심판청구를 기각한다.

1. 처분개요



가. 청구인은 경기도 OOO(이하  "쟁점상속주택”이라 한다)를 2021.8.23. 상속을 원인으로 취득한 후 2024.3.29. OOO원에 양도하고 양도소득세를 신고하지 아니하였다.



나. 중부지방국세청장은 처분청에 대한 정기종합감사결과 청구인이 쟁점상속주택을 조정대상지역으로 지정된 이후 취득하였으나, 쟁점상속주택에 2년 이상 거주하지 않아 「소득세법 시행령」제154조 제1항에 따른 비과세 요건을 충족하지 못한 것으로 보아 과세자료를 처분청에 통보하였고, 이에 따라 처분청은 2025.6.9. 청구인에게 2024년 귀속 양도소득세 OOO원을 결정ㆍ고지하였다.



＜표1＞ 쟁점상속주택 취득일자 및 거주기간

○○○



다. 청구인은 이에 불복하여 2025.9.4. 심판청구를 제기하였다.





2. 청구인 주장 및 처분청 의견



가. 청구인 주장



(1) 청구인은 쟁점상속주택에서 13년 이상 거주한 사실이 있으므로 쟁점상속주택을 상속으로 취득한 이후 전입요건을 충족하지 않은 것으로 보아 비과세 규정을 배제하고 과세한 처분은 부당하다.



(가) 쟁점상속주택은 약 30년 전인 1994.4.15. 청구인의 부친인 A이 취득하여 거주하다가 2014.11.27. 모친 B가 상속으로 취득하였고, 이후 모친이 2021.8.23. 사망함에 따라 청구인이 상속으로 취득하였으며, 청구인이 쟁점상속주택에서 거주한 기간은 약 13년 이상이다.



(나) 언론보도를 보면 고가주택 소유자에게 장기보유특별공제를 적용하여 양도소득세를 낮춰주는 반면 오히려 고주택자보다 청구인과 같이 1주택자에 대하여 부당하게 과세가 이루어져 세부담이 증가하는 경우가 발생하고 있다.



(2) 과세관청은 쟁점상속주택의 취득가액을 상속세 결정시 가액(기준시가)으로 하였으나, 기준시가인 공동주택가격은 쟁점상속주택의 시가를 반영하지 못하고 있으므로 전세보증금 등(유사매매사례가액이 없음)을 고려하여 취득가액을 OOO원으로 경정하거나 감정평가를 통해 취득가액을 다시 산정하여야 한다.



(가) 처분청은 쟁점상속주택과 관련하여 상속세 조사를 실시하지 않았고 취득가액을 과세관청이 기준시가로 결정하였으나, 청구인이 상속세에 대한 전문지식이 있어 실지거래가액으로 신고하였더라면 향후 양도소득세 계산시 취득가액이 높아지더라도 양도차익이 줄어들게되는 효과가 있으므로 감정평가를 받아서라도 상속세를 신고하였을 것이다.



(나) 양도가액을 실지거래가액으로 하는 경우 취득가액도 실지거래가액으로 하여야 하나 처분청은 양도가액은 실지거래가액을 적용하면서도 취득가액은 시가의 절반밖에 되지 않는 공동주택공시가격으로 결정하였다.



(다) 상속개시일 현재 쟁점상속주택이 조정대상지역 내에 위치하고 있었던 점을 고려할 때 상속개시일 현재 쟁점상속주택의 시가가 매우 높았던 반면 조정대상지역이 해제된 양도 시점에는 시가가 낮아졌다. 이는 2021년의 공동주택가격이 OOO원이고, 2024년의 공동주택가격이 OOO원인 점을 고려하면 시가가 큰 차이가 없다는 점을 알 수 있다.



(라) 쟁점상속주택과 동일 단지내 동일 면적의 매매사례가액이 확인되지 않아 전세보증금(같은 단지 같은 127.22㎡ 면적, 2022.3.21.)과 다른 단지 내 다른 면적의 아파트 매매사례가액을 참고할 때 쟁점상속주택의 취득가액은 최소한 OOO원 이상이 되어야 할 것이므로 취득가액을 OOO원으로 하거나 처분청에서 감정평가를 실시하여 경정하여야 할 것이다.



나. 처분청 의견



(1) 청구인이 상속으로 취득한 쟁점상속주택은 상속개시일(2021.8.23.) 현재 조정대상지역내에 위치하는 것으로 확인되고, 청구인이 상속개시일 현재 피상속인인 모친과 동일 세대가 아니며, 쟁점상속주택을 취득한 이후 2년 이상 거주한 사실도 없으므로 1세대 1주택 비과세 대상에 해당하지 않는다.



(2) 「소득세법」제97조 제1항 제1호 가목에서는 양도차익의 계산에서 필요경비로 공제되는 ‘취득가액’을 그 자산 취득에 든 ‘실지거래가액’을 의미한다고 규정하고 있고, 같은 법 시행령 제163조 제9항에서는 상속 또는 증여받은 자산에 대하여 「소득세법」제97조 제1항 제1호 가목을 적용할 때에는 ‘상속개시일 또는 증여일 현재 「상속세 및 증여세법」 제60조 내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액’을 취득 당시의 ‘실지거래가액’으로 보되, ‘「상속세 및 증여세법」 제76조에 따라 세무서장 등이 결정ㆍ경정한 가액이 있는 경우에는 그 결정ㆍ경정한 가액’을 취득 당시의 실지거래가액으로 보도록 규정하고 있으므로 상속개시일 당시 OOO세무서장이 쟁점상속주택의 가액을 보충적 평가방법에 따라 기준시가(공동주택가격)으로 결정하고 처분청이 이를 취득가액으로 하여 이 건 양도소득세를 부과한 처분은 정당하다.





3. 심리 및 판단



가. 쟁점



① 청구인이 거주요건을 충족하지 못한 것으로 보아 상속주택 양도건에 대하여 1세대1주택 비과세를 배제한 처분의 당부



② 상속주택의 취득가액을 상속개시일 현재 기준시가로 하여 양도소득세를 부과한 처분의 당부



나. 관련 법령



(1) 소득세법



제89조(비과세 양도소득) ① 다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세(이하  "양도소득세”라 한다)를 과세하지 아니한다.

3. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(주택 및 이에 딸린 토지의 양도 당시 실지거래가액의 합계액이 12억원을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서  "주택부수토지”라 한다)의 양도로 발생하는 소득

가. 1세대가 1주택을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 요건을 충족하는 주택



제97조(양도소득의 필요경비 계산) ① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.

1. 취득가액(「지적재조사에 관한 특별법」 제18조에 따른 경계의 확정으로 지적공부상의 면적이 증가되어 같은 법 제20조에 따라 징수한 조정금은 제외한다). 다만, 가목의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에 한정하여 나목의 금액을 적용한다.

가. 제94조 제1항 각 호의 자산 취득에 든 실지거래가액

나. 대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산취득가액을 순차적으로 적용한 금액



(2) 소득세법 시행령(대통령령 제34265호, 2024.2.29., 일부개정 된 것)



제154조(1세대1주택의 범위) ① 법 제89조 제1항 제3호 가목에서 " 대통령령으로 정하는 요건" 이란 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항 제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우는 3년) 이상인 것[취득 당시에 「주택법」 제63조의2 제1항 제1호에 따른 조정대상지역(이하 " 조정대상지역" 이라 한다)에 있는 주택의 경우에는 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항 제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우에는 3년) 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것]을 말한다. 다만, 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 제1호부터 제3호까지의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 않으며 제5호에 해당하는 경우에는 거주기간의 제한을 받지 않는다.

⑧ 제1항에 따른 거주기간 또는 보유기간을 계산할 때 다음 각 호의 기간을 통산한다.

3. 상속받은 주택으로서 상속인과 피상속인이 상속개시 당시 동일세대인 경우에는 상속개시 전에 상속인과 피상속인이 동일세대로서 거주하고 보유한 기간



제163조(양도자산의 필요경비) ⑨ 상속 또는 증여(법 제88조 제1호 각 목 외의 부분 후단에 따른 부담부증여의 채무액에 해당하는 부분도 포함하되, 「상속세 및 증여세법」 제34조부터 제39조까지, 제39조의2, 제39조의3, 제40조, 제41조의2부터 제41조의5까지, 제42조, 제42조의2 및 제42조의3에 따른 증여는 제외한다)받은 자산에 대하여 법 제97조 제1항 제1호 가목을 적용할 때에는 상속개시일 또는 증여일 현재 「상속세 및 증여세법」 제60조부터 제66조까지의 규정에 따라 평가한 가액(같은 법 제76조에 따라 세무서장등이 결정ㆍ경정한 가액이 있는 경우 그 결정ㆍ경정한 가액으로 한다)을 취득 당시의 실지거래가액으로 본다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 각 호의 구분에 따라 계산한 금액으로 한다.(2020.2.11. 일부개정)

(각 호 생략)



(3) 상속세 및 증여세법



제60조(평가의 원칙 등) ① 이 법에 따라 상속세나 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하  "평가기준일”이라 한다) 현재의 시가(時價)에 따른다. 이 경우 다음 각 호의 경우에 대해서는 각각 다음 각 호의 구분에 따른 금액을 시가로 본다.

(각 호 생략)

② 제1항에 따른 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다.

③ 제1항을 적용할 때 시가를 산정하기 어려운 경우에는 해당 재산의 종류, 규모, 거래 상황 등을 고려하여 제61조부터 제65조까지에 규정된 방법으로 평가한 가액을 시가로 본다.



제61조(부동산 등의 평가) ① 부동산에 대한 평가는 다음 각 호의 어느 하나에서 정하는 방법으로 한다.

4. 주택

「부동산 가격공시에 관한 법률」에 따른 개별주택가격 및 공동주택가격(같은 법 제18조제1항 단서에 따라 국세청장이 결정ㆍ고시한 공동주택가격이 있는 때에는 그 가격을 말하며, 이하 이 호에서  "고시주택가격”이라 한다). 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우에는 납세지 관할세무서장이 인근 유사주택의 고시주택가격을 고려하여 대통령령으로 정하는 방법에 따라 평가한 금액으로 한다.

가. 해당 주택의 고시주택가격이 없는 경우

나. 고시주택가격 고시 후에 해당 주택을 「건축법」 제2조 제1항 제9호 및 제10호에 따른 대수선 또는 리모델링을 하여 고시주택가격으로 평가하는 것이 적절하지 아니한 경우



제76조(결정ㆍ경정) ① 세무서장등은 제67조나 제68조에 따른 신고에 의하여 과세표준과 세액을 결정한다. 다만, 신고를 하지 아니하였거나 그 신고한 과세표준이나 세액에 탈루(脫漏) 또는 오류가 있는 경우에는 그 과세표준과 세액을 조사하여 결정한다.

④ 세무서장등은 제1항이나 제2항에 따라 과세표준과 세액을 결정할 수 없거나 결정 후 그 과세표준과 세액에 탈루 또는 오류가 있는 것을 발견한 경우에는 즉시 그 과세표준과 세액을 조사하여 결정하거나 경정(更正)한다.



(4) 상속세 및 증여세법 시행령



제49조(평가의 원칙등) ① 법 제60조 제2항에서  "수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것”이란 상속개시일 또는 증여일(이하  "평가기준일”이라 한다) 전후 6개월(증여재산의 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월까지로 한다. 이하 이 항에서  "평가기간”이라 한다)이내의 기간 중 매매ㆍ감정ㆍ수용ㆍ경매(「민사집행법」에 따른 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 조 및 제49조의2에서  "매매등”이라 한다)가 있는 경우에 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액을 말한다. 다만, 평가기간에 해당하지 않는 기간으로서 평가기준일 전 2년 이내의 기간 중에 매매등이 있거나 평가기간이 경과한 후부터 제78조 제1항에 따른 기한까지의 기간 중에 매매등이 있는 경우에도 평가기준일부터 제2항 각 호의 어느 하나에 해당하는 날까지의 기간 중에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 고려하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 보아 상속세 또는 증여세 납부의무가 있는 자(이하 이 조 및 제54조에서  "납세자”라 한다), 지방국세청장 또는 관할세무서장이 신청하는 때에는 제49조의2 제1항에 따른 평가심의위원회의 심의를 거쳐 해당 매매등의 가액을 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다.

④ 제1항을 적용할 때 기획재정부령으로 정하는 해당 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도ㆍ종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 같은 항 각 호의 어느 하나에 해당하는 가액[법 제67조 또는 제68조에 따라 상속세 또는 증여세 과세표준을 신고한 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 제1항에 따른 평가기간 이내의 신고일까지의 가액을 말한다]이 있는 경우에는 해당 가액을 법 제60조 제2항에 따른 시가로 본다.



다. 사실관계 및 판단



(1) 청구인과 처분청이 제시한 심리자료에 의하면, 다음과 같은 사실이 확인된다.



(가) 청구인은 쟁점상속주택을 상속을 원인으로 2021.8.23. 취득하였고, 청구인이 취득 당시 상속세를 무신고함에 따라 관할관청인 OOO세무서장은 「상속세 및 증여세법」에 따른 보충적평가방법(기준시가)으로 쟁점상속주택의 가액을 OOO원으로 결정하였다.



(나) 청구인은 쟁점상속주택을 2024.3.29. OOO원에 양도한 후 양도소득세를 무신고하였고, 처분청은 청구인이 쟁점상속주택을 취득한 이후 2년 이상 거주하지 않은 것으로 보아 비과세 규정을 배제한 후 취득가액을 상속세 결정 당시 기준시가로 하여 양도소득세 OOO원을 결정ㆍ고지하였다.



(다) 주민등록등본을 통해 청구인의 주소지 변경내역을 살펴보면 청구인은 쟁점상속주택을 상속으로 취득하기 이전에 쟁점상속주택에 약 3년간 거주한 것으로 나타난다.



＜표2＞ 청구인의 주소지 변경내역

○○○



(라) 쟁점상속주택이 위치한 경기도 부천시는 2020.6.19. 조정대상지역으로 지정되었고, 2022.11.14. 조정대상지역에서 해제되었다.



(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 먼저 쟁점①에 대하여 살피건대, 청구인은 쟁점상속주택에 장기간 거주하였기 때문에 1세대1주택 비과세 규정의 거주요건을 충족하였다고 주장하나,



청구인은 쟁점상속주택의 상속개시일 현재 피상속인과 함께 쟁점상속주택에 거주하지 않은 것으로 나타나고, 쟁점상속주택을 2021.8.23. 취득한 후 2024.3.29. 양도할 때까지 쟁점상속주택에 거주한 사실이 없는 것으로 확인되므로 청구주장을 받아들이기 어렵다고 판단된다.



다음으로 쟁점②에 대하여 살피건대, 청구인은 쟁점상속주택의 취득가액을 상속개시일 현재 기준시가로 보아 양도소득세를 부과한 처분은 위법ㆍ부당하다고 주장하나,



「소득세법」제97조 제1항 및 같은 법 시행령 제163조 제9항에 세무서장들이 결정ㆍ경정한 가액이 있는 경우 그 결정ㆍ경정한 가액을 취득가액으로 한다고 규정하고 있고, 쟁점상속주택과 관련하여 청구인이 상속세를 무신고함에 따라 OOO세무서장이 「상속세 및 증여세법」상 보충적 평가방법으로 쟁점상속주택의 가액을 기준시가로 결정한 바 있으므로 쟁점상속주택의 취득가액을 기준시가로 보아 양도소득세를 부과한 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.





4. 결론



이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 「국세기본법」 제80조의2 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.