심판청구를 기각한다.

1.처분개요



가. 청구인은 2017.11.17. 매매를 원인으로 경기도 시흥시 OOO(OOO)(이하  "쟁점종전주택”이라 한다)를 취득한 후 2021.8.24. 경기도 광명시 OOO(이하  "쟁점신규주택”이라 한다)를 취득하였고, 2021.9.28. 쟁점종전주택을 OOO원에 양도하였으나 양도소득세를 신고하지 않았다.



나. 이에 따라 처분청은 2024.8.6. 청구인에게 양도소득세 기한후신고 안내문을 발송하였고, 쟁점종전주택과 쟁점신규주택의 소재지는 조정대상지역으로 청구인은 쟁점신규주택 취득 후 1년 이내에 이사ㆍ전입신고를 하지 않아 「소득세법 시행령」(2020.2.11. 대통령령 제30395호로 일부 개정된 것, 이하 같다) 제155조 제1항 제2호 가목의 요건을 충족하지 못한 것으로 보아 쟁점종전주택 양도소득에 대하여 「소득세법 시행령」제155조에 따른 일시적 2주택자에 대한 1세대1주택의 특례 적용을 배제하여 2024.8.22. 양도소득세 기한후신고를 하였다.



다. 처분청은 청구인이 양도소득세 기한후신고 이후 신고세액을 납부하지 않은 것을 확인하여 2024.11.21. 청구인에게 2021년 귀속 양도소득세 OOO원을 결정ㆍ고지하였다.



라.청구인은 이에 불복하여 2025.1.14. 이의신청을 거쳐 2025.5.21. 심판청구를 제기하였다.





2.청구인 주장 및 처분청 의견



가.청구인 주장



(1) 쟁점신규주택 매수에 투기 목적이 없었고 쟁점종전주택을 양도하기까지의 기간이 사회통념상 일시적으로 볼 수 있으므로 쟁점종전주택 양도에 대하여 1세대1주택 비과세 특례를 적용하여야 한다.



(가) 청구인의 주택매매 계약일은 아래 ＜표1＞과 같고 쟁점종전주택의 양도 전ㆍ후의 시기별 주요사항은 아래 ＜표2＞와 같다.



＜표1＞ 청구인의 주택 보유현황

○○○



＜표2＞ 쟁점주택에 대한 시기별 주요사항

○○○



※ ’17.6.19. 부동산대책으로 쟁점신규주택 소재지인 광명시는 조정대상지역으로 지정

(광명시 조정대상지역 지정기간: ’17.11.10 ~ ’23.1.4.)

※ ’20.6.17. 부동산대책으로 쟁점종전주택 소재지인 시흥시는 조정대상지역으로 지정

(시흥시 조정대상지역 지정기간: ’20.6.19. ~ ’22.11.13.)

※ ’19.12.16. 부동산대책으로 조정대상지역 일시적 2주택자에 대하여 신규주택 취득일부터 1년 이내에 기존주택을 양도하고 1년 이내에 해당 주택으로 전입요건 신설(단, 신규 주택에기존 임차인이 있는 경우 전입의무기간을 임대차계약 종료(최대 2년)까지 연장)하는 경우에 한해 비과세 적용(구「소득세법 시행령」제155조 제1항 제2호, 신규주택으로 이사ㆍ전입요건 적용 기간: ’19.12.17.~ ’22.5.10.)


서울고등법원 2023.4.6. 선고 2022누56328 판결에 따르면 중과세율을적용할 수 없는 특별한 사정으로 ① 주거를 이전하기 위하여대체주택을 취득한 것, ② 투기 목적이 없고 종전주택을 양도하기까지소요된 기간이 사회통념상 일시적이라는 점을 들 수 있다.



(나) 청구인은 주거를 이전하기 위하여 쟁점신규주택을 취득하였다.



청구인은 현재 경기도 시흥시 소재 초등학교 교사로 근무하고 있으나 내규상 하나의 시에서 10년 이상 근무하기가 힘들어 경기도 시흥시 근무 만료(2028년) 이후 광명시로 전보하여 퇴직할 예정으로 쟁점신규주택을 구입하였다.



청구인은 결혼 이후 원인불명의 안과질환으로 특별한 치료방법 없이 20년째 시력이 감퇴하였고 진료의사는 갑작스러운 스트레스가 주어졌을 때 실명가능성이 있으며 익숙한 공간인 교실이나 가정에서는 일상생활이 가능하나 항상 주변인의 도움이 필요하다고 하였다. 이에 따라 본인 혼자 대중교통을 잘 이용하지 못하고 배우자 및 가족, 주변인의 도움 없이 일상생활을 영위하기에는 사고 등 위험이 있어 항상 근무지와 가까운 곳에 거주를 해왔다.



쟁점종전주택도 청구인이 경기도 광명시에서 근무할 당시 향후 시흥시로 전보하기 위하여 구입한 것으로 계속 청구인의 근무지와 가까운 곳에 전세 또는 매입을 통해 살아왔으며 한번도 2주택이었던 적이 없었다.



(다) 청구인은 투기를 위하여 쟁점신규주택을 구입한 것이 아니다.



쟁점종전주택이 소재한 경기도 시흥시는 매수 당시 비조정대상지역이었으나이후 2020.6.19.에 조정대상지역으로 지정되었으며, 국가의정책적 변화가 있었을 뿐 청구인이 투기를 위하여 구입한 것이 아니었다.



오히려 청구인은 부동산에 대한 지식이 부족하여 비조정대상지역,조정대상지역에 대한 큰 고민이 없었으며 쟁점종전주택의 거주기간이길고 고가주택이 아니라서 당연히 양도소득세가 없을 것이라는 일반 상식선에서 판단하고 있었을 뿐이다.



쟁점신규주택도 퇴직전 마지막 근무지를 광명시로 하고 퇴직 이후 살기 위해 구입한 것으로 쟁점종전주택과 쟁점신규주택의 매수와 매도의 목적과 상관없이 정부의 정책적 상황의 변화로 조정지역으로 지정, 해제가 이루어졌으며 또한「소득세법 시행령」 제155조 제1항 제2호의 규정은 2020.2.11. 대통령령 제30395호로 신설되었다가 2022.5.31. 대통령령 제32654호로 폐지되었는데 위 규정은 소유자와 임차인을 차별하는 규정이고 「국세기본법」 제18조와 모순되며 「주택임대차보호법」과도 상충되는 측면이 있어 폐지되었다.



이러한 점을 살펴보면 양도소득세는 실거주 목적으로 구입하고 매도하는 과정에서 발생하는 소득은 보호하고 투기목적의 불로소득에 대하여 과세하는 것이 목적이므로, 청구인이 실제로 실거주하고 있던 쟁점종전주택의 시장가격 상승과 이로써 발생한 소득에 대해 과도한 양도소득세를 부과하는 것은 법령의 제정목적과 비례의 원칙에 어긋난다고 볼 수 있다.



(라) 쟁점종전주택을 양도하기까지 소요된 기간은 사회통념상 일시적 기간이다(조심 2022중7727, 2023.2.8., 참고).



쟁점종전주택 매도 계약일은 2021.7.20.이고 쟁점신규주택 매수 계약일은 2021.7.17.이며, 잔금청산일도 쟁점종전주택은 2021.9.30.이고 쟁점신규주택은 2021.9.3.로 불과 27일 차이이다. 이는 쟁점신규주택의 매도인의 요구에 의하여 기간의 차이가 있을 뿐이다.



조세 관련 법령이 비록 엄격한 해석을 원칙으로 한다고 하더라도 계약이 이루어진 3일의 차이 또는 잔금청산이 이루어진 27일의 기간은 사회통념상, 일반 국민의 상식상 거의 동시에 매도와 매수가 이루어진 것으로 볼 수 있을 정도의 일시적 기간으로 볼 수 있으며 위에 제시한 조세심판례(조심 2022중7727, 2023.2.8.)도 약 1개월을 사회통념상의 일시적 기간으로 보았다.



위와 같은 사실을 종합해 볼 때 양도소득세에 관한 법률 규정의 목적은 판례와 심판례에서 볼 수 있듯이 부동산 투기를 막는 것 뿐만 아니라 실소유자의 주거를 보장하기 위함인바, 청구인의 쟁점종전주택의 매도와 쟁점신규주택의 매수는 투기의 목적이 없으며 사회통념상 일시적 기간이라는 특별한 사정의 요건을 충족한다고 볼 수 있다.



또한, 조세법의 특성상 명문의 규정을 엄격하게 해석해야 하지만 처분사항에 대해서는 법령의 제정목적에 적합하게 해석해야 할 것이며 또한 비례의 원칙에 맞게 처분이 되어야 할 것으로 볼 때 쟁점종전주택 1세대1주택 특례를 부인하고 양도소득세를 부과한 것은 취소되어야 한다.



(2) 청구인은 잔금청산일 전 매수인에게 사실상의 소유권을 이전한 것으로 보아 일시적 2주택자가 아닌 1세대1주택자로 보아야 한다.



(가) 쟁점종전주택 매매계약서(계약일: 2021.7.20.)에 의하면 특약사항에 따라 매도 후 매도인인 청구인이 전세 계약으로 거주하는 조건인 점과 계약의 해제는 중도금 지불 전까지 가능한 점 등으로 보아 중도금을 수령한 2021.8.24.에 쟁점종전주택에 대한 사실상의 소유권이이전되었다고 보아야 할 것이다.



(나) 쟁점종전주택의 매매가액 OOO원에서 전세계약금 OOO원을 차감한 OOO원을 청구인이 실 수령해야 하는데 2021.7.20. 계약금 OOO원과 2021.8.24. 중도금 OOO원을 수령하였으므로 실수령액 OOO원 중 약 75%인 OOO원을 중도금 지급 시점에 수령하였다.



(다) 대법원 판례(1993.4.27. 선고 92누8934 판결) 및 심사결정례(심사양도 2018-0075, 2018.10.17.)는 ‘양도소득이란 토지 소유권 등 자산의 양도로 인하여 발생하는 소득을 의미하고여기에서 토지의소유권 등이란 등기를 마친 소유권 뿐만 아니라 그 대가적 급부가사회통념상거의 이행되었다고 볼 만한 정도에 이른 사실상의 소유권도포함하는 개념으로 풀이함이 타당하다’고 해석하고 있다.



(라) 또한 대법원 판례(2014.6.12. 선고 2013두2037 판결)는 사회통념상 대가적 급부가 거의 전부 이행되었다고 볼 만한 정도에 이른경우에 양도소득세의 과세요건을 충족하는 부동산의 양도가 있다고 봄이 타당하다고 할 것이라고 판시한 바 있고, 조세심판원(조심 2024중1920, 2024.6.11.)도 사실상의 사용ㆍ수익ㆍ처분 권한이 중도금 지급일에 이전되었다고 본 경우도 있는 등 구체적 사안에서 개별적으로 실질적 양도 여부를 판단하였다.



(마) 비록 쟁점종전주택 매도금액 중 75%를 수령하여 단순 금액만으로 보면 대가적 급부가 거의 전부 이행되었다고 볼 수 없으나 전세계약을 전제로 하는 매도 계약은 사용ㆍ수익ㆍ처분 권한의 실질적 양도를 전제로 하는 것인데, 쟁점종전주택의 매도 계약은 일반 매매와 달리매도인과 매수인 사이에 주택에 대한 매도와 전세가 동시에 이루어지는매매 계약(청구인이 매도인이자 임차인이 됨)으로 매도인의 처분 의사가 적극적으로 반영된 매매이다.



따라서 쟁점종전주택의 중도금 지급일인 2021.8.24. 매도금과 전세금의 상계로 OOO원을 받고 OOO원의 잔금이 남았을 뿐이어서 사실상 사용ㆍ수익ㆍ처분 권한 인수인계가 이루어져 실질적인 양도가 이루어졌다고 볼 수 있으므로 쟁점신규주택의 잔금지급일인 2021.9.3.에는 실질적으로 1세대1주택으로 보아 이 건 양도소득세의 부과를 취소하여야 한다.



(3) 청구인은「주택임대차보호법」상 쟁점신규주택으로 현실적으로 전입할 수 없는 상황이었으므로 1세대1주택 특례를 적용해야 한다.



청구인은 2021.7.17. 쟁점신규주택 매수계약 당시 임대차를 유지하는조건으로 계약(임대차 계약기간: 2020.10.30.~ 2022.10.29.)을하였고, 2021.9.13. OOO이 재개발 관리처분인가 고시가 이루어졌으며 2022.10.29. 퇴거해야 하는 임차인이 그 일대 전체의 재개발로 인해 대체전세를 구하지 못하였다고 주장하고 이주비 등을 요구하며 버티다이주 기간중(2023.1.2.~ 2023.7.12.)인 2023.4.24. 이주하였다.



청구인은 2021.7.20. 쟁점종전주택의 매도계약 당시 쟁점종전주택에 2021.9.30.부터 2023.9.29.까지 전세로 거주하는 것으로 임대차계약을 맺었고쟁점신규주택은관리처분계획인가(2021.9.13.)가되어 2022.11.14. 이주개시공고(이주기간 : 2023.1.2.~ 2023.7.12.)를 하였다.



조세심판례(조심 2023서7545, 2023.12.13.)에 따르면 종전주택의 임대차 계약기간이 남아있던 시기에 신규주택에 전입신고를 하게 되면 종전주택의 보증금에 대한 「주택임대차보호법」상 대항력을 유지할 수 없는 불합리한 상황에 놓이게 되는 점을 감안하여 처분의 부당함을 판단하였다. 청구인은 「주택임대차보호법」상 대항력을 유지하기 위한 기간인 2023.9.29. 이전까지는 쟁점신규주택에 전입신고를 할 수 없는 상황이었으며 이후 쟁점신규주택에 대한 철거를 위한 이주개시 기간(2023.1.2.~ 2023.7.12.) 이후에 전입신고는 실제 거주를 할 수 없는 곳에 신고를 해야한다는 것으로 「주민등록법」상 문제가 발생한다.



「주민등록법」상 주민등록은 주민의 거주관계 등 인구의 동태를 명확하게 파악하여 주민생활의 편익을 증진시키고 행정사무의 원활한 처리를 위하여 주민에게 자신의 주소를 신고할 의무를 지운 것인데 철거가 예정되어 실질적인 거주가 불가능한 이주개시 기간에 전입신고를 해야 한다는 것은 「주민등록법」의 입법 취지에 어긋나며 법을 형해화하는 행위이다.



(4) 건강 및 근무상의 형편 등 부득이한 사유로 쟁점신규주택에 전입할 수 없는 사정이 있으므로 1세대1주택 특례를 적용해야 한다.



(가)청구인은 원인불명의 안과질환으로 고통받고 있으며 의사의 전문적인관리를 통해 일상생활을 유지하고 있는바, 운전면허를 취득할수 없는 상황에서 2~ 3시간 정도 되는 대중교통을 통한광명시에서 시흥시까지의 출퇴근은 사실상 불가능하고 배우자 및 미성년자 자녀의 도움으로 생활하고 있는 상황에서 세대 일부의 전입도 불가능하였다.



(나) 또한 2020년 우울증에 기반한 불면증으로 지속적으로 정신과 치료를받았으며 결국 약 1주일 동안 병원에 입원까지 하여 치료한병력이 있으며 이는 정신적 스트레스가 원인으로 추정되는데 시력이 지속적으로 감퇴되고 있음에도 교정이 불가능하여 점점 직장생활이 어려워지는데 따른 불안감 때문으로 먼 곳에서 통근을 하거나 주변 사람의 도움이 없으면 정신적 스트레스 재발 가능성이 있다. 이러한 사정으로 쟁점신규주택 지역으로 전입을하는것은 불가능하였다(조심 2010서2349, 2010.11.19. 참고).



(다) 청구인은 위에서 서술한 바와 같이 경기도 시흥시 소재의 초등학교 교사로근무하고 있으며 시흥시 근무 만료 후 광명시로 전보하여 퇴직할 예정으로노후의 편의를 위하여 광명시 소재 재개발 지역의 쟁점신규주택을 구입한 것으로 자세한 법 규정을 살펴보지 못한잘못은 인정하지만 쟁점종전주택을 매도하고 신규주택을 매수한 것은결코 투기를 목적으로한 것이 아니며, 교정할 수 없는 안과질환과 언제라도 재발할 수 있는 정신과적 질환 병력이 있는 사람에게 철거가예정되어 있는 지역으로 전입하여야 한다고 하는 것은 너무 과도하다고 생각하므로 1세대 1주택 특례를 적용하지 않는 것은 부당하다.


나.처분청 의견



(1) (쟁점종전주택의 잔금청산일 전 매수인에게 소유권을 사실상 이전한 것으로 보아 쟁점종전주택 양도일 현재 청구인이 1주택자에 해당한다고 볼 수 있는지) 청구인은 양도소득세 기한후신고시 양도일을 잔금지급일인 2021.9.28.로 하였으나 쟁점종전주택에 전세로 거주하는 조건의 매매계약을 체결한 점, 계약의 해제는 중도금 지불 전까지만 가능한 점과 사회통념상 대가적 급부가 거의 이행되었다고 볼 만한 정도에 사실상 소유권이 이전되었다고 봐야한다는 점을 이유로 쟁점종전주택 매도 계약에 따른 중도금 수령일을 양도시기로 보아야 한다고 주장한다.



그러나 청구인이 원용한 판례를 보면, 부동산의 매매 등으로 그 대금이 모두 지급된 경우뿐만 아니라 사회통념상 그 대가적 급부가 거의 전부 이행되었다고 볼 만한 정도에 이른 경우에도 양도소득세의 과세요건을 충족하는 부동산의 양도가 있다고 봄이 타당하다고 할 것이나, 그 대가적 급부가 사회통념상 거의 전부 이행되었다고 볼 만한 정도에 이르는지는 미지급 잔금의 액수와 그것이 전체 대금에서 차지하는 비율, 미지급 잔금이 남게 된 경위 등에 비추어 구체적 사안에서 개별적으로 판단하여야하는바(대법원 2014.6.12 선고 2013두2037 판결, 참조), 청구인은 쟁점종전주택의 총 매매대금 OOO원 중 2021.7.20. 계약금 OOO원을, 2021.8.24. 중도금 OOO원을 수령하였으며, 이는 전체 매매대금 중 32%에 불과하고, 「소득세법」 제98조에 따라 잔금을 지급받은 날에 양도된 것으로 보아야 하므로 쟁점종전주택 양도일 현재 청구인은 2주택자에 해당한다(청구인은 쟁점종전주택 및 쟁점신규주택 모두 잔금청산일보다 등기접수일이 빨라 등기접수일이 양도ㆍ취득시기가 되고 등기접수일에 양도된 것으로 보아도 1세대1주택자가 아님).



(2) (투기 목적이 없었다고 보아 일시적 2주택 특례 적용이 가능한지) 청구인은 투기 목적이 아니라 현재 근무지인 시흥시에서 광명시로 근무지를 옮길 예정에 따라 쟁점신규주택을 매수한 것이며, 쟁점종전주택 양도와 쟁점신규주택 취득 사이 기간이 사회통념상 일시적으로 볼 수 있기 때문에 쟁점종전주택 양도에 대하여 1세대1주택 비과세 특례를 적용할 수 있다고 주장한다.



그러나 조세법규의 해석은 특별한 사정이 없는 한 법문대로 해석하여야 하고, 특히 감면요건 규정 가운데에 명백히 특혜규정이라고 볼 수 있는 것은 엄격하게 해석하는 것이 조세공평의 원칙에도 부합하는 점, 「소득세법 시행령」제155조 제1항 제2호는 종전주택이 조정대상지역에 있는 상태에서 조정대상지역에 있는 신규주택을 취득하여 일시적으로 2주택이 된 경우에는 신규주택의 취득일로부터 1년 이내에 그 주택으로 세대전원이 이사하고 전입신고를 마칠 것을 1세대1주택 비과세 특례 요건으로 규정한바, 청구인은 소득세법령에서 정한 전입요건을 갖추지 못하였고, 신규주택 취득 후 쟁점종전주택을 양도하기까지 소요된 기간이 비교적 짧다는 이유만으로 일시적 2주택 비과세 대상으로 볼 수는 없다.



(3) (재개발사업 시행이 신규주택에 전입할 수 없는 부득이한 사유에 해당하는지) 청구인은 신규주택의 기존 전세계약을 승계하였는데, 2021.9.13. 신규주택이 속한 재개발사업의 관리처분계획인가가 이루어졌고, 이주 개시 및 철거가 예정된 상태에서 신규주택으로 이사 및 전입신고를 하여 거주하는 것은 1세대1주택 비과세 입법 취지에 부합하지 않는다고 주장한다.



그러나 재개발사업으로 인한 신규주택 미전입 등은 「소득세법 시행령」 제155조 제1항 제2호 나목에서 규정하고 있는 1세대1주택 비과세 특례를 적용받기 위한 부득이한 사유에 해당하지 않는 점(조심 2023중9849, 2023.12.11.), 일시적 2주택자에게 전입요건을 추가한 취지는 실수요자 중심 주택 구입 유도 및 투기 수요 억제임을 고려할 때, 해당규정에서 열거하고 있는 요건을 충족하지 못한 경우에는 1세대1주택 비과세 특례를 적용할 수 없다고 보아야 한다.



(4) 질병의 요양 및 근무상의 형편 등 부득이한 사유에 해당하는지


청구인은 안과 질환 때문에 가족의 도움으로 생활하고 있어 세대 일부 전입도 불가능하였으며, 정신의학과 치료를 받았던 적이 있어 원거리 통근을 할 경우 증상이 재발할 가능성이 있다는 이유로 전입이 불가능했다고 주장한다.



그러나 2020년 10월부터 12월까지 네 차례의 외래진료와 11일간의 입원 기록이 확인될 뿐, 청구인이 쟁점신규주택 취득 이전부터 초등학교에서 지속적으로 근무한 사실이 근로소득 신고 내역을 통해 확인되는바 소득활동이 가능한 상태로 볼 수 있다.


또한 청구인은 본인과 배우자의 근무지가 경기도 시흥시에 소재함에도 노후 편의를 위해 쟁점신규주택을 매수하여 원거리 통근이 어려웠다고 주장하는데, 이 건에 종전주택에서 새로운 근무지로의 출퇴근 시간이 길어져 부득이 출퇴근이 수월한 신규주택으로 이사를 한 경우에 해당하는 심판례(조심 2010서2349, 2010.11.19.)를 원용하는 것은 타당하지 않으며 청구인은 직장이 종래 거주하던 시에서 다른 시로 변경됨에 따라 새로운 직장과 가까운 거리로 주거를 이전하여 직장의 변경이라는 근무상 형편에 해당하는 상황(서울고등법원 2011누20392, 2011.12.20.)이 아닌바, 근무상의 형편 등 부득이한 사유로 전입할 수 없었다고 보기 어렵다.





3.심리 및 판단



가. 쟁점



① 쟁점종전주택 양도 당시 사실상 1세대1주택자라는 청구주장의 당부



② 쟁점종전주택을 양도하면서 신규주택으로의 전입요건을 충족하지 아니한 것으로 보아 일시적 2주택 비과세 특례를 부인한 처분의 당부



나.관련 법령 : ＜별지＞ 기재



다.사실관계 및 판단



(1) 처분청이 제출한 자료에 따르면 다음과 같은 사실이 확인된다.



(가) 국세통합전산망 상 쟁점종전주택 양도 당시 청구인의 주택보유현황은 아래 ＜표3＞과 같은바, 쟁점종전주택과 쟁점신규주택은 양도 및 취득 당시 조정대상지역내에 소재하는 것으로 확인되고, 등기사항전부증명서에 따르면 쟁점종전주택은 2021.9.28.을 등기접수일(잔금청산일 : 2021.9.30.)로 하여 AAA에게 소유권이전 되었으며, 쟁점신규주택은 2021.8.24.을 등기접수일(잔금청산일 : 2021.9.3.)로 하여 청구인과 배우자에게 각 지분 2분의 1씩 소유권이전 된 것으로 나타난다.



＜표3＞ 청구인 주택 보유현황

○○○



(나) 청구인이 양도소득세를 신고한 내역과 처분청의 결정내역은 아래 ＜표4＞와 같다.



＜표4＞ 청구인의 양도소득세 신고 및 처분청의 결정내역

(단위 : %, 원)

○○○



(다) 청구인 및 세대 구성원의 쟁점종전주택 취득 이후 주소지 변경이력은 아래 ＜표5＞와 같고, 청구인의 세대 구성원 전원이 쟁점신규주택으로 전입한 이력은 나타나지 않는다.



＜표5＞ 주소지 변경이력

○○○



(라) 국세청 전산망에서 확인되는 청구인의 2017부터 2023년까지의 근무지 내역은 아래 ＜표6＞과 같다.



＜표6＞ 청구인의 2017부터 2023년까지 근무지 내역

○○○





(2) 청구인이 제출한 심리자료는 다음과 같다.



(가) 청구인이 제출한 쟁점종전주택 매매계약서(계약일 : 2021.7.20.)에 따르면, ‘계약의 해제’ 조항과 ‘특약사항’에 매도 후 청구인이 전세계약(보증금 OOO원)을 통해 거주하는 것으로 기재되어 있다(잔금일은 2021.9.30.이나 등기접수일은 2021.9.28.로 확인됨).



(나) 쟁점종전주택의 전세계약서(계약일 : 2021.7.20.)상 보증금은 OOO원, 잔금은 2021.9.30. OOO원을 지불하는 것으로 기재되어 있다.



(다) 쟁점신규주택의 매매계약서(계약일 : 2021.7.17.)상 특약사항에 임차인(임대보증금 : OOO원)을 승계하는 조건이 확인된다.



(라) 쟁점신규주택의 전세계약서(계약일 : 2020.7.12.)상 임대차계약기간은 2010.10.30.부터 2022.10.29.까지로 나타난다.



(마) 청구인은 쟁점신규주택이 소재한 OOO 관리처분계획인가 통지문과 이주비 신청 및 이주개시 공고문을 아래 ＜그림1＞ㆍ＜그림2＞와 같이 제출하였는바, 관리처분계획 인가일은 2021.9.13., 이주기간은 2023.1.12.~ 2023.7.12.로 나타난다.



＜그림1＞ 관리처분계획인가 통지문

○○○



＜그림2＞ 이주비신청 및 이주개시 공고문

○○○


(바) 청구인은 쟁점신규주택과 관련하여 제출한 임차인 퇴거 확인(퇴거일: 2023.4.24.) 증빙자료는 아래 ＜그림3＞과 같다.



＜그림3＞ 임차인 퇴거 확인 증빙

○○○


(사) 청구인은 쟁점신규주택 철거일(2024.8.8.)과 관련하여 재개발정비사업조합의 확인서를 아래 ＜그림4＞와 같이 제출하였다.



＜그림4＞ 철거 확인서

○○○



(아) 청구인은 안과 진료와 관련하여 2016년부터 2024년까지 20회의 외래진료(초진교정시력 측정일은 2009.2.16.로 기재되어 있음)에 관한 의무기록 사본을 제출하였고, 2024.12.2. 진료기록에 ‘치료방법은 없으며 향후 시력의 유지가 최선임’이라는 기록이 확인되며, 진단서 등에 따르면, 청구인은 ‘양안 낭성 황반변성’ 진단을 받아 양안 낭성 황반변성 및 저시력으로 정기 관찰 중이며 양안 모두 교정불능 상태라는 의사소견이 적혀 있고, 2020.10.26.부터 2020.12.21.까지 4회 정신건강의학과 외래진료를 받은 기록과 2020.10.27.부터 2020.11.6.까지 불면증으로 입원 치료한 기록도 확인된다.



(3) 이 건 관련 소득세 법령의 개정경과는 다음과 같다.



(가) 「소득세법 시행령」이 2020.2.11. 대통령령 제30395호로 일부개정됨에 따라 제155조 제1항에 신규(대체)주택으로의 전입요건이 추가되었는데, 아래 ＜표5＞ㆍ＜표6＞과 같은 정부 발표 자료에는 일시적 2주택자에 대한 양도소득세 비과세를 적용함에 있어 주택시장 안정화를 위하여 신규(대체)주택 취득에 대한 전입요건을 신설하고 종전주택 양도기간을 단축한다는 내용이 기재되어 있다.



＜표5＞ 주택시장 안정화 방안(관계부처 합동, 2019.12.16.) 발표자료

(2) 실수요자 중심의 양도소득세 제도 보완



③ 조정대상지역 일시적 2주택자 전입요건 추가 및 중복보유 허용기한 단축



□ (현행) 조정대상지역 內 일시적 2주택자는 신규 주택 취득일부터 2년 이내 기존 주택 양도 시 1주택으로 보아 비과세 혜택



* 일반지역인 경우 일시적 2주택자 요건은 3년 이내 양도



□(개선) 신규 주택 취득일부터 1년 이내에 해당 주택으로 전입하고, 1년 이내에 기존 주택을 양도하는 경우에 한해 비과세 혜택



* 단, 신규 주택에 기존 임차인이 있는 경우 전입의무기간을 임대차계약 종료 시(최대 2년)까지 연장

□ (적용시기) 12.17일(대책 발표일 다음날)부터 새로 취득하는 주택에 적용



ㅇ 대책발표 전 매매계약 체결 + 계약금 지불한 경우 종전규정 적용





＜표6＞ 2019년 세법 후속 시행령 개정 내용 보도자료(2020.1.6.)

□ 조정대상지역 내 일시적 2주택 양도소득세 비과세 요건 강화(소득령 §155①)

< img src=" https://classic.taxnet.co.kr/images/pl/조심2025중2457_1.jpg" >

＜개정이유＞ 실수요 중심 주택 구입 유도 및 투기 수요 억제



＜적용시기＞ ’19.12.17. 이후 조정대상지역내 종전주택이 있는 상태에서 조정대상지역내 주택을 취득하는 분부터 적용

＜경과조치＞ 다음의 경우에는 종전규정 적용

(i) ’19.12.16. 이전 주택 또는 주택을 취득할 수 있는 권리(분양권, 조합원입주권)를 취득한 경우

(ii) ’19.12.16. 이전 주택 또는 주택을 취득할 수 있는 권리를 취득하기 위한 매매계약 체결+계약금 지급한 경우





(나)「소득세법 시행령」이 2022.5.31. 대통령령 제32654호로 일부개정됨에 따라 제155조 제1항에 따른 신규(대체)주택으로의 전입요건이 삭제되었는데, 해당 법령의 제ㆍ개정이유서에는 그 취지가  "비과세 요건을 완화하여 납세자 편의를 도모함”인 것으로 나타난다.



(4) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살펴본다.



(가) 먼저 쟁점①에 대하여 살피건대, 청구인은 중도금을 지급 받은 시점에 사실상 쟁점종전주택의 양도대금의 75%를 받은 것이므로 중도금을 받은 시점에 쟁점종전주택을 양도한 것으로 보아 쟁점종전주택 양도 당시 사실상 1주택자로 보아야 한다고 주장하나,「소득세법」 제98조 및 같은 법 시행령 제162조에 따라 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기를 한 경우 등기접수일, 이를 제외하고는 자산의 대금을 청산한 날을 자산의 양도 및 취득시기로 보도록 규정하고 있는바, 쟁점종전주택 및 쟁점신규주택의 매매계약서상 잔금청산일보다 등기접수일이 빠르므로 각 양도ㆍ취득시기는 등기접수일로 보아야 하고 그렇다면 청구인은 쟁점종전주택 양도 당시 쟁점신규주택을 보유하고 있으므로 2주택자에 해당하므로 청구주장을 받아들이기 어렵다고 판단된다.



(나) 다음으로 쟁점②에 대하여 살피건대,「소득세법 시행령」 제155조 제1항에 따르면 국내 1주택을 소유한 1세대가 종전의 주택을 양도하기 전에 신규 주택을 취득함으로써 일시적으로 2주택을 소유하게 되었으나, 종전의 주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 신규 주택을 취득한 상황에서 종전의 주택과 신규 주택이 모두 조정대상지역에 있는 경우에는 신규 주택의 취득일부터 1년 이내에 종전의 주택을 양도하고, 신규 주택의 취득일부터 1년 이내에 그 주택으로 세대전원이 이사[기획재정부령(「소득세법 시행규칙」 제71조 제3항 각 호)으로 정하는 취학, 근무상의 형편, 질병의 요양, 그밖에 부득이한 사유로 세대의 구성원 중 일부가 이사하지 못하는 경우를 포함한다] 하고「주민등록법」제16조에 따라 전입신고를 마친 경우에 한하여 종전의 주택을 1세대1주택으로 보아 같은 영 제154조 제1항을 적용하도록 규정하고 있다.



조세법률주의의 원칙에서 파생되는 엄격해석의 원칙은 과세요건에 해당하는 경우에는 물론이고, 비과세 및 조세감면요건에 해당하는 경우에도 적용되는 것으로서, 납세자에게 유리하다고 하여 비과세요건이나 조세감면요건을 합리적 이유 없이 확장해석하거나 유추해석하는 것은 조세법의 기본이념인 조세공평주의에 반하는 결과를 초래하게 되므로 허용되어서는 아니되고 특히 감면요건 규정 가운데에 명백히 특혜규정이라고 볼 수 있는 것은 엄격하게 해석하는 것이 조세공평의 원칙에도 부합한다 할 것인바(대법원 2011.12.13. 선고 2011두20116 판결, 대법원 2006.5.25. 선고 2005다19163 판결 등 참조), 청구인은 쟁점종전주택을 쟁점신규주택 취득 후 1년 이내에 양도하였으나 청구인 세대의 주민등록초본을 살펴보면 쟁점신규주택의 취득일부터 1년 이내에 세대전원이 이사하고 「주민등록법」제16조에 따라 전입신고를 마친 사실이 없는 점,



또한, 청구인은 쟁점종전주택 취득시기인 2017년부터 현재까지 시흥시 소재 초등학교에 근무 중(당초 타지역에서 시흥시로 전근한 사례가 아님)으로 직장의 변경이나 전근 등으로 전입을 못한 경우가 아니며, 질병의 요양으로 시흥시에 계속 거주가 필요하여 광명시에 소재한 쟁점신규주택에 전입하지 못한 부득이한 사유가 있었다고 보기 어려운 점,



「소득세법 시행령」 제155조 제1항 제2호의 단서규정에서 신규 주택의 취득일 현재 기존 임차인이 있는 경우 그 임대차기간이 끝나는 날이 신규주택의 취득일로부터 1년 후인 경우 임대차계약 종료일까지로 하되, 신규주택의 취득일로부터 최대 2년을 한도로 한다고 규정하고 있는바, 쟁점신규주택의 취득일은 2021.8.24.이고 임대차계약기간은 2022.10.29.까지여서 임대차계약 종료일인 2022.10.29. 이내로 쟁점신규주택에 전입하여야 하나 그러한 사실이 확인되지 아니하고 재개발사업으로 인하여 신규주택에 전입하지 못한 사유가 전입요건의 부득이한 사정에 해당한다는 명문규정이 없는 이상 이를 이유로 비과세 특례를 적용하기 어려운 점(조심 2023중9849, 2023.12.11., 같은 뜻임) 등에 비추어 처분청이 쟁점종전주택 양도에 대하여 1세대1주택 비과세 요건을 충족하지 못한 것으로 보아 청구인에게 이 건 양도소득세를 부과한 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.





4. 결론



이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 「국세기본법」 제80조의2 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.

＜별지＞ 관련 법령



(1) 소득세법



제89조(비과세 양도소득) ① 다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세(이하  "양도소득세”라 한다)를 과세하지 아니한다.

1. 파산선고에 의한 처분으로 발생하는 소득

2. 대통령령으로 정하는 경우에 해당하는 농지의 교환 또는 분합(分合)으로 발생하는 소득

3. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(가액이 대통령령으로 정하는 기준을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서  "주택부수토지”라 한다)의 양도로 발생하는 소득

가. 1세대가 1주택을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 요건을 충족하는 주택

나. 1세대가 1주택을 양도하기 전에 다른 주택을 대체취득하거나 상속, 동거봉양, 혼인 등으로 인하여 2주택 이상을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 주택



제95조(양도소득금액) ① 양도소득금액은 제94조에 따른 양도소득의 총수입금액(이하  "양도가액”이라 한다)에서 제97조에 따른 필요경비를 공제하고, 그 금액(이하  "양도차익”이라 한다)에서 장기보유 특별공제액을 공제한 금액으로 한다.





③ 제89조 제1항 제3호에 따라 양도소득의 비과세대상에서 제외되는 고가주택(이에 딸린 토지를 포함한다) 및 같은 항 제4호 각 목 외의 부분 단서에 따라 양도소득의 비과세대상에서 제외되는 조합원입주권에 해당하는 자산의 양도차익 및 장기보유 특별공제액은 제1항에도 불구하고 대통령령으로 정하는 바에 따라 계산한 금액으로 한다.

④ 제2항에서 규정하는 자산의 보유기간은 그 자산의 취득일부터 양도일까지로 한다. 다만, 제97조의2 제1항의 경우에는 증여한 배우자 또는 직계존비속이 해당 자산을 취득한 날부터 기산(起算)하고, 같은 조 제4항제1호에 따른 가업상속공제가 적용된 비율에 해당하는 자산의 경우에는 피상속인이 해당 자산을 취득한 날부터 기산한다.

⑤ 양도소득금액의 계산에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.



제98조(양도 또는 취득의 시기) 자산의 양도차익을 계산할 때 그 취득시기 및 양도시기는 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우 등 대통령령으로 정하는 경우를 제외하고는 해당 자산의 대금을 청산한 날로 한다. 이 경우 자산의 대금에는 해당 자산의 양도에 대한 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 양수자가 부담하기로 약정한 경우에는 해당 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액은 제외한다.


(2) 소득세법 시행령(2022.5.31. 대통령령 제32654호로 개정되기 전의 것)



제154조(1세대1주택의 범위) ① 법 제89조 제1항 제3호 가목에서  "대통령령으로 정하는 요건”이란 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항 제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우는 3년) 이상인 것[취득 당시에 「주택법」 제63조의2 제1항 제1호에 따른 조정대상지역(이하  "조정대상지역”이라 한다)에 있는 주택의 경우에는 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항 제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우에는 3년) 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것]을 말한다. 다만, 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 제1호부터 제3호까지의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 않으며 제5호에 해당하는 경우에는 거주기간의 제한을 받지 않는다.

2. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우. 이 경우 가목에 있어서는 그 양도일 또는 수용일부터 5년 이내에 양도하는 그 잔존주택 및 그 부수토지를 포함하는 것으로 한다.

가. 주택 및 그 부수토지(사업인정 고시일 전에 취득한 주택 및 그 부수토지에 한한다)의 전부 또는 일부가 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」에 의한 협의매수ㆍ수용 및 그 밖의 법률에 의하여 수용되는 경우

나. 「해외이주법」에 따른 해외이주로 세대전원이 출국하는 경우. 다만, 출국일 현재 1주택을 보유하고 있는 경우로서 출국일부터 2년 이내에 양도하는 경우에 한한다.

다. 1년 이상 계속하여 국외거주를 필요로 하는 취학 또는 근무상의 형편으로 세대전원이 출국하는 경우. 다만, 출국일 현재 1주택을 보유하고 있는 경우로서 출국일부터 2년 이내에 양도하는 경우에 한한다.

3. 1년이상 거주한 주택을 기획재정부령으로 정하는 취학, 근무상의 형편, 질병의 요양, 그 밖에 부득이한 사유로 양도하는 경우



제155조(1세대1주택의 특례) ① 국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택(이하 이 항에서  "종전의 주택”이라 한다)을 양도하기 전에 다른 주택(이하 이 조에서  "신규 주택”이라 한다)을 취득(자기가 건설하여 취득한 경우를 포함한다)함으로써 일시적으로 2주택이 된 경우 종전의 주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 신규 주택을 취득하고 다음 각 호에 따라 종전의 주택을 양도하는 경우(제18항에 따른 사유에 해당하는 경우를 포함한다)에는 이를 1세대1주택으로 보아 제154조 제1항을 적용한다. 이 경우 제154조 제1항 제1호, 제2호 가목 및 제3호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 종전의 주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 다른 주택을 취득하는 요건을 적용하지 않으며, 종전의 주택 및 그 부수토지의 일부가 제154조 제1항 제2호 가목에 따라 협의매수되거나 수용되는 경우로서 해당 잔존하는 주택 및 그 부수 토지를 그 양도일 또는 수용일부터 5년 이내에 양도하는 때에는 해당 잔존하는 주택 및 그 부수토지의 양도는 종전의 주택 및 그 부수토지의 양도 또는 수용에 포함되는 것으로 본다.

1. 신규 주택을 취득한 날부터 3년 이내에 종전의 주택을 양도하는 경우

2. 종전의 주택이 조정대상지역에 있는 상태에서 조정대상지역에 있는 신규 주택을 취득[조정대상지역의 공고가 있은 날 이전에 신규 주택(신규 주택을 취득할 수 있는 권리를 포함한다. 이하 이 항에서 같다)을 취득하거나 신규 주택을 취득하기 위해 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 증명서류에 의해 확인되는 경우는 제외한다]하는 경우에는 다음 각 목의 요건을 모두 충족한 경우. 다만, 신규 주택의 취득일 현재 기존 임차인이 거주하고 있는 것이 임대차계약서 등 명백한 증명서류에 의해 확인되고 그 임대차기간이 끝나는 날이 신규 주택의 취득일부터 1년 후인 경우에는 다음 각 목의 기간을 전 소유자와 임차인간의 임대차계약 종료일까지로 하되, 신규 주택의 취득일부터 최대 2년을 한도로 하고, 신규 주택 취득일 이후 갱신한 임대차계약은 인정하지 않는다.

가. 신규 주택의 취득일로부터 1년 이내에 그 주택으로 세대전원이 이사(기획재정부령으로 정하는 취학, 근무상의 형편, 질병의 요양 그 밖의 부득이한 사유로 세대의 구성원 중 일부가 이사하지 못하는 경우를 포함한다)하고 「주민등록법」 제16조에 따라 전입신고를 마친 경우

나. 신규 주택의 취득일부터 1년 이내에 종전의 주택을 양도하는 경우



제162조(양도 또는 취득의 시기)① 법 제98조 전단에서 " 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우 등 대통령령으로 정하는 경우" 란 다음 각 호의 경우를 말한다.

1. 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 등기부ㆍ등록부 또는 명부 등에 기재된 등기ㆍ등록접수일 또는 명의개서일

2. 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기(등록 및 명의의 개서를 포함한다)를 한 경우에는 등기부ㆍ등록부 또는 명부등에 기재된 등기접수일



(3) 소득세법 시행규칙



제71조(1세대1주택의 범위) ③ 영 제154조 제1항 제1호 및 제3호에서 " 기획재정부령으로 정하는 취학, 근무상의 형편, 질병의 요양, 그 밖에 부득이한 사유" 란 세대의 구성원 중 일부(영 제154조 제1항 제1호의 경우를 말한다) 또는 세대전원(영 제154조 제1항 제3호의 경우를 말한다)이 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 사유로 다른 시(특별시, 광역시, 특별자치시 및 「제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법」 제10조 제2항에 따라 설치된 행정시를 포함한다. 이하 이 조, 제72조 및 제75조의2에서 같다)ㆍ군으로 주거를 이전하는 경우(광역시지역 안에서 구지역과 읍ㆍ면지역 간에 주거를 이전하는 경우와 특별자치시, 「지방자치법」 제7조제2항에 따라 설치된 도농복합형태의 시지역 및 「제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법」 제10조 제2항에 따라 설치된 행정시 안에서 동지역과 읍ㆍ면지역 간에 주거를 이전하는 경우를 포함한다. 이하 이 조, 제72조 및 제75조의2에서 같다)를 말한다.

1. 「초ㆍ중등교육법」에 따른 학교(초등학교 및 중학교를 제외한다) 및 「고등교육법」에 따른 학교에의 취학

2. 직장의 변경이나 전근등 근무상의 형편

3. 1년이상의 치료나 요양을 필요로 하는 질병의 치료 또는 요양



제72조(1세대1주택의 특례) ⑦ 영 제155조 제1항 제2호 가목, 제8항 및 제10항 제5호에서 " 기획재정부령으로 정하는 취학, 근무상의 형편, 질병의 요양, 그밖에 부득이한 사유" 란 세대의 구성원 중 일부(영 제155조 제1항 제2호 가목 및 제10항 제5호의 경우를 말한다) 또는 세대전원(영 제155조 제8항의 경우를 말한다)이 제71조 제3항 각 호의 어느 하나에 해당하는 사유로 다른 시ㆍ군으로 주거를 이전하는 경우를 말한다.



(4) 주민등록법



제6조(대상자) ① 시장ㆍ군수 또는 구청장은 30일 이상 거주할 목적으로 그 관할 구역에 주소나 거소(이하 " 거주지" 라 한다)를 가진 다음 각 호의 사람(이하 " 주민" 이라 한다)을 이 법의 규정에 따라 등록하여야 한다. 다만, 외국인은 예외로 한다.

1. 거주자 : 거주지가 분명한 사람(제3호의 재외국민은 제외한다)



제16조(거주지의 이동) ① 하나의 세대에 속하는 자의 전원 또는 그 일부가 거주지를 이동하면 제11조나 제12조에 따른 신고의무자가 신거주지에 전입한 날부터 14일 이내에 신거주지의 시장ㆍ군수 또는 구청장에게 전입신고(轉入申告)를 하여야 한다.