○ 시행사와 시공사가 공사도급 약정 시 분양가 상승차익 배분액을 도급공사비에 포함하여 계약을 체결한 경우, 해당 금액이 취득세 과세표준에 포함되는지 여부

○ 「지방세법」(2020.1.1. 법률 제18655호로 일부개정된 것, 이하 ‘舊지방세법’이라 한다) 제10조 제1항에서 취득세의 과세표준은 취득 당시의 가액으로 하도록 하고, 제2항에서 취득 당시의 가액은 취득자가 신고한 가액으로 한다고 규정하며 같은 조 제5항에서 법인장부 등 대통령령으로 정하는 것에 따라 취득가격이 증명되는 취득은 그 사실상의 취득가격을 과세표준으로 하도록 규정함

- 「지방세법 시행령」(2020.1.1. 대통령령 제30318호로 일부개정된 것) 제18조에서 취득가격의 범위 등을 규정하고 있는데 「舊지방세법」 제10조 제5항 각 호에 따른 취득가격은 취득시기를 기준으로 그 이전에 해당 물건을 취득하기 위하여 거래 상대방 또는 제3자에게 지급하였거나 지급하여야 할 직접비용과 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 간접비용의 합계액으로 한다고 규정하며, 그 간접비용으로 건설자금에 충당한 차입금의 이자, 관계 법령에 따라 의무적으로 부담하는 비용, 공인중개사에게 지급한 중개보수 등을 규정함



○ 위 규정에서 말하는  "취득가격”에는 과세대상 물건의 취득 시기 이전에 거래상대방 또는 제3자에게 지급원인이 발생 또는 확정된 것으로서 당해 물건 자체의 가격(직접비용)은 물론 그 이외에 실제로 당해 물건 자체의 가격으로 지급되었다고 볼 수 있거나(취득자금이자, 설계비 등) 그에 준하는 취득절차비용(소개수수료, 준공검사비용 등)도 간접비용으로서 이에 포함된다고 할 것이나, 그것이 취득의 대상이 아닌 물건이나 권리에 관한 것이어서 당해 물건 자체의 가격이라고 볼 수 없는 것이라면 과세대상 물건을 취득하기 위하여 당해 물건의 취득시기 이전에 그 지급원인이 발생 또는 확정된 것이라도 이를 당해 물건의 취득가격에 포함된다고 보아 취득세 과세표준으로 삼을 수 없다고 할 것(조심 2021지2321, 2022.5.26. 결정 등 다수, 같은 뜻임)으로,

- 그 계약 체결 시 작성된 공사도급약정서 등 서류에 기재된 표시사항에도 불구하고 지급된 금액의 실질적 성격에 따라 취득가격에 포함되는지 여부를 판단하는 것이 합리적이라 할 것임(대법원 95누5967, 1996.2.9. 선고 참조)



○ 시행사와 시공사가 신축공사를 위한 도급계약을 체결하며 공사도급약정서 상 도급공사비를 기본 도급공사비와 분양가 상승차익 배분액을 합한 금액으로 정하는 등 해당 물건의 취득을 위한 비용을 규정하는 항목에 분양가 상승차익 배분액을 함께 규정하고 있는 경우,

- 공사도급약정서 등에서 그 분양가 상승차익 배분액이 도급공사비 등 해당 물건의 취득을 위한 비용과 구분되는지, 배분액 산정 시 해당 물건의 취득을 위한 업무수행의 대가적 성격의 금액이 포함되어 있지는 않은지 등 제반사항을 종합적으로 검토하여 그 분양가 상승차익 배분액을 시행사와 시공사가 동업관계나 그와 유사한 관계에서 공사대금과 관계없이 시공사에게 지급한 사업이익금으로 볼 수 있다면 이는 해당 물건을 취득하기 위하여 지급하였거나 지급하여야 할 직접비용 또는 간접비용이라고 보기 어려우므로 취득세 과세표준 산정 시 해당 금액을 제외할 것으로 판단됨



○ 다만, 이에 해당하는지 여부는 과세관청에서 사실관계를 확인하여 적용해야 할 사항임