심판청구를 기각한다.

1. 처분개요



가. 청구인은 1세대 2주택자인 상태에서 2023.10.5. ‘OOO주택정비사업조합’으로부터 대구광역시 OOO(이하  "쟁점주택”이라 한다)를 공급받기로 하는 분양계약을 체결하고, 2024.12.10. 잔금을 지급하였다.



＜표1＞ 청구인의 주택 소유내역

○○○



나. 청구인은 쟁점주택의 취득이 1세대 3주택(조정대상지역 외 지역)에 해당한다고 보아 취득가액 OOO원을 과세표준으로 하고, 「지방세법」 제13조의2 제1항 제2호에 따른 취득세 중과세율 8%를 적용하여 산출한 취득세 OOO원을 2024.12.27. 신고하고, 2025.2.3. 납부하였다.



다. 이후 청구인은 2025.2.10. 자녀의 건강상 악화 등 청구인의 특별한 사정으로 쟁점주택을 취득하였으므로 취득세 중과세율(8%)을 적용하는 것은 부당하다는 취지로 경정청구를 하였으나, 처분청은 2025.2.19. 경정청구를 거부하였다.



라. 청구인은 이에 불복하여 2025.4.15. 심판청구를 제기하였다.





2. 청구인 주장 및 처분청 의견



가. 청구인 주장



(1) 청구인은 2017년생 자녀의 초등학교 입학을 앞두고 대구광역시로의 이전을 계획하고 2021.12.9. 대구광역시 북구 OOO를 분양받았다. 대구광역시 북구 OOO 인근 OOO초등학교는 도보로 1.1km 떨어져 있었는데, 초등학교 1학년이 될 자녀의 통학거리로는 상당히 먼 거리였고, 더욱이 자녀의 건강상태가 점차 악화되어, 청구인은 OOO초등학교와 불과 155m 떨어진 쟁점주택이 있는 것을 확인하고 2023.10.5. 분양계약을 체결하였다.



(2) 청구인의 자녀는 2023.11.17. ‘방광의 기타 신경근육기능장애’라는 진단을 받게 되었는데, 이는 누구도 예측할 수 없었던 불가항력적 사유였고, 의료진은 환경 변화가 자녀의 건강상태를 더욱 악화시킬 수 있다는 소견을 제시하였고, 향후 지속적인 치료와 관리가 필요하다고 하였다.



(3) 법원은  "피고는 1세대 3주택자 중과세율(소득세법 제104조 제7항 제4호)을 적용하여 이 사건 처분을 하였다. 원고가 당시 형식적으로는 3주택(분양권 포함)을 보유하고 있었으나, 특별한 사정이 있는 경우에는, 1세대 3주택자에 적용되는 중과세율을 적용할 수 없다고 봄이 타당하다(수원지방법원 2023.11.22. 선고 2022구단12085 판결 참조).”라고 판시하였다.



(4) 청구인은 쟁점주택 계약 당시 분양사로부터 2차 계약금 납부 시점(2023.11.3.)을 기준으로 취득세가 산정되므로 3주택자 중과세 문제가 발생하지 않는다는 안내를 받았고, 청구인은 분양사의 안내를 신뢰하여 2023.10.5. 쟁점주택의 1차 계약금을 납부하였다.



(5) 처분청은 청구인 자녀의 건강상 악화 등의 사유가 「지방세법 시행령」 제28조의2의 중과세 예외 대상에 규정되어 있지 아니하므로 청구주장이 이유 없다는 의견이나, 위 규정은 예시적 규정으로 해당 규정에서 중과세 예외 사유에 열거되어 있지 아니하더라도 관련법령의 입법취지를 종합하여 볼 때, 청구인의 위와 같은 부득이한 사정은 중과세의 예외대상으로 보는 것이 타당하다.



나. 처분청 의견



(1) 「지방세법 시행령」 제28조의4에서 1세대의 주택 수는 주택 취득일 현재 취득하는 주택을 포함하여 1세대가 국내에 소유하는 주택 및 법 제13조의3 제3호에 따른 주택분양권의 수를 말한다고 규정하면서, 그 후단에서 이 경우 주택분양권에 의하여 취득하는 주택의 경우에는 주택분양권의 취득일(분양사업자로부터 주택분양권을 취득하는 경우에는 분양계약일)을 기준으로 해당 주택 취득 시의 세대별 주택 수를 산정하도록 규정하고 있다.



청구인은 2주택을 소유한 상태에서 쟁점주택 분양권을 취득하였으므로, 「지방세법 시행령」 제28조의4 제1항에 따라 청구인의 분양권 취득일인 분양권 계약일 2023.10.5. 기준으로 주택 수를 산정해야 하고, 이에 따르면 1세대 3주택에 해당한다.



청구인은 분양사로부터 2차 계약금 납부 시점을 기준으로 취득세가 산정되므로 3주택자 중과세 문제가 발생하지 않는다는 안내를 받았기 때문에 계약서에 명시된 2차 계약금 납부일(2024.11.3.)을 기준으로 주택 수를 판단하여야 한다고 주장하나, 분양권 계약 시 분양사업자로부터 이미 주택을 공급받는 자로 선정된 지위를 취득하였다고 보아야 하고, 관련법령에 분양권 계약일 판단과 관련하여 계약금을 1차, 2차로 나누어 납부한 경우에 대하여 별도 판단 규정은 존재하지 않으며, 조세법률주의 원칙상 과세요건이거나 비과세요건 또는 조세감면요건을 막론하고 조세법규의 해석은 특별한 사정이 없는 한 법문대로 해석하여야 하므로(대법원 2003.1.24. 선고 2002두9537 판결 참조), 청구인의 주장은 타당하지 못하다.



(2) 청구인이 제시한 판례(수원지방법원 2023.11.22. 선고 2022구단12085)에서 특별한 사정이 있는 경우에는 1세대 3주택에 적용되는 중과세율을 적용할 수 없다고 판단하였으나, 자녀의 건강상 악화로 인한 예상치 못한 갑작스러운 주택 취득, 종전 주택 처분 과정에서의 자산 손실, 일시적인 3주택 보유 등의 사유는 「지방세법 시행령」 제28조의2에 따른 중과세 예외 대상에 규정되어 있지 않고, 해당 주택 분양권 취득 당시 소유한 주택 및 주택분양권 또한 「지방세법 시행령」 제28조의4 제5항의 주택 수 제외 대상에도 해당하지 아니하므로 문리해석 및 엄격 해석의 원칙상 확대하여 해석할 수 없다.



조세심판원도 청구인의 보유주택 수를 판단함에 있어 그 산정방법에 대하여 특별한 규정을 두고 있지 아니한 이상, 일반적인 의미에서의 주택을 모두 포함하여 주택 수를 산정하는 것이 타당하다고 결정한바 있다(조심 2015지989, 2016.6.2.).



또한 청구인은 2021.12.9. 대구광역시 북구 OOO 분양권을 취득한 후 약 2년이 경과된 2023.10.5. 쟁점주택 분양권을 취득하였으므로, 청구인이 원용한 판결 사안과 달리 3주택자가 될 것이라는 사실을 충분히 예측할 수 있었으므로, 특별한 사정이 있었다고 보기 어렵다.





3. 심리 및 판단



가. 쟁점



쟁점주택 취득이 1세대 3주택 취득에 해당한다고 보아 취득세를 중과한 처분의 당부



나. 관련 법령 : ＜별지＞ 기재



다. 사실관계 및 판단



(1) 청구인 및 처분청이 제시한 심리자료에 따르면, 다음과 같은 내용이 확인된다.



(가) 쟁점주택의 2023.10.5.자 공급계약서에 따르면, 계약체결일은 2023.10.5.로 기재되어 있고, 총 공급금액은 OOO원이며 이 중 10%(OOO원)가 계약금으로, 1차 계약금 OOO원은 계약시(2023.10.5.), 2차 계약금 OOO원은 2023.11.3. 지급하는 것으로 각 기재되어 있다.



(나) 청구인은 대구광역시 북구 OOO에서 초등학교까지의 거리(1.1㎞)와 쟁점주택에서 초등학교까지의 거리(155m)와 관련하여 아래 ＜표2＞를 제시하였다.



＜표2＞ 쟁점주택에서 초등학교까지의 거리 등

○○○



(다) 청구인의 자녀에 대한 OOO병원의 2025.1.14.자 진단서에 따르면, 자녀는 ‘방광의 기타 신경근육기능장애(N31.8)’라는 병명으로 진단을 받았고, 초진일은 2023.11.17.이며, 2024.9.10., 2024.10.1. 등에 통원한 것으로 확인된다.



(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 이 건에 대하여 살피건대, 「지방세법」 제13조의3 제3호에서 주택분양권은 해당 주택분양권을 소유한 자의 주택 수에 가산한다고 규정하고 있으며, 같은 법 시행령 제28조의4 제1항에서는 주택분양권에 의하여 취득하는 주택의 경우 주택분양권의 취득일(분양사업자로부터 주택분양권을 취득하는 경우에는 ‘분양계약일’)을 기준으로 해당 주택 취득 시의 세대별 주택 수를 산정한다고 규정하고 있는바, 쟁점주택의 2023.10.5.자 공급계약서에 따르면 계약체결일은 2023.10.5.로 기재되어 있는 등 분양계약일 기준으로 청구인은 1세대 3주택자에 해당하는 점, 관련법령에서 자녀의 건강상 악화를 1세대 3주택자 중과대상의 제외사유로 규정하고 있지 아니한 점 등에 비추어, 처분청이 쟁점주택의 취득을 1세대 3주택 취득에 해당한다고 보아 청구인의 경정청구를 거부한 이 건 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.





4. 결론



이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 「지방세기본법」 제96조 제7항과 「국세기본법」 제80조의2 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.





＜별지＞ 관련 법령



(1) 지방세법(2024.12.31. 법률 제20630호로 개정되기 전의 것)



제6조(정의) 취득세에서 사용하는 용어의 뜻은 다음 각 호와 같다.

19.  "중과기준세율”이란 제11조 및 제12조에 따른 세율에 가감하거나 제15조제2항에 따른 세율의 특례 적용기준이 되는 세율로서 1천분의 20을 말한다.



제11조(부동산 취득의 세율) ① 부동산에 대한 취득세는 제10조의2부터 제10조의6까지의 규정에 따른 과세표준에 다음 각 호에 해당하는 표준세율을 적용하여 계산한 금액을 그 세액으로 한다.

7. 그 밖의 원인으로 인한 취득

가. 농지: 1천분의 30

나. 농지 외의 것 : 1천분의 40



제13조의2(법인의 주택 취득 등 중과) ① 주택(제11조 제1항 제8호에 따른 주택을 말한다. 이 경우 주택의 공유지분이나 부속토지만을 소유하거나 취득하는 경우에도 주택을 소유하거나 취득한 것으로 본다. 이하 이 조 및 제13조의3에서 같다)을 유상거래를 원인으로 취득하는 경우로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 제11조 제1항 제8호에도 불구하고 다음 각 호에 따른 세율을 적용한다.

2. 1세대 2주택(대통령령으로 정하는 일시적 2주택은 제외한다)에 해당하는 주택으로서 「주택법」 제63조의2 제1항 제1호에 따른 조정대상지역(이하 이 장에서 " 조정대상지역" 이라 한다)에 있는 주택을 취득하는 경우 또는 1세대 3주택에 해당하는 주택으로서 조정대상지역 외의 지역에 있는 주택을 취득하는 경우 : 제11조 제1항 제7호 나목의 세율을 표준세율로 하여 해당 세율에 중과기준세율의 100분의 200을 합한 세율



제13조의3(주택 수의 판단 범위) 제13조의2를 적용할 때 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 다음 각 호에서 정하는 바에 따라 세대별 소유 주택 수에 가산한다.

3. 「부동산 거래신고 등에 관한 법률」 제3조 제1항 제2호에 따른 " 부동산에 대한 공급계약" 을 통하여 주택을 공급받는 자로 선정된 지위(해당 지위를 매매 또는 증여 등의 방법으로 취득한 것을 포함한다. 이하 이 조에서 " 주택분양권" 이라 한다)는 해당 주택분양권을 소유한 자의 주택 수에 가산한다.



(2) 지방세법 시행령(2024.12.31. 대통령령 제35177호로 개정되기 전의 것)



제28조의2(주택 유상거래 취득 중과세의 예외) 법 제13조의2 제1항을 적용할 때 같은 항 각 호 외의 부분에 따른 주택(이하 이 조 및 제28조의3부터 제28조의6까지에서 " 주택" 이라 한다)으로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택은 중과세 대상으로 보지 않는다.

1. 법 제4조에 따른 시가표준액(지분이나 부속토지만을 취득한 경우에는 전체 주택의 시가표준액을 말한다)이 1억원 이하인 주택. 다만, 「도시 및 주거환경정비법」 제2조제1호에 따른 정비구역(종전의 「주택건설촉진법」에 따라 설립인가를 받은 재건축조합의 사업부지를 포함한다)으로 지정ㆍ고시된 지역 또는 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」 제2조제1항제4호에 따른 사업시행구역에 소재하는 주택은 제외한다.



제28조의4(주택 수의 산정방법) ① 법 제13조의2 제1항 제2호 및 제3호를 적용할 때 세율 적용의 기준이 되는 1세대의 주택 수는 주택 취득일 현재 취득하는 주택을 포함하여 1세대가 국내에 소유하는 주택, 법 제13조의3 제2호에 따른 조합원입주권(이하 " 조합원입주권" 이라 한다), 같은 조 제3호에 따른 주택분양권(이하 " 주택분양권" 이라 한다) 및 같은 조 제4호에 따른 오피스텔(이하 " 오피스텔" 이라 한다)의 수를 말한다. 이 경우 조합원입주권 또는 주택분양권에 의하여 취득하는 주택의 경우에는 조합원입주권 또는 주택분양권의 취득일(분양사업자로부터 주택분양권을 취득하는 경우에는 분양계약일)을 기준으로 해당 주택 취득 시의 세대별 주택 수를 산정한다.

⑤ 제1항부터 제4항까지의 규정에 따라 1세대의 주택 수를 산정할 때 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택, 조합원입주권, 주택분양권 또는 오피스텔은 소유주택 수에서 제외한다.

1. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택

가. 제28조의2 제1호에 해당하는 주택으로서 주택 수 산정일 현재 같은 호에 따른 해당 주택의 시가표준액 기준을 충족하는 주택

나. 제28조의2 제3호ㆍ제5호ㆍ제6호 및 제12호에 해당하는 주택으로서 주택 수 산정일 현재 해당 용도에 직접 사용하고 있는 주택

다. 제28조의2 제4호에 해당하는 주택

라. 제28조의2 제8호 및 제9호에 해당하는 주택. 다만, 제28조의2 제9호에 해당하는 주택의 경우에는 그 주택의 취득일부터 3년 이내의 기간으로 한정한다.

마. 제28조의2 제11호에 해당하는 주택으로서 주택 수 산정일 현재 제28조 제2항 제2호의 요건을 충족하는 주택

2. 「통계법」 제22조에 따라 통계청장이 고시하는 산업에 관한 표준분류에 따른 주거용 건물 건설업을 영위하는 자가 신축하여 보유하는 주택. 다만, 자기 또는 임대계약 등 권원을 불문하고 타인이 거주한 기간이 1년 이상인 주택은 제외한다.

3. 상속을 원인으로 취득한 주택, 조합원입주권, 주택분양권 또는 오피스텔로서 상속개시일부터 5년이 지나지 않은 주택, 조합원입주권, 주택분양권 또는 오피스텔

4. 주택 수 산정일 현재 법 제4조에 따른 시가표준액(지분이나 부속토지만을 취득한 경우에는 전체 건축물과 그 부속토지의 시가표준액을 말한다)이 1억원 이하인 오피스텔

5. 주택 수 산정일 현재 법 제4조에 따른 시가표준액이 1억원 이하인 부속토지만을 소유한 경우 해당 부속토지

6. 혼인한 사람이 혼인 전 소유한 주택분양권으로 주택을 취득하는 경우 다른 배우자가 혼인 전부터 소유하고 있는 주택