대구광역시 서구청장이 2024.4.8., 2024.5.10. 청구법인에게 한 취득세 OOO원, 지방교육세 OOO원 합계 OOO원의 부과처분은 대구광역시 OOO 주택 및 OOO 주택의 취득에 대하여 「지방세법」 제13조의2 제1항의 중과세율을 적용하지 아니하는 것으로 하여 그 세액을 경정하고, 나머지 심판청구는 기각한다.

1. 처분개요



가. 청구법인은 2019.12.10. 설립되어 2020.9.8. 주택건설사업자로 등록한 법인으로, 대구광역시 OOO 일원에 주거복합단지 신축사업(이하  "이 건 사업”이라 한다)을 진행하기 위하여 2020.12.10.부터 아래 ＜표1＞에 기재된 4개 필지의 부동산(이하  "쟁점주택”이라 한다)을 포함하여 사업부지를 매입하고, 쟁점주택의 취득에 대하여 「지방세법」 제11조 제1항 제8호의 세율을 적용하여 산출한 취득세 등 합계 OOO원을 신고ㆍ 납부하였다.



＜표1＞ 쟁점주택 내역

○○○



나. 처분청은 청구법인이 정당한 사유 없이 쟁점주택의 취득일부터 3년이 경과할 때까지 쟁점주택을 멸실하지 아니하여 쟁점주택의 취득에 대하여 「지방세법」 제13조의2 제1항에 따른 중과세율이 적용되는 것으로 보아 2024.4.8., 2024.5.10. 청구법인에게 「지방세법」 제13조의2 제1항 제1호의 세율을 적용하여 산출한 세액에서 기납부세액을 차감한 취득세 OOO원, 지방교육세 OOO원 합계 OOO원을 부과ㆍ 고지하였다.



다. 청구법인은 이에 불복하여 2024.7.5. 심판청구를 제기하였다.





2. 청구법인 주장 및 처분청 의견



가. 청구법인 주장



(1) 2020.8.12. 법률 제17473호로 개정된 「지방세법」 제13조의2에서 법인의 주택 취득 등에 대한 중과 규정을 시행하면서, 부칙 제6조에서 2020.7.10. 이전에 주택에 대한 매매계약을 체결한 경우에는 해당 주택의 취득에 대하여 종전의 규정을 적용하도록 규정하고 있다.



청구법인은 쟁점주택 중 대구광역시 OOO 주택은 2020.5.7.에, OOO 주택은 2020.6.10.에 매매계약을 체결하고 2020.7.10. 이전에 계약금 지급을 완료하였다.



따라서 2020.7.10. 이전에 매매계약을 체결하고 계약금 지급을 완료한 대구광역시 OOO 주택과 OOO 주택에 대한 취득세 부과처분은 취소되어야 한다.



(2) 청구법인은 이 건 사업을 진행하기 위하여 2020.11.17.부터 사업부지 매입을 시작하여 전체 사업부지 71필지 10,804.40㎡ 중 35필지 4,244.30㎡의 토지 및 건축물에 대하여 소유권이전을 완료하였고, 29필지에 대하여는 계약금 및 중도금 지급을 완료하여 사업계획승인 후 1개월 이내에 잔금을 지급하는 조건으로 토지를 사용할 수 있는 권원을 확보하였다.



그런데, 위 사업부지 중 OOO 토지 및 건물의 소유주가 부동산 가격 상승을 이유로 계약 해지를 주장하였고, 청구법인은 2021.9.2. 이에 대한 민사소송을 제기하였으며, 2023.8.25.에서야 조정 성립으로 비로소 위 토지를 사용할 수 있는 권원을 확보하였다.



OOO 토지는 이 건 사업부지의 중앙 부분에 위치하여 해당 토지를 제외하고서는 사업 진행이 현실적으로 불가능한 상황이었다.



그리고 분쟁이 마무리되기 전인 2023.1.30. 대구광역시장은 지역 미분양주택 해소 등을 위하여 시장이 안정화될 때까지 신규 주택건설사업계획 승인을 전면 보류하겠다고 발표하였는데, 위의 정책은 청구법인이 쟁점주택을 취득할 당시에는 전혀 예상할 수 없었던 외부적인 장애요인이었고, 이를 예상하지 못한 데에 청구법인의 귀책사유가 있다고 할 수 없다.



처분청은 건물의 철거는 사업계획 승인 여부와 별개이므로 이를 정당한 사유로 보기 어렵다는 의견이나, 주택건설사업 시행 시 기존 주택 거주자의 퇴거문제 및 철거 시의 민원 발생 등으로 인해 전체 토지에 대한 매입절차를 완료하고 나서 사업구역에 대해 일괄적으로 건물을 철거하는 것이 통상적인 사업시행 방식이다.



더욱이 대구광역시장의 주택건설사업계획 승인 보류로 인하여 주택건설사업의 진행이 명백하게 불가능하게 된 상황에서 소유권을 취득한 일부 주택을 먼저 멸실하는 것은 통상적인 주택건설사업의 시행방식 및 경제적 합리성을 고려할 때 불가능한 것이다.



따라서 청구법인이 쟁점주택을 멸실하지 아니한 정당한 사유가 있다고 보아야 할 것인바, 이 건 처분은 위법하다.



나. 처분청 의견



(1) 청구법인은 처분청에 쟁점주택 중 OOO 주택과 OOO 주택에 대한 취득세 등을 신고하면서 첨부서류로 매매계약서, 부동산거래계약 신고필증, 계정별원장을 제출하였는데, 위 첨부서류에는 매매계약일이 각각 2020.12.10., 2020.12.30.로 기재되어 있고 청구법인이 단독으로 매수한 사실이 확인된다.



한편 청구법인은 2024.7.5. 이 건 심판청구를 제기하면서 OOO 주택과 OOO 주택에 대하여 2020.7.10. 이전에 매매계약을 체결하고 계약금을 지급하였다는 증거로 계약일자가 2020.5.7., 2020.6.10.으로 기재된 매매계약서를 각 제출하였으나, 청구법인은 처분청에 취득세 등을 신고하면서 「부동산 거래신고 등에 관한 법률」 제1항에 따라 부동산 거래 신고를 하고 법인 장부와 함께 제출한 매매계약서가 허위로 작성되었다는 사실을 전혀 입증하지 못하고 있다.



청구법인이 심판청구를 제기하면서 제출한 매매계약서에는 청구법인과 ㈜A가 공동 매수인으로 기재되어 있고, 청구법인이 제출한 매매계약서와 증빙 서류들은 공인중개사 입회 없이 계약당사자가 작성한 서류로서 언제든지 사후에 작성될 수 있는 서류라는 점 등을 종합하면 청구법인이 제출한 증빙자료만으로는 OOO 주택과 OOO 주택에 대하여 2020.7.10. 이전에 매매계약을 체결하였으므로 법인의 주택 취득 중과규정이 적용되지 않는다는 청구법인의 주장은 인정하기 어렵다.



만약 심판청구를 제기하면서 제출한 매매계약서가 2020.7.10. 이전에 작성된 것이라 하더라도 청구법인과 ㈜A가 공동매수인으로 기재되어 있고 매매계약 후 30일 이내에 실거래 신고를 한 내역이 없으므로, 청구법인이 이 건 사업을 ㈜A와 공동으로 추진하다가 청구법인 단독으로 진행하기로 변경한 뒤 해당 매매계약을 취소하고, 처분청에 취득세 등을 신고하면서 제출한 매매계약서 내용대로 2020.12.10.과 2020.12.30.에 새로 매매계약을 한 것으로 봄이 합리적이라 할 것이다.



(2) 청구법인은 OOO 토지 및 건축물 소유권 분쟁이 종료되기 전에는 통상적인 주택건설사업의 시행 방식, 인근 거주자들의 민원 제기 등으로 인해 쟁점주택을 멸실하는 것이 현실적으로 곤란하므로 쟁점주택을 멸실하지 못한 데에 정당한 사유가 있다고 주장하나, 이 건 사업 부지 사용권원을 모두 확보한 뒤에 쟁점주택을 멸실하고자 한 것은 청구법인의 사업상 판단에 불과하고, OOO 토지 및 건축물 사용권원 확보와는 별개로 쟁점주택을 멸실하는 데에는 별다른 장애 사유가 없었음에도 불구하고 쟁점주택을 멸실하기 위한 철거 신청 등 어떠한 행위도 없었으므로 청구법인이 쟁점주택을 멸실하지 못한 데에 정당한 사유가 있다고 보기 어렵다(조심 2023지4130, 2024.5.1., 같은 뜻임).



다음으로 청구법인은 2023.1.30. 발표된 대구광역시 주택 정책은 청구법인이 쟁점주택을 취득할 당시 전혀 예상할 수 없었던 외부적인 장애요인으로 이를 예상하지 못한 청구법인에게 어떠한 귀책 사유도 없었으므로 이는 쟁점주택을 멸실하지 못한 정당한 사유에 해당한다고 주장한다. 그러나, 청구법인과 비슷한 시기에 교통영향평가 심의 결과를 통보받은 다른 주택건설사업자들은 2022년에 주택건설사업계획 승인을 받았거나, 대구광역시 주택 정책 발표 이후에도 주택건설사업계획 승인을 받은 사실이 아래와 같이 확인된다.



＜표2＞ 대구광역시 주택건설사업계획 승인 내역

○○○



위와 같이 대구광역시 주택 정책은 신규로 주택건설사업을 진행하는 주택건설사업자의 주택건설사업계획 승인을 보류한다는 것이지 이미 주택건설사업계획 승인을 받기 위해 행정절차를 밟은 주택건설사업자의 주택건설사업계획 승인까지 제한하는 것은 아니고, 청구법인이 주택건설사업계획 승인을 받지 못한 것은 대구광역시 주택 정책 때문이라기보다는 청구법인이 주택건설사업계획 승인 신청을 하지 않았기 때문으로 보아야 한다.



설령 대구광역시의 주택 정책으로 인해 청구법인이 주택건설사업계획 승인을 받지 못하였다고 하더라도 대구광역시 주택 정책은 주택건설사업계획 승인을 제한하는 것일 뿐, 청구법인이 쟁점주택을 멸실하는 것을 제한하는 정책은 아니라 할 것이다.



더욱이 청구법인은 주택건설사업계획 승인을 아직 받지 못하였음에도 불구하고 2024.5.17.～2024.6.20. 기간 동안 OOO 주택과 OOO 주택에 대하여 해체공사를 진행하고 멸실한 사실이 확인되므로 대구광역시 주택 정책은 청구법인이 쟁점주택을 취득일부터 3년이 경과할 때까지 멸실하지 못한 정당한 사유가 될 수 없다.





3. 심리 및 판단



가. 쟁점



① 청구법인이 2020.7.10. 이전에 매매계약을 체결한 주택들에 대하여 법인의 주택 취득에 따른 취득세 중과세율 적용대상에서 제외하여야 한다는 청구주장의 당부



② 청구법인이 쟁점주택을 3년 내에 멸실하지 못 한 정당한 사유가 있는지 여부



나. 관련 법령 : ＜별지＞ 기재



다. 사실관계 및 판단



(1) 청구법인과 처분청이 제시한 심리자료에 의하면, 다음과 같은 사실이 확인된다.



(가) 청구법인은 2019.12.10. 설립되어 2020.9.8. 주택건설사업자로 등록하였다.



(나) 청구법인은 이 건 사업을 진행하기 위하여 2020.12.10.～2021.3.2. 기간 동안 쟁점주택을 매입하고, 쟁점주택의 취득에 대하여 「지방세법」 제11조 제1항 제8호의 세율을 적용하여 산출한 취득세 등 합계 OOO원을 신고ㆍ 납부하였다.



(다) 청구법인은 쟁점주택 중 OOO 주택과 OOO 주택은 2020.7.10. 이전에 계약 체결 및 계약금 지급을 완료하였다는 청구주장과 관련하여 아래와 같이 계약서 및 계약금 지급 내역을 제출하였고, 청구법인이 제출한 계약서에는 계약일이 2020.5.7., 2020.6.10.으로, 매수인이 청구법인 외 1(주식회사 A)로 각 기재되어 있으며, 계약금은 위에 각 기재된 계약일에 매도자에게 지급된 사실이 B은행이 발행한 계좌이체 확인증에 의하여 확인된다.



(라) 처분청은 청구법인이 쟁점주택의 취득세 신고 당시 제출한 OOO 주택과 OOO 주택의 매매계약서, 부동산거래계약신고필증 등을 제출하였고, 처분청이 제출한 매매계약서와 부동산거래계약신고필증에는 OOO 주택의 계약일 및 잔금 지급일이 2020.12.10.로, OOO 주택의 계약일 및 잔금 지급일이 2020.12.30.로 각 기재되어 있으며, 계약서상 매수인은 청구법인으로 기재되어 있음이 확인된다.



(마) 처분청은 청구법인의 이 건 사업과 관련하여 청구법인이 신청한 교통영향평가에 대하여 2021.6.22. 수정의결하여 청구법인에게 그 결과를 통보하였고, 2022.1.5. 청구법인에게 이 건 사업의 건축(공동)위원회 심의결과를 통보하였으며, 위 결과통보에 이 건 사업의 사업자 또는 신청인은 청구법인으로 기재되어 있다.



(바) 이 건 사업과 관련한 건축물의 설계계약서 등에 건축주는 청구법인으로 기재되어 있다.



(사) 대구광역시는 2023.1.30. 지역 미분양 주택 해소와 주택 시장 안정화를 위한 대책으로 신규 주택건설사업계획 전면 승인 보류 정책을 발표하였다.



(아) 처분청의 건축물 해체공사 완료신고 수리통보 공문 등에 따르면, 청구법인은 2024.6.12. OOO 주택 및 OOO 주택의 해체공사를 완료하고 멸실하였음이 확인된다.



(2) 이상의 사실관계 및 관련법령 등을 종합하여 먼저 쟁점①에 대하여 살펴본다.



(가) 「지방세법」(2020.8.12. 법률 제17473호로 일부개정된 것, 이하 같다) 제13조의2 제1항에서 주택을 유상거래를 원인으로 취득하는 경우로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 제11조 제1항 제8호에도 불구하고 다음 각 호에 따른 세율을 적용한다고 규정하면서, 그 제1호에서 법인이 주택을 취득하는 경우에는 제11조 제1항 제7호 나목의 세율을 표준세율로 하여 해당 세율에 중과기준세율의 100분의 400을 합한 세율을 적용하도록 규정하고 있다.



한편, 같은 법 부칙 제6조에서 제13조 제2항 및 제13조의2의 개정규정을 적용할 때 법인 및 국내에 주택을 1개 이상 소유하고 있는 1세대가 2020년 7월 10일 이전에 주택에 대한 매매계약(공동주택 분양계약을 포함한다)을 체결한 경우에는 그 계약을 체결한 당사자의 해당 주택의 취득에 대하여 종전의 규정을 적용하되 해당 계약이 계약금을 지급한 사실 등이 증빙서류에 의하여 확인되는 경우에 한정한다고 규정하고 있다.



(나) 처분청은 청구법인이 제출한 대구광역시 OOO 주택과 OOO 주택의 매매계약이 2020.7.10. 이전에 체결된 것으로 보기 어려우므로 청구주장을 받아들이기는 어렵다는 의견이다.



그러나, 청구법인이 제출한 OOO 주택과 OOO 주택의 매매계약서에는 계약일이 2020.5.7., 2020.6.10.으로 각 기재되어 있고, 청구법인이 위 부동산들의 기존 소유자에게 계약서에 기재된 계약금을 계약일인 2020.5.7., 2020.6.10.에 각 송금한 것으로 확인되는 점,



청구법인이 위 주택들의 취득세 신고 당시 처분청에 제출한 계약서는 부동산거래계약 신고를 위하여 임의로 작성된 것으로 보이는 점 등에 비추어,



청구법인은 2020.7.10. 이전에 대구광역시 OOO 주택과 OOO 주택의 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 확인되어 위 주택의 취득은 「지방세법」 제13조의2 제1항에 따른 중과세율 적용대상으로 보기 어려우므로, 처분청이 위 주택에 대한 취득세를 과세한 처분은 잘못이 있는 것으로 판단된다.



(3) 다음으로 쟁점②에 대하여 살펴본다.



(가) 「지방세법」 제13조의2 제5항에서 제1항부터 제4항까지 및 제13조의3을 적용할 때 주택의 범위 포함 여부, 세대의 기준, 주택 수의 산정방법 등 필요한 세부 사항은 대통령령으로 정한다고 규정하고 있고,



같은 법 시행령 제28조의2에서 법 제13조의2 제1항을 적용할 때 같은 항 각 호 외의 부분에 따른 주택(이하 이 조 및 제28조의3부터 제28조의6까지에서  "주택”이라 한다)으로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택은 중과세 대상으로 보지 않는다고 규정하면서, 그 제8호에서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택으로서 멸실시킬 목적으로 취득하는 주택은 중과세 대상으로 보지 않되, 정당한 사유 없이 그 취득일부터 3년이 경과할 때까지 해당 주택을 멸실시키지 않은 경우는 제외한다고 규정하고 있으며, 그 나목에서 「도시 및 주거환경정비법」 제2조 제8호에 따른 사업시행자, 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」 제2조 제1항 제5호에 따른 사업시행자, 「주택법」 제2조 제11호에 따른 주택조합 또는 같은 법 제4조에 따라 등록한 주택건설사업자가 주택건설사업을 위하여 취득하는 주택을 규정하고 있다.



(나) 청구법인은 대구광역시 OOO 토지를 매수하지 못 한 상황과 대구광역시장의 주택건설사업계획 승인 보류 정책 등으로 인하여 주택을 멸실시키지 않은 것이므로, 주택을 멸실하지 아니한 정당한 사유가 있다고 주장한다.



그러나, 「지방세법」 제13조의2 제5항 및 같은 법 시행령 제28조의2 제8호에서 말하는 ‘정당한 사유’라 함은 그 취득한 주택을 멸실시키지 않은 사유가 행정관청의 사용금지ㆍ제한 등 외부적인 사유로 인한 것이거나 또는 내부적으로 정상적인 노력을 하였음에도 불구하고 시간적인 여유가 없거나 기타 객관적인 사유로 인하여 부득이 목적사업에 사용할 수 없는 경우를 의미하는 것으로 판단되는 점,



청구법인이 분쟁으로 OOO 토지를 매수하지 못 함으로 인해 다른 토지들과 통합하여 이 건 사업을 추진하는 데 장애가 있었을 것으로 보이기는 하나, OOO 토지를 다른 토지들과 통합하여 이 건 사업을 하고자 한 것은 청구법인의 사업상의 판단에 불과하고, 대구광역시장이 주택건설사업계획 승인을 보류하는 정책을 시행하였다는 등의 사정은 주택을 신축하는데 장애 사유가 될 뿐, 쟁점주택의 멸실에 장애 사유가 되는 것이라고 보기는 어려운 점 등에 비추어,



청구법인이 쟁점주택을 멸실시키지 아니한 정당한 사유가 있다고 보기는 어려우므로, 처분청이 쟁점주택 중 대구광역시 OOO 주택과 OOO 주택의 취득에 대하여 중과세율 적용 대상으로 보아 청구법인에게 취득세 등을 부과한 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.





4. 결론



이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 일부 이유 있으므로 「지방세기본법」제96조 제7항과 「국세기본법」제80조의2, 제65조 제1항 제2호 및 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.





＜별지＞ 관련 법령



(1) 지방세법(2020.8.12. 법률 제17473호로 일부개정된 것)



제11조(부동산 취득의 세율) ① 부동산에 대한 취득세는 제10조의 과세표준에 다음 각 호에 해당하는 표준세율을 적용하여 계산한 금액을 그 세액으로 한다.

7. 그 밖의 원인으로 인한 취득

가. 농지 : 1천분의 30

나. 농지 외의 것 : 1천분의 40

8. 제7호 나목에도 불구하고 유상거래를 원인으로 주택[「주택법」 제2조 제1호에 따른 주택으로서 「건축법」에 따른 건축물대장ㆍ사용승인서ㆍ임시사용승인서 또는 「부동산등기법」에 따른 등기부에 주택으로 기재{「건축법」(법률 제7696호로 개정되기 전의 것을 말한다)에 따라 건축허가 또는 건축신고 없이 건축이 가능하였던 주택(법률 제7696호 건축법 일부개정법률 부칙 제3조에 따라 건축허가를 받거나 건축신고가 있는 것으로 보는 경우를 포함한다)으로서 건축물대장에 기재되어 있지 아니한 주택의 경우에도 건축물대장에 주택으로 기재된 것으로 본다}된 주거용 건축물과 그 부속토지를 말한다. 이하 이 조에서 같다]을 취득하는 경우에는 다음 각 목의 구분에 따른 세율을 적용한다. 이 경우 지분으로 취득한 주택의 제10조에 따른 취득 당시의 가액(이하 이 호에서  "취득당시가액”이라 한다)은 다음 계산식에 따라 산출한 전체 주택의 취득당시가액으로 한다.

가. 취득당시가액이 6억원 이하인 주택 : 1천분의 10



제13조의2(법인의 주택 취득 등 중과) ① 주택(제11조 제1항 제8호에 따른 주택을 말한다. 이 경우 주택의 공유지분이나 부속토지만을 소유하거나 취득하는 경우에도 주택을 소유하거나 취득한 것으로 본다. 이하 이 조 및 제13조의3에서 같다)을 유상거래를 원인으로 취득하는 경우로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 제11조 제1항 제8호에도 불구하고 다음 각 호에 따른 세율을 적용한다.

1. 법인(「국세기본법」 제13조에 따른 법인으로 보는 단체, 「부동산등기법」 제49조 제1항 제3호에 따른 법인 아닌 사단ㆍ재단 등 개인이 아닌 자를 포함한다. 이하 이 조 및 제151조에서 같다)이 주택을 취득하는 경우 : 제11조 제1항 제7호 나목의 세율을 표준세율로 하여 해당 세율에 중과기준세율의 100분의 400을 합한 세율

⑤ 제1항부터 제4항까지 및 제13조의3을 적용할 때 주택의 범위 포함 여부, 세대의 기준, 주택 수의 산정방법 등 필요한 세부 사항은 대통령령으로 정한다.



부칙

제6조(법인의 주택 취득 등 중과에 대한 경과조치) 제13조 제2항 및 제13조의2의 개정규정을 적용할 때 법인 및 국내에 주택을 1개 이상 소유하고 있는 1세대가 2020년 7월 10일 이전에 주택에 대한 매매계약(공동주택 분양계약을 포함한다)을 체결한 경우에는 그 계약을 체결한 당사자의 해당 주택의 취득에 대하여 종전의 규정을 적용한다. 다만, 해당 계약이 계약금을 지급한 사실 등이 증빙서류에 의하여 확인되는 경우에 한정한다.



(2) 지방세법 시행령(2020.8.12. 대통령령 제30939호로 일부개정된 것)



제28조의2(주택 유상거래 취득 중과세의 예외) 법 제13조의2 제1항을 적용할 때 같은 항 각 호 외의 부분에 따른 주택(이하 이 조 및 제28조의3부터 제28조의6까지에서  "주택”이라 한다)으로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택은 중과세 대상으로 보지 않는다.

8. 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택으로서 멸실시킬 목적으로 취득하는 주택. 다만, 정당한 사유 없이 그 취득일부터 3년이 경과할 때까지 해당 주택을 멸실시키지 않은 경우는 제외한다.

나. 「도시 및 주거환경정비법」 제2조 제8호에 따른 사업시행자, 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」 제2조 제1항 제5호에 따른 사업시행자, 「주택법」 제2조 제11호에 따른 주택조합 또는 같은 법 제4조에 따라 등록한 주택건설사업자가 주택건설사업을 위하여 취득하는 주택