노원세무서장이 2025.1.22. 청구인에게 한 2021년 귀속 양도소득세 OOO원의 부과처분은 이를 취소한다.

1.처분개요

가.청구인은 2007.5.7. 서울특별시 노원구 OOO(이하  "종전주택”이라 한다)을 취득하여 보유하던 중 2021.5.27. 서울특별시 노원구 OOO(이하  "신규주택”이라 한다)를 취득하였고, 신규주택 취득 후 1년 이내인 2021.8.18. 종전주택을 양도하였으며, 종전주택의 양도가 구「소득세법 시행령」(2022.5.31. 대통령령 제32654호로 개정되기 전의 것) 제155조 제1항에 따라 일시적 2주택자로서 1세대 1주택 비과세 특례 적용대상으로 보아 종전주택의 양도에 대한 양도소득세를 무신고하였다.

나.처분청은 청구인이 신규주택을 취득할 당시 승계된 임대차계약상 기존 임차인의 임대차계약이 종료되는 날까지 청구인 세대전원이 이사하고 「주민등록법」 제16조에 따라 전입신고를 마치지 않았으므로 구「소득세법 시행령」제155조 제1항 제2호 가목(이하  "쟁점조항”이라 한다)의 요건을 충족하지 못한 것으로 보아 종전주택의 양도에 대하여 1세대 1주택 비과세 특례규정의 적용을 배제하여 2025.1.22. 청구인에게 2021년 귀속 양도소득세 OOO원을 결정ㆍ 고지하였다.

다.청구인은 이에 불복하여 2025.2.20. 심판청구를 제기하였다.

2.청구인 주장 및 처분청 의견

가.청구인 주장

(1) 청구인이 신규주택의 기존 임대차계약상 종료일 이후 1달이 경과한 2022.9.16. 신규주택으로 이사하여 「주민등록법」제16조에 따른 전입신고를 마치게 된 경위는 다음과 같다.

(가) 청구인은 2021.5.27. 신규주택을 취득하였는데, 신규주택을 취득할 당시 기존 임차인의 임대차계약(계약기간 2020.8.10.∼2022.8.10.)을 승계하였고, 신규주택이 완공된 지 30여년이 경과된 노후 주택으로 별도의 인테리어 공사를 진행하지 않을 경우 생활이 어려울 것으로 판단하여 2022.4.22. 신규주택에 대한 인테리어 공사계약을 체결하하였으며, 위 임대차계약이 종료되어 기존 임차인이 신규주택에서 퇴거하는 다음 날인 2022.8.11.부터 2022.9.7.까지 인테리어 공사를 진행하였다.

(나) 한편 청구인은 신규주택의 취득 및 종전주택의 양도 당시 서울특별시 관악구 OOO 소재 다세대주택 402호(이하  "거주주택”이라 한다)에서 거주하고 있었고, 거주주택에 대한 기존 임대차계약이 만료되자 2022.4.3. 임대보증금을 동일하게 유지하고 임대차계약기간을 2022.5.2.부터 2024.5.1.까지로 연장하되 2022년 9월경 퇴실시 중개수수료를 임대인이 부담하기로 하여 거주주택에 대한 임대차계약을 체결하였고, 신규주택에 대한 인테리어 공사가 종료된 후 가전제품의 설치 및 추석 연휴 등을 고려하여 거주주택의 임대인과 협의를 통해 거주주택에 대한 임대차계약의 종료일을 2022.9.15.로 하기로 하여 해당 일자에 거주주택에 대한 임대차보증금을 반환받고 신규주택으로 이사하여 그 다음날인 2022.9.16. 「주민등록법」제16조에 따른 전입신고를 마쳤다.

(2) 쟁점조항의 경우 일시적 1세대 2주택자 중 투기목적이 아닌 거주목적으로 신규주택을 취득한 경우 1세대 1주택 비과세 특례규정을 적용하도록 하기 위한 규정인바, 청구인이 쟁점조항에서 규정한 기간이 경과한 시점에 전입신고를 마쳤다고 하더라도 이는 부득이한 사정에 따른 것으로서 거주목적으로 신규주택을 취득한 이상 종전주택의 양도에 대하여 1세대 1주택 비과세 특례규정을 적용하여야 한다.

(가) 청구인은 신규주택의 인테리어 공사를 진행하고자 2022.8.11.부터 인테리어 공사를 진행한다는 내용의 세대 공사신고서를 신규주택이 포함된 공동주택 단지 관리사무소에 제출한 후 신규주택에 대한 인테리어 공사를 진행하였는바, 해당 일자부터 신규주택을 실제 사용ㆍ 수익 내지 점유하였다고 볼 수 있으므로, 쟁점조항에 따른 전입요건을 충족하였다고 볼 수 있다.

(나) 청구인은 거주주택에 대한 임대차계약상 계약기간이 남아있는데도 불구하고 임대차보증금을 반환받기 이전에 쟁점조항에 따른 기한에 맞춰 신규주택으로 이사하고 전입신고를 하게 되면 「주택임대차보호법」에 따른 대항력이 상실되고, 거주주택에 대한 임대차보증금을 회수하기 어려운 사정에 기인하여 쟁점조항에 따른 기한 내 신규주택으로 세대 전원이 이사하고 「주민등록법」제16조에 따른 전입신고를 마치지 못하였는바, 이러한 부득이한 사정을 고려할 때 종전주택의 양도에 대하여 1세대 1주택 비과세 특례규정을 적용하는 것이 합리적이라고 볼 수 있다.

(다) 또한 2022.5.31. 「소득세법 시행령」 개정시 신규주택의 취득일부터 2년 이내 종전주택을 양도한 경우 1세대 1주택 비과세 특례규정을 적용하도록 개정하면서 쟁점조항에 따른 전입요건이 폐지되었고, 1세대 1주택 비과세 특례규정의 경우 국민의 주거생활의 기초가 되는 주택에 관하여 1세대가 소유한 1주택을 양도하는 것이 투기목적으로 일시적으로 소유하다가 양도하는 경우가 아닌 한 그 양도소득에 대하여 양도소득세를 부과하지 아니함으로써 국민들의 주거생활과 거주이전의 자유를 보장해주려는데 그 취지가 있는 것인바, 조세심판원도 이 건과 유사한 사유(「주택임대차보호법」상 대항력 유지, 리모델링 공사 후 전입신고) 등에 대하여 이러한 1세대 1주택 비과세 특례규정의 취지 및 개정 내역을 고려하여 기존 보유 주택의 양도에 대하여 1세대 1주택 비과세 특례규정을 적용하여야 한다고 결정(조심 2023서7545, 2023.12.13. 및 2023서6773, 2023.9.13.)하였으므로, 이 건의 종전주택 양도에 대하여 1세대 1주택 비과세 특례규정 적용을 배제한 이 건 부과처분은 부당하다.

나. 처분청 의견

(1) 구「소득세법 시행령」제155조 제1항은 신규 주택의 취득일로부터 1년 이내(신규주택에 기존 임차인이 있는 경우 임대차계약종료일까지)에 그 주택으로 세대전원이 이사하고 「주민등록법」에 따라 전입신고를 마치고, 신규 주택의 취득일로부터 1년 이내에 종전의 주택을 양도한 경우 일시적 1세대 2주택자에 대하여 1세대 1주택 비과세 특례규정을 적용한다고 규정하였는바, 이 건의 경우 청구인은 조정대상지역 내 종전주택을 보유한 상태에서 2021.5.27. 신규주택을 취득하고, 신규주택의 기존 임대차계약상 종료일(2022.8.10.)로부터 1달이 경과한 2022.9.16. 신규주택으로 이사하고 「주민등록법」제16조에 따른 전입신고를 마친 것으로 확인되는 이상 쟁점조항의 요건을 충족하지 못하였으므로 처분청이 종전주택의 양도에 대하여 1세대 1주택 비과세 특례규정의 적용을 배제하여 청구인에게 양도소득세를 부과한 이 건 처분은 정당하다.

(2) 청구인은 신규주택의 기존 임대차계약상 종료일까지 신규주택에 전입하지 못하는 특별한 사정이 있고, 신규주택을 거주목적으로 취득하였으므로 종전주택의 양도에 대하여 1세대 1주택 비과세 특례규정을 적용하여야 한다고 주장하나, 청구인의 주장을 받아들이기 어렵다.

(가) 청구인은 신규주택의 기존 임대차계약상 종료일 직후부터 신규주택에 대한 인테리어 공사를 시작하여 사실상 신규주택을 사용ㆍ 수익한 이상 이를 기준으로 신규주택에 실제 전입한 것으로 보아 쟁점조항의 요건을 충족하였다고 주장하나, 쟁점조항에서 규정하는 세대 전원이 이사하고 「주민등록법」제16조에 따라 전입신고를 마친 경우에서의 ‘이사’의 경우 주거의 이전을 완료하는 것을 의미하는 것(기획재정부 조세정책과-847, 2024.4.29.)이라고 해석하여야 할 것으로, 주거 이전을 위한 준비과정을 포함한다고 볼 수 없으므로 청구인의 주장을 받아들이기 어렵다.

(나) 또한 청구인은 거주주택의 임대차보증금에 대한 대항력을 위지하기 위하여 쟁점조항에서 규정한 기간 내 신규주택으로 이사를 할 수 없었던 점을 고려하여 쟁점조항의 요건을 충족한 것으로 보아야 한다고 주장하나, 거주주택의 경우 청구인이 신규주택을 취득하고 종전주택을 제3자에게 양도하기 이전(2018.5.8.)부터 거주한 것으로 확인되고, 신규주택의 취득일 및 종전주택의 양도일 이후 청구인이 스스로의 선택에 따라 거주주택에 대한 임대차계약기간을 2022.5.2.부터 2024.5.1.까지로 하여 임대차계약을 갱신한 것에 불과하므로 청구인의 주장을 받아들이기 어렵다.

(다) 한편 청구인은 신규주택을 투기 목적이 아닌 거주목적으로 취득하였고, 2022.5.31. 개정된 「소득세법 시행령」제155조 제1항 제2호 규정에서는 쟁점조항에서 규정한 전입요건을 삭제하였으므로, 과세형평 및 합목적성에 비추어 종전주택의 양도에 대하여 1세대 1주택 비과세 특례규정을 적용하여야 한다고 주장하나, 조세법률주의 원칙에서 파생되는 엄격해석의 원칙은 과세요건에 해당하는 경우에는 물론이고 비과세 및 조세감면요건에 해당하는 경우에도 적용되는 것으로서, 납세자에게 유리하다고 하여 비과세요건이나 조세감면요건을 합리적 이유없이 확장해석하거나 유추해석하는 것은 조세법의 기본이념인 조세공평주의에 반하는 결과를 초래하게 되므로 허용되지 아니하고, 처분의 근거법률이 헌법에 위반되는지 여부는 헌법재판소의 관장사항으로서 법률의 위헌여부는 불복청구에서 판단할 사항이 아니므로 청구인의 주장을 받아들이기 어렵다.


3.심리 및 판단

가.쟁점

신규(대체)주택으로의 전입요건을 충족하지 아니한 것으로 보아 종전주택의 양도에 대하여 1세대 1주택 비과세 특례를 부인하여 양도소득세를 부과한 처분의 당부

나.관련 법령 : < 별지> 기재

다.사실관계 및 판단

(1) 청구이유서 및 처분청 답변서 등의 이 건 심리자료를 종합하면, 아래와 같은 사실들이 나타난다.

(가) 종전주택 및 신규주택 취득 및 양도와 관련된 사실관계는 아래 <표1>과 같고, 신규주택의 취득 및 종전주택의 양도 시점 당시 위 주택의 경우 조정대상지역 내 주택으로 확인된다.

<표1> 종전주택 및 신규주택 취득ㆍ 양도 내역
○○○

(나) 청구인의 주민등록상 주소 내역은 아래 <표2>와 같고, 신규주택의 기존 임차인의 임대차종료일(2022.8.10.)로부터 약 1달이 경과한 2022.9.16. 「주민등록법」제16조에 따른 전입신고를 마친 것으로 확인된다.

<표2> 청구인의 주민등록 내역
○○○

(2) 청구인은 신규주택 전입 지연과 관련된 특별한 사정이 있었다고 주장하면서 다음과 같은 자료를 제출하였다.

(가) 청구인은 신규주택의 기존 임대차계약상 계약 종료일 다음날인 2022.8.11.부터 2022.9.7.까지 신규주택에 대한 인테리어 공사를 진행하여 위 임대차계약 종료일에 청구인이 신규주택에 전입할 수 없었던 사정이 존재한다고 주장하면서, 인테리어 공사 견적서, 세대공사 신고서, 인테리어공사 안내문 및 인테리어 공사 대금 지급 내역 등을 제출하였다.

<표3> 신규주택 인테리어 공사 관련 제출자료
○○○

<표4> 인테리어 공사대금 송금내역
○○○

(나) 청구인은 거주주택의 임대차계약상 계약종료일(2024.5.1.) 이전에 거주주택의 임대인으로부터 임차보증금을 반환받아야 했던 상황에서 신규주택으로 주민등록상 주소지를 이전할 경우 이를 반환받지 못할 것을 우려하여 거주주택의 임대인으로부터 임차보증금을 반환받은 다음 날 신규주택으로 전입신고를 하게 되었다고 주장하면서 거주주택의 임대차계약서 및 임대보증금 반환과 관련된 금융거래 내역을 제출하였다.

<표5> 거주주택 임대차계약서
○○○

<표6> 임차보증금 반환 관련 금융거래내역
○○○

(3) 구「소득세법 시행령」 제155조 제1항 규정과 관련한 정부 발표자료[부처 합동 주택시장 안정화 방안(2019.12.16.), 2019년 세법 후속 시행령 개정 보도자료(2020.1.6.)]에는 주택시장 안정화를 위해 일시적 2주택자의 양도소득세 비과세를 적용함에 있어 신규(대체)주택 취득에 대한 전입요건 신설 및 종전주택 양도기간 단축을 하도록 하는 내용이 기재되어 있다.

<표7> 주택시장 안정화 방안(관계부처 합동, 2019.12.16.) 발표자료



<표8> 2019년 세법 후속 시행령 개정 내용 보도자료(2020.1.6.)





(4) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 이 건에 대하여 살피건대, 처분청은 청구인이 종전주택의 양도에 대해 1세대 1주택 비과세 특례규정을 적용받기 위해서는 신규주택 취득 당시 승계한 기존 임대차계약 종료일까지 신규주택으로 청구인 세대전원이 이사하고 「주민등록법」 제16조에 따라 전입신고를 했어야 하나, 그 이후인 2022.9.16. 전입신고를 하여 해당 요건을 충족하지 못하였으므로 이 건 양도소득세 부과처분이 정당하다는 의견이나, 청구인은 신규주택 취득시 승계한 기존 임대차계약 종료일(2022.8.10.) 직후 약 1개월 가량 실제 신규주택에 입주하기 위하여 내부 인테리어 공사를 진행한 사실이 관련 제출자료를 통해 확인되고, 위 임대차계약으로 인해 거주주택의 임대차계약을 연장한 것으로 보이며, 거주주택 임대차계약상 계약종료일(2024.5.1.) 이전에 거주주택에서 퇴거하여 신규주택으로 이사하고 「주민등록법」제16조에 따른 전입신고를 할 경우 거주주택의 임대차계약상 임차보증금에 대하여 「주택임대차보호법」상 대항력을 유지하기 어려웠던 사정이 있었던 점 등을 종합적으로 고려할 때 신규주택의 기존 임대차계약의 종료일에 신규주택으로 이사하여 「주민등록법」제16조에 따른 전입신고를 마치지 못한 것에는 특별한 사정이 있다고 볼 수 있는 점, 구「소득세법 시행령」 제155조 제1항 제2호 각 목 규정의 신설 취지는 주택시장 안정화를 위해 일시적 2주택자의 1세대 1주택 양도소득세 비과세를 적용함에 있어 신규(대체)주택으로의 전입요건 신설 및 종전주택의 양도기간 단축(1년 이내)을 규정함으로써 투기 목적의 주택 소유를 억제하여 주택 가격의 안정과 주거생활의 안정을 도모하려는 취지로 보이는바(조심 2023서6773, 2023.9.13., 같은 뜻임), 청구인이 2022.9.16. 신규주택으로 이사하여 계속 거주하고 있는 것으로 확인되는 등 투기 목적으로 신규주택을 취득한 것으로도 보기는 어려운 점 등에 비추어 처분청이 종전주택의 양도에 대하여 1세대 1주택 비과세 특례규정의 적용을 배제하여 청구인에게 양도소득세를 부과한 이 건 처분은 잘못이 있는 것으로 판단된다.


4.결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 있으므로「국세기본법」제80조의2 및 제65조 제1항 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.

< 별지> 관련 법령

(1) 소득세법(2021.12.8. 법률 제18578호로 개정되기 전의 것)

제89조(비과세 양도소득) ① 다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세(이하 "양도소득세"라 한다)를 과세하지 아니한다.
1. 파산선고에 의한 처분으로 발생하는 소득
2. 대통령령으로 정하는 경우에 해당하는 농지의 교환 또는 분합(分合)으로 발생하는 소득
3. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(가액이 대통령령으로 정하는 기준을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건



1.처분개요

가.청구인은 2007.5.7. 서울특별시 노원구 OOO(이하  "종전주택”이라 한다)을 취득하여 보유하던 중 2021.5.27. 서울특별시 노원구 OOO(이하  "신규주택”이라 한다)를 취득하였고, 신규주택 취득 후 1년 이내인 2021.8.18. 종전주택을 양도하였으며, 종전주택의 양도가 구「소득세법 시행령」(2022.5.31. 대통령령 제32654호로 개정되기 전의 것) 제155조 제1항에 따라 일시적 2주택자로서 1세대 1주택 비과세 특례 적용대상으로 보아 종전주택의 양도에 대한 양도소득세를 무신고하였다.

나.처분청은 청구인이 신규주택을 취득할 당시 승계된 임대차계약상 기존 임차인의 임대차계약이 종료되는 날까지 청구인 세대전원이 이사하고 「주민등록법」 제16조에 따라 전입신고를 마치지 않았으므로 구「소득세법 시행령」제155조 제1항 제2호 가목(이하  "쟁점조항”이라 한다)의 요건을 충족하지 못한 것으로 보아 종전주택의 양도에 대하여 1세대 1주택 비과세 특례규정의 적용을 배제하여 2025.1.22. 청구인에게 2021년 귀속 양도소득세 OOO원을 결정ㆍ 고지하였다.

다.청구인은 이에 불복하여 2025.2.20. 심판청구를 제기하였다.


2.청구인 주장 및 처분청 의견

가.청구인 주장

(1) 청구인이 신규주택의 기존 임대차계약상 종료일 이후 1달이 경과한 2022.9.16. 신규주택으로 이사하여 「주민등록법」제16조에 따른 전입신고를 마치게 된 경위는 다음과 같다.

(가) 청구인은 2021.5.27. 신규주택을 취득하였는데, 신규주택을 취득할 당시 기존 임차인의 임대차계약(계약기간 2020.8.10.∼2022.8.10.)을 승계하였고, 신규주택이 완공된 지 30여년이 경과된 노후 주택으로 별도의 인테리어 공사를 진행하지 않을 경우 생활이 어려울 것으로 판단하여 2022.4.22. 신규주택에 대한 인테리어 공사계약을 체결하하였으며, 위 임대차계약이 종료되어 기존 임차인이 신규주택에서 퇴거하는 다음 날인 2022.8.11.부터 2022.9.7.까지 인테리어 공사를 진행하였다.

(나) 한편 청구인은 신규주택의 취득 및 종전주택의 양도 당시 서울특별시 관악구 OOO 소재 다세대주택 402호(이하  "거주주택”이라 한다)에서 거주하고 있었고, 거주주택에 대한 기존 임대차계약이 만료되자 2022.4.3. 임대보증금을 동일하게 유지하고 임대차계약기간을 2022.5.2.부터 2024.5.1.까지로 연장하되 2022년 9월경 퇴실시 중개수수료를 임대인이 부담하기로 하여 거주주택에 대한 임대차계약을 체결하였고, 신규주택에 대한 인테리어 공사가 종료된 후 가전제품의 설치 및 추석 연휴 등을 고려하여 거주주택의 임대인과 협의를 통해 거주주택에 대한 임대차계약의 종료일을 2022.9.15.로 하기로 하여 해당 일자에 거주주택에 대한 임대차보증금을 반환받고 신규주택으로 이사하여 그 다음날인 2022.9.16. 「주민등록법」제16조에 따른 전입신고를 마쳤다.

(2) 쟁점조항의 경우 일시적 1세대 2주택자 중 투기목적이 아닌 거주목적으로 신규주택을 취득한 경우 1세대 1주택 비과세 특례규정을 적용하도록 하기 위한 규정인바, 청구인이 쟁점조항에서 규정한 기간이 경과한 시점에 전입신고를 마쳤다고 하더라도 이는 부득이한 사정에 따른 것으로서 거주목적으로 신규주택을 취득한 이상 종전주택의 양도에 대하여 1세대 1주택 비과세 특례규정을 적용하여야 한다.

(가) 청구인은 신규주택의 인테리어 공사를 진행하고자 2022.8.11.부터 인테리어 공사를 진행한다는 내용의 세대 공사신고서를 신규주택이 포함된 공동주택 단지 관리사무소에 제출한 후 신규주택에 대한 인테리어 공사를 진행하였는바, 해당 일자부터 신규주택을 실제 사용ㆍ 수익 내지 점유하였다고 볼 수 있으므로, 쟁점조항에 따른 전입요건을 충족하였다고 볼 수 있다.

(나) 청구인은 거주주택에 대한 임대차계약상 계약기간이 남아있는데도 불구하고 임대차보증금을 반환받기 이전에 쟁점조항에 따른 기한에 맞춰 신규주택으로 이사하고 전입신고를 하게 되면 「주택임대차보호법」에 따른 대항력이 상실되고, 거주주택에 대한 임대차보증금을 회수하기 어려운 사정에 기인하여 쟁점조항에 따른 기한 내 신규주택으로 세대 전원이 이사하고 「주민등록법」제16조에 따른 전입신고를 마치지 못하였는바, 이러한 부득이한 사정을 고려할 때 종전주택의 양도에 대하여 1세대 1주택 비과세 특례규정을 적용하는 것이 합리적이라고 볼 수 있다.

(다) 또한 2022.5.31. 「소득세법 시행령」 개정시 신규주택의 취득일부터 2년 이내 종전주택을 양도한 경우 1세대 1주택 비과세 특례규정을 적용하도록 개정하면서 쟁점조항에 따른 전입요건이 폐지되었고, 1세대 1주택 비과세 특례규정의 경우 국민의 주거생활의 기초가 되는 주택에 관하여 1세대가 소유한 1주택을 양도하는 것이 투기목적으로 일시적으로 소유하다가 양도하는 경우가 아닌 한 그 양도소득에 대하여 양도소득세를 부과하지 아니함으로써 국민들의 주거생활과 거주이전의 자유를 보장해주려는데 그 취지가 있는 것인바, 조세심판원도 이 건과 유사한 사유(「주택임대차보호법」상 대항력 유지, 리모델링 공사 후 전입신고) 등에 대하여 이러한 1세대 1주택 비과세 특례규정의 취지 및 개정 내역을 고려하여 기존 보유 주택의 양도에 대하여 1세대 1주택 비과세 특례규정을 적용하여야 한다고 결정(조심 2023서7545, 2023.12.13. 및 2023서6773, 2023.9.13.)하였으므로, 이 건의 종전주택 양도에 대하여 1세대 1주택 비과세 특례규정 적용을 배제한 이 건 부과처분은 부당하다.

나. 처분청 의견

(1) 구「소득세법 시행령」제155조 제1항은 신규 주택의 취득일로부터 1년 이내(신규주택에 기존 임차인이 있는 경우 임대차계약종료일까지)에 그 주택으로 세대전원이 이사하고 「주민등록법」에 따라 전입신고를 마치고, 신규 주택의 취득일로부터 1년 이내에 종전의 주택을 양도한 경우 일시적 1세대 2주택자에 대하여 1세대 1주택 비과세 특례규정을 적용한다고 규정하였는바, 이 건의 경우 청구인은 조정대상지역 내 종전주택을 보유한 상태에서 2021.5.27. 신규주택을 취득하고, 신규주택의 기존 임대차계약상 종료일(2022.8.10.)로부터 1달이 경과한 2022.9.16. 신규주택으로 이사하고 「주민등록법」제16조에 따른 전입신고를 마친 것으로 확인되는 이상 쟁점조항의 요건을 충족하지 못하였으므로 처분청이 종전주택의 양도에 대하여 1세대 1주택 비과세 특례규정의 적용을 배제하여 청구인에게 양도소득세를 부과한 이 건 처분은 정당하다.

(2) 청구인은 신규주택의 기존 임대차계약상 종료일까지 신규주택에 전입하지 못하는 특별한 사정이 있고, 신규주택을 거주목적으로 취득하였으므로 종전주택의 양도에 대하여 1세대 1주택 비과세 특례규정을 적용하여야 한다고 주장하나, 청구인의 주장을 받아들이기 어렵다.

(가) 청구인은 신규주택의 기존 임대차계약상 종료일 직후부터 신규주택에 대한 인테리어 공사를 시작하여 사실상 신규주택을 사용ㆍ 수익한 이상 이를 기준으로 신규주택에 실제 전입한 것으로 보아 쟁점조항의 요건을 충족하였다고 주장하나, 쟁점조항에서 규정하는 세대 전원이 이사하고 「주민등록법」제16조에 따라 전입신고를 마친 경우에서의 ‘이사’의 경우 주거의 이전을 완료하는 것을 의미하는 것(기획재정부 조세정책과-847, 2024.4.29.)이라고 해석하여야 할 것으로, 주거 이전을 위한 준비과정을 포함한다고 볼 수 없으므로 청구인의 주장을 받아들이기 어렵다.

(나) 또한 청구인은 거주주택의 임대차보증금에 대한 대항력을 위지하기 위하여 쟁점조항에서 규정한 기간 내 신규주택으로 이사를 할 수 없었던 점을 고려하여 쟁점조항의 요건을 충족한 것으로 보아야 한다고 주장하나, 거주주택의 경우 청구인이 신규주택을 취득하고 종전주택을 제3자에게 양도하기 이전(2018.5.8.)부터 거주한 것으로 확인되고, 신규주택의 취득일 및 종전주택의 양도일 이후 청구인이 스스로의 선택에 따라 거주주택에 대한 임대차계약기간을 2022.5.2.부터 2024.5.1.까지로 하여 임대차계약을 갱신한 것에 불과하므로 청구인의 주장을 받아들이기 어렵다.

(다) 한편 청구인은 신규주택을 투기 목적이 아닌 거주목적으로 취득하였고, 2022.5.31. 개정된 「소득세법 시행령」제155조 제1항 제2호 규정에서는 쟁점조항에서 규정한 전입요건을 삭제하였으므로, 과세형평 및 합목적성에 비추어 종전주택의 양도에 대하여 1세대 1주택 비과세 특례규정을 적용하여야 한다고 주장하나, 조세법률주의 원칙에서 파생되는 엄격해석의 원칙은 과세요건에 해당하는 경우에는 물론이고 비과세 및 조세감면요건에 해당하는 경우에도 적용되는 것으로서, 납세자에게 유리하다고 하여 비과세요건이나 조세감면요건을 합리적 이유없이 확장해석하거나 유추해석하는 것은 조세법의 기본이념인 조세공평주의에 반하는 결과를 초래하게 되므로 허용되지 아니하고, 처분의 근거법률이 헌법에 위반되는지 여부는 헌법재판소의 관장사항으로서 법률의 위헌여부는 불복청구에서 판단할 사항이 아니므로 청구인의 주장을 받아들이기 어렵다.


3.심리 및 판단

가.쟁점

신규(대체)주택으로의 전입요건을 충족하지 아니한 것으로 보아 종전주택의 양도에 대하여 1세대 1주택 비과세 특례를 부인하여 양도소득세를 부과한 처분의 당부

나.관련 법령 : < 별지> 기재

다.사실관계 및 판단

(1) 청구이유서 및 처분청 답변서 등의 이 건 심리자료를 종합하면, 아래와 같은 사실들이 나타난다.

(가) 종전주택 및 신규주택 취득 및 양도와 관련된 사실관계는 아래 <표1>과 같고, 신규주택의 취득 및 종전주택의 양도 시점 당시 위 주택의 경우 조정대상지역 내 주택으로 확인된다.

<표1> 종전주택 및 신규주택 취득ㆍ 양도 내역
○○○

(나) 청구인의 주민등록상 주소 내역은 아래 <표2>와 같고, 신규주택의 기존 임차인의 임대차종료일(2022.8.10.)로부터 약 1달이 경과한 2022.9.16. 「주민등록법」제16조에 따른 전입신고를 마친 것으로 확인된다.

<표2> 청구인의 주민등록 내역
○○○

(2) 청구인은 신규주택 전입 지연과 관련된 특별한 사정이 있었다고 주장하면서 다음과 같은 자료를 제출하였다.

(가) 청구인은 신규주택의 기존 임대차계약상 계약 종료일 다음날인 2022.8.11.부터 2022.9.7.까지 신규주택에 대한 인테리어 공사를 진행하여 위 임대차계약 종료일에 청구인이 신규주택에 전입할 수 없었던 사정이 존재한다고 주장하면서, 인테리어 공사 견적서, 세대공사 신고서, 인테리어공사 안내문 및 인테리어 공사 대금 지급 내역 등을 제출하였다.

<표3> 신규주택 인테리어 공사 관련 제출자료
○○○

<표4> 인테리어 공사대금 송금내역
○○○

(나) 청구인은 거주주택의 임대차계약상 계약종료일(2024.5.1.) 이전에 거주주택의 임대인으로부터 임차보증금을 반환받아야 했던 상황에서 신규주택으로 주민등록상 주소지를 이전할 경우 이를 반환받지 못할 것을 우려하여 거주주택의 임대인으로부터 임차보증금을 반환받은 다음 날 신규주택으로 전입신고를 하게 되었다고 주장하면서 거주주택의 임대차계약서 및 임대보증금 반환과 관련된 금융거래 내역을 제출하였다.

<표5> 거주주택 임대차계약서
○○○

<표6> 임차보증금 반환 관련 금융거래내역
○○○

(3) 구「소득세법 시행령」 제155조 제1항 규정과 관련한 정부 발표자료[부처 합동 주택시장 안정화 방안(2019.12.16.), 2019년 세법 후속 시행령 개정 보도자료(2020.1.6.)]에는 주택시장 안정화를 위해 일시적 2주택자의 양도소득세 비과세를 적용함에 있어 신규(대체)주택 취득에 대한 전입요건 신설 및 종전주택 양도기간 단축을 하도록 하는 내용이 기재되어 있다.












<표7> 주택시장 안정화 방안(관계부처 합동, 2019.12.16.) 발표자료

(2) 실수요자 중심의 양도소득세 제도 보완

③ 조정대상지역 일시적 2주택자 전입요건 추가 및 중복보유 허용기한 단축

□ (현행) 조정대상지역 內 일시적 2주택자는 신규 주택 취득일부터 2년 이내 기존 주택 양도 시 1주택으로 보아 비과세 혜택

* 일반지역인 경우 일시적 2주택자 요건은 3년 이내 양도

□(개선) 신규 주택 취득일부터 1년 이내에 해당 주택으로 전입하고, 1년 이내에 기존 주택을 양도하는 경우에 한해 비과세 혜택

* 단, 신규 주택에 기존 임차인이 있는 경우 전입의무기간을 임대차계약 종료 시(최대 2년)까지 연장

□ (적용시기) 12.17일(대책 발표일 다음날)부터 새로 취득하는 주택에 적용

ㅇ 대책발표 전 매매계약 체결 + 계약금 지불한 경우 종전규정 적용














<표8> 2019년 세법 후속 시행령 개정 내용 보도자료(2020.1.6.)

□ 조정대상지역 내 일시적 2주택 양도소득세 비과세 요건 강화(소득령 §155①)

현 행
개 정 안

□ 일시적 2주택* 보유자가 종전 주택 양도시 1세대 1주택
양도소득세 비과세 요건

* 1주택 소유 1세대가 종전주택을 양도하기 전에 신규 주택을 취득하여 일시적 2주택이 된 경우

ㅇ (일반) 신규주택 취득 후 3년
이내에 종전주택 양도


□ 조정대상지역 내 일시적 2주택 전입요건 추가 및 중복보유 허용기한 단축




ㅇ (좌 동)
ㅇ (조정대상지역 내*) 2년 이내
종전 주택 양도

* 조정대상지역 내에 종전주택이 있는 상태에서 조정대상지역에 신규주택 취득 시
ㅇ 신규 주택 취득 후 1년 이내 전입 + 1년 이내 종전주택 양도

- 다만, 신규주택에 기존 임차인이 있는 경우에는 전 소유자와 임차인간의 임대차계약 종료 시까지 기한 연장
(신규 주택 취득일로부터 최대 2년을 한도로 하고, 신규 주택 취득일이후 갱신된 계약은 인정되지 않음)


< 개정이유> 실수요 중심 주택 구입 유도 및 투기 수요 억제

< 적용시기> ’19.12.17. 이후 조정대상지역내 종전주택이 있는 상태에서 조정대상지역내 주택을 취득하는 분부터 적용

< 경과조치> 다음의 경우에는 종전규정 적용
(i) ’19.12.16. 이전 주택 또는 주택을 취득할 수 있는 권리(분양권, 조합원입주권)를 취득한 경우
(ii) ’19.12.16. 이전 주택 또는 주택을 취득할 수 있는 권리를 취득하기 위한 매매계약 체결+계약금 지급한 경우


(4) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 이 건에 대하여 살피건대, 처분청은 청구인이 종전주택의 양도에 대해 1세대 1주택 비과세 특례규정을 적용받기 위해서는 신규주택 취득 당시 승계한 기존 임대차계약 종료일까지 신규주택으로 청구인 세대전원이 이사하고 「주민등록법」 제16조에 따라 전입신고를 했어야 하나, 그 이후인 2022.9.16. 전입신고를 하여 해당 요건을 충족하지 못하였으므로 이 건 양도소득세 부과처분이 정당하다는 의견이나, 청구인은 신규주택 취득시 승계한 기존 임대차계약 종료일(2022.8.10.) 직후 약 1개월 가량 실제 신규주택에 입주하기 위하여 내부 인테리어 공사를 진행한 사실이 관련 제출자료를 통해 확인되고, 위 임대차계약으로 인해 거주주택의 임대차계약을 연장한 것으로 보이며, 거주주택 임대차계약상 계약종료일(2024.5.1.) 이전에 거주주택에서 퇴거하여 신규주택으로 이사하고 「주민등록법」제16조에 따른 전입신고를 할 경우 거주주택의 임대차계약상 임차보증금에 대하여 「주택임대차보호법」상 대항력을 유지하기 어려웠던 사정이 있었던 점 등을 종합적으로 고려할 때 신규주택의 기존 임대차계약의 종료일에 신규주택으로 이사하여 「주민등록법」제16조에 따른 전입신고를 마치지 못한 것에는 특별한 사정이 있다고 볼 수 있는 점, 구「소득세법 시행령」 제155조 제1항 제2호 각 목 규정의 신설 취지는 주택시장 안정화를 위해 일시적 2주택자의 1세대 1주택 양도소득세 비과세를 적용함에 있어 신규(대체)주택으로의 전입요건 신설 및 종전주택의 양도기간 단축(1년 이내)을 규정함으로써 투기 목적의 주택 소유를 억제하여 주택 가격의 안정과 주거생활의 안정을 도모하려는 취지로 보이는바(조심 2023서6773, 2023.9.13., 같은 뜻임), 청구인이 2022.9.16. 신규주택으로 이사하여 계속 거주하고 있는 것으로 확인되는 등 투기 목적으로 신규주택을 취득한 것으로도 보기는 어려운 점 등에 비추어 처분청이 종전주택의 양도에 대하여 1세대 1주택 비과세 특례규정의 적용을 배제하여 청구인에게 양도소득세를 부과한 이 건 처분은 잘못이 있는 것으로 판단된다.


4.결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 있으므로「국세기본법」제80조의2 및 제65조 제1항 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.

< 별지> 관련 법령

(1) 소득세법(2021.12.8. 법률 제18578호로 개정되기 전의 것)

제89조(비과세 양도소득) ① 다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세(이하 "양도소득세"라 한다)를 과세하지 아니한다.
1. 파산선고에 의한 처분으로 발생하는 소득
2. 대통령령으로 정하는 경우에 해당하는 농지의 교환 또는 분합(分合)으로 발생하는 소득
3. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(가액이 대통령령으로 정하는 기준을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 "주택부수토지"라 한다)의 양도로 발생하는 소득
가. 1세대가 1주택을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 요건을 충족하는 주택
나. 1세대가 1주택을 양도하기 전에 다른 주택을 대체취득하거나 상속, 동거봉양, 혼인 등으로 인하여 2주택 이상을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 주택

(2) 소득세법 시행령(2022.5.31. 대통령령 제32654호로 개정되기 전의 것)

제155조(1세대1주택의 특례) ① 국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택(이하 이 항에서 "종전의 주택"이라 한다)을 양도하기 전에 다른 주택(이하 이 조에서 "신규 주택"이라 한다)을 취득(자기가 건설하여 취득한 경우를 포함한다)함으로써 일시적으로 2주택이 된 경우 종전의 주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 신규 주택을 취득하고 다음 각 호에 따라 종전의 주택을 양도하는 경우(제18항에 따른 사유에 해당하는 경우를 포함한다)에는 이를 1세대1주택으로 보아 제154조 제1항을 적용한다. 이 경우 제154조 제1항 제1호, 제2호 가목 및 제3호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 종전의 주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 다른 주택을 취득하는 요건을 적용하지 않으며, 종전의 주택 및 그 부수토지의 일부가 제154조 제1항 제2호 가목에 따라 협의매수되거나 수용되는 경우로서 해당 잔존하는 주택 및 그 부수 토지를 그 양도일 또는 수용일부터 5년 이내에 양도하는 때에는 해당 잔존하는 주택 및 그 부수토지의 양도는 종전의 주택 및 그 부수토지의 양도 또는 수용에 포함되는 것으로 본다.
1. 신규 주택을 취득한 날부터 3년 이내에 종전의 주택을 양도하는 경우
2. 종전의 주택이 조정대상지역에 있는 상태에서 조정대상지역에 있는 신규 주택을 취득[조정대상지역의 공고가 있은 날 이전에 신규 주택(신규 주택을 취득할 수 있는 권리를 포함한다. 이하 이 항에서 같다)을 취득하거나 신규 주택을 취득하기 위해 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 증명서류에 의해 확인되는 경우는 제외한다]하는 경우에는 다음 각 목의 요건을 모두 충족한 경우. 다만, 신규 주택의 취득일 현재 기존 임차인이 거주하고 있는 것이 임대차계약서 등 명백한 증명서류에 의해 확인되고 그 임대차기간이 끝나는 날이 신규 주택의 취득일부터 1년 후인 경우에는 다음 각 목의 기간을 전 소유자와 임차인간의 임대차계약 종료일까지로 하되, 신규 주택의 취득일부터 최대 2년을 한도로 하고, 신규 주택 취득일 이후 갱신한 임대차계약은 인정하지 않는다.
가. 신규 주택의 취득일로부터 1년 이내에 그 주택으로 세대전원이 이사(기획재정부령으로 정하는 취학, 근무상의 형편, 질병의 요양 그 밖의 부득이한 사유로 세대의 구성원 중 일부가 이사하지 못하는 경우를 포함한다)하고 「주민등록법」 제16조에 따라 전입신고를 마친 경우
나. 신규 주택의 취득일부터 1년 이내에 종전의 주택을 양도하는 경우

(3) 소득세법 시행령(2022.5.31. 대통령령 제32654호로 개정된 것)

제155조(1세대1주택의 특례) 제155조(1세대1주택의 특례) ① 국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택(이하 이 항에서  "종전의 주택”이라 한다)을 양도하기 전에 다른 주택(이하 이 조에서  "신규 주택”이라 한다)을 취득(자기가 건설하여 취득한 경우를 포함한다)함으로써 일시적으로 2주택이 된 경우 종전의 주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 신규 주택을 취득하고 다음 각 호에 따라 종전의 주택을 양도하는 경우(제18항에 따른 사유에 해당하는 경우를 포함한다)에는 이를 1세대1주택으로 보아 제154조 제1항을 적용한다. 이 경우 제154조 제1항 제1호, 제2호 가목 및 제3호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 종전의 주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 다른 주택을 취득하는 요건을 적용하지 않으며, 종전의 주택 및 그 부수토지의 일부가 제154조 제1항 제2호 가목에 따라 협의매수되거나 수용되는 경우로서 해당 잔존하는 주택 및 그 부수 토지를 그 양도일 또는 수용일부터 5년 이내에 양도하는 때에는 해당 잔존하는 주택 및 그 부수토지의 양도는 종전의 주택 및 그 부수토지의 양도 또는 수용에 포함되는 것으로 본다.
1. 신규 주택을 취득한 날부터 3년 이내에 종전의 주택을 양도하는 경우
2. 종전의 주택이 조정대상지역에 있는 상태에서 조정대상지역에 있는 신규 주택을 취득[조정대상지역의 공고가 있은 날 이전에 신규 주택(신규 주택을 취득할 수 있는 권리를 포함한다. 이하 이 항에서 같다)을 취득하거나 신규 주택을 취득하기 위해 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 증명서류에 의해 확인되는 경우는 제외한다]하는 경우에는 신규 주택을 취득한 날부터 2년 이내에 종전의 주택을 양도하는 경우

(4) 주민등록법

제16조(거주지의 이동) ① 하나의 세대에 속하는 자의 전원 또는 그 일부가 거주지를 이동하면 제11조나 제12조에 따른 신고의무자가 신거주지에 전입한 날부터 14일 이내에 신거주지의 시장ㆍ군수 또는 구청장에게 전입신고(轉入申告)를 하여야 한다.