심판청구를 기각한다.

1. 처분개요



가.청구인은 2017.12.13. 사위인 A과 공동으로 미국 오하이오주에 소재하는 B(이하  "쟁점법인”이라 한다)를 설립하면서 미화 OOO달러에 쟁점법인의 출자지분 90% 상당(이하  "쟁점지분”이라 한다)을 취득하였다가, 2022.11.23. A에게 미화 OOO달러에 쟁점지분을 양도하였다.



나.처분청은 2024.5.3.∼2024.9.11. 기간 중 청구인에 대한 증여세 조사를 실시한 결과, 쟁점법인이 2023.5.4. 제3자에게 미국 오하이오주OOO에 보유하던 부동산(상가이고, 이하  "쟁점부동산”이라 한다)을 미화 OOO달러(이하  "쟁점매매가액”, 관련 거래를  "쟁점매매”라 한다)”에 양도한 사실을 확인하고, 2024.6.21. 서울지방국세청장 평가심의위원회 위원장에게 쟁점매매가액을 쟁점지분의 「상속세 및 증여세법」(이하  "상증법”이라 한다)상 비상장주식등의 보충적 평가시 상증법 시행령 제49조 제1항 단서(이하  "쟁점규정”이라 한다)에 따른 쟁점부동산의 시가로 볼 수 있는지 여부에 대한 심의를 의뢰하였으며, 서울지방국세청 평가심의위원회 위원장은 2024.8.23. 쟁점매매가액이 쟁점지분의 양도일 현재 시가로 봄이 타당하다는 결정을 하였고,



처분청은 이에 따라 쟁점지분의 양도시 쟁점부동산의 시가를 쟁점매매가액으로 하여 쟁점법인의 순자산가액을 OOO원으로 평가하고, 청구인이 특수관계인인 A에게 쟁점지분을 시가인 위 평가액보다 저가로 양도하여 당초 양도가액과 위 평가액과의 차액인 OOO원만큼 증여한 것으로 보아, 2025.1.7. 청구인에게 2022.11.23. 증여분 증여세 OOO원을 결정ㆍ 고지하였다.



다.청구인은 이에 불복하여 2025.4.1. 심판청구를 제기하였다.





2. 청구인 주장 및 처분청 의견



가. 청구인 주장



쟁점매매가액은 평가기준일(쟁점지분의 양도일)과 쟁점매매일 사이에 가격변동의 특별한 사정이 있었던 것으로 보아야 하므로 쟁점규정에 따른 시가로 볼 수 없다.



평가심의위원회의 심의는 쟁점규정에 따른 시가로 인정하기 위한 하나의 요건일 뿐, 그 심의가 있었다 하여  "평가기준일과 매매사례일 간의 기간 동안 가격변동의 특별한 사정이 없을 것”라는 또 다른 요건에 관한 증명이 이루어진 것으로 볼 수 없고(대법원 2023.10.18. 선고 2023두46487 판결, 같은 뜻임), 가격변동의 특별한 사정이 없었다는 사실에 대해서는 이를 주장하는 과세관청에서 입증하여야 할 것인데(조심 2023서10486 조세심판관합동회의, 2024.3.28., 같은 뜻임), 그러한 사정이 없었다는 데 확신을 가지기 어렵다면 쟁점규정에 따라 평가기간을 확대하여 시가를 찾을 수는 없다 할 것이다. 또한 자산의 양도일과 매매사례일 간에 시간이 경과하였다는 ‘시간의 경과에 따른 가격변동’도 가격변동의 특별한 사정을 판단하기 위한 고려요소라 할 것이므로 그 기간 동안 가격변동의 특별한 사정이 있었다고 추정되어야 한다.



처분청은 쟁점지분의 양도일(2022.11.23.)부터 5개월 상당이 지나서 평가기간(이 건의 양도일이자 증여일인 위 일자부터 3개월 이내)을 경과한 2023.5.4.자 쟁점매매가액에 대하여 서울지방국세청 평가심의위원회의 심의를 거쳐 쟁점규정에 따른 시가로 보았으나, 아래와 같은 사유로 위 기간 동안 가격변동의 특별한 사정이 있었던 것으로 보아야 하고, 그렇다면 쟁점매매가액을 쟁점지분의 양도 당시의 시가, 즉 객관적으로 보아 일반적이고도 정상적인 교환가치를 적정하게 반영한 가격으로 볼 수 없다.



(1)2022년(쟁점지분의 양도일 포함) 대비 2023년(쟁점매매일 포함)에 우리나라의 기준시가에 해당하는 쟁점부동산에 대한 평가액이 급등하였다.



평가기준일과 매매계약일 사이에 공시가격 또는 매매시세가 급격히 변동하는 경우 가격변동의 특별한 사정이 있었다고 보아야 하는바(조심 2024서2300, 2024.8.29., 같은 뜻임), 미국은 주정부에서 재산세(real property tax)를 부과할 목적으로 우리나라의 국토교통부, 각 지방자치단체 등이 매년 산정하는 기준시가처럼 ‘주세(州稅) 부과 목적의 평가액(Tax Assessed Value)’을 연도별로 공시하는데, 미국 오하이오주의 관할 카운티가 산정한 위 평가액에 의하면 2022년 OOO달러 상당에서 2023년 OOO달러 상당으로 2배 가까이 급등하였는바 이를 쟁점부동산에 적용하면 평가기준일인 쟁점지분의 양도일(2022.11.23.)과 쟁점매매일(2023.5.4.) 사이에 쟁점부동산의 공시가격이 급격하게 변동하였음이 확인되고 이를 통해 쟁점규정에서 말하는 가격변동의 특별한 사정이 있었던 것으로 보아야 하므로 쟁점매매가액을 쟁점지분의 보충적 평가시 시가로 볼 수 없다.



(2) 2022년에는 상가임대업이 코로나19 펜데믹의 영향을 받아 부진하였으나, 2023년부터는 그 영향에서 해제되어 활황 상태였다.



쟁점부동산은 미국 오하이오주의 주도가 아닌 맨스필드시의 외곽에 위치한 상가로 쟁점법인이 소규모 소매점을 대상으로 임대하고 있었고 이러한 상가는 소비자를 직접 상대로 하므로 정부의 코로나19 팬데믹 관련 비상사태 선포 등에 직접 영향을 받는다 할 것인데, 이는 주지의 사실이다. 쟁점부동산의 양도일이 속한 2022년 11월 직전인 같은 해 9월의 국내 언론기사에 의하면 미국 정부가 코로나19와 관련한 공중보건 비상사태를 2023년 1월까지 다시 연장하였고, 2023.1.31.자 다른 언론기사에 의하면 미국 정부가 2023.1.30. 백악관 성명을 통해 2023.5.11. 위 비상사태를 종료할 예정임을 발표한 사실이 확인되는바, 실제로도 쟁점지분의 양도 당시였던 2022년 11월만 해도 쟁점부동산의 상가 6개호 중 1개가 공실이었고 3개 호실은 임대기간이 임박했음에도 그 연장을 하지 못하던 상황이었던 반면에, 2023년에는 위 비상사태 등 규제철폐로 소비심리 상승에 대한 기대감으로 임대문의가 증가하면서 쟁점부동산과 같은 상가에 대한 관심이 증가하다가, 위 비상사태 종료 후 새로운 임대차계약의 체결 및 기존 계약의 갱신이 되었는바 쟁점법인으로서는 이러한 분위기와 더불어 쟁점부동산을 시설보수하여 유리한 입장에서 쟁점부동산의 매매 협상을 거쳐 그 양도를 한 것이다. 결국 쟁점지분을 양도한 2022년 11월의 쟁점부동산 가격과 쟁점법인이 쟁점부동산을 양도한 2023년 5월의 그 가격은 그 사이의 가격변동의 특별한 사정에 말미암아 서로 다르다고 보아야 한다.



나. 처분청 의견



쟁점매매가액은 평가기준일(쟁점지분의 양도일)과 쟁점매매일 사이에 가격변동의 특별한 사정이 없었던 것으로 보아야 하므로 쟁점규정에 따른 시가로 보아야 한다.



(1)평가기준일(쟁점지분의 양도일)부터 쟁점매매일(2023.5.4.)까지의 기간은 코로나19 팬데믹의 영향이 동일하여 미국의 부동산 시장 침체가 지속된 시기로서 가격변동의 특별한 사정이 없었던 것으로 보아야 한다. 이는 아래와 같은 사실로 입증된다.



(가)2022년 이후 미국은 금리 상승으로 이자 부담이 높아지면서 쟁점부동산과 같은 상업용 부동산의 투자가 감소하였는데, 이는 2024.6.27. 국회입법조사처의 기고문에서 ‘미국에서 고금리의 장기화, 재택근무의 확산 등 근무방식의 변화, 기업 이전 등을 상업용 부동산의 침체 원인으로 제시’한 것으로 입증된다. 실제로 미국 중앙은행이 발표하는 기준금리는 2022년 9월 3.25%, 같은 해 11월 4%였다가 2023년 5월에는 5.25%로 상승하였는데 통상 금리가 상승하면 대출이자 부담으로 부동산 가격은 하락하는 것이 상식임을 감안하면 평가기준일이 속한 2022년 11월보다 쟁점매매일이 속한 2023년 5월의 부동산 가격이 더 높게 형성될 수 없다(금리상승의 추세로 보았을 때 부동산 가격의 하락 추세가 유추 가능하므로 설령 처분청이 쟁점매매가액을 시가로 보았더라도 청구인에게 유리하다).



(나)미국 무디스가 2019년∼2024년 기간 중 연도별로 공표한 미국 상업용 부동산 공실률에 관한 보도자료를 보면 쟁점법인과 같은 소매용 건물의 경우 매년 10.2∼10.5%의 공실이 유지되었음을 알 수 있는바, 이를 통해 쟁점지분의 양도일과 쟁점매매일 사이에 청구인이 주장하는 코로나19 공중보건 비상사태의 영향이 있었던 것으로 볼 수 없다.



(다)상업용 부동산에 관한 정보를 전문적으로 제공하는 OOO가 공표한 ‘미국 상업용 부동산 가격지수’에 의하면, 쟁점지분의 양도일이 속한 2022년 11월의 지수(134.3)보다 쟁점양도일이 속한 2023년 5월의 지수(131.4)가 더 하락하였음이 확인되므로, 그 기간 중의 가격변동의 특별한 사정을 인정하기 어렵다.



(2) 청구인이 제시한 사정만으로는 가격변동의 특별한 사정이 있었던 것으로 인정할 수 없다.



(가)청구인은 쟁점지분의 양도일과 쟁점매매일이라는 5개월 상당의 시간의 기간도 가격변동의 특별한 사정을 판단하는 데 있어 고려 요소로 보아야 한다고 주장하나, 청구주장은 쟁점규정에서 평가기간 외에 증여세 결정기한까지의 기간 중 매매사례가액 등도 시가로 인정하는 것을 배제하자는 것이어서 이유 없다.



(나)청구인은 미국 주정부가 공표한 부동산 평가액을 근거로 쟁점지분의 양도일과 쟁점매매일 사이에 가격변동의 특별한 사정이 있다고 주장하나, 미국 오하이오주는 부동산 가격을 6년 주기로 재평가하거나 3년 주기로 갱신하는데 2023년은 쟁점부동산이 소재하는 카운티(Richland)가 6년만에 재평가하는 해로, 2022년 대비 2023년 평가액이 급등한 것은 2022년만의 평가요소만을 반영한 것이 아니라 2017년∼2022년 6년 동안의 평가요소를 반영한 결과이므로, 이를 두고 청구주장처럼 쟁점지분의 양도일과 쟁점매매일 사이의 가격변동의 특별한 사정이 반영된 것으로 인정할 수 없다.



(다)청구인은 쟁점지분의 양도일과 쟁점매매일의 각 시기가 코로나19 공중보건 비상사태의 유지와 해제(또는 해제 분위기)로 대별되어 그 사이에 가격변동의 특별한 사정이 있었던 것으로 보아야 한다고 주장하나, 앞서 제시하였듯이 미국의 기준금리의 상승 추세, 상업용 부동산 공실률 통계, 상업용 부동산 가격지수 등의 공표자료를 통해 위 기간 동안 쟁점부동산과 같은 미국의 상업용 부동산 시장에는 주목할만한 큰 변화가 없었음이 입증되므로 청구주장은 이유 없다. 또한 청구인은 쟁점지분의 양도 후 쟁점법인이 쟁점부동산을 대수선하고 임대차계약의 갱신 등을 쟁점부동산의 가격상승 요인으로 제시하였으나, 청구인은 위 대수선 사실을 입증할 자료를 제출하지 않았고 임대차계약의 갱신 등을 부동산 가격변동의 특별한 사정으로 보기는 어려우므로 위 청구주장도 이유 없다.





3. 심리 및 판단



가. 쟁점



청구인이 특수관계인인 사위에게 외국법인 지분을 양도한 거래와 관련하여, 외국법인이 보유한 쟁점부동산의 매매가액을 상증법 시행령 제49조 제1항 단서에 따른 시가로 보고, 청구인이 특수관계인에게 위 지분의 보충적 평가액과 당초 양도가액의 차액만큼 증여한 것으로 본 처분의 당부



나. 관련 법령



(1)상속세 및 증여세법



제60조(평가의 원칙 등) ①이 법에 따라 상속세나 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하  "평가기준일”이라 한다) 현재의 시가(時價)에 따른다. (후단 및 각 호 생략)

②제1항에 따른 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다.



(2)상속세 및 증여세법 시행령(2023.2.28. 대통령령 제33278호로 일부개정되기 전의 것)



제49조(평가의 원칙등) ①법 제60조 제2항에서 " 수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것" 이란 상속개시일 또는 증여일(이하 " 평가기준일" 이라 한다) 전후 6개월(증여재산의 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월까지로 한다. 이하 이 항에서 " 평가기간" 이라 한다) 이내의 기간 중 매매ㆍ감정ㆍ수용ㆍ경매(「민사집행법」에 따른 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 조 및 제49조의2에서 " 매매등" 이라 한다)가 있는 경우에 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액을 말한다. 다만, 평가기간에 해당하지 않는 기간으로서 평가기준일 전 2년 이내의 기간 중에 매매등이 있거나 평가기간이 경과한 후부터 제78조 제1항에 따른 기한까지의 기간 중에 매매등이 있는 경우에도 평가기준일부터 제2항 각 호의 어느 하나에 해당하는 날까지의 기간 중에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 고려하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 보아 상속세 또는 증여세 납부의무가 있는 자(이하 이 조 및 제54조에서 " 납세자" 라 한다), 지방국세청장 또는 관할세무서장이 신청하는 때에는 제49조의2 제1항에 따른 평가심의위원회의 심의를 거쳐 해당 매매등의 가액을 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다.

1.해당 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액. (단서 및 각목 생략)

②제1항을 적용할 때 제1항 각 호의 어느 하나에 따른 가액이 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월까지로 한다) 이내에 해당하는지는 다음 각 호의 구분에 따른 날을 기준으로 하여 판단하며, 제1항에 따라 시가로 보는 가액이 둘 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액(그 가액이 둘 이상인 경우에는 그 평균액을 말한다)을 적용한다. 다만, 해당 재산의 매매등의 가액이 있는 경우에는 제4항에 따른 가액을 적용하지 아니한다.

1. 제1항제1호의 경우에는 매매계약일

2. 제1항제2호의 경우에는 가격산정기준일과 감정가액평가서 작성일

3.제1항제3호의 경우에는 보상가액ㆍ경매가액 또는 공매가액이 결정된 날



제78조(결정ㆍ경정) ①법 제76조 제3항의 규정에 의한 법정결정기한은 다음 각호의 1에 의한다.

2. 증여세

법 제68조의 규정에 의한 증여세과세표준 신고기한부터 6개월



(3)국제조세조정에 관한 법률



제35조(국외 증여에 대한 증여세 과세특례) ②거주자가 비거주자에게 국외에 있는 재산을 증여(증여자의 사망으로 효력이 발생하는 증여는 제외한다)하는 경우 그 증여자는 이 법에 따라 증여세를 납부할 의무가 있다.



다. 사실관계 및 판단



(1) 처분청이 확인한 사실관계는 아래와 같다.



(가)청구인은 2017.12.13. 비거주자인 사위 A과 쟁점법인을 설립하고, 같은 날과 2018.10.15. 총지분의 90% 상당인 쟁점지분을 미화 OOO달러에 취득하였다(해당 금액을 쟁점법인 명의의 계좌에 납입하였다).



(나)쟁점법인은 쟁점지분의 양도 당시 미국 오하이오주에 상가인 쟁점부동산(상호가 ‘OOO’인 것) 등 2개 부동산(상호가 ‘OOO’인 것)을 취득하여 임대업을 영위하였고, 상증법 시행령 제54조 제1항에 따른 부동산과다보유법인이다.



(다)청구인은 2022.11.23. 사위 A에게 쟁점지분을 취득가액과 동일한 가액(미화 OOO달러)에 양도하였다.



(라)쟁점법인은 2018.5.17. 미화OOO달러에 취득한 쟁점부동산을 2023.5.4. 제3자에게 미화 OOO달러에 양도하는 계약을 체결하였다.



(마)처분청은 아래와 같은 이유로 쟁점지분의 양도일(2022.11.23.)과 쟁점매매일(2023.5.4.) 사이에 가격변동의 특별한 사정이 없었다고 보아 2024.6.21. 서울지방국세청 평가심의위원회 위원장에게 쟁점매매가액을 쟁점규정에 따른 시가로 볼 수 있는지 여부에 대해 심의를 의뢰하였다.



1)국회입법조사처가 2024.6.27. ‘미국 상업용 부동산 위기를 계기로 우리나라 시장상황 점검’이라는 제목으로 낸 보고서에는 미국에서 고금리가 장기화되고 재택근무의 확산 등 근무방식의 변화, 기업 이전 등으로 상업용 부동산이 침체되고 있다는 내용이 나타나고, 해당 보고서 2쪽에는 무디스가 2019년∼2024년 기간(2024년은 1분기만) 중 미국의 상업용 부동산 공실률에 대해 분석한 표가 나오는데 해당 기간 동안 쟁점부동산과 같은 소매업용 부동산의 공실률이 매년 10.2∼10.5%로 유지된 사실이 나타난다.



2)미국 중앙은행이 발표하는 기준금리는 2022년 9월 3.25%, 같은 해 11월 4%였다가 2023년 5월에는 5.25%로 상승하였는데 통상 금리가 상승하였다.



3)미국, 캐나다 및 유럽의 상업용 부동산에 관한 분석ㆍ 자문서비스 등을 제공하는 Green Street가 분석한 ‘미국 상업용 부동산가격지수’에 의하면 양도일이 속한 2022년 11월의 지수(134.3)보다 쟁점양도일이 속한 2023년 5월의 지수(131.4)가 더 하락하였음이 확인된다.



4)금융감독원이 2024.2.22. ‘2023년 9월말 기준 금융회사 해외 부동산 대체투자 현황’이라는 제목으로 낸 보도참고자료를 보면, 2022년 9월∼2023년 6월 기간 중 3개월마다 집계한 미국의 상업용 부동산 가격지수가 ‘146.7’에서 ‘129.7’로 하락하는 추세인 것으로 나타난다(전년동기대비 비율도 2022년 9월 △2.3%에서 2023년 4월 △18.1%로 하락하였다가 2023년 6월 △13.5%로 소폭 회복하였다).



(바)서울지방국세청 평가심의위원회 위원장이 2024.8.23. 처분청에게 쟁점매매가액을 상증법 시행령 제49조 제1항 단서에 따른 시가로 보는 것이 타당하다는 결정을 하자, 처분청은 이에 따라 쟁점지분의 양도시 쟁점부동산의 시가를 쟁점매매가액으로 하여 쟁점법인의 순자산가액을 OOO원으로 평가하고, 청구인이 특수관계인인 A에게 쟁점지분을 시가인 위 평가액보다 저가로 양도하여 당초 양도가액과 위 평가액과의 차액인 OOO원만큼 증여한 것으로 보아, 2025.1.7. 청구인에게 이 건 처분을 하였다.



(2) 청구인이 제출한 심리자료는 아래와 같다.



(가)쟁점부동산은 미국 오하이오주의 주도가 아닌 소도시의 외곽에 위치하고 있다고 주장하면서 구글지도와 거리뷰를 제출하였다.



(나)청구인은 미국은 주정부에서 재산사를 부과할 목적으로 하는 부동산 평가액(Tax Assessed Value)을 연도별로 공시하고 미국 오하이오주의 관할 카운티(Richland)가 산정한 위 평가액에 의하면 2022년 OOO달러 상당에서 2023년 OOO달러 상당으로 2배 가까이 급등하였다고 주장하면서, 미국 부동산정보 사이트에서 확인하였다는 쟁점부동산에 관한 미국 리치랜드 카운티의 과세평가서를 제출하였다.



(다)청구인은 쟁점부동산의 양도일이 속한 2022년 11월에는 미국 정부가 코로나19와 관련한 공중보건 비상사태를 2023년 1월까지 다시 연장하였고, 2023년 1월이 되어서야 미국 정부가 2023.1.30. 백악관 성명을 통해 2023.5.11. 위 비상사태를 종료할 예정임을 발표하였다고 주장하면서 2022년 9월 및 2023년 1월에 게재된 각 언론기사를 제출하였다.



(3)이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살펴본다.



(가)청구인은 쟁점법인이 그 소유 자산인 쟁점부동산을 평가기준일인 쟁점지분의 양도일(2022.11.23.)부터 5개월 상당이 지나서 양도한 가액인 쟁점매매가액이 시간의 경과에 따른 가격변동의 특별한 사정이 있었다고 추정되는 점, 미국 오하이오주 정부가 주세(州稅) 부과 목적으로 산정하는 과세평가(Tax Assessed Value) 자료에 의하면 쟁점부동산의 과세평가액이 2022년 미화 OOO달러에서 쟁점매매일이 속한 2023년 OOO달러 상당으로 2배 가까이 급등한 점, 2022년 9월 및 2023년 1월에 게재된 국내 언론기사에 의하면 미국 정부가 2022년 9월에는 코로나19 팬데믹과 관련한 공중 보건 조치를 2023년 1월까지 연장한다고 하였다가 2023년 1월에는 해당 조치를 2023년 5월 종료할 예정인 사실이 확인되는데 미국의 소규모 소매점의 매매가액은 소비자를 직접 상대하여서 코로나19 팬데믹에 따른 공중 보건 조치의 영향을 크게 받고 실제로 쟁점부동산이 해당 조치의 해제 전에는 공실이 많고 재계약도 지지부진하였다가 그 해제 후 소비심리 상승에 따른 기대감으로 신규 계약 및 재계약으로 공실이 없었던 데다가 대수선 등의 요인으로 양수자와의 가격 협상을 거쳐 위 공중 보건 조치 전의 시세보다 높은 가격으로 양도가 된 점 등을 감안하면 쟁점지분의 매매일부터 쟁점매매일 사이에 가격변동의 특별한 사정이 있었다고 보아야 하므로 쟁점매매가액을 쟁점부동산의 매매사례가액으로 볼 수 없다고 주장한다.



(나)그러나 아래와 같은 이유 등으로 쟁점지분의 매매일부터 쟁점매매일 사이에 가격변동의 특별한 사정이 있었다고 보기는 어려우므로, 처분청이 쟁점지분의 양도시 쟁점부동산의 시가를 쟁점규정에 따른 쟁점매매가액으로 보고 쟁점지분의 시가(상증법상 비상장주식의 보충적 평가방법으로 평가한 가액을 말한다)를 산정하여 청구인이 특수관계인인 A에게 쟁점지분을 저가로 양도한 것으로 보아 「국제조세조정에 관한 법률」 제35조 제2항에 따라 증여자인 청구인에게 증여세를 부과한 이 건 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.



1)처분청은 공시된 자료(국회입법조사처가 2024.6.27. ‘미국 상업용 부동산 위기를 계기로 우리나라 시장상황 점검’이라는 제목으로 낸 보고서, 미국 중앙은행 금리 자료, 미국 등의 상업용 부동산에 관한 분석ㆍ 자문서비스 기관인 Green Street가 분석한 ‘미국 상업용 부동산가격지수’ 자료 등)에서 2019년∼2024년 1분기 중 미국의 상업용 부동산 공실률이 매년 10.2∼10.5%로 유지되고 2022년 9월∼2023년 5월 기간 중 기준금리가 상승추세이었으며(금리상승 시기에는 대출이자 부담으로 부동산 가격이 하락 추세로 짐작된다) 2022년 11월 대비 2023년 5월의 미국 상업용 부동산가격지수가 하락(134.3→131.4)한 것으로 분석되었음을 근거로 평가기준일인 쟁점지분의 양도일(2022.11.23.)과 쟁점매매일(2023.5.4.) 사이에 가격변동의 특별한 사정이 없었다고 보아 서울지방국세청장(평가심의위원회 위원장)에게 쟁점매매가액을 쟁점규정에 따른 시가로 볼 수 있는지에 대한 심의를 의뢰하였고, 해당 평가심의위원회 위원장은 쟁점매매가액을 시가로 봄이 타당하다고 결정하였다.



2)청구인이 제시한 미국 오하이오주 정부의 쟁점부동산에 대한 과세평가 자료는 2024년부터 2021년까지 역순으로 4개 연도의 과세평가액이 기재되어 있고 자료의 상단에 ‘Summay 2024’으로 기재되어 있음을 감안하면 그 작성연도가 2024년으로 보이나, 처분청은 해당 자료가 6년마다 재평가되거나 3년 주기로 갱신된다는 의견이고 청구인도 그 평가가 매년 이루어진다는 사실 등을 반증하고 있지 못함을 감안하면 설령 위 과세평가 자료에 쟁점부동산의 가액이 2022년 대비 2023년에 2배 가까이 상승한 것으로 기재되어 있다 하더라도 그 상승요인이 2022년과 2023년 사이에 국한된 것으로 보기 어렵고, 그 정확한 작성 주기 및 위 평가에 반영된 연도별 상승요인이 구체적으로 제시되지 않은 이상 이를 기초로 쟁점지분의 매매일부터 쟁점매매일 사이에 가격변동의 특별한 사정이 있었다고 단정하기는 어려워 보인다.



3)또한 이외에 청구인이 제시한 사정(쟁점부동산과 같은 상업용 부동산은 코로나19 팬데믹에 따른 공중 보건 조치의 시행 여부에 민감한데 쟁점매매일 직전인 2023.5.11. 그 해제가 되었고 이에 따른 소비심리 상승, 임대문의 증가 등으로 쟁점부동산의 공실이 해소되고 대수선 등으로 양수인과의 협상을 통해 평가기준일 대비 높은 가격으로 쟁점매매가 이루어졌다는 것)으로는 실제로 평가기준일인 쟁점지분의 양도일 대비 쟁점매매일 사이에 쟁점부동산의 가액이 가격변동의 특별한 사정을 인정할 정도로 상승하였는지에 대하여 구체적ㆍ 객관적으로 입증되었다고 보기 어렵다.





4. 결론



이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 「국세기본법」 제80조의2 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.