심판청구를 기각한다.

1.처분개요



가.청구인은 2022.3.12. a(이하  "매수인”이라 한다)에게 서울특별시 동작구 OOO에 소재한 무허가주택(면적 49.59㎡, 이하  "쟁점부동산”이라 한다)을 OOO원에 양도하는 매매계약을 체결하였고, 2022.4.13. 잔금을 청산하였으며, 2022.6.30. 쟁점부동산 양도소득에 대해 일반세율을 적용하여 2022년 귀속 양도소득세 OOO원을 신고ㆍ납부 하였다.



나.청구인은 쟁점부동산의 양도계약은 당초 쟁점부동산 인근 소재지에서 시행되던 ‘OOO구역재정비촉진구역 재개발정비사업’에 따른 공동주택 분양권을 신청할 수 있는 요건을 충족하는 것을 전제로 하는 조건부 매매계약이었으나, 이후 분양권 취득 요건을 충족하지 못한다는 사실이 확인되어, 2025.4.1. 당초 양도계약을 원인무효에 의해 합의 해제한 후, 매매대금 반환 및 소유권 환원하였다는 이유로 2025.4.22. 처분청에 2022년 귀속 양도소득세 OOO원을 환급하여 달라는 취지의 경정청구를 하였으나, 처분청은 2025.6.20. 이를 거부하였다.



다.청구인은 이에 불복하여 2025.6.25. 심판청구를 제기하였다.





2.청구인 주장 및 처분청 의견



가.청구인 주장



(1) 쟁점부동산의 양도에 따른 소득 발생 여부는 경제적인 실질에 따라 판단하여야 한다.



쟁점부동산은 조건부 매매계약에 따라 소유권이 이전되었다. 쟁점부동산 양도 거래는 입주권의 취득이라는 경제적인 목적을 위하여 거래가 발생하였으나, 거래의 기본 조건이 충족되지 않은 것을 확인한 매수인의 요구에 따라 합의해제를 통해서 원상 회복을 한 것으로, 통상의 합리적이고 경제적인 법적 행위이다.



(2) 쟁점부동산의 양도 거래는 입주권 취득을 전제로 한 조건부 계약이다.



당초 양도계약은 분양을 전제로 하는 조건부 계약이었으며, 이후 분양 조건 미충족으로 적법하게 해제된바, 중대한 사정변경에 기인한 것이다.



당초 양도 계약의 전후 사정을 보면 양도 계약과 합의해제 사이에 입주권 취득이라는 목적이 존재하고, 청구인과 매수인 사이에 어떠한 반사회적, 불공정한 법률 행위도 존재하지 않는다. 그러나 입주권 취득 자격을 충족하지 못하여 부득이하게 합의해제된 거래이므로 경정청구 거부처분은 취소되어야 한다.



나.처분청 의견



(1) 청구인은 경제적인 실질을 고려해야 하고 입주권 취득이라는 조건부 계약이었으므로 계약해제시 양도소득세 과세대상이 되는 양도가 아니라고 주장을 하고 있으나 아래와 같은 사유로 쟁점부동산의 양도거래는 양도소득세 과세 대상에 해당한다.



청구인은 쟁점부동산 양도 계약에 대해 조건부 계약이라고 주장하고 있으나 양도소득세 신고시 첨부한 부동산 계약서 등에는 청구인이 주장하는 조건에 대한 내용이 기재되어 있지 않다. 이를 증빙할 수 있는 추가 자료를 요구하였으나 그와 같은 서류가 존재하지 않는다는 이유로 제출하지 않아 당초 양도 계약이 조건부 계약이었는지 여부 및 조건 미충족 여부를 확인할 수 없었다.



청구인은 ‘해제 합의서’ 및 2025.4.2. 동작구청장이 발급한 ‘부동산거래계약 해제등 확인서’를 제출하였으나, ‘부동산거래계약 해제등 확인서’는 동작구청에 민원인이 신고한 내용을 발급해주는 서류로 확인되었다.



또한 청구인은 분양조건 미충족으로 계약이 적법하게 해제되었다고 주장하나, 거래대금의 반환 여부는 확인되지 않았다. 청구인에게 이에 대한 자료를 요구한바, 거래대금 OOO원 중 OOO원은 청구인의 임차보증금으로 반환 의무가 없으며 나머지 OOO원 중 OOO원의 반환은 확인되었으나 나머지 OOO의 반환 여부는 추후 반환한다는 얘기만 하였을 뿐 경정청구 당시에는 그 반환 여부를 확인할 수 없었다.



「소득세법」 제88조는  "양도란 자산에 대한 등기 또는 등록과 관계없이 매도, 교환 등으로 인하여 그 자산이 유상으로 사실상 이전하는 것을 말한다”고 규정하고 있고, 같은 법 제98조 및 같은 법 시행령 제162조 제1항에 의하면, 자산의 양도시기를 대금청산일로 규정하는바, 쟁점부동산은 양도되었다고 보아야 한다.



(2) 쟁점부동산의 양도계약을 소급적으로 소멸시킬 사유가 존재하지 않는다.



매매계약이 성립한 후 당사자 간에 합의해제를 한 경우 당초에 부동산 등을 양도한 것이 양도소득세 부과 대상인 ‘자산의 양도’에 해당하는지 여부는 매매계약의 이행완료 여부, 양도소득세 납세의무의 성립 여부, 부과처분의 유무, 계약을 소급적으로 소멸시킬 객관적 사정변경 또는 부득이한 사유의 유무, 합의해제의 동기 및 의도 등을 종합하여 판단하여야 한다(조심 2018전4317, 2018.12.19.).



부동산 매매계약을 체결하고 양도소득세를 신고 및 납부 한 후 당사자간의 합의해제로 양도계약을 취소하는 경우에도 과세 대상인 양도에 해당하는 점, 매매계약서 및 추가 요구 서류상으로도 조건부 매매계약이었다는 점을 확인할 수 없는 점, 합의해제 후 경정청구 당시 매매대금의 일부를 미수령한 점, 계약을 소급적으로 소멸시킬 만한 부득이한 사유가 확인되지 않는 점, 쟁점부동산에 대한 양도소득세 신고 및 납부까지 마친 점 등을 고려하여 청구인의 경정청구를 거부한 이 건 처분은 정당하다.





3. 심리 및 판단



가. 쟁점



쟁점부동산에 대한 매매계약이 합의해제되어 효력이 상실되었으므로 쟁점부동산이 양도된 것으로 볼 수 없다는 청구 주장의 당부



나. 관련 법률 : ＜별지＞ 기재



다. 사실관계 및 판단



(1) 청구인과 처분청이 제출한 심리자료에 따르면 다음의 사실이 나타난다.



(1) 2022.3.12. 작성된 쟁점부동산의 매매계약서에 의하면 아래 ＜표1＞과 같은 내용이 나타나는바, 조건부 매매계약임을 뜻하는 조항은 나타나지 않는다.



＜표1＞ 쟁점부동산 매매계약서 내용



(2) 2025.4.1. 청구인과 매수인 사이에 작성된 ‘해제 합의서’ 내용은 아래 ＜표2＞와 같다.



＜표2＞ 해제 합의서 내용



(3) 청구인은 동작구청장이 2025.4.2. 발급한 ‘부동산거래계약 해제등 확인서’를 제출하였다.



(4) 청구인이 제출한 금융거래내역 및 ‘해제 합의서’ 내용에 의하면 당초 양도계약이 해제됨에 따라 청구인은 양도대금 OOO원 중 OOO원은 청구인의 임대차보증금 OOO원과 상계하였고, 2025.4.2., OOO원 및 2025.4.7. OOO원을 청구인의 금융계좌에서 당초 양수인의 금융계좌로 지급하였으나, 나머지 OOO원은 심판청구일 현재까지 지급하지 아니하였다.



(5) 이상의 사실관계 및 관련 법률 등을 종합하여 이 건에 대하여 살피건대, 청구인은 쟁점부동산에 대한 매매계약이 합의해제되어 효력이 상실되었으므로 쟁점부동산이 양도된 것으로 볼 수 없다고 주장하나, 매매계약이 성립한 후 당사자 간에 합의해제를 한 경우 양도소득세 부과대상인 ‘자산의 양도’에 해당하는지 여부는 매매계약의 이행완료 여부, 양도소득세 납세의무의 성립 여부, 부과처분의 유무, 계약을 소급적으로 소멸시킬 객관적 사정변경 또는 부득이한 사유의 유무, 합의해제의 동기 및 의도 등을 종합하여 판단하여야 할 것인바(조심 2023광3196, 2023.9.14., 조심 2020부2111, 2021.3.15. 등 다수), 쟁점부동산 매매계약서에 의하면 청구인이 주장하는 조건부 계약에 관한 사항은 나타나지 않는 점, 청구인은 합의해제 사유로 쟁점부동산 매수인에게 OOO재정비촉진구역 조합원 분양권이 주어지지 않았음을 주장하나, 계약 당시 분양권 취득이 기대되었으나 후에 불가해진 사정 등의 구체적인 경위 및 동기, 분양권 취득 불가 사유, 기타 부득이한 사유 등이 객관적인 자료로써 충분히 입증되지 않은 점, 청구인은 매수인에게 쟁점부동산 양수대금을 반환하지 않고 있어 계약해제에 따른 원상회복이 완전히 이행되었고 보기 어려운 점 등에 비추어, 처분청이 청구인의 경정청구를 거부한 이 건 처분은 잘못이 없다고 판단된다.





4. 결론



이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 「국세기본법」 제80조의2 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.

＜별지＞ 관련 법률



(1) 국세기본법



제14조(실질과세) ① 과세의 대상이 되는 소득, 수익, 재산, 행위 또는 거래의 귀속이 명의(名義)일 뿐이고 사실상 귀속되는 자가 따로 있을 때에는 사실상 귀속되는 자를 납세의무자로 하여 세법을 적용한다.



(2) 소득세법



제88조(정의) 이 장에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.

1.  "양도”란 자산에 대한 등기 또는 등록과 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등을 통하여 그 자산을 유상으로 사실상 이전하는 것을 말한다. 이 경우 대통령령으로 정하는 부담부증여 시 수증자가 부담하는 채무액에 해당하는 부분은 양도로 보며, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우에는 양도로 보지 아니한다.



제98조(양도 또는 취득의 시기) 자산의 양도차익을 계산할 때 그 취득시기 및 양도시기는 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우 등 대통령령으로 정하는 경우를 제외하고는 해당 자산의 대금을 청산한 날로 한다. 이 경우 자산의 대금에는 해당 자산의 양도에 대한 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 양수자가 부담하기로 약정한 경우에는 해당 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액은 제외한다.



(3) 민법



제548조(해제의 효과, 원상회복의무) ① 당사자 일방이 계약을 해제한 때에는 각 당사자는 그 상대방에 대하여 원상회복의 의무가 있다. 그러나 제삼자의 권리를 해하지 못한다.

② 전항의 경우에 반환할 금전에는 그 받은 날로부터 이자를 가하여야 한다.