심판청구를 기각한다.

1. 처분개요



가. 청구법인은 본사 사옥을 신축하기 위하여 2020.10.30. OOO(이하  "쟁점토지”라 한다)와 건축물(이하  "쟁점건물”이라 한다)을 매수하였고, 2022.7.16. 쟁점건물의 해체공사를 착공하여 2022.9.15. 지상의 건축물은 철거를 완료하였으나 지하의 건축물은 해체 과정에서 주변 건물 침하 발생의 우려로 2023.3.27. 건축물의 해체공사를 중단하였다.



나. 처분청은 경기도 광명시장의 재산세 과세내역을 근거로 2024년 귀속 종합부동산세 과세기준일 현재(2024.6.1.) 쟁점토지를 종합합산과세대상으로 구분하여, 2024.12.1. 청구법인에게 2024년 귀속 종합부동산세 OOO원 및 농어촌특별세 OOO원을 결정ㆍ고지하였다.



다. 청구법인은 이에 불복하여 2025.2.26. 이의신청을 거쳐 2025.6.27. 심판청구를 제기하였다.





2. 청구법인 주장 및 처분청 의견



가. 청구법인 주장



(1) 처분청은 2024년 귀속 종합부동산세 과세기준일 현재 쟁점토지의 건축철거 중단기간이 6개월이 지났으므로 별도합산과세대상이 아닌 종합합산과세대상 토지로 보아 이 건 종합부동산세를 부과하였으나, 쟁점토지상 기존 건축물은 2024년 귀속 종합부동산세 과세기준일(6.1.)로 현재 철거 중에 있으므로, 쟁점토지는 종합합산과세대상 토지가 아닌 별도합산과세대상 토지에 해당한다.



청구법인은 본사 사옥을 신축하기 위하여 쟁점토지 지상의 건축물을 2022.7.16. 해체공사에 착공하여 2022.9.15. 해체공사를 완료하였고, 2023.1.16. 지하 구축물의 해체공사를 착공하였으나, 2023.3.27. 이 과정에서 정면 쉬트파일 설치 시 OOO 등 주변 건물의 침하가 발생하여 주변 건물 붕괴 등 2차적 안전 문제가 발생할 것이 사료되어 해체공사를 중단하고, 지반조사와 지반 보강공사를 검토하기에 이르렀다.



최초 청구법인으로부터 해체 작업을 의뢰받은 업체가 지상물을 해체 완료한 후 지하의 건축물 해체작업 도중에 중단하였으므로, 쟁점토지의 경우 과세기준일인 2024.6.1. 당시에는 그 지상에 있던 건축물이 철거ㆍ멸실된 때로부터 아직 6개월이 경과하지 아니하였던 때이므로, 쟁점토지는 별도합산과세대상인 철거ㆍ멸실된 건물의 부속토지로 보아야 한다



(2) 공부상 현재 일반건축물대장(갑) 및 일반건축물대장(을) 건축률현황에 의하면 지하 2층 지상 9층 연면적 6,635.11㎡ 등재되어 있으므로, 「지방세법」제106조 제1항 제2호 다목 및 같은 법 시행령 제103조의2에 의하면 과세기준일 현재 건축물 또는 주택이 사실상 철거ㆍ멸실된 날(사실상 철거ㆍ멸실된 날을 알 수 없는 경우에는 공부상 철거ㆍ멸실된 날을 말한다)부터 6개월이 지나지 아니한 건축물 또는 주택의 부속토지의 경우 별도합산과세대상으로 분류하도록 규정하고 있는바, 쟁점토지 지상 건축물의 경우 처분청이 쟁점토지를 종합합산과세 대상으로 보아 종합부동산세를 과세하려면 과세기준일 현재 건축물 또는 주택이 사실상 철거ㆍ멸실된 날(사실상 철거ㆍ멸실된 날을 알 수 없는 경우에는 공부상 철거ㆍ멸실된 날을 말한다)부터 6개월이 경과하였다는 명확한 증빙을 제시하여야 할 것이고, 통상적으로 건축물을 말소하기 위해서는 건축물 소유자나 관리자의 철거ㆍ멸실 신고, 철거 작업, 철거 완료 통보, 담당공무원의 현장조사를 통한 철거 여부 확인 등의 절차를 거쳐 건축물 관리대장 말소가 이루어지며, 쟁점토지상의 건축물의 경우 현재까지 지하 구축물이 존재하고 있는바, 쟁점토지를 별도합산과세대상 토지로 보아야 한다.



서울행정법원(2019.4.25. 선고 서울행법 OOO 판결)은 건축물 지하실의 콘크리트 벽체 부분이 그대로 남아 있는 상태에서 굴삭기로 이를 철거 중인 것으로 나타나는데, 건축물의 범위에는 지하에 설치한 공작물도 포함되므로[건축법(2016.1.19. 법률 제13785호로 개정되기 전의 것) 제2조 제1항 제2호 참조], 위 각 사진이 찰영된 시기에는 아직 건축물의 철거가 완료되었다고 볼 수 없다라고 판시하였다.



(3) 처분청은 건축허가나 철거ㆍ멸실신고는 국토교통부의 위임을 받은 관할 지방자치단체의 소관업무이고, 쟁점건물의 해체공사가 중단된 2023.3.27.부터 2024년 귀속 종합부동산세 과세기준일(2024.6.1)까지 1년 이상 해체공사가 진행되지 않았으므로 나대지로 보아 종합합산과세대상이라고 의견이나, 법에서 규정한 나대지의 정의는 현재 폐지된 「택지소유상한에 관한 법률 시행령」제3조에서 영구적인 건축물이 건축되어 있지 아니한 토지라고 정의하였고, 쟁점토지는 지하건축물이 있으므로 「건축법」상 건축물에 해당된다 할 것임에도 처분청은 건축허가를 받은 날로 2년 이내에 공사에 착수하지 아니하고, 쟁점건물의 해체공사가 중단된 2023.3.27.부터 2024년 귀속 종합부동산세 과세기준일(2024.6.1)까지 1년 이상 해체공사가 진행되지 않았다고 하여 나대지로 유추해석 및 확장해석을 하여 조세법의 기본이념인 조세공평의 원칙에 반하는 결과를 초래하게 되었다.



따라서, 청구법인은 쟁점토지상 기존 건축물이 2024년 귀속 종합부동산세 과세기준일(6.1.) 현재 구축물이 남아 있는 상태이므로 쟁점토지는 종합합산과세 대상 토지가 아닌 별도합산과세대상 토지에 해당하므로, 이 건 과세처분은 부당하다.



나. 처분청 의견



(1) 쟁점건물은 철거ㆍ멸실된 날로부터 6개월이 경과함에 따라 쟁점토지는 종합합산과세대상이다.



(가) 쟁점건물의 지상 건축물은 이미 철거가 되었고, 지하 3층부터 지하 1층에 이르기까지의 지하층은 철근 콘크리트만 존재하여 주차장, 나이트클럽 등 건축물 현황의 용도에 부합할 수 없는 상태가 해체공사가 중단된 2023.3.27.부터 2024년 귀속 종합부동산세 과세기준일인 2024.6.1.까지 1년 이상 지속되었다.



(나) 건축물의 멸실 여부는 외형적으로 주택의 구조가 훼손되었거나 일부 멸실 혹은 붕괴되고 그 복구가 사회 통념상 거의 불가능하게 된 정도에 이르러 재산적 가치를 전부 상실하게 된 때를 기준으로 사실 관계를 종합하여 판단할 사항(OOO)이고, 재산세 의견조회에 대한 경기도 OOO시장의 회신(세정과-6570, 2025.3.24.)에 따르면 쟁점토지의 건축물이 철거ㆍ멸실 여부는「지방세법」제106조 제3항에 따라 사실상 현황에 따라 재산세를 부과하였으며, 터파기 공사 등 착공을 시작하지 않은 점, 건축허가 취소 신청을 한 점 등을 종합적으로 검토하여 실질적으로 공사가 중단된 것으로 보아 쟁점토지의 건축물이 사실상 철거ㆍ멸실된 날로부터 6개월이 경과했다고 판단하여 쟁점토지를 종합합산대상으로 분류한 것이라 하였다.



(2) 청구법인은 서울행법 OOO을 근거로 쟁점토지에 지하 건축물이 남아있으므로 2024년 귀속 종합부동산세 과세기준일(2024.6.1.) 현재 쟁점건물은 아직 철거가 완료되었다고 볼 수 없다고 주장하나, 위 사건은 관련 시기에 굴삭기로 지하 건축물을 철거 중인 사진과 공사 현장에서 배출되는 건설폐기물 처리용역 세금계산서 등을 증빙자료로 제출하여 실제로 철거가 진행 중이었다는 사실을 입증한 사건으로 해체공사 중단되었다는 사실에 다툼이 없는 이 건에 적용될 수 있다고 보기 어렵다.





3. 심리 및 판단



가. 쟁점



종합부동산세 과세기준일 현재 쟁점토지는 쟁점건물의 부속토지이거나 철거멸실된 건물의 부속토지로 보아야 한다는 청구주장의 당부



나. 관련 법령



(1) 종합부동산세법



제2조[정의] 이 법에서 사용하는 용어의 정의는 다음 각호와 같다.

4. "토지"라 함은 「지방세법」 제104조 제1호에 따른 토지를 말한다.

6. "토지분 재산세"라 함은 「지방세법」 제105조 및 제107조에 따라 토지에 대하여 부과하는 재산세를 말한다.



제11조[과세방법] 토지에 대한 종합부동산세는 국내에 소재하는 토지에 대하여 「지방세법」 제106조 제1항 제1호에 따른 종합합산과세대상(이하 "종합합산과세대상"이라 한다)과 같은 법 제106조 제1항 제2호에 따른 별도합산과세대상(이하 "별도합산과세대상"이라 한다)으로 구분하여 과세한다.



제21조[과세자료의 제공] ① 시장ㆍ군수는 「지방세법」에 따른 해당 연도 재산세의 부과자료 중 주택분 재산세의 부과자료는 7월 31일까지, 토지분 재산세의 부과자료는 9월 30일까지 행정안전부장관에게 제출하여야 한다. 다만, 시장ㆍ군수는 「지방세법」 제115조 제2항에 따른 재산세의 세액변경 또는 수시부과사유가 발생한 때에는 그 부과자료를 매 반기별로 해당 반기의 종료일부터 10일 이내에 행정안전부장관에게 제출하여야 한다.

③ 행정안전부장관은 제12조에 규정된 토지에 대한 종합부동산세의 납세의무자를 조사하여 납세의무자별로 과세표준과 세액을 계산한 후, 매년 10월 15일까지 대통령령으로 정하는 바에 따라 국세청장에게 통보하여야 한다.



(2) 지방세법



제106조[과세대상의 구분 등] ① 토지에 대한 재산세 과세대상은 다음 각 호에 따라 종합합산과세대상, 별도합산과세대상 및 분리과세대상으로 구분한다.

1. 종합합산과세대상 : 과세기준일 현재 납세의무자가 소유하고 있는 토지 중 별도합산과세대상 또는 분리과세대상이 되는 토지를 제외한 토지

2. 별도합산과세대상 : 과세기준일 현재 납세의무자가 소유하고 있는 토지 중 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 토지

가. 공장용 건축물의 부속토지 등 대통령령으로 정하는 건축물의 부속토지

나. 차고용 토지, 보세창고용 토지, 시험ㆍ연구ㆍ검사용 토지, 물류단지시설용 토지 등 공지상태(空地狀態)나 해당 토지의 이용에 필요한 시설 등을 설치하여 업무 또는 경제활동에 활용되는 토지로서 대통령령으로 정하는 토지

다. 철거ㆍ멸실된 건축물 또는 주택의 부속토지로서 대통령령으로 정하는 부속토지



(3) 지방세법 시행령



제103조2[철거ㆍ멸실된 건축물 또는 주택의 범위] 법 제106조 제1항 제2호 다목에서 "대통령령으로 정하는 부속토지"란 과세기준일 현재 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 건축물 또는 주택의 부속토지를 말한다. 이 경우 「건축법」등 관계 법령에 따라 허가 등을 받아야 하는 건축물 또는 주택으로서 허가 등을 받지 않은 건축물 또는 주택이거나 사용승인을 받아야 하는 건축물 또는 주택으로서 사용승인(임시사용승인을 포함한다)을 받지 않은 건축물 또는 주택의 부속토지는 제외한다.

1. 건축물 또는 주택이 사실상 철거ㆍ멸실된 날(사실상 철거ㆍ멸실된 날을 알 수 없는 경우에는 공부상 철거ㆍ멸실된 날을 말한다)부터 6개월이 지나지 않은 건축물 또는 주택의 부속토지(건축물 또는 주택의 건축을 위한 용도 외의 다른 용도로 사용하는 부속토지는 제외한다). 이 경우 건축물의 부속토지는 철거ㆍ멸실되기 전 건축물의 바닥면적(건축물 외의 시설의 경우에는 그 수평투영면적을 말한다)에 제101조 제2항에 따른 용도지역별 적용배율을 곱하여 산정한 면적 범위의 토지를 말한다.



다. 사실관계 및 판단



(1) 청구법인은 쟁점토지 위에 본사를 신축하기 위하여 2022.4.11. 건축허가를 받아 2022.7.16. 쟁점건물의 해체공사에 착수하여 지상 건축물 철거를 완료하였으나 지하 건축물의 해체 작업을 하던 중 주변 건물의 침하 발생 및 지하수 유출에 따른 주변 건물 붕괴위험으로 2023.3.27. 해체작업을 중단하였고, 2023년 12월 신축 설계와 감리용역 중단에 따라 건축설계업체와 계약 해지 및 2024.6.24. 건축허가가 취소 처리되었다.



(2) 쟁점토지의 재산세 부과내역 등에 대한 OOO시장의 회신(2025.3.24.)을 보면, 쟁점토지의 경우 2024년 재산세 과세기준일 현재 당초 건축허가서상의 날짜(2022.4.11.)을 1년 이상 경과하였음에도 불구하고 지하층 건물 해체가 아직 완료되지 않았고, 터파기 공사 등 착공을 시작하지 않았으며, 2024.6.24. 주택과에 건축허가 취소신청을 한 점 등을 볼 때, 실질적으로 공사가 중단된 것으로 보이므로, 사실상 현황에 따라 재산세를 부과하였다고 기재되어 있다.



(3) 쟁점건물에 대한 등기부등본 및 아래 건축물대장 등 공부에 의하면 쟁점건물은 현재까지 멸실되지 않은 것으로 나타난다.



＜일반건축물대장(갑)＞

ㅇㅇㅇ


(4) 쟁점건물의 현재 상황 사진을 보면, 지상의 건축물은 전부 멸실되었고, 지하로 내려가는 입구(계단)부터 지하층의 기둥ㆍ벽은 형체가 그대로 잔존하는 것으로 나타난다.



(5) A 주식회사가 2023.3.27. 작성한 공사중지사유서의 주요내용은 아래와 같다.



＜공사중지 사유서＞

ㅇㅇㅇ



(6) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구법인은 지하건축물이 철거되지 않아 쟁점토지는 별도합산과세대상으로 보아야 한다는 주장이나, 쟁점건물의 지상 건축물은 이미 철거가 완료되었고, 지하 3층부터 지하 1층에 이르는 지하층은 철근 콘크리트만 존재하여 당초 용도인 주차장, 나이트클럽 등 건축물 현황의 용도에 부합할 수 없어 「지방세법」제106조 제1항 제2호 가목에 의한 건축물로 보기 어려운 점, 청구법인이 제출한 판례 등은 과세기준일 현재 철거가 진행되는 사례인 반면에 이 건은 쟁점건물 해체 공사가 중단된 2023.3.27.부터 2024.6.1.(과세기준일)까지 1년 이상 방치된 상태로 철거공사가 계속 진행되고 있다고 보기 어려운 점, 광명시장도 2024년 귀속 재산세 과세기준일 현재 당초 건축허가서상의 날짜(2022.4.11.)가 1년 이상 경과하였음에도 불구하고 지하층 건축물의 해체가 아직 완료되지 않았고, 터파기 공사 등 착공도 신청하지 않았으며, 2024.6.24. 신축허가 취소신청을 하여 재산세도 종합합산과세대상으로 분류한 점 등에 비추어, 위와 같은 청구주장은 받아들이기 어려운 것으로 판단된다.




4. 결론



이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로「국세기본법」제80조의2 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.