영등포세무서장이 2024.11.11. 청구인에게 한 2021년 귀속 종합소득세 OOO원의 부과처분은, 주식회사 A의 분양지원금(OOO원)은 분양대금에서 차감하는 것으로서 사례금이 아닌 것으로 보아 그 과세표준 및 세액을 경정한다.

1. 처분개요



가. 청구인은 2021.10.28. 주식회사 A(이하  "분양대행사”라 한다)로부터 인천광역시 부평구 OOO(이하  "쟁점상가”라 한다)에 대한 분양지원금 OOO원(이하  "쟁점금액”이라 한다)에서 원천징수세액(3.3%)을 차감한 나머지 OOO원을 청구인 명의의 계좌로 입금받아 분양계약금 명목으로 B 주식회사(이하  "쟁점신탁법인”이라 한다)에 송금한 후 2021.11.5. 쟁점신탁법인과 총 분양금액을 OOO원(111동 OOO원, 112호 OOO원 및 113호 OOO원)으로 하는 쟁점상가 분양계약을 체결하였다.



나. 한편, 분양대행사는 쟁점금액을 청구인의 사업소득으로 보아 사업소득지급명세서를 신고하였으나, 강릉세무서장은 이를 기타소득으로 보아 처분청에 관련 과세자료를 통보하였다.



다. 처분청은 이에 따라 청구인이 쟁점금액을 무신고한 사실을 확인하고 이를 「소득세법」 제21조 제1항 제17호의 사례금으로 보아 2024.11.11. 청구인에게 2021년 귀속 종합소득세 OOO원을 결정ㆍ고지하였다.



라. 청구인은 이에 불복하여 2025.1.16. 이의신청을 거쳐, 2025.6.20. 심판청구를 제기하였다.





2. 청구인 주장 및 처분청 의견



가. 청구인 주장



(1) 청구인은 분양대행사에 사무처리 또는 역무를 제공한 사실이 없으므로 쟁점금액은 기타소득인 사례금에 해당하지 아니한다. 기타소득으로 보는 ‘사례금’이란 사무처리 또는 역무의 제공 등과 관련하여 사례의 뜻으로 지급되는 금품을 의미하고, 여기에 해당하는지는 금품 수수의 동기ㆍ목적, 상대방과의 관계, 금액 등을 종합적으로 고려하여 판단하여야 하는바(광주지방법원 2013.12.12. 선고 2012구합5411 판결 참조), 처분청이 쟁점금액을 기타소득인 사례금으로 보아 과세하기 위해서는 ‘사무처리 또는 역무의 제공’이라는 행위가 있어야 하나 청구인은 분양대행사와 분양계약을 체결하였을 뿐 분양대행사에게 어떠한 사무처리 또는 역무를 제공한 사실이 없다.



(2) 쟁점금액의 자금흐름을 통하여 쟁점금액 지급이 분양사업자가 미분양 물건에 대한 할인분양을 우회적으로 한 방법임을 알 수 있고, 녹취록의 내용을 통해서도 쟁점금액이 할인분양 목적으로 지급되었음을 확인할 수 있다.



(가) 조세심판원은 청구인과 동일한 자금흐름에 대하여 할인분양에 해당한다고 결정한 바 있다. 즉, 조세심판원은 지식산업센터에서 미분양 물건을 해소하기 위한 할인분양의 방법에 대하여 자금의 순환거래가 있었고 지급받은 금액을 수입금액으로 보아 이에 대한 제세신고를 하지 않은 점 등을 이유로 수분양자가 지급받은 금액을 수분양자의 분양가액에서 차감하는 할인가액에 해당한다고 결정하였다(조심 2024서230, 2024.6.26. 참조).



(나) 쟁점상가는 2019년 6월부터 분양이 개시되어 2021.12.15. 사용승인이 되었고, 청구인이 분양계약을 체결한 시점은 분양개시일로부터 2년 이상이 지난 후 사용승인이 임박하던 2021.11.5.로, 당시 쟁점상가는 미분양 상태로 남아있는 물건이었다. 청구인은 분양대행사로부터 쟁점금액을 입금받고 약 2시간 후 이를 다시 분양대행사의 수탁자인 쟁점신탁법인에게 입금하였다. 따라서 쟁점금액의 규모나 분양사업의 거래구조상 쟁점금액은 분양사업자로부터 자금흐름이 시작되었다고 봄이 합리적이다.



(다) 청구인은 쟁점상가에 대한 상담 및 분양계약을 분양대행사의 대표이사로 등재되어 있는 C과 하였고, 상담 및 분양계약 진행 시 청구인의 아버지인 D와 함께 하였는데, 당시 C은 분양가액의 10%를 청구인에게 지급하고 이를 분양대금으로 납부하면 된다는 내용으로 상담을 진행하였고, 청구인은 이에 따라 2021.10.28. C으로부터 ‘지원금 OOO원 보내드리겠습니다’라는 문자메시지를 받은 후 실제로 쟁점금액을 입금받았으며, 분양계약 체결 후 청구인의 아버지와 C이 나눈 통화내용 녹취록에 따르면, C이 쟁점상가에 대해서 10% 할인을 해줬다는 취지로 진술한 사실을 확인할 수 있다.



(라) 청구인은 쟁점금액을 청구인의 소득이 아닌 할인받은 금액으로 인지하였으므로 2021년 귀속 종합소득세를 무신고하였다. 청구인은 쟁점상가 분양과 관련하여 C과 상담 시 쟁점금액 상당의 할인을 제공한다는 취지로 상담을 받았으므로 이를 소득으로 인지할 수 없었고, 2023.10.10. 과세예고통지서를 수령한 시점에서야 세무대리인을 통하여 분양대행사가 쟁점금액을 청구인의 사업소득으로 하여 지급명세서를 제출한 사실을 알게 되었다. 위와 같이 청구인은 쟁점금액을 분양상가에 대한 할인액으로 보았을 뿐 청구인의 소득이라고 생각할 수 없었기에 2021년 귀속 종합소득세를 신고하지 못한 것이다.



(3) 쟁점금액은 할인분양 목적으로 지급한 것이므로 기타소득이 아닌 쟁점상가의 취득가액에서 차감하여야 할 금액이다.



(가) 국세청도 청구인과 동일한 사실관계에 대하여 쟁점금액을 취득가액에서 차감하도록 회신하고 있다. 국세청은 ‘분양대행사와 계약 시 계약서는 정상적인 분양계약서를 작성하고 분양대행사가 받게 될 수수료의 일부분을 분양대행사로부터 분양계약자가 돌려받는 조건으로 분양계약을 체결한 경우 해당 금액의 기타소득 과세 여부’를 질의한 사안에 대하여 ‘위와 같은 상황에서 지급받은 금액은 과세소득이 아닌 취득가액에서 차감하는 것’이라고 회신하였는바(소득 OOO, 2000.7.26.), 위 예규와 청구인의 경우는 그 사실관계가 동일하므로 쟁점금액을 쟁점상가의 취득가액에서 차감함이 타당하다.



(나) 실질과세의 원칙은 거래의 형식에 관계없이 그 실질에 따라 적용하는 것으로, 쟁점금액은 분양상가를 취득하는 과정에서 지급받은 것이며 그 실질이 분양가액을 할인한 것과 동일한 효과를 발생하게 하는 것이므로 실질과세의 원칙에 따라 취득가액에서 차감하여야 한다. 또한, 취득가액이란 ‘거래 당시 취득자가 당해 자산을 취득함에 있어서 그 대가로 양도자에게 실제 지급한 가액’을 의미하는바, 쟁점금액은 청구인이 분양대행사로부터 입금받은 당일 곧바로 분양계약금으로 입금되었으므로 청구인의 자금으로 지급한 분양대금에 해당하지 아니하여 쟁점상가의 취득가액을 구성할 수 없다.



(4) 분양대행사가 제출한 사업소득 지급명세서는 소득세 과세대상 여부를 판정하는 기준에 해당하지 아니하므로 그에 따라 청구인에게 과세처분이 이루어지는 것은 불합리하다.



(가) 분양대행사는 청구인에게 지급한 쟁점금액에 대한 세법적 검토 없이 사업소득 지급명세서를 제출하였고, 처분청은 이를 근거로 쟁점금액이 청구인의 소득세 과세대상에 해당한다고 보았으나, 사업소득 지급명세서의 제출은 분양대행사가 임의로 판단하여 제출한 것일 뿐 해당 지급명세서가 청구인의 소득세 과세대상 여부를 확정짓는 것은 아니다. 또한, 원천징수의무는 지급자에게 있는 것으로 지급자가 지급명세서를 잘못 제출한 것에 대하여 지급받는 자가 수정을 요청하였으나 지급자가 이를 수용하지 않고 변경하지 않는다면 지급받는 자 입장에서는 어떠한 행동도 취할 수 없는 상황이 된다.



(나) 청구인은 쟁점금액과 관련하여 과세예고통지서를 수취한 후 C을 수소문하여 해당 지급명세서의 수정을 요청하였으나 거부당하였다. 이러한 상황에서 청구인은 분양대행사의 지급명세서 신고에 대한 어떠한 수정 권한도 없으므로 분양대행사의 신고에 오류가 있더라도 이를 정정할 방법이 없다. 이와 같이 분양대행사가 잘못 신고한 지급명세서를 수정하지 않은 사유가 과세근거가 되는 것은 불합리하므로 지급명세서 제출 내용과 무관하게 쟁점금액이 할인분양 목적으로 지급된 것이라는 실질에 근거하여 처분이 이루어져야 할 것이다.



나. 처분청 의견



(1) 청구인은 분양대행사로부터 분양가액을 할인해 준다는 조건을 제안받고 계약하였다고 주장하나, 그와 관련된 계약서 등 이를 입증할 만한 증빙자료를 제시하지 못하고 있고, 쟁점상가 분양계약서, 세금계산서 및 계산서 발급 내역, 실거래가 신고자료 등에 따르면 쟁점상가의 총분양금액, 총공급가액 및 실지거래가액이 모두 일치하는 것으로 나타나는바, 이는 외부에 공시되는 금액은 당초 분양가로 확정하고 청구인과 분양대행사 사이의 특별한 약정에 의하여 할인분양액을 지급받은 것으로 볼 수 있다. 따라서 쟁점금액은 불특정다수인에게 혜택이 주어지는 것이 아니라 특정 수분양자인 청구인에게만 할인을 한 것이므로 기타소득(사례금)으로 봄이 타당하다.



(2) 또한, 쟁점상가의 분양계약서와 부동산실거래가 신고 시 매매대금은 할인되지 않은 금액으로 기재되어 있고, 청구인도 대외적으로 일반분양자와 동일한 금액으로 매매계약서를 작성하고 쟁점금액을 별도 약정에 따라 지급받았으며, 분양대행사가 분양 촉진을 위해서 분양금액을 불특정 다수의 일반인에게 사전 공고하지 아니하고 특정 수분양자에게만 할인분양을 한 점 등을 고려하면 쟁점금액은 사례금에 해당한다.



(3) 한편, 청구인은 분양대행사와 사전약정에 따라 쟁점금액을 수취한 것이라는 주장을 펼치면서 사전약정을 입증하는 증빙자료로 분양대행사 C으로부터의 문자메시지, 네이버 블로그의 게시물, 유튜브의 홍보 영상 등을 제시하고 있으나, 이는 사전약정을 입증할 수 있는 자료로 볼 수 없고, 특히 청구인은 쟁점금액 지급약정이 분양계약서에 명시적으로 기재되어 있다거나 분양계약의 내용에 포함되어 있다는 사실을 입증하지 못하고 있다.



(4) 법원도 ‘분양 촉진의 목적으로 취ㆍ등록세 지원 등의 조건을 포함한 분양광고를 하고, 그 내용이 실제 특약사항으로 분양계약서에 포함되어 있으며, 지원금 지급약정이 분양계약의 내용으로 포함되어 실질적으로 분양대금을 인하하는 의미’를 지녀야 비로소 기타소득에 해당하지 않는다고 판단하였는데(광주고등법원 2016.11.17. 선고 2015나102335 판결 등, 같은 뜻임), 청구인이 제시한 분양계약서에는 분양지원금을 지급한다는 관련 특약이 없고, 분양계약서와 별개로 청구인이 분양대행사와의 사전약정을 통하여 계약을 체결하였다는 증빙서류의 제시도 없다. 결국 쟁점상가 분양계약의 실질은 분양대행사가 분양 촉진을 위해서 쟁점금액을 분양계약서의 특약사항으로 기재하여 불특정 다수의 일반인을 대상으로 지원한 것이 아니라 별도의 약정에 따라 특정 수분양자에게만 쟁점금액을 지원한 형태이므로 이는 「소득세법」 제21조 제1항 제17호의 사례금에 해당한다.





3. 심리 및 판단



가. 쟁점



쟁점금액을 사례금으로 보아 청구인에게 종합소득세를 부과한 처분의 당부



나. 관련 법령



(1) 국세기본법



제14조【실질과세】② 세법 중 과세표준의 계산에 관한 규정은 소득, 수익, 재산, 행위 또는 거래의 명칭이나 형식과 관계없이 그 실질 내용에 따라 적용한다.



(2) 소득세법



제21조【기타소득】① 기타소득은 이자소득ㆍ배당소득ㆍ사업소득ㆍ근로소득ㆍ연금소득ㆍ퇴직소득 및 양도소득 외의 소득으로서 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.

10. 계약의 위약 또는 해약으로 인하여 받는 소득으로서 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 것

17. 사례금

19. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 인적용역(제15호부터 제17호까지의 규정을 적용받는 용역은 제외한다)을 일시적으로 제공하고 받는 대가

③ 기타소득금액은 해당 과세기간의 총수입금액에서 이에 사용된 필요경비를 공제한 금액으로 한다.



제19조【사업소득】① 사업소득은 해당 과세기간에 발생한 다음 각 호의 소득으로 한다. 다만, 제21조 제1항 제8호의2에 따른 기타소득으로 원천징수하거나 과세표준확정신고를 한 경우에는 그러하지 아니하다.

18. 협회 및 단체(대통령령으로 정하는 협회 및 단체는 제외한다), 수리 및 기타 개인서비스업에서 발생하는 소득

21. 제1호부터 제20호까지의 규정에 따른 소득과 유사한 소득으로서 영리를 목적으로 자기의 계산과 책임하에 계속적ㆍ반복적으로 행하는 활동을 통하여 얻는 소득



(3) 소득세법 시행령



제89조【자산의 취득가액 등】① 법 제39조 제2항의 규정에 의한 자산의 취득가액은 다음 각 호의 금액에 따른다.

1. 타인으로부터 매입한 자산은 매입가액에 취득세ㆍ등록면허세 기타 부대비용을 가산한 금액

2. 자기가 행한 제조ㆍ생산 또는 건설 등에 의하여 취득한 자산은 원재료비ㆍ노무비ㆍ운임ㆍ하역비ㆍ보험료ㆍ수수료ㆍ공과금(취득세와 등록면허세를 포함한다)ㆍ설치비 기타 부대비용의 합계액

3. 제1호 및 제2호의 자산으로서 그 취득가액이 불분명한 자산과 제1호 및 제2호의 자산 외의 자산은 해당 자산의 취득 당시의 기획재정부령이 정하는 시가에 취득세ㆍ등록면허세 기타 부대비용을 가산한 금액



다. 사실관계 및 판단



(1) 처분청은 강릉세무서장으로부터 통보받은 과세자료를 검토한 결과, 청구인이 쟁점금액을 「소득세법」 제21조 제1항 제17호의 사례금 명목으로 지급받은 것으로 보아 아래 ＜표1＞과 같이 청구인에게 이 건 종합소득세를 경정ㆍ고지하였다.



＜표1＞ 이 건 처분 내역

○○○



(2) 청구인 및 처분청이 제시한 심리자료 등에 의하면 다음과 같은 사실이 확인된다.



(가) 국세청의 국세통합시스템에 따르면, 분양대행사는 2021년 귀속 사업소득명세서를 아래 ＜표2＞와 같이 신고한 것으로 나타난다.



＜표2＞ 분양대행사의 사업소득지급명세서 제출 내역

○○○



(나) 청구인은 2021.12.20. 쟁점상가(112호ㆍ113호)를 사업장으로 하고 ‘E’이라는 상호로 비주거용 건물 임대업을 영위하는 것으로 사업자등록을 한 것 외에는 다른 사업이력은 없는 것으로 확인된다.



(다) 청구인을 소득자로 하여 제출된 2021년 귀속 지급명세서는 아래 ＜표3＞과 같다.



＜표3＞ 청구인에 대한 지급명세서 제출 내역

○○○



(라) 청구인과 쟁점신탁법인이 작성한 쟁점상가(A동 111호)의 분양계약서는 다음과 같다.

○○○



(마) 쟁점상가의 분양계약서에서 확인되는 각 호수별 분양금액은 아래 ＜표4＞와 같고, 청구인은 분양계약서상 건물분 분양금액을 기준으로 부가가치세를 환급받은 것으로 확인된다.



＜표4＞ 쟁점상가 분양금액

○○○



(바) 쟁점상가의 등기사항전부증명서상 소유권이전 내역은 아래 ＜표5＞와 같다.



＜표5＞ 소유권 이전 내역

○○○



(사) 쟁점상가의 집합건축물대장에 따르면, 쟁점상가는 지하 1층, 지상 3층의 집합건축물로, 주용도는 지식산업센터 등이고, 2019.5.23. 착공하여 2021.12.15. 사용승인을 받은 것으로 등재되어 있다.



(아) 청구인이 제시한 금융자료 등에 의하면 청구인은 2021.10.28. 분양대행사로부터 OOO원을 금융계좌(OOO은행 068802-**- ***912)를 통하여 지급받은 후 같은 날 쟁점금액을 쟁점신탁법인 명의의 금융계좌(OOO은행 301025-**-122**)에 이체한 것으로 나타난다.



(자) 청구인은 분양대행사와 사전약정에 따라 쟁점상가 할인분양 목적으로 쟁점금액을 수취하였다고 주장하며 다음과 같은 증빙자료 등을 제시하고 있다.



1) 쟁점상가가 소재하는 F에 대한 공인중개사의 유튜브 및 블로그 홍보 내용은 다음과 같다.

○○○



2) 청구인이 분양대행사의 C과 주고받은 문자메시지 내용은 다음과 같다.

○○○



3) 청구인의 아버지인 D와 위 C의 통화 녹취록은 다음과 같다.

○○○



4) 분양대행사가 청구인에게 제공한 쟁점상가에 대한 임대보장 서비스 확약서는 다음과 같다.

○○○



(3) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 처분청은 쟁점금액을 사례금으로 보아 청구인에게 이 건 종합소득세를 부과하였으나, 「소득세법」 제21조 제1항 제17호가 기타소득의 하나로 규정한 ‘사례금’은 사무처리 또는 역무의 제공 등과 관련하여 사례의 뜻으로 지급되는 금품을 의미하고, 여기에 해당하는지는 당해 금품 수수의 동기ㆍ 목적, 상대방과의 관계, 금액 등을 종합적으로 고려하여 판단하여야 할 것인바(대법원 2013.9.13. 선고 2010두27288 판결 등 같은 뜻임),



청구인이 제시한 금융자료에 의하면 청구인은 2021.10.28. 분양대행사로부터 OOO원을 금융계좌를 통하여 지급받은 후 같은 날 OOO원을 쟁점신탁법인 명의의 금융계좌에 이체한 것으로 나타나는바, 분양대행사가 지급한 쟁점금액 상당액은 약 2시간 내에 청구인을 거쳐 분양 계약금 명목으로 다시 쟁점신탁법인 측으로 입금되는 등 자금흐름상 분양대금과 별도로 지급되어 분양대금에서 공제되는 방식으로 지급되지는 않았으나 실질적으로 쟁점금액 상당의 쟁점상가 분양대금을 할인받은 효과가 발생하여 쟁점금액이 분양대금과 무관한 금원이라고 단정하기 어려운 점, 청구인이 제시한 공인중개사의 유튜브 및 블로그 홍보 내용 등에 따르면, 불특정 다수를 대상으로 쟁점상가가 소재하는 F의 미분양을 해결하기 위하여 분양대금의 최소 5%를 지원한다는 조건 등을 포함한 분양광고가 있었던 것으로 보이는 점, 쟁점금액을 사례금으로 본다면 분양대행사가 어떠한 의미의 사례로서 그 반대급부로 쟁점금액을 수분양자인 청구인에게 지급하였는지가 명확하지 아니한 점 등에 비추어, 쟁점금액은 분양 촉진을 위하여 실질적으로 쟁점상가 분양대금을 인하하는 의미로서 지급된 것이므로, 「소득세법」 제21조 제1항 제17호에서 정한 사례금에 해당한다고 보기는 어렵다 할 것이다.



따라서 처분청이 쟁점금액을 사례금으로 보아 청구인에게 종합소득세를 부과한 이 건 처분은 잘못이 있는 것으로 판단된다.





4. 결론



이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 있으므로 「국세기본법」 제80조의2 및 제65조 제1항 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.