심판청구를 기각한다.

1. 처분개요



가. 청구인들은 2022.10.9. 사망한 A(이하  "피상속인”이라 한다)의 상속인들로, 피상속인이 사망하자 청구인들은 피상속인이 OOO 소재 단독주택(이하  "쟁점주택”이라 한다) 중 피상속인 지분 1/2(피상속인과 배우자인 청구인 B가 1/2 지분씩 공유하고 있었음, 이하 피상속인 지분을  "쟁점주택지분”이라 한다)을 2022.9.23. C(이하  "쟁점법인”이라 한다)와 체결한 매매계약에 따른 가액 USD OOO(이하  "쟁점거래가액”이라 한다)를 쟁점주택지분의 시가로 보아, 상속개시일 당시의 환율인 1USD당 OOO원을 적용하여 쟁점주택지분을 OOO원으로 평가한 후 2023.4.30. 처분청에 2022.10.9. 상속분 상속세 OOO원을 신고ㆍ 납부하였다.



나. 서울지방국세청장(이하  "조사청”이라 한다)은 2023.12.28.부터 2025.3.25.까지 피상속인에 대한 상속세 조사를 실시하여 쟁점법인은 피상속인의 아들 F과 그 배우자 E이 공동으로 설립하여 주주로 있는 법인이므로 쟁점거래가액은 특수관계자간 거래로 인한 가액으로 시가로 인정하기 어려운 것으로 보아, 상속재산 평가기간 내에 해당하는 2023.1.22. 미국 캘리포니아주에서 고시한 쟁점주택에 대한 재산세 평가액 USD OOO에 피상속인 지분(1/2)과 상속개시일 당시의 환율(1USD당 OOO원)을 적용하여 쟁점주택지분 가액을 평가하여 청구인들이 쟁점주택지분 가액을 OOO원 과소신고한 것으로 보아 해당 조사결과를 처분청에 통보하였다.



＜표1＞ 상속세 신고 및 결정 내역

○○○



다. 처분청은 통보받은 조사결과에 따라 2025.4.28. 청구인들에게 2022.10.9. 상속분 상속세 OOO원을 결정ㆍ 고지하였고, 청구인들은 이에 불복하여 2025.6.26. 심판청구를 제기하였다.





2. 청구인들 주장 및 처분청 의견



가. 청구인들 주장



청구인들은 2023.4.30. 관할세무서에 상속세 재산가액을 신고하면서 쟁점주택지분은 피상속인이 상속개시 전인 2022.9.23. 쟁점법인과 매매계약을 체결하고 상속개시 후 2022.10.22. 잔금을 청산하였으므로 상속개시일인 2022.10.9. 현재 시가가 있는 부동산으로 보아, 매매계약금액인 쟁점거래가액을 쟁점주택지분의 시가로 보아 상속개시일의 환율을 적용하여 계산한 금액을 쟁점주택지분의 상속재산가액으로 신고하였다.



처분청은 피상속인이 사망 직전 체결한 매매계약상 매수인인 쟁점법인의 대주주가 피상속인의 직계비속과 며느리로 특수관계자에 해당하여 쟁점거래가액은 특수관계자간 거래로 객관적 교환가치가 반영된 정상적인 가액으로 보기 어려운 것으로 보아 청구인들의 상속세 신고가액을 부인하였고, 「상속세 및 증여세법 시행령」 제58조의3 제1항에 따라 미국 캘리포니아주에서 재산세 등의 부과를 목적으로 고시하는 기준시가 자료에 의해 상속재산을 평가하였으나, 이때 적용한 연도별 기준시가 금액이 평가기준일 현재 고시된 금액(USD OOO)이 아닌 상속개시일 이후에 해당하는 2023.1.29. 고시된 금액(USD OOO)을 적용하였다.



기준시가는 토지ㆍ 건물 등 부동산과 골프ㆍ 회원권 등 특정 이용권을팔거나 상속 또는 증여할 때 발생하는 양도소득세, 상속세, 증여세 등 세금을 매기기 위해 각 자산에 적용되는 기준이 되는 가액으로, 재산세 고지서에서 확인되는 바와 같이 당해 재산이 소재하는 국가에서 재산세 등을 부과하기 위해 매년 고시되는 것이며 이는 우리나라의 기준시가(개별공시지가, 개별주택고시가격 등)과 동일하다.



기준시가는 당해 기준시가가 평가기준일 현재의 시가를 반영하는지 여부와 상관없이 상속개시일 즉, 평가기준일 현재 고시된 가격을 사용하여야 하는 것이다. 따라서 생성일자(Date Created), 편집일자(Date to Auditor), 고시일자(Recording date) 중 어느 날짜도 상속개시일인 2022.10.9. 현재 확인할 수 없는 USD OOO는 사용할 수 없음이 명백하다.



따라서 과세관청은 상속개시일 당시 기준시가인 USD OOO의 1/2지분인 USD OOO에 상속개시일 당시 환율(1USD당 OOO원)을 적용하여 계산한 OOO원으로 쟁점주택지분의 평가액을 경정하여야 할 것이다.



한편, 쟁점주택의 위치, 면적, 기준시가 등이 유사한 다른 부동산의 참고할 수 있는 매매사례가액은 USD OOO 사이에서 형성되고 있고, 부동산중개인 D의 부동산 시세의견서에서도 쟁점주택의 시세는 USD OOO 사이에 형성되어 있다고 확인하고 있는바, 처분청의 쟁점주택지분 평가액은 시세에 비해 과다하다.



대법원은 「소득세법」상 국외자산의 양도차익 산정시 그 평가방법과 관련하여 「소득세법 시행령」 제178조의3 제1항 각 호는 예시적 규정에 불과하고, 「소득세법」 제118조의4 제1항 제1호 단서의 시가가 「소득세법 시행령」 제178조의3 제1항 각호의 가액으로 한정되는 것은 아니며, 객관적이고 합리적인 방법으로 평가된 가액도 시가에 포함되므로 국외자산 취득당시의 현황을 반영하여 객관적이고 합리적인 방법으로 평가된 것이라면 시행령에 예시된 국외자산의 양도에 대한 과세와 관련하여 이루어진 외국정부의 평가가액 뿐만 아니라 재산세 과세와 관련하여 이루어진 외국정부의 평가가액도 시가로 볼 수 있다고 판시하고 있고, 이는 「소득세법」상 국외자산의 양도차익 산정시 평가방법에서 시가의 범위를 최초로 확인해 준 판결로 의미가 있다.



대법원은 「상속세 및 증여세법」(이하  "상증세법”이라 한다)상 국외자산 평가시 보충적 평가방법을 적용하는 것이 부당하지 않다는 점을 과세관청이 입증한 경우에 한하여 보충적 평가방법을 적용할 수 있고, 과세관청이 이를 입증하지 못한 경우 국외자산을 상증세법상 보충적 평가방법에 의하여 평가할 수 없으며 상증세법 시행령 제58조의3에 의한 평가방법에 따라야 한다는 점을 명확하게 밝히고 있다.



따라서 미국 캘리포니아주의 2023.1.23. 쟁점주택 재평가액 USD OOO가 쟁점주택의 상속당시 현황을 반영하여 객관적이고 합리적인 방법으로 평가된 가액인지 여부를 확인해 볼 필요가 있다.



① 쟁점주택의 바로 옆집인 OOO의 경우 2025년 8월 현재 미국 부동산 사이트 OOO에서 USD OOO(2022년 당시 추정가격 USD OOO)로 확인된다.



② 쟁점주택과 0.4마일 떨어져 있는 OOO의 경우 수영장과 농구코트를 구비한 고급주택으로 OOO에서 확인되는 2024년도 거래가격은 USD OOO(2022년 당시 추정가격 USD OOO)이다.



③ 쟁점주택과 직선으로 0.375마일 떨어져 있는 OOO의 경우 1987년에 지은 집으로 바닷가에 가까워 시세가 더 비싼 지역이지만 2025.5.30. USD OOO에 거래되었다.



이와 같이 미국 부동산은 한국 부동산과 달리 주택 관리상태, 위치적 장ㆍ 단점 등에 따라 같은 지역이라도 가격차이가 많이 날 수 있고 쟁점주택과 유사한 주택들의 시가를 비교해보면 미국 캘리포니아주의 쟁점주택에 대한 재산세 부과 목적으로 평가한 USD OOO는 과다하게 평가되어 있음을 알 수 있다.



이에 대하여 전문 중개업자 역시 상속개시일이 속하는 2022년 당시 쟁점주택의 시가는 USD OOO～USD OOO라는 의견을 제시하였다.



조사청이 쟁점주택과 유사사례로 제시한 ① OOO의 경우, 해당 주택에서 직접 바다가 보이는 훌륭한 전망과 세련된 인테리어를 가지고 있어 쟁점주택 보다 훨씬 비싼 가격인 USD OOO에 거래된 것이다.



② OOO 역시 쟁점주택에 비해 지대가 높고 평평한 곳에 위치하고 있어 경제적 가치가 높으나, 쟁점주택은 저지대에 위치하고 있고 부속토지의 형태가 평평하지 않아 정원도 2개로 나뉘어져 있는 등 가치가 낮다.



따라서 미국 캘리포니아주가 재산세 부과목적으로 평가한 USD OOO는 쟁점주택의 상속당시 현황을 반영한 객관적이고 합리적인 방법으로 평가된 가액으로 볼 수 없고 평가기준일(상속개시일) 현재 고시된 금액인 USD OOO로 평가되어야 할 것이다.



나. 처분청 의견



청구인들은 2022.10.9. 사망한 피상속인의 상속인들로, 피상속인이 사망하자 청구인들은 피상속인이 상속개시 전 2022.9.23. 쟁점주택을 쟁점법인과 체결한 매매계약 가액인 쟁점거래가액을 시가로 보아 상속개시일 당시 환율을 적용하여 OOO원으로 평가하여 2022.10.9. 상속분 상속세 OOO원으로 신고하였다.



그러나 쟁점법인은 피상속인의 아들과 며느리가 공동으로 설립한 법인으로, 쟁점거래가액은 특수관계자간 거래이므로 객관적 교환가치가 반영된 정상적인 가액으로 볼 수 없어 상속재산 평가기간 내 미국 캘리포니아주에서 2023.1.22. 고시한 재산세 부과를 위한 쟁점주택 평가액인 USD OOO에 피상속인 지분 및 상속개시일 당시 환율을 적용하여 쟁점주택 가액을 OOO원으로 평가하여, 청구인들이 쟁점주택지분을 OOO원 과소신고한 것으로 보았다.



쟁점주택이 소재하는 미국 캘리포니아주의 경우 재산세는 우리나라와 달리 해당 재산을 보유하고 있는 동안에는 해당 재산을 취득할 당시의 공정시장가치를 기준으로 연간 2% 이내에서 조정될 뿐이고[California Constitution Article ⅩⅢ A-Tax Limitation 제2항(b)], 매매ㆍ 상속ㆍ 증여 등으로 해당 부동산의 소유권이 변동되는 경우에 한하여 재산세 과세표준을 재평가한다[California Constitution Article ⅩⅢ A-Tax Limitation 제2항(a)].



따라서 상속개시일이 속하는 2022.10.9. 당시 고시된 재산세 기준가액은 전년도 가액에 2% 조정된 가액에 불과하고 양도일 이후인 2023.1.22. 쟁점주택 가액을 재평가하여 고시된 가액이 시가에 해당한다.



상증세법 제60조 제1항에서 상속세나 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일 현재의 시가에 따르도록 하고 있고, 여기서 시가라 함은 정상적인 거래에 의하여 형성된 객관적 교환가격을 말하는 것인바 쟁점거래가액은 다음과 같이 시세보다 현저히 낮은 가액으로 거래된 것으로 확인되므로 시가로 보기 어렵다.



(1) 미국 연방주택금융청이 발표한 주택가격지수에 의하면 2022년 HPI는 쟁점주택지분을 취득한 2011년 대비 약 123.91% 상승한 것으로 확인되는데, 쟁점주택지분의 양도가액은 취득가액 대비 약 7.52% 상승된 가격에 불과하다.



쟁점법인은 피상속인의 아들과 며느리가 2022.9.8. 미국 캘리포니아에서 설립한 법인으로 피상속인은 2022.10.26. 쟁점법인에게 OOO달러에 쟁점주택지분을 양도하였다. 피상속인은 2011.2.18. 쟁점주택지분을 USD OOO에 취득하였는데, 미국 연방주택금융청(Federal Housing Finance Agency, FHFA)에서 발표한 주택가격지수(HPI: Housing Price Index, 미국 주택 가격 변동을 측정하기 위한 공식 통계 지표)를 보면 2022년 HPI는 2011년 대비 약 123.91%(1937.56-820.66/820.66) 상승한 것으로 확인된다. 즉 약 12년 동안 주택가격이 2배 이상 오른 것이다.



쟁점거래가액은 취득가액 대비 7.52% 상승된 가격으로 양도된 것으로 주택가격 상승률(123.91%)을 반영하지 못하는 가액으로 시가와는 상당한 괴리가 있는 것을 확인할 수 있다.



(2) 상속개시일이 속하는 2022.10.9. 당시 고시된 재산세 기준가액은 전년도 가액에 2% 조정된 가액에 불과하여 이를 시가로 볼 수 없고, 양도일 이후인 2023.1.22. 쟁점주택 가액을 재평가하여 고시된 가액이 시가에 해당한다.



상증세법 제60조 제3항은 제1항을 적용할 때 시가를 산정하기 어려운 경우에는 해당 재산의 종류, 규모, 거래상황 등을 고려하여 제61조부터 제65조까지에 규정된 방법으로 평가한 가액을 시가로 한다고 규정하고 있고 같은 법 제61조 제1항 제4호에서는 주택에 대한 평가방법으로 「부동산 가격 공시에 관한 법률」에 따른 개별주택가격 및 공동주택가격에 따라 보충적 평가액을 산정하도록 규정하고 있다. 이러한 상증세법 규정은 해외소재 주택의 시가 평가에도 동일하게 적용되어 상증세법 제60조의 시가 및 제61조의 보충적 평가방법이 우선적으로 적용되나, 해외소재 주택은 그 성질상 「부동산 가격 공시에 관한 법률」에 따라 고시된 개별주택가격이 존재하지 아니하여 상증세법 제61조 제1항 제4호의 보충적 평가방법의 적용이 곤란하다.



상증세법 시행령 제58조의3 제1항은 외국에 있는 상속 또는 증여재산으로서 법 제60조 내지 법 제65조의 규정을 적용하는 것이 부적당한 경우에는 당해 재산이 소재하는 국가에서 양도소득세ㆍ 상속세 또는 증여세 등의 부과목적으로 평가한 가액이 있는 경우에는 그 가액을 평가액으로 한다고 규정하고 있다. 조사청은 위 조항에 근거하여 캘리포니아주의 재산세 부과목적의 평가액(2023.1.22. 고시된 쟁점주택 기준가액 USD OOO)으로 쟁점주택을 평가하였고 청구인들은 조사청의 평가와 관련하여 평가기준일 현재의 재산세 부과목적의 평가액(상속개시일 당시 쟁점주택 기준가액 USD OOO)으로 하여야 한다고 주장하고 있다.



그러나 앞서 설명한 바와 같이 쟁점주택이 소재하는 미국 캘리포니아주의 재산세는 우리나라와 달리 해당 재산을 보유하고 있는 동안에는 해당 재산을 취득할 당시의 공정시장가치를 기준으로 연간 2% 이내에서 조정될 뿐이고[California Constitution Article ⅩⅢ A-Tax Limitation 제2항(b)], 매매ㆍ 상속ㆍ 증여 등으로 해당 부동산의 소유권이 변동되는 경우에 한하여 재산세 과세표준을 재평가한다[California Constitution Article ⅩⅢ A-Tax Limitation 제2항(a)].



따라서 상속개시일이 속하는 2022.10.9. 당시 고시된 재산세 기준가액은 전년도 가액에 2% 조정된 가액에 불과하여 이를 시가로 볼 수 없고, 양도일 이후인 2023.1.22. 쟁점주택 가액을 재평가하여 고시된 가액이 시가에 해당한다.



우리나라의 경우 재산세 과세표준 산정은 매년 6월 1일 과세기준일 소유권자에 대해 매년 1월 1일 기준의 새로운 부동산 공시가격에 따라 과세하는데 비해 미국 캘리포니아주의 경우 부동산 소유권자가 변경되거나 해당 부동산이 신축되는 등의 사유로 재평가를 해야하는 사유가 발생하는 경우가 아니라면 최초 취득시점의 평가액에서 매년 2%까지만 평가액을 증가할 수 있다.



국내 단독주택의 경우처럼 매년 표준 단독주택을 선정하여 감정평가법인이 직접 감정하여 개별주택 공시가격을 산정하는 우리나라와 달리 미국 캘리포니아주의 경우 재평가 사유가 발생하지 않는다면 최초 취득시점의 평가액을 기준으로 연간 2% 이내에서 조정되는데 불과한 상속개시일 당시의 쟁점주택 재산세 평가액을 쟁점주택지분의 시가로 보기는 어렵다.



(3) 2023.1.22. 고시된 쟁점주택 기준가액 USD OOO은 고시일자(Date Created, 2023.1.22.)와 등기일(Recording Date, 2022.10.28.) 모두 상증세법에서 규정하고 있는 평가기간 내 가액으로 상증세법상 적정한 평가액에 해당한다.



대법원은 시가란 원칙적으로 정상적인 거래로 형성된 객관적 교환가치를 의미하지만 이는 객관적이고 합리적인 방법으로 평가된 가액도 포함하는 개념(대법원 2001.8.21. 선고 2000두5098 판결 참조)이라고 판시하고 있다. 재산세 과세와 관련하여 이루어진 외국 정부의 평가가액도 국외자산 취득당시의 현황을 반영하여 객관적이고 합리적인 방법으로 평가된 것이라면 시가로 볼 수 있을 것(대법원 2023.10.26. 선고 2020두48215 판결 참조)이다.



조사청이 쟁점주택지분의 시가로 결정한 가액은 2022.10.28. 쟁점주택지분을 양도하여 소유권이 피상속인에서 쟁점법인으로 변경된 이후 캘리포니아주가 2023.1.23. 쟁점주택의 시장가치를 재평가함에 따라 변동사유 발생일 당시의 공정시장가치(시가)로 평가되어 객관적이고 합리적인 평가가액으로 볼 수 있으며, 고시일자(Date Created, 2023.1.22.)와 등기일(Recording Date, 2022.10.28.) 모두 상증세법에서 규정하고 있는 평가기간 내 가액으로 상증세법상 적정한 평가액에 해당한다.



(4) 2023.1.22. 고시된 쟁점주택 기준가액 USD OOO은 시세에 부합한다.



청구인들은 조사청의 쟁점주택지분 평가액이 유사부동산 시세 대비 과다평가 되었다고 주장하나, 미국부동산 사이트 OOO에 의하면 쟁점주택의 가치는 상속개시일 전후 USDOOO이상에서 형성되고 있는 것으로 확인된다. 실제 동일 도로(drive) 내에 쟁점주택과 가까운 위치에 있는 주택들의 실제 거래가액에 의하더라도 조사청의 쟁점주택지분 평가액은 실제 교환가치가 반영된 적정한 가액으로 보인다.



＜표2＞ 유사 사례

○○○



이에 비해 청구인들이 유사사례로 들고 있는 매매사례들은 쟁점주택과 물리적 거리가 있고, 전체적 시세가 쟁점주택이 소재한 지역에 비해 낮게 형성된 지역으로 쟁점주택이 소재한 지역과 유사지역으로 보기 어렵다.



＜표3＞ 청구인들이 제시한 유사사례

○○○



(5) 한편, 청구인들이 제출한 OOO 소속 OOO D의 부동산 시세의견서는 중개인 개인적 의견에 불과하고, 그와 같은 주관적 의견은 제도적 절차에 따라 공적으로 산정된 외국정부의 평가액을 대체하거나 뒤집는 증거로 기능할 수 없다.



이상과 같이 상속개시일 당시 외국 정부의 재산세 부과와 관련하여 이루어진 평가액은 2011년 피상속인의 취득 당시 가액을 기준으로 산정되어 쟁점주택지분의 시가로 보기 어렵고, 2022.10.28. 소유권 변동 이후 시장가치를 반영하여 재평가한 쟁점주택의 재산세 부과 관련 평가액을 쟁점주택지분의 시가로 보아 이 건 상속세를 과세한 처분은 달리 잘못이 없다.




3. 심리 및 판단



가. 쟁점



미국 캘리포니아주에서 2023.1.22. 재산세 과세를 위해 고시한 평가액을 기준으로 쟁점주택지분을 평가한 가액을 시가로 보아 이 건 상속세를 부과한 처분의 당부



나. 관련 법령 : ＜별지＞ 기재



다. 사실관계 및 판단



(1) 청구인들은 2022.10.9. 사망한 피상속인의 상속인들로, 피상속인이 사망하자 청구인들은 피상속인이 상속개시 전 2022.9.23. 쟁점법인과 체결한 쟁저주택의 매매계약 가액을 바탕으로 쟁점거래가액(USD OOO)를 쟁점주택지분의 시가로 보아 상속개시일 당시 환율을 적용하여 OOO원으로 평가하여 2022.10.9. 상속분 상속세 OOO원을 신고하였다.



(2) 조사청은 2023.12.28.부터 2025.3.25.까지 피상속인에 대한 상속세 조사를 실시하여 쟁점법인은 피상속인의 아들 F과 그 배우자가 공동으로 설립한 법인이므로 쟁점거래가액은 특수관계자간 거래로 인한 가액으로 객관적 교환가치가 반영된 정상적인 가액으로 보기 어려운 것으로 보아, 상속재산의 평가기간 내에 해당하는 2023.1.22. 미국 캘리포니아주에서 고시한 쟁점주택 재산세 평가액 USD OOO에 피상속인 지분과 상속개시일 당시의 환율을 적용하여 쟁점주택지분가액을 평가하여 청구인들이 쟁점주택지분을 OOO원 과소신고한 것으로 보아 해당 조사결과를 처분청에 통보하였다.



(3) 상속세 조사 종결보고서 내용은 다음과 같다.

○○○



(4) 쟁점법인은 피상속인의 자 F, 그 배우자 E이 주주로 구성된 법인으로 쟁점거래가액이 시가에 해당하지 않는다는 점에 대해서는 다툼이 없다.



(5) 다만 처분청은 2023.1.22. 미국 캘리포니아주에서 고시한 쟁점주택 재산세 평가액 USD OOO를 상속개시일(2022.10.9.) 현재 쟁점주택의 시가로 보았는데, 이에 대하여 청구인들은 캘리포니아주의 재산세 평가액을 쟁점주택의 시가로 보되, 상속개시일 당시 고시된 가액인 USD OOO를 기준으로 계산하여야 한다고 주장하고 있다.



(가) 청구인들이 제출한 자료는 다음과 같다.



1) OOO의 부동산 시세의견서는 다음과 같다.

○○○



2) 쟁점주택 주변 주택들의 거래가액은 위 ＜표3＞ 기재와 같다.



(나) 처분청이 제출한 자료는 다음과 같다.



1) 처분청은 미국 연방주택금융청이 발표한 주택가격지수에 의하면 2022년 HPI는 쟁점주택지분을 취득한 2011년 대비 약 123.91% 상승한 것으로 확인됨에도 피상속인은 쟁점주택지분을 취득가격(2011.2.18. USD OOO 취득) 대비 7.52% 상승된 가격(2022.9.23. USD OOO 매매계약 체결)에 양도하였으므로 이를 시가로 볼 수 없다는 의견이며 이를 입증하기 위하여 미국 연방주택금융청의 주택가격지수를 제출하였다.

○○○



2) 처분청은 쟁점주택이 소재하는 미국 캘리포니아주의 재산세는 우리나라와 달리 해당 재산을 보유하고 있는 동안에는 해당 재산을 취득할 당시의 공정시장가치를 기준으로 연간 2% 이내에서 조정될 뿐이고[California Constitution Article ⅩⅢ A-Tax Limitation 제2항(b)], 매매ㆍ 상속ㆍ 증여 등으로 해당 부동산의 소유권이 변동되는 경우에 한하여 재산세 과세표준을 재평가하므로[California Constitution Article ⅩⅢ A-Tax Limitation 제2항(a)], 쟁점주택이 양도되기 전인 상속개시일 당시의 재산세 과세표준을 쟁점주택지분의 시가로 볼 수 없다는 의견이며 이를 입증하기 위해 쟁점주택 재산세 부과내역을 제출하였다.

○○○



3) 처분청은 2023.1.22. 미국 캘리포니아주에서 고시한 쟁점주택 재산세 평가액 USD OOO이 쟁점주택의 시세에 부합한다는 점을 입증하기 위하여 위 ＜표2＞ 기재와 같이 쟁점주택 인근 주택가격을 제시하였다.



(다) 미국 부동산 거래사이트를 통해 확인되는 쟁점주택 및 인근 주택의 거래가액 및 쟁점주택의 현황은 다음과 같다.



1) 미국 부동산 거래사이트OOO에서 확인되는 쟁점주택의 거래가액(USD OOO) 및 현황은 다음과 같다.

○○○



2) 미국 부동산 거래사이트OOO에서 확인되는 쟁점주택의 거래가액(USD OOO) 및 현황은 다음과 같다.

○○○



3) 쟁점주택 옆집인 OOO의 경우 동일한 미국 부동산 거래사이트OOO에 기재된 거래금액은 USD OOO로 쟁점주택 보다는 낮은 것으로 확인된다.



(6) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구인들은 기준시가는 당해 기준시가가 평가기준일 현재의 시가를 반영하는지 여부와 상관없이 평가기준일 현재 고시된 가격을 사용하여야 하는 것이므로 미국 캘리포니아주가 재산세 부과목적으로 평가하여 2023.1.22. 고시한 USD OOO를 기준으로 쟁점주택지분 가액을 평가할 수 없고 쟁점주택의 평가기준일(상속개시일) 현재 고시된 금액인 USD OOO로 평가되어야 한다고 주장한다.



그러나 쟁점주택이 소재하는 미국 캘리포니아주의 경우 재산세룰 우리나라와 달리 해당 재산을 보유하고 있는 동안에는 해당 재산을 취득할 당시의 공정시장가치를 기준으로 연간 2% 이내에서 조정될 뿐이고[California Constitution Article ⅩⅢ A-Tax Limitation 제2항(b)], 매매ㆍ 상속ㆍ 증여 등으로 해당 부동산의 소유권이 변동되는 경우에 한하여 재산세 과세표준을 재평가하도록[California Constitution Article ⅩⅢ A-Tax Limitation 제2항(a)] 규정하고 있으므로, 상속개시일이 속하는 2022.10.9. 당시 고시된 재산세 기준가액은 전년도 가액에 2% 조정된 가액에 불과하고 양도일 이후인 2023.1.22. 쟁점주택 가액을 재평가하여 고시된 가액이 쟁점주택의 시가에 해당하게 되는 점, 미국 연방주택금융청(Federal Housing Finance Agency, FHFA)에서 발표한 주택가격지수(HPI : Housing Price Index, 미국 주택 가격 변동을 측정하기 위한 공식 통계 지표)를 보면 2022년 HPI는 2011년 대비 약 123.91%(1937.56-820.66/820.66) 상승한 것으로 확인(약 12년 동안 주택가격이 2배 이상 오른 것)됨에도 불구하고, 쟁점거래가액(USD OOO)은 취득가액(USD OOO) 대비 7.52% 상승된 가격으로 양도된 것으로 확인되는바, 이는 같은 기간 평균적인 주택가격 상승률(123.91%)과 큰 차이가 있는 것으로 보이는 점 등에 비추어 처분청이 미국 캘리포니아주에서 고시(2023.1.22.)한 쟁점주택에 대한 재산세 평가액 USD OOO에 피상속인 지분(1/2)과 상속개시일 당시의 환율(1USD당 OOO원)을 적용하여 쟁점주택지분 가액을 평가하여 청구인들이 쟁점주택지분 가액을 813,181,800원 과소신고한 것으로 보아 이 건 상속세를 부과한 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.





4. 결 론



이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 「국세기본법」 제80조의2 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.

＜별지＞ 관련 법령



(1) 상속세 및 증여세법



제60조[평가의 원칙 등] ① 이 법에 따라 상속세나 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 " 평가기준일" 이라 한다) 현재의 시가(時價)에 따른다. 이 경우 다음 각 호의 경우에 대해서는 각각 다음 각 호의 구분에 따른 금액을 시가로 본다.

1. 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」에 따른 증권시장으로서 대통령령으로 정하는 증권시장에서 거래되는 주권상장법인의 주식등 중 대통령령으로 정하는 주식등(제63조 제2항에 해당하는 주식등은 제외한다)의 경우 : 제63조 제1항 제1호 가목에 규정된 평가방법으로 평가한 가액

2. 「가상자산 이용자 보호 등에 관한 법률」 제2조 제1호에 따른 가상자산의 경우 : 제65조 제2항에 규정된 평가방법으로 평가한 가액

② 제1항에 따른 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다.

③ 제1항을 적용할 때 시가를 산정하기 어려운 경우에는 해당 재산의 종류, 규모, 거래 상황 등을 고려하여 제61조부터 제65조까지에 규정된 방법으로 평가한 가액을 시가로 본다.



제61조[부동산 등의 평가] ① 부동산에 대한 평가는 다음 각 호의 어느 하나에서 정하는 방법으로 한다.

4. 주택

「부동산 가격공시에 관한 법률」에 따른 개별주택가격 및 공동주택가격(같은 법 제18조 제1항 단서에 따라 국세청장이 결정ㆍ고시한 공동주택가격이 있는 때에는 그 가격을 말하며, 이하 이 호에서 " 고시주택가격" 이라 한다). 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우에는 납세지 관할세무서장이 인근 유사주택의 고시주택가격을 고려하여 대통령령으로 정하는 방법에 따라 평가한 금액으로 한다.

가. 해당 주택의 고시주택가격이 없는 경우

나. 고시주택가격 고시 후에 해당 주택을 「건축법」 제2조 제1항 제9호 및 제10호에 따른 대수선 또는 리모델링을 하여 고시주택가격으로 평가하는 것이 적절하지 아니한 경우



(2) 상속세 및 증여세법 시행령



제58조의3[국외재산에 대한 평가] ① 외국에 있는 상속 또는 증여재산으로서 법 제60조 내지 법 제65조의 규정을 적용하는 것이 부적당한 경우에는 당해 재산이 소재하는 국가에서 양도소득세ㆍ상속세 또는 증여세등의 부과목적으로 평가한 가액을 평가액으로 한다.

② 제1항에 따른 평가액이 없는 경우에는 세무서장등이 둘 이상의 국내 또는 외국의 감정기관(주식등에 대한 평가의 경우에는 기획재정부령으로 정하는 신용평가전문기관, 「공인회계사법」에 따른 회계법인 또는 「세무사법」에 따른 세무법인을 포함한다)에 의뢰하여 감정한 가액을 참작하여 평가한 가액을 평가액으로 한다.