잠실세무서장이 2025.4.9. 청구인 A과 청구인 B에게 한 2024년 귀속 양도소득세 각 OOO원에 대한 경정청구 거부처분은 이를 취소한다.

1. 처분개요



가. 청구인 A과 청구인 B(이하  "청구인들”이라 한다)는 2024.5.28. 공동명의(각 1/2 지분)인 서울특별시 OOO(이하  "쟁점주택”이라 한다)를 OOO원에 양도하면서 쟁점주택 취득(분양) 당시 조정대상지역 지정일(2017.8.2.) 이전에 계약금 중 일부(OOO원 중 OOO원)를 지급함에 따라 「소득세법 시행령」부칙(대통령령 제28293호, 2017.9.19.) 제2조 제2항 제2호(이하  "쟁점부칙”이라 한다)에 근거하여 거주요건과 상관없이 1세대1주택 비과세 적용 대상이라고 보아 2024.7.14. 양도소득세를 예정신고하였다.



나. 처분청은 청구인들의 양도소득세 신고내역을 검토한 결과 조정대상지역 지정일(2017.8.2.) 이후에야 청구인들이 쟁점주택의 계약금을 완납(2회 분납, 2017.7.18. OOO원, 2017.8.18. OOO원)하여 쟁점부칙에 따른 종전규정(거주요건 미적용) 적용대상에 해당하지 않으며, 청구인들이 쟁점주택에 2년 이상 거주한 사실이 없어 1세대1주택 비과세요건을 충족하지 못하였다고 청구인들에게 통지하였고, 이에 청구인들은 2024.8.30. 쟁점주택 양도와 관련한 2024년 귀속 양도소득세를 각 OOO원으로 수정신고하고 추가 세액을 납부하였다.



다. 이후 청구인들은 2025.2.10. 쟁점주택의 계약금 일부를 조정대상지역 지정일 이전에 지급하였으므로 쟁점부칙에 따라 1세대1주택 비과세 요건을 충족하였다는 취지로 경정청구를 하였으나 처분청은 2025.4.9. 청구인들에게 경정청구 거부처분을 하였다.



＜표1＞ 청구인별 경정청구 내역

○○○



라. 청구인들은 이에 불복하여 2025.5.2. 심판청구를 제기하였다.





2. 청구인들 주장 및 처분청 의견



가. 청구인들 주장



(1) 청구인들과 같이 쟁점주택 취득 시 계약금 중 일부를 2017.8.2. 이전에 지급한 경우에도 쟁점부칙에 따라 종전규정을 적용하여 거주요건과 상관없이 1세대1주택 비과세 적용대상에 해당한다.



(가) 쟁점부칙은 ‘2017.8.2. 이전에 해당 지역의 주택을 양도하기 위하여 매매계약을 체결하고, 계약금을 지급한 사실이 증빙서류에 의하여 확인되는 주택’을 대상으로 하고 있는바, 그 입법취지는 특정일 이전에 주택 매매계약을 체결한 자의 신뢰를 보호하는 동시에 실제로 2017.8.2. 이전에 매매계약을 체결하지 않았음에도 납세자가 통정하여 계약일을 2017.8.2. 이전으로 허위기재하는 것을 방지하기 위함이다. 즉, 쟁점부칙의 핵심은 2017.8.2. 이전에 매매계약을 체결하였는지 여부이고, 계약금 지급여부는 이를 확인하기 위한 것에 불과하다.



(나) 「민법」제565조는  "매매의 당사자 일방이 계약 당시에 금전 기타 물건을 계약금, 보증금 등의 명목으로 상대방에게 교부한 때에는 당사자 간에 다른 약정이 없는 한 당사자의 일방이 이행에 착수할 때까지 교부자는 이를 포기하고, 수령자는 그 배액을 상환하여 매매계약을 해제할 수 있다”고 하여 계약금을 교부한 경우에 그 계약금은 계약당사자 간에 수수된 계약금 정도의 손해를 감수하면 일방적으로 해제할 수 있는 해약금으로 추정하고 있다.



법원(대법원 2015.4.23. 선고 2014다231378 판결)은 매도인이  "계약금 일부만 지급된 경우 지급받은 금원의 배액을 상환하고 매매계약을 해제할 수 있다”고 주장한 사안에서 실제 교부받은 계약금의 배액만을 상환하여 매매계약을 해제할 수 있다면 이는 당사자가 일정한 금액을 계약금으로 정한 의사에 반하게 될 뿐 아니라 교부받은 금액이 소액일 경우에는 사실상 계약을 자유로이 해제할 수 있어 계약의 구속력이 약화되는 결과가 되어 부당하기 때문에 계약금 일부만 지급된 경우 수령자가 매매계약을 해제할 수 있다고 하더라도 해약금의 기준이 되는 금원은 실제 교부받은 계약금이 아니라 약정계약금이라고 봄이 타당하므로 매도인이 계약금의 일부로서 지급받은 금원의 배액을 상환하는 것으로는 매매계약을 해제할 수 없다고 판시하였다.



(다) 위와 같이 「민법」상 계약금 중 일부만을 지급한 경우에도 전부를 지급한 경우와 그 효력에 차이가 없으므로 이 건에 대하여도 쟁점부칙을 적용하여 거주요건과 관계없이 비과세 여부를 판단하여야 할 것이다.



(라) 특히, 청구인들의 경우 쟁점주택을 분양받는 과정에서 분양공급자의 요청에 따라 계약서대로 계약금 중 일부만 정해진 시기에 지급한 것이므로 지급시기를 의도적으로 조절한 것이 아니며, 조세심판원에서도 ‘계약금 일부가 지급되었더라도 계약금이 지급된 것으로 보아야 한다’는 취지로 수 차례 판단한 바 있다(조심 2022구6631, 2022.12.13., 조심 2022서6067, 2022.9.1.)



(2) 현행 「소득세법 시행령」제154조 제1항 제5호에서 ‘조정대상지역 공고가 있은 날 이전에 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 확인되는 경우 계약금 지급일 현재 주택을 보유하지 않는 경우’ 거주기간 제한을 받지 않는바, 쟁점주택과 관련한 조정대상지역의 공고일은 2017.11.10. 또는 2017.9.6.이므로 2017.8.18. 계약금을 완납한 청구인들의 경우 거주기간과 상관없이 비과세 요건을 판단하여야 한다.



(가) 기획재정부의 유권해석(재산세제과-73, 2022.1.11.)등에 따르면 서울특별시의 조정대상지역 공고일은 「주택법」(법률 제14866호)의 시행시기인 2017.11.10.이다.



(나) 그러므로 청구인들은 조정대상지역 공고일 이전에 쟁점주택의 계약금 전액을 완납하였는바, 거주요건과 무관하게 양도소득세 비과세 여부를 판단하여야 한다.



나. 처분청 의견



(1) 기획재정부 유권해석(재산세제과-144, 2024.1.22.) 등에서 쟁점부칙은 계약금을 완납한 경우에만 적용하는 것으로 해석하고 있는바, 쟁점주택은 2017.8.2. 이전에 계약금 중 일부만을 지급하여 쟁점부칙 적용대상이 아니므로 쟁점주택의 1세대1주택 비과세요건 판단 시 거주요건이 적용된다.



(가) 조세법률주의 원칙상 과세요건이나 비과세요건 또는 조세감면 요건을 막론하고 조세법규의 해석은 특별한 사정이 없는 한 법문대로 해석하여야 하고, 합리적 이유없이 확정해석하거나 유추해석하는 것은 허용되지 않으므로 1세대1주택에 대한 비과세 규정인 쟁점부칙은 엄격하게 해석하여야 한다.



(나) 법원(대법원 2008.3.13. 선고 2007다73611 판결, 대법원 2014.10.16. 선고 2014두9967 판결)은 교부자가 계약금의 잔금 또는 전부를 지급하지 아니하는 한 계약금 계약은 성립하지 아니하고 매매계약을 체결하고 계약금을 납부한 자라 함은 매매계약의 체결과 당사자 사이에 약정한 계약금의 교부를 마친 자를 의미한다고 설시한 바 있다.



(다) 쟁점주택의 총분양가는 OOO원이고 계약금은 통상적으로 10%인 OOO원이므로 일부(OOO원)만 지급한 2017.7.18.이 아닌 완납한 2017.8.18.을 계약금을 지급한 날로 보아야 한다.



(2) 「소득세법 시행령」제154조 제2항에서 쟁점주택이 위치한 서울특별시 전역을 조정대상지역에 포함하면서 제1항에 따라 거주요건 등을 적용할 때 그 적용대상이 되는 조정대상지역 해당일을 2017.8.3.부터 공고일 전날인 2017.11.9.까지로 명시적으로 규정하고 있으므로 쟁점주택에 대한 비과세여부 판단 시 거주요건을 적용하여야 한다.





3. 심리 및 판단



가. 쟁점



① 청구인들이 쟁점주택의 계약금 중 일부만을 조정대상지역 지정일 이전에 지급한 경우 구「소득세법 시행령」부칙에 따른 계약금을 지급한 것으로 보아 거주요건과 상관없이 1세대1주택 비과세 대상 여부를 판단할 수 있는지 여부



② 조정대상지역 공고일 이전에 쟁점주택의 계약금을 완납하였으므로 거주요건과 상관없이 1세대1주택 비과세 대상여부를 판단하여야 한다는 청구주장의 당부



나. 관련 법령



(1) 소득세법



제89조(비과세 양도소득) ① 다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세(이하  "양도소득세”라 한다)를 과세하지 아니한다.

3. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(주택 및 이에 딸린 토지의 양도 당시 실지거래가액의 합계액이 12억원을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서  "주택부수토지”라 한다)의 양도로 발생하는 소득

가. 1세대가 1주택을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 요건을 충족하는 주택



(2) 소득세법 시행령(대통령령 제27829호, 2017.2.3. 일부개정된 것)



제154조(1세대1주택의 범위) ① 법 제89조 제1항 제3호 가목에서 "대통령령으로 정하는 요건"이란 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항 제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우는 3년) 이상인 것을 말한다. 다만, 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그 보유기간의 제한을 받지 아니한다.



(3) 소득세법 시행령(대통령령 제28293호, 2017.9.19. 일부개정된 것)



제154조(1세대1주택의 범위) ① 법 제89조 제1항 제3호 가목에서 "대통령령으로 정하는 요건"이란 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항 제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우는 3년) 이상인 것[취득 당시에 제2항에 따른 조정지역에 있는 주택의 경우에는 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항 제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우에는 3년) 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것]을 말한다. 다만, 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 제1호부터 제3호까지의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 아니하며 제4호 및 제5호에 해당하는 경우에는 거주기간의 제한을 받지 아니한다.

5. 거주자가 제2항 단서에 따른 지역의 공고가 있은 날 이전에 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 증빙서류에 의하여 확인되는 경우로서 해당 거주자가 속한 1세대가 계약금 지급일 현재 주택을 보유하지 아니하는 경우

② 조정지역은 다음 표에 해당하는 지역으로 한다. 다만, 법률 제14866호 주택법 일부개정법률 제63조의2에 따라 국토교통부장관이 같은 조 제1항 제1호의 조정대상지역을 지정ㆍ공고한 경우에는 그 지역을 말한다.



부칙＜대통령령 제28293호, 2017.9.19.＞



제1조(시행일) 이 영은 공포한 날부터 시행한다.

제2조(1세대 1주택 비과세 요건에 관한 적용례 등) ① 제154조 제1항ㆍ제2항 및 같은 조 제8항 제3호의 개정규정은 이 영 시행 이후 양도하는 분부터 적용한다.

② 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택에 대해서는 제154조 제1항ㆍ제2항 및 같은 조 제8항 제3호의 개정규정 및 이 조 제1항에도 불구하고 종전의 규정에 따른다.

1. 2017년 8월 2일 이전에 취득한 주택

2. 2017년 8월 2일 이전에 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 증빙서류에 의하여 확인되는 주택(해당 주택의 거주자가 속한 1세대가 계약금 지급일 현재 주택을 보유하지 아니하는 경우로 한정한다)

3. 2017년 8월 3일 이후 취득하여 이 영 시행 전에 양도한 주택



(4) 소득세법 시행령(대통령령 제28637호, 2018.2.13. 일부개정된 것)



제154조(1세대1주택의 범위) ① 법 제89조 제1항 제3호 가목에서 "대통령령으로 정하는 요건"이란 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항 제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우는 3년) 이상인 것[취득 당시에 「주택법」 제63조의2 제1항 제1호에 따른 조정대상지역(이하 이 조에서 "조정대상지역"이라 한다)에 있는 주택의 경우에는 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항 제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우에는 3년) 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것]을 말한다. 다만, 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 제1호부터 제3호까지의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 아니하며 제4호 및 제5호에 해당하는 경우에는 거주기간의 제한을 받지 아니한다.

5. 거주자가 조정대상지역의 공고가 있은 날 이전에 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 증빙서류에 의하여 확인되는 경우로서 해당 거주자가 속한 1세대가 계약금 지급일 현재 주택을 보유하지 아니하는 경우

② 제1항에서 조정대상지역을 적용할 때 2017년 8월 3일부터 2017년 11월 9일까지의 기간에는 다음 표의 지역을 조정대상지역으로 한다.



(5) 주택법(법률 제14866호, 2017.8.9. 일부개정된 것)



제63조의2(조정대상지역의 지정 및 해제) ① 국토교통부장관은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 지역으로서 국토교통부령으로 정하는 기준을 충족하는 지역을 주거정책심의위원회의 심의를 거쳐 조정대상지역(이하  "조정대상지역”이라 한다)으로 지정할 수 있다. 이 경우 제1호에 해당하는 조정대상지역의 지정은 그 지정 목적을 달성할 수 있는 최소한의 범위로 한다.

1. 주택가격, 청약경쟁률, 분양권 전매량 및 주택보급률 등을 고려하였을 때 주택 분양 등이 과열되어 있거나 과열될 우려가 있는 지역



부칙 ＜법률 제14866호, 2017.8.9.＞

제1조(시행일) 이 법은 공포 후 3개월이 경과한 날부터 시행한다.

제2조(조정대상지역 지정에 관한 준비행위) ① 국토교통부장관은 이 법 시행 전에 제63조의2의 개정규정의 시행을 위하여 주거정책심의위원회의 심의를 거쳐 조정대상지역 예정지를 지정할 수 있다.

② 국토교통부장관이 제1항에 따라 조정대상지역 예정지를 지정하였을 때에는 지체 없이 이를 공고하고, 해당 지역을 관할하는 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 해당 공고 내용을 통보하여야 한다.

③ 제1항에 따라 지정된 조정대상지역 예정지는 이 법 시행일에 제63조의2의 개정규정에 따른 조정대상지역으로 지정된 것으로 본다.



다. 사실관계 및 판단



(1) 청구인들과 처분청이 제시한 심리자료에 의하면, 다음과 같은 사실이 확인된다.



(가) 청구인들은 분양계약을 통해 쟁점주택을 취득하였고, 쟁점주택의 계약금 지급부터 양도하기까지의 경과는 아래 ＜표2＞와 같다.



＜표2＞ 쟁점주택 취득 및 양도 경과

○○○



(나) 쟁점주택의 분양계약서상 분양대금 지급내역은 아래 ＜표3＞과 같으며, 계약금은 1ㆍ2차로 나누어 지급한 것으로 확인된다.



＜표3＞ 쟁점주택 분양대금내역

○○○



(다) 쟁점주택 양도일 현재 청구인들이 1세대1주택자에 해당하고, 쟁점주택에 2년 이상 거주하지 않았다는 사실에 대하여 처분청과 청구인들 간 다툼이 없다.



(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 먼저 쟁점①에 대하여 살피건대, 처분청은 쟁점주택의 계약금이 조정대상지정일(2017.8.2.) 이전에 완납되지 않아 쟁점주택의 양도가 쟁점부칙에 따른 종전규정 적용대상에 해당하지 않는다는 의견이나,



조세법규의 해석은 특별한 사정이 없는 한 법문대로 해석할 것이고 합리적 이유 없이 확장해석하거나 유추해석하는 것은 허용되지 않는데, 쟁점부칙은 조정대상지역 공고에 따른 불측의 손해를 방지하고, 조정대상지역 공고 이전에 주택 매매계약을 체결한 자의 신뢰를 보호하기 위하여 조정대상지역 공고가 있은 날 이전에 매매계약을 한 경우에는 1세대1주택 비과세 요건과 관련하여 거주요건과 같은 신설된 법령의 적용을 배제하는 한편, 쟁점부칙의 적용을 위한 부적절한 시도 등을 방지하기 위하여 ‘계약금을 지급한 사실이 증빙서류에 의하여 확인되는 경우’로 그 적용대상을 한정하고 있는 것으로 보이는 바,



쟁점부칙은 그 적용대상을 계약금을 지급한 사실이 증빙서류에 의하여 확인되는 경우라고만 규정하고 있을 뿐인 점, 또한 분양계약서상 분납일정에 따라 계약금 중 일부를 지급한 사실이 확인되는 이상, 계약금을 완납한 자와 동일하게 신뢰를 보호할 필요성이 있어 보이는 점, 청구인들이 쟁점주택 취득을 위해 분양계약 일정에 따라 계약금 중 일부만을 해당 일자에 지급한 것이며, 쟁점부칙 적용을 위하여 계약금 지급 시기 등을 조절한 것이 아닌 점 등에 비추어 쟁점주택은 쟁점부칙의 적용대상에 해당하는 것으로 보이므로, 결국 이와 다른 전제에서 처분청이 청구인들에게 한 이 건 처분은 잘못이 있는 것으로 판단된다.



쟁점①이 인용됨에 따라 쟁점②는 심리의 실익이 없어 그 심리를 생략한다.





4. 결론



이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 있으므로 「국세기본법」 제80조의2 및 제65조 제1항 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.