○’15.05월 甲(乙의 남편) 오피스텔 2채 취득

○’20.12월 甲 오피스텔 2채, 장기일반임대주택으로 임대등록*

*종부령§3①(8) 합산배제 임대주택 요건을 충족한 것으로 전제

○’25.05월 甲 사망으로, 오피스텔 2채 乙이 상속받음

○’25.07월 乙, 오피스텔 2채 주택임대사업자등록* 및 계속 임대

*종부령§3① 임대사업자 등록 요건을 충족한 것으로 전제

○합산배제 임대주택의 임대의무기간 10년을 충족하기 전에 피상속인이 사망하여 상속이 개시된 경우로서

-상속인이 임대사업자의 지위 승계하여 주택으로 계속 임대하는 경우 피상속인이 경감받은 종합부동산세가 추징대상인지 여부

귀 사전답변 신청의 사실관계와 같이, 피상속인이 「종합부동산세법 시행령」제3조제1항제8호의 합산배제 임대주택에 대해 종합부동산세 합산배제를 적용받던 중 같은 호 가목2)의 ‘10년 이상 계속하여 임대’하는 요건을 충족하기 전에 상속이 개시된 경우로서
상속인이 피상속인의 임대사업자의 지위를 승계하여 계속 임대하는 경우에는 「종합부동산세법」제17조제5항을 적용하지 않는 것이나,
상속인의 임대기간과 피상속인의 임대기간을 합산한 기간이 ‘10년 이상 계속하여 임대’ 하는 요건을 충족하지 못한 경우에는 같은 항 및 같은 법 시행령 제10조제1항 및 제2항에 따라 경감받은 종합부동산세액과 이자상당 가산액을 추징하는 것입니다.

□종합부동산세법 제7조【납세의무자】

①과세기준일 현재 주택분 재산세의 납세의무자는 종합부동산세를 납부할 의무가 있다.

□종합부동산세법 제8조【과세표준】

②다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택은 제1항에 따른 과세표준 합산의 대상이 되는 주택의 범위에 포함되지 아니하는 것으로 본다.

1.「민간임대주택에 관한 특별법」에 따른 민간임대주택, 「공공주택 특별법」에 따른 공공임대주택 또는 대통령령으로 정하는 다가구 임대주택으로서 임대기간, 주택의 수, 가격, 규모 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 주택

2.제1호의 주택외에 종업원의 주거에 제공하기 위한 기숙사 및 사원용 주택, 주택건설사업자가 건축하여 소유하고 있는 미분양주택, 가정어린이집용 주택, 「수도권정비계획법」제2조제1호에 따른 수도권 외 지역에 소재하는 1주택 등 종합부동산세를 부과하는 목적에 적합하지 아니한 것으로서 대통령령으로 정하는 주택. < 후략>

□종합부동산세법 시행령 제3조【합산배제 임대주택】

①법 제8조제2항제1호에서  "대통령령으로 정하는 주택”이란 「공공주택 특별법」제4조에 따른 공공주택사업자(이하  "공공주택사업자”라 한다) 또는 「민간임대주택에 관한 특별법」제2조제7호에 따른 임대사업자(이하  "임대사업자”라 한다)로서 과세기준일 현재 「소득세법」제168조 또는 「법인세법」제111조에 따른 주택임대업 사업자등록(이하 이 조에서  "사업자등록”이라 한다)을 한 자가 과세기준일 현재 임대(제1호부터 제3호까지, 제5호부터 제8호까지, 제10호 또는 제11호의 주택을 임대한 경우를 말한다)하거나 소유(제4호또는제9호의 주택을 소유한 경우를 말한다)하고 있는 다음 각 호의 주택(이하  "합산배제 임대주택”이라 한다)을 말한다. 이 경우 과세기준일 현재 임대를 개시한 자가 법 제8조제3항에 따른 주택의 보유현황 신고기간 종료일까지 임대사업자로서 사업자등록을 하는 경우에는 해당 연도 과세기준일 현재 임대사업자로서 사업자등록을 한 것으로 본다.

8.매입임대주택 중 장기일반민간임대주택등으로서 가목1)부터 3)까지의 요건을 모두 갖춘 주택. 다만, 나목1)부터 4)까지에 해당하는 주택의 경우는 제외한다.

가.적용요건

1)다음의 구분에 따른 공시가격이 그 구분에 따른 금액 이하일 것

가)30호 미만의 주택을 임대하는 경우 : 해당 주택의 임대를 개시한 날 또는 최초로 제9항에 따른 합산배제신고를 한 연도의 과세기준일을 기준으로 하여 다음의 구분에 따른 금액

(1)해당 주택의 소재지가 수도권인 경우: 6억원

(2)해당 주택의 소재지가 수도권 밖의 지역인 경우: 3억원

2)10년 이상 계속하여 임대하는 것일 것. 이 경우 임대기간을 계산할 때 「민간임대주택에 관한 특별법」제5조제3항에 따라 같은 법 제2조제6호의 단기민간임대주택을 장기일반민간임대주택등으로 변경 신고한 경우에는 제7항제1호에도 불구하고 같은 법 시행령 제34조제1항제3호에 따른 시점부터 그 기간을 계산한다.

3)임대료등의 증가율이 100분의 5를 초과하지 않을 것. 이 경우 임대료등 증액 청구는 임대차계약의 체결 또는 약정한 임대료등의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못하고, 임대사업자가 임대료등의 증액을 청구하면서 임대보증금과 월임대료를 상호 간에 전환하는 경우에는 「민간임대주택에 관한 특별법」제44조제4항에 따라 정한 기준을 준용한다.

⑦제1항을 적용할 때 합산배제 임대주택의 임대기간의 계산은 다음 각 호에 따른다.

1.제1항제1호나목, 같은 항 제3호나목, 같은 항 제7호나목 및 같은 항 제10호나목에 따른 임대기간은 임대사업자로서 2호 이상의 주택의 임대를 개시한 날(2호 이상의 주택의 임대를 개시한 날 이후 임대를 개시한 주택의 경우에는 그 주택의 임대개시일을 말한다)부터, 제1항제2호나목, 같은 항 제8호가목2) 및 같은 항 제11호가목2)에 따른 임대기간은 임대사업자로서 해당 주택의 임대를 개시한 날부터, 제1항제5호나목 및 같은 항 제6호나목에 따른 임대기간은 임대사업자로서 5호 이상의 주택의 임대를 개시한 날(5호 이상의 주택의 임대를 개시한 날 이후 임대를 개시한 주택의 경우에는 그 주택의 임대개시일을 말한다)부터 계산한다.

2.상속으로 인하여 피상속인의 합산배제 임대주택을 취득하여 계속 임대하는 경우에는 당해 피상속인의 임대기간을 상속인의 임대기간에 합산한다.

5.다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 사유로 제1항 각 호(제4호 및 제9호는 제외한다)의 주택이 같은 항의 요건을 충족하지 못하게 되는 때에는 제1호에 따른 기산일부터 제1항제1호나목, 같은 항 제2호나목, 같은 항 제3호나목, 같은 항 제5호나목, 같은 항 제6호나목, 같은 항 제7호나목, 같은 항 제8호가목2), 같은 항 제10호나목 및 같은 항 제11호가목2)에 따른 기간이 되는 날까지는 각각 해당 사유로 임대하지 못하는 주택에 한하여 계속 임대하는 것으로 본다.

가.「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」이나 그 밖의 법률에 따른 협의매수 또는 수용

나.건설임대주택으로서 「공공주택 특별법 시행령」제54조제2항제2호에 따른 임차인에 대한 분양전환

다.천재ㆍ지변, 그 밖에 이에 준하는 사유의 발생

□종합부동산세법 제17조【결정과 경정】

⑤관할세무서장 또는 관할지방국세청장은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 경감받은 세액과 이자상당가산액을 추징하여야 한다.

1.제8조제2항에 따라 과세표준 합산의 대상이 되는 주택에서 제외된 주택 중 같은 항 제1호의 임대주택 또는 같은 항 제2호의 가정어린이집용 주택이 추후 그 요건을 충족하지 아니하게 된 경우

□종합부동산세법 시행령 제10조【추징액 등】

①법 제17조제5항제1호에 따라 추징해야 하는 경감받은 세액은 제1호의 금액에서 제2호의 금액을 뺀 금액으로 한다.

1.합산배제 임대주택 또는 가정어린이집용 주택(이하  "합산배제 임대주택등”이라 한다)으로 보아 왔던 매 과세연도마다 해당 주택을 종합부동산세 과세표준 합산의 대상이 되는 주택으로 보고 계산한 세액

2.합산배제 임대주택등으로 보아 왔던 매 과세연도마다 해당 주택을 종합부동산세 과세표준 합산의 대상에서 제외되는 주택으로 보고 계산한 세액

②법 제17조제5항제1호에 따라 추징해야 하는 이자상당가산액은 제1항에 따라 계산한 금액에 제1호의 기간과 제2호의 율을 곱하여 계산한 금액으로 한다.

1.합산배제 임대주택등으로 신고한 매 과세연도(제3조제9항 단서 및 제4조제5항 단서에 따라 신고하지 않은 과세연도를 포함한다)의 납부기한 다음 날부터 법 제17조제5항제1호에 따라 추징할 세액의 고지일까지의 기간

2.1일당 10만분의 22