1. 피고가 2021. 11. 19. 원고에 대하여 한 2021년 귀속 종합부동산세 315,309,860원의

부과처분 중 297,171,688원을 초과하는 부분 및 농어촌특별세 63,061,970원의 부과

처분 중 59,434,337원을 초과하는 부분을 각 취소한다.

2. 원고의 나머지 청구를 기각한다.

3. 소송비용의 95%는 원고가 나머지는 피고가 각 부담한다.

피고가 2021. 11. 19. 원고에 대하여 한 2021년 귀속 종합부동산세 315,309,860원 및

농어촌특별세 63,061,970원의 부과처분을 취소한다.

1. 처분의 경위

가. 원고는 2018. 11. 28. 부동산 개발업 및 관리업, 정비사업전문관리업 등을 영위할 목적으로 설립되어 2019. 5. 13. 주택법 제4조에 따라 주택건설사업자로 등록한 법인으로, 서울 ㅇㅇ구 ㅇㅇ동 ***-*번지 일대 4,619.48㎡(대지면적: 4,583.60㎡, 정비기반시설: 35.88㎡)를 정비구역으로 하는 ㅇㅇ로*구역 제*지구 도시정비형 재개발사업(이하 ‘이 사건 사업’이라 한다)의 사업시행자이다.

나. 원고는 2019. 6.경부터 2020. 2.경 사이에 이 사건 사업시행을 위하여 위 사업부지 내 토지 27필지 및 주택 3건(이하 위 토지와 주택을 통틀어 ‘이 사건 부동산’이라하고, 위 주택 3건을 통틀어 ‘이 사건 주택’이라 한다)을 취득하였다.

다. 피고는 2021. 11. 19. 원고에게 이 사건 부동산에 관하여 2021년 귀속 종합부동산세 315,309,860원[= ① 주택분(3건) 187,026,827원 + ② 종합합산토지분(2건) 370,351원 + ③ 별도합산토지분(22건) 127,912,684원] 및 농어촌특별세 63,061,970원, 합계 378,371,830원(= 종합부동산세 315,309,860원 + 농어촌특별세 63,061,970원)을 결정ㆍ고지하였다(이하 ‘이 사건 부과처분’이라 한다., 이하 이 사건 부동산 중 ①종합합산토지분 종합부동산세 과세대상 토지 2건을 통틀어 ‘이 사건 종합합산토지’, ②별도합산토지분 종합부동산세 과세대상토지 22건을 통틀어 ‘이 사건 별도합산토지’라한다).

라. 원고는 이 사건 부과처분에 불복하여 2022. 2. 17. 조세심판원에 심판청구를 제기하였으나, 조세심판원은 2023. 6. 28. 이를 기각하였다.

[인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1, 2, 6, 14 내지 16호증(가지번호 있는 것은 가지번호를 포함한다. 이하 같다), 을 제1, 3호증의 각 기재, 변론 전체의 취지

2. 관련 법령

별지 기재와 같다.

3. 이 사건 처분의 위법 여부

가. 이 사건 부동산은 건설교통부 고시 19**-***호(19**. *. 21.)로 ㅇㅇ로*구역 제*지구 재개발구역으로 지정되어, 서울특별시고시 ***호(19**. **. 13.)호로 사업계획이 결정되었다.

나. 서울특별시는 서울특별시고시 제20**-***호(20**. *. 25.)로 이 사건 사업에 대하여 도시정비법 제4조에 따라 정비구역 변경지정 및 고시, 토지이용규제기본법 제8조에 따른 지형도면을 고시하였다(이하 ‘이 사건 고시’라 한다). 위 고시에 따르면 이 사건 부동산 중 아래 표3 기재 도로(이하 통틀어 ‘이 사건 도로용지’라 한다)는 관리청으로 무상 귀속된다.



다. 서울특별시 ㅇㅇ구청장(이하 ‘ㅇㅇ구청장’이라 한다)은 20**. *. 23. 서울특별시 ㅇㅇ구 공고 제20**-***호로 원고를 사업시행예정자로 하는 ㅇㅇ로*-*지구 도시정비형재개발구역 정비계획 및 정비구역 (변경)지정(안)을 공람ㆍ공고하였다.

라. 서울특별시는 서울특별시고시 제20**-***호(20**. *. 9.) 및 서울특별시고시 제20**-***호(20**. *. 13.)로 이 사건 사업에 대하여 도시 및 주거환경정비법(이하 ‘도시정비법’이라 한다) 제16조에 따른 정비계획 변경, 도시정비법 제17조 및 국토의 계획 및 이용에 관한 법률(이하 ‘국토계획법’이라 한다) 제50조에 따른 지구단위계획구역 및 지구단위계획 결정ㆍ고시, 토지이용규제 기본법 제8조에 따른 지형도면을 고시하였다.

위 서울특별시고시 제20**-***호(20**. *. 13.)에 따르면, 이 사건 부동산 중 공공시설 설치면적 총 1,443.62㎡ 중 토지지분 면적은 693.80㎡이고, 환산부지 면적은 749.82㎡이다(이하 위 토지지분 면적 693.80㎡를 ‘이 사건 공공청사용지’라 한다).

마. 원고는 20**. **. 20. 이 사건 부동산에 경계 휀스를 설치하여 외부인이 출입하지 못하도록 하였다.

바. 1) ㅇㅇ구청장은 20**. **. 23. 이 사건 사업에 대하여 도시정비법 제50조 제6항에 따라 원고를 사업시행자로 하는 사업시행계획인가를 하고 같은 날 이를 서울특별시ㅇㅇ구 고시 제20**-***호로 고시하였다.

2) ㅇㅇ구청장은 20**. *. 31. 서울특별시 ㅇㅇ구 고시 제20**-**호로 이 사건 사업에 대하여 도시정비법 제15조, 동법 시행령 제13조, 서울특별시 도시 및 주거환경정비조례 제11조 규정에 따른 정비구역ㆍ정비계획 변경 및 토지이용규제 기본법 제8조에 따른 지형 도면을 고시하였다.

3) ㅇㅇ구청장은 20**. *. 12. 이 사건 사업에 대하여 도시정비법 제78조에 따라 관리처분계획인가를 하고 같은 달 19. 이를 서울특별시 ㅇㅇ구 고시 제20**-*호로 고시하였다. 위 고시에 따르면, 이 사건 사업부지내 기존 건축물의 철거 예정시기는 20**.1. ~ 20**. 6. 중이다.

사. 원고는 20**. 7.경 이 사건 사업부지 내 서울 ㅇㅇ구 ㅇㅇ동 ***-* 외 11개 필지 지상 건물 12동(연면적 838.97㎡, 이 사건 주택 포함)에 대하여 건축물관리법 제30조 제2항, 같은 법 시행령 제21조 제2항 및 같은 법 시행규칙 제11조 제1항, 3항에 따른 건축물 해체 허가신고를 하였다. 원고는 20**. *. 18.경 위 건축물 철거를 실시하여 같은 해 **. 중순경 철거를 완료하였다. 한편, 20**. *. 30. 이 사건 주택(3건)에 대한 건축물 해체 멸실 통보에 의한 일반건축물대장 말소가 이루어졌다.

아. 피고가 원고에게 이 사건 부동산에 대한 재산세 6,016,310원을 부과하였고, 원고가 이에 불복하여 2022. 5. 27. 심판청구를 하였으나, 조세심판원은 2023. 5. 10. 이를 기각하였다. 원고는 이 사건 부동산에 대한 재산세를 모두 납부하였다.

[인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 제3, 4, 5, 7, 10, 13, 16, 19, 20호증, 을 1 내지 3호증의 각 기재, 변론 전체의 취지

4. 이 사건 부과처분의 위법 여부

가. 이 사건 부과처분 중 주택분 종합부동산세에 대한 판단

1) 원고 주장 요지

가) 이 사건 주택의 멸실ㆍ훼손 등으로 인한 과세대상 부존재 주장(제1주장)

이 사건 과세기준일인 2021. 6. 1. 현재 이 사건 주택 중 서울 ㅇㅇ구 ㅇㅇ동 ***-**번지 지상 주택 20.2㎡은 지붕의 상당 부분이 훼손ㆍ붕괴되어 바닥에서 하늘이 보이고 목재 기둥은 썩어 넘어지고 비틀어져 제 역할을 못하고 있으며, 외벽 또한 상당 부분 멸실된 상태였다. 이 사건 주택 중 같은 동 ***-**번지 지상 주택 42.98㎡와 ***-*번지 지상 주택 69.42㎡ 역시 상당 기간 빈집이었기 때문에 창문과 창틀이 모두 훼손되고 건물 외벽과 지붕도 일부 훼손되어 보수 불가능한 상태로 주택으로서 재산적 가치가 상실되었다. 그리고 이 사건 주택은 2021. 6. 1. 단전ㆍ단수되었고, 이 사건 부동산 경계에 설치된 휀스로 인하여 출입을 할 수 없는 상태여서 사람이 거주할 수 없는 상태였다.

그럼에도 피고가 이 사건 주택을 주택분 종합부동산세 과세대상으로 보고 주택분 종합부동산세 및 농어촌특별세(이하 ‘주택분 종합부동산세 등’이라 한다)를 부과한 것은, ① 구 종합부동산세법(2021. 9. 14. 법률 제18449호로 개정되기 전의 것, 이하 ‘구 종합부동산세법’이라 한다) 제7조, 구 지방세법 시행령(2021. 12. 31. 대통령령 제32293호로 개정되기 전의 것, 이후 ‘구 지방세법 시행령’이라 한다) 제119조의 현황 과세원칙에 반하고, ② 과세관청이 철거가 예정된 주택에 대해서는 종합부동산세를 비과세처리하여 옴으로써 납세자에게 확고한 신뢰가 형성되어 비과세관행이 형성되었다고 보아야 하므로 신의성실 또는 신뢰보호의 원칙에도 반한다. 또한, ③ 위와 같이 이 사건 주택에 이 사건 건축물이 존재하는 것으로 볼 수 없는 이상 이 사건 주택의 부속토지는구 지방세법(2021. 7. 8. 법률 제18294호로 개정되기 전의 것, 이하 ‘구 지방세법’이라한다) 제106조 제1항 제2호 다목, 구 지방세법 시행령 제103조의2에 따라 일반세율(0.5%)이 적용되는 토지분 별도합산과세대상에 해당할 수 있을지언정 주택분 종합부동산세 등의 과세대상은 될 수 없고, ④ 구 지방세법 제106조 제1항 제2호 가목, 구 지방세법 시행령 제101조 제1항 제2호 나목에서 건축물의 시가표준액이 부속토지의 2%에 미달하는 경우 건축물이 없는 것으로 보아 과세하고 있는데 이 사건 주택은 과세기준일 현재 건축물 시가표준액(9,911,331원)이 부속토지의 시가표준액(3,234,302,000원)의 0.31%에 불과하여 1%에 크게 미달하므로 과세기준일 현재 이 사건 부동산에 건물이 없는 것으로 보는 것이 합리적이다. 나아가 ⑤ 이 사건 주택은 도시개발사업시행을 위하여 곧 철거될 것으로 건물 상당 부분이 훼손ㆍ붕괴되어 사회통념상 건물이라고 할 수 없음에도 원고가 다주택을 소유한 것으로 보아 주택투기 억제를 위한 벌과금적 중과세율을 적용하여 주택분 종합부동산세 등을 부과한 것은 종합부동산세법의 입법취지에도 반한다.

나) 철거보상계약이 체결된 주택 등 비과세 주장(제2주장)

이 사건 과세기준일 현재 이 사건 주택은 철거하기로 계획이 확정되어 있었고, 원고가 이 사건 부동산을 취득하기 위하여 지급한 금원은 이 사건 주택 취득 후 예정된 철거에 대한 보상적 성격이 포함되어 있으므로, 이 사건 주택은 구 종합부동산세법 제7조, 구 지방세법 제109조 제3항 제5호, 구 지방세법 시행령 제108조 제3항(이하 총칭하여 ‘이 사건 쟁점조항’이라 한다)에서 정한 ‘재산세를 부과하는 해당 연도에 철거하기로 계획이 확정되어 재산세 과세기준일 현재 행정관청으로부터 철거명령을 받았거나 철거보상계약이 체결된 건축물 또는 주택’에 해당하여 종합부동산세 비과세 대상에 해당한다.

다) 종합부동산세법 위헌 주장(제3주장)

이 사건 주택은 주택법에 따라 주택건설사업자 등록을 한 원고가 주택의 건설과 공급을 위하여 투기적 목적 없이 일시적으로 보유한 철거예정주택임에도, 구 종합부동산세법 제7조 제1항이 주택 취득 목적을 불문하고 주택분 재산세 납부의무자에게 일률적으로 주택분 종합부동산세 등 납세의무를 부담하도록 규정한 것은 헌법상 평등원칙, 재산권 보장, 주택개발정책 및 과잉금지원칙에 위반되어 위헌이다.

2) 관련 규정 및 법리

가) 구 종합부동산세법 제2조 제3호는  "주택이라 함은 지방세법 제104조 제3호의 규정에 의한 주택을 말한다.”라고 규정하고 있고, 지방세법 제104조 제3호는 ‘주택’이란 "주택법 제2조 제1호에 따른 주택”이라고 규정하고 있으며, 주택법 제2조 제1호는  "주택이란 세대의 구성원이 장기간 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 건축물의 전부 또는 일부 및 그 부속토지를 말하며, 단독주택과 공동주택으로 구분한다.”라고 각 규정하고 있다.

나) 한편 구 지방세법 제109조 제3항은  "다음 각 호에 따른 재산에 대하여는 재산세를 부과하지 아니한다.”고 규정하면서, 제5호에  "행정기관으로부터 철거명령을 받은 건축물 등 재산세를 부과하는 것이 적절하지 아니한 건축물 또는 주택(건축법 제2조 제1항 제2호에 따른 건축물 부분으로 한정한다)으로서 대통령령으로 정하는 것”이라고 규정하고 있다. 그 위임에 따른 구 지방세법 시행령 제108조 제3항은 ‘법 제109조 제3항 제5호에서  "대통령령으로 정하는 것”이란 재산세를 부과하는 해당 연도에 철거하기로 계획이 확정되어 재산세 과세기준일 현재 행정관청으로부터 철거명령을 받았거나 철거보상계약이 체결된 건축물 또는 주택(건축법 제2조 제1항 제2호에 따른 건축물 부분으로 한정한다)을 말한다.’고 규정하고 있다.

다) 구 종합부동산세법 제1조는  "이 법은 고액의 부동산 보유자에 대하여 종합부동산세를 부과하여 부동산 보유에 대한 조세부담의 형평성을 제고하고, 부동산의 가격안정을 도모함으로써 지방재정의 균형발전과 국민경제의 건전한 발전에 이바지함을 목적으로 한다.”고 규정하고 있다. 즉 종합부동산세는 고액의 부동산 보유에 대하여 중과세함으로써 기본적인 국가재정 수요의 충당기능 외에도, 부동산의 과도한 보유 및 투기적 수요 등을 억제하여 부동산 가격을 안정시키고자 하는 유도적ㆍ 형성적 기능을 가진 정책적 조세로서의 성격도 함께 지니고 있다(헌법재판소 2008. 11. 13. 선고 2006헌바112 등 결정 참조).

라) 재산세와 종합부동산세는 과세대상 재산의 보유라는 동일한 담세력을 바탕으로 부과되는 수익세적 성격을 지닌 보유세로서, 재산가액을 과세표준으로 하고 있어 본질은 재산소유 자체를 과세요건으로 하는 것이므로, 당해 재산이 훼손되거나 일부 멸실 혹은 붕괴되고 복구가 사회통념상 거의 불가능하게 된 정도에 이르러 재산적 가치를 전부 상실하게 된 때에는 재산세 및 종합부동산세 과세대상이 되지 아니하나, 재산세 및 종합부동산세에 있어 현실적으로 당해 재산을 본래의 용도에 따라 사용ㆍ 수익하였는지 여부는 과세요건이 아니다(대법원 2001. 4. 24. 선고 99두110 판결, 대법원 2015.6. 24. 선고 2012두7073 판결 등 참조).

마) 조세법률주의의 원칙상 조세법규의 해석은 과세요건이거나 비과세요건 또는 조세 감면요건을 막론하고 특별한 사정이 없는 한 법문대로 해석할 것이고 합리적 이유없이 확장해석하거나 유추해석하는 것은 허용되지 아니한다. 특히 감면요건 규정 가운데에 명백히 특혜규정이라고 볼 수 있는 것은 엄격하게 해석하는 것이 조세공평의 원칙에도 부합한다(대법원 2011. 12. 13. 선고 2011두20116 판결, 대법원 2006. 5. 25.선고 2005다19163 판결 등 참조).

바) 과세처분 취소소송에서 비과세요건이나 감면요건, 공제요건 등에 대한 증명책임은 원칙적으로 납세의무자에게 있다(대법원 2009. 7. 9. 선고 2007두4049 판결 등 참조).

3) 구체적 판단

앞서 본 인정사실, 앞서 든 증거들, 갑 제8, 9, 11, 12, 14, 15, 17, 18호증, 을 제4내지 7호증의 각 기재 및 변론 전체의 취지를 종합하여 알 수 있는 아래와 같은 사정들을 앞서 본 법리와 관련 규정의 문언 및 내용에 비추어 살펴보면, 이 사건 주택은 주택분 종합부동산세 등 과세대상에 포함된다고 봄이 타당하므로, 이 사건 부과처분에는 원고가 지적하는 위법이 있다고 할 수 없다. 따라서 원고의 이 부분 주장은 받아들이지 않는다.

가) 앞서 본 각 관련 규정의 형식과 문언 및 그 취지에 비추어 보면, 건물의 소유자로서 주택분 종합부동산세를 납부할 의무가 있는지 여부는 해당 건물이 종합부동산세법 상의 과세대상이 되는 ‘주택’에 해당하는지에 따라 달라지는데, 이는 결국 그 건물이 주택법 제2조 제1호에 따른 ‘주택’에 해당하는지 여부에 따라 결정된다. 만약 어떠한 건물이 지붕, 기둥, 벽이 갖춰져 있고 장기간 일정한 수준의 주거생활이 가능한 상태라고 한다면, 해당 건물에 대하여 단전ㆍ 단수가 있었다거나 과세기준일 이후 주택이철거(해체)되었다는 사정만으로 주택법 제2조 제1호의‘주택’의 의미에서 배제된다고 보기 어렵다.

나) 위와 같은 전제하에 제1주장에 대하여 살피건대, ① 원고는 2019. 6.경부터 2020. 2.경 사이에 이 사건 주택이 포함된 이 사건 부동산을 매수하였는데 당시 위 건물의 용도는 ‘주택’이었고, 2022. 5.경 이를 촬영한 사진에 따르면 위 주택에 각각 벽과 지붕이 존재하고 있으며, 2023. 8.경이 되어서야 위 주택에 대한 해체가 이루어졌다. 그렇다면, 이 사건 주택은 2021년 종합부동산세 과세기준일인 2021. 6. 1. 당시 건물로서의 외관과 기능을 갖추고 있어 사회통념상 주택으로서의 형태는 갖추고 있었다고 봄이 상당하다. ② 원고는 위 주택의 훼손 정도가 심하여 위 주택에서 일정 수준의 주거생활이 가능한 상태가 아니었고, 실제로도 단전ㆍ단수 및 경계 휀스 설치로 인한 출입제한 조치 등으로 인하여 사람이 거주하지 않았다고 주장하나, 원고가 제출한 자료만으로는 이 사건 건축물이 2021. 6. 1.을 기준으로 훼손, 멸실 혹은 붕괴되어 복구가 사회통념상 거의 불가능한 정도에 이르렀다고 인정하기에 부족하고 달리 이를 인정할 증거가 없다(원고가 제출한 이 사건 주택 사진은 과세기준일로부터 약 1년가량 경과한 2022. 5.경 촬영된 사진이고, 위 사진들에 의하면 위 주택의 지붕 일부 또는 창문과 창틀이 훼손되어 있기는 하나 그 훼손시기를 알 수 없어 2021. 6. 1. 당시 위 건물의 현황이 위 사진에 찍힌 건물의 상태와 같거나 유사하였다고 단정할 수 없다). ③ 또한, 원고가 2020. 11. 20. 이 사건 부동산 경계에 휀스를 설치하여 외부인이 출입하지 못하도록 폐쇄조치를 한 사실은 인정되나, 앞서 본 바와 같이 재산세와 종합부동산세는 재산의 소유자체를 과세요건으로 하는 것이어서 현실적으로 당해 재산을 본래의 용도에 따라 사용ㆍ 수익하였는지 여부는 과세요건이 아니므로 위와 같은 사정만으로 위 건축물이 주택법상 주택에 해당하지 않는다고 볼 수 없다. 그렇다면, 위와 같은 사정들에 비추어, 2021. 6. 1. 현재 이 사건 주택이 멸실ㆍ훼손 등으로 인하여 복구가 사회통념상 거의 불가능하게 된 정도에 이르러 재산적 가치를 전부 상실한 정도에 이르렀다고 인정하기 어려운 이상 피고가 2021. 6. 1. 당시 이 사건 주택을 주택법 제2조 제1호에 따른 주택으로 보아 주택분 종합부동산세를 부과한 것에 어떠한 위법이 있다고 할 수 없다.

이에 대하여 원고는 갑 제17 내지 18호증의 각 기재를 들어 행정안전부의 지침(지방세운영과-138, 2008. 6. 20.), 법제처의 유권해석(법령해석총괄과-868, 2008. 6. 18.),감사원(감심 2010-102호, 2010, 10, 7.), 조세심판원 심판례(2013지1028, 2014. 2. 24.)등(이하 통틀어 ‘종전 지침 등’이라 한다)에 따르면 철거예정주택으로서 단전, 단수 및 출입문 봉쇄 등 폐쇄조치가 이루어진 경우에는 재산세와 종합부동산세를 부과하지 않는 행정관행이 이루어졌으므로 이에 반하여 원고에게 주택분 종합부동산세 등을 부과한 것은 신뢰보호원칙 등에 위반된다고 주장한다. 그러나 을 제6, 7호증의 각 기재에 따르면 행정안전부가 2018년부터 종전의 행정안전부 지침을 변경하여 ‘2018. 1. 1.부터는 도시정비법에 따른 재개발 또는 재건축 사업이 진행되고 있는 경우 원칙적으로 주택의 건축물이 사실상 철거ㆍ멸실된 날이나, 이를 알 수 없는 경우에는 공부상 철거ㆍ멸실된 날을 기준으로 재산세 부과대상인 주택 여부를 판단’하도록 하였고, 원고는 그 이후인 2019년경 비로소 이 사건 주택을 취득하였으므로 원고가 이 사건 주택을 취득하였을 당시 종전의 행정관행과 같은 행정청의 공적견해표명이 존재하였다고 볼 수 없고, 설령 원고 주장과 같이 행정안전부의 위와 같은 지침 변경이 부당하여 종전 지침 등에 따르는 것이 타당하다고 하더라도 종전 지침 등의 내용은 ‘곧’ 철거될 것이어서 사용가치를 상실한 주택의 경우에 재산세 부과대상인 주택에 해당하지 않는다는 취지로 보이고, 원고와 같이 2021년 종합부동산세 과세기준일 현재 아직 사업시행계획인가도 받지 않은 재건축 사업에 대하여도 종전 지침 등이 적용된다는 의미로는 해석되지 않는다.

또한 원고는 구 지방세법 제106조 제1항 제2호 가목, 구 지방세법 시행령 제101조 제1항 제2호 나목을 들어 이 사건 주택의 2021. 6. 1. 현재 시가표준액이 부속토지의 0.31%에 불과하므로 이 사건 주택 부속토지에 주택이 없는 것으로 보는 것이 합리적이라고도 주장하나, 위 규정들은 토지에 대한 재산세 과세대상 중 별도합산과세대상토지의 범위에 관한 것이고, 재산세에서는 주택은 토지와 건축물의 범위에서 제외되므로(구 지방세법 제104조 제3호), 위 규정들을 주택분 종합부동산세 과세대상인 주택 여부의 판단 기준으로 삼을 수 없다. 따라서 이와 다른 전제에 선 원고의 제1주장은 모두 받아들이지 않는다.

다) 다음으로 제2주장에 대하여 살피건대, ① ‘철거가 예정된 주택’과 ‘철거계획이 확정된 주택’은 그 의미가 같다고 볼 수 없다. ② 앞서 본 바와 같이 원고는 2021년 종합부동산세 과세기준일인 2021. 6. 1.부터 약 6개월 후인 2021. 12. 23. 이 사건 사업에 대한 사업시행계획인가를 받고, 그로부터 1년 6개월이 경과한 2023. 1. 12. 관리처분계획인가를 받았으며, 위 관리처분계획인가에 따르면 이 사건 사업부지내 기존 건축물의 철거 예정 시기는 2023. 1. ~ 2023. 6. 중으로, 원고는 실제로 위 건축물을 2023. 8.경 철거하였는데, 원고와 같은 민간기업이 진행하는 주택건설사업의 경우에는 그 진행 과정에서 재정의 확보, 주택매입 작업 등 사업계획 당시 당사자가 예견할 수 없었던 사업의 성패를 좌우하는 여러 변수들에 따라 사업계획이 쉽게 변경될 수 있는 점을 고려하면, 원고가 이 사건 건축물을 철거 목적으로 매수하여 이 사건 부동산 외곽에 경계 휀스를 설치하였다는 사정만으로 이 사건 건축물이 2021년의 과세기준일인 2021. 6. 1. 현재 철거를 예정하고 있었다고 볼 수 있을지언정 철거계획이 확정된 주택이라고 볼 수 없다. 따라서 이 사건 주택분 종합부동산세 등에 대하여는 이 사건 쟁점조항이 적용되지 않는다. 이와 다른 전제에 선 원고의 제2주장도 받아들이지 않는다.

라) 이에 대하여 원고는, 설령 이 사건 주택의 부속토지가 종합부동산세 과세대상에 해당하더라도 피고가 과세표준 산출내역을 제시하지 않았고 피고가 산출한 이 사건 주택과 부속토지의 가액이 시가표준액 비율로 적정하게 안분 내지 산출되었다고 할 수 없어 피고가 산정한 세액은 인정할 수 없다고 주장한다. 그러나 을 제1호증의 각 기재 및 변론 전체의 취지에 따르면, 파고는 2021. 11. 22. 이 사건 주택의 (감면 후)공시가격에서 6억 원을 공제한 후 공정시장가액비율 95%를 적용하여 주택분 종합부동산세 과세표준을 산출하고, 중과세율 6%(3주택자 이상)을 적용하는 등의 과정을 거쳐 주택분 종합부동산세 등을 산출하였고 위와 같은 피고의 세액 산정방법에 어떠한 위법이있다고 볼만한 사정이 없다.

마) 제3주장에 대하여 살피건대, 종합부동산세법은 고액의 부동산 보유자에 대하여 종합부동산세를 부과하여 부동산 보유에 대한 조세부담의 형평성을 제고하고, 부동산의 가격안정을 도모함으로써 지방재정의 균형발전과 국민경제의 건전한 발전에 이바지함을 목적으로 한다(구 종합부동산세법 제1조). 원고가 부동산 투기 목적이 아닌 철거할 목적으로 이 사건 부동산을 취득하였다는 점을 고려하면 이 사건 부동산에 관하여 종합부동산세를 부과하는 것이 종합부동산세법의 입법목적에 적합하지 않은 측면이 있기는 하다.

그러나 오늘날 세원(稅源)이 극히 다양하고 납세의무자인 국민의 담세능력에도 차이가 있을 뿐만 아니라, 조세도 국가재원의 확보라는 고전적 목적 이외에 다양한 정책적 목적으로 부과되고 있기 때문에, 조세법의 영역에서는 입법자에게 광범위한 형성권이 부여되어 있다. 다만 이러한 결정을 함에 있어 입법자는 재정정책적, 국민경제적, 사회정책적, 조세기술적 제반 요소들에 대한 교량을 통하여 그 조세관계에 맞는 합리적인 조치를 하여야만 평등원칙에 부합할 수 있으며, 입법형성권의 행사가 비합리적이고 불공정한 조치라고 인정될 때에는 조세평등주의에 반하여 위헌이 된다(헌법재판소 2011. 3. 31. 선고 2009헌가22 결정 등 참조).

위와 같은 법리에 비추어 보면, 이 사건 주택과 같이 주택건설사업자가 주택건설사업을 위하여 멸실시킬 목적으로 취득한 주택으로서 철거가 예정되어 있기는 하나 아직 사업시행계획인가를 받지 않은 사업구역 내의 주택을 종합부동산세 과세대상으로 할 것인지 여부는 입법 재량의 영역에 해당하므로, 입법자가 제반 요소들을 고려하여 위와 같은 주택을 주택분 종합부동산세 대상을 하였더라도, 이러한 입법형성권의 행사가 비합리적이거나 불공정하여 조세평등주의에 반한다거나 재산권보장, 과잉금지 원칙에 위반된다고 할 수 없다.

나. 이 사건 부과처분 중 종합합산토지분 종합부동산세에 대한 판단

1) 원고 주장 요지

이 사건 종합합산토지는 조세특례제한법 제104조의19 제1항 제1호의 규정에 의하여 종합합산과세 대상에서 제외(과세표준 합산배제 대상)되어야 한다.

2) 관련 규정

조세특례제한법 제104조의19 제1항은  "주택건설사업자가 주택을 건설하기 위하여 취득한 토지 중 취득일부터 5년 이내에 주택법에 따른 사업계획의 승인을 받을 토지는 종합부동산세법 제13조 제1항에 따른 과세표준 합산의 대상이 되는 토지의 범위에 포함되지 아니하는 것으로 본다.”고 규정하고 있고, 같은 조 제2항은  "제1항을 적용받으려는 자는 해당 연도 9월 16일부터 9월 30일까지 대통령령으로 정하는 바에 따라 납세지 관할세무서장에게 토지의 보유현황을 신고하여야 한다.”고 규정하고 있다. 조세특례제한법 시행령 제104조의18 제1항은  "법 제104조의19를 적용받으려는 자는 기획재정부령으로 정하는 신고서에 따라 신고하여야 한다.”고 규정하고 있다. 조세특례제한법 행규칙 별지 제64호의16(서식). 그 위임에 따른 조세특례제한법 시행규칙 ‘별지 제64호의16(서식)’에는 그 ‘주택신축용토지 합산배제(변동)신고서’ 양식이 마련되어 있다.

3) 구체적 판단

살피건대, 앞서 본 인정사실, 앞서 든 증거들의 각 기재 및 변론 전체의 취지에 따르면, 원고가 도시정비법상 재개발사업의 시행자로서 주택을 건설하기 위하여 이 사건 부동산을 취득해 그로부터 5년 이내에 이 사건 사업에 관한 사업시행계획인가를 받은 사실은 인정되나, 조세특례제한법 제104조의19 제2항에서 정한 법정신고기간인 ‘2021. 9. 16.부터 같은 달 30.까지’ 이내에 피고에게 이 사건 부동산의 보유현황을 신고하지 않았다.

그렇다면, 피고가 이 사건 부동산이 조세특례제한법 제104조의19 제1항에서 정한 과세특례 대상에 해당하지 않는다고 보아 과세표준에서 합산배제를 하지 않았더라도 위법하다고 할 수 없다.

이에 대하여 원고는 이 사건 부동산은 서울특별시 고시 제20**-***호(20**. *. 2*.) 및 서울특별시 고시 제20**-***호(20**. *. 1*.)로 ㅇㅇ로 *구역 도시환경정비구역으로 지정 및 지형도면이 고시되어 있어 도시정비형 재개발사업 공동주택 건립용이라는 사실을 누구나 알 수 있었으므로 종합부동산세를 부과한 것은 종합부동산세의 입법취지에 정면으로 역행한다고 주장한다. 그러나 조세법률주의의 원칙상 비과세요건 또는 조세감면요건을 막론하고 조세법규의 해석은 특별한 사정이 없는 한 법문대로 해석할 것이므로, 종합부동산세법에서 위와 같은 경우를 과세대상에서 제외하고 있지 않은 이상 원고가 주장하는 위와 같은 사정만으로 이 사건 부과처분에 어떠한 위법이 있다고 할 수 없다.

다. 이 사건 부과처분 중 별도합산토지분 종합부동산세에 대한 판단

1) 주택건설사업용 토지에 대한 별도합산세율 적용 위법 주장에 대한 판단

가) 원고 주장 요지

이 사건 별도합산토지가 주택건설사업자로 등록된 원고의 주택건설사업용 토지임에도 별도합산토지분 종합부동산세 과세대상으로 보아 별도합산세율을 적용한 것은 도시정비법상 주택보급을 촉진하기 위하여 주택건설용 부동산에 조세지원을 하는 입법취지에 부합하지 않는다.

나) 구체적 판단

앞의 나. 3)항에서 본 바와 같이 조세법률주의의 원칙상 비과세요건 또는 조세감면요건을 막론하고 조세법규의 해석은 특별한 사정이 없는 한 법문대로 해석할 것이므로, 종합부동산세법령에서 주택건설사업자가 주택건설사업을 시행하기 위하여 취득한 토지를 종합부동산세 별도합산토지분 과세대상에서 제외하고 있지 않은 이상 원고가 주장하는 위와 같은 사정만으로 이 사건 부과처분에 어떠한 위법이 있다고 할 수 없다.

2) 사권제한토지 주장에 대한 판단

가) 원고 주장 요지

이 사건 부동산 중 이 사건 도로용지(151.12㎡)와 이 사건 공공청사용지(693.8㎡)는 서울특별시 고시 제20**-***호(20**. *. 2*.) 및 서울특별시고시 제20**-***호(20**. *. 1*.)에 의하여 공공시설 용지(도로 및 공공청사)로 지형도면이 고시된 후 과세기준일 현재 미집행된 토지로 지방세특례제한법 제84조 제2항의 사권제한토지에 해당하므로 종합부동산세가 50% 감면되어야 한다.

나) 관련 규정

⑴ 구 지방세특례제한법(2021. 12. 28. 법률 제18656호로 개정되기 전의 것, 이하‘구 지방세특례제한법’이라 한다) 제84조 제2항(이하 ‘이 사건 감면규정’이라 한다)은 국토계획법 제2조 제13호에 따른 공공시설을 위한 토지(주택의 부속토지를 포함한다)로서 같은 법 제30조 및 제32조에 따라 도시ㆍ군관리계획의 결정 및 도시ㆍ군관리계획에 관한 지형도면의 고시가 된 후 과세기준일 현재 미집행된 토지의 경우 해당 부분에 대해서는 재산세의 100분의 50을 2021년 12월 31일까지 경감한다‘고 하여 사권제한토지에 대한 재산세 감경을 규정하고 있다.

⑵ 국토계획법 제2조 제13호는  "국토계획법상 ‘공공시설’이란 도로ㆍ공원ㆍ철도ㆍ수도, 그 밖에 대통령령으로 정하는 공공용 시설을 말한다”고 규정하고 있다.

위 규정의 위임을 받은 같은 법 시행령 제4조는  "법 제2조제13호에서 ‘대통령령으로 정하는 공공용시설’이란 다음 각 호의 시설을 말한다. 제1호 항만ㆍ공항ㆍ광장ㆍ녹지ㆍ공공공지ㆍ공동구ㆍ하천ㆍ유수지ㆍ방화설비ㆍ방풍설비ㆍ방수설비ㆍ사방설비ㆍ방조설비ㆍ하수도ㆍ구거(구거: 도랑), 제2. 행정청이 설치하는 시설로서 주차장, 저수지 및 그 밖에 국토교통부령으로 정하는 시설, 제3호 스마트도시 조성 및 산업진흥 등에 관한 법률 제2조 제3호 다목에 따른 시설”로 규정하고 있다.

또한, 위 시행령의 위임을 받은 같은 법 시행규칙 제2조에서는  "국토계획법 시행령 제4조제2호에서 ‘국토교통부령으로 정하는 시설’이란 다음 각 호의 시설을 말한다. 제1호 공공필요성이 인정되는 체육시설 중 운동장, 제2호 장사시설 중 화장장ㆍ공동묘지ㆍ봉안시설(자연장지 또는 장례식장에 화장장ㆍ공동묘지ㆍ봉안시설 중 한 가지 이상의 시설을 같이 설치하는 경우를 포함한다)”고 규정하고 있다.

⑶ 한편, 구 종합부동산세법 제6조 제1항에서는 지방세특례제한법 또는 조세특례제한법에 의한 재산세의 비과세ㆍ과세면제 또는 경감에 관한 규정(이하 " 재산세의 감면규정" 이라 한다)은 종합부동산세를 부과하는 경우에 준용한다‘고 규정하고 있다.

다) 구체적 판단

앞서 본 인정사실, 앞서 든 증거들, 갑 제20호증의 각 기재 및 변론 전체의 취지에 의하여 인정되는 다음과 같은 사정들에 비추어 보면, 2021. 6. 1. 현재 이 사건 도로용지는 이 사건 감면규정에 따른 사권제한토지에 해당하여 종합부동산세 감경 대상에 해당하나, 이 사건 공공청사용지는 위 규정에 따른 사권제한토지에 해당하지 않아 종합부동산세 감경 대상에 해당하지 않는다. 따라서 원고의 이 부분 주장은 위 인정범위 내에 받아들이기로 한다.

⑴ 이 사건 도로용지에 대한 판단

살피건대 이 사건 도로용지는 국토계획법 제2조 제13호에서 정한 ’공공시설‘에 해당하고, 같은 법 제30조 및 제32조에 따라 도시관리계획의 결정 및 그에 관한 지형도면의 고시가 된 토지에 해당하며, 2021. 6. 1. 당시 이 사건 부동산에 관하여 도시관리계획의 용도대로 집행이 완료되지 않아 ’미집행된 토지‘에 해당하므로 구 종합부동산세법 제6조 제1항, 이 사건 감면규정에 따라 종합부동산세의 100분의 50이 감면되어야 한다.

이에 대하여 피고는 ① 이 사건 도로용지는 국토계획법에 따라 지형도면이 고시된 것이 아니라 토지이용규제기본법 제8조에 따라 지형도면이 고시되었으므로 이 사건 감면규정이 적용될 수 없고, ② 과세관청은 종합부동산세 감경을 위해서는 재산세 감경이 선행되어야 한다고 해석하고 있는데 원고가 재산세 감경사실을 증명하지 못하였으므로 종합부동산세도 감경할 수 없으며, ③ 위 규정에 따른 종합부동산세 감경대상이 되려면 어느 토지가 감경대상인지 분명히 구별할 수 있어야 하는데 원고가 제출한 증거만으로는 이를 명확히 구별할 수 없고, ④ 위 규정에 따른 감경은 관리처분계획인가를 받은 이후에만 가능하다는 이유로, 이 사건 도로용지는 종합부동산세 감경대상에 해당하지 않는다고 주장한다.

그러나 ① 이 사건 감경규정은 국토계획법 제32조에 따라 지형도면이 고시된 토지일 것을 요건으로 하는데, 국토계획법 제32조 제5항에서는 ’제1항 및 제3항에 따른 지형도면의 작성기준 및 방법과 제4항에 따른 지형도면의 고시방법 및 절차 등에 관하여는 토지이용규제기본법 제8조 제2항 및 제6항부터 제9항까지의 규정에 따른다‘고 규정하고 있으므로, 토지이용규제기본법 제8조에 따른 지형도면 고시가 있었다면 국토계획법 제32조 제3항에 따른 지형도면 고시가 있었던 것으로 볼 수 있는 점, ② 종합부동산세는 과세기준일을 지방세법에 규정된 재산세의 과세기준일로, 납세의무자를 과세기준일 현재 주택분 재산세 및 토지분 재산세의 납세의무자로 각기 정하고 있는 등 그 과세요건에서 지방세인 재산세와 공통되는 측면이 있기는 하지만, 국세로서 국세기본법이 우선하여 적용되는 이상 종합부동산세의 과세표준과 세율 및 감면 여부를 적용함에 있어서는 그 납세의무자들 사이에 과세의 형평이 이루어져야 하는 점(대법원 2016. 12. 29. 선고 2010두3138 판결 등 참조) 및 종합부동산세는 지방세인 재산세의 부가세가 아니라 엄연한 국세인 독립세로서 그 부과주체, 부과요건, 부과절차 등이 서로 다른별개의 조세이므로 종합부동산세 감면에 있어 반드시 재산세 감면이 선행되어야 한다고 볼 수 없는 점, ③ 이 사건

고시에는 이 사건 사업의 지형도면이 첨부되어 있어 이 사건 도로용지를 다른 토지와 충분히 구분할 수 있는 점(갑 제20호증 10면), ④ 조세법률주의의 원칙상 과세요건이거나 비과세요건 또는 조세감면요건을 막론하고 조세법규의 해석은 특별한 사정이 없는 한 법문대로 해석할 것이고 합리적 이유 없이 확장해석하거나 유추해석하는 것은 허용되지 않는데(대법원 2004. 5. 27. 선고 2002두6781 판결 등 참조), 이 사건 감면규정에 따르면 ‘국토계획법 제30조 및 제32조에 따라 도시ㆍ군관리계획의 결정 및 도시ㆍ군관리계획에 관한 지형도면의 고시가 된 후 과세기준일 현재 미집행된 토지’이면 감면대상에 해당하고 관리처분계획인가를 받을 것까지 요구하고 있지 않으므로 피고의 이 부분 주장은 법문의 한계를 넘어선 해석에 해당하는 점 등에 비추어 피고의 위 주장은 모두 받아들일 수 없다.

⑵ 이 사건 공공청사용지에 대한 판단

살피건대 원고가 제출한 증거만으로는 이 사건 공공청사용지가 국토계획법 제2조 제13호에서 정한 ’공공시설‘에 해당한다고 인정하기 부족하고 달리 이를 인정할 증거가없다. 원고는 위 토지가 국토계획법 제2조 제6호 라목 및 제7호에서 정한 공공청사에 해당하므로 종합부동산세 감면대상에 해당한다고 주장하나 구 지방세특례법 제84조 제2항은 감면대상을 국토계획법 제2조 13호의 공공시설로 하므로 이와 다른 전제에 선 원고의 주장은 받아들일 수 없다.

라. 소결론

따라서 피고가 이 사건 도로용지가 이 사건 감면규정에서 정한 사권제한토지에 해당함에도 종합부동산세를 감면하지 않고 이 사건 부과처분을 한 것은 위법하다.

마. 취소의 범위

1) 관련 법리

과세처분취소소송에 있어 처분의 적법 여부는 정당한 세액을 초과하느냐의 여부에 따라 판단되는 것으로서, 당사자는 사실심 변론종결시까지 객관적인 조세채무액을 뒷받침하는 주장과 자료를 제출할 수 있고, 이러한 자료에 의하여 적법하게 부과될 정당한 세액이 산출되는 때에는 그 정당한 세액을 초과하는 부분만 취소하여야 할 것이고 그 전부를 취소할 것이 아니다(대법원 2001. 6. 12. 선고 99두8930 판결).

2) 구체적 판단

앞서 본 바와 같이 이 사건 부과처분은 이 사건 도로용지에 대하여 종합부동산세를 감면하지 않은 부분에 한하여 위법하다. 피고는 이를 기초로 이 사건 부동산에 대한 종합부동산세와 농어촌특별세액의 정당세액을 산정하였고, 이에 따르면 그 정당세액은 297,171,688원(종합부동산세), 59,434,337원(농어촌특별세)이다.2) 따라서 이 사건 부과처분 중 위 세액을 초과하는 부분은 위법하므로 각 취소되어야 한다.

5. 결론

원고의 청구는 위 인정범위 내에서 이유 있으므로 인용하고 나머지 청구는 이유 없으므로 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.