심판청구를 기각한다.

1. 처분개요

가. 청구조합은 2020.12.17. 소유권이전고시에 따라 취득일을 소유권이전고시일의 다음날로 보아 조합원으로부터 취득한 비조합원용 토지 5,416.37㎡(이하  "쟁점토지”라 한다)에 소유권이전고시일 당시 공시지가 OOO원/㎡를 곱하여 과세표준을 OOO원으로 산정하고, 관련 법령의 세율을 적용하여 취득세 등 합계 OOO원을 신고ㆍ납부하였다.

나. 청구조합은 2023.9.1. 조합원으로부터 쟁점토지를 신탁받아 소유권이전등기를 완료한 날의 개별공시지가를 적용하여 과세표준을 경정하고 과다 신고ㆍ납부한 취득세 등 합계 OOO원을 환급해달라는 취지의 경정청구를 처분청에 제출하였다.

다. 처분청은 2023.11.7. 비조합원용 토지의 취득세 납세의무 성립일은 소유권이전 고시일의 다음 날이므로 납세의무 성립 당시의 개별공시지가를 적용하는 것이 타당하다는 사유로 경정청구를 거부(이하  "이 사건 거부처분”이라 한다)하였다.

라. 청구조합은 이에 불복하여 2023.11.28. 심판청구를 제기하였다.





2. 청구조합 주장 및 처분청 의견



가. 청구조합 주장



(1) 취득세 납세의무는 과세물건을 취득하는 때 성립하고, 과세표준은 취득 당시(납세의무성립일)의 가액을 기준으로 산정하여야 한다.



(가) 「지방세법」 제7조 제2항은 부동산의 취득은 관계 법령에 따른 등기ㆍ등록을 하거나 등기ㆍ등록을 하지 않더라도 사실상 취득하면 취득한 것으로 본다고 규정하고 있다.



나) 즉, 부동산의 취득은 등기와 같은 형식적 요건을 갖추거나 잔금 지급과 같은 소유권의 실질적 요건을 갖춘 때에 납세의무가 성립하는 것이며, 그 시점을 기준으로 취득세 과세표준을 산정하는 것이다.



(2) 재건축조합의 비조합원용 토지의 취득은 조합원으로부터 신탁을 원인으로 소유권이전등기를 완료한 날에 납세의무가 성립된다.



(가) 판례는  "신탁재산에 대한 소유권 이전 등기를 마치면 대내외적으로 소유권이 수탁자에게 완전히 이전되는 것”으로 보아 신탁재산의 소유권은 그 등기일에 이전된다(대법원 2018.2.8. 선고 2017두67810 판결)는 입장이다.



(나) 결국 신탁재산의 경우 소유권이전등기가 완료되었다면 취득이 발생한 것이고 그때가 취득시기, 즉 취득세의 납세의무 성립 시기가 된다.



(3) 신탁재산의 이전에 따른 취득은 "무상취득"에 해당하므로 납세의무 성립 시기인 소유권이전 등기일 당시의 취득가액(개별공시지가)을 적용하여 과세표준을 산정하는 것이 타당하다.



(가) 판례에 따르면 "「신탁법」상의 신탁은 수탁자가 재산권을 이전받기 위하여 따로 대가를 출연하는 것이 아니므로 수탁자가 신탁재산을 이전받아 소유권이전등기를 마친 것은 무상취득”에 해당한다(대법원 2018.6.15. 선고 2015두60853 판결).



(나) 따라서 재건축조합이 취득하는 비조합원용 토지의 취득세 과세표준은 납세의무 성립일인 신탁재산의 소유권이전 등기일 현재의 공시지가를 기준으로 산정하는 것이 타당하다.



(4) 「지방세법 시행령」 제20조 제7항이 재건축조합의 조합원으로부터 취득하는 비조합원용 토지의 취득시기를 소유권이전 고시일의 다음 날로 규정한 것은 납세의무를 확정하기 위한 과세 편의상의 취득세 신고ㆍ납부 기준일에 불과하다.



(가) 재건축조합이 취득하는 비조합원용 토지의 취득시기를 소유권이전 고시일의 다음 날로 규정한 「지방세법 시행령」 제20조 제7항은 2008.12.31. 신설된 규정으로, 당시 행정안전부는 「2009년 시행 개정 지방세법령해설(2009.1.)」에서 "대지확정측량 및 대지권 분할 절차를 거쳐 준공인가 후 이전고시가 되는 때에 각종 권리가 확정되는 재건축사업의 특성을 감안한 것"으로 설명하고 있다.



(나) 따라서 위 시행령 규정은 소유권이전 등기일에 성립된 비조합원용 토지의 취득세 신고ㆍ납부 시기만을 늦추기 위한 과세 편의를 위한 규정으로 보는 것이 합리적이다.



(5) 처분청 주장에 대한 항변은 다음과 같다.



(가) 신탁등기 시점에서도 관리처분계획인가에 따라 비조합원 토지의 비율을 특정할 수 있으므로 신탁으로 인한 소유권이전등기 완료일에 해당 토지가 조합원용인지 비조합원용인지 특정되지 않아 납세의무 성립 시기로 볼 수 없다는 처분청의 주장은 타당하지 않다.



(나) 납세의무 성립시기와 확정시기는 상이할 수 있고, 지방세법 시행령 제20조 제7항에서 소유권이전 고시일의 다음 날을 취득시기로 규정한 것은 납세의무 성립시기가 아닌 취득세 신고ㆍ납부를 위한 기준일 즉, 납세의무 확정시기를 정한 규정으로 보는 것이 입법 취지 및 조세 논리에 부합한다.



(다) 재건축사업 절차상 가장 먼저 진행되는 조합의 비조합원용 토지의 취득이 건축물 준공 이후인 소유권이전 고시일의 다음 날에 이루어진다고 「지방세법」에서 간주할 경우 ① 비조합원이 조합으로부터 주택과 그 부속토지를 취득하여 이미 사용ㆍ수익하고 있음에도 매도자인 조합의 취득 행위가 아직 없다는 모순 발생, ② 비조합원이 소유권이전 고시 이전에 부속토지를 포함한 주택의 취득ㆍ보유에 따른 취득ㆍ재산세를 부담하게 됨에도 해당 주택의 매도자인 조합의 취득세 납세의무가 성립되지 않아 지방세 과세체계상 혼동 발생, ③ 취득 행위 이후에 발생하는 공시지가 상승분에 대하여 과세하게 되는 과세 논리 배치 등 여러 가지 법률상 문제가 발생한다.



나. 처분청 의견



(1)「지방세법 시행령」 제20조 제7항에 따라 재건축조합이 취득하는 비조합원용 토지의 취득세 납세의무성립일은 소유권이전 고시일의 다음날이다.



「지방세법 시행령」 제20조 제7항은 ‘도시정비법에 따른 재건축조합이 재건축사업을 하면서 조합원으로부터 취득하는 토지 중 조합원에게 귀속되지 아니하는 토지를 취득하는 경우에는 소유권이전 고시일의 다음날에 그 토지를 취득한 것으로 본다.’고 규정하고 있다.



즉, 재건축조합이 취득하는 비조합원용 토지의 취득시기는 ‘소유권이전 고시일의 다음날’로 법문에 명시되어 있고, 위 취득시기에 취득세의 납세의무가 성립하는 것이다.


조세법률주의의 원칙에 따라 조세법규의 해석은 특별한 사정이 없는 한 법문대로 해석하여야 할 것이고 합리적 이유 없이 확장해석하거나 유추해석하는 것은 허용되지 아니하는바(대법원 1998.3.27. 선고 97누20090판결 등), 법문에 명확히 취득의 시기가 명시되어 있음에도 불구하고, 이와 다른 시기에 납세의무가 성립한다고 해석하는 것은 조세법률주의의 반하는 확장해석 또는 유추해석에 해당한다.



따라서, 청구조합은 「지방세법 시행령」 제20조 제7항에 따라 소유권 이전고시 다음날 쟁점토지를 취득한 것이고, 그 시점에 납세의무가 성립하는 것이므로 소유권 이전고시 다음날을 기준으로 취득세 과세표준을 산정하는 것이 조세법률주의에 부합하는 타당한 해석이다.



(2) 신탁을 원인으로 한 소유권이전등기 당시에는 비조합원용 토지 자체가 특정되지 않아 위 토지에 대한 취득세 납세의무가 성립할 수 없다.


「도시 및 주거환경정비법」(이하  "도시정비법”이라 한다) 제79조 제1항은 정비사업의 시행으로 조성된 대지 및 건축물은 관리처분계획에 따라 처분 또는 관리하여야 한다고 규정하고 있고, 같은 조 제4항은 토지등소유자(= 조합원)로부터 분양신청을 받은 후 잔여분이 있는 경우에는 그 잔여분을 토지등 소유자 이외의 자에게 분양할 수 있다고 규정하고 있다.



그리고 같은 법 제86조 제2항은 사업시행자는 제1항에 따라 대지 및 건축물의 소유권을 이전하려는 때에는 그 내용을 해당 지방자치단체의 공보에 고시한 후 시장ㆍ군수등에게 보고하여야 한다. 이 경우 대지 또는 건축물을 분양받을 자는 고시가 있은 날의 다음 날에 그 대지 또는 건축물의 소유권을 취득한다고 함으로써 소유권 이전고시에 의하여 도시정비사업에 따른 소유권 취득의 효력이 발생함을 명시하고 있다.



위와 같은 도시정비법의 내용에 의하면, 조합원용 및 비조합원용 토지는 관리처분계획에서 정해야 하고 관리처분계획에 따라 소유권을 취득하는 시기는 소유권 이전고시의 다음 날임을 알 수 있다.



그러므로 청구조합이 주장하는 신탁을 원인으로 한 소유권이전등기 시점에는 소유권이전등기를 마친 토지가 조합원용 토지인지 비조합원용 토지인지 특정도 되지 않은 시점이므로 위 시기를 비조합원용 토지의 취득시기로 보는 것은 도시정비법 관련 법리와도 부합하지 않는 부당한 해석이다.




3. 심리 및 판단



청구조합이 조합원으로부터 취득하는 비조합원용 토지의 취득세 납세의무성립일을 신탁으로 소유권이전등기를 완료한 날로 보아 그 당시 공시지가를 기준으로 과세표준을 산정하여야 한다는 청구주장의 당부



나. 관련 법령 : ＜별지＞ 참조



다. 사실관계 및 판단



(1) 처분청과 청구조합이 제출한 심리자료에 따르면 아래와 같은 사실이 확인된다.



(가) 법인등기사항증명서에 의하면 청구조합은 도시정비법과 조합정관이 정하는 바에 따라 사업 시행 구역 안의 건축물을 철거하고 그 토지 위에 새로운 건축물을 건설하여 도시 및 주거환경을 개선하고 조합원의 주거 안정 및 주거생활의 질적 향상에 이바지함을 목적으로 2003.7.24. 설립된 법인이다.



(나) 청구조합은 2005.5.19. 처분청으로부터 도시정비법 제25조에 따른 사업시행자를 청구조합으로 하는 AAA 주택재건축사업(이하  "이 사건 정비사업”이라 한다)의 사업시행인가(서울특별시 서초구 고시 OOO)를 받았다.



(다) 청구조합은 이 사건 정비사업에 관한 공사를 완료한 후 도시정비법 제83조에 따라 2020.4.28. 처분청으로부터 준공인가를 받고(제OOO], 2020.12.17. 도시정비법 제86조에 따라 새롭게 조성된 대지 및 건축물의 소유권을 관리처분계획에 의하여 수분양자 등에게 이전하기로 하는 내용을 고시하였다(고시 제OOO호).



(라) 위 이전고시에 따르면 이 사건 정비사업의 부지 34,745,90m² 중 조합원들에게 귀속되지 않는 면적은 5,478.41㎡이다.



(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 이 건에 대하여 살펴본다.



(가) 주택재건축조합이 재건축사업을 하면서 조합원에게 귀속되지 않는 토지를 취득하는 경우 「도시 및 주거환경정비법」 제86조 제2항에 따른 소유권이전 고시일의 다음 날을 취득일로 보도록 하는 규정은 2009.1.1. 신설[「지방세법 시행령」(2008.12.31. 대통령령 제21217호로 개정된 것) 제73조 제5항]되어 현재까지 시행되고 있고, 법문언의 해석상 이견의 여지가 없을 만큼 명확하게 규정되어 있으므로 비록 청구조합이 소유권이전 고시일 이전에 청구조합 명의로 신탁등기를 하였다 하더라도 「지방세법 시행령」 제20조 제7항에 따라 소유권이전 고시일의 다음 날에 조합원에게 귀속되지 않는 비조합원용 토지를 취득했다고 보아야 한다.



(나) 그렇다면 그 토지의 취득세 과세표준은 「지방세법」 제10조에 따라 취득 당시의 가액으로 하는 것이므로 소유권이전 고시일의 다음 날을 기준으로 그 당시의 공시지가를 적용하여 산정하는 것이 타당하다 할 것이다.



(다) 따라서 소유권이전 고시일의 다음 날을 기준으로 그 당시의 공시지가를 적용하여 과세표준을 산정하는 것이 타당하다는 사유로 경정청구를 거부한 처분청의 처분에는 잘못이 없는 것으로 판단(조심 2023지4393, 2025.11.5., 같은 뜻임)된다.





4. 결 론



이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 「지방세기본법」제96조 제7항과 「국세기본법」제80조의2 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.







＜별지＞ 관련 법령



(1) 지방세법



제7조(납세의무자 등) ① 취득세는 부동산, 차량, 기계장비, 항공기, 선박, 입목, 광업권, 어업권, 양식업권, 골프회원권, 승마회원권, 콘도미니엄 회원권, 종합체육시설 이용회원권 또는 요트회원권(이하 이 장에서  "부동산등”이라 한다)을 취득한 자에게 부과한다.

② 부동산등의 취득은 「민법」, 「자동차관리법」, 「건설기계관리법」, 「항공안전법」, 「선박법」, 「입목에 관한 법률」, 「광업법」 또는 「수산업법」 등 관계 법령에 따른 등기ㆍ등록 등을 하지 아니한 경우라도 사실상 취득하면 각각 취득한 것으로 보고 해당 취득물건의 소유자 또는 양수인을 각각 취득자로 한다. 다만, 차량, 기계장비, 항공기 및 주문을 받아 건조하는 선박은 승계취득인 경우에만 해당한다.

⑧ 「주택법」 제11조에 따른 주택조합과 「도시 및 주거환경정비법」 제16조 제2항에 따른 주택재건축조합이 해당 조합원용으로 취득하는 조합주택용 부동산(공동주택과 부대시설ㆍ복리시설 및 그 부속토지를 말한다)은 그 조합원이 취득한 것으로 본다. 다만, 조합원에게 귀속되지 아니하는 부동산(이하 이 장에서  "비조합원용 부동산”이라 한다)은 제외한다.



제9조(비과세) ③ 신탁(「신탁법」에 따른 신탁으로서 신탁등기가 병행되는 것만 해당한다)으로 인한 신탁재산의 취득으로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 취득세를 부과하지 아니한다. 다만, 신탁재산의 취득 중 주택조합등과 조합원 간의 부동산 취득 및 주택조합등의 비조합원용 부동산 취득은 제외한다.

1. 위탁자로부터 수탁자에게 신탁재산을 이전하는 경우

2. 신탁의 종료로 인하여 수탁자로부터 위탁자에게 신탁재산을 이전하는 경우

3. 수탁자가 변경되어 신수탁자에게 신탁재산을 이전하는 경우



제10조(과세표준) ① 취득세의 과세표준은 취득 당시의 가액으로 한다. 다만, 연부(年賦)로 취득하는 경우에는 연부금액(매회 사실상 지급되는 금액을 말하며, 취득금액에 포함되는 계약보증금을 포함한다. 이하 이 절에서 같다)으로 한다.

② 제1항에 따른 취득 당시의 가액은 취득자가 신고한 가액으로 한다. 다만, 신고 또는 신고가액의 표시가 없거나 그 신고가액이 제4조에서 정하는 시가표준액보다 적을 때에는 그 시가표준액으로 한다.

⑦ 제1항부터 제6항까지의 규정에 따른 취득세의 과세표준이 되는 가액, 가격 또는 연부금액의 범위 및 그 적용과 취득시기에 관하여는 대통령령으로 정한다.



(2) 지방세법 시행령



제20조(취득의 시기 등) ⑦ 「주택법」 제11조에 따른 주택조합이 주택건설사업을 하면서 조합원으로부터 취득하는 토지 중 조합원에게 귀속되지 아니하는 토지를 취득하는 경우에는 「주택법」 제49조에 따른 사용검사를 받은 날에 그 토지를 취득한 것으로 보고, 「도시 및 주거환경정비법」 제35조 제3항에 따른 재건축조합이 재건축사업을 하거나 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」 제23조 제2항에 따른 소규모재건축조합이 소규모재건축사업을 하면서 조합원으로부터 취득하는 토지 중 조합원에게 귀속되지 아니하는 토지를 취득하는 경우에는 「도시 및 주거환경정비법」 제86조 제2항 또는 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」 제40조 제2항에 따른 소유권이전 고시일의 다음 날에 그 토지를 취득한 것으로 본다.



(3) 지방세기본법



제34조(납세의무의 성립시기) ① 지방세를 납부할 의무는 다음 각 호의 구분에 따른 시기에 성립한다.

1. 취득세 : 과세물건을 취득하는 때



제35조(납세의무의 확정) ① 지방세는 다음 각 호의 구분에 따른 시기에 세액이 확정된다.

1. 납세의무자가 과세표준과 세액을 지방자치단체에 신고납부하는 지방세 : 신고하는 때

2. 제1호의 지방세의 과세표준과 세액을 지방자치단체가 결정하는 경우 : 결정하는 때

3. 제1호 외의 지방세 : 해당 지방세의 과세표준과 세액을 해당 지방자치단체가 결정하는 때



(4) 도시 및 주거환경정비법(2017.10.24. 법률 제14943호로 개정된 것)



제25조(재개발사업ㆍ재건축사업의 시행자) ② 재건축사업은 조합이 시행하거나 조합이 조합원의 과반수의 동의를 받아 시장ㆍ군수등, 토지주택공사등, 건설업자 또는 등록사업자와 공동으로 시행할 수 있다.



제83조(정비사업의 준공인가) ① 시장ㆍ군수등이 아닌 사업시행자가 정비사업 공사를 완료한 때에는 대통령령으로 정하는 방법 및 절차에 따라 시장ㆍ군수등의 준공인가를 받아야 한다.

③ 시장ㆍ군수등은 제2항 전단 또는 후단에 따른 준공검사를 실시한 결과 정비사업이 인가받은 사업시행계획대로 완료되었다고 인정되는 때에는 준공인가를 하고 공사의 완료를 해당 지방자치단체의 공보에 고시하여야 한다.

⑥ 제3항 및 제4항에 따른 공사완료의 고시 절차 및 방법, 그 밖에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.



제86조(이전고시 등) ② 사업시행자는 제1항에 따라 대지 및 건축물의 소유권을 이전하려는 때에는 그 내용을 해당 지방자치단체의 공보에 고시한 후 시장ㆍ군수등에게 보고하여야 한다. 이 경우 대지 또는 건축물을 분양받을 자는 고시가 있은 날의 다음 날에 그 대지 또는 건축물의 소유권을 취득한다.