심판청구를 기각한다.

1. 처분개요

가. 청구인 A 및 청구인 B(이하  "청구인들”이라 한다)은 부부지간으로 2016.1.25. OOO(이하  "쟁점주택”이라 한다)의 1/2 지분을 각 취득한 후, 2021.7.12. OOO(이하  "신규주택”이라 한다)의 1/2 지분을 각 취득하였으나, 현재까지 신규주택에 전입신고를 하지 않았다.



나. 청구인들은 2022.1.28. 쟁점주택을 각 OOO원(합계 OOO원)에 양도한 후, 2022.3.30. 쟁점주택의 양도가 「소득세법 시행령」 제155조 제1항 제2호(이하  "쟁점규정”이라 한다)에 해당하는 일시적 1세대2주택 비과세 특례 적용대상으로 하여 OOO원 초과분에 대한 2022년 귀속 양도소득세 OOO원을 각 신고ㆍ납부하였다.



다. 처분청은 청구인들이 신규주택에 전입하지 않았으므로 쟁점규정의 요건을 충족하지 못하였다고 보아, 2025.4.9. 청구인 B에게, 2025.4.15. 청구인 A에게 2022년 귀속 양도소득세 OOO원(합계 OOO원)을 각 경정ㆍ고지하였다.



라. 청구인들은 이에 불복하여 2025.5.21. 심판청구를 제기하였다.





2. 청구인들 주장 및 처분청 의견



가. 청구인들 주장



신규주택에 기존 임차인이 거주하고 있었으므로, 청구인들은 현실적으로 전입신고를 할 수 없었다. 쟁점규정은 조정대상지역 내에서 일시적 2주택 비과세 혜택을 받기 위해서는 신규주택의 취득일부터 1년 이내에 세대 전원이 신규주택으로 전입신고를 완료해야 한다고 규정하였다. 다만, 기존 임대차 계약이 존재하여 전 소유자와 임차인 간의 계약이 남아있는 경우, 최대 2년을 초과하지 않는 범위 내에서 전입 기간이 연장될 수 있으며, 기존 임대차 계약이 종료되는 즉시 신규주택으로 전입신고를 해야 비과세 요건을 총족한다. 이 건의 경우, 청구인들이 취득한 신규주택은 기존 임차인이 2023.7.8.까지 임대차계약이 유효하게 유지되었고, 청구인들은 법령상 허용된 기간 내에 현실적으로 전입신고를 할 수 없었으며, 신규주택의 임차인이 신규주택에 거주한 기간 중 쟁점규정의 세대 전원이 전입하여야 한다는 요건은 개정을 통해 폐지되었다. 그럼에도 처분청은 이미 폐지된 법령의 규정을 근거로 청구인들에게 양도소득세를 부과하였다. 위와 같은 사실관계와 개정된 법령 내용을 고려할 때, 처분청이 현행법의 적용을 무시하고 이미 폐지된 쟁점규정 중 세대 전원이 전입하여야 한다는 요건을 근거로 청구인들에게 양도소득세를 과세한 처분은 명백히 위법한 처분이다.



나.처분청 의견



신규주택의 기존 임대차계약이 2023.7.8.까지 유효하다는 사실이 쟁점규정의 예외로 볼 수 없다. 쟁점규정의 단서에서 신규주택의 취득일 현재 기존 임차인이 거주하고 있는 것이 임대차계약서 등 명백한 증명서류에 의해 확인되고, 그 임대차 기간이 끝나는 날이 신규주택의 취득일부터 1년 후인 경우에는 전입신고를 임대차계약 종료일까지로 하되, 신규주택의 취득일부터 최대 2년을 한도로 전입신고를 마쳐야 할 것으로 명시하고 있는데, 청구인들은 쟁점규정의 기한 내에 전입신고를 하지 않았으므로 쟁점규정의 요건을 충족하지 못하였다. 청구인들은 신규주택의 기존 임대차계약이 2023.7.8.까지이므로 쟁점규정의 기한 내 전입신고를 마치지 못한 부득이한 사유가 있다고 주장하면서 쟁점주택의 양도가 「소득세법」상 1세대1주택 비과세 특례가 적용되어야 한다고 주장하나, 이는 「소득세법」 제155조 제1항 제2호 가목의 규정인 기획재정부령으로 정하는 취학, 근무상의 형편, 질병의 요양, 그 밖의 부득이한 사유에도 해당되지 않는다. 「소득세법 시행규칙」 제72조 제7항 및 제71조 제3항에서  "부득이한 사유”란 취학, 근무상의 형편, 질병의 치료 요양, 학교폭력으로 인한 전학에 해당하는 사유로  "다른 시ㆍ군으로 주거를 이전하는 경우”로 규정하였다. 조세법률주의 원칙상 과세요건이나 비과세 요건 또는 감면요건을 막론하고 조세법규의 해석은 특별한 사정이 없는 한 법문대로 해석할 것이고, 합리적 이유없이 확장해석하거나 유추해석을 하는 것은 허용하지 아니하며, 특히 감면요건 규정 가운데에 명백히 특혜규정이라고 볼 수 있는 것은 엄격하게 해석하는 것이 조세 공평의 원칙에도 부합한다. 특히 일시적 2주택자에 대한 비과세 특례는 그 요건이 명확히 법령에 명시되어 있으므로 이를 판단함에 있어 개별사안을 고려하여 판단할 것은 아니다. 쟁점주택의 양도 당시, 청구인들은 전입가능 여부를 충분히 확인하지 못하였고, 법령상 부득이한 사유에 해당하지도 않는다. 청구인들은 쟁점주택의 양도시점에 기존 임차인의 동의가 없이는 신규주택에 이사 및 전입신고를 못하여 거주가 불가능할 수도 있다는 예측이 가능하다. 조정대상지역 내 일시적 2주택자의 1세대1주택 양도소득세 비과세 적용 요건으로 전입요건을 추가한 이유는  "실수요 중심 주택구입유도 및 투기수요억제”를 위함인데, 청구인들은 신규주택의 기존 임대차계약 만료일이라고 주장하는 2023.7.8. 이후 현재까지도 전입이력이 단 한차례도 없는 바, 이는 청구인들이 적극적으로 신규주택에 전입하고자 노력하였다고 볼 수 없고, 청구인들이 애초부터 신규주택을 실거주 목적으로 취득한 것으로 보기 어려워 쟁점규정의 개정취지에도 부합하지 않는다. 또한, 쟁점규정은 2022.5.31. 대통령령 제32654호로 일부 개정되면서, 신규주택 전입요건이 삭제되었으나, 이 건에 적용할 수는 없다. 쟁점규정이 대통령령 제32654호로 일부 개정되면서, 신규주택 전입요건이 삭제되었다 하더라도, 「소득세법 시행령」 부칙 제3조에서 ① 해당 개정규정은 2022.5.10. 이후 종전의 주택을 양도하는 경우부터 적용하며, ② 2022.5.10. 전에 종전의 주택을 양도한 경우의 비과세 요건에 관하여는 개정규정에도 불구하고 종전의 규정에 따른다고 정하고 있어 개정사항의 적용시기를 명확히 규정하고 있으므로, 쟁점주택(종전의 주택)을 2022.1.28. 양도한 당해 사안에는 적용될 수 없다.





3. 심리 및 판단



가. 쟁점



청구인들이 신규주택 취득 후 전입요건을 충족하지 아니한 것으로 보아 쟁점주택의 양도에 대해 1세대1주택 비과세 특례를 부인하여 과세한 처분의 당부



나. 관련 법령 등



(1) 소득세법



제89조(비과세 양도소득) ① 다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세(이하  "양도소득세”라 한다)를 과세하지 아니한다.

1. 파산선고에 의한 처분으로 발생하는 소득

2. 대통령령으로 정하는 경우에 해당하는 농지의 교환 또는 분합(分合)으로 발생하는 소득

3. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(주택 및 이에 딸린 토지의 양도 당시 실지거래가액의 합계액이 12억원을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서  "주택부수토지”라 한다)의 양도로 발생하는 소득

가. 1세대가 1주택을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 요건을 충족하는 주택

나. 1세대가 1주택을 양도하기 전에 다른 주택을 대체취득하거나 상속, 동거봉양, 혼인 등으로 인하여 2주택 이상을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 주택


(2) 소득세법 시행령 (2020.2.11., 대통령령 제30395호로 일부 개정된 것)



제154조(1세대1주택의 범위) ① 법 제89조 제1항 제3호 가목에서  "대통령령으로 정하는 요건”이란 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항 제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우는 3년) 이상인 것[취득 당시에 「주택법」 제63조의2 제1항 제1호에 따른 조정대상지역(이하  "조정대상지역”이라 한다)에 있는 주택의 경우에는 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항 제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우에는 3년) 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것]을 말한다.



제155조(1세대1주택의 특례) ① 국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택(이하 이 항에서  "종전의 주택”이라 한다)을 양도하기 전에 다른 주택(이하 이 조에서  "신규 주택”이라 한다)을 취득(자기가 건설하여 취득한 경우를 포함한다)함으로써 일시적으로 2주택이 된 경우 종전의 주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 신규 주택을 취득하고 다음 각 호에 따라 종전의 주택을 양도하는 경우(제18항에 따른 사유에 해당하는 경우를 포함한다)에는 이를 1세대1주택으로 보아 제154조 제1항을 적용한다. 이 경우 제154조 제1항 제1호, 제2호 가목 및 제3호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 종전의 주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 다른 주택을 취득하는 요건을 적용하지 않으며, 종전의 주택 및 그 부수토지의 일부가 제154조 제1항 제2호 가목에 따라 협의매수되거나 수용되는 경우로서 해당 잔존하는 주택 및 그 부수 토지를 그 양도일 또는 수용일부터 5년 이내에 양도하는 때에는 해당 잔존하는 주택 및 그 부수토지의 양도는 종전의 주택 및 그 부수토지의 양도 또는 수용에 포함되는 것으로 본다.

1. 신규 주택을 취득한 날부터 3년 이내에 종전의 주택을 양도하는 경우

2. 종전의 주택이 조정대상지역에 있는 상태에서 조정대상지역에 있는 신규 주택을 취득[조정대상지역의 공고가 있은 날 이전에 신규 주택(신규 주택을 취득할 수 있는 권리를 포함한다. 이하 이 항에서 같다)을 취득하거나 신규 주택을 취득하기 위해 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 증명서류에 의해 확인되는 경우는 제외한다]하는 경우에는 다음 각 목의 요건을 모두 충족한 경우. 다만, 신규 주택의 취득일 현재 기존 임차인이 거주하고 있는 것이 임대차계약서 등 명백한 증명서류에 의해 확인되고 그 임대차기간이 끝나는 날이 신규 주택의 취득일부터 1년 후인 경우에는 다음 각 목의 기간을 전 소유자와 임차인간의 임대차계약 종료일까지로 하되, 신규 주택의 취득일부터 최대 2년을 한도로 하고, 신규 주택 취득일 이후 갱신한 임대차계약은 인정하지 않는다.

가. 신규 주택의 취득일로부터 1년 이내에 그 주택으로 세대전원이 이사(기획재정부령으로 정하는 취학, 근무상의 형편, 질병의 요양 그 밖의 부득이한 사유로 세대의 구성원 중 일부가 이사하지 못하는 경우를 포함한다)하고 「주민등록법」 제16조에 따라 전입신고를 마친 경우

나. 신규 주택의 취득일부터 1년 이내에 종전의 주택을 양도하는 경우



(3) 소득세법 시행령(2022.5.31., 대통령령 제32654호로 일부 개정된 것)



제155조(1세대1주택의 특례) ① 국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택(이하 이 항에서  "종전의 주택”이라 한다)을 양도하기 전에 다른 주택(이하 이 조에서  "신규 주택”이라 한다)을 취득(자기가 건설하여 취득한 경우를 포함한다)함으로써 일시적으로 2주택이 된 경우 종전의 주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 신규 주택을 취득하고 다음 각 호에 따라 종전의 주택을 양도하는 경우(제18항에 따른 사유에 해당하는 경우를 포함한다)에는 이를 1세대1주택으로 보아 제154조 제1항을 적용한다. 이 경우 제154조 제1항 제1호, 제2호 가목 및 제3호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 종전의 주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 다른 주택을 취득하는 요건을 적용하지 않으며, 종전의 주택 및 그 부수토지의 일부가 제154조 제1항 제2호 가목에 따라 협의매수되거나 수용되는 경우로서 해당 잔존하는 주택 및 그 부수 토지를 그 양도일 또는 수용일부터 5년 이내에 양도하는 때에는 해당 잔존하는 주택 및 그 부수토지의 양도는 종전의 주택 및 그 부수토지의 양도 또는 수용에 포함되는 것으로 본다.

1. 신규 주택을 취득한 날부터 3년 이내에 종전의 주택을 양도하는 경우

2. 종전의 주택이 조정대상지역에 있는 상태에서 조정대상지역에 있는 신규 주택을 취득[조정대상지역의 공고가 있은 날 이전에 신규 주택(신규 주택을 취득할 수 있는 권리를 포함한다. 이하 이 항에서 같다)을 취득하거나 신규 주택을 취득하기 위해 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 증명서류에 의해 확인되는 경우는 제외한다]하는 경우에는 신규 주택을 취득한 날부터 2년 이내에 종전의 주택을 양도하는 경우



부칙 (2022.5.31. 대통령령 제32654호로 일부 개정된 것)



제1조(시행일) 이 영은 공포한 날부터 시행한다.



제3조(조정대상지역의 일시적 2주택 비과세 요건에 관한 적용례 등) ① 제155조 제1항 제2호의 개정규정은 2022년 5월 10일 이후 종전의 주택을 양도하는 경우부터 적용한다.

② 2022년 5월 10일 전에 종전의 주택을 양도한 경우의 비과세 요건에 관하여는 제155조 제1항 제2호의 개정규정에도 불구하고 종전의 규정에 따른다.



(4) 소득세법 시행규칙



제71조(1세대1주택의 범위) ① 영 제154조 제1항 본문에서 규정하는 보유기간의 확인은 당해주택의 등기부등본 또는 토지ㆍ건축물대장등본등에 의한다.

③ 영 제154조 제1항 제1호 및 제3호에서  "기획재정부령으로 정하는 취학, 근무상의 형편, 질병의 요양, 그 밖에 부득이한 사유”란 세대의 구성원 중 일부(영 제154조 제1항 제1호의 경우를 말한다) 또는 세대전원(영 제154조 제1항 제3호의 경우를 말한다)이 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 사유로 다른 시(특별시, 광역시, 특별자치시 및 「제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법」 제10조 제2항에 따라 설치된 행정시를 포함한다. 이하 이 조, 제72조 및 제75조의2에서 같다)ㆍ군으로 주거를 이전하는 경우(광역시지역 안에서 구지역과 읍ㆍ면지역 간에 주거를 이전하는 경우와 특별자치시, 「지방자치법」 제7조 제2항에 따라 설치된 도농복합형태의 시지역 및 「제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법」 제10조 제2항에 따라 설치된 행정시 안에서 동지역과 읍ㆍ면지역 간에 주거를 이전하는 경우를 포함한다. 이하 이 조, 제72조 및 제75조의2에서 같다)를 말한다.

1. 「초ㆍ중등교육법」에 따른 학교(초등학교 및 중학교를 제외한다) 및 「고등교육법」에 따른 학교에의 취학

2. 직장의 변경이나 전근등 근무상의 형편

3. 1년이상의 치료나 요양을 필요로 하는 질병의 치료 또는 요양

4. 「학교폭력예방 및 대책에 관한 법률」에 따른 학교폭력으로 인한 전학(같은 법에 따른 학교폭력대책자치위원회가 피해학생에게 전학이 필요하다고 인정하는 경우에 한한다)



제72조(1세대1주택의 특례) ⑦ 영 제155조 제8항 및 같은 조 제10항 제5호에서  "기획재정부령으로 정하는 취학, 근무상의 형편, 질병의 요양, 그밖에 부득이한 사유”란 세대의 구성원 중 일부(영 제155조 제10항 제5호의 경우를 말한다) 또는 세대전원(영 제155조 제8항의 경우를 말한다)이 제71조 제3항 각 호의 어느 하나에 해당하는 사유로 다른 시ㆍ군으로 주거를 이전하는 경우를 말한다.



다. 사실관계 및 판단



(1)청구인들과 처분청이 제출한 심리자료에 의하면 다음과 같은 사실이 확인된다.



(가) 청구인 A과 B은 법률상 혼인관계이고, 같은 세대를 구성하고 있으며, 청구인들의 주민등록초본에 의하면, 청구인들은 2016.2.18. 쟁점주택에 전입한 뒤, 2021.11.23. OOO로 전입하였고, 2023.10.20. OOO으로 전입하였으며, 현재까지 신규주택에 전입하지 않았다.



(나) 쟁점주택의 양도 당시, 청구인들은 신규주택 중 1/2 지분을 각 소유하고 있었는데, 구체적인 부동산 내역은 아래 ＜표1＞과 같다.



＜표1＞ 청구인들의 부동산 보유내역

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(다) 청구인들은 2014.7.19. OOO으로부터 쟁점주택의 1/2 지분을 각 매수하였고, 2017.12.15. 등기를 경료받았는바, 2021.6.17. C에게 쟁점주택을 OOO원에 양도하였고, 2022.1.28. 소유권이전등기를 경료하였다.



(라) 청구인들은 2020.11.23. 주식회사 Aㆍ주식회사 B로부터 신규주택 중 1/2 각 지분을 매매를 원인으로 각 취득 및 2021.7.12. 등기를 경료받았는바, 청구인들의 매수계약 당시, 전 소유자인 주식회사 A와 주식회사 B는 D와 임대차계약을 체결하였는데, 임대차 기간은 2021.7.8.부터 2023.7.8.까지로 기재되어 있다.



(마) 청구인은 2022.3.31. 처분청에 쟁점주택의 양도에 대하여 쟁점규정을 적용할 수 있다고 보아, 쟁점주택의 양도 중 OOO원을 초과하는 부분에 대하여 2022년 귀속 양도소득세 OOO원을 신고ㆍ납부하였는바, 처분청은 청구인들이 신규주택을 취득하였으나, 전입신고를 하지 않았으므로 「소득세법 시행령」 제155조 제1항 제2호의 세대 전원이 전입하여야 한다는 요건을 갖추지 못하였다고 보아, 2025.4.9. ＜표2＞와 같이 청구인 B에게, 2025.4.9. ＜표3＞과 같이 청구인 A에게 2022년 귀속 양도소득세 OOO원을 각 경정ㆍ고지하였다.



＜표2＞ 청구인 B에 대한 2022년 귀속 양도소득세 경정내역

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＜표3＞ 청구인 A에 대한 2022년 귀속 양도소득세 경정내역

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(바) 기획재정부의 2019 간추린 개정세법에 의하면, 「소득세법 시행령」 제155조 제1항 제2호는 실수요 중심 주택 구입 유도 및 투기 수요 억제를 위해 신규주택 취득 후 1년 이내 전입하는 것으로 개정되었고, 이는 2019.12.17. 이후 조정대상지역 내 종전주택이 있는 상태에서 조정대상지역 내 주택을 취득하는 분부터 적용한다고 기재되어 있다.



(사) 청구인들은 2025.9.12. 서울행정법원에 이 건 과세처분인 처분청의 2022년 귀속 양도소득세 OOO원에 대한 양도소득세 부과처분 취소소송을 제기하였다.



(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구인들은 신규주택에는 기존 임차인이 거주 중이었으므로 현실적으로 전입신고를 할 수 없는 특별한 사정이 있었으므로 쟁점주택의 양도에 대하여 쟁점규정이 적용되어야 한다고 주장하나, 「소득세법 시행령」 제155조 제1항 제2호는 신규주택을 취득한 날부터 1년 이내에 세대전원이 신규주택으로 전입할 것을 요건으로 규정하고 있었는데, 위 요건은 2019.12.17. 이후 취득한 주택부터 2022.5.10. 이전 종전의 주택을 양도하는 경우까지 적용한다고 규정(「소득세법 시행령」 부칙 제3조)하고 있는바, 청구인들은 신규주택을 2019.12.17. 이후인 2021.7.12. 취득하였고, 쟁점주택을 2022.5.10. 이전인 2022.1.28. 양도하였으므로 「소득세법 시행령」 제155조 제1항 제2호의 전입요건 적용을 받는 것임에도 신규주택에 전입한 사실이 확인되지 않는 점 등에 비추어, 위와 같은 청구주장은 받아들이기 어려운 것으로 판단된다.





4. 결 론



이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 「국세기본법」 제80조의2 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.