심판청구를 기각한다.

1. 처분개요



가. 청구인은 2001.12.10. 서초구 OOO(이하  "종전주택”이라 한다)를 취득하여 보유하던 중 2021.9.17. 서울특별시 동작구 OOO(이하  "신규주택”이라 한다)를 취득하였고, 2021.9.30. 종전주택을 양도한 후 2021.11.25. 구 「소득세법 시행령」(2020.2.11. 대통령령 제30395호로 개정된 것, 이하 같다) 제155조 제1항에 따른 일시적 1세대 2주택 비과세 특례 규정을 적용하여 OOO원 초과분에 대한 양도소득세 OOO원을 신고ㆍ납부하였다.



나. 처분청은 서울지방국세청장의 지시에 따라 양도소득세 비과세ㆍ감면 사후관리를 실시한 결과, 청구인이 신규주택 취득일로부터 1년 이내에 신규주택으로 전입신고를 마치지 않아 구 「소득세법 시행령」 제155조에 제1항 제2호(이하  "쟁점규정”이라 한다) 따른 1세대1주택 비과세 특례 규정을 충족하지 못한 것으로 보아, 2025.3.10. 종전주택에 대한 1세대1주택 비과세 적용을 부인하여 청구인에게 2021년 귀속 양도소득세 OOO원을 경정ㆍ고지하였다.



다. 청구인은 이에 불복하여 2025.5.21. 심판청구를 제기하였다.





2. 청구인 주장 및 처분청 의견



가. 청구인 주장



(1) 대법원과 조세심판원은 「소득세법」 문언상 규정에도 불구하고 비과세 또는 중과배제를 인정하고 있다.



(가) 대법원은 1세대 1주택의 양도로 인하여 발생하는 소득에 대하여 소득세를 부과하지 아니하는 취지는, 주택은 국민의 주거생활의 기초가 되는 것이므로 1세대가 국내에 소유하는 1개의 주택을 양도하는 것이 양도소득을 얻거나 투기를 할 목적으로 일시적으로 거주하거나 소유하다가 양도하는 것이 아니라고 볼 수 있는 일정한 경우에는 그 양도소득에 대하여 소득세를 부과하지 아니함으로써 국민의 주거생활의 안정과 거주이전의 자유를 보장하여 주려는 데에 있다고 하면서, 1세대 1주택에 해당되는 주택과 그 부수토지를 소유하던 자가 그 주택과 부수토지를 동일인에게 양도하면서 양도계약 후 매수자의 필요에 의해서 토지만 등기이전되고 건물은 철거하는 경우라던가, 또는 매수자와 매도인이 매수인의 다른 토지와 함께 그 지상에 다세대주택을 지어 그 중 1세대를 매도인이 분양받아 주거를 개선하여 이전할 목적으로 양도계약 후 건물을 철거하고 대지만 소유권이전등기한 것이라면, 위 대지의 양도는 1세대 1주택의 부수토지를 양도하는 경우로 보아야 함이 마땅하다 할 것이고, 거기에 양도소득세를 부과하는 것은 양도소득세의 입법취지에도 배치된다고 판시하였는바(대법원 1994. 9. 13. 선고 94누125 판결), 거래 과정에서 형식적으로 ‘1세대 1주택’ 요건을 엄격하게 충족하지 못하였다고 하더라도, 전후 사정에 비추어 해당 거래가 1세대 1주택 양도소득세 비과세 취지에 부합하는 경우에는 비과세가 적용될 수 있다는 의미이다.



(나) 마찬가지로 대법원은 구 「소득세법」 제104조 제1항 제2호의3, 구 소득세법 시행령 제167조의3 제1항 제2호 (가)목, 제10호 등은, 투기목적의 주택 소유를 억제하여 주택 가격의 안정과 주거생활의 안정을 도모하려는 취지에서 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택의 양도에 대하여 원칙적으로 60%의 중과세율을 적용하도록 하는 한편, 임대주택의 공급을 활성화함으로써 서민과 중산층의 주거안정을 지원하기 위하여 장기임대주택과 더불어 일반주택도 중과세율의 적용 대상에서 제외하고 있는 것인 바, 이러한 입법 취지와 관련 규정의 체계 등에 비추어 보면, 일반주택(종전주택)과 장기임대주택을 소유한 거주자가 다른 주택(대체주택)을 취득함으로써 장기임대주택을 제외하고도 2주택을 소유하게 되었더라도, 주거를 이전하기 위하여 대체주택을 취득한 것으로서 거주자에게 투기목적이 없고 대체주택을 취득한 후 종전주택을 양도하기까지 소요된 기간이 주택거래의 현실 등에 비추어 사회통념상 일시적이라고 인정되는 특별한 사정이 있는 경우에는 종전주택의 양도를 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택의 양도로 보아 양도소득세를 중과할 수는 없다고 봄이 상당하다고 판시하였다(대법원 2014. 2. 27. 선고 2010두27806 판결). 즉 ① 투기목적이 없고 ② 대체주택 취득 후 종전주택 양도까지 소요된 기간이 일시적인 경우에는 ‘법령의 문언상 규정에도 불구하고’ 입법 취지상 양도소득세를 중과하지 않는 것이 바람직하다는 취지이다.



(다) 대법원과 같은 취지에서, 서울행정법원은 살고 있던 아파트를 팔고 대체주택을 매수하는 과정에서 6일간 주택 3채를 소유한 사람에게 양도소득세 중과세율을 적용한 것은 위법하다고 판단하거나[서울행정법원 2022.8.10. 선고 2021구단73167 판결(2022.9.3. 확정)],  "1세대 3주택 이상 중과세 규정의 취지는 부동산 투기로 인한 이득을 세금으로 흡수하여 과세형평을 도모하고, 부동산 투기를 차단하여 주택가격의 안정과 주거생활의 안정을 도모하기 위함이고, 장기임대주택에 대하여 1세대 3주택 중과세 대상에서 배제하고 1세대 1주택 특례를 인정하는 취지는 임대주택의 공급을 활성화함으로써 서민ㆍ중산층의 주거안정을 지원하기 위한 것으로, 이러한 장기임대주택의 소유는 부동산 투기로 보기 어렵고, 오히려 국민주거생활의 안정에 기여한다고 볼 수 있기 때문에 일시적 2주택에 대하여 1세대 1주택 특례를 인정하는 취지는 대체주택의 취득목적이 부동산 투기가 아닌 거주를 위한 것이므로 거주이전의 자유를 실질적으로 보장하려는데 있는바, 이러한 입법취지에 비추어 이 건 임대주택과 주택을 보유하고 있던 원고 세대가 대체주택인 신규주택을 취득한 후 종전주택을 양도하는 경우와 같이 부동산 투기로 보기 어려운 양도에 대해서 다주택자로서 중과세율을 적용하는 것이 타당한지 의문이 있다”고 판시한바 있다(서울행정법원 2022. 9. 29. 선고 2021구단73167 판결).



요컨대, 대법원을 비롯한 우리 법원은 주택의 양도소득세가 국민의 주거 안정과 거주이전의 자유 보장이라는 헌법적 가치와 밀접하게 관련된다는 점을 고려하여, 투기 목적이 없는 자가 법령상 비과세 요건을 근소한 차이로 충족하지 못하는 경우에도 전후 사정을 참작하여 비과세 또는 중과 배제를 폭넓게 인정하고 있는 것으로 보인다.



(라) 조세심판원 역시 마찬가지로, 「소득세법」의 문언상 요건을 엄격하게 적용할 경우 양도소득세 비과세 대상으로 볼 수 없는 경우라 하더라도 투기 목적이 없고, 주택거래의 현실 등에 비추어 사회통념상 일시적으로 다주택 상태에 놓이게 된 경우라면 과세하지 않는 것이 입법 취지에 부합한다고 판단하고 있다.



(2) 청구인의 종전주택(20년 이상 보유) 양도 및 신규주택 취득에는 투기목적이 존재하지 아니한다.



(가) 청구인은 세법에 대한 전문적 지식이 없는 주부로서, 2025.3. 6. 서울특별시로부터 ‘모범납세자 자격’을 수여받을 정도로 성실히 납세의무를 이행해 온 사람으로, 투기 목적 없이 단순히 항암 치료 목적으로 20년 이상 보유한 종전주택을 양도하고 대학병원에서 도보로 10분 거리에 소재한 신규 주택을 취득한 것에 불과하다.



(나) 거래 당시 청구인은 본인의 암 투병과 아들인 A의 뇌전증 치료에 집중해야 하는 상황이었으므로, 거래 과정의 세부적인 사항을 면밀히 검토하고 조율하기 어려운 상태였는바, 2003.3.7. 종전주택에 전입한 후 20년 이상 이를 보유하였고, 약 12년 5개월 간 실제 거주하였다. 이후 청구인은 이혼 및 유방암 진단이라는 어려움을 겪 게 되었고, 진료 및 항암치료 목적으로 종전주택을 떠나 OOO병원에서 도보로 10분 거리에 위치한 신규주택을 취득하였다.



(다) 1세대 1주택의 양도로 인하여 발생하는 소득에 대하여 소득세를 부과하지 아니하는 취지는, 주택은 국민의 주거생활의 기초가 되는 것이므로 1세대가 국내에 소유하는 1개의 주택을 양도하는 것이 양도소득을 얻거나 투기를 할 목적으로 일시적으로 거주하거나 소유하다가 양도하는 것이 아니라고 볼 수 있는 일정한 경우에는 그 양도소득에 대하여 소득세를 부과하지 아니함으로써 국민의 주거생활의 안정과 거주이전의 자유를 보장하여 주려는 데에 있는 것인바, 청구인은 ‘새로운 거주지로 이전’하기 위하여 종전주택을 매도하고 신규주택을 매입하였을 뿐, 그 과정에서 시세차익을 위한 투기의 목적이나 정황은 전혀 존재하지 않았다. 다만 복잡한 양도소득세 규정을 충분히 인지하지 못한 상태에서, 불가피하게 15일이라는 단기간동안 2주택 상태에 놓이게 되었을 뿐이다.



(3) 청구인은 당초 ①종전주택 매도 → ②신규주택 취득의 순서로 매매계약을 체결하였으나, 신규주택 매도인의 요청으로 인하여 부득이하게 신규주택 취득일이 종전주택 양도일보다 앞서게 된 사정이 있다.



(가) 청구인은 2021.7.4. 종전주택 양도 계약을 체결하였고, 10일 뒤인 2021.7.14. 신규주택의 취득 계약을 체결하였는바, 당초 종전주택의 양도 일(잔금지급일)은 2021.9.30., 신규주택의 잔금일은 2021.10.29.로 예정되어 있었으므로 일정대로 진행되었다면 청구인은 신규주택을 취득하기 전에 종전주택을 완료하는 상황이었다.



(나) 그러나, 신규주택 매도인이 청구인에게 잔금 지급일만 2021.9.15.로 앞당기되, 자신은 당초 잔금 지급일인 2021.10.29.까지 거주할 수 있도록 해달라고 요청하였고, 세법에 대한 이해가 부족했던 청구인은 단 15일 차이로 인해 약 OOO 원에 달하는 세부담이 발생하게 될 것을 모른 채 매도인의 요청을 수락하였다(당시 매도인이 우위였던 부동산 거래시장의 상황을 고려하면, 청구인이 매도인의 요구를 거절하기란 더욱 어려웠다).



(다) 이로 인하여 통상적인 부동산 매매계약서에서는 찾아볼 수 없는 이례적인 특약사항, 즉 잔금 지급과 소유권 이전이 완료되고도 1개월이 넘게 매도인이 신규주택에서 거주할 수 있도록 하는 내용이 삽입된 것이다.



(4) 청구인은 아들 A의 간호를 위해 반드시 함께 거주하였어야 했으므로 1세대1주택 특례(일시적 2주택)를 적용하여야 한다.



(가) 구 「소득세법 시행령」(시행 2021. 7. 1. 대통령령 제31659호) 제155조 제1항 제2호에 따르면 1세대 2주택이더라도 1주택1세대 특례를 적용받기 위하여는 신규 주택의 취득일로부터 1년 이내에 그 주택으로 세대전원이 이사(기획재정부령으로 정하는 취학, 근무상의 형편, 질병의 요양 그 밖의 부득이한 사유로 세대의 구성원 중 일부가 이사하지 못하는 경우를 포함한다)하고 「주민등록법」 제16조에 따라 전입신고를 마쳐야 한다.



(나) 청구인의 아들 A은 뇌전증 환자로 수시로 발작을 일으켜 의식을 잃고 쓰러지는 증상을 겪고 있어 청구인이 A을 직접 간호하게 되면서 신규주택을 취득하고도 즉시 이사 및 전입신고를 하지 못하게 된 것이다. 따라서 청구인은 가족의 질병 요양 등 부득이한 사유로 인해 즉시 거주 이전을 하지 못한 것으로 볼 여지도 있으므로 이점 또한 고려되어야 한다.



(5) 처분청의 의견에 대한 항변은 다음과 같다.



(가) 처분청은 신규주택 매도인 요청으로 잔금일이 앞당겨졌다는 청구주장은 신빙성이 낮다는 의견이나, 청구인은 종전주택 매도계약(2021.7.4.) 이후에 신규주택 매수계약을 체결(2021.7.14.)하는 등 당초부터 2주택을 보유할 의사나 경제적 능력이 없었고, 신규주택 매매계약서의 특약 제4호를 보면, 2021.7.12 가계약금을 송금한 사실이 나타나는 등 종전주택 매매계약 이후 신규주택을 매수하려 했다는 사실이 확인되며, 청구인 입장에서는 종전주택의 잔금(임대보증금 OOO원 제외한 금액) OOO원을 2021.9.30. 수취하여 이를 신규주택의 잔금으로 지급할 계획이었는바, 청구인으로서는 매도인의 요청이 아니라면 신규주택 잔금지급일을 종전주택 잔금지급일 이전으로 변경할 이유가 없다.



(나) 통상적으로 매수자가 잔금을 전세금으로 충당할 경우 신규주택에 거주할 세입자를 정할 시간을 고려하여 계약일로부터 3개월 이상의 잔금일을 설정하는 것이 일반적인바, 청구인이 굳이 선제적으로 잔금일을 앞당길 이유가 없고, 신규주택의 매도인 입장에서는 자신의 전세금을 반환받지 못할 경우 지연이자를 배상받는 내용의 조항을 계약서에 표기하는 것이 당연하므로 신규주택 매매계약서의 연 15% 고율의 지연이자 조항이 마치 청구인의 자발적인 잔금일자 조정에 따라 삽입된 내용으로 보기는 어렵다.



나. 처분청 의견



(1) 종전주택의 양도는 아래와 같은 이유 등으로 1세대1주택 특례 대상에 해당하지 않는다.



(가) 조세법률주의와 조세공평의 이념에서 비롯된 엄격해석의 원칙은 과세요건에 해당하는 경우는 물론 비과세 및 조세감면요건에 해당하는 경우에도 적용되므로, 납세자에게 유리하다고 하여 비과세요건이나 조세감면요건을 합리적 이유없이 확장해석하거나 유추해석하는 것은 허용되지 않으므로(대법원 2008. 10. 23. 선고 2008두7830 판결 등) 1세대 1주택 비과세 규정도 동일하게 적용되어야 한다.



(나) 「소득세법 시행령」 제155조를 보면, 제1항은  "국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택을 양도하기 전에 다른 주택을 취득함으로써 일시적으로 2주택이 된 경우 종전의 주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 신규주택을 취득하고 다음 각 호에 따라 종전의 주택을 양도하는 경우에는 이를 1세대1주택으로 보아 제154조 제1항을 적용한다”고 하고 있고, 같은 항 제2호에서는  "종전의 주택이 조정대상지역에 있는 상태에서 조정대상지역에 있는 신규주택을 취득하는 경우에는 다음 각 목의 요건을 충족한 경우”로 규정하면서, 단서조항으로  "신규 주택의 취득일 현재 기존 임차인이 거주하고 있는 것이 임대차계약서 등 명백한 증명서류에 의해 확인되고 그 임대차기간이 끝나는 날이 신규주택의 취득일부터 1년 후인 경우에는 다음 각 목의 기간을 전 소유자와 임차인 간의 임대차계약 종료일까지로 하되, 신규주택의 취득일로부터 최대 2년을 한도로 하고, 신규주택 취득일 이후 갱신한 임대차계약은 인정하지 않는다.”라고 하고 있으며, 같은 호 가목에서  "신규 주택의 취득일로부터 1년 이내에 그 주택으로 세대전원이 이사(기획재정부령으로 정하는 취학, 근무상의 형편, 질병의 요양 그 밖의 부득이한 사유로 세대의 구성원 중 일부가 이사하지 못하는 경우를 포함한다)하고「주민등록법」제16조에 따라 전입신고를 마친 경우”로 규정하고 있다.



(다) 청구인은 종전주택의 양도일인 2021.9.30. 현재 종전주택 및 신규주택을 보유하였고, 위 주택이 모두 조정대상지역 내에 소재하고 있으므로 「소득세법」 제89조 제1항 제3호 가목 및 쟁점규정을 충족하는 경우에 한하여 일시적 2주택에 대한 1세대1주택 특례를 적용할 수 있는바, 서울고등법원 2024.11.28. 선고 2024누37338 판결에 의하면, ‘쟁점주택을 취득한 후 쟁점주택을 양도하기 전에 신규주택을 취득하여 쟁점주택 양도 당시 일시적 2주택인 것이 확인되고 쟁점규정상 신규주택 취득 후 종전주택을 양도하는 경우 종전주택의 양도에 관하여 1세대1주택 특례를 적용받기 위한 보유기간 및 거주 등 요건에 관하여 분명히 규정하고 있어 단지 일시적 2주택 기간이 짧다고 하여 이를 1세대1주택으로 볼 수는 없다’라고 판시하고 있다.



(라) 쟁점조항에 의하면, 신규주택에 임차인이 있는 경우에는 전 소유자와 임차인간의 임대차계약 종료일까지로 하되, 신규주택의 취득일부터 최대 2년을 한도로 하고, 신규주택 취득일 이후 갱신한 임대차계약은 인정하지 않는 것인바, 청구인의 경우 신규주택 매도인(C)과 기존 임차인(B)간의 임대차계약기간이 2021.9.17.부터 2023.9.17.까지이므로 쟁점규정에 따라 갱신계약 없이 기존임대차계약 종료일인 2023.9.17.까지 청구인이 신규주택으로 이사 및 전입신고를 완료했어야 하나, 청구인이 이를 이행하지 않았으므로 일시적 2주택에 따른 1세대1주택 특례를 적용할 수 없으며, 청구인은 심판청구일 현재(2025.5.21.)까지도 신규주택에 이사 및 전입신고하지 않았다.



(2) 청구인은 본인의 질병치료에 전념하기 위하여 신규주택을 취득하였고 ‘새로운 거주지로 이전’하기 위하여 종전주택을 매도하고 신규주택을 매입하였을 뿐, 시세차익을 창출하거나 투기의 목적이나 정황이 없다는 주장이나, 이는 아래 이유로 적용하기 어렵다.



(가) 청구인은 2019.1.25. 유방암을 진단받고 치료를 위해 OOO 병원과 도보로 10분 거리에 위치한 신규주택을 매입한 것이라고 주장하나, 청구인의 주민등록초본에 의하면, 2019.7.16. 종전주택에서 서울특별시 성동구 OOO으로 전입하였고, 심판청구일 현재까지 신규주택으로 이사 및 전입한 사실이 없어 위와 같은 청구주장은 신빙성이 없다.



(나) 쟁점규정상 ‘새로운 거주지로 이전’이란 주거의 이전이 완료된 상태를 말하는 것(기준-2023-법규재산-0092, 2024.4.30. 및 기획재정부 조세정책과-847, 2024.4.29.)인바, 청구인이 신규주택에 실질적 주거의 이전을 하지 않았으므로 종전주택에 대한 1세대1주택 특례를 적용할 수 없다.



(3) 신규주택 매도인의 요청으로 잔금지급일을 당겨서 부득이하게 일시적 2주택에 해당한다는 주장과 관련하여 청구인은 확인서 외 아무런 증빙을 제시하지 못하고 있다.



(가) 청구인은 신규주택 매도인이 잔금지급일을 2021.10.29.에서 2021.9.15.로 앞당기되, 당초 잔금지급일인 2021.10.29.까지 거주하게 해달라고 요청하여, 단 15일 동안 일시적 2주택 상태에 놓이게 되었다고 주장하나, 신규주택 매도인이 청구인에게 잔금지급일을 당겨달라는 요청을 하였다는 증빙은 제시되지 않고 있고, 신규주택취득계약서상 특약사항 일부 내용(제3호)과 2025.3.12. 작성한 공인중개사의 확인서만을 제출하였을 뿐이다.



(나) 신규주택 취득계약서상 잔금일은 2021년 9월 15일로 되어 있으나, 특약사항의 제2호를 보면 ‘매도인(C)은 매수인(청구인)이 임대차전세계약을 할 수 있도록 협조하기로 동의하며 전세계약은 매도인 C와 체결하고 잔금 시 정산하기로 하고 전세잔금일에 기설정된 근저당권(2건)을 전액상환’하기로 되어 있고, 신규주택 전세계약서상 전세잔금일은 2021.9.17.로 되어 있는바, 신규주택 취득계약서 특약사항 2호에 따라 2021.9.17. 매도인(C)과 청구인 사이에 잔금이 지급(정산)된 것이고, 기설정된 근저당권 2건도 2021.9.17. 등기말소된 것이 확인되므로 청구인의 신규주택 취득일은 2021.9.17.로 봄이 타당하다.



(다) 신규주택 취득계약서 특약사항 제3호를 보면 2021.9.15.까지 새로운 임차인을 구하지 못하는 경우 2021.9.15.에 소유권 이전은 완료하고 2021.10.29.까지 매도인(C)이 전세로 거주하고 이때까지도 전세보증금을 반환하지 못할 경우에는 고율의 지연이자까지 청구인이 부담하게 되어 있는바, 위 특약사항 제2호 및 제3호를 종합하면 신규주택 매도인(C)과 청구인간 협의된 잔금지급일은 2021.9.15.로 보이고, 실제 정산일은 2021.9.17.로 확인되므로 매도인(C)의 요청에 따라 잔금지급일을 2021.10.29.에서 2021.9.15.로 변경하였다는 청구인의 주장은 신빙성이 없다.



(4) 청구인이 아들 A의 간호를 위해 함께 거주해야만 했던바, 부득이한 사유에 해당하여 1세대1주택 특례 대상에 해당한다는 주장은 이유 없다.



(가) 쟁점규정 가목은  "신규 주택의 취득일로부터 1년 이내에 그 주택으로 세대전원이 이사(기획재정부령으로 정하는 취학, 근무상의 형편, 질병의 요양 그 밖의 부득이한 사유로 세대의 구성원 중 일부가 이사하지 못한는 경우를 포함한다)하고 「주민등록법」제16조에 따라 전입신고를 마친 경우”로 규정되어 있고, 「소득세법 시행규칙」 제72조 7항에서는  "기획재정부령으로 정하는 취학, 근무상의 형편, 질병의 요양, 그 밖에 부득이한 사유”란 세대의 구성원 중 일부(영 제155조 제1항 제2호 가목 및 제10항 제5호의 경우) 또는 세대 전원(영 제155조 제8항의 경우를 말한다)이 제71조 제3항 각호의 어느하나에 해당하는 사유로 다른 시ㆍ군으로 주거를 이전하는 경우를 말한다라고 규정하고 있다.



(나) 청구인과 아들 A의 주민등록초본 내역에 의하면, 2025.4.30.부터 2025.5.7.까지 단 7일만 청구인과 A이 동일세대원으로 확인될 뿐, 신규주택 취득 후 동일세대원이었던 사실이 없고, 오히려 A은 2002.4.29.부터 계속하여 아버지인 D과 동일세대원이었던 것으로 주민등록초본내역에 의하여 확인된다.



(다) 따라서 쟁점규정을 적용함에 있어서 ‘질병의 요양’의 부득이한 사유의 적용대상은 동일세대원이어야 하고, 그 세대원 중에 일부가 부득이한 사유로 다른 시ㆍ군으로 주거를 이전하는 경우를 의미하는 것이나, 청구인과 A은 동일세대원에 해당하지 않고, 다른 시ㆍ군으로 주거를 이전한 경우에도 해당하지 않으므로 청구주장은 이유 없다.



(5) 청구인이 제시한 법원 및 조세심판원 판례 등은 이 사건 처분과 사실관계가 달라 원용할 수 없다.



청구인이 제시한 판례 및 선결정례는 소득세법 제104조 제1항에 따라 ‘1세대 3주택 이상에 해당하는 주택 등’의 양도에 대해 중과세율을 적용할 수 없다고 판단한 것일 뿐이므로, 1세대1주택 특례 적용과는 무관하고, 대부분 청구인이 신규주택에 이사 및 전입하여 거주한 경우로 이 건 심판청구와는 사실관계가 달라 원용할 수 없다.





3. 심리 및 판단



가. 쟁점



청구인이 조정대상지역 내 종전주택을 양도하면서 신규주택으로의 이사 및 전입요건을 충족하지 아니한 것으로 보아 1세대1주택 특례를 부인한 처분의 당부



나. 관련 법령



(1) 소득세법



제89조【비과세 양도소득】 ① 다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세(이하 " 양도소득세" 라 한다)를 과세하지 아니한다.

3. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(주택 및 이에 딸린 토지의 양도 당시 실지거래가액의 합계액이 12억원을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 " 주택부수토지" 라 한다)의 양도로 발생하는 소득

가. 1세대가 1주택을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 요건을 충족하는 주택

나. 1세대가 1주택을 양도하기 전에 다른 주택을 대체취득하거나 상속, 동거봉양, 혼인 등으로 인하여 2주택 이상을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 주택



(2) 소득세법 시행령(2020.2.11. 대통령령 제30395호로 개정된 것)



제154조【1세대1주택의 범위】 ① 법 제89조 제1항 제3호 가목에서 " 대통령령으로 정하는 요건" 이란 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항 제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우는 3년) 이상인 것[취득 당시에 「주택법」 제63조의2 제1항 제1호에 따른 조정대상지역(이하 " 조정대상지역" 이라 한다)에 있는 주택의 경우에는 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항 제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우에는 3년) 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것]을 말한다. 다만, 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 제1호부터 제3호까지의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 않으며 제5호에 해당하는 경우에는 거주기간의 제한을 받지 않는다.

⑪ 법 제89조 제1항 제3호 나목에서 " 대통령령으로 정하는 주택" 이란 제155조에 따른 1세대1주택의 특례에 해당하여 이 조를 적용하는 주택을 말한다.



제155조【1세대1주택의 특례】① 국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택(이하 이 항에서 " 종전의 주택" 이라 한다)을 양도하기 전에 다른 주택(이하 이 조에서 " 신규 주택" 이라 한다)을 취득(자기가 건설하여 취득한 경우를 포함한다)함으로써 일시적으로 2주택이 된 경우 종전의 주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 신규 주택을 취득하고 다음 각 호에 따라 종전의 주택을 양도하는 경우(제18항에 따른 사유에 해당하는 경우를 포함한다)에는 이를 1세대1주택으로 보아 제154조 제1항을 적용한다. 이 경우 제154조 제1항 제1호, 제2호 가목 및 제3호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 종전의 주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 다른 주택을 취득하는 요건을 적용하지 않으며, 종전의 주택 및 그 부수토지의 일부가 제154조 제1항 제2호 가목에 따라 협의매수되거나 수용되는 경우로서 해당 잔존하는 주택 및 그 부수 토지를 그 양도일 또는 수용일부터 5년 이내에 양도하는 때에는 해당 잔존하는 주택 및 그 부수토지의 양도는 종전의 주택 및 그 부수토지의 양도 또는 수용에 포함되는 것으로 본다.

1. 신규 주택을 취득한 날부터 3년 이내에 종전의 주택을 양도하는 경우

2. 종전의 주택이 조정대상지역에 있는 상태에서 조정대상지역에 있는 신규 주택을 취득[조정대상지역의 공고가 있은 날 이전에 신규 주택(신규 주택을 취득할 수 있는 권리를 포함한다. 이하 이 항에서 같다)을 취득하거나 신규 주택을 취득하기 위해 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 증명서류에 의해 확인되는 경우는 제외한다]하는 경우에는 다음 각 목의 요건을 모두 충족한 경우. 다만, 신규 주택의 취득일 현재 기존 임차인이 거주하고 있는 것이 임대차계약서 등 명백한 증명서류에 의해 확인되고 그 임대차기간이 끝나는 날이 신규 주택의 취득일부터 1년 후인 경우에는 다음 각 목의 기간을 전 소유자와 임차인간의 임대차계약 종료일까지로 하되, 신규 주택의 취득일부터 최대 2년을 한도로 하고, 신규 주택 취득일 이후 갱신한 임대차계약은 인정하지 않는다.

가. 신규 주택의 취득일로부터 1년 이내에 그 주택으로 세대전원이 이사(기획재정부령으로 정하는 취학, 근무상의 형편, 질병의 요양 그 밖의 부득이한 사유로 세대의 구성원 중 일부가 이사하지 못하는 경우를 포함한다)하고 「주민등록법」 제16조에 따라 전입신고를 마친 경우

나. 신규 주택의 취득일부터 1년 이내에 종전의 주택을 양도하는 경우

⑧ 기획재정부령으로 정하는 취학, 근무상의 형편, 질병의 요양, 그 밖에 부득이한 사유(이하 이 항에서 " 부득이한 사유" 라 한다)로 취득한 수도권 밖에 소재하는 주택과 그 밖의 주택(이하 이 항에서 " 일반주택" 이라 한다)을 국내에 각각 1개씩 소유하고 있는 1세대가 부득이한 사유가 해소된 날부터 3년 이내에 일반주택을 양도하는 경우에는 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보아 제154조 제1항을 적용한다.



(3) 소득세법 시행규칙



제71조【1세대1주택의 범위】③ 영 제154조 제1항 제1호 및 제3호에서  "기획재정부령으로 정하는 취학, 근무상의 형편, 질병의 요양, 그 밖에 부득이한 사유”란 세대의 구성원 중 일부(영 제154조 제1항 제1호의 경우를 말한다) 또는 세대전원(영 제154조 제1항 제3호의 경우를 말한다)이 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 사유로 다른 시(특별시, 광역시, 특별자치시 및 「제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법」 제10조 제2항에 따라 설치된 행정시를 포함한다. 이하 이 조, 제72조 및 제75조의2에서 같다)ㆍ군으로 주거를 이전하는 경우(광역시지역 안에서 구지역과 읍ㆍ면지역 간에 주거를 이전하는 경우와 특별자치시, 「지방자치법」 제7조 제2항에 따라 설치된 도농복합형태의 시지역 및 「제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법」 제10조제2항에 따라 설치된 행정시 안에서 동지역과 읍ㆍ면지역 간에 주거를 이전하는 경우를 포함한다. 이하 이 조, 제72조 및 제75조의2에서 같다)를 말한다.

1. 「초ㆍ중등교육법」에 따른 학교(초등학교 및 중학교를 제외한다) 및 「고등교육법」에 따른 학교에의 취학

2. 직장의 변경이나 전근등 근무상의 형편

3. 1년 이상의 치료나 요양을 필요로 하는 질병의 치료 또는 요양

4. 「학교폭력예방 및 대책에 관한 법률」에 따른 학교폭력으로 인한 전학(같은 법에 따른 학교폭력대책자치위원회가 피해학생에게 전학이 필요하다고 인정하는 경우에 한한다)



제72조【1세대1주택의 특례】⑦ 영 제155조 제1항 제2호 가목, 제8항 및 제10항 제5호에서  "기획재정부령으로 정하는 취학, 근무상의 형편, 질병의 요양, 그밖에 부득이한 사유”란 세대의 구성원 중 일부(영 제155조 제1항 제2호 가목 및 제10항 제5호의 경우를 말한다) 또는 세대전원(영 제155조 제8항의 경우를 말한다)이 제71조 제3항 각 호의 어느 하나에 해당하는 사유로 다른 시ㆍ군으로 주거를 이전하는 경우를 말한다.



다. 사실관계 및 판단



(1) 청구인과 처분청이 제출한 심리자료 등에서 확인되는 내용은 다음과 같다.



(가) 종전주택 양도 당시 청구인의 주택보유 현황은 아래 ＜표1＞과 같다.



＜표1＞ 종전주택 양도 당시 청구인 세대의 주택보유 현황

○○○



(나) 청구인은 2021.11.25. 종전주택의 양도에 대하여 취득가액 OOO원, 양도가액 OOO원, 과세대상 양도차익 OOO원, 장기보유특별공제 OOO원 등을 적용하여 2021년 귀속 양도소득세 OOO원을 신고ㆍ납부하였으나, 처분청은 종전주택 양도가 「소득세법 시행령」 제155조 제1항 제2호에 따른 신규주택 전입요건을 충족하지 못한 것으로 보아, 1세대1주택 비과세 적용을 부인하고, 2025.3.10. 청구인에게 2021년 귀속 양도소득세 OOO원을 경정ㆍ고지하였다.



(다) 신규주택 매매계약서를 보면, 매매계약일은 2021.7.17., 매매대금은 OOO원, 잔금일은 2021.9.15.로 되어 있고, 특약 사항 제2호에는  "계약일 현재 등기부등본상 근저당권 2건(채권최고금액 금OOO원 주식회사OOO은행)이 있으나 매도인은 매수인이 임대차 전세계약을 할 수 있도록 협조하기로 동의하며 새로운 임차인과 전세계약을 체결한 후 전세잔금일에 근저당권전액 상환하고 말소하는 조건임(전세계약은 매도인 C와 체결하고 잔금시 정산하기로 한다)”로 되어 있으며, 특약사항 제3호에는  "새로운 임차인의 전세잔금일이 2021년 9월 15일까지 불가능 시에는 2021년 9월 15일에 소유권 이전은 하고, 소유권이전과 동시에 매도인이 전세보증금 금OOO원에 2021년 10월 29일까지 거주하는 조건이며, 매수인은 매도인에게 2021년 10월 29일까지 임대보증금을 반환하지 못하고 지연이 될 경우 매수인은 매도인에게 년 15%이자를 매월 말일에 지급하기로 한다.”라고 되어 있다.



(라) 신규주택에 대한 전세계약서를 보면, 계약일이 2021.8.11.이고, 보증금은 OOO원(임대차기간 : 2021.9.17.∼2023.9.17.)이며, 임대인 C(신규주택 매도인), 임차인은 박△△로 나타난다.



＜표2＞ 신규주택의 임대차 계약내용

○○○


(마) 처분청이 제출한 청구인과 아들 A의 주민등록상 주소이력은 각각 아래 ＜표3＞ 및 ＜표4＞와 같은바, A은 2002.4.29.부터 2025.4.30.까지 아버지 D과 동일세대원이었던 것으로 나타나고, A이 2025.4.30. 서울특별시 성동구 OOO에 전입하면서 청구인과 동일세대원이 되었다가, 2025.5.7. 청구인이 서울특별시 송파구 OOO로 전출한 것으로 나타난다.



＜표3＞ 청구인의 주민등록상 주소 이력

○○○



＜표4＞ A의 주민등록상 주소 이력

○○○



(바) 청구인은 A이 2002년(만 11세) 뇌전증이 최초 발병한 이후 현재까지 주기적으로CPS(복합부분발작)와 GTC(전신성 강직-간대성 발작)를 겪고 있고, 혼자 생활이 불가능한 상태이며, 2007년부터 현재까지 OOO병원, OOO병원, OOO병원에 입ㆍ퇴원을 반복해 왔고, 현재는 마약류의약품을 사용해야만 제한적인 일상생활이 가능한 상태라고 주장하며 A OOO병원 입퇴원 등 진료기록 및 마약류의약품 동의서 등을 제출하였다.



(사) 청구인은 2021.7.14. 신규주택을 매매계약을 체결하였고, 당초 잔금 지급일은 2021.10.29.로 예정되어 있었으나, 매도인의 요청에 따라 불가피하게 2021.9.15.로 앞당겨 잔금을 지급하게 된 것이라고 주장하며, 신규주택 매매거래를 중개한 길상공인중개사사무소 대표자 E의 확인서를 제출하였고, 위 확인서에 의하면, ‘최초매매계약 체결시 매도인 C와 청구인은 잔금일을 2021년 10월말로 합의하였으나, 매도인 C의 요청으로 잔금일을 2021.9.15.로 변경하여 변경매매계약서를 재작성하였다’는 내용이 나타난다.



(2) 이상의 사실관계와 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구인은 청구인의 종전주택의 양도 및 신규주택 취득에는 투기목적이 존재하지 아니하고, 주택거래의 현실 등으로 인하여 불가피하게 15일이라는 단기간 동안 일시적 2주택 상태에 놓이게 되었을 뿐이며, 가족의 질병 요양 등 부득이한 사유로 인해 즉시 거주 이전을 하지 못하였으므로 1세대 1주택 비과세를 적용하여야 한다고 주장하나,



조세법률주의의 원칙상 과세요건이거나 비과세요건 또는 조세감면요건을 막론하고 조세법규의 해석은 특별한 사정이 없는 한 법문대로 해석하여야 하고 합리적 이유 없이 확장 또는 유추하여 해석하는 것은 허용되지 아니하는바,



「소득세법 시행령」 제155조 제1항에 의하면 조정대상지역에 있는 1주택을 소유한 1세대가 그 주택을 양도하기 전에 조정대상지역에 있는 다른 주택을 취득함으로써 일시적으로 2주택이 된 경우, 종전의 주택의 양도를 1세대 1주택의 양도로 보아 비과세 대상이 되기 위해서는 종전의 주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 신규 주택을 취득하고 취득일로부터 1년 이내(신규 주택에 기존 임차인이 거주하고 있는 경우 전 소유자와 임차인간의 임대차계약 종료일까지)에 그 주택으로 세대전원이 이사하고 전입신고를 마쳐야 하는바, 청구인은 신규주택 취득 후 약 4년이 지난 현재까지도 전입 및 거주한 사실이 없는 등 비과세 요건을 충족하지 못한 것으로 보이는 점, 청구인과 아들 A은 종전주택 양도 및 신규주택 취득 등 당시 동일세대원이 아니었으므로 기획재정부령으로 정하는 ‘취학, 근무상의 형편, 질병의 요양 그 밖의 부득이한 사유’로 세대의 구성원 중 일부가 이사하지 못하는 경우에 해당하는 것으로 보기 어려운 점 등에 비추어 청구주장을 받아들이기 어려운 것으로 판단된다.





4. 결론



이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 「국세기본법」제80조의2 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.