-’18. 3월 지자체 임대사업자 등록(장기일반, 건설)*

* 임대사업자 등록 전에 세무서 주택임대업 사업자등록을 한 것으로 전제함

-’20. 8월 건설임대주택 ○채 준공

-’23. 9월 2년 연속 적자발생하여 지자체 양도허가(민간임대주택법 §43④1, 령 §34③1)받아 분양전환함

* ’21∼’23 과세연도 동안 합산배제를 신고하여 적법하게 적용받고 쟁점 외 다른 요건은 충족한 것으로 전제함

-민간임대주택법 시행령 제34조제3항제1호에 따라 2년 연속 적자발생하여 지자체 양도허가받아 임대주택을 분양전환하는 경우, 재산세는 감면받은 세액을 추징하지 않는데 종합부동산세는 합산배제로 경감받은 세액을 추징하는지 여부

1. 합산배제 임대주택과 관련하여 「민간임대주택에 관한 특별법」, 「공공주택 특별법」, 「지방세특례제한법」에서 임대의무기간에 대한 예외가 인정된다고 하여, 종합부동산세법령에서 별도로 규정하고 있지 않은 이상 「종합부동산세법 시행령」제3조제1항제1호나목, 같은 항 제2호나목, 같은 항 제7호나목, 같은 항 제8호가목2), 같은 항 제10호나목 및 같은 항 제11호가목2)에 따른 최소 임대의무기간(이하  "임대의무기간”이라 함)에서의 예외가 인정되지 않는 것입니다.

2. 따라서, 최소 임대의무기간이 지나기 전에 합산배제 임대주택을 양도한 경우「종합부동산세법 시행령」 제3조제7항제5호에 따른 임대기간 계산 예외 사유 및 같은 영 제10조제3항에 따른 추징 예외 사유에 해당하지 않는 한 합산배제로 경감받은 세액과 이자상당가산액을 추징하는 것이나,귀 질의의 사실관계와 같이 같은 영 제3조제1항제1호나목에 따른 최소 임대의무기간(5년)이 지난 후에 합산배제 임대주택을 양도한 경우에는 경감받은 세액과 이자상당가산액을 추징하지 아니하는 것입니다.

□ 종합부동산세법 제8조【과세표준】

② 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택은 제1항에 따른 과세표준 합산의 대상이 되는 주택의 범위에 포함되지 아니하는 것으로 본다.

1. 「민간임대주택에 관한 특별법」에 따른 민간임대주택, 「공공주택 특별법」에 따른 공공임대주택 또는 대통령령으로 정하는 다가구 임대주택으로서 임대기간, 주택의 수, 가격, 규모 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 주택

□ 종합부동산세법 제17조 【결정과 경정】

⑤ 관할세무서장 또는 관할지방국세청장은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 경감받은 세액과 이자상당가산액을 추징하여야 한다.

1. 제8조제2항에 따라 과세표준 합산의 대상이 되는 주택에서 제외된 주택 중 같은 항 제1호의 임대주택 또는 같은 항 제2호의 가정어린이집용 주택이 추후 그 요건을 충족하지 아니하게 된 경우

□ 종합부동산세법 시행령 제3조【합산배제 임대주택】

① 법 제8조제2항제1호에서 " 대통령령으로 정하는 주택" 이란 「공공주택 특별법」제4조에 따른 공공주택사업자(이하 " 공공주택사업자" 라 한다) 또는 「민간임대주택에 관한 특별법」제2조제7호에 따른 임대사업자(이하 " 임대사업자" 라 한다)로서 과세기준일 현재 「소득세법」제168조 또는 「법인세법」제111조에 따른 주택임대업 사업자등록(이하 이 조에서 " 사업자등록" 이라 한다)을 한 자가 과세기준일 현재 임대(제1호부터제3호까지,제5호부터제8호까지,제10호또는제11호의 주택을 임대한 경우를 말한다)하거나 소유(제4호또는제9호의 주택을 소유한 경우를 말한다)하고 있는 다음 각 호의 주택(이하 " 합산배제 임대주택" 이라 한다)을 말한다. 이 경우 과세기준일 현재 임대를 개시한 자가 법 제8조제3항에 따른 주택의 보유현황 신고기간 종료일까지 임대사업자로서 사업자등록을 하는 경우에는 해당 연도 과세기준일 현재 임대사업자로서 사업자등록을 한 것으로 본다.

8. 매입임대주택 중 장기일반민간임대주택등으로서 가목1)부터 3)까지의 요건을 모두 갖춘 주택. 다만, 나목1)부터 4)까지에 해당하는 주택의 경우는 제외한다.

가. 적용요건

2) 10년 이상 계속하여 임대하는 것일 것. (생략)

□ 부칙 < 제31085호,2020.10.7>

제3조(의무임대기간에 대한 적용례) 제3조제1항제7호나목 및 같은 항 제8호가목2)의 개정규정은 2020년 8월 18일 이후 「민간임대주택에 관한 특별법」 제5조제1항에 따라 등록 신청(같은 조 제3항에 따라 임대할 주택을 추가하기 위한 등록사항의 변경신고를 포함한다)한 경우부터 적용한다.

□ 종합부동산세법 시행령(2020.10.7. 대통령령 제31085호로 개정되기 전의 것)【합산배제 임대주택】

① (생략)

8. (생략)

가. (생략)

2) 8년 이상 계속하여 임대하는 것일 것. (생략)

4. 관련 해석사례

□ 종합부동산세과-8, 2009.9.9.

종합부동산세법 제6조 제2항에서  "시ㆍ 군의 감면조례에 의한 재산세 감면규정은 종합부동산세를 부과함에 있어서 이를 준용한다. "라 함은 주택 또는 토지의 공시가격에서 그 공시가격에 재산세 감면비율을 곱한 금액을 공제한 금액을 종합부동산세법의 공시가격으로 보아 적용함을 의미하며, 종합부동산세법에서는 시ㆍ 군의 감면조례 등을 준용하여 감면비율을 적용하여 종합부동산세를 부과함

합산배제 임대주택과 관련하여 임대주택법 및 시ㆍ 군의 감면조례 등에서 의무임대기간에 대한 예외가 인정된다고 하여, 종합부동산세법에서 별도로 규정하고 있지 않은 이상 합산배제 임대주택 임대기간에서의 예외가 인정되지 않음

따라서, 합산배제 임대주택의 임대기간 계산은 종합부동산세법 시행령 제3조 제7항에 따르며, 임대기간 등 그 요건을 충족하지 아니하게 된 때에는 동항 제5호에 규정한 예외 사유에 해당되지 않는 한 합산배제로 경감받은 세액 등을 추징하는 것임

□ 종합부동산세과-27, 2011.11.15. 종합부동산세과-28, 2011.11.15.

건설임대주택으로서 임대의무기간 중에 임대주택법시행령 제13조제2항제3호에 따라 임차인에게 분양전환하는 경우에는 임대개시일부터 임대의무기간 종료일까지 계속 임대하는 것으로 보아 종합부동산세를 추징하지 아니하나, 임대주택법시행령 제13조제2항제3호에 따른 분양전환이 아닌 경우에는 임대의무기간 미충족으로 그동안 경감받은 종합부동산세와 이자상당가산액을 추징함

□ 종합부동산세과-30, 2011.11.22.

건설임대주택으로서 임대의무기간 중에 임대주택법시행령 제13조제2항제3호에 따라 임차인에게 분양전환하는 경우에는 임대개시일부터 임대의무기간 종료일까지 계속 임대하는 것으로 보지만, 임대주택법시행령 제13조제2항제3호에 따른 분양전환이 아닌 경우에는 임대의무기간 미충족으로 그동안 경감받은 종합부동산세와 이자상당가산액을 추징함