심판청구를 기각한다.

1. 처분개요



가. 청구인은 2014.2.18. 경기도 화성시 봉담읍 OOO 등 3필지 및 같은 곳에 위치한 어린이집 건물(이하  "쟁점부동산”이라 한다)을 취득한 후, 2024.9.27. 쟁점부동산을 양도하였고, 2024.11.28. 쟁점부동산에 대한 2024년 귀속 양도소득세 OOO원을 신고ㆍ 납부하였으며 그 내용은 아래 ＜표1＞과 같다.



＜표1＞ 쟁점부동산 양도소득세 신고 내용

(단위 : 원)



나. 이후 청구인은 쟁점부동산의 실제 매입가액이 OOO원이었다는 사유로, 취득가액 OOO원(이하  "쟁점금액”이라 한다)을 증액하여 2024.12.20. 경정청구하였으나 처분청은 청구인이 제출한 증빙자료는 쟁점부동산의 실지매입가액을 증명하는 근거자료로 볼 수 없다고 판단하여, 2025.2.24. 청구인의 경정청구를 거부하였다.



다. 청구인은 이에 불복하여 2025.5.12. 이의신청을 거쳐 2025.9.1 심판청구를 제기하였다.





2. 청구인 주장 및 처분청 의견



가. 청구인 주장



(1) 처분청은 이 건 경정청구를 거부하면서  "쟁점부동산의 양도가액 OOO원이 확인되는 매매계약서를 제출하지 않았기 때문”이라고 하였지만, 「소득세법」 제97조에서 양도가액에서 공제할 필요경비를 취득가액과 자본적지출액 등으로 대통령령으로 정하는 것 등으로 규정하였고, 「소득세법 시행령」 제163조에서 취득가액을  "자산 취득에 든 실지거래가액”으로, 자본적지출액에 대해서는  "다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것으로서 그 지출에 관한 법 제160조의2 제2항에 따른 증명서류를 수취ㆍ보관하거나 실제 지출사실이 금융거래 증명서류에 의하여 확인되는 경우”로 규정한바, 청구인이 취득가액을 증명하기 위해 쟁점부동산의 부동산거래계약서 신고필증, 매매대금 지급일별 금융자료, 매매계약서 상의 특약사항을 제출하였으므로, 비록 매매계약서를 분실하였다 하더라도 금융자료 등을 제출하였다면 취득가액은 확인되는 것으로 보아야 한다.



(2) 처분청은 쟁점금액이  "취득 당시 매매계약서상의 거래계약 당사자가 아닌 제3자에게 지급되어 청구인의 실지거래가액으로 보기 어렵다”는 의견이나, 쟁점부동산 취득 시 청구인은 실제 매매대금 OOO원중 쟁점금액을 시설권리금으로 지급하였고, 매도인은 쟁점금액을 중도금 납입일인 2014.2.6. 매도인 동생의 배우자인 a의 OOO은행 계좌로 송금해줄 것을 요청하였으며, 쟁점금액이 매도인의 인척에게 중도금 지급일에 입금된 사실이 확인됨에도 불구하고, 당사자가 아닌 제3자에게 지급되었다는 사실만으로 매매대금으로 인정될 수 없다는 처분청의 의견은 납득하기 어렵다.



(가) 처분청은 청구인이 쟁점금액을 제3자에게 지급하게 된 경위 및 그와 관련된 계약서 등의 구체적인 증빙을 요구하였으나, 청구인은 매도인의 요청으로 중도금 OOO원을 a 명의 계좌로 입금한 것이고, 당시에 청구인은 a가 매도인의 배우자인줄 알았으나 이 건 이의신청 중 매도인 남동생의 배우자인 것을 알게 되었으며, 현재에는 청구인이 이를 입증할 서류가 없어, 처분청에서 매도인에게 관련 사실관계에 대해 확인해 줄 것을 요청하였으나 이루어지지 않았다.



(나) 하지만 상기 내용은 모두 사실로 일체 허위가 없으며, 청구인이 쟁점금액을 제3자에게 송금한 것이 아니라 매도인의 친인척에게 송금한 사실과 부동산거래계약 신고필증상의 중도금 날짜에 쟁점금액이 송금된 사실이 입증되는 점 등을 고려하면 쟁점금액은 쟁점부동산의 취득가액으로 인정되어야 한다.



(3) 청구인은 당시 부동산 시장 분위기가 현재와 달리 매우 활발했고, 어린이집의 경우 다운계약서를 쓰는 것이 일반화되어 있다는 컬설턴트의 조언에 따라 이와 같은 거래를 한 것으로, 이 사안에 대해 경중을 알지 못했고, 쟁점부동산의 매입도 컨설턴트를 통해 이루어 졌기에 정당한 거래로 믿었으며, 금융자료가 남아있다는 점 때문에 추후 충분히 증명할 수 있을 것으로 이해하여, 그 외 구체적이고 객관적인 다른 증빙이 있어야 한다는 사실을 인지하지 못하였다.



나. 처분청 의견



청구인은 당초 신고매입가액은 다운계약된 금액이기 때문에 쟁점금액을 취득가액으로 하여 양도소득세를 경정하여야 한다고 주장하나, 그를 뒷받침할 객관적인 증빙자료를 제출하지 않았으므로 처분청의 경정청구 거부 처분은 정당하다.



청구인이 양도소득세 신고 시 제출한 취득가액 관련 서류는 부동산거래계약 신고필증과 취등록세 납부영수증 뿐이었으며, 처분청은 경정청구 검토 시 쟁점금액이 기재된 매매계약서를 확인할 수 없었다. 「소득세법」 제96조 제1항의 규정에 따르면, 양도가액은 양도자와 양수자 간에 실제로 거래한 가액(이하  "실지거래가액”이라 한다)에 의하도록 규정하고 있으며, 여기서 실지거래가액이라 함은 거래 당시 양도자가 자산을 양도함에 있어서 그 대가로 양수자로부터 지급받은 가액으로서 매매계약서, 기타증빙자료에 의하여 객관적으로 인식되는 가액을 말하는 것으로 거래계약의 양도자가 아닌 제3자에게 지급된 OOO원은 청구인의 쟁점부동산 취득 당시 매매거래의 실지거래가액으로 보기 어렵다.



처분청은 경정청구 검토 시 청구인에게 매도인의 명의가 아닌 제3자에게 이체하게 된 경위 및 그와 관련된 매매계약서 및 구체적인 증빙을 요구하였으나 청구인은 매도인의 요청으로 매도인 남편에게 송금하였다고 주장할 뿐, 이를 입증할 만한 증빙자료를 추가로 제시하지 못하였고, 쟁점부동산의 지분을 가지고 있거나, 매도인이 운영하던 어린이집 사업장과 관련 있는 자가 아닌, 제3자의 계좌로 쟁점금액이 지급된바, 쟁점금액을 쟁점부동산의 취득가액으로 인정할 수 없다.





3. 심리 및 판단



가. 쟁점



쟁점부동산을 양도할 때, 쟁점부동산 취득 시 매매로 신고된 금액 이외에 시설물의 대가로 제3자에게 지급한 쟁점금액을 포함하여 쟁점부동산의 취득가액으로 하여야 한다는 청구주장의 당부



나. 관련 법령



(1) 소득세법(2020.6.9., 법률 제17339호로 개정된 것)



제96조(양도가액) ① 제94조 제1항 각 호에 따른 자산의 양도가액은 그 자산의 양도 당시의 양도자와 양수자 간에 실지거래가액에 따른다.



제97조(양도소득의 필요경비 계산) ① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.

1. 취득가액 - 이하 생략-

가. 제94조 제1항 각 호의 자산 취득에 든 실지거래가액

나. 대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산취득가액을 순차적으로 적용한 금액

2. 자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것



(2) 소득세법 시행령(2021.2.17., 대통령령 제31442호로 개정된 것)



제89조(자산의 취득가액등) ① 법 제39조 제2항의 규정에 의한 자산의 취득가액은 다음 각 호의 금액에 따른다.


부대비용을 가산한 금액



제163조(양도자산의 필요경비) ① 법 제97조 제1항 제1호 가목에 따른 취득에 든 실지거래가액은 다음 각 호의 금액을 합한 것으로 한다.

1. 제89조 제1항을 준용하여 계산한 취득원가에 상당하는 가액

- 중간 생략 -

③ 법 제97조 제1항 제2호에서 " 자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것" 이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것으로서 그 지출에 관한 법 제160조의2 제2항에 따른 증명서류를 수취ㆍ보관하거나 실제 지출사실이 금융거래 증명서류에 의하여 확인되는 경우를 말한다.

1. 제67조 제2항의 규정을 준용하여 계산한 자본적 지출액


위하여 직접 소요된 소송비용ㆍ화해비용 등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액

2의2. 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」이나 그 밖의 법률에 따라 토지 등이 협의 매수 또는 수용되는 경우로서 그 보상금의 증액과 관련하여 직접 소요된 소송비용ㆍ화해비용 등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액. 이 경우 증액보상금을 한도로 한다.

3. 양도자산의 용도변경ㆍ개량 또는 이용편의를 위하여 지출한 비용(재해ㆍ노후화 등 부득이한 사유로 인하여 건물을 재건축한 경우 그 철거비용을 포함한다)

3의2. 「개발이익환수에 관한 법률」에 따른 개발부담금(개발부담금의 납부의무자와 양도자가 서로 다른 경우에는 양도자에게 사실상 배분될 개발부담금상당액을 말한다)

3의3. 「재건축초과이익 환수에 관한 법률」에 따른 재건축부담금(재건축부담금의 납부의무자와 양도자가 서로 다른 경우에는 양도자에게 사실상 배분될 재건축부담금상당액을 말한다)

4. 제1호 내지 제3호, 제3호의2 및 제3호의3에 준하는 비용으로서 기획재정부령이 정하는 것

④ 삭제 ＜2000.12.29＞

⑤ 법 제97조 제1항 제3호에서 " 대통령령으로 정하는 것" 이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것으로서 그 지출에 관한 법 제160조의2 제2항에 따른 증명서류를 수취ㆍ보관하거나 실제 지출사실이 금융거래 증명서류에 의하여 확인되는 경우를 말한다.

1. 법 제94조 제1항 각 호의 자산을 양도하기 위하여 직접 지출한 비용으로서 다음 각 목의 비용

가. 「증권거래세법」에 따라 납부한 증권거래세

나. 양도소득세과세표준 신고서 작성비용 및 계약서 작성비용

다. 공증비용, 인지대 및 소개비

라. 매매계약에 따른 인도의무를 이행하기 위하여 양도자가 지출하는 명도비용

마. 가목부터 라목까지의 비용과 유사한 비용으로서 기획재정부령으로 정하는 비용

2. 법 제94조 제1항 제1호의 자산을 취득함에 있어서 법령등의 규정에 따라 매입한 국민주택채권 및 토지개발채권을 만기전에 양도함으로써 발생하는 매각차손. 이 경우 기획재정부령으로 정하는 금융기관(이하 이 호에서  "금융기관”이라 한다) 외의 자에게 양도한 경우에는 동일한 날에 금융기관에 양도하였을 경우 발생하는 매각차손을 한도로 한다.



다. 사실관계 및 판단



(1) 처분청이 제시한 심리자료에 따르면, 다음과 같은 내용이 확인된다.



(가) 쟁점부동산의 부동산 실거래신고필증 내용은 아래 ＜표2＞와 같고, 청구인이 쟁점부동산 취득과 관련한 실제 금융거래 이체내역은 아래 ＜표3＞과 같다.



＜표2＞ 쟁점부동산의 부동산실거래 신고필증 내용

(단위 : 원)



＜표3＞ 실제 금융거래 이체내역

(단위 : 원)

(나) 청구인은 쟁점부동산 취득 후 아래 ＜표4＞와 같이 2014.3.1.~ 2021.6.29.까지 어린이집을 운영하였고, 2021.6.1.~ 2024.9.13.까지 임대사업을 영위하였다.



＜표4＞ 청구인 쟁점부동산에서의 사업이력



(다) 청구인의 2024년 귀속 쟁점부동산 양도소득세 예정신고 및 경정청구 내용은 아래 ＜표5＞와 같다.



＜표5＞ 양도소득세 예정신고 및 경정청구

(단위 : 원)



(라) 처분청은  "실질적으로는 다운계약을 한 것이며, 금융이체내역과 계약서 증빙의 객관성이 부족하여 신청인의 주장을 인정하기 어렵다”는 사유로 2025.2.14. 이 건 경정청구를 거부하였다.



(마) 쟁점부동산의 매도인은 쟁점부동산 양도 후, 쟁점부동산의 양도가액을 OOO원으로 하여 양도소득세를 신고하였고, 해당 귀속연도에 그 외 다른 소득(사업소득, 기타소득 등)은 신고하지 않은 것으로 나타난다.



(2) 청구인이 제시한 심리자료에 따르면, 다음과 같은 내용이 확인된다.



(가) 청구인은 쟁점부동산 매매계약서를 분실하였다는 사유로, 부동산거래계약 신고필증을 제출하였고, 부동산거래계약 신고필증에서는 쟁점부동산의 실제 거래가격이 OOO원이었다는 사실과 2014.2.6. 접수한 사실이 확인된다.



(나) 청구인은 쟁점금액을 2014.2.6. OOO 351059-11-*******(예금주 : a)으로 계좌이체한 것이 쟁점부동산의 중도금 중 일부라는 사실을 증명하기 위해 아래 ＜표6＞과 같이 매도인에게 지급한 매매대금 정산일정 및 계좌이체 내용 전체를 제출하였다.



＜표6＞ 청구인이 제출한 쟁점부동산 대금증빙



(다) 또한 청구인은 쟁점금액이 특약사항에 따라 시설물 양도의 대가로 지급한 것임을 증명하기 위해 2014.1.19. 작성한 특약사항을 제출하였고, 해당 특약사항에는 계약체결 현재 기준 재원 중인 원아의 수와  "어린이집에 비치되어 있는 비품일체를 양도한다”는 내용 및 공동운영 일정 등의 특약사항이 기재되어 있으나, 쟁점부동산의 전체 양도가액 및 대금 지급 일정 등은 나타나지 아니한다.



(라) 청구인은 쟁점금액의 소명을 위해 당시 계약을 담당했던 컨설턴트와 쟁점부동산의 매도인에게 문자를 송부하였으나, 관련 내용의 답변을 회신받지 못하였다.



(3) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 이 건에 대하여 살피건대, 청구인은 부동산거래계약신고필증, 금융거래내역 등의 증빙서류를 제시하면서 쟁점금액은 쟁점부동산의 시설물 양도의 대가로 매도인에게 별도 지급한 것이므로 쟁점부동산의 실제 취득가액에 포함되어야 한다고 주장하나,



쟁점부동산의 양도자는 쟁점부동산을 OOO원에 양도한 것으로 신고하였고, 청구인이 제시한 부동산거래계약신고필증에도 쟁점부동산의 양도가액이 OOO원으로 기재되어 있는 것으로 나타나는 점, 청구인이 제시한 특약사항에는 ‘어린이집에 비치되어 있는 비품일체를 양도한다’고 기재되어 있을 뿐 어린이집 시설물 및 비품 등의 가액이 쟁점부동산의 양도가액에 포함되어 있는지 별도로 양도한 것인지 여부가 전혀 나타나지 아니한 점, 청구인이 쟁점금액을 양도자와 관련된 자에게 송금하였다 하더라도 어린이집 시설물에 대한 평가내역 등이 확인되지 아니하여 쟁점금액이 어린이집 시설물에 대한 대금인지 객관적으로 확인되지 아니하는 점, 청구인이 제시한 증빙자료만으로는 쟁점금액이 쟁점부동산의 시설물에 대한 가액이라고 객관적으로 입증되었다고 보기 어려운 점 등에 비추어, 청구주장은 받아들이기 어렵다 할 것이다.



따라서, 처분청이 청구인의 경정청구를 거부한 이 건 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.





4. 결론



이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 「국세기본법」 제80조의2 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.