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조심2024구4270, 2025.10.30 기각
【제 목】 |
청구법인은 분양대행용역 수행과 관련하여 분양대행업무를 제공하거나 제공받았다는 구체적인 증빙자료를 제시하지 못하고 있고, ㅁㅁ현장의 분양대대행계약은 정상적인 계약으로 보기도 어려우며, 시행사와 분양대행계약 체결 후 단기간 내 분양대대행계약을 체결한 것으로 보아 이는 예정된 거래로 보이며, 분양가 대비 분양대행수수료 비율이 69%로서 정상적인 대행수수료로 보기 어려운 등 쟁점용역이 실제 있었다고 보기 어려움 | ||
|---|---|---|---|
| 【세목】 |
부가가치세 | 【구분】 |
심판청구 |
주제어
과세 관할
관심주제어 등록
주문
심판청구를 기각한다.
이유
1. 처분개요
가. 청구법인(대표자 A)은 2022.4.13. 설립되어 대구광역시 OOO에서 부동산개발업을 영위하는 법인으로 2022.8.9. 주식회사 B(위탁자는 주식회사 C이고, 이하 "B”이라 한다)과 경상북도 OOO 소재 D 미분양 상가 15개호실(이하 "D”이라 한다)에 관한 분양대행계약을 체결하고, 2022.8.9. ㈜E와 D에 대한 분양대대행계약을 체결하였으며,
2023.1.1. ㈜F와 대구광역시 OOO 소재 G 미분양 상가 5개호실(이하 "G”이라 한다)에 관한 분양대행계약을 체결하고, 2023.1.10. ㈜E와 G에 대한 분양대대행계약을 체결(이하 B 및 F와 청구법인과 한 분양대행계약에 따른 용역 및 E와 한 분양대대행계약에 따른 용역을 함께 "쟁점용역”이라 한다)한 후
아래 ＜표1＞과 같이 쟁점용역에 대한 매출ㆍ매입세금계산서(이하 "쟁점세금계산서”라 한다)를 수수하여 2022년 제2기 및 2023년 제1기 부가가치세를 신고ㆍ납부하였다.
＜표1＞ D과 G 관련 세금계산서 수수 내역
○○○
나. 처분청은 2023.9.26.부터 2023.12.10.까지 청구법인의 2022년 제2기부터 2023년 제1기까지 과세기간에 대한 세금계산서 수수의무위반 범칙조사를 실시한 결과,
청구법인이 용역의 공급 없이 2022년 제2기에 ㈜C(이하 "C”이라 한다)에 공급가액 OOO원의 거짓매출세금계산서를 발급하였고, 2023년 제1기에 ㈜F(이하 "F”이라 한다)에 공급가액 OOO원의 거짓매출세금계산서를 발급하였으며,
2022년 제2기부터 2023년 제1기까지 ㈜E(이하 "E”라 한다)로부터 2022년 제2기 공급가액 OOO원, 2023년 제1기 공급가액 OOO원 합계 OOO원의 거짓매입세금계산서를 수취하였다고 보아,
2024.1.24. 청구법인에게 아래 ＜표2＞와 같이 2022년 제2기 부가가치세 OOO원(매출세액 감액 OOO원, 세금계산서 불성실가산세 OOO원), 2023년 제1기 부가가치세 OOO원(매출세액감액 OOO원, 세금계산서 불성실가산세 OOO원) 합계 OOO원을 경정ㆍ고지하였다.
＜표2＞ 청구법인에 대한 부가가치세 경정ㆍ고지내역
○○○
다. 청구법인은 이에 불복하여 2024.2.13. 이의신청을 거쳐 2024.7.16. 심판청구를 제기하였다.
2. 청구법인 주장 및 처분청 의견
가. 청구법인 주장
(1) 청구법인은 분양대행계약과 분양대대행계약에 따라 쟁점용역을 제공하거나 제공받고 쟁점세금계산서를 수수하였으므로 이는 실거래에 해당한다.
(가) 청구법인은 독립된 경제적 주체로서 각자의 경제적 이익을 위하여 책임분양을 전제로 한 분양대행계약과 분양대대행계약을 체결한 후 매출처에 용역을 공급하고 E로부터 용역을 공급받았다.
1) 납세의무자가 경제활동을 함에 있어서는 동일한 경제적 목적을 달성하기 위하여서도 여러 가지의 법률관계 중 하나를 선택할 수 있으므로 그것이 과중한 세금의 부담을 회피하기 위한 행위라고 하더라도 가장행위에 해당한다고 볼 특별한 사정이 없는 이상 유효하다고 보아야 한다.
법원은 이 건과 유사한 사건에서 분양대행업자가 실제 분양대행업을 수행한 이상 분양대행업무의 대상인 부동산을 직접 매수하였다고 하더라도 분양대행 용역의 제공이 없었다고 보기 어려우므로, 시행자와 분양대행업자 사이에 분양대행수수료에 관한 세금계산서를 주고받았다고 하더라도 이를 사실과 다른 세금계산서라고 볼 수 없다고 판시(수원지방법원 2022.4.21. 선고 2020구합75249 판결 참조)하였고,
조세심판원은 시행사와 분양대행업 사이에 미분양 상가 6개호를 책임분양을 조건으로 하는 분양대행용역계약이 체결된 후 분양대행업자가 약정된 업무수행기간까지 책임분양금을 시행사에게 납부하지 못한 까닭에 분양대행업자와 특수관계에 있는 자가 미분양 상가 6개호를 매수한 사안에서 분양대행계약상 분양대행업자가 약정된 업무수행기간까지 책임분양금의 납부를 지연하는 경우 분양대행업자의 비용으로 미분양 상가를 매수하기로 약정하였으며,
실제 분양대행업자의 특수관계인이 미분양 상가를 매수한 후, 분양대행업자가 시행사로부터 약정된 분양가 대비 50%에 달하는 분양대행수수료를 지급받았다고 하더라도 분양대행용역의 제공이 완료되었다고 보아 부가가치세를 부과한 처분에 잘못이 없다고 결정(조심 2014서4395, 2015.6.25. 참조)하였다.
(나) D의 경우, C은 미분양 상가 15개호실에 관한 손실이 장기간 발생하고 있었으므로,
분양가격은 그대로 두면서 분양대행수수료를 높여서라도 미분양 상가 15개호실을 매각하기로 결정하였는데, E의 대표 H는 D의 이와 같은 정보를 알게 되어 청구법인의 대표 A에게 분양대행계약 체결을 권유하였고,
청구법인의 대표 A는 시장조사를 실시한 결과, 미분양 상가 15개호실에 대한 하자보수 및 인테리어 후 판매하면 상당한 수익을 얻을 수 있을 것이라고 판단하여 B과 D에 관한 분양대행계약을 체결하게 되었다.
(다) G의 경우, F의 대표 I는 2022년 금융사기를 당해 경제적 어려움을 겪고 있었기 때문에 최대한 빠른 시일 내에 G 미분양 상가 5개호실을 매각하여야 하는 상황이었고, 이에 청구법인 대표 A는 G이 D과 다를 바 없다고 생각하였으며,
시장조사를 실시하여 미분양 상가 5개호실에 대한 수익성을 검토하였고, D과 달리 미분양 상가 5개호실에 입점업체까지 예정되어 있었기 때문에 빠르게 분양이 가능할 것으로 보아, 2023.1.1. 책임분양조건으로 F과 분양대행계약을 체결하게 되었다.
(라) 처분청은 청구법인과 E가 분양대행용역 수행을 위한 인적 물적 시설이 없었으므로, 분양대행용역을 제공한 사실이 없다는 의견이나,
청구법인의 대표자 A는 공간 디렉팅과 MD(상품기획자) 등 다양한 사업활동을 한 자로서, 분양대행업을 할 수 있는 인적 물적 시설을 갖춘 자이고, 청구법인 역시 A가 보유한 인적 물적 시설을 활용하여 분양대행업을 하기에 충분한 사업능력을 가진 법인이다.
E의 대표 H는 주유소와 L를 운영하던 자로, 분양대행사무실을 운영하면서 D과 G의 분양대대행업무를 수행하였고, 청구법인과 E는 D과 G의 분양대행업무를 위하여 시장을 분석하여 분양전략을 수립하고, 팜플렛 제작 및 외부 영업활동 등을 하였다.
(마) 처분청은 청구법인이 설립된 이후 다른 분양대행 사업을 한 실적이 전무하다고 답변하였으나, 청구법인과 E는 아래 ＜표3＞과 같이 D과 G에 관한 분양대행 용역 수행이 종료된 이후 다른 현장에서 분양대행업을 영위한 바 있으므로 청구법인이나 E가 인적ㆍ물적 시설을 갖추지 못하였다고 본 처분청의 의견은 타당하지 아니하다.
＜표3＞ OOOㆍG 외 청구법인과 E의 분양대행사업 증빙자료
○○○
(2) 처분청 답변서에 대한 청구법인의 항변내용은 아래와 같다.
(가) 처분청은 청구법인과 대표 A가 분양대행업을 한 경험이 없으므로 쟁점용역을 수행하였다고 보기 어렵다는 의견이나,
1) A는 2021년부터 2023년까지의 기간 동안 대구광역시를 중심으로 활동하는 ㈜J을 운영하였고, ㈜J은 A 대표의 여러 아이디어를 바탕으로 하여, 광고물 제작업(2019년), 도시계획, 도시재생 전략 컨설팅업(2021년) 등을 주된 사업으로 영위하면서 아래와 같은 다수의 공간디렉팅을 통한 기획전시 및 부동산 관련 MD 활동을 진행하였으며, M에 대구광역시 OOO를 제안하는 등의 활발한 활동을 해 왔다.
2) A는 2020년경 ㈜J의 사업목적에 부동산 분양대행업, 부동산 서비스컨설팅업도 포함시켜 향후 부동산 분양대행업을 영위할 목표를 가지고 있었으나, ㈜J이 대구광역시 내에서 OOO기업의 이미지가 강하다는 생각에 따라, 2022년 8월경 청구법인을 인수하고 분양대행업을 영위하기로 하였고, 2023년 7월경 E의 대표 H의 소개로 대구광역시 OOO이자 OOO을 영위 중인 K 소유의 대구광역시 OOO에 관한 부동산 MD 기획 및 분양대행도 제안하였으나, 사업진행 자체가 보류되기도 하였는바, A가 분양대행용역을 수행한 사실이 없다는 처분청의 의견은 타당하지 아니하다.
(나) E 대표 H는 발달장애인 일자리 창출을 위한 사회적기업 ㈜L과 M를 운영하고 있었고, 기존의 사업 외 분양대행업까지 확장하여 영위하고 있었는데, OOO기업인인 A와 사회적기업 ㈜L을 운영하던 H는 사회적 활동이 겹치는 경우가 많아 서로를 믿고 신뢰할 수 있는 사이였고, H는 A의 부동산 MD 경험 등을 잘 알고 있었기에, 2022년경 C의 대표 N으로부터 그들이 시행한 D이 6차례 유찰되었다는 이야기를 듣고, 부동산 MD 기획력이 있는 A와 분양대행업을 영위하겠다는 계획을 세워 사업을 진행하였다.
(다) 처분청은 D과 관련하여 C에게 분양대행용역을 제공한 구체적 사실이 없고, 시장분석자료를 누가 작성하였는지도 모르므로 이를 분양대행용역을 제공한 근거로 볼 수 없다는 의견이나,
1) 2022년 7월경 A는 D에 방문하여 미분양 상가 내부에 하자가 있는 사실들을 발견하였고, 이후 시장조사를 실시한 결과 미분양 상가 15개호실에 대한 인테리어 및 하자보수를 실시하여 분양하게 된다면 상당한 수익을 얻을 수 있을 것이라고 판단하여, C을 설득하여 분양대행계약을 체결할 수 있었다.
2) D과 같은 미분양 상가 현장은 일반적인 분양홍보만으로는 분양되기 어렵다는 판단하에 자금력이 있고 사업실적이 있는 사업자를 타겟으로 하여 조사를 통한 구체적 분석자료를 이용하여 분양홍보를 해야 한다고 생각하여 분양대행계약을 체결하기 위하여 활용하였던 시장분석 자료를 분양대행 홍보를 위한 기초자료로 활용할 예정이었으며, E 역시 시장분석 자료를 보고 분양대대행용역을 수행하더라도 승산이 있다고 판단하여 함께 D 분양대행용역을 하게 되었다.
3) D은 6차례 유찰된 상태여서 그 누구도 분양대행을 하려고 시도하지 않는 상황이었고, 그 이후 D에 관한 분양대행용역을 수행한 업체는 청구법인이므로, 위 시장분석자료는 청구법인이 작성하여 활용한 자료임을 알 수 있다.
4) 청구법인은 미분양 상가의 원활한 분양을 위하여 C으로부터 D의 미분양 상가 중 일부(OOO호실 및 OOO호실)를 분양사무실로 무상사용할 수 있는 사용승낙을 받아서 분양사무실로 사용하기 위해서 중고 소파와 탁자, 의자 등 가져다 놓고 분양사무실로 사용하였으나, C의 사용승낙서를 분실하였고, C은 현재 폐업하여 이러한 사실을 뒷받침하기 위해 C의 이사 N의 확인서를 제출하였다.
5) E 대표 H는 D과 관련하여 분양대대행업무를 수행하면서 D이 경상북도 도청 소재지로서 새롭게 개발되고 있는 사실에 착안하여, D의 미분양 상가에 H가 운영하는 L를 입점시키면 좋겠다는 생각에 미분양 상가를 분양받았고, 2022년부터 계속된 소송에서 임대인에게 약 OOO원의 돈을 지급하여야 한다는 판결이 선고되어 당초 생각하였던 L 영업 및 입점이 이루어지지 못한채 현재 D의 상가가 방치되고 있다.
(라) 처분청은 청구법인이 G과 관련하여 분양대행용역을 제공하거나 제공받은 사실이 없고 그에 대한 증거자료도 없으므로 이는 가공거래라는 의견이나,
1) F은 O과 G 내 10개호실의 미분양 상가에 관한 분양대행계약을 체결하였으나, 책임분양 조건이었기에 그 중 5개호실은 F가 직접 취득하였음에도 나머지 5개호실이 분양되지 않자, A는 시장조사를 실시하여 미분양 상가 5개호실에 대한 수익성을 검토한 후, 시장분석 자료를 활용하여 청구법인과 F은 G에 관한 분양대행계약을 체결하게 되었다.
2) D과 마찬가지로 G과 같은 미분양 상가 현장은 일반적인 분양홍보만으로는 분양되기 어렵다는 판단하에 자금력이 있고 사업실적이 있는 사업자를 타겟으로 하여 조사를 통한 구체적 분석자료를 이용하여 분양홍보를 해야 한다는 판단 아래 분양대행계약을 체결하기 위하여 활용하였던 시장분석 자료를 분양대행 홍보를 위한 기초자료로 활용할 예정이었으며, E 역시 시장분석 자료를 보고 분양대대행용역을 수행하더라도 승산이 있다고 판단하여 함께 G 분양대행용역을 수행하게 되었고, G 시장조사 자료 역시 청구법인이 작성하여 분양대행용역계약 및 분양대행용역 수행시 활용하였다.
3) 청구법인은 D과 마찬가지로 미분양 상가의 원활한 분양을 위하여 F로부터 미분양 상가 중 OOO호 외 4개호실을 분양사무실로 무상사용할 수 있는 사용승낙을 받았고, 청구법인은 E가 해당 호실들을 분양사무실로 사용하도록 하였으나, 사용승낙서를 분실하여 F의 대표 P의 확인서를 그 근거로 제출하였다.
4) 또한 청구법인 대표 A는 2023년 1월 초 대구광역시에서 영업하고 있는 대형마트인 "Q”의 대표에게 G의 미분양 상가에서 대형마트 상가를 개설할 것을 제안하면서 그와 함께 G을 방문하여 분양대행용역을 실행한 사실이 있고, 같은 시기에 공유오피스업을 영위하고자 하는 R과 함께 G을 방문하여 부동산의 입지 등을 설명하면서 분양대행용역을 수행하였는바, 당시 G을 방문한 사업자들의 확인서를 그 근거로 제출하였다.
5) H는 G에 관한 분양대대행업무를 수행하기 위하여 주식회사 S와 분양사무실 상주직원 등에 관한 용역을 제공받기로 하였는데, 아래와 같이 G과 관련된 분양 팜플렛에는 S의 직원이었던 T 부장(OOO)이 기재되어 있다. 그러나, 용역 제공 기간이 짧았기에 H는 주식회사 S에게 2023.4.19.과 2023.4.28. 용역수행 수수료로 OOO원과 OOO원 합계 OOO원을 지급하였고, 주식회사 S는 같은 날인 2023.4.19. T에게 OOO원을 지급한 후 용역대금과 관련한 이견이 있어서 2023.4.28. 용역비 명목으로 OOO원을, 2023.5.2.에는 보수 명목으로 OOO원을 지급하였다.
(마) 처분청은 B과 청구법인 사이의 분양대행계약의 내용 중 타인에게 분양대행을 맡길 수 없다는 내용을 근거로, 청구법인과 E 사이의 분양대대행계약이 불가능하므로 청구법인과 E간 분양대대행계약을 인정할 수 없다는 의견이나,
1) 2022.8.9. D 분양대대행계약서를 보면 E가 약정기한까지 분양이 완료되었는지 여부에 관계없이 청구법인에게 분양대금 전액을 지급하고 미분양 상가에 대한 등기를 완료하여야 하는 이른바 책임분양 조건이었고,
2) B과 청구법인 사이의 분양대행계약 중 청구법인이 타인에게 분양대행을 맡길 수 없다는 계약 내용을 위반한 사실과 그에 따라 청구법인이 B에게 계약위반에 따른 책임을 지는 것은 별론으로 하더라도, 그와 같은 내용을 위반하였다고 하여 청구법인과 E 사이의 분양대대행계약이 무효가 되는 것은 아니며, 청구법인이 B에게 E와 분양대대행계약을 체결하였다는 내용을 보고하지는 아니하였으나, C은 D의 상가가 원활하게 분양되는 것만이 목표였기 떄문에 청구법인이 E에게 분양대대행을 맡긴다는 사실을 알고 있었음에도 아무런 이의를 제기하지 않았다.
3) 청구법인은 2023.1.10. E와 G 미분양 상가 5개호실의 분양을 위하여 분양대대행계약을 체결하였는데, D과 마찬가지로 E가 약정기한까지 분양이 완료되었는지 여부에 관계없이 청구법인에게 분양대금 전액을 지급하고 미분양 상가에 대한 등기를 완료하여야 하는 책임분양 조건이었다.
(바) 처분청은 D과 G의 미분양 상가를 E가 직접 분양을 받는 매매계약을 체결하였으므로 이는 분양대행용역이나 분양대대행용역 제공이 아니라는 의견이나,
F은 O을 상대로 분양대행수수료를 지급하라는 소송을 제기하였고, 법원은 O과 F 간 체결된 계약은 비록 F이 책임분양을 위하여 미분양 상가의 소유권을 이전받았다고 하더라도 이는 책임분양대행계약에 해당하고 실제 분양대행용역을 수행한 것이라고 보아 분양대행수수료를 지급하라는 판결(대구지방법원 2025.3.6. 선고 OOO 판결)을 하였는바,
위와 같은 법원의 태도에 비추어 볼 때, 청구법인과 E 간 책임분양을 조건으로 한 분양대대행계약 역시 같은 취지로 판단되어야 할 것이므로, E가 해당 미분양 상가에 대한 소유권이전등기를 경료하였다고 하더라도 이는 양 당사자 사이에 체결된 분양대대행계약상 책임분양 조건에 따른 용역을 제공한 것이라고 평가할 수 있고, 이에 따라 청구법인은 E에게 책임분양을 조건으로 한 분양대대행계약에 따른 보수를 지급한 것일 뿐이므로, 이를 가공거래로 보아 과세한 처분은 부당하다.
나. 처분청 의견
(1) 청구법인은 매출처에 분양대행용역을 제공하거나, E로부터 분양대대행용역을 제공받았지 않았음에도 쟁점세금계산서를 수수하였으므로 쟁점용역을 가공거래로 보아 과세한 처분은 정당하다.
(가) 분양대행이라 함은 분양업자를 위하여 분양을 대행하는 것인데 청구법인은 분양대행용역을 수행하였다는 근거가 없고, 처분청 조사당시 청구법인은 분양대행용역을 수행하기 위한 인적ㆍ물적 시설이 전무한 것을 확인하였는바,
청구법인은 D 계약 직전인 2022.4.13. 설립된 법인으로, 조사과정 내내 부동산과 관련된 경력이 전무한 대표인 A 본인이 직접 분양대행업무를 수행하였다고 진술하였음에도 청구법인을 설립한 이후 타 사업실적이 전무한 가운데 C과 고액의 분양대행계약을 하고 세금계산서를 발행한 내용에 대하여 어떠한 분양대행용역을 공급하였는지 구체적으로 밝히지 못하고 있다.
또한 청구법인이 C과 체결한 분양대행계약서상의 업무범위 각호에 해당하는 용역을 제공하거나 분양대행용역을 수행하였다는 근거도 찾을 수 없었고, 분양대대행은 청구법인이 ㈜B과 맺은 당초 계약에 근거하여 일부 분양대행 업무를 위수탁하여야 함에도 청구법인은 E와 분양대대행계약을 맺은 후 어떠한 분양대행용역의 제공을 받았는지 확인되지 않는다.
(나) D과 관련하여, 청구법인은 B과 맺은 분양위수탁 계약내용에는 사전 승낙없이는 제3자에게 위탁하거나 대행 시킬 수 없다고 규정되어 있으나, 청구법인은 B과 분양대행계약일인 2022.8.9.과 같은 날에 E와 분양대대행계약을 체결하였을 뿐만 아니라 분양대대행계약을 체결하기전 B으로부터 사전승낙이나 승인을 받은 적이 없음이 확인되는 등 E와 맺은 계약을 정상적인 분양대대행계약으로 보기도 어려우므로 청구법인이 D과 관련하여 수수한 세금계산서를 정상적인 세금계산서로 보기 어렵다.
(다) D과 마찬가지로 청구법인은 G의 분양대행업무와 관련하여 F과 2023.1.1. 분양대행계약을 체결하고 다시 E와 2023.1.10. 분양대대행계약을 체결하였는데, 이후 E의 대표 H는 2023.2.6. G의 상가 5개호실을 매입하였고, 청구법인은 F에 용역을 제공한 사실이 없으며, E로부터 어떠한 용역을 제공받은 사실도 없는바, G에 대한 매출ㆍ매입세금계산서 역시 용역의 공급없이 거짓으로 세금계산서를 수수한 것으로 보는 것이 타당하다.
(라) 청구법인은 청구이유서에도 C과 F에게 어떠한 용역을 제공하였는지, 또한 E로부터 어떠한 용역을 제공받았는지 소명하지 못하고 있고, 「부가가치세법」상 세금계산서는 용역의 공급시기인 역무의 제공이 완료된 때에 발급하도록 규정하고 있으며, 청구법인의 분양현장별 세금계산서의 발급시기를 보면 D의 경우 청구법인은 2022.8.16. 매출세금계산서를 발급하였고, 이어 E는 2022.8.24. 매출세금계산서를 발급한 것으로 나타나며, G의 경우 청구법인과 E는 동일한 날짜인 2023.3.7. 매출세금계산서를 발급한 것으로 나타나 해당기간 동안 분양대행용역을 수행하였다고 보기도 어렵다.
(마) 또한 청구법인이 제출한 D과 G에 대한 시장분석 자료를 보면 언제, 누가 작성하였는지 알 수 없고, 청구법인이나 E가 시장분석자료를 작성하였다고 볼 근거가 전혀 없다.
(바) 처분청은 최종 수분양자에 대한 용역의 공급을 부인하는 것이 아니고, 분양대행 과정에서 분양대행, 분양대대행 계약관계만 존재할 뿐 쟁점세금계산서 발행 및 수취와 관련하여 청구법인이 실질적으로 용역을 제공하거나 E로부터 용역을 제공받은 사실이 확인되지 않고, 용역의 공급이 전혀 없었음에도 쟁점세금계산서를 수수하였으므로 이를 거짓세금계산서를 수수한 것으로 보아 청구법인에게 과세하였으므로 이 건 처분은 정당하다.
(2) 청구법인의 항변은 아래와 같은 이유로 타당하지 아니하다.
(가) 청구법인은 분양대행용역 등을 제공하기 위한 인적ㆍ물적 시설을 모두 갖추었다고 주장하면서, 그 근거로 청구법인의 대표 A의 사업활동을 제시하고 있으나,
청구법인의 대표 A와 청구법인은 분양대행사업을 해 본 적이 없고, 본인은 MD용역을 한 경험이 있다고 진술하고 있으며, 부가가치세 조사종결보고서에 의하면 MD용역 및 하자보수를 하였다는 청구인의 주장은 인정하지만, 공고물 제작 및 부동산 MD활동은 분양대행 용역과는 별개의 용역이고, 청구법인이 제출한 ㈜U와 청구법인간의 계약서는 청구법인의 조사대상기간 2022.7.1.∼2023.6.30.과 전혀 관련이 없으며, 청구법인이 제시한 D 분양사무실 사진은 2024년 9월 촬영된 것으로 쟁점용역 제공과 관련이 없어 이를 인정하기 어려우며, 이러한 증거자료는 시간상 및 논리적으로 해당기간에 청구법인이 쟁점용역을 수행하였다는 근거가 될 수 없다.
(나) 또한 이 건의 핵심은 D과 G의 분양대행계약서 및 분양대대행계약서상의 업무범위 내 해당용역을 제공받았는지 여부이고, 이와 관련하여 청구법인은 그 어떠한 서류를 제시한 바 없으며, 청구법인의 대표 A의 심문조서에 의하면 A는 D, G의 분양대행계약서 및 분양대대행계약서상 업무범위에 해당하는 용역을 제공하거나 제공받은 내역이 없다고 진술하였다.
(다) 청구법인은 대표 A가 MD활동을 하였던 전문성이 있었으므로 C과 F에게 분양대행용역을 제공할 수 있었다고 주장하나,
1) D의 분양대행계약서를 보면 계약주체는 B과 청구법인이고 C은 B과 위수탁계약을 했음에도 청구법인 대표 A는 2022.8.9. C의 이사 N을 만나 계약당사자인 B 없이 분양대행계약을 체결하고 같은 날 같은 장소에서 E 대표 H와 분양대대행계약을 체결하였으며, 7일 후인 2022.8.16. E는 D의 상가 15개호를 모두 취득하였다.
청구법인의 대표 A는 심문조서 작성당시 2022.8.9.부터 2022.8.16.까지 사이에 E로부터 분양대대행계약서상 업무범위에 해당하는 용역을 제공받은 내용이 없고 B에게 분양대행계약서상 업무범위에 해당하는 용역을 제공한 사실이 없다고 확인한바 있다.
청구법인은 D 하자사진을 제출하였으나 청구법인이 하자보수와 관련한 세금계산서를 수취한 이력이 없고, 위 사진이 언제, 어디에서 누가 찍었는지도 확인할 수 없으며, 경북도청신도시 현황조사도 청구법인이 작성하였다는 근거가 없다.
2) 청구법인은 분양대행계약일인 2023.1.10.부터 E가 G 상가 5개호실을 취득한 2026.2.6. 사이 E로부터 분양대대행계약서상 업무범위에 해당하는 용역을 제공받은 내역이나 청구법인이 F에 분양대행계약서상 업무범위에 해당하는 용역을 제공하였다는 근거가 없고, 청구법인이 제출한 시장분석자료는 어떠한 용역을 주고 받았는지 확인할 수 있는 근거가 되지 아니하며, F의 대표 P의 확인서도 분양대행용역을 제공하였다는 근거가 될 수 없다.
3) 청구법인은 C으로부터 미분양 상가의 원활한 분양을 위하여 일부 호실의 사용승낙을 받아 사무실로 사용하였다고 주장하나, 현장 분양사무실 사진은 2024년 9월경 촬영한 사진으로 용역제공기간에 찍은 사진이 아니고, 분양사무실을 청구법인이 사용하였다고 볼 근거도 없으며, C은 B과 위수탁계약을 맺었을 뿐 청구법인의 분양대행계약과는 관련이 없으므로 청구주장을 인정하기 어렵다.
3. 심리 및 판단
가. 쟁점
청구법인이 분양대행용역을 제공하거나 분양대대행용역을 제공받지 아니하고 쟁점세금계산서를 수수하였다고 보아 과세한 처분의 당부
나. 관련 법령
(1) 부가가치세법
제11조(용역의 공급) ① 용역의 공급은 계약상 또는 법률상의 모든 원인에 따른 것으로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것으로 한다.
1. 역무를 제공하는 것
2. 시설물, 권리 등 재화를 사용하게 하는 것
② 제1항에 따른 용역의 공급의 범위에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.
제16조(용역의 공급시기) ① 용역이 공급되는 시기는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 때로 한다.
1. 역무의 제공이 완료되는 때
2. 시설물, 권리 등 재화가 사용되는 때
② 제1항에도 불구하고 할부 또는 조건부로 용역을 공급하는 경우 등의 용역의 공급시기는 대통령령으로 정한다.
제39조(공제하지 아니하는 매입세액) ① 제38조에도 불구하고 다음 각 호의 매입세액은 매출세액에서 공제하지 아니한다.
2. 세금계산서 또는 수입세금계산서를 발급받지 아니한 경우 또는 발급받은 세금계산서 또는 수입세금계산서에 제32조 제1항 제1호부터 제4호까지의 규정에 따른 기재사항(이하 " 필요적 기재사항" 이라 한다)의 전부 또는 일부가 적히지 아니하였거나 사실과 다르게 적힌 경우의 매입세액(공급가액이 사실과 다르게 적힌 경우에는 실제 공급가액과 사실과 다르게 적힌 금액의 차액에 해당하는 세액을 말한다). 다만, 대통령령으로 정하는 경우의 매입세액은 제외한다.
제60조(가산세) ③ 사업자가 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 해당 각 호에 따른 금액을 납부세액에 더하거나 환급세액에서 뺀다.
1. 재화 또는 용역을 공급하지 아니하고 세금계산서 또는 제46조 제3항에 따른 신용카드매출전표등(이하 " 세금계산서등" 이라 한다)을 발급한 경우 : 그 세금계산서등에 적힌 공급가액의 3퍼센트
2. 재화 또는 용역을 공급받지 아니하고 세금계산서등을 발급받은 경우 : 그 세금계산서등에 적힌 공급가액의 3퍼센트
3. 재화 또는 용역을 공급하고 실제로 재화 또는 용역을 공급하는 자가 아닌 자 또는 실제로 재화 또는 용역을 공급받는 자가 아닌 자의 명의로 세금계산서등을 발급한 경우 : 그 공급가액의 2퍼센트
4. 재화 또는 용역을 공급받고 실제로 재화 또는 용역을 공급하는 자가 아닌 자의 명의로 세금계산서등을 발급받은 경우 : 그 공급가액의 2퍼센트
5. 재화 또는 용역을 공급하고 세금계산서등의 공급가액을 과다하게 기재한 경우 : 실제보다 과다하게 기재한 부분에 대한 공급가액의 2퍼센트
6. 재화 또는 용역을 공급받고 제5호가 적용되는 세금계산서등을 발급받은 경우 : 실제보다 과다하게 기재된 부분에 대한 공급가액의 2퍼센트
(2) 부가가치세법 시행령
제25조(용역 공급의 범위) 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것은 법 제11조에 따른 용역의 공급으로 본다.
3. 산업상ㆍ상업상 또는 과학상의 지식ㆍ경험 또는 숙련에 관한 정보를 제공하는 것
다. 사실관계 및 판단
(1) 청구법인과 E의 사업 진행 경과는 아래와 같다.
(가) 청구법인은 2022.4.13. 설립(대표자 A)되어 부동산개발업을 영위하는 법인으로 2023.8.17. 대표자가 V으로 변경되었고, 청구법인의 매입처인 E는 2022.4.20. 설립시 대표자는 A로, A는 E의 지분 100%를 보유하였다가 2022.4.29. H 외 2명에게 지분을 양도(각 33.33%)한 것으로 나타난다.
(나) 청구법인의 분양대행업무 관련 이 사건의 진행경과는 아래＜표4＞와 같다
＜표4＞ 분양대행업무와 관련한 이 사건 진행경과
○○○
(다) D 관련 분양대행계약서상 업무범위와 분양대대행계약서상 업무범위 등 계약서 주요내용은 아래 ＜표5＞와 같고, 분양대행계약서 제2조 제2항은 사전 승낙없이 제3자에게 본 사업 업무의 일부나 전부를 위탁 또는 대행시킬 수 없다고 규정되어 있다.
＜표5＞ D 분양대행계약서 및 분양대대행계약서 주요내용
○○○
(라) G 관련 분양대행계약서상 업무범위와 분양대대행계약서상 업무범위 등 계약서 주요내용은 아래 ＜표6＞과 같다.
＜표6＞ G 분양대행계약서 및 분양대대행계약서 주요내용
○○○
(2) 청구법인에 대한 처분청의 조사결과는 아래와 같다.
(가) 2023.11.27.자 청구법인의 대표자 A의 조세범칙혐의자(참고인) 심문조서에 의하면,
D 관련 분양대대행계약에 관하여 B으로부터 사전서면승낙을 받은 공문이 없고, 승인에 대하여 따로 논의한 적 없다고 진술한 것으로 나타나며, 2022.8.9.부터 2022.8.16. 사이에 청구법인은 E로부터 분양대대행관련 용역을 제공받은 공문, 이메일은 없으나, 하자조사를 하였고, MD구성에 대한 회의를 하였으며, 상가활성화에 대한 논의를 하였다고 진술하였으며, 청구법인이 분양대행계약서상 업무범위에 해당하는 분양대행 용역을 B에 제출한 내역(공문, 이메일)이 없다고 답변하면서도 시장조사 등 메일로 제출한 서류가 있고 하자조사 사진들이 있다고 답변하였다.
G 분양대행계약 관련하여, 2023.1.10.부터 2023.2.6.사이 청구법인은 E로부터 분양대대행계약서상 업무범위에 해당하는 분양대대행관련 용역을 제공받은 공문이나 이메일은 없고, 청구법인이 F에 대하여 분양대행관련 용역을 제공한 공문이나 이메일은 없다고 답변하였다.
한편, 청구법인 대표자 A는 위 심문조서 작성 후 열람 시 "위 심문조서를 열람한 바, 본인이 진술한 내용대로 작성되었으며, 잘못 기재된 부분은 없습니다”라고 자필로 기재하고 심문조서 쪽당 무인을 찍었으나, 마지막 진술인란은 공란으로, A가 서명을 하지 아니하였고, 처분청은 위 서명이 되지 않은 심문조서를 증빙자료로 제출한 것으로 나타난다.
(나) 청구법인 명의 계좌의 거래내역에 따르면, 청구법인은 아래 ＜표7＞과 같이 D 및 G의 분양대행수수료(부가가치세 포함)를 입금받아, E에게 분양대대행수수료(부가가치세 포함)를 이체한 것으로 나타난다.
＜표7＞ D 및 G의 분양대행수수료 등 지급내역
○○○
(다) 조사종결보고서에 의하면, D과 관련하여 E 계좌거래내역은 아래 ＜표8＞과 같고, E는 상가 15개호실을 취득하기 위한 상가분양가격 OOO원과 취득세 등을 포함하면 OOO원 정도의 자금이 필요하였던 것으로 보이고, 2022.7.13.~ 2022.8.12. 기간 중 F(2023.6.23. 대표자 I→P으로 변경)로부터 OOO원, ㈜W(대표 P)로부터 OOO원을 입금받았으며, 소유권 이전일인 2022.8.16. 상가분양대금 OOO원과 취득세 등 OOO원이 지출되었고, 2022.8.18. 청구법인으로부터 OOO원을, OOO은행으로부터 대출금 OOO원을 입금받아 F과 ㈜W에게 대금을 돌려주었으며, E와 직접 거래내역이 없는 B과 X에게 고액의 자금이 지급된 것으로 나타나는바, 처분청은 E가 폭탄업체의 역할을 한 것으로 판단하였고,
G 관련 E의 계좌거래내역은 ＜표9＞와 같으며, 청구법인과 E의 분양대행수수료는 H가 G 상가 5개호실을 취득할 수 있도록 하기 위한 통로로 이용되었다고 기재되어 있다.
＜표8＞ D E의 계좌거래내역
○○○
＜표9＞ G E의 계좌거래내역
○○○
(3) 청구법인이 분양대행용역에 대한 인적ㆍ물적 시설을 갖추었다는 것을 입증하기 위하여 제시한 자료는 아래와 같다.
(가) 청구법인 대표 A의 경력 및 활동내역 등 자료는 아래 ＜표10＞과 같고 A는 어학원 등 교육콘텐츠 사업, 코스메틱 및 건강식품 수출무역업, ㈜J의 공간디렉팅, 카페 등 F＆B 사업 외 다양한 사회사업활동을 한 것으로 나타난다.
＜표10＞ 청구법인 대표 A의 경력 및 활동내역 입증자료
○○○
(나) 청구법인 대표 A는 부동산 MD 사업활동에 대한 근거자료로 MOOO 제안서 및 2023년 7월경 작성한 K OOO 제안서를 제시하였다.
(다) 청구법인은 본 건 이외에도 분양대행업을 계속 수행하였다는 근거로 2024년 1월경 ㈜U와 작성하였던 분양대행계약서를 제시하였고, E는 2024년 서대구 KTX역 Y, Z 오피스텔 분양대행용역 등을 지원한 자료를 제시하였다.
(4) 청구법인이 본 건과 관련하여 분양대행용역을 제공하였다는 것을 입증하기 위하여 제시한 자료는 아래와 같다.
(가) 청구법인은 C과 F로부터 분양사무실 무상사용을 승낙받아 분양사무실로 사용하였다는 증빙으로 아래 ＜표11＞과 같은 사진을 제시하였고, 사진은 2024년 9월경 촬영한 것으로 기재되어 있으며, 무상사용승낙서는 제시하지 않았으나, 무상사용을 승낙하였다는 확인서(2025.4.2.자 C의 이사 N 및 2025.4.1.자 F의 대표자 P의 확인서)를 제출하였다.
(나) 청구법인은 D의 미분양 상가에 대한 분양대행용역을 했다는 증빙으로 2024.3.25.자 OOO의 확인서를 제출하였고, 확인서에는 2022.9.4. A씨가 운영중인 카페에 방문하여 카페부지에 대한 구체적인 이야기를 들었고 그 후에도 지속적으로 다른 카페부지를 소개받았다고 기재되어 있다.
(다) 청구법인은 2023년 1월 초 G의 미분양 상가를 방문하여 분양대행용역을 실시하였다는 증빙으로 2024.3.5.자 공유오피스업을 영위하고자 하였던 R의 확인서와 2024.3.4.자 대형마트 사업확장을 위하여 마트개설을 하고자 하였던 a의 확인서를 제출하였고, 이들의 확인서에 의하면 G을 방문하여 부동산 현황조사를 한 사실이 있다고 기재되어 있으며,
2023.12.8. 공인중개사 b, c의 중개인은 G의 분양팀 T 부장의 중개사무실을 방문하여 분양안내자료와 함께 분양조건에 대하여 안내를 받은 사실이 있고, 분양안내자료를 바탕으로 중개활동을 한 사실이 있다고 기재된 확인서를 제출하였다.
＜표11＞ 분양사무실 현장 사진
○○○
(라) E가 분양대대행업무를 했다는 증빙으로 아래 ＜표12＞와 같이 G의 분양팜플렛 및 ㈜S에 용역대금 등을 지급하였다는 증빙으로 예금거래내역을 제시하였고,
분양팜플렛 상단에 기재된 연락처의 T 부장은 ㈜S의 직원으로 G 분양대행을 위하여 E가 고용한 직원이라고 소명하고 있으며, T에게 3차례 계좌 이체한 사실이 확인된다.
＜표12＞ G의 분양팜플렛
○○○
(마) 청구법인의 대표 A가 작성하였다는 2022년 8월로 기재된 D 시장조사, 입지분석 자료에 의하면, 도시현황조사, 용지분석, 인근아파트 시세조사, 상가 입지여건분석, 인근주거지 분석 등이 기재되어 있으나 작성자나 작성일은 확인되지 아니한다.
＜표13＞ 청구법인 제시 D의 시장조사 자료(2022년 8월)
○○○
(바) G 시장조사, 입지분석 자료에 의하면, 인근아파트 거래내역, 인근 개발상황 등이 기재되어 있으나 작성자나 작성일은 확인되지 아니한다.
＜표14＞ 청구법인 제시 G의 시장조사 자료
○○○
(사) F이 O에 제기한 분양대행수수료 소송과 관련하여, 법원은 F이 책임분양을 위하여 미분양 상가의 소유권을 이전받았다 하더라도 이는 책임분양대행계약에 해당하고 분양대행용역을 수행한 것이라고 보아 분양대행수수료를 지급하라고 판결(대구지방법원 2025.3.6. 선고 OOO 판결)한 것으로 나타난다.
＜표15＞ 대구지방법원 2025.3.6. 선고 OOO 판결
○○○
(아) 2025.6.5.자 조세심판관회의에 참석한 청구법인의 대표 A와 대리인은 D과 G의 상가는 악성 미분양 상가로 이러한 상가의 경우 시행사들이 책임분양을 조건으로 분양대행용역계약을 체결하여 분양을 시키고자 하는 것이 일반적인 형태이고, 이러한 분양대행형태는 시행사 입장에서 모든 책임과 의무를 분양대행업자에게 전가시키면서 분양대행수수료를 높게 체결하고 있으며,
상가분양광고를 제작하여 게시하고 분양사무실에 방문하는 고객에게 분양하는 일반적인 분양형태가 아니라 인맥이나 지인, 부동산중개사무소를 활용하여 소개를 받아 분양현장을 확인시키는 방법으로 분양대행용역을 수행할 수밖에 없는 분양대행용역이라고 소명하면서 이에 대한 근거로 부동산중개사무소와 분양현장을 방문하였던 일부 고객들에게 확인서를 제출하였음에도 처분청은 확인서를 제출한 사람들에게 확인조차 하지 않고 청구법인이 분양대행용역을 제공하지 않고 세금계산서를 발행하였다고 판단하였고, 부가가치세 세액공제 등 탈루 목적이었다면 분양대행용역 제공계약이나 대행용역자료 작성 등을 하지 않고 처음부터 할인분양을 받았을 것이라고 항변하였다.
(5) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구법인은 분양대행계약 및 분양대대행계약에 따라 쟁점용역을 제공하거나 제공받았고, 책임분양 조건에 따라 미분양 상가를 매입한 것임에도 이를 가공거래로 보아 과세하였으므로 이 건 처분은 타당하지 않다고 주장하나,
청구법인은 분양대행용역 수행과 관련하여 홍보나 인력 등의 매입내역 및 B이나 F에 분양대행계약서상 분양대행업무를 제공한 구체적인 증빙자료를 제기하지 못하고 있고, E로부터 분양대대행계약서상 분양대대행 용역을 제공받았다는 증거도 제시하지 못하고 있는 점,
D의 분양대행계약서를 보면 제2조 제2항에 B의 사전 승낙없이 제3자에게 본 사업 업무의 일부나 전부를 위탁 또는 대행시킬 수 없다고 기재되어 있음에도 청구법인은 E와 D에 대한 분양대대행용역계약을 체결하였고, 이에 대하여 B의 승낙을 받은 바도 없으므로 E와의 분양대대행계약은 정상적인 계약으로 보기도 어려운 점,
청구법인이 분양대행용역에 대한 근거로 제시한 자료 중 분양사무실 사진은 2024년 촬영된 사진이고, 해당 분양사무실을 무상사용승낙을 받았다는 증빙은 확인서에 불과하며, G 관련하여 E가 지급했다는 홍보비용은 계좌입금내역만 제시할 뿐 세금계산서 등 서류를 제시하지 못하고 있어 이를 청구법인이 분양대대행용역을 제공받았다는 증빙자료로 인정하기 어려운 점,
청구법인은 시행사와 분양대행계약을 체결한 후 같은 날 또는 수일 후 E와 분양대대행계약을 체결하였고, E와 그 대표자인 H는 단기간 내 D 및 G의 미분양 상가를 분양받았는바, 이는 예정된 거래로 보이며, 분양가(OOO원) 대비 분양대행수수료(OOO원) 비율이 69%로 이를 정상적인 대행수수료로 보기 어려워 할인분양을 가장한 가공의 용역거래로 보이는 점(조심 2020구243, 2020.4.6., 조심 2024서230, 2024.6.26. 등, 같은 뜻임),
E는 보유자금도 충분치 않아 시행사 등으로부터 자금을 지원받아(이후 반환) 이를 분양대금으로 납부하였고, 당시 OOO원이 체납되어 있었던 사실이 확인되며, 현재도 약 OOO원이 체납되어 있는 것으로 나타나는 점 등에 비추어 처분청이 쟁점용역을 가공의 용역거래로 보아 과세한 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.
4. 결론
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 「국세기본법」 제80조의2, 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.
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가. 청구법인(대표자 A)은 2022.4.13. 설립되어 대구광역시 OOO에서 부동산개발업을 영위하는 법인으로 2022.8.9. 주식회사 B(위탁자는 주식회사 C이고, 이하 "B”이라 한다)과 경상북도 OOO 소재 D 미분양 상가 15개호실(이하 "D”이라 한다)에 관한 분양대행계약을 체결하고, 2022.8.9. ㈜E와 D에 대한 분양대대행계약을 체결하였으며,
2023.1.1. ㈜F와 대구광역시 OOO 소재 G 미분양 상가 5개호실(이하 "G”이라 한다)에 관한 분양대행계약을 체결하고, 2023.1.10. ㈜E와 G에 대한 분양대대행계약을 체결(이하 B 및 F와 청구법인과 한 분양대행계약에 따른 용역 및 E와 한 분양대대행계약에 따른 용역을 함께 "쟁점용역”이라 한다)한 후
아래 ＜표1＞과 같이 쟁점용역에 대한 매출ㆍ매입세금계산서(이하 "쟁점세금계산서”라 한다)를 수수하여 2022년 제2기 및 2023년 제1기 부가가치세를 신고ㆍ납부하였다.
＜표1＞ D과 G 관련 세금계산서 수수 내역
○○○
나. 처분청은 2023.9.26.부터 2023.12.10.까지 청구법인의 2022년 제2기부터 2023년 제1기까지 과세기간에 대한 세금계산서 수수의무위반 범칙조사를 실시한 결과,
청구법인이 용역의 공급 없이 2022년 제2기에 ㈜C(이하 "C”이라 한다)에 공급가액 OOO원의 거짓매출세금계산서를 발급하였고, 2023년 제1기에 ㈜F(이하 "F”이라 한다)에 공급가액 OOO원의 거짓매출세금계산서를 발급하였으며,
2022년 제2기부터 2023년 제1기까지 ㈜E(이하 "E”라 한다)로부터 2022년 제2기 공급가액 OOO원, 2023년 제1기 공급가액 OOO원 합계 OOO원의 거짓매입세금계산서를 수취하였다고 보아,
2024.1.24. 청구법인에게 아래 ＜표2＞와 같이 2022년 제2기 부가가치세 OOO원(매출세액 감액 OOO원, 세금계산서 불성실가산세 OOO원), 2023년 제1기 부가가치세 OOO원(매출세액감액 OOO원, 세금계산서 불성실가산세 OOO원) 합계 OOO원을 경정ㆍ고지하였다.
＜표2＞ 청구법인에 대한 부가가치세 경정ㆍ고지내역
○○○
다. 청구법인은 이에 불복하여 2024.2.13. 이의신청을 거쳐 2024.7.16. 심판청구를 제기하였다.
2. 청구법인 주장 및 처분청 의견
가. 청구법인 주장
(1) 청구법인은 분양대행계약과 분양대대행계약에 따라 쟁점용역을 제공하거나 제공받고 쟁점세금계산서를 수수하였으므로 이는 실거래에 해당한다.
(가) 청구법인은 독립된 경제적 주체로서 각자의 경제적 이익을 위하여 책임분양을 전제로 한 분양대행계약과 분양대대행계약을 체결한 후 매출처에 용역을 공급하고 E로부터 용역을 공급받았다.
1) 납세의무자가 경제활동을 함에 있어서는 동일한 경제적 목적을 달성하기 위하여서도 여러 가지의 법률관계 중 하나를 선택할 수 있으므로 그것이 과중한 세금의 부담을 회피하기 위한 행위라고 하더라도 가장행위에 해당한다고 볼 특별한 사정이 없는 이상 유효하다고 보아야 한다.
법원은 이 건과 유사한 사건에서 분양대행업자가 실제 분양대행업을 수행한 이상 분양대행업무의 대상인 부동산을 직접 매수하였다고 하더라도 분양대행 용역의 제공이 없었다고 보기 어려우므로, 시행자와 분양대행업자 사이에 분양대행수수료에 관한 세금계산서를 주고받았다고 하더라도 이를 사실과 다른 세금계산서라고 볼 수 없다고 판시(수원지방법원 2022.4.21. 선고 2020구합75249 판결 참조)하였고,
조세심판원은 시행사와 분양대행업 사이에 미분양 상가 6개호를 책임분양을 조건으로 하는 분양대행용역계약이 체결된 후 분양대행업자가 약정된 업무수행기간까지 책임분양금을 시행사에게 납부하지 못한 까닭에 분양대행업자와 특수관계에 있는 자가 미분양 상가 6개호를 매수한 사안에서 분양대행계약상 분양대행업자가 약정된 업무수행기간까지 책임분양금의 납부를 지연하는 경우 분양대행업자의 비용으로 미분양 상가를 매수하기로 약정하였으며,
실제 분양대행업자의 특수관계인이 미분양 상가를 매수한 후, 분양대행업자가 시행사로부터 약정된 분양가 대비 50%에 달하는 분양대행수수료를 지급받았다고 하더라도 분양대행용역의 제공이 완료되었다고 보아 부가가치세를 부과한 처분에 잘못이 없다고 결정(조심 2014서4395, 2015.6.25. 참조)하였다.
(나) D의 경우, C은 미분양 상가 15개호실에 관한 손실이 장기간 발생하고 있었으므로,
분양가격은 그대로 두면서 분양대행수수료를 높여서라도 미분양 상가 15개호실을 매각하기로 결정하였는데, E의 대표 H는 D의 이와 같은 정보를 알게 되어 청구법인의 대표 A에게 분양대행계약 체결을 권유하였고,
청구법인의 대표 A는 시장조사를 실시한 결과, 미분양 상가 15개호실에 대한 하자보수 및 인테리어 후 판매하면 상당한 수익을 얻을 수 있을 것이라고 판단하여 B과 D에 관한 분양대행계약을 체결하게 되었다.
(다) G의 경우, F의 대표 I는 2022년 금융사기를 당해 경제적 어려움을 겪고 있었기 때문에 최대한 빠른 시일 내에 G 미분양 상가 5개호실을 매각하여야 하는 상황이었고, 이에 청구법인 대표 A는 G이 D과 다를 바 없다고 생각하였으며,
시장조사를 실시하여 미분양 상가 5개호실에 대한 수익성을 검토하였고, D과 달리 미분양 상가 5개호실에 입점업체까지 예정되어 있었기 때문에 빠르게 분양이 가능할 것으로 보아, 2023.1.1. 책임분양조건으로 F과 분양대행계약을 체결하게 되었다.
(라) 처분청은 청구법인과 E가 분양대행용역 수행을 위한 인적 물적 시설이 없었으므로, 분양대행용역을 제공한 사실이 없다는 의견이나,
청구법인의 대표자 A는 공간 디렉팅과 MD(상품기획자) 등 다양한 사업활동을 한 자로서, 분양대행업을 할 수 있는 인적 물적 시설을 갖춘 자이고, 청구법인 역시 A가 보유한 인적 물적 시설을 활용하여 분양대행업을 하기에 충분한 사업능력을 가진 법인이다.
E의 대표 H는 주유소와 L를 운영하던 자로, 분양대행사무실을 운영하면서 D과 G의 분양대대행업무를 수행하였고, 청구법인과 E는 D과 G의 분양대행업무를 위하여 시장을 분석하여 분양전략을 수립하고, 팜플렛 제작 및 외부 영업활동 등을 하였다.
(마) 처분청은 청구법인이 설립된 이후 다른 분양대행 사업을 한 실적이 전무하다고 답변하였으나, 청구법인과 E는 아래 ＜표3＞과 같이 D과 G에 관한 분양대행 용역 수행이 종료된 이후 다른 현장에서 분양대행업을 영위한 바 있으므로 청구법인이나 E가 인적ㆍ물적 시설을 갖추지 못하였다고 본 처분청의 의견은 타당하지 아니하다.
＜표3＞ OOOㆍG 외 청구법인과 E의 분양대행사업 증빙자료
○○○
(2) 처분청 답변서에 대한 청구법인의 항변내용은 아래와 같다.
(가) 처분청은 청구법인과 대표 A가 분양대행업을 한 경험이 없으므로 쟁점용역을 수행하였다고 보기 어렵다는 의견이나,
1) A는 2021년부터 2023년까지의 기간 동안 대구광역시를 중심으로 활동하는 ㈜J을 운영하였고, ㈜J은 A 대표의 여러 아이디어를 바탕으로 하여, 광고물 제작업(2019년), 도시계획, 도시재생 전략 컨설팅업(2021년) 등을 주된 사업으로 영위하면서 아래와 같은 다수의 공간디렉팅을 통한 기획전시 및 부동산 관련 MD 활동을 진행하였으며, M에 대구광역시 OOO를 제안하는 등의 활발한 활동을 해 왔다.
2) A는 2020년경 ㈜J의 사업목적에 부동산 분양대행업, 부동산 서비스컨설팅업도 포함시켜 향후 부동산 분양대행업을 영위할 목표를 가지고 있었으나, ㈜J이 대구광역시 내에서 OOO기업의 이미지가 강하다는 생각에 따라, 2022년 8월경 청구법인을 인수하고 분양대행업을 영위하기로 하였고, 2023년 7월경 E의 대표 H의 소개로 대구광역시 OOO이자 OOO을 영위 중인 K 소유의 대구광역시 OOO에 관한 부동산 MD 기획 및 분양대행도 제안하였으나, 사업진행 자체가 보류되기도 하였는바, A가 분양대행용역을 수행한 사실이 없다는 처분청의 의견은 타당하지 아니하다.
(나) E 대표 H는 발달장애인 일자리 창출을 위한 사회적기업 ㈜L과 M를 운영하고 있었고, 기존의 사업 외 분양대행업까지 확장하여 영위하고 있었는데, OOO기업인인 A와 사회적기업 ㈜L을 운영하던 H는 사회적 활동이 겹치는 경우가 많아 서로를 믿고 신뢰할 수 있는 사이였고, H는 A의 부동산 MD 경험 등을 잘 알고 있었기에, 2022년경 C의 대표 N으로부터 그들이 시행한 D이 6차례 유찰되었다는 이야기를 듣고, 부동산 MD 기획력이 있는 A와 분양대행업을 영위하겠다는 계획을 세워 사업을 진행하였다.
(다) 처분청은 D과 관련하여 C에게 분양대행용역을 제공한 구체적 사실이 없고, 시장분석자료를 누가 작성하였는지도 모르므로 이를 분양대행용역을 제공한 근거로 볼 수 없다는 의견이나,
1) 2022년 7월경 A는 D에 방문하여 미분양 상가 내부에 하자가 있는 사실들을 발견하였고, 이후 시장조사를 실시한 결과 미분양 상가 15개호실에 대한 인테리어 및 하자보수를 실시하여 분양하게 된다면 상당한 수익을 얻을 수 있을 것이라고 판단하여, C을 설득하여 분양대행계약을 체결할 수 있었다.
2) D과 같은 미분양 상가 현장은 일반적인 분양홍보만으로는 분양되기 어렵다는 판단하에 자금력이 있고 사업실적이 있는 사업자를 타겟으로 하여 조사를 통한 구체적 분석자료를 이용하여 분양홍보를 해야 한다고 생각하여 분양대행계약을 체결하기 위하여 활용하였던 시장분석 자료를 분양대행 홍보를 위한 기초자료로 활용할 예정이었으며, E 역시 시장분석 자료를 보고 분양대대행용역을 수행하더라도 승산이 있다고 판단하여 함께 D 분양대행용역을 하게 되었다.
3) D은 6차례 유찰된 상태여서 그 누구도 분양대행을 하려고 시도하지 않는 상황이었고, 그 이후 D에 관한 분양대행용역을 수행한 업체는 청구법인이므로, 위 시장분석자료는 청구법인이 작성하여 활용한 자료임을 알 수 있다.
4) 청구법인은 미분양 상가의 원활한 분양을 위하여 C으로부터 D의 미분양 상가 중 일부(OOO호실 및 OOO호실)를 분양사무실로 무상사용할 수 있는 사용승낙을 받아서 분양사무실로 사용하기 위해서 중고 소파와 탁자, 의자 등 가져다 놓고 분양사무실로 사용하였으나, C의 사용승낙서를 분실하였고, C은 현재 폐업하여 이러한 사실을 뒷받침하기 위해 C의 이사 N의 확인서를 제출하였다.
5) E 대표 H는 D과 관련하여 분양대대행업무를 수행하면서 D이 경상북도 도청 소재지로서 새롭게 개발되고 있는 사실에 착안하여, D의 미분양 상가에 H가 운영하는 L를 입점시키면 좋겠다는 생각에 미분양 상가를 분양받았고, 2022년부터 계속된 소송에서 임대인에게 약 OOO원의 돈을 지급하여야 한다는 판결이 선고되어 당초 생각하였던 L 영업 및 입점이 이루어지지 못한채 현재 D의 상가가 방치되고 있다.
(라) 처분청은 청구법인이 G과 관련하여 분양대행용역을 제공하거나 제공받은 사실이 없고 그에 대한 증거자료도 없으므로 이는 가공거래라는 의견이나,
1) F은 O과 G 내 10개호실의 미분양 상가에 관한 분양대행계약을 체결하였으나, 책임분양 조건이었기에 그 중 5개호실은 F가 직접 취득하였음에도 나머지 5개호실이 분양되지 않자, A는 시장조사를 실시하여 미분양 상가 5개호실에 대한 수익성을 검토한 후, 시장분석 자료를 활용하여 청구법인과 F은 G에 관한 분양대행계약을 체결하게 되었다.
2) D과 마찬가지로 G과 같은 미분양 상가 현장은 일반적인 분양홍보만으로는 분양되기 어렵다는 판단하에 자금력이 있고 사업실적이 있는 사업자를 타겟으로 하여 조사를 통한 구체적 분석자료를 이용하여 분양홍보를 해야 한다는 판단 아래 분양대행계약을 체결하기 위하여 활용하였던 시장분석 자료를 분양대행 홍보를 위한 기초자료로 활용할 예정이었으며, E 역시 시장분석 자료를 보고 분양대대행용역을 수행하더라도 승산이 있다고 판단하여 함께 G 분양대행용역을 수행하게 되었고, G 시장조사 자료 역시 청구법인이 작성하여 분양대행용역계약 및 분양대행용역 수행시 활용하였다.
3) 청구법인은 D과 마찬가지로 미분양 상가의 원활한 분양을 위하여 F로부터 미분양 상가 중 OOO호 외 4개호실을 분양사무실로 무상사용할 수 있는 사용승낙을 받았고, 청구법인은 E가 해당 호실들을 분양사무실로 사용하도록 하였으나, 사용승낙서를 분실하여 F의 대표 P의 확인서를 그 근거로 제출하였다.
4) 또한 청구법인 대표 A는 2023년 1월 초 대구광역시에서 영업하고 있는 대형마트인 "Q”의 대표에게 G의 미분양 상가에서 대형마트 상가를 개설할 것을 제안하면서 그와 함께 G을 방문하여 분양대행용역을 실행한 사실이 있고, 같은 시기에 공유오피스업을 영위하고자 하는 R과 함께 G을 방문하여 부동산의 입지 등을 설명하면서 분양대행용역을 수행하였는바, 당시 G을 방문한 사업자들의 확인서를 그 근거로 제출하였다.
5) H는 G에 관한 분양대대행업무를 수행하기 위하여 주식회사 S와 분양사무실 상주직원 등에 관한 용역을 제공받기로 하였는데, 아래와 같이 G과 관련된 분양 팜플렛에는 S의 직원이었던 T 부장(OOO)이 기재되어 있다. 그러나, 용역 제공 기간이 짧았기에 H는 주식회사 S에게 2023.4.19.과 2023.4.28. 용역수행 수수료로 OOO원과 OOO원 합계 OOO원을 지급하였고, 주식회사 S는 같은 날인 2023.4.19. T에게 OOO원을 지급한 후 용역대금과 관련한 이견이 있어서 2023.4.28. 용역비 명목으로 OOO원을, 2023.5.2.에는 보수 명목으로 OOO원을 지급하였다.
(마) 처분청은 B과 청구법인 사이의 분양대행계약의 내용 중 타인에게 분양대행을 맡길 수 없다는 내용을 근거로, 청구법인과 E 사이의 분양대대행계약이 불가능하므로 청구법인과 E간 분양대대행계약을 인정할 수 없다는 의견이나,
1) 2022.8.9. D 분양대대행계약서를 보면 E가 약정기한까지 분양이 완료되었는지 여부에 관계없이 청구법인에게 분양대금 전액을 지급하고 미분양 상가에 대한 등기를 완료하여야 하는 이른바 책임분양 조건이었고,
2) B과 청구법인 사이의 분양대행계약 중 청구법인이 타인에게 분양대행을 맡길 수 없다는 계약 내용을 위반한 사실과 그에 따라 청구법인이 B에게 계약위반에 따른 책임을 지는 것은 별론으로 하더라도, 그와 같은 내용을 위반하였다고 하여 청구법인과 E 사이의 분양대대행계약이 무효가 되는 것은 아니며, 청구법인이 B에게 E와 분양대대행계약을 체결하였다는 내용을 보고하지는 아니하였으나, C은 D의 상가가 원활하게 분양되는 것만이 목표였기 떄문에 청구법인이 E에게 분양대대행을 맡긴다는 사실을 알고 있었음에도 아무런 이의를 제기하지 않았다.
3) 청구법인은 2023.1.10. E와 G 미분양 상가 5개호실의 분양을 위하여 분양대대행계약을 체결하였는데, D과 마찬가지로 E가 약정기한까지 분양이 완료되었는지 여부에 관계없이 청구법인에게 분양대금 전액을 지급하고 미분양 상가에 대한 등기를 완료하여야 하는 책임분양 조건이었다.
(바) 처분청은 D과 G의 미분양 상가를 E가 직접 분양을 받는 매매계약을 체결하였으므로 이는 분양대행용역이나 분양대대행용역 제공이 아니라는 의견이나,
F은 O을 상대로 분양대행수수료를 지급하라는 소송을 제기하였고, 법원은 O과 F 간 체결된 계약은 비록 F이 책임분양을 위하여 미분양 상가의 소유권을 이전받았다고 하더라도 이는 책임분양대행계약에 해당하고 실제 분양대행용역을 수행한 것이라고 보아 분양대행수수료를 지급하라는 판결(대구지방법원 2025.3.6. 선고 OOO 판결)을 하였는바,
위와 같은 법원의 태도에 비추어 볼 때, 청구법인과 E 간 책임분양을 조건으로 한 분양대대행계약 역시 같은 취지로 판단되어야 할 것이므로, E가 해당 미분양 상가에 대한 소유권이전등기를 경료하였다고 하더라도 이는 양 당사자 사이에 체결된 분양대대행계약상 책임분양 조건에 따른 용역을 제공한 것이라고 평가할 수 있고, 이에 따라 청구법인은 E에게 책임분양을 조건으로 한 분양대대행계약에 따른 보수를 지급한 것일 뿐이므로, 이를 가공거래로 보아 과세한 처분은 부당하다.
나. 처분청 의견
(1) 청구법인은 매출처에 분양대행용역을 제공하거나, E로부터 분양대대행용역을 제공받았지 않았음에도 쟁점세금계산서를 수수하였으므로 쟁점용역을 가공거래로 보아 과세한 처분은 정당하다.
(가) 분양대행이라 함은 분양업자를 위하여 분양을 대행하는 것인데 청구법인은 분양대행용역을 수행하였다는 근거가 없고, 처분청 조사당시 청구법인은 분양대행용역을 수행하기 위한 인적ㆍ물적 시설이 전무한 것을 확인하였는바,
청구법인은 D 계약 직전인 2022.4.13. 설립된 법인으로, 조사과정 내내 부동산과 관련된 경력이 전무한 대표인 A 본인이 직접 분양대행업무를 수행하였다고 진술하였음에도 청구법인을 설립한 이후 타 사업실적이 전무한 가운데 C과 고액의 분양대행계약을 하고 세금계산서를 발행한 내용에 대하여 어떠한 분양대행용역을 공급하였는지 구체적으로 밝히지 못하고 있다.
또한 청구법인이 C과 체결한 분양대행계약서상의 업무범위 각호에 해당하는 용역을 제공하거나 분양대행용역을 수행하였다는 근거도 찾을 수 없었고, 분양대대행은 청구법인이 ㈜B과 맺은 당초 계약에 근거하여 일부 분양대행 업무를 위수탁하여야 함에도 청구법인은 E와 분양대대행계약을 맺은 후 어떠한 분양대행용역의 제공을 받았는지 확인되지 않는다.
(나) D과 관련하여, 청구법인은 B과 맺은 분양위수탁 계약내용에는 사전 승낙없이는 제3자에게 위탁하거나 대행 시킬 수 없다고 규정되어 있으나, 청구법인은 B과 분양대행계약일인 2022.8.9.과 같은 날에 E와 분양대대행계약을 체결하였을 뿐만 아니라 분양대대행계약을 체결하기전 B으로부터 사전승낙이나 승인을 받은 적이 없음이 확인되는 등 E와 맺은 계약을 정상적인 분양대대행계약으로 보기도 어려우므로 청구법인이 D과 관련하여 수수한 세금계산서를 정상적인 세금계산서로 보기 어렵다.
(다) D과 마찬가지로 청구법인은 G의 분양대행업무와 관련하여 F과 2023.1.1. 분양대행계약을 체결하고 다시 E와 2023.1.10. 분양대대행계약을 체결하였는데, 이후 E의 대표 H는 2023.2.6. G의 상가 5개호실을 매입하였고, 청구법인은 F에 용역을 제공한 사실이 없으며, E로부터 어떠한 용역을 제공받은 사실도 없는바, G에 대한 매출ㆍ매입세금계산서 역시 용역의 공급없이 거짓으로 세금계산서를 수수한 것으로 보는 것이 타당하다.
(라) 청구법인은 청구이유서에도 C과 F에게 어떠한 용역을 제공하였는지, 또한 E로부터 어떠한 용역을 제공받았는지 소명하지 못하고 있고, 「부가가치세법」상 세금계산서는 용역의 공급시기인 역무의 제공이 완료된 때에 발급하도록 규정하고 있으며, 청구법인의 분양현장별 세금계산서의 발급시기를 보면 D의 경우 청구법인은 2022.8.16. 매출세금계산서를 발급하였고, 이어 E는 2022.8.24. 매출세금계산서를 발급한 것으로 나타나며, G의 경우 청구법인과 E는 동일한 날짜인 2023.3.7. 매출세금계산서를 발급한 것으로 나타나 해당기간 동안 분양대행용역을 수행하였다고 보기도 어렵다.
(마) 또한 청구법인이 제출한 D과 G에 대한 시장분석 자료를 보면 언제, 누가 작성하였는지 알 수 없고, 청구법인이나 E가 시장분석자료를 작성하였다고 볼 근거가 전혀 없다.
(바) 처분청은 최종 수분양자에 대한 용역의 공급을 부인하는 것이 아니고, 분양대행 과정에서 분양대행, 분양대대행 계약관계만 존재할 뿐 쟁점세금계산서 발행 및 수취와 관련하여 청구법인이 실질적으로 용역을 제공하거나 E로부터 용역을 제공받은 사실이 확인되지 않고, 용역의 공급이 전혀 없었음에도 쟁점세금계산서를 수수하였으므로 이를 거짓세금계산서를 수수한 것으로 보아 청구법인에게 과세하였으므로 이 건 처분은 정당하다.
(2) 청구법인의 항변은 아래와 같은 이유로 타당하지 아니하다.
(가) 청구법인은 분양대행용역 등을 제공하기 위한 인적ㆍ물적 시설을 모두 갖추었다고 주장하면서, 그 근거로 청구법인의 대표 A의 사업활동을 제시하고 있으나,
청구법인의 대표 A와 청구법인은 분양대행사업을 해 본 적이 없고, 본인은 MD용역을 한 경험이 있다고 진술하고 있으며, 부가가치세 조사종결보고서에 의하면 MD용역 및 하자보수를 하였다는 청구인의 주장은 인정하지만, 공고물 제작 및 부동산 MD활동은 분양대행 용역과는 별개의 용역이고, 청구법인이 제출한 ㈜U와 청구법인간의 계약서는 청구법인의 조사대상기간 2022.7.1.∼2023.6.30.과 전혀 관련이 없으며, 청구법인이 제시한 D 분양사무실 사진은 2024년 9월 촬영된 것으로 쟁점용역 제공과 관련이 없어 이를 인정하기 어려우며, 이러한 증거자료는 시간상 및 논리적으로 해당기간에 청구법인이 쟁점용역을 수행하였다는 근거가 될 수 없다.
(나) 또한 이 건의 핵심은 D과 G의 분양대행계약서 및 분양대대행계약서상의 업무범위 내 해당용역을 제공받았는지 여부이고, 이와 관련하여 청구법인은 그 어떠한 서류를 제시한 바 없으며, 청구법인의 대표 A의 심문조서에 의하면 A는 D, G의 분양대행계약서 및 분양대대행계약서상 업무범위에 해당하는 용역을 제공하거나 제공받은 내역이 없다고 진술하였다.
(다) 청구법인은 대표 A가 MD활동을 하였던 전문성이 있었으므로 C과 F에게 분양대행용역을 제공할 수 있었다고 주장하나,
1) D의 분양대행계약서를 보면 계약주체는 B과 청구법인이고 C은 B과 위수탁계약을 했음에도 청구법인 대표 A는 2022.8.9. C의 이사 N을 만나 계약당사자인 B 없이 분양대행계약을 체결하고 같은 날 같은 장소에서 E 대표 H와 분양대대행계약을 체결하였으며, 7일 후인 2022.8.16. E는 D의 상가 15개호를 모두 취득하였다.
청구법인의 대표 A는 심문조서 작성당시 2022.8.9.부터 2022.8.16.까지 사이에 E로부터 분양대대행계약서상 업무범위에 해당하는 용역을 제공받은 내용이 없고 B에게 분양대행계약서상 업무범위에 해당하는 용역을 제공한 사실이 없다고 확인한바 있다.
청구법인은 D 하자사진을 제출하였으나 청구법인이 하자보수와 관련한 세금계산서를 수취한 이력이 없고, 위 사진이 언제, 어디에서 누가 찍었는지도 확인할 수 없으며, 경북도청신도시 현황조사도 청구법인이 작성하였다는 근거가 없다.
2) 청구법인은 분양대행계약일인 2023.1.10.부터 E가 G 상가 5개호실을 취득한 2026.2.6. 사이 E로부터 분양대대행계약서상 업무범위에 해당하는 용역을 제공받은 내역이나 청구법인이 F에 분양대행계약서상 업무범위에 해당하는 용역을 제공하였다는 근거가 없고, 청구법인이 제출한 시장분석자료는 어떠한 용역을 주고 받았는지 확인할 수 있는 근거가 되지 아니하며, F의 대표 P의 확인서도 분양대행용역을 제공하였다는 근거가 될 수 없다.
3) 청구법인은 C으로부터 미분양 상가의 원활한 분양을 위하여 일부 호실의 사용승낙을 받아 사무실로 사용하였다고 주장하나, 현장 분양사무실 사진은 2024년 9월경 촬영한 사진으로 용역제공기간에 찍은 사진이 아니고, 분양사무실을 청구법인이 사용하였다고 볼 근거도 없으며, C은 B과 위수탁계약을 맺었을 뿐 청구법인의 분양대행계약과는 관련이 없으므로 청구주장을 인정하기 어렵다.
3. 심리 및 판단
가. 쟁점
청구법인이 분양대행용역을 제공하거나 분양대대행용역을 제공받지 아니하고 쟁점세금계산서를 수수하였다고 보아 과세한 처분의 당부
나. 관련 법령
(1) 부가가치세법
제11조(용역의 공급) ① 용역의 공급은 계약상 또는 법률상의 모든 원인에 따른 것으로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것으로 한다.
1. 역무를 제공하는 것
2. 시설물, 권리 등 재화를 사용하게 하는 것
② 제1항에 따른 용역의 공급의 범위에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.
제16조(용역의 공급시기) ① 용역이 공급되는 시기는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 때로 한다.
1. 역무의 제공이 완료되는 때
2. 시설물, 권리 등 재화가 사용되는 때
② 제1항에도 불구하고 할부 또는 조건부로 용역을 공급하는 경우 등의 용역의 공급시기는 대통령령으로 정한다.
제39조(공제하지 아니하는 매입세액) ① 제38조에도 불구하고 다음 각 호의 매입세액은 매출세액에서 공제하지 아니한다.
2. 세금계산서 또는 수입세금계산서를 발급받지 아니한 경우 또는 발급받은 세금계산서 또는 수입세금계산서에 제32조 제1항 제1호부터 제4호까지의 규정에 따른 기재사항(이하 " 필요적 기재사항" 이라 한다)의 전부 또는 일부가 적히지 아니하였거나 사실과 다르게 적힌 경우의 매입세액(공급가액이 사실과 다르게 적힌 경우에는 실제 공급가액과 사실과 다르게 적힌 금액의 차액에 해당하는 세액을 말한다). 다만, 대통령령으로 정하는 경우의 매입세액은 제외한다.
제60조(가산세) ③ 사업자가 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 해당 각 호에 따른 금액을 납부세액에 더하거나 환급세액에서 뺀다.
1. 재화 또는 용역을 공급하지 아니하고 세금계산서 또는 제46조 제3항에 따른 신용카드매출전표등(이하 " 세금계산서등" 이라 한다)을 발급한 경우 : 그 세금계산서등에 적힌 공급가액의 3퍼센트
2. 재화 또는 용역을 공급받지 아니하고 세금계산서등을 발급받은 경우 : 그 세금계산서등에 적힌 공급가액의 3퍼센트
3. 재화 또는 용역을 공급하고 실제로 재화 또는 용역을 공급하는 자가 아닌 자 또는 실제로 재화 또는 용역을 공급받는 자가 아닌 자의 명의로 세금계산서등을 발급한 경우 : 그 공급가액의 2퍼센트
4. 재화 또는 용역을 공급받고 실제로 재화 또는 용역을 공급하는 자가 아닌 자의 명의로 세금계산서등을 발급받은 경우 : 그 공급가액의 2퍼센트
5. 재화 또는 용역을 공급하고 세금계산서등의 공급가액을 과다하게 기재한 경우 : 실제보다 과다하게 기재한 부분에 대한 공급가액의 2퍼센트
6. 재화 또는 용역을 공급받고 제5호가 적용되는 세금계산서등을 발급받은 경우 : 실제보다 과다하게 기재된 부분에 대한 공급가액의 2퍼센트
(2) 부가가치세법 시행령
제25조(용역 공급의 범위) 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것은 법 제11조에 따른 용역의 공급으로 본다.
3. 산업상ㆍ상업상 또는 과학상의 지식ㆍ경험 또는 숙련에 관한 정보를 제공하는 것
다. 사실관계 및 판단
(1) 청구법인과 E의 사업 진행 경과는 아래와 같다.
(가) 청구법인은 2022.4.13. 설립(대표자 A)되어 부동산개발업을 영위하는 법인으로 2023.8.17. 대표자가 V으로 변경되었고, 청구법인의 매입처인 E는 2022.4.20. 설립시 대표자는 A로, A는 E의 지분 100%를 보유하였다가 2022.4.29. H 외 2명에게 지분을 양도(각 33.33%)한 것으로 나타난다.
(나) 청구법인의 분양대행업무 관련 이 사건의 진행경과는 아래＜표4＞와 같다
＜표4＞ 분양대행업무와 관련한 이 사건 진행경과
○○○
(다) D 관련 분양대행계약서상 업무범위와 분양대대행계약서상 업무범위 등 계약서 주요내용은 아래 ＜표5＞와 같고, 분양대행계약서 제2조 제2항은 사전 승낙없이 제3자에게 본 사업 업무의 일부나 전부를 위탁 또는 대행시킬 수 없다고 규정되어 있다.
＜표5＞ D 분양대행계약서 및 분양대대행계약서 주요내용
○○○
(라) G 관련 분양대행계약서상 업무범위와 분양대대행계약서상 업무범위 등 계약서 주요내용은 아래 ＜표6＞과 같다.
＜표6＞ G 분양대행계약서 및 분양대대행계약서 주요내용
○○○
(2) 청구법인에 대한 처분청의 조사결과는 아래와 같다.
(가) 2023.11.27.자 청구법인의 대표자 A의 조세범칙혐의자(참고인) 심문조서에 의하면,
D 관련 분양대대행계약에 관하여 B으로부터 사전서면승낙을 받은 공문이 없고, 승인에 대하여 따로 논의한 적 없다고 진술한 것으로 나타나며, 2022.8.9.부터 2022.8.16. 사이에 청구법인은 E로부터 분양대대행관련 용역을 제공받은 공문, 이메일은 없으나, 하자조사를 하였고, MD구성에 대한 회의를 하였으며, 상가활성화에 대한 논의를 하였다고 진술하였으며, 청구법인이 분양대행계약서상 업무범위에 해당하는 분양대행 용역을 B에 제출한 내역(공문, 이메일)이 없다고 답변하면서도 시장조사 등 메일로 제출한 서류가 있고 하자조사 사진들이 있다고 답변하였다.
G 분양대행계약 관련하여, 2023.1.10.부터 2023.2.6.사이 청구법인은 E로부터 분양대대행계약서상 업무범위에 해당하는 분양대대행관련 용역을 제공받은 공문이나 이메일은 없고, 청구법인이 F에 대하여 분양대행관련 용역을 제공한 공문이나 이메일은 없다고 답변하였다.
한편, 청구법인 대표자 A는 위 심문조서 작성 후 열람 시 "위 심문조서를 열람한 바, 본인이 진술한 내용대로 작성되었으며, 잘못 기재된 부분은 없습니다”라고 자필로 기재하고 심문조서 쪽당 무인을 찍었으나, 마지막 진술인란은 공란으로, A가 서명을 하지 아니하였고, 처분청은 위 서명이 되지 않은 심문조서를 증빙자료로 제출한 것으로 나타난다.
(나) 청구법인 명의 계좌의 거래내역에 따르면, 청구법인은 아래 ＜표7＞과 같이 D 및 G의 분양대행수수료(부가가치세 포함)를 입금받아, E에게 분양대대행수수료(부가가치세 포함)를 이체한 것으로 나타난다.
＜표7＞ D 및 G의 분양대행수수료 등 지급내역
○○○
(다) 조사종결보고서에 의하면, D과 관련하여 E 계좌거래내역은 아래 ＜표8＞과 같고, E는 상가 15개호실을 취득하기 위한 상가분양가격 OOO원과 취득세 등을 포함하면 OOO원 정도의 자금이 필요하였던 것으로 보이고, 2022.7.13.~ 2022.8.12. 기간 중 F(2023.6.23. 대표자 I→P으로 변경)로부터 OOO원, ㈜W(대표 P)로부터 OOO원을 입금받았으며, 소유권 이전일인 2022.8.16. 상가분양대금 OOO원과 취득세 등 OOO원이 지출되었고, 2022.8.18. 청구법인으로부터 OOO원을, OOO은행으로부터 대출금 OOO원을 입금받아 F과 ㈜W에게 대금을 돌려주었으며, E와 직접 거래내역이 없는 B과 X에게 고액의 자금이 지급된 것으로 나타나는바, 처분청은 E가 폭탄업체의 역할을 한 것으로 판단하였고,
G 관련 E의 계좌거래내역은 ＜표9＞와 같으며, 청구법인과 E의 분양대행수수료는 H가 G 상가 5개호실을 취득할 수 있도록 하기 위한 통로로 이용되었다고 기재되어 있다.
＜표8＞ D E의 계좌거래내역
○○○
＜표9＞ G E의 계좌거래내역
○○○
(3) 청구법인이 분양대행용역에 대한 인적ㆍ물적 시설을 갖추었다는 것을 입증하기 위하여 제시한 자료는 아래와 같다.
(가) 청구법인 대표 A의 경력 및 활동내역 등 자료는 아래 ＜표10＞과 같고 A는 어학원 등 교육콘텐츠 사업, 코스메틱 및 건강식품 수출무역업, ㈜J의 공간디렉팅, 카페 등 F＆B 사업 외 다양한 사회사업활동을 한 것으로 나타난다.
＜표10＞ 청구법인 대표 A의 경력 및 활동내역 입증자료
○○○
(나) 청구법인 대표 A는 부동산 MD 사업활동에 대한 근거자료로 MOOO 제안서 및 2023년 7월경 작성한 K OOO 제안서를 제시하였다.
(다) 청구법인은 본 건 이외에도 분양대행업을 계속 수행하였다는 근거로 2024년 1월경 ㈜U와 작성하였던 분양대행계약서를 제시하였고, E는 2024년 서대구 KTX역 Y, Z 오피스텔 분양대행용역 등을 지원한 자료를 제시하였다.
(4) 청구법인이 본 건과 관련하여 분양대행용역을 제공하였다는 것을 입증하기 위하여 제시한 자료는 아래와 같다.
(가) 청구법인은 C과 F로부터 분양사무실 무상사용을 승낙받아 분양사무실로 사용하였다는 증빙으로 아래 ＜표11＞과 같은 사진을 제시하였고, 사진은 2024년 9월경 촬영한 것으로 기재되어 있으며, 무상사용승낙서는 제시하지 않았으나, 무상사용을 승낙하였다는 확인서(2025.4.2.자 C의 이사 N 및 2025.4.1.자 F의 대표자 P의 확인서)를 제출하였다.
(나) 청구법인은 D의 미분양 상가에 대한 분양대행용역을 했다는 증빙으로 2024.3.25.자 OOO의 확인서를 제출하였고, 확인서에는 2022.9.4. A씨가 운영중인 카페에 방문하여 카페부지에 대한 구체적인 이야기를 들었고 그 후에도 지속적으로 다른 카페부지를 소개받았다고 기재되어 있다.
(다) 청구법인은 2023년 1월 초 G의 미분양 상가를 방문하여 분양대행용역을 실시하였다는 증빙으로 2024.3.5.자 공유오피스업을 영위하고자 하였던 R의 확인서와 2024.3.4.자 대형마트 사업확장을 위하여 마트개설을 하고자 하였던 a의 확인서를 제출하였고, 이들의 확인서에 의하면 G을 방문하여 부동산 현황조사를 한 사실이 있다고 기재되어 있으며,
2023.12.8. 공인중개사 b, c의 중개인은 G의 분양팀 T 부장의 중개사무실을 방문하여 분양안내자료와 함께 분양조건에 대하여 안내를 받은 사실이 있고, 분양안내자료를 바탕으로 중개활동을 한 사실이 있다고 기재된 확인서를 제출하였다.
＜표11＞ 분양사무실 현장 사진
○○○
(라) E가 분양대대행업무를 했다는 증빙으로 아래 ＜표12＞와 같이 G의 분양팜플렛 및 ㈜S에 용역대금 등을 지급하였다는 증빙으로 예금거래내역을 제시하였고,
분양팜플렛 상단에 기재된 연락처의 T 부장은 ㈜S의 직원으로 G 분양대행을 위하여 E가 고용한 직원이라고 소명하고 있으며, T에게 3차례 계좌 이체한 사실이 확인된다.
＜표12＞ G의 분양팜플렛
○○○
(마) 청구법인의 대표 A가 작성하였다는 2022년 8월로 기재된 D 시장조사, 입지분석 자료에 의하면, 도시현황조사, 용지분석, 인근아파트 시세조사, 상가 입지여건분석, 인근주거지 분석 등이 기재되어 있으나 작성자나 작성일은 확인되지 아니한다.
＜표13＞ 청구법인 제시 D의 시장조사 자료(2022년 8월)
○○○
(바) G 시장조사, 입지분석 자료에 의하면, 인근아파트 거래내역, 인근 개발상황 등이 기재되어 있으나 작성자나 작성일은 확인되지 아니한다.
＜표14＞ 청구법인 제시 G의 시장조사 자료
○○○
(사) F이 O에 제기한 분양대행수수료 소송과 관련하여, 법원은 F이 책임분양을 위하여 미분양 상가의 소유권을 이전받았다 하더라도 이는 책임분양대행계약에 해당하고 분양대행용역을 수행한 것이라고 보아 분양대행수수료를 지급하라고 판결(대구지방법원 2025.3.6. 선고 OOO 판결)한 것으로 나타난다.
＜표15＞ 대구지방법원 2025.3.6. 선고 OOO 판결
○○○
(아) 2025.6.5.자 조세심판관회의에 참석한 청구법인의 대표 A와 대리인은 D과 G의 상가는 악성 미분양 상가로 이러한 상가의 경우 시행사들이 책임분양을 조건으로 분양대행용역계약을 체결하여 분양을 시키고자 하는 것이 일반적인 형태이고, 이러한 분양대행형태는 시행사 입장에서 모든 책임과 의무를 분양대행업자에게 전가시키면서 분양대행수수료를 높게 체결하고 있으며,
상가분양광고를 제작하여 게시하고 분양사무실에 방문하는 고객에게 분양하는 일반적인 분양형태가 아니라 인맥이나 지인, 부동산중개사무소를 활용하여 소개를 받아 분양현장을 확인시키는 방법으로 분양대행용역을 수행할 수밖에 없는 분양대행용역이라고 소명하면서 이에 대한 근거로 부동산중개사무소와 분양현장을 방문하였던 일부 고객들에게 확인서를 제출하였음에도 처분청은 확인서를 제출한 사람들에게 확인조차 하지 않고 청구법인이 분양대행용역을 제공하지 않고 세금계산서를 발행하였다고 판단하였고, 부가가치세 세액공제 등 탈루 목적이었다면 분양대행용역 제공계약이나 대행용역자료 작성 등을 하지 않고 처음부터 할인분양을 받았을 것이라고 항변하였다.
(5) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구법인은 분양대행계약 및 분양대대행계약에 따라 쟁점용역을 제공하거나 제공받았고, 책임분양 조건에 따라 미분양 상가를 매입한 것임에도 이를 가공거래로 보아 과세하였으므로 이 건 처분은 타당하지 않다고 주장하나,
청구법인은 분양대행용역 수행과 관련하여 홍보나 인력 등의 매입내역 및 B이나 F에 분양대행계약서상 분양대행업무를 제공한 구체적인 증빙자료를 제기하지 못하고 있고, E로부터 분양대대행계약서상 분양대대행 용역을 제공받았다는 증거도 제시하지 못하고 있는 점,
D의 분양대행계약서를 보면 제2조 제2항에 B의 사전 승낙없이 제3자에게 본 사업 업무의 일부나 전부를 위탁 또는 대행시킬 수 없다고 기재되어 있음에도 청구법인은 E와 D에 대한 분양대대행용역계약을 체결하였고, 이에 대하여 B의 승낙을 받은 바도 없으므로 E와의 분양대대행계약은 정상적인 계약으로 보기도 어려운 점,
청구법인이 분양대행용역에 대한 근거로 제시한 자료 중 분양사무실 사진은 2024년 촬영된 사진이고, 해당 분양사무실을 무상사용승낙을 받았다는 증빙은 확인서에 불과하며, G 관련하여 E가 지급했다는 홍보비용은 계좌입금내역만 제시할 뿐 세금계산서 등 서류를 제시하지 못하고 있어 이를 청구법인이 분양대대행용역을 제공받았다는 증빙자료로 인정하기 어려운 점,
청구법인은 시행사와 분양대행계약을 체결한 후 같은 날 또는 수일 후 E와 분양대대행계약을 체결하였고, E와 그 대표자인 H는 단기간 내 D 및 G의 미분양 상가를 분양받았는바, 이는 예정된 거래로 보이며, 분양가(OOO원) 대비 분양대행수수료(OOO원) 비율이 69%로 이를 정상적인 대행수수료로 보기 어려워 할인분양을 가장한 가공의 용역거래로 보이는 점(조심 2020구243, 2020.4.6., 조심 2024서230, 2024.6.26. 등, 같은 뜻임),
E는 보유자금도 충분치 않아 시행사 등으로부터 자금을 지원받아(이후 반환) 이를 분양대금으로 납부하였고, 당시 OOO원이 체납되어 있었던 사실이 확인되며, 현재도 약 OOO원이 체납되어 있는 것으로 나타나는 점 등에 비추어 처분청이 쟁점용역을 가공의 용역거래로 보아 과세한 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.
4. 결론
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 「국세기본법」 제80조의2, 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.
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