심판청구를 기각한다.

1. 처분개요



가. 청구인은 1996.7.11. OOO를 취득하여 소유하다가 2009.11.26. 「도시 및 주거환경정비법」(이하  "도시정비법”이라 한다)에 따라 설립된 OOO주택재건축정비조합(이하  "재건축조합”이라 한다)의 상가조합원으로서 2021.11.6. 개발이익 비례율 재산정에 따른 환급금(이하  "쟁점환급금”이라 한다) OOO원을 수령하고, 이에 대해 2022.1.12. 2021년 귀속 양도소득세를 신고하였다.



나. 재건축조합은 2022.1.10. 쟁점환급금이 배당소득에 해당하는 것으로 보아, 청구인을 포함한 일부 상가조합원들이 수령한 환급금을 제외하고 처분청에 2021년 귀속 원천징수분 배당소득세 OOO원을 신고ㆍ납부하였다가, 2023.10.18. 쟁점환급금이 조합원의 양도소득(청산금 추가 지급)에 해당하거나 또는 과다 납부된 분담금의 환급액으로서 배당소득이 아니라는 이유로 위 배당소득세에 관한 경정청구를 하였으나, 처분청은 2024.5.24. 이를 거부하였고, 이에 대한 불복 심판청구는 기각결정되었다(조심 2024서4514, 2025.5.8.).



다. 청구인은 쟁점환급금을 재건축에 따른 청산금으로 보아 2022.1.12. 2021년 귀속 양도소득세 예정신고ㆍ납부를 하였고, 2022.5.17. 쟁점환급금을 제외한 사업소득 및 근로소득에 대해 2021년 귀속 종합소득세 신고를 하였다.



라. 이후 청구인은 2025.4.21. 쟁점환급금을 배당소득에 추가하여 2021년 귀속 종합소득세 수정신고를 한 후, 2025.6.19. 쟁점환급금이 배당소득이 아니라 도시정비법 제89조 제1항에 따른 청산금이라는 이유로 2021년 귀속 종합소득세 OOO원을 환급하여 달라는 취지의 경정청구를 제기하였고, 처분청은 2025.7.22. 이를 거부하였다.



마. 청구인은 이에 불복하여 2025.10.1. 심판청구를 제기하였다.





2. 청구인 주장 및 처분청 의견



가. 청구인 주장



(1) 청구인은 관리처분계획에 따라 종전권리가액 비례율 상승으로 청산금을 수령하였고, 당해 청산금은 종전 부동산 및 부수토지의 유상이전에 따른 것으로서 이는 양도소득세 과세대상이다.



청구인이 수령한 쟁점환급금 OOO원은 관리처분계획에 따라 종전권리가액 비례율이 122.69%에서 145.49%로 상승함에 따라 종전무상권리가액 OOO원이 OOO원으로 변경된데 대한 차액을 환급금으로 수령한 것인바, 이는 도시정비법에 의한 재개발사업에 참여한 조합원이 관리처분계획에 따라 소유하던 종전 부동산을 조합에 제공한 대가로 당해 조합으로부터 새로운 부동산(OOO)을 취득할 수 있는 권리와 청산금(환급금)을 교부받은 것이다.



따라서 종전 부동산의 유상이전에 대한 댓가인 환급금은 양도소득에 해당하고, 도시정비법 시행규칙상 권리가액은 개발이익비례율에 따라 산정되는 것이며, 재건축조합 청산 이전에 비례율 조정으로 청산금이 확정되었다면 권리가액 확정시기도 비례율 조정이 확정된 시기로 보아야 하므로 쟁점환급금은 도시정비법에서 정한 청산금에 해당한다.



(2) 쟁점환급금은 조합의 수익사업(일반분양사업 등) 또는 조합의 해산으로 인한 잔여재산의 분배로 수령한 금전이 아니라 도시정비법 제89조 제1항에서 규정한 관리처분계획에 따라 수령한 금전으로 이는 현물출자금 반환에 해당하여 양도소득으로 보아야 한다.



처분청은 쟁점환급금이 관리처분계획 인가일 이후 일반분양 성공, 사업비 절감 등에 따라 조합의 수익사업(일반분양사업)에서 발생한 이익을 청산 시 추가 분배한 금액으로 「소득세법」 제17조 제1항에서 규정한 배당소득에 해당한다는 의견이나, 쟁점환급금은 조합의 관리처분계획에 따라 상가(무상)권리가액비례율의 상승(122.69% → 145.49%)으로 인한 차액을 청산금으로 수령한 것으로서 이는 종전부동산의 유상이전에 따라 지급받은 것이므로 양도소득세 과세대상이고, 조합의 재건축 정비사업 과정에서 비례율 조정으로 인한 과다 납부된 추가 분담금의 반환 또는 현물출자금의 환급금이므로, 배당소득에 해당하지 아니한다.



나. 처분청 의견



쟁점환급금은 기타조합원배당금과 동일하게 조합원총회에서 같은 사유로 결의된 것으로서 그 재원 및 성격상 동일한 배당소득 과세대상으로 보아야 한다.



쟁점환급금은 청구인이 상가조합원으로 소속되어 있던 재건축조합의 2021.11.6. 조합원총회에서 결의되어 수령한 조합원배당금의 일부로 확인되고, 조합원배당금은 조합원들이 보유하고 있던 기존 부동산의 권리가액이 증가하여 이에 따라 추가적인 청산금이 발생한 것이 아니라 당시 총회 회의록에서 확인할 수 있는 바와 같이 일반분양의 성공과 각종 세금 및 사업비 절감을 통해 발생한 이익 중 일부를 조합원들에게 배분한 것이다.



재건축조합은 청구인을 포함한 일부 상가조합원들이 수령한 배당금을 제외한 나머지 기타조합원배당금에 대해 이를 배당소득 과세대상으로 원천징수 후 신고ㆍ납부하였다가 이후 배당소득 원천징수 대상 소득이 아니라는 경정청구를 제기하였고, 이에 대해 서울지방국세청은 위 조합원배당금은 배당소득 과세대상으로 보아야 한다는 취지로 재건축조합의 경정청구를 거부하였다.



이에 불복하여 재건축조합이 제기한 심판청구에서 조세심판원은 재건축조합이 최초 권리가액에 대한 인가를 받은 후 이에 대한 변경인가를 받은 사실이 없으므로 해산결의 시 확정된 배당금은 기존 권리가액 또는 청산금의 조정과 관련이 있는 것으로 보기 어렵고 일반분양에서 발생한 이익을 조합원에게 귀속(배당)할 재원이라고 보아 이를 배당소득으로 보아야 한다는 이유로 기각결정을 하였다.(조심 2024서4514, 2025.5.8.).



한편 재건축조합 관할 강동세무서는 기타조합원배당금만을 배당소득으로 원천징수하고 청구인을 포함한 일부 상가조합원들에게 지급된 배당금에 대해서 원천징수되지 않은 사실을 확인하여 배당소득 원천세 과세예고통지를 하였고, 이에 대해 재건축조합이 제기한 과세전적부심사청구는 위 심판청구 기각결정과 유사한 이유로 불채택결정되었다(국세청 적부 2024-0273, 2025.3.12.).



따라서 쟁점환급금을 조합원들의 양도소득으로 보아야 한다는 취지로 재건축조합이 제기한 심판청구를 조세심판원이 기각결정하였고, 청구인이 쟁점환급금에 대해 당초 신고ㆍ납부한 양도소득세를 환급하여 달라는 경정청구를 하여 처분청으로부터 기납부한 양도소득세를 환급받은 사실 등을 고려하여 이 건 심판청구는 기각되어야 한다.





3. 심리 및 판단



가. 쟁점



주택재건축정비사업조합이 청구인에게 지급한 쟁점환급금을 배당소득으로 보아 경정청구를 거부한 처분의 당부



나. 관련 법령 : ＜별지＞ 기재



다. 사실관계 및 판단



(1) 처분청과 청구인이 제시한 심리자료에 의하면, 다음과 같은 사실이 확인된다



(가) 조합원총회 회의록 등 심리자료에 의하면, 재건축조합은 도시정비법에 따라 설립된 주택재건축정비사업조합으로 2009.11.26. 조합설립인가를 받아 2009.12.4. 법인설립 등기를 하였고, 이후 재건축 사업을 진행하여 2020.5.27. 신축 아파트의 이전고시로 재건축정비사업이 종료되었다.



(나) 재건축조합은 2014.10.27. 서울특별시 강동구청장으로부터 재건축사업에 대한 관리처분계획인가를 받을 당시 분양대상자별 종전 토지 및 건축물 가격을 OOO원으로 평가하였는데, 세부내용은 아래 ＜표1＞과 같다.



＜표1＞ 2014년 10월 관리처분계획인가내역

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(다) 재건축조합은 이전고시일(2020.5.27.) 이후인 2021.11.6. 조합 해산총회를 개최하여 일반분양 수입 증가 및 정비사업비 감소 등의 원인에 의한 비례율 증가에 따른 잉여금 발생액에 대하여 당초 조합원 권리가액(종전 토지 및 건물 평가액)을 증액ㆍ변경하는 관리처분계획 변경 및 쟁점환급금 지급에 대한 안건을 의결하였고, 2021년 12월경 쟁점환급금을 당초 분담금을 납부한 조합원들에게 약 OOO원(세전금액), 청산금을 환급받은 조합원들에게 약 OOO원을 지급한 후, 원천징수분 배당소득세 약 OOO원을 신고ㆍ납부하였다.



(라) 재건축조합의 조합 해산총회(2021.11.6.) 시 관리처분계획상 분양가격 상승으로 총수입이 증가하고, 금융비용과 예비비 감소로 총사업비가 감소하여 아래 ＜표2＞와 같이 주택에 대한 비례율을 조정한 것으로 나타난다.



＜표2＞ 관리처분계획 중 주택 총수입 및 총사업비 변동내역

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(마) 재건축조합의 조합 해산총회(2021.11.6.) 시 회의록 내용은 아래 ＜표3＞과 같고, 이에 따라 청구인이 소유하였던 OOO에 대해서는 기존 122.69%에서 145.49%로 비례율을 조정하여 환급금으로 OOO원을 지급하였다.



＜표3＞ 조합 해산총회 회의록(일부 발췌)

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(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 이 건에 대하여 살피건대, 청구인은 관리처분계획에 따라 종전권리가액 비례율 상승으로 환급금을 수령하였으므로 이는 종전 부동산 유상이전에 따른 댓가로서 양도소득세 과세대상이라고 주장하나, 「소득세법」 제89조 및 도시정비법 제81조 등에 의하면, 조합원은 관리처분계획의 인가로 입주자 지위를 취득하고 이전고시가 있는 날까지 종전의 토지 등을 사용하거나 수익할 수 없으므로, 조합과 조합원의 권리 및 의무는 관리처분계획의 인가가 고시된 시점에 확정된다고 보아야 하고, 조합원들의 기존 조합원입주권(권리가액)은 관리처분계획인가일에 그 금액이 확정되며, 신규 분양부동산의 가액은 이전고시일의 다음 날에 청산금 납부(환급)금액을 반영하여 최종 확정되는 것으로 보아야 한다.

이 건의 경우 재건축조합은 2014.10.27. 서울특별시 강동구청장으로부터 조합원들의 기존 주택 및 토지 등의 평가액(권리가액)에 대한 인가를 받은 후, 관리처분계획의 변경인가를 추가로 받은 사실은 확인되지 아니하고, 2020.5.27. 이전고시 및 2021.11.6. 조합 해산총회를 거쳐 2021.12.1. 조합 해산신고를 하였으므로 조합원들에게 새로 분양된 부동산의 가액(권리가액 + 청산금 가감)은 이 건 재건축사업 이전고시일(2020.5.27.)의 익일에 그 평가금액이 확정되었다고 할 것인 점, 재건축조합의 2021.11.6.자 조합 해산총회 시 회의록에 의하면  "성공적인 일반분양과 각종 세금 절감 및 사업비 절감 등을 통한 비례율 상승으로 조합원들의 권리가액이 증가하게 되었다”고 기재되어 있어, 쟁점환급금은 일반분양에서 발생한 이익과 총사업비 절감액 등을 최종적으로 조합원들에게 귀속시킨 것으로 보이므로, 그 원천이 출자금이라거나 기존 권리가액 또는 청산금 납부(환급)금액의 조정과 관련이 있는 것으로 보기 어려운 점 등에 비추어, 위와 같은 청구주장은 받아들이기 어려운 것으로 판단된다.



따라서 처분청이 청구인이 지급받은 쟁점환급금을 조합원에 대한 배당으로 보아 청구인의 경정청구를 거부한 이 건 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.





4. 결론



이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 「국세기본법」 제80조의2 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.



＜별지＞ 관련 법령



(1) 소득세법



제17조(배당소득) ① 배당소득은 해당 과세기간에 발생한 다음 각 호의 소득으로 한다.

2. 법인으로 보는 단체로부터 받는 배당금 또는 분배금

3. 의제배당(擬制配當)

4. 「법인세법」에 따라 배당으로 처분된 금액

8. 제43조에 따른 공동사업에서 발생한 소득금액 중 같은 조 제1항에 따른 출자공동사업자의 손익분배비율에 해당하는 금액

9. 제1호, 제2호, 제2호의2, 제3호부터 제5호까지, 제5호의2부터 제5호의4까지, 제6호 및 제7호에 따른 소득과 유사한 소득으로서 수익분배의 성격이 있는 것

② 제1항 제3호에 따른 의제배당이란 다음 각 호의 금액을 말하며, 이를 해당 주주, 사원, 그 밖의 출자자에게 배당한 것으로 본다.

1. 주식의 소각이나 자본의 감소로 인하여 주주가 취득하는 금전, 그 밖의 재산의 가액(價額) 또는 퇴사ㆍ탈퇴나 출자의 감소로 인하여 사원이나 출자자가 취득하는 금전, 그 밖의 재산의 가액이 주주ㆍ사원이나 출자자가 그 주식 또는 출자지분을 취득하기 위하여 사용한 금액을 초과하는 금액

2. 법인의 잉여금의 전부 또는 일부를 자본 또는 출자에 전입함으로써 취득하는 주식 또는 출자지분의 가액. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 금액을 자본에 전입하는 경우는 제외한다.

가. 「상법」 제459조 제1항에 따른 자본준비금으로서 대통령령으로 정하는 것

나. 「자산재평가법」에 따른 재평가적립금(같은 법 제13조 제1항 제1호에 따른 토지의 재평가차액에 상당하는 금액은 제외한다)

3. 해산한 법인(법인으로 보는 단체를 포함한다)의 주주ㆍ사원ㆍ출자자 또는 구성원이 그 법인의 해산으로 인한 잔여재산의 분배로 취득하는 금전이나 그 밖의 재산의 가액이 해당 주식ㆍ출자지분 또는 자본을 취득하기 위하여 사용된 금액을 초과하는 금액. 다만, 내국법인이 조직변경하는 경우로서 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우는 제외한다.

가. 「상법」에 따라 조직변경하는 경우

나. 특별법에 따라 설립된 법인이 해당 특별법의 개정 또는 폐지에 따라 「상법」에 따른 회사로 조직변경하는 경우

다. 그 밖의 법률에 따라 내국법인이 조직변경하는 경우로서 대통령령으로 정하는 경우



제88조(정의) 이 장에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.

1.  "양도”란 자산에 대한 등기 또는 등록과 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등을 통하여 그 자산을 유상으로 사실상 이전하는 것을 말한다. 이 경우 대통령령으로 정하는 부담부증여 시 수증자가 부담하는 채무액에 해당하는 부분은 양도로 보며, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우에는 양도로 보지 아니한다.

가. 「도시개발법」이나 그 밖의 법률에 따른 환지처분으로 지목 또는 지번이 변경되거나 보류지(保留地)로 충당되는 경우

9.  "조합원입주권”이란 「도시 및 주거환경정비법」 제74조에 따른 관리처분계획의 인가 및 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」 제29조에 따른 사업시행계획인가로 인하여 취득한 입주자로 선정된 지위를 말한다. 이 경우 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 재건축사업 또는 재개발사업, 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」에 따른 자율주택정비사업, 가로주택정비사업, 소규모재건축사업 또는 소규모재개발사업을 시행하는 정비사업조합의 조합원(같은 법 제22조에 따라 주민합의체를 구성하는 경우에는 같은 법 제2조 제6호의 토지등소유자를 말한다)으로서 취득한 것(그 조합원으로부터 취득한 것을 포함한다)으로 한정하며, 이에 딸린 토지를 포함한다.



제89조(비과세 양도소득) ① 다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세(이하  "양도소득세”라 한다)를 과세하지 아니한다.

4. 조합원입주권을 1개 보유한 1세대[「도시 및 주거환경정비법」 제74조에 따른 관리처분계획의 인가일 및 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」 제29조에 따른 사업시행계획인가일(인가일 전에 기존주택이 철거되는 때에는 기존주택의 철거일) 현재 제3호 가목에 해당하는 기존주택을 소유하는 세대]가 다음 각 목의 어느 하나의 요건을 충족하여 양도하는 경우 해당 조합원입주권을 양도하여 발생하는 소득. 다만, 해당 조합원입주권의 양도 당시 실지거래가액이 12억원을 초과하는 경우에는 양도소득세를 과세한다.

가. 양도일 현재 다른 주택 또는 분양권을 보유하지 아니할 것

나. 양도일 현재 1조합원입주권 외에 1주택을 보유한 경우(분양권을 보유하지 아니하는 경우로 한정한다)로서 해당 1주택을 취득한 날부터 3년 이내에 해당 조합원입주권을 양도할 것(3년 이내에 양도하지 못하는 경우로서 대통령령으로 정하는 사유에 해당하는 경우를 포함한다)



제98조(양도 또는 취득의 시기) 자산의 양도차익을 계산할 때 그 취득시기 및 양도시기는 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우 등 대통령령으로 정하는 경우를 제외하고는 해당 자산의 대금을 청산한 날로 한다. 이 경우 자산의 대금에는 해당 자산의 양도에 대한 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 양수자가 부담하기로 약정한 경우에는 해당 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액은 제외한다.



제100조(양도차익의 산정) ④ 양도차익을 산정하는 데에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.



(2) 소득세법 시행령



제162조(양도 또는 취득의 시기) ① 법 제98조 전단에서  "대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우 등 대통령령으로 정하는 경우”란 다음 각 호의 경우를 말한다.

9. 「도시개발법」 또는 그 밖의 법률에 따른 환지처분으로 인하여 취득한 토지의 취득시기는 환지 전의 토지의 취득일. 다만, 교부받은 토지의 면적이 환지처분에 의한 권리면적보다 증가 또는 감소된 경우에는 그 증가 또는 감소된 면적의 토지에 대한 취득시기 또는 양도시기는 환지처분의 공고가 있은 날의 다음날로 한다.



제166조(양도차익의 산정 등) ① 법 제100조의 규정에 의하여 양도차익을 산정함에 있어서 재개발사업, 재건축사업 또는 소규모재건축사업등을 시행하는 정비사업조합의 조합원이 당해 조합에 기존건물과 그 부수토지를 제공(건물 또는 토지만을 제공한 경우를 포함한다)하고 취득한 입주자로 선정된 지위를 양도하는 경우 그 조합원의 양도차익은 다음 각 호의 산식에 의하여 계산한다.

1. 청산금을 납부한 경우



2. 청산금을 지급받은 경우 다음 각 목의 금액을 합한 가액

가. [양도가액-(기존건물과 그 부수토지의 평가액-지급받은 청산금)-법 제97조 제1항 제2호 및 제3호에 따른 필요경비]

나. [(기존건물과 그 부수토지의 평가액-기존 건물과 그 부수토지의 취득가액-법 제97조 제1항 제2호 및 제3호 또는 제163조 제6항에 따른 필요경비)]×[(기존건물과 그 부수토지의 평가액-지급받은 청산금)÷기존건물과 그 부수토지의 평가액]

② 법 제100조에 따라 양도차익을 산정하는 경우 재개발사업, 재건축사업 또는 소규모재건축사업등을 시행하는 정비사업조합의 조합원이 해당 조합에 기존건물과 그 부수토지를 제공하고 관리처분계획등에 따라 취득한 신축주택 및 그 부수토지를 양도하는 경우 실지거래가액에 의한 양도차익은 다음 각 호의 산식에 따라 계산한다.

1. 청산금을 납부한 경우



2. 청산금을 지급받는 경우 제1항 제2호에 따른 가액

③ 제1항 및 제2항을 적용할 때 기존건물과 그 부수토지의 취득가액을 확인할 수 없는 경우에는 다음 산식을 적용하여 계산한 가액에 따른다.

④ 제1항 내지 제3항에서 기존건물과 그 부수토지의 평가액이란 다음 각 호의 가액을 말한다.

1. 관리처분계획등에 따라 정하여진 가격. 다만, 그 가격이 변경된 때에는 변경된 가격으로 한다.

2. 제1호에 따른 가격이 없는 경우에는 제176조의2 제3항 제1호, 제2호 및 제4호의 방법을 순차로 적용하여 산정한 가액. 이 경우 제176조의2 제3항 제1호 및 제2호에서  "양도일 또는 취득일 전후”는  "관리처분계획등 인가일 전후”로 본다.

⑤ 법 제95조에 따른 양도소득금액을 계산하기 위하여 제1항 및 제2항 제1호에 따른 양도차익에서 법 제95조 제2항에 따른 장기보유특별공제액을 공제하는 경우 그 보유기간의 계산은 다음 각 호에 따른다.

1. 관리처분계획등 인가 전 양도차익 및 제1항 제2호 나목에서 장기보유특별공제액을 공제하는 경우의 보유기간 : 기존건물과 그 부수토지의 취득일부터 관리처분계획등 인가일까지의 기간

2. 제2항 제1호에 따른 양도차익에서 장기보유특별공제액을 공제하는 경우의 보유기간

가. 청산금납부분 양도차익에서 장기보유특별공제액을 공제하는 경우의 보유기간 : 관리처분계획등 인가일부터 신축주택과 그 부수토지의 양도일까지의 기간

나. 기존건물분 양도차익에서 장기보유특별공제액을 공제하는 경우의 보유기간 : 기존건물과 그 부수토지의 취득일부터 신축주택과 그 부수토지의 양도일까지의 기간



(3) 도시 및 주거환경정비법



제45조(총회의 의결) ① 다음 각 호의 사항은 총회의 의결을 거쳐야 한다.

8. 정비사업비의 조합원별 분담내역

9. 제52조에 따른 사업시행계획서의 작성 및 변경(제50조 제1항 본문에 따른 정비사업의 중지 또는 폐지에 관한 사항을 포함하며, 같은 항 단서에 따른 경미한 변경은 제외한다)

10. 제74조에 따른 관리처분계획의 수립 및 변경(제74조 제1항 각 호 외의 부분 단서에 따른 경미한 변경은 제외한다)

10의2. 제86조의2에 따른 조합의 해산과 조합 해산 시의 회계보고

11. 제89조에 따른 청산금의 징수ㆍ지급(분할징수ㆍ분할지급을 포함한다)

12. 제93조에 따른 비용의 금액 및 징수방법



제74조(관리처분계획의 인가 등) ① 사업시행자는 제72조에 따른 분양신청기간이 종료된 때에는 분양신청의 현황을 기초로 다음 각 호의 사항이 포함된 관리처분계획을 수립하여 시장ㆍ군수등의 인가를 받아야 하며, 관리처분계획을 변경ㆍ중지 또는 폐지하려는 경우에도 또한 같다. 다만, 대통령령으로 정하는 경미한 사항을 변경하려는 경우에는 시장ㆍ군수등에게 신고하여야 한다.

5. 분양대상자별 종전의 토지 또는 건축물 명세 및 사업시행계획인가 고시가 있은 날을 기준으로 한 가격(사업시행계획인가 전에 제81조 제3항에 따라 철거된 건축물은 시장ㆍ군수등에게 허가를 받은 날을 기준으로 한 가격)

6. 정비사업비의 추산액(재건축사업의 경우에는 「재건축초과이익 환수에 관한 법률」에 따른 재건축부담금에 관한 사항을 포함한다) 및 그에 따른 조합원 분담규모 및 분담시기

7. 분양대상자의 종전 토지 또는 건축물에 관한 소유권 외의 권리명세



제81조(건축물 등의 사용ㆍ수익의 중지 및 철거 등) ① 종전의 토지 또는 건축물의 소유자ㆍ지상권자ㆍ전세권자ㆍ임차권자 등 권리자는 제78조 제4항에 따른 관리처분계획인가의 고시가 있은 때에는 제86조에 따른 이전고시가 있는 날까지 종전의 토지 또는 건축물을 사용하거나 수익할 수 없다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다.

1. 사업시행자의 동의를 받은 경우

2. 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」에 따른 손실보상이 완료되지 아니한 경우



제83조(정비사업의 준공인가) ① 시장ㆍ군수등이 아닌 사업시행자가 정비사업 공사를 완료한 때에는 대통령령으로 정하는 방법 및 절차에 따라 시장ㆍ군수등의 준공인가를 받아야 한다.

② 제1항에 따라 준공인가신청을 받은 시장ㆍ군수등은 지체 없이 준공검사를 실시하여야 한다. 이 경우 시장ㆍ군수등은 효율적인 준공검사를 위하여 필요한 때에는 관계 행정기관ㆍ공공기관ㆍ연구기관, 그 밖의 전문기관 또는 단체에게 준공검사의 실시를 의뢰할 수 있다.

③ 시장ㆍ군수등은 제2항 전단 또는 후단에 따른 준공검사를 실시한 결과 정비사업이 인가받은 사업시행계획대로 완료되었다고 인정되는 때에는 준공인가를 하고 공사의 완료를 해당 지방자치단체의 공보에 고시하여야 한다.

④ 시장ㆍ군수등은 직접 시행하는 정비사업에 관한 공사가 완료된 때에는 그 완료를 해당 지방자치단체의 공보에 고시하여야 한다.

제86조(이전고시 등) ① 사업시행자는 제83조 제3항 및 제4항에 따른 고시가 있은 때에는 지체없이 대지 확정측량을 하고 토지의 분할절차를 거쳐 관리처분계획에서 정한 사항을 분양받을 자에게 통지하고 대지 또는 건축물의 소유권을 이전하여야 한다. 다만, 정비사업의 효율적인 추진을 위하여 필요한 경우에는 해당 정비사업에 관한 공사가 전부 완료되기 전이라도 완공된 부분은 준공인가를 받아 대지 또는 건축물별로 분양받을 자에게 소유권을 이전할 수 있다.

② 사업시행자는 제1항에 따라 대지 및 건축물의 소유권을 이전하려는 때에는 그 내용을 해당 지방자치단체의 공보에 고시한 후 시장ㆍ군수등에게 보고하여야 한다. 이 경우 대지 또는 건축물을 분양받을 자는 고시가 있은 날의 다음 날에 그 대지 또는 건축물의 소유권을 취득한다.



제86조의2(조합의 해산) ① 조합장은 제86조 제2항에 따른 고시가 있은 날부터 1년 이내에 조합 해산을 위한 총회를 소집하여야 한다.



제87조(대지 및 건축물에 대한 권리의 확정) ① 대지 또는 건축물을 분양받을 자에게 제86조 제2항에 따라 소유권을 이전한 경우 종전의 토지 또는 건축물에 설정된 지상권ㆍ전세권ㆍ저당권ㆍ임차권ㆍ가등기담보권ㆍ가압류 등 등기된 권리 및 「주택임대차보호법」 제3조 제1항의 요건을 갖춘 임차권은 소유권을 이전받은 대지 또는 건축물에 설정된 것으로 본다.

② 제1항에 따라 취득하는 대지 또는 건축물 중 토지 등 소유자에게 분양하는 대지 또는 건축물은 「도시개발법」 제40조에 따라 행하여진 환지로 본다.

③ 제79조 제4항에 따른 보류지와 일반에게 분양하는 대지 또는 건축물은 「도시개발법」 제34조에 따른 보류지 또는 체비지로 본다.

제89조(청산금 등) ① 대지 또는 건축물을 분양받은 자가 종전에 소유하고 있던 토지 또는 건축물의 가격과 분양받은 대지 또는 건축물의 가격 사이에 차이가 있는 경우 사업시행자는 제86조 제2항에 따른 이전고시가 있은 후에 그 차액에 상당하는 금액(이하  "청산금”이라 한다)을 분양받은 자로부터 징수하거나 분양받은 자에게 지급하여야 한다.

② 제1항에도 불구하고 사업시행자는 정관등에서 분할징수 및 분할지급을 정하고 있거나 총회의 의결을 거쳐 따로 정한 경우에는 관리처분계획인가 후부터 제86조 제2항에 따른 이전고시가 있은 날까지 일정 기간별로 분할징수하거나 분할지급할 수 있다.

③ 사업시행자는 제1항 및 제2항을 적용하기 위하여 종전에 소유하고 있던 토지 또는 건축물의 가격과 분양받은 대지 또는 건축물의 가격을 평가하는 경우 그 토지 또는 건축물의 규모ㆍ위치ㆍ용도ㆍ이용 상황ㆍ정비사업비 등을 참작하여 평가하여야 한다.

④ 제3항에 따른 가격평가의 방법 및 절차 등에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.



(4) 도시 및 주거환경정비법 시행령



제76조(청산기준가격의 평가) ① 대지 또는 건축물을 분양받은 자가 종전에 소유하고 있던 토지 또는 건축물의 가격은 법 제89조 제3항에 따라 다음 각 호의 구분에 따른 방법으로 평가한다.

1. 법 제23조 제1항 제4호의 방법으로 시행하는 주거환경개선사업과 재개발사업의 경우에는 법 제74조 제4항 제1호 가목을 준용하여 평가할 것

2. 재건축사업의 경우에는 사업시행자가 정하는 바에 따라 평가할 것. 다만, 감정평가법인등의 평가를 받으려는 경우에는 법 제74조 제4항 제1호 나목을 준용할 수 있다.

② 분양받은 대지 또는 건축물의 가격은 법 제89조 제3항에 따라 다음 각 호의 구분에 따른 방법으로 평가한다.

1. 법 제23조 제1항 제4호의 방법으로 시행하는 주거환경개선사업과 재개발사업의 경우에는 법 제74조 제4항 제1호 가목을 준용하여 평가할 것

2. 재건축사업의 경우에는 사업시행자가 정하는 바에 따라 평가할 것. 다만, 감정평가법인등의 평가를 받으려는 경우에는 법 제74조 제4항 제1호 나목을 준용할 수 있다.

③ 제2항 각 호에 따른 평가를 할 때 다음 각 호의 비용을 가산하여야 하며, 법 제95조에 따른 보조금은 공제하여야 한다.

1. 정비사업의 조사ㆍ측량ㆍ설계 및 감리에 소요된 비용

2. 공사비

3. 정비사업의 관리에 소요된 등기비용ㆍ인건비ㆍ통신비ㆍ사무용품비ㆍ이자 그 밖에 필요한 경비

4. 법 제95조에 따른 융자금이 있는 경우에는 그 이자에 해당하는 금액

5. 정비기반시설 및 공동이용시설의 설치에 소요된 비용(법 제95조 제1항에 따라 시장ㆍ군수등이 부담한 비용은 제외한다)

④ 제1항 및 제2항에 따른 건축물의 가격평가를 할 때 층별ㆍ위치별 가중치를 참작할 수 있다.