ cㆍ dㆍ e(이하  "청구인들”이라 한다)은 2024.1.21. 사망한 f(이하  "피상속인”이라 한다)의 배우자, 자녀 및 손자녀들이다.



나. 피상속인은 2023.2.22. 자신이 소유한 서울특별시 강남구 OOO에 소재한 토지(대지 OOO㎡, 이하  "쟁점토지”라 한다)의 지분 12분의 3(이하  "쟁점토지지분”이라 한다) 및 그 위 건축물(이하  "쟁점건물”이라 하고, 쟁점토지와 합하여  "쟁점부동산”이라 한다)의 지분 1,105.9분의 165.88(이하  "쟁점건물지분”이라 하고, 쟁점토지지분과 합하여  "쟁점지분”이라 한다)을 청구인 dㆍ e과 피청구인의 다른 손자녀인 gㆍ h에게 각 4분의 1씩 유증하였다.



다. 피상속인이 사망한 후, g과 h는 2024.4.22. 유증받는 것을 포기하였고, 이에 따라 청구인 aㆍ bㆍ c은 2024.7.19. g과 h가 포기한 쟁점지분의 2분의 1을 청구인 c이 전부 상속받는 내용으로 상속재산분할합의를 하였다.



라. 청구인들은 쟁점지분에 대하여 「상속세 및 증여세법」(이하  "상증세법”이라 한다) 제60조 제3항 및 제61조에 따른 보충적 평가방법을 적용하여, 쟁점지분의 시가를 OOO원으로 평가하여 2024.1.21. 상속분 상속세를 신고ㆍ 납부하였다.



마. 서울지방국세청장(이하  "조사청”이라 한다)은 피상속인에 대한 상속세 세무조사를 실시하여, 쟁점지분에 대한 감정평가를 2개 감정평가법인에 의뢰하였고, 그 결과 평균 감정평가액 OOO원(이하  "쟁점감정가액”이라 한다)을 서울지방국세청 평가심의위원회 심의를 거쳐 쟁점지분에 대한 시가로 보아 과세자료를 통보하였고, 이에 처분청은 2025.6.12. 청구인들에게 2024.1.21. 상속분 상속세 OOO원을 결정ㆍ 고지하였다.



바. 청구인들은 이에 불복하여 2025.9.3. 심판청구를 제기하였다.





2. 청구인들 주장 및 처분청 의견



가. 청구인들 주장



(1) 상속세 납세의무가 있는 상속인은 상속개시일이 속하는 달의 말일부터 6개월 이내에 상속세의 과세가액 및 과세표준을 신고하여야 하는데, 상증세법 제60조 제1항은 ‘이 법에 따라 상속세나 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일 현재의 시가(時價)에 따른다.’고 규정하고 있으므로, 신고기간 내에 상속개시일 현재 상속재산의 시가를 상속재산가액으로 신고하여야 한다.



그리고 상증세법은 ‘시가’를 ⓛ 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 규정하면서, ② 매매사례가액ㆍ수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 가액을 시가로 보도록 규정하고 있고, ③ 매매사례가액 등이 없는 경우에는, 해당 재산의 종류, 규모, 거래상황 등을 고려하여 상증세법 제61조부터 제65조까지 규정된 보충적 평가방법으로 평가한 가액을 시가로 보도록 규정하고 있는바, 상속재산이 부동산이고 매매사례가액 등이 없다면 토지는 개별공시지가, 건물은 기준시가, 주택은 개별주택가격이나 공동주택가격을 시가로 보도록 규정하고 있다.



한편, 모든 매매사례가액, 감정가격 등이 상증세법상 시가로 인정되는 것은 아닌데, 상증세법 시행령은 매매사례가액의 매매계약일, 감정가격의 가격산정기준일과 감정평가서작성일, 이 상속개시일 전후 6개월 내에 있는 경우에만 시가로 인정할 수 있다고 규정하면서, 시가로 인정되는 매매사례가액ㆍ감정가격 등이 둘 이상인 경우에는, 상속개시일로부터 가장 가까운 날의 매매사례가액ㆍ감정가격 등을 시가로 보도록 규정하고 있다.



즉, 납세자는 평가기간 내에 매매사례가액 등이 존재하지 않는 경우 상증세법 제60조 제3항 및 상증세법 제61조에 따라 상속재산에 속한 부동산을 개별공시지가 등으로 평가하여 과세표준 및 세액을 신고ㆍ납부할 수 있고, 이는 세법에 따른 정당한 신고이다.



(2) 적법한 상속세 과세표준 및 세액의 신고를 마친 상속재산에 대하여 사후적으로 이루어진 소급감정액은 시가로 인정될 수 없다.



납세자는 평가기간 내에 상증세법 제60조 제2항에 따라 인정되는 매매사례가액이나 감정가격 등이 존재하지 않는 경우 상증세법 제61조에 따라 개별공시지가 등을 시가로 보아 상속세를 신고ㆍ납부할 수 있음에도, 적법한 상속세 과세표준 및 세액의 신고를 마친 상속재산에 대하여 과세관청이 사후적으로 감정평가한 가액을 시가로 인정하는 것은 ① 실질적으로 상증세법상 보충적 평가방법이 적용될 여지가 없도록 만든다는 점에서 보충적 평가방법에 관한 관련 규정을 형해화시키는 것이고, ② 과세관청이 자의적으로 감정평가 대상으로 선정한 납세자와 그렇지 않은 납세자들을 차별취급하는 것이어서 조세공평의 원칙을 위반하는 것이며, ③ 적법하게 신고한 납세자를 부과제척기간이 도과할 때까지 불안정한 상태에 놓아두어 납세자의 법적안정성을 침해하는 것이므로, 적어도 신고 당시 적법하게 과세표준과 세액을 신고한 납세자에 대해서는 과세관청에 의한 소급감정가액을 시가로 인정하지 않는 것이 상증세법상 보충적 평가방법 규정의 취지와 조세공평의 원칙에 맞고, 또한 납세자의 법적안정성 보호에도 부합한다.



(3) 쟁점감정가액은 평가심의위원회 심의대상이 아니라는 점에서도 시가로 볼 수 없다.



상증세법 시행령 제49조 제1항 본문은 원칙적으로 상속개시일 전 6개월부터 상속개시일 후 6개월 이내의 기간(평가기간) 중 이루어진 매매ㆍ감정 등이 있는 경우 그 가액이 시가로 인정된다고 규정하고 있고, 같은 항 단서는 예외적으로 평가기준일 이전 2년부터 평가기준일 이전 6개월까지의 기간 및 평가기간 경과 후부터 법정결정기한(신고기한부터 6개월)까지의 기간에 이루어진 매매ㆍ감정 등이 있는 경우에는 시간의 경과 및 주위 환경의 변화 등을 고려하여 가격 변동의 특별한 사정이 없다고 인정되는 경우에 한하여 그 가액도 평가심의위원회의 심의를 거쳐 시가에 포함시킬 수 있도록 규정하고 있다.



한편, 감정의 경우 가격산정기준일과 감정가액평가서의 작성일이 모두 평가기간 내에 있어야 감정이 평가기간 내에 있는 것으로 볼 수 있고(상증세법 시행령 제49조 제2항 제2호), 해당 감정가액을 시가로 인정할 수 있으므로, 상증세법 시행령 제49조 제1항 단서의 예외규정을 적용할 때 역시 가격산정기준일과 감정가액평가서 작성일이 모두 ‘평가기간이 경과한 후부터 법정결정기한(신고기한부터 6개월)까지의 기간’ 내에 있는 경우에만 해당 감정가액을 시가로 인정할 수 있다. 즉, 가격산정일과 감정가액평가서 작성일 중 하나라도 평가기간이 경과한 후부터 법정결정기한(신고기한부터 6개월)까지의 기간 밖이라면 애초부터 그 감정가액은 평가심의위원회 심의대상이 아니고, 따라서 시가로 인정할 수도 없다.



이 사건에서 서울지방국세청 평가심의위원회는 상속개시일(2024.1.21.)을 가격산정기준일로 한 쟁점감정가액을 시가로 인정하였으나, 이러한 쟁점감정가액은 평가기간 내의 날짜를 가격산정기준일로 하여 평가한 가액으로, 이는 명백히  "평가기간이 경과한 후”에 이루어진 감정이 아니어서 평가심의위원회 심의대상이 아니므로, 쟁점감정가액은 상증세법 시행령 제49조 제1항 단서에 의해 시가로 인정될 수 없다.



요컨대, 위의 쟁점감정가액은 (i) 감정가액평가서 작성일인 2025.3.19.이 평가기간 이후임이 분명하므로 평가기간 내의 감정평가액이 아니고, (ii) 가격산정기준일인 2024.1.21.이 평가기간 내에 있으므로 평가기간 이후부터 법정결정기한 사이의 감정평가액도 아니어서 상증세법 시행령 제49조 제1항의 법 제60조 제2항에서 말하는  "수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것”이라고 볼 수 없다.



나. 처분청 의견



(1) 쟁점감정가액은 법령이 규정하는 바에 따라 감정평가를 실시하고 평가심의위원회 심의를 거쳐 시가로 인정받은 것으로, 이 건 상속세 부과처분은 적법하다.



헌법상 조세법률주의는 법률의 근거 없이는 국가가 조세를 부과ㆍ 징수할 수 없고 국민은 조세의 납부를 요구당하지 않는다는 과세요건 법정주의와 과세관청의 자의적인 해석과 집행을 초래하지 않도록 규정 내용이 명확하고 일의적이어야 한다는 과세요건 명확주의를 핵심적 내용으로 하는(헌법재판소 1989.7.21. 선고 89헌마38 결정 등 참조) 한편, 상증세법은 상속재산의 가액에 대하여 상속개시일(평가기준일) 현재 시가에 의하도록 하는데, 여기서 시가란 평가기준일 현재 불특정 다수인 사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액을 말하며, 수용ㆍ 공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것이 포함된다.



또한, 상증세법령은 시가로 인정될 수 있는 감정가액은 둘 이상의 공신력 있는 감정기관이 평가한 감정가액이 있는 경우를 말하고, 가격산정기준일과 감정가액평가서 작성일이 평가기준일 전후 6개월 이내에 속하거나 평가기준일 전 2년 이내의 기간 및 평가기준일 이후부터 가격산정기준일 등까지의 기간 중에 가격 변동의 특별한 사정이 없다고 인정되는 때 평가심의위원회의의 심의를 거쳐 감정가액의 평균액을 시가로 보도록 규정하고 있다.



따라서 상속세는 과세관청의 결정에 의하여 납부할 세액이 확정되는 정부결정세목인바, 쟁점지분에 대한 처분청의 결정가액은 상증세법령에 따라 평가심의위원회에서 인정받은 시가이므로 시가를 산정하기 어려운 경우에 한해 인정되는 보충적 평가방법은 적용될 여지가 없고, 상증세법 시행령 제49조 제1항에서 평가기간 내 또는 평가기간 경과 후부터 법정결정기한 내에 감정가액평가서 작성일이 있을 것을 규정하여 법령에서 규정한 기간을 초과하여 법적 안정성을 해칠 우려가 있는 소급감정을 방지하고 있는바, 부과제척기간 도과할 때까지 납세자를 불안정한 상태에 놓아 둔다는 청구주장은 사실과 다르다.



추가로 납세자들은 통상 인근 물건의 시세 등을 통해 보충적 평가방법에 의한 평가액이 실제 가치에 미치지 못한다는 사실을 충분히 인지하고 있는 점을 감안하면, 객관적인 교환가치를 적정하게 반영한 시가로 볼 수 있는 가액에 의해 과세할 수 있다는 사실을 충분히 예상할 수 있으므로 납세자의 예측 가능성, 법적 안정성을 침해하였다고 보기 어렵고, 예측 가능성 및 법적 안정성 문제는 납세자의 측면만 고려하여 판단할 것이 아니라, 정당한 시가평가를 통해 달성하는 조세정의ㆍ공평과세 원칙에 대한 가치와 비교형량을 통해 판단하여야 할 것인바, 감정가액으로 평가함에 따라 납세자가 얻게되는 불이익은 보충적 평가방법으로 평가할 때보다 증가하는 세액인데 이는 실질과세 원칙에 따라 본래 내어야 할 세금을 내는 것에 불과하므로, 납세자의 예측가능성과 법적안정성을 희생함으로써 발생하는 손실보다 조세정의와 공평과세원칙을 달성하여 얻는 공익이 더 크다.



(2) 상속재산 중 아파트 등은 면적ㆍ위치ㆍ용도 등이 유사한 물건이 많고 거래가 빈번하여 매매사례가액 등이 적용되어 객관적 교환가치가 반영된 가액으로 평가되는 경우가 많으나, 개별물건의 특성이 강한 쟁점부동산 같은 경우 비교대상 물건이 거의 없고, 거래도 빈번하지 않아 시가를 확인하기 어려운 경우가 대부분으로 공시지가 등 공시가격이 시가에 비해 현저히 낮게 설정되는 문제가 있다.



이러한 공시가격의 문제를 해소하기 위해, 국세청은 상증세법의 시가평가 규정이 허용하는 범위 내에서, 실질과세원칙을 실현하고자 납세자가 보충적 방법에 따라 신고하여 시가에 비해 저평가된 부동산에 대해 감정평가를 의뢰하여 시가에 근접한 감정가액으로 평가하고 있다.



이와 관련하여, 청구인들은 과세관청이 모든 상속재산에 대해 감정평가를 하지 아니하므로 헌법의 평등과 차별금지 조항에 위배한다고 주장하나, 상속재산에 대해 원칙적으로 시가에 의한 금액을 기준으로 평가하여 과세가액을 산정하는 것이 조세평등주의 및 과세형평에 부합하고, 부동산의 경우 감정평가를 통해 공시가격이 낮은 상속재산을 실제 자산가치에 부합한 가액으로 평가하여 담세력에 맞는 세금을 부담하게 하고, 납세자도 자발적 감정평가를 통해 스스로 정당한 세금을 납부하도록 유인하는 역할도 하고 있다.



이는 상속재산이 부동산일 경우, 시가에 비해 현저히 낮은 공시가격으로 상속세를 부과한다면, 시가 파악 및 산정이 용이한 아파트ㆍ 오피스텔 및 현금 등 다른 재산을 상속받은 납세자를 합리적 이유 없이 차별하는 결과를 초래하여 오히려 조세평등주의에 반한다고 할 수 있다.



이와 같이 감정평가제도의 목적 및 취지가 조세의 부과와 징수가 납세자의 담세능력에 상응하여 공정하고 평등하게 이루어지도록 하는 조세평등주의의 가치를 구체적으로 실현하기 위함임을 감안하면 조세평등주의에 위배된다는 청구인의 주장은 인정하기 어렵다.



이에 더하여, 청구주장과 같이 모든 상속재산을 대상으로 감정평가를 실시하는 것은 막대한 비용과 인력이 소요될 것이 예상되고, 이는 제한된 국세청의 인력과 예산 상 다른 부문에 대한 세원관리에 문제가 발생할 수 있으므로, 부득이 그 대상과 범위를 적정한 수준으로 한정하여 실시할 수밖에 없는 것이어서, 국세청은 재산규모, 형평성 정도 등을 감안한 합리적인 기준을 두어 감정평가대상을 선정하고 있는 점을 고려하여 볼 때 단지 모든 납세자 및 물건에 대해 감정평가를 실시하지 않는다고 하여 조세평등주의에 반한다고 할 수 없다.



(3) 청구인은 감정가액이 시가로 인정되기 위해서 감정평가서의 가격산정기준일과 작성일이 모두 평가기간 내에 있어야 하는 것과 마찬가지로 평가심의위원회 심의대상 감정가액의 가격산정기준일과 작성일 또한 모두 ‘평가기간이 경과한 후부터 결정기한까지의 기간’ 내에 있어야 한다고 주장하나, 아래 기획재정부의 유권해석(기획재정부 재산세제과-92, 2021.1.27.)에 따르면 평가심의위원회 심의대상이 되는 감정가액은 가격산정기준일이 평가기간 내에 있고 작성일이 ‘평가기간이 경과한 후부터 결정기한까지의 기간’ 내에 있는 경우 또한 평가심의위원회의 심의 대상에 해당한다.



＜기획재정부 재산세제과-92, 2021.1.27.＞



【질의】납세자가 「상속세 및 증여세법」에 따라 법정신고기한 이내 시가를 확인 할 수 없어 기준시가로 신고한 이후 납세자 또는 과세관청이 상속개시일을 가격산정기준일로 하고, 감정가액평가서작성일을 평가기간이 경과한 후부터 법정결정기한사이로 하여 2개 감정기관에서 감정평가받은 가액을 평가심의위원회에 회부하는 경우, 평가심의위원회의 심의대상에 해당하는지 여부



(제1안) 심의대상에 해당함

(제2안) 심의대상에 해당하지 않음



【회신】귀 질의의 경우 제1안이 타당합니다.





또한 청구인들 스스로도 쟁점부동산 외의 다른 상속재산(서울특별시 강남구 OOO)에 대하여 자발적으로 감정평가를 실시하여 ‘평가기간이 경과한 후부터 결정기한까지의 기간’ 내에 작성된 상속개시일을 가격산정준일로하는 감정평가서를 제출한 바 있고, 이 감정가액은 평가심의위원회를 통해 시가로 인정된 사실이 있다.





3. 심리 및 판단



가. 쟁점



쟁점감정가액을 쟁점부동산의 시가로 보아 상속세를 부과한 처분의 당부



나. 관련 법령 : ＜별지2＞ 기재



다. 사실관계 및 판단



(1) 쟁점지분의 가액과 관련하여, 감정가액과 신고가액을 비교하면 아래 ＜표＞와 같다.



＜표＞ 감정가액과 신고가액 비교

(단위 : 원)

○○○



(2) 조사청은 쟁점감정가액을 시가로 인정받기 위하여 서울지방국세청 평가심의위원회에 심의를 요청하였고, 아래와 같이 평가심의위원회는 시가로 인정하는 내용의 결과통지를 하였다.

○○○



(3) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 이 건에 대하여 살피건대, 청구인들은 쟁점감정가액은 소급감정에 따른 평가액으로 납세자의 법적안정성을 침해하는 것이므로 쟁점감정가액에 따른 이 건 상속세 부과처분은 부당하다고 주장하나, 상증세법 시행령 제49조 제1항 각 호 외의 단서는 평가기간 밖에 이루어진 감정이더라도 상증세법 제78조 제1항에 따른 기한까지 이루어진 경우로서 평가기준일과 사이에 가격변동의 특별한 사정이 없다면 지방국세청 평가심의위원회의 심의를 거친 감정가액은 시가로 인정될 수 있도록 규정하고 있고, 공신력 있는 감정기관의 감정가격은 소급감정에 의한 것이라도 객관적이고 합리적인 방법으로 평가한 가액인 이상 ‘시가’로 볼 수 있는바(대법원 2015.3.12. 선고 2014두44205 판결 참조), 쟁점감정가액은 상증세법 시행령 제49조 제1항 제2호에 따라 둘 이상의 공신력있는 감정기관에서 평가한 감정가액의 평균액으로 서울지방국세청 평가심의위원회의 심의를 거친 가액으로 상증세법 시행령 제49조 제1항에 따라 시가로 볼 수 있는 가액으로 보이므로, 처분청이 청구인들에게 상속세를 부과한 이 건 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.





4. 결 론



이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 「국세기본법」 제80조의2 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.





＜별지1＞ 청구인들 인적사항

○○○





＜별지2＞ 관련 법령



(1) 상속세 및 증여세법



제60조(평가의 원칙 등) ① 이 법에 따라 상속세나 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 " 평가기준일" 이라 한다) 현재의 시가(時價)에 따른다. 이 경우 다음 각 호의 경우에 대해서는 각각 다음 각 호의 구분에 따른 금액을 시가로 본다.

② 제1항에 따른 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다.

③ 제1항을 적용할 때 시가를 산정하기 어려운 경우에는 해당 재산의 종류, 규모, 거래 상황 등을 고려하여 제61조부터 제65조까지에 규정된 방법으로 평가한 가액을 시가로 본다.

④ 제1항을 적용할 때 제13조에 따라 상속재산의 가액에 가산하는 증여재산의 가액은 증여일 현재의 시가에 따른다.

⑤ 제2항에 따른 감정가격을 결정할 때에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 둘 이상의 감정기관(대통령령으로 정하는 금액 이하의 부동산의 경우에는 하나 이상의 감정기관)에 감정을 의뢰하여야 한다. 이 경우 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 감정기관이 평가한 감정가액이 다른 감정기관이 평가한 감정가액의 100분의 80에 미달하는 등 대통령령으로 정하는 사유가 있는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 대통령령으로 정하는 절차를 거쳐 1년의 범위에서 기간을 정하여 해당 감정기관을 시가불인정 감정기관으로 지정할 수 있으며, 시가불인정 감정기관으로 지정된 기간 동안 해당 시가불인정 감정기관이 평가하는 감정가액은 시가로 보지 아니한다.



제61조(부동산 등의 평가) ① 부동산에 대한 평가는 다음 각 호의 어느 하나에서 정하는 방법으로 한다.

1. 토지

「부동산 가격공시에 관한 법률」에 따른 개별공시지가(이하 " 개별공시지가" 라 한다). 다만, 개별공시지가가 없는 토지(구체적인 판단기준은 대통령령으로 정한다)의 가액은 납세지 관할세무서장이 인근 유사 토지의 개별공시지가를 고려하여 대통령령으로 정하는 방법으로 평가한 금액으로 하고, 지가가 급등하는 지역으로서 대통령령으로 정하는 지역의 토지 가액은 배율방법(倍率方法)으로 평가한 가액으로 한다.

2. 건물

건물(제3호와 제4호에 해당하는 건물은 제외한다)의 신축가격, 구조, 용도, 위치, 신축연도 등을 고려하여 매년 1회 이상 국세청장이 산정ㆍ고시하는 가액

3. 오피스텔 및 상업용 건물

건물에 딸린 토지를 공유(共有)로 하고 건물을 구분소유하는 것으로서 건물의 용도ㆍ면적 및 구분소유하는 건물의 수(數) 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 오피스텔 및 상업용 건물(이들에 딸린 토지를 포함한다)에 대해서는 건물의 종류, 규모, 거래 상황, 위치 등을 고려하여 매년 1회 이상 국세청장이 토지와 건물에 대하여 일괄하여 산정ㆍ고시한 가액

4. 주택

「부동산 가격공시에 관한 법률」에 따른 개별주택가격 및 공동주택가격(같은 법 제18조 제1항 단서에 따라 국세청장이 결정ㆍ고시한 공동주택가격이 있는 때에는 그 가격을 말하며, 이하 이 호에서 " 고시주택가격" 이라 한다). 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우에는 납세지 관할세무서장이 인근 유사주택의 고시주택가격을 고려하여 대통령령으로 정하는 방법에 따라 평가한 금액으로 한다.

가. 해당 주택의 고시주택가격이 없는 경우

나. 고시주택가격 고시 후에 해당 주택을 「건축법」제2조 제1항 제9호 및 제10호에 따른 대수선 또는 리모델링을 하여 고시주택가격으로 평가하는 것이 적절하지 아니한 경우

② 제1항 제1호 단서에서 " 배율방법" 이란 개별공시지가에 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 계산한 금액에 의하여 계산하는 방법을 말한다.

③ 지상권(地上權) 및 부동산을 취득할 수 있는 권리와 특정시설물을 이용할 수 있는 권리는 그 권리 등이 남은 기간, 성질, 내용, 거래 상황 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 방법으로 평가한 가액으로 한다.

④ 그 밖에 시설물과 구축물은 평가기준일에 다시 건축하거나 다시 취득할 때 드는 가액을 고려하여 대통령령으로 정하는 방법으로 평가한 가액으로 한다.

⑤ 사실상 임대차계약이 체결되거나 임차권이 등기된 재산의 경우에는 임대료 등을 기준으로 하여 대통령령으로 정하는 바에 따라 평가한 가액과 제1항부터 제4항까지의 규정에 따라 평가한 가액 중 큰 금액을 그 재산의 가액으로 한다.

⑥ 제1항 제3호에 따라 국세청장이 산정하고 고시한 가액에 대한 소유자나 그 밖의 이해관계인의 의견 청취 및 재산정, 고시신청에 관하여는 「소득세법」제99조 제4항부터 제6항까지 및 제99조의2를 준용한다.



(2) 상속세 및 증여세법 시행령



제49조(평가의 원칙등) ①법 제60조 제2항에서 " 수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것" 이란 상속개시일 또는 증여일(이하 " 평가기준일" 이라 한다) 전후 6개월(증여재산의 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월까지로 한다. 이하 이 항에서 " 평가기간" 이라 한다)이내의 기간 중 매매ㆍ감정ㆍ수용ㆍ경매(「민사집행법」에 따른 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 조 및 제49조의2에서 " 매매등" 이라 한다)가 있는 경우에 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액을 말한다. 다만, 평가기간에 해당하지 않는 기간으로서 평가기준일 전 2년 이내의 기간 중에 매매등이 있거나 평가기간이 경과한 후부터 제78조 제1항에 따른 기한까지의 기간 중에 매매등이 있는 경우에도 평가기준일부터 제2항 각 호의 어느 하나에 해당하는 날까지의 기간 중에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 고려하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 보아 상속세 또는 증여세 납부의무가 있는 자(이하 이 조 및 제54조에서 " 납세자" 라 한다), 지방국세청장 또는 관할세무서장이 신청하는 때에는 제49조의2 제1항에 따른 평가심의위원회의 심의를 거쳐 해당 매매등의 가액을 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다.

1. 해당 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우는 제외한다.

가. 특수관계인과의 거래 등으로 그 거래가액이 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우

나. 거래된 비상장주식의 가액(액면가액의 합계액을 말한다)이 다음의 금액 중 적은 금액 미만인 경우(제49조의2 제1항에 따른 평가심의위원회의 심의를 거쳐 그 거래가액이 거래의 관행상 정당한 사유가 있다고 인정되는 경우는 제외한다)

1) 액면가액의 합계액으로 계산한 해당 법인의 발행주식총액 또는 출자총액의 100분의 1에 해당하는 금액

2) 3억원

2. 해당 재산(법 제63조 제1항 제1호에 따른 재산을 제외한다)에 대하여 둘 이상의 기획재정부령으로 정하는 공신력 있는 감정기관(이하 " 감정기관" 이라 한다)이 평가한 감정가액이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 것은 제외하며, 해당 감정가액이 법 제61조ㆍ제62조ㆍ제64조 및 제65조에 따라 평가한 가액과 제4항에 따른 시가의 100분의 90에 해당하는 가액 중 적은 금액(이하 이 호에서 " 기준금액" 이라 한다)에 미달하는 경우(기준금액 이상인 경우에도 제49조의2 제1항에 따른 평가심의위원회의 심의를 거쳐 감정평가목적 등을 고려하여 해당 가액이 부적정하다고 인정되는 경우를 포함한다)에는 세무서장(관할지방국세청장을 포함하며, 이하 " 세무서장등" 이라 한다)이 다른 감정기관에 의뢰하여 감정한 가액에 의하되, 그 가액이 납세자가 제시한 감정가액보다 낮은 경우에는 그렇지 않다.

가. 일정한 조건이 충족될 것을 전제로 당해 재산을 평가하는 등 상속세 및 증여세의 납부목적에 적합하지 아니한 감정가액

나. 평가기준일 현재 당해재산의 원형대로 감정하지 아니한 경우의 당해 감정가액

3. 생략

② 제1항을 적용할 때 제1항 각 호의 어느 하나에 따른 가액이 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월까지로 한다) 이내에 해당하는지는 다음 각 호의 구분에 따른 날을 기준으로 하여 판단하며, 제1항에 따라 시가로 보는 가액이 둘 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액(그 가액이 둘 이상인 경우에는 그 평균액을 말한다)을 적용한다. 다만, 해당 재산의 매매등의 가액이 있는 경우에는 제4항에 따른 가액을 적용하지 아니한다.

1. 제1항 제1호의 경우에는 매매계약일

2. 제1항 제2호의 경우에는 가격산정기준일과 감정가액평가서 작성일

3. 제1항 제3호의 경우에는 보상가액ㆍ경매가액 또는 공매가액이 결정된 날



제49조의2(평가심의위원회의 구성 등) ① 다음 각 호의 심의를 위하여 국세청과 지방국세청에 각각 평가심의위원회를 둔다.

1. 제49조 제1항 각 호 외의 부분 단서에 따른 매매등의 가액의 시가인정

1의2. 제49조 제8항에 따른 시가불인정 감정기관의 지정

2. 제54조 제1항에 따른 비상장주식등(이하 이 조에서 " 비상장주식등" 이라 한다)의 같은 조 제6항에 따른 가액평가 및 평가방법

3. 제15조 제11항 제2호 나목에 따른 업종의 변경

4. 법 제61조 제1항 제2호 및 제3호에 따른 건물, 오피스텔 및 상업용 건물 가치의 산정ㆍ고시를 하기 위한 자문



(3) 감정평가에 관한 규칙(2016.8.31. 국토교통부령 제356호로 개정된 것)



제9조(기본적 사항의 확정) ① 감정평가업자는 감정평가를 의뢰받았을 때에는 의뢰인과 협의하여 다음 각 호의 사항을 확정하여야 한다.

1. 의뢰인

2. 대상물건

3. 감정평가 목적

4. 기준시점

5. 감정평가조건

6. 기준가치

7. 관련 전문가에 대한 자문 또는 용역(이하  "자문등”이라 한다)에 관한 사항

8. 수수료 및 실비에 관한 사항

② 기준시점은 대상물건의 가격조사를 완료한 날짜로 한다. 다만, 기준시점을 미리 정하였을 때에는 그 날짜에 가격조사가 가능한 경우에만 기준시점으로 할 수 있다.



제14조(토지의 감정평가) ① 감정평가업자는 법 제3조 제1항 본문에 따라 토지를 감정평가할 때에는 공시지가기준법을 적용하여야 한다.

② 감정평가업자는 공시지가기준법에 따라 토지를 감정평가할 때에 다음 각 호의 순서에 따라야 한다.

1. 비교표준지 선정 : 인근지역에 있는 표준지 중에서 대상토지와 용도지역ㆍ이용상황ㆍ주변환경 등이 같거나 비슷한 표준지를 선정할 것. 다만, 인근 지역에 적절한 표준지가 없는 경우에는 인근지역과 유사한 지역적 특성을 갖는 동일수급권 안의 유사지역에 있는 표준지를 선정할 수 있다.

2. 시점수정 : 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제125조에 따라 국토교통부장관이 조사ㆍ발표하는 비교표준지가 있는 시ㆍ군ㆍ구의 같은 용도지역 지가변동률을 적용할 것. 다만, 다음 각 목의 경우에는 그러하지 아니하다.

가. 같은 용도지역의 지가변동률을 적용하는 것이 불가능하거나 적절하지 아니하다고 판단되는 경우에는 공법상 제한이 같거나 비슷한 용도지역의 지가변동률, 이용상황별 지가변동률 또는 해당 시ㆍ군ㆍ구의 평균지가변동률을 적용할 것

나. 지가변동률을 적용하는 것이 불가능하거나 적절하지 아니한 경우에는 「한국은행법」 제86조에 따라 한국은행이 조사ㆍ발표하는 생산자물가 지수에 따라 산정된 생산자물가상승률을 적용할 것

3. 지역요인 비교

4. 개별요인 비교

5. 그 밖의 요인 보정 : 대상토지의 인근지역 또는 동일수급권내 유사 지역의 가치형성요인이 유사한 정상적인 거래사례 또는 평가사례 등을 고려할 것

관련자료
관련 법조문
건축법 제2조
건축법 제2조
국세기본법 제80조의2
국세기본법 제80조의2
국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제125조
부동산 가격공시에 관한 법률 제18조
부동산 가격공시에 관한 법률 제18조 제1항 단서
상속세 및 증여세법 시행령 제49조
상속세 및 증여세법 제60조
상속세 및 증여세법 제60조
상속세 및 증여세법 제60조 제3항
상속세 및 증여세법 제61조
상속세 및 증여세법 제78조
소득세법 제99조
소득세법 제99조
한국은행법 제86조
한국은행법 제86조
관련 예판
조심2025서696, 2025.08.20
서울행법2024구합69593, 2025.08.13
대법원2021다255464, 2024.10.08
상담 사례
상증세법 시행령 제49조 제1항 제1호 나목의 판단 기간 관련 질의
감정평가 기준에 관한 질문입니다.