광주광역시 서구청장이 청구조합에게 한 광주광역시 OOO필지상에 건축한 일반분양분 아파트용 건축물 12,138.06㎡ 및 상가용 건축물 461.03㎡에 대한 취득세 등의 경정청구 거부(부작위) 처분은 아래 사항을 반영하여 그 과세표준 및 세액을 경정하고, 나머지 심판청구는 기각한다.

1. 위의 건축물의 취득세 과세표준에 포함되어 있는 아파트단지 외부의 기반시설공사비 OOO원 중 실제 아파트단지 외부의 기반시설공사비로 사용된 금액을 재조사하여 동 금액을 위의 건축물의 취득세 과세표준에서 제외한다.

2. 위의 건축물의 취득세 과세표준에 포함되어 있는 차입금 이자 OOO원 중 토지 취득을 위하여 사용된 차입금의 이자를 재조사하여 동 금액을 위의 건축물의 취득세 과세표준에서 제외한다.

3. 위의 건축물의 취득세 과세표준에 포함되어 있는 분양대행수수료, 광고선전비, 분양보증수수료 OOO원 중 실제 분양대행수수료, 광고선전비, 분양보증수수료 등 판매비용으로 사용한 금액을 재조사하여, 동 금액을 위의 건축물의 취득세 과세표준에서 제외한다.

1. 처분개요



가. 청구조합은 광주광역시 OOO 일대에 아파트 OOO세대 및 근린생활시설을 건설하는 사업(이하  "이 건 사업”이라 한다)을 진행하였고, 2022.3.7. 아파트 및 근린생활시설의 사용검사를 받았으며, 그 중 상가용 건축물 461.03㎡ 및 일반분양분 아파트용 건축물 12,138.06㎡(이하  "쟁점부동산”이라 한다)의 취득에 대하여 2022.4.26. 취득세 OOO원, 지방교육세 OOO원, 농어촌특별세 OOO원 합계 OOO원을 신고ㆍ ㆍ 납부하였다.



나. 청구조합은 2022.6.15. 처분청에 이 건 사업으로 신축한 쟁점부동산의 취득세 과세표준에서 아파트단지 외부 정비기반시설 공사비, 토지 등의 취득을 위해 차입한 대출금의 지급이자, 신탁수수료 등의 비용을 제외하여 취득세를 환급하여야 한다는 취지로 경정청구를 제기하였고, 처분청은 위 경정청구에 대한 결과를 통지하지 아니하였다.



다. 청구조합은 이에 불복하여 2023.1.31. 심판청구를 제기하였다.





2. 청구조합 주장 및 처분청 의견



가. 청구조합 주장



(1) 「지방세법」 제10조 제1항 등에 따른 취득가격에는 과세대상물건의 취득시기 이전에 거래상대방 또는 제3자에게 지급원인이 발생 또는 확정된 것으로서 당해 물건 자체의 가격(직접비용)은 물론 그 외에 실제로 당해 물건 자체의 가격으로 지급되었다고 볼 수 있거나(취득자금이자, 설계비 등) 그에 준하는 취득절차비용(소개수수료, 준공검사비용 등)도 간접비용으로서 이에 포함되나, 그것이 취득의 대상이 아닌 물건이나 권리에 관한 것이어서 당해 물건 자체의 가격이라고 볼 수 없는 것이라면 과세대상물건을 취득하기 위하여 당해 물건의 취득시기 이전에 그 지급원인이 발생 또는 확정된 것이라도 이를 당해 물건의 취득가격에 포함된다고 보아 취득세 과세표준으로 삼을 수 없다 할 것이다(대법원 2010.12.23. 선고 2009두12150판결, 같은 뜻임).



또한 건물의 신축에 따른 과세표준액은 건설원가 즉, 건축공사비와 그 부대비용의 합계액이라 할 것인데, 그 건축공사가 도급계약에 의한 경우에는 그 도급계약상 공사대금으로 함이 원칙이나 이 경우에도 과세목적물의 취득을 위한 것이 아닌 금액은 과세표준액에서 제외되어야 할 것이다(대법원 2010.2.11. 선고 2007두17373 판결, 같은 뜻임).



(2) 이에 따라 청구조합이 지출한 비용 중 아래의 비용들은 쟁점부동산의 취득세 과세표준에서 제외하여야 한다.



(가) 아파트단지 외부의 기반시설공사비



아파트단지 외부의 도로ㆍ공원조성공사(기부채납)의 경우 주택건설사업사업의 승인조건에 부여된 것으로서 처분청에 기부채납하는 것이고, 취득세 비과세 대상인 도시계획시설(도로ㆍ공원) 조성 비용에 대하여 이를 공사원가로 계상하였다 하더라도 아파트 등의 신축 건축물의 취득가격으로 보기는 어렵다 할 것이다(조심 2019지1912, 2019.6.28., 조심 2019지2308, 2020.1.16., 조심 2019지2369, 2020.11.19. 참조).



청구조합은 이 건 사업과 관련하여 처분청에서 주택건설사업계획승인시에 승인조건으로 부여한 도시계획도로 조성 공사와 관련하여 2021년 7월에 주식회사 A과 OOO원에 도급계약을 체결하고 도로를 조성하였고, 외주비 계정에 계상된 OOO원(이하  "쟁점①비용”이라 한다)을 쟁점부동산의 취득원가에 포함하여 신고하였다.



이와 같이 아파트 단지 외부의 도로조성 등과 관련된 공사비용은 신축 건축물의 취득가액에는 포함되지 아니함에도 불구하고 청구조합은 외주비 계정에 계상된 도시계획도로 조성공사비를 쟁점부동산의 공사원가에 포함하여 신고하였는바, 위 비용은 쟁점부동산의 건축물 취득세 과세표준액에서 제외되어야 한다.



(나) 토지매입을 위한 대출금의 지급이자



청구조합은 이 건 사업을 시행하기 위하여 2018.1.10. 광주광역시 OOO 일원의 공동주택 및 근린생활시설 신축사업을 추진하는데 필요한 자금 OOO원을 대출받았고, 대출금은 사업부지 매입자금, 기타 사업비(운영자금, 금융비용) 지급용도로 사용하기로 하였다.



청구조합은 이 건 사업의 시행을 위해 대출금으로 사업부지등을 매입하고, 2018.2.19.부터 주식회사 I 등에 이자를 지급하였으며, 2019.7.26. 주식회사 A에 제1회 기성공사비 OOO원을 지급하였다.



따라서 청구조합이 공사원가 항목에서 이자비용으로 신고한 금액 중 2018.2.19.부터 2019.4.17.까지 지급한 이자 OOO원(이하  "쟁점②비용”이라 한다)은 이 건 사업의 사업부지의 취득과 관련된 자금의 이자로서 신축 건축물의 취득원가에 포함할 수 없으므로(조심 2021지1574, 2022.4.18. 참조), 쟁점②비용은 쟁점부동산의 건축물 취득세 과세표준액에서 제외되어야 한다.



(다) 지역주택조합의 자금관리신탁에 따른 신탁수수료



취득가격에 포함되는 비용은 해당 물건을 취득하기 위하여 지급한 직접비용과 「지방세법 시행령」 제18조 제1항 각호의 어느 하나에 해당하는 간접비용만 포함되어야 할 것인바, 같은 항 제4호에서는 취득에 필요한 용역을 제공받은 대가로 지급하는 용역비ㆍ ㆍ 수수료(건축 및 토지조성공사로 수탁자가 취득하는 경우 위탁자가 수탁자에게 지급하는 신탁수수료를 포함한다)를 간접비용으로 규정하고 있으나, 지역주택조합의 자금을 관리하는 신탁수수료는 토지나 건축물을 취득하는데 필요한 용역의 대가도 아니므로 취득가격에 포함할 수 없다 할 것이다(대법원 2020.5.14. 선고 2020두32937 판결, 대법원 2011.1.13. 선고 2009두22034 판결, 대법원 2021.12.30. 선고 2021두51690 판결, 같은 뜻임).



청구조합은 「주택법」 제11조의2 제3항의  "계약금 등 자금의 보관 업무는 제1항 제5호에 따른 신탁업자에게 대행하도록 하여야 한다”라는 규정에 따라 이 건 사업의 시행과 관련된 자금의 관리를 위해 2016.10.18. B 주식회사와 자금관리 대리사무계약을 체결하고, 신탁사무와 관련하여 2016.10.18.부터 2021.7.26.까지 지급한 자금관리 신탁수수료 OOO원(이하  "쟁점③비용”이라 한다)을 공사원가(재무제표집계) 중  "Ⅴ.경비” 항목 지급수수료에 포함하여 신고하였는바, 이 금액은 쟁점부동산의 건축물 취득세 과세표준액에서 제외되어야 한다.



(라) 조합운영비



「지방세법 시행령」 제18조 제2항 제1호에서  "취득하는 물건의 판매를 위한 광고선전비 등의 판매비용과 그와 관련한 부대비용”, 동항 제5호에서  "제1호부터 제4호까지의 비용에 준하는 비용”은 각각 취득가격에 포함하지 아니하는 것으로 규정하고 있는바, 주택조합의 운영비는 급여, 판공비, 업무추진비, 활동비, 통신료, 광고선전비, 복리후생비, 소모품비 등으로서 이는 조합을 운영하기 위한 지출로서 기업회계기준에서 말하는 ‘관리비’에 해당하는 비용이므로 건물취득과 관련이 없다 할 것이다(대법원 2012.1.16. 선고 2011두29472 판결, 같은 뜻임).



청구조합은 쟁점부동산의 취득세 과세표준을 신고하면서 공사원가(재무제표집계) 중  "Ⅱ.노무비” 항목에 조합직원 급여, OOO원, 조합직원 상여금 OOO원, 조합직원 퇴직금 OOO원, 합계 OOO원,  "Ⅳ.경비” 항목에 복리후생비 OOO원, 여비교통비 OOO원, 통신비 OOO원, 지급수수료계정 중 인건비ㆍ법률자문용역비ㆍ소모품비 등 조합운영과 관련된 비용 OOO원 등 합계 OOO원을,  "Ⅳ.판매비와 일반관리비” 항목에 직원급여, 복리후생비, 여비교통비, 통신비, 수도광열비, 세금과공과, 지급임차료, 도서인쇄비, 소모품비, 지급수수료, 광고선전비, 건물관리비 등으로 OOO원(위의 OOO원 및 OOO원과 합하여 OOO원을 이하  "쟁점④비용”이라 한다)을 쟁점부동산의 건축물 취득원가에 포함하여 신고하였는바, 이 금액은 쟁점부동산의 건축물 취득세 과세표준액에서 제외되어야 한다.



(마) 조합원 중도금 대출이자



「지방세법 시행령」 제18조 제1항 본문 및 제1호를 종합하면, 취득시기 이전에  "해당 물건”을 취득하기 위하여 건설자금에 충당한 차입금의 이자 등은 취득세 과세표준에 포함하게 되나, 건설자금을 차입한 것이 아니라 조합원들의 중도금에 대한 이자를 대신 지급한 것은 청구조합이 취득하는 일반분양분 아파트 등과 관련이 없다 할 것이다.



청구조합은 공사원가(재무제표집계) 중  "Ⅳ.경비” 항목 조합원중도금이자 OOO원 및 지급수수료 계정에서 조합원중도금이자 OOO원을 포함하여 신고하였고, 공사원가(재무제표집계) 중  "Ⅶ.영업외비용” 항목 이자비용 계정에서 OOO원(이하  "쟁점⑤비용”이라 한다)을 계상하여 신고하였는바, 이 금액은 쟁점부동산의 건축물 취득세 과세표준액에서 제외되어야 한다.



(바) 종전자산 감정평가비



지역주택조합이 사업부지 내의 부동산을 취득하거나 조합원의 분담금 산정 등을 위하여 해당 부동산의 감정평가를 하는 것은 신축하는 건축물의 취득원가와는 관련이 없다 할 것이다.



즉, 종전 부동산을 취득하기 위한 감정평가는 종전 부동산의 취득비용이고, 종전자산평가는 조합원 분담금 산정을 위해 조합원들 사이의 형평을 위한 평가비용으로 보는 것이므로 종전자산평가에 소요된 비용은 종전 부동산의 취득비용 또는 분양하는 부동산의 판매비에 해당하는 것으로 보아야 하며(대법원 2021.12.30. 선고 2021두51690 판결, 같은 뜻임), 신축하는 건축물의 공사와는 관련 없는 비용이라 할 것이다.



청구조합은 공사원가(재무제표집계) 중  "Ⅴ.경비”항목 지급수수료 계정에서 종전자산평가수수료로 OOO원(이하  "쟁점⑥비용”이라 한다)을 계상하여 신고하였는바, 이 금액은 쟁점부동산의 건축물 취득세 과세표준액에서 제외되어야 한다.



(사) 상수도시설 이설공사비



납세자가 주택건설 사업부지 주변의 가공배전선로 및 통신선로를 지중화하기 위하여 지출한 공사비용은 건축물을 취득하기 위하여 필수적인 비용이라고 보기 어려우므로 신축 건축물의 취득세 과세표준에 제외하고 있다(조심 2015지762, 2016.10.6., 조심 2016지1277, 2017.9.28. 참조).



청구조합은 상수도이설공사와 관련하여 주식회사 C과 공사도급계약을 체결하고 공사를 시행한 후 OOO원을 지급하였고, 공사원가(재무제표집계) 중  "Ⅴ.경비”항목 외주비 계정에서 OOO원(이하  "쟁점⑦비용”이라 한다)을 계상하여 신고하였는바, 이 금액은 쟁점부동산의 건축물 취득세 과세표준액에서 제외되어야 한다.



(아) 학교시설 확충비용



「지방세법 시행령」 제18조 제1항 제3호에서 「농지법」에 따른 농지보전부담금, 「산지관리법」에 따른 대체산림자원조성비 등 관계 법령에 따라 의무적으로 부담하는 비용을 취득가격에 포함하도록 규정하고 있는바, 관계법령에 따라 의무적으로 부담하는 것이 아니라 교육감과 주택조합이 협약에 의해 학교시설의 기부채납이나 학교시설확충에 따른 비용을 부담하고 학교용지부담금 납부의무를 면제받는 경우에 있어서는 의무적으로 부담하는 비용이 아니므로 취득가격에 포함할 수 없다.



「학교용지 확보 등에 관한 특례법」 제2조 제3호에 따르면, 학교용지부담금이라 함은 특별시장ㆍ광역시장ㆍ특별자치시장ㆍ도지사 또는 특별자치도지사가 학교용지를 확보하거나, 학교용지를 확보할 수 없는 경우 가까운 곳에 있는 학교를 증축하기 위하여 개발사업을 시행하는 자에게 징수하는 경비를 말하며, 같은 법 제5조 제5항 제4호에서는 개발사업시행자가 학교용지 또는 학교시설을 시ㆍ도 교육비특별회계 소관 공유재산으로 무상공급하는 경우에는 학교용지부담금을 면제하도록 규정하고 있는바, 「학교용지 확보 등에 관한 특례법」제5조 제5항에 의하여 학교시설 확충 및 교실바닥보수 비용을 협약에 의하여 납부하고 학교용지부담금 납부의무를 면제받은 경우에 있어서 해당 비용은 아파트 취득가격에 포함될 수 없다 할 것이다(조심 2021지2782, 2022.8.18. 참조).



청구조합은 이 건 사업을 시행하면서 2018.11.19. 광주광역시교육감과 「OOO 일원 주택건설사업 관련 학교시설확충 비용부담 협약서」를 체결하고, 학교시설확충 등에 필요한 비용 OOO원(이하  "쟁점⑧비용”이라 한다)을 납부하였고, 이 비용을 공사원가(재무제표집계) 중  "Ⅴ.경비”항목에 세금과 공과금으로 계상하여 쟁점부동산의 건축물 취득원가에 포함하여 신고하였는바, 이 금액은 쟁점부동산의 건축물 취득세 과세표준액에서 제외되어야 한다.



나아가, 「지방세법」 제9조 제2항에서 국가등에 귀속 또는 기부채납을 조건으로 취득하는 부동산에 대하여는 취득세를 비과세하도록 규정하고 있는바, 만약 주택조합이 무상귀속 또는 기부채납한 학교시설 증축ㆍ확충비용을 아파트 신축 건축물의 취득세 과세표준에 포함하게 된다면, 기부채납 또는 무상귀속시킨 학교시설에 대하여 다시 취득세를 부과하는 결과를 초래하므로 「지방세법」 제9조의 무상귀속ㆍ기부채납 부동산의 비과세 취지와도 맞지 않게 된다.



(자) 종전 부동산 취득과 관련된 비용



종전 부동산의 취득비용은 신축하는 건축물의 취득과 관련된 것이 아니므로 쟁점부동산의 취득세의 과세표준에 포함될 수 없다.



청구조합은 공사원가(재무제표집계) 중  "Ⅴ.경비” 항목의 지급수수료에 종전 부동산의 취득과 관련된 중개수수료, 가등기비용 등으로 OOO원(이하  "쟁점⑨비용”이라 한다)을 계상하여 쟁점부동산의 건축물 취득원가에 포함하여 신고하였는바, 이 금액은 쟁점부동산의 건축물 취득세 과세표준액에서 제외되어야 한다.



(차) 분양관련 비용(보증보험료, 모델하우스 등)



「지방세법 시행령」 제18조 제2항 및 동항 제1호에서  "취득하는 물건의 판매를 위한 광고선전비 등의 판매비용과 그와 관련한 부대비용은 취득가격에 포함하지 아니하는 것”으로 규정하고 있는바, 주택분양과 관련된 보증보험료나 모델하우스관련 비용은 판매비용으로서 건축물 신축 취득가격에 포함될 수 없다.



청구조합은 공사원가(재무제표집계) 중  "Ⅴ.경비” 항목의 분양대행수수료에 분양대행수수료 OOO원 중 부가가치세 등을 제외한 나머지 OOO원을 계상하여 쟁점부동산의 건축물 취득원가에 포함하여 신고하였고,  "Ⅴ.경비” 항목의 광고선전비에 광고선전비 OOO원 중 부가가치세 등을 제외한 나머지 OOO원을 계상하여 쟁점부동산의 건축물 취득원가에 포함하여 신고하였으며,  "Ⅴ.경비” 항목의 지급수수료에 보증보험료 및 모델하우스 주차장임대비용으로 OOO원을 계상하여 쟁점부동산의 건축물 취득원가에 포함하여 신고하였는바, 분양대행수수료 OOO원, 광고선전비 OOO원, 지급수수료 OOO원(이하 위 금액들을 합하여  "쟁점⑩비용”이라 한다)은 쟁점부동산의 건축물 취득세 과세표준액에서 제외되어야 한다.



(카) 보상비, 토지정비, 지적측량, 통신인입공사비, 입주자 사전점검용역비



「지방세법 시행령」제18조 제1항에서  "취득가격 또는 연부금액은 취득시기를 기준으로 그 이전에 해당 물건을 취득하기 위하여 거래 상대방 또는 제3자에게 지급하였거나 지급하여야 할 직접비용과 간접비용의 합계액으로 한다”라고 규정하고 있으므로, 사업부지 내에 부동산을 소유하고 있는 자들의 이주를 위한 보상비, 토지의 정비 및 지적측량과 관련된 비용, 통신회사의 공급시설부터 아파트단지까지의 통신설비 인입공사비, 판매비에 해당하는 입주자들 사전점검과 관련된 용역비는 쟁점부동산의 건축물 취득원가와는 관련이 없다 할 것이다.



청구조합은 공사원가(재무제표집계) 중  "Ⅴ.경비” 항목의 지급수수료에 민원보상금으로 OOO원, 토지정비 및 지적측량관련 비용 OOO원, 통신설비 인입공사비 OOO원을 계상하여 쟁점부동산의 건축물 취득원가에 포함하여 신고하였으며,  "Ⅳ.외주비” 항목의 외주비에 OOO원(이하 위 금액들을 합하여  "쟁점⑪비용”이라 하고, 쟁점①～⑪비용을 합하여  "쟁점비용”이라 한다)을 입주자 사전점검용역비로 계상하여 쟁점부동산의 건축물 취득원가에 포함하여 신고하였는바, 이 금액은 쟁점부동산의 건축물 취득세 과세표준액에서 제외되어야 한다.



나. 처분청 의견



(1) 아파트단지 외부의 기반시설공사비



아파트단지 외부 도로공사(기부채납)의 경우 아파트단지 밖에 설치되어 사실상의 공공재산으로서 아파트에 부수되지 않는 시설이므로 신축 건축물의 취득가격으로 보기 어렵다고 할 것이다.



그러나, 청구조합이 단지 외부 정비기반시설 조성을 위하여 지출한 비용이라고 주장하는 공사비의 경우, 제출한 도급계약서를 검토한 결과 계약금액과 외주비 계정에 계상된 금액이 일치하지 않는 등 해당 비용을 확정할 수 없고, 기부채납되는 토지인지도 명확하지 않아 일괄적으로 과세표준액에 제외하는 것은 정당하지 않으므로, 청구조합의 입증이 불충분하다.



그리고 청구조합이 제출한 증빙에 기재된 금액 중 2019.1.14., 2019.1.25. OOO원을 지급한 거래처는 주식회사 C로 되어 있고, 2021.11.19. OOO원을 지급한 거래처는 ㈜D으로 되어 있어 해당 금액에 대한 입증이 필요하다 할 것이다.



(2) 토지매입을 위한 대출금의 지급이자



토지취득을 위한 은행 대출금을 토지취득에 사용한 경우에는 신축건축물 과세표준액에서 제외하여야 하나, 이 건 대출금의 경우 대출약정서 제2조 차입목적을 보면, 대출금을  "사업부지 매입자금, 기타 사업비(운영자금, 금융비용 등) 지급 용도로 사용”하기로 되어 있고 청구조합은 2019.7.26. 주식회사 A에게 기성공사비를 지급하여 건축공사대금에 대한 이자비용이 발생한 것임을 인정하고 있는바, 대출금 OOO원은 토지매입비용뿐만 아니라, 건축공사대금으로도 사용한 것이 명백하므로, 2018.2.19. 이후 발생한 대출금 지급이자에는 건축공사대금 지급이자도 포함하고 있다고 봄이 타당하고, 2018.2.19.～2019.4.17.까지 지급한 이자비용 전체를 토지매입에 대한 차입금으로 보아 과세표준액에서 제외할 수는 없고, 대출금의 실제 사용 용도를 파악하여 토지취득에 사용한 경우를 제외한 나머지 차액에 대해서는 2018.2.19.～2019.4.17.에 발생한 이자도 과세표준액에 포함하여야 한다.



(3) 종전자산 감정평가비



청구조합이 제출한 지급수수료 계정을 보면, 쟁점부동산의 취득에 포함된 종전자산평가수수료는 2018.10.19.～2022.1.6. 발생한 감정평가수수료로서, 사용승인 이전에 발생한 감정평가수수료이고, 감정평가비는 청구조합이 쟁점부동산을 취득하기 위한 목적으로 지급한 간접적인 비용으로서 쟁점부동산 취득 시기 이전에 이미 지급원인이 발생 또는 확정된 비용이기 때문에 이는 쟁점부동산의 취득절차와 관련된 비용이 명백하므로 취득세의 과세표준에 포함하는 것이 타당하다 할 것이다(조심 2011지891, 2012.3.30., 조심 2019지2048. 2020.11.12., 같은 뜻임).



(4) 상수도시설 이설공사비



청구조합이 제출한 도급계약서에 따르면, 공사장소는  "광주광역시 OOO 일원”으로 되어 있어, 쟁점부동산 단지 내에 해당하여 쟁점부동산과 일체가 되는 시설로 보아 신축건물의 과세표준에 산입되어야 할 것이나, 청구조합이 지출한 상수도 이설공사비가 쟁점부동산 단지 내ㆍ ㆍ 외 어떠한 취득원가를 의미하는 것인지 불분명하므로, 이는 청구조합이 명확히 구분하여 입증하여야 할 것이다.



그리고 청구조합이 주장하는 것처럼 위 비용이 기존의 상수도시설을 아파트 신축을 위해 다른 곳으로 이설하는 공사비에 해당한다면, 이는 쟁점부동산을 취득하지 않을 경우 수반되지 않았을 지출에 해당하는 것으로 쟁점부동산 신축을 위해 필요불가결하게 발생되는 비용이므로 취득세 과세표준에 포함된다.



(5) 학교시설 확충비용



학교시설 확충비용은 당사자 간 약정에 따라 취득자 조건의 부담액에 해당하거나 그에 준하는 것으로 쟁점부동산을 취득하기 위하여 지급하는 직ㆍ ㆍ 간접비용에 해당(조심2018지577, 2018.11.17.)하고, 건축물 등을 취득하지 않을 경우 지출이 필요 없는 것으로 건축물을 취득하기 위해 관계 법령에 따라 의무적으로 부담하는 비용은 해당 건축물의 취득세 과세표준에 포함된다고 할 것(대법원 2012.1.16. 선고 2011두29472 판결)이므로 해당 비용은 쟁점부동산 취득가격에 포함된다고 보는 것이 타당하다 할 것이다.



청구조합이 작성한 협약서 제3조에 따라 확충 비용을 교육비특별회계로 납부하게 되어 있는 점, 제4조에 따라 확충 비용만큼 학교용지부담금을 면제받도록 되어 있는 점, 제7조에 따라 확충 비용을 납부하지 않을 경우 개발사업계획 허가ㆍ인가 또는 승인권자에게 개발사업의 공사중지 또는 입주시기 조정을 요청할 수 있는 점 등에 비추어 볼 때, 쟁점부동산 주택건설사업계획 승인을 위해 해당 협약을 체결한 것인바, 청구조합이 쟁점부동산을 건축하면서 학교시설의 무상공급을 위해 광주광역시교육감과 학교시설확충 비용부담 협약서에 따라 지출된 비용도 의무적으로 부담하는 성격에 준하는 비용인 것으로 보아 쟁점부동산 취득세 과세표준에 포함되는 것이 타당하다.



(6) 분양관련 비용



일반적으로 분양대행수수료는 부동산의 판매와 관련된 비용이나, 청구조합이 제출한 분양대행수수료 계정을 보면, 먼저, 분양대행용역수수료가 2016.11.29.부터 발생하였으나, 2016년은 이 건 사업 승인고시가 나기 전으로 일반분양에 대한 분양대행수수료가 아닌 조합원 모집비용으로 보이고, 지역주택조합인 청구조합의 경우 조합원을 모집하여 조합원들의 분담금으로 부동산 등을 취득하여 사업을 추진하는 것이므로 조합원의 모집은 이를 통하여 주택 등의 건설에 필요한 자금을 조달하기 위한 것(조심 2017지1082, 2018.3.29.)으로 동 비용 중 조합원 모집과 관련된 비용은 쟁점부동산의 취득가격에 포함하여야 할 것이다.



또한, 분양대행수수료가 아닌 OOO 지역주택조합 인력파견 비용 및 업무대행수수료 등 판매비가 아닌 금액이 분양대행수수료 계정에 포함되어 있으므로, 분양대행수수료 계정 전체를 이 건 취득세 과세표준액에서 제외할 수 없으며, 분양대행수수료라고 주장하는 금액을 청구조합이 입증하여야 할 것이고, 광고선전비도 주장하는 금액만 있고, 광고선전비로 근거되는 자료가 없으며, 보증보험료 역시 2018.12.21.～2021.8.30. 지급된 것인 바, 2022년 7월 일반분양이 이뤄진 이 건 분양과 관련된 보증보험료인지 여부를 청구조합이 입증하여야 할 것이다.



보증보험료는 쟁점부동산 신축에 따른 간접비용(보험료)으로서 쟁점부동산을 취득하기 위한 일체의 비용에 해당된다 할 것(조심 2009지297, 2009.8.17., 참조)이고, 분양대행수수료 계정의 내용에 분양대행수수료에 해당하지 않는 금액이 포함되어 있는 점, 지급수수료라고 주장하는 금액에도 지급수수료에 해당하지 않는 보증보험료가 포함되어 있는 점 등을 고려할 때 청구조합이 주장하는 분양 관련 비용 전체를 신축건물 과세표준액에서 제외할 수는 없다.



그리고 쟁점부동산을 신축하기 위하여 건축 인ㆍ허가 업무나 각종 계약 체결 및 대가를 지급하는 것은 부동산을 취득하는 데 필수적으로 동반되는 업무이고, 대행사는 분양관련 업무 외에 건축 관련 인ㆍ허가 업무, 자금조달 및 건축 관련 계약업무를 위임받아 업무대행 후, 관련 비용을 정산하여 지급받은 점을 살펴보면, 업무대행수수료는 간접비용에 해당한다 할 것이므로 쟁점부동산의 취득세 과세표준에 포함되어야 할 것이다.





3. 심리 및 판단



가. 쟁점



청구조합이 지출한 쟁점①～⑪비용이 쟁점부동산의 취득세 과세표준에 포함되어야 하는지 여부



나. 관련 법령 : ＜별지＞ 기재



다. 사실관계 및 판단



(1) 청구조합과 처분청이 제시한 심리자료에 의하면, 다음과 같은 사실이 확인된다.



(가) 청구조합은 2018.12.20. 이 건 사업의 사업승인을 받아 사업을 진행하였고, 2022.3.7. 아파트 및 근린생활시설의 사용검사를 받았으며, 쟁점부동산의 취득에 대하여 2022.4.26. 취득세 등 합계 OOO원을 신고ㆍ ㆍ 납부하였다.



(나) 청구조합은 2021년 7월 주식회사 A과 OOO 지역주택조합 도시계획도로 도급계약을 체결하였고, 위 계약서에는 사업의 위치는 ‘광주광역시 OOO 일원 도시계획도로’로, 대지면적은 ‘지방단체장이 인가한 도시계획도로 사업부지[OOO]’으로 기재되어 있으며, 계약금액은 OOO원으로 기재되어 있다.



(다) 청구조합이 외주비 계정에 계상한 금액 중 쟁점부동산의 취득세 과세표준에서 제외되어야 한다고 주장하는 금액(쟁점①비용)은 아래 ＜표1＞과 같다.



＜표1＞ 청구조합의 외주비 계정 일부

○○○



(라) 청구조합은 쟁점①비용이 처분청에 기부채납을 목적으로 조성한 도로조성비용으로서, 쟁점부동산의 취득세 과세표준에서 제외되어야 한다는 청구주장과 관련하여 처분청에 제출한 기부채납확약서와 광주광역시 OOO를 처분청에 기부채납한 내역이 기재되어 있는 등기부등본 등을 제출하였다.



(마) 청구조합은 2018.1.10. 주식회사 E, 주식회사 F, G 주식회사, 주식회사 H, 주식회사 I(이하  "대주들”이라 한다)과 대출약정을 체결하였고, 위 대출약정에 기재된 바에 따르면 청구조합은 대주들로부터 OOO원의 범위에서 자금을 차입할 수 있고, 청구조합은 대주들로부터 차입한 대출금을 사업부지 매입자금, 기타 사업비(운영자금, 금융비용 등) 지급 용도로 사용하기로 하였다.



(바) 청구조합이 제출한 이자비용 계정의 계정별 원장에 따르면, 청구조합은 대주들에게서 차입한 OOO원에 대하여 2018.2.19.～2019.1.17. 기간 동안 대주들에게 OOO원의 이자를 지급하였고, 위 금액 외에도 주식회사 J, 주식회사 A, K에 이자비용 명목으로 2018.12.17.～2019.4.17. 기간 동안 OOO원을 지급하였으나, 주식회사 J, 주식회사 A, K으로부터의 자금 차입과 관련한 대출약정서 등의 증빙은 제출되지 아니하였다.



(사) 청구조합은 2019.7.26. 주식회사 A에 제1회 기성공사비 OOO원을 지급하였다.



(아) OOO지역주택조합추진위원회는 2016.10.18. B 주식회사와 자금관리 대리사무 계약을 체결하였고, B 주식회사는 OOO지역주택조합 공동주택 신축사업의 추진과 관련하여 분담금, 분양대금 등의 수납 및 토지매입비, 설계ㆍ ㆍ 감리비, 도급공사비 등의 사업비 집행 등 자금관리 업무를 수행하기로 약정하였으며, OOO지역주택조합추진위원회 및 청구조합은 2016.10.18.～2021.7.26. 기간 동안 B 주식회사에 자금관리 신탁수수료 명목으로 OOO원을 지급하였다.



(자) 청구조합은 조합직원인건비 명목으로 노무비 OOO원을, 복리후생비, 여비교통비, 통신비, 법률자문용역비 등의 명목으로 OOO원을, 판매비와 관리비(세금과 공과금, 임차료 등) 명목으로 OOO원을 지출하였다.



(차) 청구조합은 조합원 중도금 대출이자 명목으로 2017.7.31.～2022.2.17. 기간 동안 조합원중도금이자 계정에서 OOO원, 지급수수료 계정에서 OOO원, 이자비용 계정에서 OOO원 합계 OOO원을 지출하였다.



(카) 청구조합은 종전자산의 감정평가수수료 명목으로 2018.10.19.～2022.1.6. 기간 동안 OOO원을 지급하였다.



(타) 청구조합은 2021.2.1. 주식회사 C과 OOO OOO아파트 주변 상수도 이설공사 계약을 체결하였고, 상수도 이설공사비 명목으로 2021.2.17.～2021.12.20. 기간 동안 주식회사 C에 OOO원을 지급하였다.



(파) 청구조합은 2018년 11월 광주광역시 교육감과 ‘OOO 일원 주택건설사업 관련 학교시설 확충 비용부담 협약’을 체결하였고, 위 협약서에 따르면 청구조합은 학교시설 확충 비용으로 OOO원을 부담하고, 학교용지부담금을 면제받기로 약정하였으며, 청구조합은 2021.11.30. 광주광역시교육청에 OOO원을 지급하였음이 확인된다.



(하) 청구조합은 종전부동산의 취득과 관련한 법무사 수수료, 등기수수료, 중개수수료 등의 명목으로 2018.1.18.～2021.10.6. 기간 동안 OOO원을 지출하였다고 주장하나, 위 비용의 지출과 관련한 계약서 등의 증빙은 제출되지 아니하였다.



(거) 청구법은 2016.11.29.～2022.2.17. 기간 동안 분양대행용역수수료 명목으로 주식회사 L에 OOO원, 업무대행수수료 명목으로 주식회사 M에 OOO원 등 OOO원, 2016.11.3.～2020.2.21. 기간 동안 분양 광고 홍보비 명목으로 주식회사 N에 OOO원 등 OOO원, 2017.9.11.～2021.8.30. 기간 동안 보증보험수수료(O 주식회사, 주식회사 P 등에 지급), 모델하우스 주차장 임대 비용 등으로 OOO원(합계 OOO원)을 지출하였고, 청구조합은 위 비용 중 당초 취득세 신고시 건축물 취득가액에서 기제외하였던 금액 OOO원을 제외한 나머지 금액인 OOO원을 쟁점부동산의 취득세 과세표준에서 제외하여야 한다고 주장하고 있으나, 위 비용의 지급과 관련한 계약서 등의 증빙은 제출되지 아니하였다.



(너) 청구조합은 2020.12.21.～2021.1.1. 기간 동안 민원보상금 명목으로 OOO원을, 2019.1.31.～2020.10.13. 기간 동안 측량수수료 명목으로 OOO원을, 2019.4.2. 통신설비 인입공사비 명목으로 OOO원(지급처 미기재)을, 입주자 사전점검 용역비 명목으로 2022.1.3.～2022.2.23. 기간 동안 주식회사 Q에 OOO원을 지출하였고, 위 비용의 지출과 관련한 계약서 등의 증빙은 제출되지 아니하였다.



(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 이 건에 대하여 살펴본다.



(가) 「지방세법」 제10조 제5항에서 다음 각 호의 취득(증여ㆍ기부, 그 밖의 무상취득 및 「소득세법」 제101조 제1항 또는 「법인세법」 제52조 제1항에 따른 거래로 인한 취득은 제외한다)에 대하여는 제2항 단서 및 제3항 후단에도 불구하고 사실상의 취득가격 또는 연부금액을 과세표준으로 한다고 규정하면서, 그 제3호에서 판결문ㆍ법인장부 중 대통령령으로 정하는 것에 따라 취득가격이 증명되는 취득을 규정하고 있고,



같은 법 시행령 제18조 제1항에서 법 제10조 제5항 각 호에 따른 취득가격 또는 연부금액은 취득시기를 기준으로 그 이전에 해당 물건을 취득하기 위하여 거래 상대방 또는 제3자에게 지급하였거나 지급하여야 할 직접비용과 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 간접비용의 합계액으로 하되, 취득대금을 일시급 등으로 지급하여 일정액을 할인받은 경우에는 그 할인된 금액으로 한다고 규정하면서 그 제1호에서 건설자금에 충당한 차입금의 이자 또는 이와 유사한 금융비용, 제3호에서 「농지법」에 따른 농지보전부담금, 「문화예술진흥법」 제9조 제3항에 따른 미술작품의 설치 또는 문화예술진흥기금에 출연하는 금액, 「산지관리법」에 따른 대체산림자원조성비 등 관계 법령에 따라 의무적으로 부담하는 비용, 제4호에서 취득에 필요한 용역을 제공받은 대가로 지급하는 용역비ㆍ수수료 등을 규정하고 있다.



(나) 쟁점①비용의 경우 처분청은 기부채납되는 토지에 소요된 금액인지 여부 등이 불분명하여 청구조합의 입증이 불충분하다는 의견이나,



쟁점①비용은 청구조합이 쟁점부동산 단지 외부의 토지에 도로를 조성하여 처분청에 기부채납하기 위하여 소요된 비용으로서 쟁점부동산과 별개의 물건인 토지의 조성비에 해당하므로 쟁점부동산의 취득비용으로 보기 어려운 점,



다만, 청구조합은 주식회사 A과 도로공사 도급계약을 OOO원에 체결하였음에도 실제 외주비 계정에 계상된 금액은 OOO원에 불과하여 금액에 차이가 있고, 위 비용이 전부 기부채납된 도로의 공사에 사용된 금액인지도 불분명하며, 쟁점①비용에 주식회사 A이 아닌 주식회사 C 등에 지급한 상수도 공사비용 등이 포함되어 있어 쟁점①비용 전액이 기부채납된 도로의 공사에 사용되었다고 단정할 수 없는 점 등에 비추어,



처분청은 위 금액 중 실제로 기부채납된 도로의 공사에 사용된 금액을 재조사하여 그 금액을 쟁점부동산의 취득세 과세표준에서 제외하는 것이 타당하다고 판단된다.



(다) 쟁점②비용의 경우, 「지방세법 시행령」 제18조 제1항 제1호에서 건설자금에 충당한 차입금의 이자 또는 이와 유사한 금융비용을 취득가격의 하나인 간접비용으로 규정하고 있으므로, 쟁점부동산을 취득하기 위하여 발생한 건설자금이자만이 취득세 과세표준에 산입된다 할 것인데,



차입금 이자의 건축물 과세표준 포함 여부는 단지 1회분 건설자금 지급 전에 발생한 이자비용인지 여부로 판단할 것이 아니고, 취득세 과세대상 물건 취득에 지출된 금액과 그 외 물건 취득에 지출된 금액의 비율에 따라 안분하여 취득세 과세대상 물건 취득 중 건축물 신축과 관련된 건설자금이자만을 과세표준에 산입하는 것이 타당하다 할 것인바(조심 2021지1994, 2023.12.14., 같은 뜻임), 청구조합이 제출한 자료만으로는 쟁점부동산 등의 신축과 관련한 전체 차입금 규모, 차입금의 지출 시기 및 지출 내역, 분양수입금액 및 그 이자수익 등이 확인되지 아니하여 이와 관련한 건설자금이자를 계산하기 어려운 점 등에 비추어,



처분청은 청구조합이 차입한 자금 중 토지 취득 등에 사용된 금액을 재조사하여 동 차입금의 이자를 쟁점부동산의 취득세 과세표준에서 제외하는 것이 타당한 것으로 판단된다.



(라) 쟁점③비용의 경우, 청구조합과 B 주식회사 사이에 체결된 자금관리 대리사무 계약서에 따르면, 쟁점③비용은 분양대금 등의 수납 및 토지매입비, 설계ㆍ ㆍ 감리비, 도급공사비 등의 사업비 집행 등 자금관리 업무를 수행하는 대가로 지급된 것으로 보이는바, 위 비용에는 건축공사와 관련된 자금집행업무 등도 포함되어 있는 것으로 보이므로 쟁점③비용을 쟁점부동산의 취득세 과세표준에서 제외하기는 어렵다고 판단된다.



(마) 쟁점④비용의 경우, 청구조합은 오로지 주택 건설사업을 위하여 설립된 특수한 조합이라는 점에서 청구조합의 운영과 관련한 비용 및 세무회계비 등은 모두 주택 건설사업의 추진과정에 수반되는 청구조합의 업무를 수행하기 위하여 지출한 비용으로 보는 것이 타당하다 할 것이어서 쟁점부동산의 취득세 과세표준에서 제외된다고 보기 어렵다고 판단된다(조심 2023지3798, 2024.7.1., 같은 뜻임).



(바) 쟁점⑤비용의 경우, 중도금이란 조합원이 부담하여야 하는 쟁점부동산의 신축 비용의 일부로서 그 중도금의 대출이자는「지방세법 시행령」제18조 제1항 제1호에서 규정한 건설자금이자에 해당하는 것인바(조심 2019지2281, 2019.10.11., 같은 뜻임), 쟁점부동산의 취득세 과세표준에서 제외된다고 보기 어렵다고 판단된다.



(사) 쟁점⑥비용의 경우, 종전자산에 대한 감정평가비용은 이 건 사업을 진행하기 위한 감정평가 등과 관련한 비용으로서 쟁점부동산의 취득과 관련하여 간접적으로 지출된 비용에 해당된다 할 것이므로 쟁점부동산의 취득세 과세표준에서 제외되는 비용에 해당된다고 보기는 어렵다고 판단된다(조심 2022지1792, 2023.10.31., 같은 뜻임).



(아) 쟁점⑦비용의 경우, 상수도시설 이설공사비가 청구조합이 쟁점부동산을 취득하기 위하여 발생한 상수도원인자부담금의 성격을 가진다면, 이는 「수도법」 등 관계 법령에 따라 의무적으로 부담하는 비용으로서 구 「지방세법 시행령」제18조 제1항 제3호에 따라 취득세 등의 과세표준에 포함되는 것으로 보아야 할 것인 점,



청구조합이 제출한 도급계약서 등의 증빙만으로는 상수도 이설 공사비가 어떠한 원인으로 발생한 것인지, 기존 부지 내 상수도 시설을 외부로 이설하는 것인지 등을 확인하기 어려운 점 등에 비추어 위 비용을 쟁점부동산의 과세표준에서 제외하기 어렵다고 판단된다.



(자) 쟁점⑧비용의 경우, 「학교용지 확보 등에 관한 특례법」에 따라 학교시설을 무상공급하지 않는 대신 납부하는 학교용지부담금은 관계 법령에 따라 의무적으로 부담하는 비용으로서 건축물의 취득가격에 포함되는바, 청구조합이 쟁점부동산을 건축하면서 학교시설의 무상공급을 위해 광주광역시 교육감과 ‘OOO 일원 주택건설사업 관련 학교시설 확충 비용부담 협약’을 체결하였고, 이에 따라 지출된 비용도 위 규정에 따라 의무적으로 부담하는 성격에 준하는 비용인 것으로 보아 쟁점부동산의 취득세 과세표준에서 제외된다고 보기 어렵다고 판단된다(조심 2021지1930, 2022.12.7., 같은 뜻임).



(차) 쟁점⑨비용의 경우, 종전부동산의 철거와 관련한 법무사 수수료, 중개수수료 등도 쟁점부동산의 취득과 관련한 간접비용으로서 쟁점부동산의 취득세 과세표준에서 제외된다고 보기 어렵다고 판단되고, 청구조합은 쟁점⑨비용이 종전부동산의 취득과 관련한 비용이라고 주장하나, 청구조합이 제출한 자료만으로는 그 비용의 성격을 단정하기 어려워 이에 대한 청구주장은 받아들이기 어렵다고 판단된다.



(카) 쟁점⑩비용의 경우, 분양대행수수료와 홍보비, 모델하우스 비용 등은 판매비용 등에 해당하는 것으로서 쟁점부동산의 취득과 별개의 비용에 해당하는 것으로 보이나, 청구조합이 제출한 자료만으로는 그 비용의 성격이 실제로 분양대행수수료 및 홍보비, 모델하우스 비용 등에 해당하는지 여부가 불분명하므로 이를 재조사하여 분양대행수수료, 홍보비, 모델하우스 비용에 해당하는 금액만을 쟁점부동산의 취득세 과세표준에서 제외하는 것이 타당한 것으로 판단되고,



주택분양보증수수료의 경우 청구조합이 수분양자들과 체결한 분양계약을 보증회사 등이 보증하는 대가로서, 이 건 공동주택 자체의 가격은 물론이고 취득 절차비용으로 보기도 어려우므로, 이 건 공동주택의 취득가격에 포함되지 않는 것이나, 청구조합이 보증보험료로 지급하였다고 주장하는 금액 중 일부 금액은 주식회사 P에 지급되는 등 전액이 분양보증수수료 명목으로 지급되었는지 불분명하여 이를 재조사하여 분양보증수수료에 해당하는 금액만을 쟁점부동산의 취득세 과세표준에서 제외하는 것이 타당한 것으로 판단된다.



(타) 쟁점⑪비용의 경우, 건축물의 신축을 위한 토지분할측량, 지반보강공사 및 흙막이 공사 등 토지조성공사는 건축물 신축을 위한 필수적인 과정에 해당하므로 이러한 비용들은 직ㆍ간접비용으로서 쟁점부동산의 취득세 과세표준에 포함된다고 할 것인 점(조심 2023지3789, 2023.11.24., 같은 뜻임),



청구조합은 민원보상금, 통신인입공사비, 사전점검용역비 등의 비용을 쟁점부동산의 취득세 과세표준에서 제외하여야 한다고 주장하나, 청구조합이 제출한 자료만으로 그 비용의 성격을 단정하기 어려워 이에 대한 청구주장은 받아들이기 어렵다고 판단되는 점 등에 비추어 위의 비용을 쟁점부동산의 취득세 과세표준에서 제외된다고 보기 어렵다고 판단된다.





4. 결론



이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 일부 이유 있으므로 「지방세기본법」제96조 제7항과 「국세기본법」제80조의2 및 제65조 제1항 제2호, 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.





＜별지＞ 관련 법령



(1) 지방세법



제10조(과세표준) ① 취득세의 과세표준은 취득 당시의 가액으로 한다. 다만, 연부(年賦)로 취득하는 경우에는 연부금액(매회 사실상 지급되는 금액을 말하며, 취득금액에 포함되는 계약보증금을 포함한다. 이하 이 절에서 같다)으로 한다.

② 제1항에 따른 취득 당시의 가액은 취득자가 신고한 가액으로 한다. 다만, 신고 또는 신고가액의 표시가 없거나 그 신고가액이 제4조에서 정하는 시가표준액보다 적을 때에는 그 시가표준액으로 한다.

③ 건축물을 건축(신축과 재축은 제외한다)하거나 개수한 경우와 대통령령으로 정하는 선박, 차량 및 기계장비의 종류를 변경하거나 토지의 지목을 사실상 변경한 경우에는 그로 인하여 증가한 가액을 각각 과세표준으로 한다. 이 경우 제2항의 신고 또는 신고가액의 표시가 없거나 신고가액이 대통령령으로 정하는 시가표준액보다 적을 때에는 그 시가표준액으로 한다.

④ 제7조 제5항 본문에 따라 과점주주가 취득한 것으로 보는 해당 법인의 부동산등에 대한 과세표준은 그 부동산등의 총가액을 그 법인의 주식 또는 출자의 총수로 나눈 가액에 과점주주가 취득한 주식 또는 출자의 수를 곱한 금액으로 한다. 이 경우 과점주주는 조례로 정하는 바에 따라 과세표준 및 그 밖에 필요한 사항을 신고하여야 하되, 신고 또는 신고가액의 표시가 없거나 신고가액이 과세표준보다 적을 때에는 지방자치단체의 장이 해당 법인의 결산서 및 그 밖의 장부 등에 따른 취득세 과세대상 자산총액을 기초로 전단의 계산방법으로 산출한 금액을 과세표준으로 한다.

⑤ 다음 각 호의 취득(증여ㆍ기부, 그 밖의 무상취득 및 「소득세법」 제101조 제1항 또는 「법인세법」 제52조 제1항에 따른 거래로 인한 취득은 제외한다)에 대하여는 제2항 단서 및 제3항 후단에도 불구하고 사실상의 취득가격 또는 연부금액을 과세표준으로 한다.

1. 국가, 지방자치단체 또는 지방자치단체조합으로부터의 취득

2. 외국으로부터의 수입에 의한 취득

3. 판결문ㆍ법인장부 중 대통령령으로 정하는 것에 따라 취득가격이 증명되는 취득

4. 공매방법에 의한 취득

5. 「부동산 거래신고 등에 관한 법률」 제3조에 따른 신고서를 제출하여 같은 법 제5조에 따라 검증이 이루어진 취득

⑥ 법인이 아닌 자가 건축물을 건축하거나 대수선하여 취득하는 경우로서 취득가격 중 100분의 90을 넘는 가격이 법인장부에 따라 입증되는 경우에는 제2항 단서, 제3항 및 제5항에도 불구하고 대통령령으로 정하는 바에 따라 계산한 취득가격을 과세표준으로 한다.



(2) 지방세법 시행령



제18조(취득가격의 범위 등) ① 법 제10조 제5항 각 호에 따른 취득가격 또는 연부금액은 취득시기를 기준으로 그 이전에 해당 물건을 취득하기 위하여 거래 상대방 또는 제3자에게 지급하였거나 지급하여야 할 직접비용과 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 간접비용의 합계액으로 한다. 다만, 취득대금을 일시급 등으로 지급하여 일정액을 할인받은 경우에는 그 할인된 금액으로 한다.

1. 건설자금에 충당한 차입금의 이자 또는 이와 유사한 금융비용

2. 할부 또는 연부(年賦) 계약에 따른 이자 상당액 및 연체료. 다만, 법인이 아닌 자가 취득하는 경우는 취득가격 또는 연부금액에서 제외한다.

3. 「농지법」에 따른 농지보전부담금, 「문화예술진흥법」 제9조 제3항에 따른 미술작품의 설치 또는 문화예술진흥기금에 출연하는 금액, 「산지관리법」에 따른 대체산림자원조성비 등 관계 법령에 따라 의무적으로 부담하는 비용

4. 취득에 필요한 용역을 제공받은 대가로 지급하는 용역비ㆍ수수료(건축 및 토지조성공사로 수탁자가 취득하는 경우 위탁자가 수탁자에게 지급하는 신탁수수료를 포함한다)

5. 취득대금 외에 당사자의 약정에 따른 취득자 조건 부담액과 채무인수액

6. 부동산을 취득하는 경우 「주택도시기금법」 제8조에 따라 매입한 국민주택채권을 해당 부동산의 취득 이전에 양도함으로써 발생하는 매각차손. 이 경우 행정안전부령으로 정하는 금융회사 등(이하 이 조에서  "금융회사등”이라 한다) 외의 자에게 양도한 경우에는 동일한 날에 금융회사등에 양도하였을 경우 발생하는 매각차손을 한도로 한다.

7. 「공인중개사법」에 따른 공인중개사에게 지급한 중개보수. 다만, 법인이 아닌 자가 취득하는 경우는 취득가격 또는 연부금액에서 제외한다.

8. 붙박이 가구ㆍ가전제품 등 건축물에 부착되거나 일체를 이루면서 건축물의 효용을 유지 또는 증대시키기 위한 설비ㆍ시설 등의 설치비용

9. 정원 또는 부속시설물 등을 조성ㆍ설치하는 비용

10. 제1호부터 제9호까지의 비용에 준하는 비용

② 제1항에도 불구하고 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 비용은 취득가격에 포함하지 아니한다.

1. 취득하는 물건의 판매를 위한 광고선전비 등의 판매비용과 그와 관련한 부대비용

2. 「전기사업법」, 「도시가스사업법」, 「집단에너지사업법」, 그 밖의 법률에 따라 전기ㆍ가스ㆍ열 등을 이용하는 자가 분담하는 비용

3. 이주비, 지장물 보상금 등 취득물건과는 별개의 권리에 관한 보상 성격으로 지급되는 비용

4. 부가가치세

5. 제1호부터 제4호까지의 비용에 준하는 비용

③ 법 제10조 제5항 제3호에서  "대통령령으로 정하는 것”이란 다음 각 호에서 정하는 것을 말한다.

1. 판결문 : 민사소송 및 행정소송에 의하여 확정된 판결문(화해ㆍ포기ㆍ인낙 또는 자백간주에 의한 것은 제외한다)

2. 법인장부 : 금융회사의 금융거래 내역 또는 「감정평가 및 감정평가사에 관한 법률」 제6조에 따른 감정평가서 등 객관적 증거서류에 의하여 법인이 작성한 원장ㆍ보조장ㆍ출납전표ㆍ결산서. 다만, 법인장부의 기재사항 중 중고자동차 또는 중고기계장비의 취득가액이 법 제4조 제2항에서 정하는 시가표준액보다 낮은 경우에는 그 취득 가액 부분(중고자동차 또는 중고기계장비가 천재지변, 화재, 교통사고 등으로 그 가액이 시가표준액보다 하락한 것으로 시장ㆍ군수ㆍ구청장이 인정한 경우는 제외한다)은 객관적 증거서류에 의하여 취득가액이 증명되는 법인장부에서 제외한다.

⑤ 법 제10조제6항에서  "대통령령으로 정하는 바에 따라 계산한 취득가격”이란 다음 각 호의 금액을 합한 금액을 말한다.

1. 제3항 제2호에 따른 법인장부로 증명된 금액

2. 제3항 제2호에 따른 법인장부로 증명되지 아니하는 금액 중 「소득세법」 제163조에 따른 계산서 또는 「부가가치세법」 제32조에 따른 세금계산서로 증명된 금액

3. 부동산을 취득하는 경우 「주택도시기금법」 제8조에 따라 매입한 국민주택채권을 해당 부동산의 취득 이전에 양도함으로써 발생하는 매각차손. 이 경우 금융회사등 외의 자에게 양도한 경우에는 동일한 날에 금융회사등에 양도하였을 경우 발생하는 매각차손을 한도로 한다.