심사청구를 기각한다.

1. 원 처분의 요지

가. 청구인은 2005. 9. 14. 대구광역시 중구 달성동 ● 소재 부동산(토지: 306.2㎡,건물: 759.775㎡, 이하  "종전부동산”이라 한다)을 취득(가액 294,880,000원)하여 거주하다가 「도시 및 주거환경정비법」(이하  "도시정비법”이라 한다)에 따른 재개발사업1) 시행으로 2018. 11. 22. B 정비사업조합(이하  "재개발조합”이라 한다)에 종전부동산의 소유권을 이전하고 조합원입주권 2개2)를 받았다.

나. 청구인은 재개발사업에 따른 공동주택 준공인가(2023. 6. 29.) 이후인 2023. 7. 12.종전부동산 권리가액 1,388,940,000원과 조합원입주권(2개) 가액 555,800,000원의 차액833,140,000원을 재개발사업 청산금3)(이하  "쟁점청산금”이라 한다)으로 받았다.

*1) 대구광역시 중구 ■ 일원 토지(72,985.70㎡)를 재개발하여 공동주택 1,501세대를 신축하는 사업

*2) ♤ 전용면적 84㎡형과 59㎡형 공동주택 입주권

다. 청구인은 2024. 3. 28. 「소득세법」제89조 등에 따른 1세대 1주택 비과세규정을 적용하여 양도가액(종전부동산 권리가액) 1,388,940,000원에서 12억 원(고가주택기준금액)4)을 고려하여 산출된 양도소득세 2,113,470원을 신고ㆍ납부하였다.

라. 처분청은 2024. 6. 1. 청구인이 조합원입주권으로 취득한 공동주택(2주택,이하  "쟁점주택”이라 한다)을 보유5)한 상황에서 쟁점청산금을 수령한 것에 대해 이는청구인의 종전부동산 권리가액(1,388,940,000원) 중 쟁점청산금(833,140,000원) 비중에해당하는 종전부동산(이하  "쟁점청산금 해당 주택”이라 한다)이 양도된 것으로 보아1세대 1주택 비과세 규정의 적용을 배제하고 산출된 141,399,027원(가산세14,089,557원 포함)에서 기신고ㆍ납부한 2,113,470원을 차감하여 양도소득세 139,285,550원6)을경정ㆍ고지(이하  "이 사건 부과처분”이라 한다)하였다.7)

2. 심사청구의 취지와 이유

가. 청구 취지

이 사건의 청구 취지는 이 사건 부과처분을 취소하여 달라는 것이다.

나. 청구 이유

1) 조합원입주권 2개 중 1개는 조합원입주권으로 볼 수 있으나, 나머지 1개는단순 분양권으로 주택 수에 포함할 수 없고, 조합원입주권의 쟁점주택 전환시기는소유권 보전 등기일(2024. 1. 17.)이므로 청구인은 쟁점청산금 수령(2023. 7. 12.) 당시 조합원입주권 1개만 소유하여 1세대 1주택 비과세 요건을 충족하였는바 양도소득세를산출할 때 장기보유특별공제 80%를 적용하여야 한다.

*3) 도시정비법 제89조 제1항에 따르면 대지 또는 건축물을 분양받은 자가 종전에 소유하고 있던 토지 또는 건축물의 가격과분양받은 대지 또는 건축물의 가격 사이에 차이가 있는 경우 사업시행자는 같은 법 제86조 제2항에 따른 이전고시가있은 후에 그 차액에 상당하는 금액을 분양받은 자로부터 징수하거나 분양받은 자에게 지급하도록 되어 있음

*4) 1세대 1주택 비과세 요건을 충족하더라도 12억 원(고가주택 기준금액)을 초과하는 양도가액에 대해서는 「소득세법시행령」제160조에 따라 양도차익 및 장기보유특별공제를 적용하여 양도소득세를 계산함

*5) 처분청은 준공인가일(2023. 6. 29.)을 기준으로 조합원입주권이 쟁점주택으로 변경되었다고 보았음

*6) 10원 미만의 단수는 절사함

*7) 청구인이 2024. 6. 10. 해당 고지를 받았으므로 이 사건 심사청구는 「감사원법」에서 정하고 있는 기한(원인행위가있음을 안 날부터 90일 이내) 내 청구에 해당함

2) 청구인은 3년간 전매제한이 있는 쟁점주택에 실입주8)하였는바, 이는 일시적1세대 2주택에 해당하는 경우로서 투기 목적이 있었다고 볼 수 없으므로 처분청이1세대 1주택 비과세 규정 적용을 배제하고 이 사건 부과처분을 한 것은 부당하다.

3. 처분청의 의견

가. 재개발사업 과정에서 종전부동산은 관리처분계획 인가일 이후 조합원입주권이 부여되었다가 준공일에 신규 주택으로 전환되는데, 청구인이 쟁점청산금을수령한 것은 재개발사업 시행 이전에 소유한 종전부동산의 유상양도9)에 해당하고양도시기는 도시정비법 제86조 및 「소득세법 시행령」제162조 제1항 제9호 단서에따라 소유권 이전 고시 다음 날10)이 되는바, 쟁점주택은 소유권 이전 고시일(2024.1. 10.)현재 이미 준공인가(2023. 6. 29.)되어 청구인은 2주택을 소유하고 있는 것으로보아야 하므로 1세대 1주택 비과세 규정 배제는 정당하다.

나. 청구인은 투기 목적이 없는 일시적 3주택자에 대해 양도소득세 중과를배제한 판례11)를 이 사건 심사청구의 원용 근거로 제시하였으나, 해당 판례는이 사건과 전혀 다른 사실관계에 근거하여 판단한 사안으로서 이 사건에 원용할 수없으므로 이 사건 부과처분은 정당하다.

4. 우리 원의 판단

가. 다툼

*8) 1채는 청구인, 1채는 청구인의 차남 가족이 거주함

*9) 대법원 2001. 4. 10. 선고 99두7791 판결, 대법원 2016. 1. 14.자 2015두51996 심리불속행 상고 기각 판결(전심 서울고등법원 2015. 8. 28. 선고 2014누66498 판결)

*10) 국세청 2023. 2. 17. 자 사전-2022-법규재산-1282(재개발사업으로 청산금을 받는 경우 1세대 1주택 비과세 규정 적용 여부)

*11) 서울행정법원 2023. 3. 30. 선고 2022구합69513 판결

이 사건의 다툼은 재개발사업으로 조합원입주권(2개)과 쟁점청산금을 수령한경우 쟁점청산금 해당 주택 양도에 대해 1세대 1주택 비과세 규정을 적용할 수있는지 여부이다.

나. 인정사실

이 사건 관련 기록 등을 검토해 보면 다음과 같은 사실이 인정된다.

1) 청구인은 2005. 9. 14. 종전부동산을 294,880,000원에 취득하여 거주하다가도시정비법에 따른 재개발사업 시행으로 2018. 11. 22. 재개발조합에 종전부동산의소유권을 이전하고 조합원입주권 2개를 받은 뒤 2023. 7. 12. 쟁점청산금833,140,000원12)을 받았다.

2) 대구광역시 중구는 2018. 8. 13. 도시정비법 제78조 제2항에 따라 재개발사업에 대한 관리처분계획을 인가(대구광역시 중구 고시 제2018-53호)13)한 뒤2023. 6. 29. 같은 법 제83조 제3항 등에 따라 재개발사업에 대한 준공인가(대구광역시중구 고시 제2023-69호)를 하였다.

3) 재개발조합은 2024. 1. 10. 도시정비법 제86조 제1항 등에 따라 재개발사업에따른 공동주택 소유권을 이전하고자 재개발사업 구역 내 대지 및 건축물의 소유권이전 내용을 고시(재개발조합 고시 제2024-01호)하였다.

4) 청구인은 2024. 1. 17. 쟁점주택(2주택)에 대해 소유권 보존 등기를 하는등 종전부동산 및 재개발사업에 따른 쟁점주택 취득 과정을 살펴보면 다음과 같다.



*12) 종전부동산 권리가액 1,388,940,000원과 조합원입주권(2개) 가액 555,800,000원의 차액

*13) 관리처분계획 인가일: (최초) 2018. 8. 13., (최종) 2022. 8. 4.

5) 청구인은 소유권 이전 고시일(2024. 1. 10.) 현재 쟁점주택(2주택)을제외하고 「소득세법」제94조 제1항 제1호 및 제2호에 따른 부동산 또는 부동산에관한 권리는 소유하고 있지 않다.

6) 청구인은 2024. 3. 28. 「소득세법」제89조 등에 따른 1세대 1주택 비과세규정을 적용하여 [표]와 같이 양도가액(종전부동산 권리가액) 1,388,940,000원에서 12억 원(고가주택 기준금액)을 고려하여 양도차익을 계산한 뒤 산출된 양도소득세2,113,470원을 신고ㆍ납부하였다.



7) 국세청은 2023. 2. 17. 2년 이상 보유한 주택을 주택재개발조합에 제공하고,2개의 조합원입주권 및 청산금을 수령하는 경우 청산금 수령분에 대한 1세대 1주택비과세 적용 여부에 대해 다음과 같이 해석하였다.

< 사전-2022-법규재산-1282>

■ 도시정비법에 따른 주택재개발사업을 시행하는 정비사업조합의 조합원이 종전주택을 당해 조합에 제공하고 2개의조합원입주권과 청산금을 지급받기로 한 경우 해당 청산금에 상당하는 종전주택(이하  "청산금 해당 주택”이라한다)의 1세대 1주택 비과세 적용 여부는 청산금 해당 주택의 양도일 현재를 기준으로 판단하는 것이며, 이경우 청산금 해당 주택의 양도시기는 도시정비법 제86조 및 「소득세법 시행령」 제162조 제1항 제9호 단서에따라 소유권 이전 고시일의 다음 날이 됨

- 이 경우 청산금 해당 주택 양도일 현재 조합원입주권에 따라 취득한 2개를 함께 소유한 경우 「소득세법 시행령」제154조 제1항의 비과세 규정은 적용받을 수 없음

8) 처분청은 2024. 6. 1. 청구인이 소유권 이전 고시일(2024. 1. 10.) 현재 쟁점주택(2주택)을 보유한 상황에서 쟁점청산금을 수령한 것으로 보아 쟁점청산금 해당주택에 대해 1세대 1주택 비과세 규정의 적용을 배제하고 산출한 양도소득세141,399,027원(가산세 14,089,557원 포함)에서 청구인이 신고ㆍ납부한 2,113,470원을차감하여 이 사건 부과처분을 하였다.

다. 관계 법령

이 사건과 관계되는 법령은 「소득세법」제88조 제9호 등 [별지] 기재와 같다.

라. 판단

「소득세법」제88조 제9호 및 제10호에 따르면 조합원입주권이란 도시정비법제74조에 따른 관리처분계획의 인가로 인하여 취득한 입주자로 선정된 지위를말하는데 도시정비법에 따른 재개발사업을 시행하는 정비사업조합의 조합원으로서취득한 것으로 한정하며, 분양권이란 「주택법」등에 따라 주택에 대한 공급계약을통하여 주택을 공급받는 자로 선정된 지위를 말한다고 되어 있다.

「소득세법」제98조 및 같은 법 시행령 제162조 제1항 제4호에 따르면 자산의양도차익을 계산할 때 자기가 건설한 건축물의 취득 및 양도 시기는 「건축법」제22조 제2항에 따른 사용승인서 교부일로 한다고 되어 있다.

도시정비법 제57조 제1항 제3호와 제83조 및 제85조 제1항에 따르면 사업시행자가정비사업 공사를 완료한 때에는 시장ㆍ군수에게 준공인가를 신청하고 시장ㆍ군수는정비사업이 인가받은 사업시행계획대로 완료되었다고 인정되는 때에는 준공인가 후고시하여야 하며, 이 법에 따라 준공인가를 받으면 「건축법」제22조에 따른사용승인을 받은 것으로 의제한다고 되어 있다.

「소득세법」제89조 제1항 제3호 및 제4호에 따르면 주택 및 이에 딸린 토지의양도 당시 실지거래가액의 합계액이 12억 원을 초과하는 고가주택을 제외하고1세대가 1주택을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 요건을 충족하는 주택이거나 양도일 현재 1개 조합원입주권 외에 1주택을 보유한 경우로서 1주택을취득한 날로부터 3년 이내에 해당 조합원입주권을 양도하는 경우에는 양도소득세를과세하지 아니한다고 되어 있다.

도시정비법 제76조 제1항 제7호 라목에 따르면 정비사업 시행으로 종전주택의권리가액 또는 주거전용면적의 범위에서 2주택을 공급할 수 있고, 이 중 1주택은주거전용면적을 60㎡ 이하로 하되 소유권 이전 고시일 다음 날부터 3년이 지나기전에는 전매할 수 없도록 되어 있다.

구 「도시재개발법」에 의하여 설립된 재개발조합으로부터 재개발사업구역 내의부동산에 대한 대가로서 청산금을 지급받은 경우, 자산의 유상양도에 해당하므로양도소득세 부과대상에 해당한다.14)

재개발조합의 조합원이 그 조합으로부터 취득하는 조합원공급분 주택은자기가 건설하는 건축물과 실질적으로 동일한 점 등을 종합하여 보면, 조합원이주택조합 등으로부터 취득하는 조합원공급분 신축 주택의 취득일은 사용검사필증교부일이나 사용승인일로 봄이 상당하다.15)

위 관계 법령, 법리 및 인정사실 등에 비추어 재개발사업으로 조합원입주권(2개)과 쟁점청산금을 수령한 경우 쟁점청산금 해당 주택 양도에 대해 1세대 1주택비과세 규정을 적용할 수 있는지 여부를 살펴보면, ① 인정사실  "1)항” 및  "4)항”과같이 재개발사업 추진 과정을 종합해 볼 때 쟁점청산금은 재개발사업 시행 이전에소유한 종전부동산의 양도 대가16)로 보는 것이 합리적인 점, ② 청구인은 조합원입주권의 쟁점주택 전환시기는 소유권 보전 등기일(2024. 1. 17.)이므로 쟁점청산금수령(2023. 7. 12.) 당시 조합원입주권 1개만 소유하였다고 주장하나, 청구인과 같이재개발조합의 조합원이 그 조합으로부터 취득하는 조합원공급분 주택은 자기가건설하는 건축물에 해당하고, 자기가 건설하는 건축물의 취득시기는 「건축법」에따른 사용승인일 즉 도시정비법에 따른 준공인가일이므로 청구인은 준공인가일인2023. 6. 29. 쟁점주택(2주택)을 취득한 것으로 보아야 하는 점, ③ 인정사실  "7)항”과같이 쟁점청산금 해당 주택의 양도시기는 쟁점주택의 소유권 이전 고시일인2024. 1. 10.의 다음 날로 보아야 하는바, 청구인은 준공인가일인 2023. 6. 29. 쟁점주택(2주택)을 취득하고 소유권 이전 고시일 다음 날 현재에도 이를 보유한상황에서 쟁점청산금 해당 주택을 양도하고 쟁점청산금을 받은 것으로 보아 1세대 1주택 비과세 규정의 적용을 배제하는 것이 타당한 점, ④ 청구인은 전매제한으로 쟁점주택(2주택)을 양도하지 못하고 거주하고 있다며 투기 목적이없었다고 주장하나, 재개발조합의 조합원이 재개발조합에 종전부동산의 소유권을이전하고 2주택을 받은 경우 이 중 1주택은 도시정비법 제76조 제1항 제7호 라목에따라 전매제한 대상이 되는바, 청구인은 쟁점주택 중 1주택이 전매제한 대상이라는것을 알거나 충분히 알 수 있는 상황에서 본인 의사에 따라 2주택을 공급받았으므로청구인에게 투기 목적이 없었다고 보기 어려운 점 등을 종합해 볼 때 청구인이2024. 1. 10.(양도일) 현재 2주택을 보유한 것으로 보아 쟁점청산금 해당 주택양도에 대해 1세대 1주택 비과세 규정의 적용을 배제하여 이 사건 부과처분을 한것은 위법ㆍ부당하다고 보기 어렵다.

*14) 대법원 2001. 4. 10. 선고 99두7791 판결, 대법원 2016. 1. 14. 자 2015두51996 심리불속행 상고 기각 판결(전심서울고등법원 2015. 8. 28. 선고 2014누66498 판결) 참조

*15) 대법원 2008. 5. 29. 선고 2007두146 판결 참조

*16) 대법원 2001. 4. 10. 선고 99두7791 판결, 대법원 2016. 1. 14. 자 2015두51996 심리불속행 상고 기각 판결(전심서울고등법원 2015. 8. 28. 선고 2014누66498 판결) 참조

5. 결론

그렇다면 이 사건 심사청구는 이유 없다고 인정되므로 「감사원법」제46조제2항에 따라 주문과 같이 결정한다.

[별지]

※ 관련법령

□ 「도시 및 주거환경정비법」

○ 제57조(인ㆍ허가등의 의제 등) ① 사업시행자가 사업시행계획인가를 받은때(시장ㆍ군수등이 직접 정비사업을 시행하는 경우에는 사업시행계획서를 작성한때를 말한다. 이하 이 조에서 같다)에는 다음 각 호의 인가ㆍ허가ㆍ결정ㆍ승인ㆍ신고ㆍ등록ㆍ협의ㆍ동의ㆍ심사ㆍ지정 또는 해제(이하  "인ㆍ허가등”이라한다)가 있은 것으로 보며, 제50조 제9항에 따른 사업시행계획인가의 고시가 있은 때에는 다음 각 호의 관계 법률에 따른 인ㆍ허가등의 고시ㆍ공고등이 있은 것으로 본다.

1.~2. (생략)

3. 「건축법」제11조에 따른 건축허가, 같은 법 제20조에 따른 가설건축물의건축허가 또는 축조신고 및 같은 법 제29조에 따른 건축협의

4.~20. (생략)

②~⑦ (생략)

○ 제74조(관리처분계획의 인가 등) ① 사업시행자는 제72조에 따른 분양신청기간이 종료된 때에는 분양신청의 현황을 기초로 다음 각 호의 사항이 포함된 관리처분계획을 수립하여 시장ㆍ군수등의 인가를 받아야 하며, 관리처분계획을 변경ㆍ중지 또는 폐지하려는 경우에도 또한 같다. 다만, 대통령령으로 정하는 경미한 사항을 변경하려는 경우에는 시장ㆍ군수등에게 신고하여야 한다.

1.~2. (생략)

3. 분양대상자별 분양예정인 대지 또는 건축물의 추산액(임대관리 위탁주택에 관한 내용을 포함한다)

4. (생략)

5. 분양대상자별 종전의 토지 또는 건축물 명세 및 사업시행계획인가 고시가 있은 날을 기준으로 한 가격(사업시행계획인가 전에 제81조제3항에 따라 철거된 건축물은 시장ㆍ군수등에게 허가를 받은 날을 기준으로 한 가격)

6. 정비사업비의 추산액(재건축사업의 경우에는 「재건축초과이익 환수에 관한법률」에 따른 재건축부담금에 관한 사항을 포함한다) 및 그에 따른 조합원분담규모 및 분담시기

7.~9. (생략)

②~⑦ (생략)

○ 제76조(관리처분계획의 수립기준) ① 제74조 제1항에 따른 관리처분계획의내용은 다음 각 호의 기준에 따른다.

1.~5. (생략)

6. 1세대 또는 1명이 하나 이상의 주택 또는 토지를 소유한 경우 1주택을공급하고, 같은 세대에 속하지 아니하는 2명 이상이 1주택 또는 1토지를공유한 경우에는 1주택만 공급한다.

7. 제6호에도 불구하고 다음 각 목의 경우에는 각 목의 방법에 따라 주택을 공급할 수 있다.

가.~다. (생략)

라. 제74조 제1항 제5호에 따른 가격의 범위 또는 종전 주택의 주거전용면적의 범위에서 2주택을 공급할 수 있고, 이 중 1주택은 주거전용면적을 60제곱미터 이하로 한다. 다만, 60제곱미터 이하로 공급받은 1주택은 제86조 제2항에 따른 이전고시일 다음 날부터 3년이 지나기 전에는 주택을 전매(매매ㆍ증여나 그 밖에 권리의 변동을 수반하는 모든 행위를 포함하되 상속의 경우는 제외한다)하거나 전매를 알선할 수 없다.

마. (생략)

② (생략)

○ 제78조(관리처분계획의 공람 및 인가절차 등) ① (생략)

② 시장ㆍ군수등은 사업시행자의 관리처분계획인가의 신청이 있은 날부터30일 이내에 인가 여부를 결정하여 사업시행자에게 통보하여야 한다. 다만,시장ㆍ군수등은 제3항에 따라 관리처분계획의 타당성 검증을 요청하는 경우에는 관리처분계획인가의 신청을 받은 날부터 60일 이내에 인가 여부를 결정하여 사업시행자에게 통지하여야 한다.

③~⑦ (생략)

○ 제83조(정비사업의 준공인가) ① 시장ㆍ군수등이 아닌 사업시행자가 정비사업 공사를 완료한 때에는 대통령령으로 정하는 방법 및 절차에 따라 시장ㆍ군수등의 준공인가를 받아야 한다.

② 제1항에 따라 준공인가신청을 받은 시장ㆍ군수등은 지체 없이 준공검사를 실시하여야 한다. 이 경우 시장ㆍ군수등은 효율적인 준공검사를 위하여필요한 때에는 관계 행정기관ㆍ공공기관ㆍ연구기관, 그 밖의 전문기관 또는단체에게 준공검사의 실시를 의뢰할 수 있다.

③ 시장ㆍ군수등은 제2항 전단 또는 후단에 따른 준공검사를 실시한 결과정비사업이 인가받은 사업시행계획대로 완료되었다고 인정되는 때에는 준공인가를 하고 공사의 완료를 해당 지방자치단체의 공보에 고시하여야 한다.

④~⑥ (생략)

○ 제85조(공사완료에 따른 관련 인ㆍ허가등의 의제) ① 제83조 제1항부터 제4항까지의 규정에 따라 준공인가를 하거나 공사완료를 고시하는 경우 시장ㆍ군수등이 제57조에 따라 의제되는 인ㆍ허가등에 따른 준공검사ㆍ준공인가ㆍ사용검사ㆍ사용승인 등(이하  "준공검사ㆍ인가등”이라 한다)에 관하여 제3항에 따라 관계 행정기관의 장과 협의한 사항은 해당 준공검사ㆍ인가등을 받은 것으로 본다.

②~⑥ (생략)

○ 제86조(이전고시 등) ① 사업시행자는 제83조 제3항 및 제4항에 따른 고시가 있은 때에는 지체 없이 대지확정측량을 하고 토지의 분할절차를 거쳐 관리처분계획에서 정한 사항을 분양받을 자에게 통지하고 대지 또는 건축물의소유권을 이전하여야 한다. 다만, 정비사업의 효율적인 추진을 위하여 필요한 경우에는 해당 정비사업에 관한 공사가 전부 완료되기 전이라도 완공된부분은 준공인가를 받아 대지 또는 건축물별로 분양받을 자에게 소유권을이전할 수 있다.

② 사업시행자는 제1항에 따라 대지 및 건축물의 소유권을 이전하려는 때에는 그 내용을 해당 지방자치단체의 공보에 고시한 후 시장ㆍ군수등에게 보고하여야 한다. 이 경우 대지 또는 건축물을 분양받을 자는 고시가 있은 날의 다음 날에 그 대지 또는 건축물의 소유권을 취득한다.

○ 제89조(청산금 등) ① 대지 또는 건축물을 분양받은 자가 종전에 소유하고있던 토지 또는 건축물의 가격과 분양받은 대지 또는 건축물의 가격 사이에차이가 있는 경우 사업시행자는 제86조 제2항에 따른 이전고시가 있은 후에그 차액에 상당하는 금액(이하  "청산금”이라 한다)을 분양받은 자로부터 징수하거나 분양받은 자에게 지급하여야 한다.

②~④ (생략)

□ 「소득세법」

○ 소득세법 제88조(정의) 이 장에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.

1.  "양도”란 자산에 대한 등기 또는 등록과 관계없이 매도, 교환, 법인에대한 현물출자 등을 통하여 그 자산을 유상으로 사실상 이전하는 것을말한다. 이 경우 대통령령으로 정하는 부담부증여 시 수증자가 부담하는 채무액에 해당하는 부분은 양도로 보며, 다음 각 목의 어느 하나에해당하는 경우에는 양도로 보지 아니한다.

가.~다. (생략)

2.~8. (생략)

9.  "조합원입주권”이란 「도시 및 주거환경정비법」제74조에 따른 관리처분계획의 인가 및 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」제29조에 따른 사업시행계획인가로 인하여 취득한 입주자로 선정된 지위를 말한다.이 경우 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 재건축사업 또는 재개발사업,「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」에 따른 자율주택정비사업, 가로주택정비사업, 소규모재건축사업 또는 소규모재개발사업을 시행하는정비사업조합의 조합원(같은 법 제22조에 따라 주민합의체를 구성하는 경우에는 같은 법 제2조 제6호의 토지등소유자를 말한다)으로서 취득한 것(그조합원으로부터 취득한 것을 포함한다)으로 한정하며, 이에 딸린 토지를포함한다.

10.  "분양권”이란 「주택법」등 대통령령으로 정하는 법률에 따른 주택에대한 공급계약을 통하여 주택을 공급받는 자로 선정된 지위(해당 지위를 매매 또는 증여 등의 방법으로 취득한 것을 포함한다)를 말한다.

○ 소득세법 제89조(비과세 양도소득) ① 다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세(이하  "양도소득세”라 한다)를 과세하지 아니한다.

1.~2. (생략)

3. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(주택 및 이에 딸린 토지의 양도당시 실지거래가액의 합계액이 12억원을 초과하는 고가주택은 제외한다)과이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서  "주택부수토지”라 한다)의 양도로 발생하는 소득

가. 1세대가 1주택을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 요건을 충족하는 주택

나. 1세대가 1주택을 양도하기 전에 다른 주택을 대체취득하거나 상속, 동거봉양, 혼인 등으로 인하여 2주택 이상을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 주택

4. 조합원입주권을 1개 보유한 1세대[「도시 및 주거환경정비법」제74조에 따른 관리처분계획의 인가일 및 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」제29조에 따른 사업시행계획인가일(인가일 전에 기존주택이 철거되는 때에는 기존주택의 철거일) 현재 제3호 가목에 해당하는 기존주택을 소유하는 세대]가다음 각 목의 어느 하나의 요건을 충족하여 양도하는 경우 해당 조합원입주권을 양도하여 발생하는 소득. 다만, 해당 조합원입주권의 양도 당시 실지거래가액이 12억원을 초과하는 경우에는 양도소득세를 과세한다.

가. 양도일 현재 다른 주택 또는 분양권을 보유하지 아니할 것

나. 양도일 현재 1조합원입주권 외에 1주택을 보유한 경우(분양권을 보유하지 아니하는 경우로 한정한다)로서 해당 1주택을 취득한 날부터 3년이내에 해당 조합원입주권을 양도할 것(3년 이내에 양도하지 못하는경우로서 대통령령으로 정하는 사유에 해당하는 경우를 포함한다)

5. (생략)

② 1세대가 주택(주택부수토지를 포함한다. 이하 이 조에서 같다)과 조합원입주권 또는 분양권을 보유하다가 그 주택을 양도하는 경우에는 제1항에도 불구하고 같은 항 제3호를 적용하지 아니한다. 다만, 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 재건축사업 또는 재개발사업, 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」에 따른 자율주택정비사업, 가로주택정비사업, 소규모재건축사업 또는소규모재개발사업의 시행기간 중 거주를 위하여 주택을 취득하는 경우나 그밖의 부득이한 사유로서 대통령령으로 정하는 경우에는 그러하지 아니하다.

③ 실지거래가액의 계산 및 그 밖에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

○ 소득세법 제94조(양도소득의 범위) ① 양도소득은 해당 과세기간에 발생한 다음 각호의 소득으로 한다.

1. 토지[「공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률」에 따라 지적공부(地籍公簿)에 등록하여야 할 지목에 해당하는 것을 말한다] 또는 건물(건물에 부속된시설물과 구축물을 포함한다)의 양도로 발생하는 소득

2. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 부동산에 관한 권리의 양도로 발생하는 소득

가. 부동산을 취득할 수 있는 권리(건물이 완성되는 때에 그 건물과 이에 딸린 토지를 취득할 수 있는 권리를 포함한다)

나. 지상권

다. 전세권과 등기된 부동산임차권

3.~6. (생략)

② (생략)

○ 소득세법 제98조(양도 또는 취득의 시기) 자산의 양도차익을 계산할 때 그 취득시기및 양도시기는 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우 등 대통령령으로정하는 경우를 제외하고는 해당 자산의 대금을 청산한 날로 한다. 이 경우자산의 대금에는 해당 자산의 양도에 대한 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 양수자가 부담하기로 약정한 경우에는 해당 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액은 제외한다.

□ 「소득세법 시행령」

○ 소득세법 시행령 제160조(고가주택에 대한 양도차익등의 계산) ① 법 제95조 제3항에 따른고가주택(하나의 건물이 주택과 주택 외의 부분으로 복합되어 있는 경우와 주택에 딸린 토지에 주택 외의 건물이 있는 경우에는 주택 외의 부분은 주택으로 보지 않는다)에 해당하는 자산의 양도차익 및 장기보유특별공제액은 다음 각호의 산식으로 계산한 금액으로 한다. 이 경우 해당 주택 또는 이에 부수되는 토지가 그 보유기간이 다르거나 미등기양도자산에 해당하거나 일부만 양도하는 때에는 12억원에 해당 주택 또는 이에 부수되는 토지의 양도가액이그 주택과 이에 부수되는 토지의 양도가액의 합계액에서 차지하는 비율을곱하여 안분계산한다.



② 제1항 후단의 규정에 의한 양도가액의 안분계산은 법 제100조 제2항의규정을 준용한다.

○ 소득세법 시행령 제162조(양도 또는 취득의 시기) ① 법 제98조 전단에서  "대금을 청산한날이 분명하지 아니한 경우 등 대통령령으로 정하는 경우”란 다음 각 호의경우를 말한다.

1.~3. (생략)

4. 자기가 건설한 건축물에 있어서는 「건축법」제22조 제2항에 따른 사용승인서 교부일. 다만, 사용승인서 교부일 전에 사실상 사용하거나 같은조 제3항 제2호에 따른 임시사용승인을 받은 경우에는 그 사실상의 사용일 또는 임시사용승인을 받은 날 중 빠른 날로 하고 건축허가를 받지아니하고 건축하는 건축물에 있어서는 그 사실상의 사용일로 한다.

5.~8. (생략)

9. 「도시개발법」또는 그 밖의 법률에 따른 환지처분으로 인하여 취득한토지의 취득시기는 환지 전의 토지의 취득일. 다만, 교부받은 토지의 면적이 환지처분에 의한 권리면적보다 증가 또는 감소된 경우에는 그 증가 또는 감소된 면적의 토지에 대한 취득시기 또는 양도시기는 환지처분의 공고가 있은 날의 다음날로 한다.

10. (생략)

②~⑧ (생략)

□ 「건축법」

○ 제22조(건축물의 사용승인) ① 건축주가 제11조ㆍ제14조 또는 제20조 제1항에 따라 허가를 받았거나 신고를 한 건축물의 건축공사를 완료[하나의 대지에 둘 이상의 건축물을 건축하는 경우 동(棟)별 공사를 완료한 경우를 포함한다]한 후 그 건축물을 사용하려면 제25조 제6항에 따라 공사감리자가 작성한 감리완료보고서(같은 조 제1항에 따른 공사감리자를 지정한 경우만 해당된다)와 국토교통부령으로 정하는 공사완료도서를 첨부하여 허가권자에게 사용승인을 신청하여야 한다.

② 허가권자는 제1항에 따른 사용승인신청을 받은 경우 국토교통부령으로정하는 기간에 다음 각 호의 사항에 대한 검사를 실시하고, 검사에 합격된건축물에 대하여는 사용승인서를 내주어야 한다. 다만, 해당 지방자치단체의조례로 정하는 건축물은 사용승인을 위한 검사를 실시하지 아니하고 사용승인서를 내줄 수 있다.

③~⑥ (생략)