심판청구를 기각한다.

1. 처분개요



가. 청구인은 2016.1.20. 단독주택단지 개발 사업을 영위하는 a㈜(이하  "a”이라 한다)와 함께 b 외 6명(이하  "쟁점매도인들”이라 한다)으로부터 경기도 용인시 기흥구 OOO (8,423㎡) 및 OOO(542㎡)의 토지(이하  "전체토지”라 한다)를 1(청구인 지분으로 이하  "쟁점토지”라 한다):9의 비율로 공동취득하였고, 2016.12.9. 신탁자산이던 전체토지는 단독주택단지의 수분양자들 중 일부인 h 외 10명에게 양도되었다.



나. 처분청은 청구인이 쟁점토지를 OOO원에 양도하였으나, 이에 따른 양도소득세를 신고하지 아니한 것으로 보아 2024.5.10. 청구인에게 2016년 귀속 양도소득세 OOO원을 결정ㆍ고지하였다.



다. 청구인은 이에 불복하여 2024.8.7. 이의신청을 거쳐, 2025.1.31. 심판청구를 제기하였다.





2. 청구인 주장 및 처분청 의견



가. 청구인 주장



(1) 청구인은 양도된 쟁점토지의 실소유자가 아니라, a에 제공한 용역에 따른 수수료 채권을 담보하기 위하여 실질적으로 양도담보의 성격으로 쟁점토지를 취득한 것이다.



(가) a은 단독주택단지 개발사업을 추진하고자 2014년 5월경 쟁점매도인들에게 사업을 제안하여 계약금 없이 전체토지에 대한 매매계약을 체결하고 ㈜c을 수탁자로 하여 부동산 처분신탁 계약서를 작성하였다.



(나) a은 전체토지의 매매대금과 토목공사비를 지급하기 위하여 금융권 대출을 모색하였으나 a의 재무상태로 인하여 대출이 곤란하였는데,



2015년 5월경 청구인으로부터 제2금융권 대출실행에 도움을 받는 대가로 수수료를 제공한다는 내용의 ‘자금조달업무 및 시행업무지원’에 관한 용역계약(이하  "쟁점용역계약”이라 하고 그 계약서를  "쟁점용역계약서”라 한다)을 청구인과 체결하였는바,



청구인은 a의 실질대표인 d과 합의하여 청구인이 사업 시행사인 a에 전체토지의 소유권 이전과 주택 신축공사에 필요한 자금을 대출을 통하여 조달하도록 도와주는 대가로 단독주택단지 분양 수익의 3%를 용역 수수료로 받기로 약정하였다.



(다) 청구인은 a에 제공한 용역에 따른 수수료 채권을 담보하기 위하여 쟁점토지를 먼저 청구인의 명의로 이전하고, 주택 신축공사가 준공되는 시점에 a이 수수료를 지급하는 즉시 청구인이 보유한 쟁점토지를 반환하기로 하였다.



(라) a은 청구인의 도움을 받아 2015년 6월경 청구인의 친구 e을 a의 사내이사로 등재하고 채무자로 하는 방식으로 OOO으로부터 OOO원의 대출을 받아 전체토지의 계약금 및 중도금을 비롯하여 잔금 중 OOO원을 제외한 나머지 금액과 토목공사비 일부를 지급하였다.



(마) 또한 a은 선분양으로 모집한 단독주택단지의 수분양자들을 채무자로 한 중도금 대출을 통해 OOO으로부터 OOO원을 대출받아 기존 OOO의 대출금 OOO원을 상환하고 전체토지의 잔금을 치러 소유권을 이전하며 공사비를 지급할 예정이었던바, 이를 위하여 OOO과 2016.1.14. ㈜f을 수탁자로 지정하여 부동산담보신탁계약을 체결하고자 하였다.



(바) 그런데 a은 신용상의 문제로 대출이 승인되지 않아 부동산담보신탁계약 작성일인 2016년 1월까지 전체토지의 잔금 중 OOO원을 지급하지 못한 상황에서 부동산담보신탁계약을 원활히 체결하여 대출을 실행하고 당해 대출에 대한 금융감독원의 감사에 문제가 발생하지 않도록 하기 위하여,



2014년 5월경 a과 쟁점매도인들 간에 전체토지 매매계약서를 이미 작성하였음에도 불구하고, 청구인과 a을 전체토지의 공동매수인으로 기재하고 매매대금 지급일자 및 지급금액을 사실과 다르게 정하여 새롭게 전체토지 매매계약서(이하  "쟁점매매계약서”라 한다)를 작성하였는데,



형식적으로 작성한 쟁점매매계약서에 청구인과 a을 전체토지의 공동매수인으로 기재한 것은 청구인이 a에 제공한 용역에 따른 수수료 채권을 담보할 목적으로 청구인의 요청에 의한 것이다.



(사) 청구인이 a에 제공한 용역에 따른 수수료 채권을 담보하기 위하여 청구인과 a을 전체토지의 공동매수인으로 기재한 쟁점매매계약서로 인하여 처분청은 청구인을 쟁점토지의 공동소유자로 착각한 것이다.



(아) a은 2014년 5월경 쟁점매도인들과 전체토지의 매매계약서를 작성하였는데, 매매계약서에 명시된 대금 지급일보다 늦은 2015년 6월경 a은 청구인의 도움을 받아 청구인의 친구 e을 a의 사내이사로 등재하고 채무자로 하는 방법으로 OOO에서 OOO원의 대출을 받아 전체토지의 계약금 및 중도금을 비롯하여 잔금 중 OOO원을 제외한 나머지 금액과 토목공사비 일부를 지급하였다.



(자) 처분청은 쟁점매매계약서를 양도소득세의 과세근거로 제시하였는데, 이에 따르면 청구인과 a은 전체토지에 대하여 2015.11.20. 계약하고 2015.12.20. 중도금을 지급한 것으로 되어 있지만,



실제로는 2015년 6월경 OOO원의 대출금으로 전체토지의 계약금 및 중도금을 비롯하여 잔금 중 OOO원을 제외한 나머지 금액과 토목공사비 일부를 지급한 상태였고,



처분청은 매매대금의 시급 시기뿐만 아니라 대금의 지급 주체가 사실과 달리 임의로 작성된 쟁점매매계약서에 의하여 위법한 부과처분을 하였다.



(차) OOO은 2016.1.20. 수분양자에게 중도금 대출 OOO원을 실행하여 ㈜f 명의의 신탁계좌를 통하여 신탁관리를 하였는데,



대출금 OOO원으로 a은 기존 OOO대출금 OOO원을 상환하고 쟁점매도인들에게 지급하지 못한 전체토지의 잔금 일부인 OOO원을 지급하고 나머지는 공사업체인 g㈜ 등에 미지급 공사비와 신탁수수료 등을 지급하여, 2016.1.21. 잔고는 OOO원이며 이후 이자비용으로 지급되었다.



(카) a의 부도로 인하여 전체토지에 대한 담보대출을 실행하여 준 OOO이 공매 처분하여 전체토지는 2016.12.9. 단독주택단지의 수분양자들 중 일부인 h 외 10명에게 양도되었는데,



OOO이 대출한 원금 OOO원과 a이 미지급한 대출이자, 공매경비 합계 OOO원을 고려하여 전체토지의 가액을 OOO원으로 협상하여 수의계약하였다.



(2) 전체토지의 실제 소유자와 시행사업의 주체는 a이고 청구인은 단지 a에 제공한 용역에 따른 수수료 채권과 관련한 양도담보권자이므로 청구인에 대한 처분청의 양도소득세 부과처분은 위법하다.



(가) 청구인이 a과 공동매수인으로 기재된 쟁점매매계약서는 실제 매매계약서가 아니며, 2014년 5월경 작성된 매매계약서에 의하면 a만 매수인으로 기재되어 청구인은 실제로는 쟁점토지의 소유자가 아니고,



휴대전화에 저장된 쟁점용역계약서에 의하더라도 청구인이 제공한 용역에 따른 수수료를 담보하기 위하여 a의 쟁점토지에 대하여 소유권을 형식적으로 이전하였음이 확인된다.



(나) 금융기관 대출금으로 전체토지의 매매대금을 지급하였는데, 만약 청구인이 a과 전체토지의 공동소유자라면 청구인 또한 공동채무자로 등재되어 이자를 지급했어야 함에도 불구하고, a만 채무자로 등재되어 차입금으로 매매대금을 지급하였다.



(다) 청구인은 전체토지의 단독주택단지 개발 사업과 관련하여 어떠한 경제적 행위를 하지 않았는데, 만약 청구인이 a과 전체토지의 공동소유자라면 공동사업자로 등록하고 관련 사업행위를 하였겠지만, 토목공사 및 분양업무에 관한 계약을 하고 공사 등 거래에 대하여 세금계산서를 수수한 자는 a이다.



(라) 전체토지의 분양사기 사건과 관련하여 a의 실질 대표인 d만 2018년경 사기죄로 구속되어 형사처벌을 받았는데,



위 사실을 종합하면, 청구인은 단지 a에 제공한 용역에 따른 수수료 채권을 담보하기 위하여 쟁점토지의 소유권을 형식적으로 이전한 것이다.



(마) 처분청은 전체토지의 등기부등본에 청구인이 쟁점토지의 소유권자로 기재되었다는 이유로 청구인에게 양도소득세 과세가 타당한지에 대하여 설명하여야 한다.



(바) a이 OOO으로부터 추가로 대출을 받는 과정에서 감사를 피하고자 형식적으로 작성된 쟁점매매계약서를 처분청이 양도소득세의 과세근거로 내세우고 있는데,



쟁점매매계약서에 전체토지의 매매대금을 납부한 사실이 없는 청구인이 매매대금을 납부한 a과 공동양수인으로 기재된 사실만으로 청구인이 양도담보권자가 아니라는 처분청의 답변은 설득력이 없다.



(사) 판례(의정부지방법원 2015.4.24. 선고 2014구단5482 판결)에 의하면  "어떤 소득이 소득세를 부과할 소득이 되는지 여부는 이를 경제적인 측면에서 보아 현실로 이득을 지배ㆍ관리하면서 이를 향수하고 있고 담세력이 있는 것으로 판단되면 족하고 그 소득을 얻게 된 원인관계에 대한 법률적 평가가 반드시 적법ㆍ유효한 것이어야 하는 것은 아니다.”할 것인바,



단지 법률상 형식인 쟁점매매계약서 및 전체토지의 등기부등본에 양도담보가 명시되지 않았다는 이유로 경제적인 측면에서 이득을 지배ㆍ관리하지 않은 청구인의 양도담보를 부인하는 처분청의 해석은 ‘법 형식보다는 경제적 실질을 존중하라’는 위 판례를 왜곡하여 해석하는 것이다.



(아) 처분청은 청구인과 a의 실질 대표 d 간 문자내역에 저장된 쟁점용역계약서가 진정한 법적효력을 가진 증빙으로 보기에 신빙성이 없다는 의견이나,



a의 부도로 전체토지가 공매 처분되어 수익이 발생하지 않았을 뿐만 아니라, a의 실질 대표 d이 사기로 5년간 수감되어 실질적으로 약정 수익금을 받을 수 없는 청구인이 굳이 쟁점용역계약서 원본을 보관할 이유가 없었으므로 원본을 제시하지 못한 것이며, 청구인이 쟁점토지의 실제소유자가 아니라는 a의 대표 d과 전체토지의 채무자로 등재한 청구인의 지인 e의 사실확인서를 추가로 제출하였다.



(자) 전체토지의 매매대금 및 공사비 등 총 사업비의 재원인 대출금 OOO원에 대한 채무자는 청구인이 아닌 a 단독이며, 전체토지의 매매대금 총액 OOO원을 a 단독으로 OOO에서 대출받아 지급하였고 공사비의 일부까지 지급된 이후 청구인을 공동소유자로 등재하였는바,



처분청의 답변처럼 청구인이 전체토지의 공동지분권자라면 매매대금뿐만 아니라 공사비 포함 사업비도 공동으로 지급하였을 것이며, 세법에 정한 공동사업자로 등재한 이후에 세금계산서를 수취하였을 것이다.



(3) 청구인이 쟁점토지의 실소유자라 하더라도, 부동산개발업을 영위한 것이므로 쟁점토지의 양도에 따른 소득은 양도소득이 아니라 사업소득에 해당한다



(가) 처분청의 주장대로 청구인이 a과 전체토지를 공동으로 소유하였다고 가정한다면 부동산개발업을 영위한 a과 마찬가지로 청구인도 부동산개발업을 영위한 것이므로 쟁점토지의 양도에 따른 소득은 청구인의 양도소득이 아닌 사업소득에 해당한다.



(나) 2014년 5월경 a이 전체토지에 대한 매매계약을 체결할 때 청구인이 지출한 토목공사비를 계약금으로 대체한 사실, ㈜f 명의의 신탁계좌를 통하여 OOO으로부터 받은 대출금으로 공사비 등을 지급한 사실, 전체토지에 토목공사가 실제 이루어진 사실, 수분양자들에게 중도금을 실행한 사실, 분양물 인쇄비용을 지급한 사실 등으로 보아 불특정다수인을 상대로 분양을 한 사실이 입증되며 전체토지의 매매를 사업성이 없는 단순 매매로 보아 양도소득으로 구분하여 과세한 처분청의 처분행위는 위법하다.



(다) 더욱이 a 등은 부동산개발업으로 분류되었는데, 공동사업자인 청구인에게만 쟁점토지의 양도에 대하여 양도소득세를 부과한 것은 직권 취소 대상이다.



(4) 쟁점토지의 양도에 대하여 청구인에게 양도소득세가 부과된다고 하더라도 쟁점토지의 양도차익 산출 시에 취득가액으로 실지거래가액이 아닌, 환산취득가액을 적용하여야 한다



(가) 처분청은 매매대금의 시급 시기뿐만 아니라 대금의 지급 주체가 사실과 달리 임의로 작성된 쟁점매매계약서에 의하여 위법한 부과처분을 하였다.



(나) 사실상 쟁점토지의 취득을 위하여 청구인이 지불한 대금과 공사비도 없지만, 공매 처분으로 인하여 청구인이 취한 금원도 없으므로 청구인을 대상으로 공매로 인한 차익을 논하는 것조차 적절하지 않다.



(다) 이 사건 사례와 매우 흡사한  "부동산의 취득가액 및 공사대금에 대한 증빙으로 예금계좌에서 인출된 금액이 공사계약서상의 계약금, 중도금, 잔금일자와 상이하고 동 출금액이 토지의 취득자금 및 공사대금으로 지급되었는지의 여부도 확인되지 않아 취득가액이 불분명하므로 환산취득가액을 적용함은 정당하다”는 조심 2010서1151을 참고하여 환산취득가액으로 양도차익을 산정한 것이 적법하다.



(5) 쟁점토지의 사업과 관련되어 과세소득(양도차익)이 발생하지 아니하였음에도 불구하고, 처분청은 위법한 부과처분을 하였다.



(가) 「소득세법」 제97조 및 「소득세법 시행령」 제75조에 의하면 토목공사비는 물론 건설 준공 전까지의 이자는 건설자금이자로서 필요경비에 해당되는데, 만약 처분청의 주장대로 청구인이 쟁점토지를 취득하여 a과 공동으로 매매계약을 체결한 경제공동체를 가정한다면, 마땅히 a뿐만 아니라 청구인의 소득금액계산에 있어 토목공사비와 건설자금이자 등이 비용으로 반영되었어야 한다.



(나) 앞서 서술한 바와 같이, OOO으로부터 2016.1.20. 수분양자에게 중도금 대출 OOO원을 실행하여 ㈜f 명의의 신탁계좌를 통하여 신탁관리를 하였는데,



a은 대출금 OOO원으로 기존 OOO대출금 OOO원을 상환하고 쟁점매도인들에게 지급하지 못한 전체토지의 잔금 일부인 OOO원을 지급하고 나머지는 공사업체인 g㈜ 등에 미지급 공사비와 ㈜f에 신탁수수료 등을 지급하여, 2016.1.21. 잔고는 OOO원이며 이후 이자비용으로 지급되었다.



(다) 즉 청구인이 인지시키고자 하는 사실은, a이 OOO에서 대출받은 OOO원으로 전체토지의 매매대금으로 OOO원을 나머지는 토목공사비, 기타 공사비용, 설계비용, 이자비용 등으로 지출을 하였으므로 결과적으로 전체토지의 취득가액 및 필요경비는 OOO원이다.



(라) a이 2016.12.9. 부도로 OOO의 수의계약에 의하여 수분양자들과 체결된 전체토지의 매매가액은 OOO원인데, 이자 및 공매 집행비용인 OOO원을 제외하면 실제 매매대금은 OOO원이고, 청구인과 a의 전체토지에 대한 취득원가가 OOO원이 발생하였으며 OOO원으로 매매되었으므로 쟁점토지에 대하여 과세소득이 발생될 여지가 없다.



나. 처분청 의견



(1) 청구인이 매매를 원인으로 쟁점토지의 소유권을 거래한 사실이 공부상 명확하게 확인되며, 청구인이 제시하는 자료로는 쟁점토지의 소유자가 아니라고 볼 수 없다.



(가) 청구인은 쟁점토지의 사업주체는 a이며 자신은 단지 양도담보권자라고 주장하고 있으나, 전체토지의 매매계약서 및 등기부등본상 양도담보가 전혀 확인되지 않고, 신탁계약서에는 매수자가 지정하는 자에게 처분 가능한 점이 기재되어 있고, 2015.11.20. 작성된 매매계약서에는 청구인이 공동 양수인으로 기재되어 있다.



(나) 「부동산 실권리자명의등기에 관한 법률」에 따라 명의신탁 약정이 무효로 확인되거나 소유권이전등기가 정당하지 않아 법률상 효력을 부인할 수 있는 사정이 전혀 확인되지 않는다.



(다) 쟁점토지의 실소유자가 아닌 양도담보권자임을 주장하며 제시한 문자내역에 저장된 쟁점용역계약서가 진정한 법적효력을 가진 증빙으로 보기에도 신빙성이 부족하다 할 것이고,



채권을 변제받으려는 노력도 없이 쟁점토지의 실소유자가 아니라는 사실이 입증될 수 없다고 판단되었으므로 사후에 제출된 a의 대표 d과 전체토지의 채무자로 등재한 청구인의 지인 e의 사실확인서만으로는 청구인이 쟁점토지의 실소유자가 아니라는 주장을 입증하기에 부족하다고 할 것이다.



(라) 또한 a이 단독으로 매매대금을 지급하고 세금계산서를 받은 사실과 관련하여 매매대금은 수탁자인 ㈜f 명의의 신탁계좌를 통해 지급된 것이며 a이 세금계산서를 매입한 사실과 당시 부동산매매와 관련한 사업자등록이 없던 청구인과 경제적 공동체 여부를 주장하는 것은 쟁점토지의 소유자가 아니라는 입증으로 볼 수 없고,



전체토지의 수탁자인 ㈜i 명의의 신탁계좌는 신탁원부에 청구인의 명의가 기재된 사실로 보아 a이 단독으로 대금을 지급했다고 볼 수 없으므로 청구인이 쟁점토지의 소유자가 아니라는 증빙으로 충분하지 않다.



(마) 따라서 청구인이 매매를 원인으로 쟁점토지의 소유권을 거래한 사실이 공부상 명확하게 확인되나, 청구인이 제시하는 자료로는 전체토지의 공동소유자가 아니라고 입증된다 볼 수 없다.



(2) 청구인이 사업활동으로 볼 수 있을 정도의 계속성과 반복성을 갖고 쟁점토지를 양도하였다고 볼 수 없다.



(가) 청구인이 양도담보권자가 아니라면 a과 동일하게 부동산개발업을 영위한 것이므로 쟁점토지 양도에 따른 소득은 양도소득이 아닌 사업소득이라 주장하고 있다.



(나) 부동산의 양도로 인한 소득이 사업소득인지 양도소득인지는 양도인의 부동산 취득 및 보유현황, 양도의 규모, 횟수, 태양 등에 비추어 그 양도가 수익을 목적으로 하는지 여부와 사업활동으로 볼 수 있을 정도의 계속성과 반복성이 있는지 등을 고려하여 사회통념에 따라 판단하여야 하며, 그 판단을 위해 양도인이 보유하는 부동산 전반에 걸쳐 당해 양도가 행하여진 시기의 전후를 통한 모든 사정을 참작하여야 하는바(대법원 2010.7.22. 선고 2008두21768 판결),



청구인은 2014.1.31.∼2017.9.26.까지 부동산임대업을 영위하였고 2015.11.27.부터 현재까지 OOO라는 상호로 소매업을 운영하고 있으며, 2017년 이후 서비스업, 제조업, 대부업을 영위하는 법인의 대표로 재직하거나 재직하였던 점,



부동산매매업 등으로 사업자등록을 한 사실이 없고 쟁점토지에 대해 사업용 재고자산으로 관리하거나 사업소득으로 신고한 적도 없는 점,



임대업을 영위하던 부동산을 2017년도에 양도한 것을 제외하고는 쟁점토지 외에 매매업과 관련한 부동산의 취득이나 양도가 없는 점 등을 비추어, 사업활동으로 볼 수 있을 정도의 계속성과 반복성을 갖고 매매업으로 쟁점토지를 양도하였다고 볼 수 없다.



(3) 환산취득가액은 실가를 확인할 수 없을 때 제한적으로 적용해야 하며, 본인이 취득가액을 구체적으로 입증하지 않고 임의로 적용하는 것이 아니라 할 것이다.



(가) 청구인의 소득이 양도소득이라면 쟁점토지의 양도차익 산출 시에 취득가액을 실지거래가액이 아닌 환산취득가액으로 산정하여야 한다고 주장한다.



(나) 앞선 내용과 같이 「부동산 실권리자명의등기에 관한 법률」에 따라 명의신탁 약정이 무효로 확인되거나 소유권이전등기가 정당하지 않아 실지거래가액을 확인할 수 없는 사정이 있다고 보기 어렵고,



처분청은 매매계약서가 아니라 부동산 실거래가 신고 자료를 통해 쟁점토지의 양도 및 취득가액을 산정한 것이며, 환산취득가액은 실가를 확인할 수 없을 때 제한적으로 적용해야 하는 것으로 본인이 취득가액을 구체적으로 입증하지 않고 임의로 적용하는 것은 아니라 할 것이다.





3. 심리 및 판단



가. 쟁점



① (주위적) 청구인은 쟁점토지의 실소유자가 아니라, 채권에 대한 양도담보권자에 해당한다는 청구주장의 당부



② (예비적) 쟁점토지 양도에 따른 소득은 양도소득이 아니라, 사업소득에 해당한다는 청구주장의 당부



③ (예비적) 쟁점토지의 양도차익 산출 시에 취득가액으로 실지거래가액이 아닌 환산취득가액을 적용하여야 한다는 청구주장의 당부



나. 관련 법령 : ＜별지＞ 기재



다. 사실관계 및 판단



(1) 청구인과 처분청이 제출한 심리자료에 따르면, 다음과 같은 사실이 나타난다.



(가) 처분청은 전체토지의 부동산 실거래가 신고 자료, 부동산 취득세 납부내역 등 자료들을 확인하여 다음과 같이 쟁점토지의 취득 및 양도가액 등을 정하였으며 청구인이 2016.1.20. a과 전체토지를 1:9의 비율로 공동취득하고 2016.12.9. 쟁점토지를 양도한 것으로 보아 청구인에게 2016년 귀속 양도소득세 OOO원을 결정ㆍ고지하였다.





＜표 삽입을 위한 여백＞



＜전체토지와 쟁점토지 실거래가 및 취득세 내역＞

(단위 : 원)



＜청구인 2016년 귀속 양도소득세 결정내역＞

(단위 : 원)



(나) 청구인의 개인별 총 사업내역은 다음과 같고, 근로소득지급명세서상 1992년∼2014년 j㈜에서 근무하였던 것이 확인된다.



＜청구인 개인별 총 사업내역＞



(다) a의 사업자등록 기본사항은 다음과 같고, 2015사업연도 OOO원 결손이 있는 것으로 확인되나, 전체토지에 대한 자산 계상 여부 및 그 가액과 청구인으로부터 제공받은 용역에 따른 수수료 비용의 부채 계상 여부 및 그 가액 등은 확인되지 아니한다.



＜a의 사업자등록 기본사항＞



(라) 전체토지 OOO(8,423㎡, 매도인 : b 외 5), OOO(542㎡, 매도인 : b 외 1) 2필지는 동일한 매매목록으로 일괄 취득ㆍ양도되었고, OOO의 등기사항전부증명서 일부는 다음과 같다.



＜전체토지 중, OOO의 등기사항전부증명서 일부＞



(마) 위 등기사항전부 증명서【갑구】 29번과 관련하여 부동산 처분신탁 계약서 및 신탁처분에 의한 매매계약서에는 다음과 같이 전체토지의 매매대금은 OOO원이고 매수자는 a 단독으로 확인된다.



＜전체토지 관련 2014.5.30. 부동산 처분신탁 계약서 일부＞



(바) 위 등기사항전부 증명서【갑구】 33번 부동산담보신탁 계약서는 다음과 같고, 부동산담보신탁 계약서에는 a과 더불어 청구인도 위탁자에 포함되어 있는 것으로 확인되고,



＜전체토지 관련 부동산담보신탁 계약서 일부＞



부동산담보신탁 계약서 1순위 우선수익자는 OOO원의 중도금 대출을 해준 OOO 2순위 우선수익자는 2016년 제1기 a에 공급가액 OOO원의 매출세금계산서를 발급한 g㈜로 확인된다.



(사) 청구인이 2015.5.20. a의 실질 대표자라 주장하는 d과 쟁점용역계약과 관련하여 주고받은 문자메시지 내용은 다음과 같은데,



＜2015.5.20. 청구인 문자메시지 내용 일부＞



＜청구인과 a 간 쟁점용역계약서 일부＞





위 쟁점용역계약에 대하여 청구인은 굳이 쟁점용역계약서 원본을 보관할 이유가 없었으므로 원본을 제시하지 못한 것이라 주장하였으며 청구인이 문자메시지로 주고받은 쟁점용역계약서의 내용대로 실제 계약을 체결하였는지 여부는 객관적인 증빙으로 확인되지 아니한다.



(아) a은 청구인의 도움을 받아 2015년 6월경 청구인의 친구 e을 사내이사로 등재하고 채무자로 하는 방식으로 OOO으로부터 OOO원의 대출을 받았다는 청구인의 주장과 관련(전체토지 등기사항전부증명서【을구】 20번 근저당권설정)하여, 2015.6.11. e 명의 계좌(관리점 : OOO)에 OOO원이 입금된 금융거래내역이 확인된다.



(자) OOO조합은 2016.1.20. 수분양자에게 중도금 대출 53억원을 실행하여 ㈜f 명의의 신탁계좌를 통하여 신탁관리하였다는 청구인의 주장과 관련(전체토지 등기사항전부증명서【갑구】 33번 부동산담보신탁)하여,



부동산담보신탁계약상 수탁자 ㈜f 명의의 OOO 131-018-****** 신탁계좌에서 기존 OOO대출금 OOO원을 상환하고 쟁점매도인들에게 지급하지 못한 전체토지의 잔금 일부인 OOO원을 지급하고 나머지는 공사업체인 g㈜ 등에 미지급 공사비와 신탁수수료 등으로 지급되어, 2016.1.21. 현재 잔고는 OOO원으로 확인된다.



(차) 당초 쟁점매도인들 중 1명(k, OOO681.02㎡ 양도)의 양도소득세 신고서에 첨부된 부동산 매매계약서는 다음과 같고,

‘매수인 1 a 면적 9/10’, ‘매수인 2 청구인 면적 1/10’로 기재되어 있으며, 2015.6.11. 신탁재산이 귀속된 후 2015.11.20. 부동산 매매계약을 체결하였던 것이 확인된다.



＜전체토지 중 OOO부동산 매매계약서 일부＞



(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 이 건에 대하여 살펴본다.



(가) 먼저 쟁점①에 대하여 살피건대, 청구인은 건설업, 부동산개발업 등의 사업을 영위하는 a과 전체토지를 공동으로 취득하였는데, 청구인의 사업이력 및 근로내역과 쟁점용역계약을 감안하면 쟁점토지를 취득해서 a과 함께 단독주택단지 개발 사업을 수행하였을 개연성이 희박한바, 이는 정황상 청구인이 쟁점토지를 소유하였다고 할 것이 아니라, a에 제공한 컨설팅용역과 관련한 수수료 채권을 담보하기 위하여 쟁점토지를 실제 양도담보의 성격으로 소유권이전한 것이라고 주장하나, 부동산에 관한 소유권이전등기는 그 자체만으로써 권리의 추정력이 있고(대법원 1979.6.26. 선고 79다741 판결), 등기가 경료되어 있는 경우 특별한 사정이 없는 한 그 원인과 절차에 있어서 적법하게 경료된 것으로 추정되는 것인바(대법원 1995.4.28. 선고 94다23524 판결), 전체토지의 등기사항전부증명서상 청구인은 2016.1.20. 매매를 원인으로 a과 함께 공동으로 취득하고, 2016.12.9. 신탁재산의 처분을 원인으로 양도가 이루어졌는데, 매매를 원인으로 경료된 소유권이전등기를 부인하고 실제로는 양도담보에 해당한다는 청구주장을 입증할만한 양도담보 의사가 표시된 계약서, 채권ㆍ채무의 존부 및 가액을 나타내는 문서 등 객관적인 증빙이나 명확한 증거를 청구인이 제시하지 못함에 따라 청구인이 외관상 형식을 부인할 정도의 입증은 하지 못하였다고 봄이 상당한 점,



청구인은 전체토지의 등기사항전부증명서에 청구인이 일부 지분의 소유권자로 기재되었다는 이유로 쟁점토지의 소유자로 보아 양도소득세를 부과하는 것은 부당하다고 주장하나, 과세관청이 귀속명의자를 소득의 실질귀속자로 보아 과세를 한 이상 거래 등의 귀속 명의와 실질이 다르다는 점은 그 과세처분을 받은 귀속명의자가 주장ㆍ증명할 필요가 생기는바(대법원 2019.10.17. 선고 2015두55844 판결), 실제로는 양도담보의 성격으로 쟁점토지의 일부 지분을 취득하였다며 쟁점토지 소유자의 명의 및 소득의 귀속명의자가 실질과 다르다고 주장하는 청구인이 이에 대한 입증책임을 진다고 할 것인데, 청구인이 공동매수인으로 기재된 쟁점매매계약서를 작성하게 된 경위나 a 관련자와의 쟁점용역계약 내용이 담긴 문자메시지 등과 같은 정황들만 제시할 뿐, 쟁점토지에 대하여 소유권이전담보가 아니라 a과 매매를 원인으로 지분을 공유하는 소유권이전등기를 경료할 수밖에 없었던 사정에 대해서도 객관적으로 입증되었다고 보기 어려운 점,



양도담보는 채무자가 채무보증의 한 방법으로 채권자에게 담보물의 소유권을 이전해 주고 일정 기간 내에 채무가 상환되면 소유권을 다시 환원받는 것인데, a이 청구인과 공동취득한 전체토지는 당초 a의 소유가 아니므로 이를 담보물로 삼았다고 보기는 어려운 점, 청구인이 a에 컨설팅용역을 제공함에 따라 발생하였다고 주장하는 수수료 채권ㆍ채무를 보증하기 위하여 상호 간에 쟁점토지를 담보물로 제공하거나 받아들인다는 의사표시나 이에 대한 합의가 이루어졌다고 인정할만한 객관적 증빙이 부족한 점, 쟁점매도인들 중 1명의 양도소득세 신고서에 첨부된 전체토지 매매계약서에도 청구인이 주장하는 양도담보와 관련된 내용이 확인되지 않은 점 등에 비추어, 처분청이 청구인을 쟁점토지의 소유권자로 보아 양도소득세를 부과한 이 건 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.



(나) 다음으로 쟁점②에 대하여 살피건대, 청구인은 쟁점토지 양도에 따른 소득은 양도소득이 아닌 사업소득에 해당한다고 주장하나, 청구인은 사업 시행사인 a이 전체토지의 소유권을 이전하고 주택 신축공사에 필요한 자금을 대출을 통하여 조달하도록 도와준 대가로 쟁점토지를 소유권이전한 것으로 보이는 점, 청구인은 a이 부동산개발업의 수행에 필요한 자금을 대출을 통하여 조달할 수 있도록 단순히 컨설팅용역을 제공한 것에 불과한 것으로 전체토지에서 단독주택단지 개발 사업을 수행한 a과 마찬가지로 청구인 또한 공동으로 부동산개발업을 영위한 것이라 보기 어려운 점 등에 비추어 청구주장은 받아들이기 어렵다고 판단된다.



(다) 마지막으로 쟁점③에 대하여 살피건대, 청구인은 쟁점토지의 양도차익 산출 시에 취득가액으로 실지거래가액이 아닌 환산취득가액을 적용하여야 한다 주장하나, 「소득세법」 제97조 제1항 제1호 나목은 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에 환산가액 등을 취득가액으로 한다고 규정하고, 환산가액은 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에 한하여 제한적으로 적용하는 것으로 실지취득가액을 확인하기 어려운 정당한 사정이 있어 환산취득가액으로 신고하는 것이 불가피했다는 사실이 인정되어야 할 것인데, 처분청은 부동산 실거래가 신고 자료 등을 통하여 쟁점토지의 취득가액을 확인하였으므로 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우라고 할 수 없는 점, 그 취득가액이 명의신탁 약정으로 무효로 확인된다거나 소유권이전등기가 정당하지 않는 등 실지거래가액을 확인하기 어려운 정당한 사정이 있다고 보기 어려운 점 등에 비추어 이 부분 청구주장도 받아들이기 어렵다고 판단된다.





4. 결론



이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 「국세기본법」 제80조의2 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.

＜별지＞ 관련 법령



(1) 국세기본법(2015.12.15. 법률 제13552호로 일부 개정된 것)



제14조(실질과세) ① 과세의 대상이 되는 소득, 수익, 재산, 행위 또는 거래의 귀속이 명의(名義)일 뿐이고 사실상 귀속되는 자가 따로 있을 때에는 사실상 귀속되는 자를 납세의무자로 하여 세법을 적용한다.

② 세법 중 과세표준의 계산에 관한 규정은 소득, 수익, 재산, 행위 또는 거래의 명칭이나 형식에 관계없이 그 실질내용에 따라 적용한다.

③ 제3자를 통한 간접적인 방법이나 둘 이상의 행위 또는 거래를 거치는 방법으로 이 법 또는 세법의 혜택을 부당하게 받기 위한 것으로 인정되는 경우에는 그 경제적 실질 내용에 따라 당사자가 직접 거래를 한 것으로 보거나 연속된 하나의 행위 또는 거래를 한 것으로 보아 이 법 또는 세법을 적용한다.



(2) 소득세법(2015.12.15. 법률 제13558호로 일부 개정된 것)



제19조(사업소득) ① 사업소득은 해당 과세기간에 발생한 다음 각 호의 소득으로 한다.

6. 건설업에서 발생하는 소득

12. 부동산업 및 임대업에서 발생하는 소득. 다만, 지역권 등 대통령령으로 정하는 권리를 대여함으로써 발생하는 소득은 제외한다.



제33조(필요경비 불산입) ① 거주자가 해당 과세기간에 지급하였거나 지급할 금액 중 다음 각 호에 해당하는 것은 사업소득금액을 계산할 때 필요경비에 산입하지 아니한다.

1. 소득세와 개인지방소득세

2. 벌금ㆍ과료(통고처분에 따른 벌금 또는 과료에 해당하는 금액을 포함한다)와 과태료

3. 「국세징수법」이나 그 밖에 조세에 관한 법률에 따른 가산금과 체납처분비

4. 조세에 관한 법률에 따른 징수의무의 불이행으로 인하여 납부하였거나 납부할 세액(가산세액을 포함한다)

5. 대통령령으로 정하는 가사(家事)의 경비와 이에 관련되는 경비

6. 각 과세기간에 계상한 감가상각자산의 감가상각비로서 대통령령으로 정하는 바에 따라 계산한 금액을 초과하는 금액

7. 제39조제3항 단서 및 같은 조 제4항 각 호에 따른 자산을 제외한 자산의 평가차손

8. 반출하였으나 판매하지 아니한 제품에 대한 개별소비세 또는 주세의 미납액. 다만, 제품가액에 그 세액상당액을 가산한 경우는 제외한다.

9. 부가가치세의 매입세액. 다만, 부가가치세가 면제되거나 그 밖에 대통령령으로 정하는 경우의 세액과 부가가치세 간이과세자가 납부한 부가가치세액은 제외한다.

10. 차입금 중 대통령령으로 정하는 건설자금에 충당한 금액의 이자

11. 채권자가 불분명한 차입금의 이자

12. 법령에 따라 의무적으로 납부하는 것이 아닌 공과금이나 법령에 따른 의무의 불이행 또는 금지ㆍ제한 등의 위반에 대한 제재로서 부과되는 공과금

13. 각 과세기간에 지출한 경비 중 대통령령으로 정하는 바에 따라 직접 그 업무와 관련이 없다고 인정되는 금액

14. 선급비용(先給費用)

15. 업무와 관련하여 고의 또는 중대한 과실로 타인의 권리를 침해한 경우에 지급되는 손해배상금

② 제1항 제5호ㆍ제10호ㆍ제11호 및 제13호가 동시에 적용되는 경우에는 대통령령으로 정하는 순서에 따라 적용한다.

③ 제1항에 따른 필요경비 불산입에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.



제94조(양도소득의 범위) ① 양도소득은 해당 과세기간에 발생한 다음 각 호의 소득으로 한다.

1. 토지[「공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률」에 따라 지적공부(地籍公簿)에 등록하여야 할 지목에 해당하는 것을 말한다] 또는 건물(건물에 부속된 시설물과 구축물을 포함한다)의 양도로 발생하는 소득



제97조(양도소득의 필요경비 계산) ① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.

1. 취득가액

가. 제94조제1항 각 호의 자산 취득에 든 실지거래가액. 다만, 제96조제2항 각 호 외의 부분에 해당하는 경우에는 그 자산 취득 당시의 기준시가

나. 가목 본문의 경우로서 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액

2. 자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것

3. 양도비 등으로서 대통령령으로 정하는 것

② 제1항에 따른 양도소득의 필요경비는 다음 각 호에 따라 계산한다.

1. 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우의 필요경비는 다음 각 목의 금액에 제1항제2호 및 제3호의 금액을 더한 금액으로 한다.

가. 제1항 제1호 가목 본문에 따르는 경우에는 해당 실지거래가액

나. 제1항 제1호 나목 및 제114조 제7항에 따라 환산가액에 의하여 취득 당시의 실지거래가액을 계산하는 경우로서 법률 제4803호 소득세법개정법률 부칙 제8조에 따라 취득한 것으로 보는 날(이하 이 목에서  "의제취득일”이라 한다) 전에 취득한 자산(상속 또는 증여받은 자산을 포함한다)의 취득가액을 취득 당시의 실지거래가액과 그 가액에 취득일부터 의제취득일의 전날까지의 보유기간의 생산자물가상승률을 곱하여 계산한 금액을 합산한 가액에 의하는 경우에는 그 합산한 가액

다. 제7항 각 호 외의 부분 본문에 의하는 경우에는 해당 실지거래가액

2. 그 밖의 경우의 필요경비는 제1항제1호가목 단서, 같은 호 나목(제1호 나목이 적용되는 경우는 제외한다), 제7항(제1호 다목이 적용되는 경우는 제외한다) 또는 제114조 제7항(제1호 나목이 적용되는 경우는 제외한다)의 금액에 자산별로 대통령령으로 정하는 금액을 더한 금액. 다만, 제1항 제1호 나목에 따라 취득가액을 환산가액으로 하는 경우로서 가목의 금액이 나목의 금액보다 적은 경우에는 나목의 금액을 필요경비로 할 수 있다.

가. 제1항 제1호 나목에 따른 환산가액과 본문 중 대통령령으로 정하는 금액의 합계액

나. 제1항 제2호 및 제3호에 따른 금액의 합계액

③ 제2항에 따라 필요경비를 계산할 때 양도자산 보유기간에 그 자산에 대한 감가상각비로서 각 과세기간의 사업소득금액을 계산하는 경우 필요경비에 산입하였거나 산입할 금액이 있을 때에는 이를 제1항의 금액에서 공제한 금액을 그 취득가액으로 한다.

④ 삭제＜2014. 1. 1.＞

⑤ 취득에 든 실지거래가액의 범위 등 필요경비의 계산에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

⑥ 삭제＜2014. 1. 1.＞

⑦ 제1항 제1호 가목 본문을 적용할 때 제94조 제1항 제1호 및 제2호에 따른 자산을 양도한 거주자가 그 자산 취득 당시 대통령령으로 정하는 방법으로 실지거래가액을 확인한 사실이 있는 경우에는 이를 그 거주자의 취득 당시의 실지거래가액으로 본다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다.

1. 해당 자산에 대한 전 소유자의 양도가액이 제114조에 따라 경정되는 경우

2. 전 소유자의 해당 자산에 대한 양도소득세가 비과세되는 경우로서 실지거래가액보다 높은 가액으로 거래한 것으로 확인한 경우



(3) 소득세법 시행령(2016.12.5. 대통령령 제27653호로 일부 개정된 것)



제75조(건설자금의 이자계산) ① 법 제33조 제1항 제10호에서  "대통령령으로 정하는 건설자금에 충당한 금액의 이자”란 그 명목여하에 불구하고 해당 사업용 고정자산의 매입ㆍ제작ㆍ건설(이하 이 조에서  "건설”이라 한다)에 소요된 차입금(고정자산의 건설에 소요되었는지의 여부가 분명하지 아니한 차입금은 제외한다)에 대한 지급이자 또는 이와 유사한 성질의 지출금을 말한다.

② 제1항의 규정에 의한 지급이자 또는 지출금은 기획재정부령이 정하는 건설이 준공된 날까지(토지를 매입한 경우에는 그 대금을 완불한 날까지로 하되, 대금을 완불하기전에 당해 토지를 사업에 제공한 경우에는 그 제공한 날까지로 한다) 이를 자본적지출로 하여 그 원본에 가산한다. 다만, 제1항의 규정에 의한 차입금의 일시예금에서 생기는 수입이자는 원본에 가산하는 자본적지출금액에서 이를 차감한다.

③ 차입한 건설자금의 일부를 운영자금에 전용한 경우에는 그 부분에 상당하는 지급이자는 이를 필요경비로 한다.

④ 차입한 건설자금의 연체로 발생한 이자를 원본에 더한 경우 그 더한 금액은 해당 과세기간의 자본적 지출로 하고 그 원본에 더한 금액에 대한 지급이자는 필요경비로 한다.



⑤건설자금의 명목으로 차입한 것으로서 그 건설이 준공된 후에 남은 차입금에 대한 이자는 각 과세기간의 필요경비로 한다.

⑥ 제1항부터 제5항까지의 규정에 따른 자본적 지출 또는 필요경비를 계산할 때 법 제33조 제1항 제11호에 따른 이자는 자본적 지출 또는 필요경비로 계산하지 아니한다.



제151조(양도로 보지 아니하는 경우) ① 법 제88조 제1항의 규정을 적용함에 있어서 채무자가 채무의 변제를 담보하기 위하여 자산을 양도하는 계약을 체결한 경우에 다음 각호의 요건을 갖춘 계약서의 사본을 과세표준확정신고서에 첨부하여 신고하는 때에는 이를 양도로 보지 아니한다.

1. 당사자간에 채무의 변제를 담보하기 위하여 양도한다는 의사표시가 있을 것

2. 당해 자산을 채무자가 원래대로 사용ㆍ수익한다는 의사표시가 있을 것

3. 원금ㆍ이율ㆍ변제기한ㆍ변제방법등에 관한 약정이 있을 것

② 제1항의 규정에 의한 계약을 체결한 후 동항의 요건에 위배하거나 채무불이행으로 인하여 당해 자산을 변제에 충당한 때에는 그 때에 이를 양도한 것으로 본다.



(4) 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률(2013.7.12. 법률 제11884호로 일부 개정된 것)



제2조(정의) 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.

1.  "명의신탁약정”(名義信託約定)이란 부동산에 관한 소유권이나 그 밖의 물권(이하  "부동산에 관한 물권”이라 한다)을 보유한 자 또는 사실상 취득하거나 취득하려고 하는 자[이하  "실권리자”(實權利者)라 한다]가 타인과의 사이에서 대내적으로는 실권리자가 부동산에 관한 물권을 보유하거나 보유하기로 하고 그에 관한 등기(가등기를 포함한다. 이하 같다)는 그 타인의 명의로 하기로 하는 약정[위임ㆍ위탁매매의 형식에 의하거나 추인(追認)에 의한 경우를 포함한다]을 말한다. 다만, 다음 각 목의 경우는 제외한다.

가. 채무의 변제를 담보하기 위하여 채권자가 부동산에 관한 물권을 이전(移轉)받거나 가등기하는 경우

나. 부동산의 위치와 면적을 특정하여 2인 이상이 구분소유하기로 하는 약정을 하고 그 구분소유자의 공유로 등기하는 경우

다. 「신탁법」 또는 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」에 따른 신탁재산인 사실을 등기한 경우



제3조(실권리자명의 등기의무 등) ① 누구든지 부동산에 관한 물권을 명의신탁약정에 따라 명의수탁자의 명의로 등기하여서는 아니 된다.

② 채무의 변제를 담보하기 위하여 채권자가 부동산에 관한 물권을 이전받는 경우에는 채무자, 채권금액 및 채무변제를 위한 담보라는 뜻이 적힌 서면을 등기신청서와 함께 등기관에게 제출하여야 한다.