-’17.11.10. 서울 전지역 조정대상지역 지정

-’23. 1. 5. 서울 광진구 조정대상지역 지정 해제

-’24. 6월 A주택 세무서 주택임대업 등록, 지자체 임대사업자 등록(장기일반민간임대주택 중 민간매입임대주택)

-’25.10.15. 서울 광진구 조정대상지역 재지정

-’26. 6. 1. 과세기준일(예정)

-장기일반민간임대주택 중 조정대상지역으로 재지정되는 경우 재지정 이후 성립하는 종합부동산세 납세의무에 대하여 종합부동산세법 시행령 제3조제1항제8호 합산배제 제외되는지 여부

1.「종합부동산세법 시행령」 제3조제1항제8호나목2)(이하  "합산배제 제외규정”)은 법인 또는 법인으로 보는 단체가 소유하고 있는 과세기준일 현재 조정대상지역으로 공고된 지역에 소재한 주택으로서 해당 공고가 있은 날이 지난 후에 사업자등록등을 신청한 장기일반민간주택을 같은 호에 따른 합산배제 임대주택에서 제외하는 것이며, 합산배제 제외규정은 주택의 소재지에 조정대상지역 지정 공고가 여러 차례 있는 경우 해제되어 실효된 공고가 아니라 매 과세연도마다 과세기준일 현재 유효한 공고를 기준으로 적용하는 것입니다.

2. 따라서, 귀 질의의 사실관계와 같이 사업자등록등 신청을 한 후 해당 장기일반민간임대주택의 소재지가 조정대상지역으로 지정된 경우 합산배제 제외규정이 적용되지 아니하며, 같은 항 본문 및 제8호에 따른 요건을 갖춘 경우 합산배제 임대주택 규정을 적용받을 수 있는 것입니다.

□ 종합부동산세법 제8조【과세표준】

② 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택은 제1항에 따른 과세표준 합산의 대상이 되는 주택의 범위에 포함되지 아니하는 것으로 본다.

2. 제1호의 주택외에 종업원의 주거에 제공하기 위한 기숙사 및 사원용 주택, 주택건설사업자가 건축하여 소유하고 있는 미분양주택, 가정어린이집용 주택, 「수도권정비계획법」제2조제1호에 따른 수도권 외 지역에 소재하는 1주택 등 종합부동산세를 부과하는 목적에 적합하지 아니한 것으로서 대통령령으로 정하는 주택. 이 경우 수도권 외 지역에 소재하는 1주택의 경우에는 2009년 1월 1일부터 2011년 12월 31일까지의 기간 중 납세의무가 성립하는 분에 한정한다.

□ 종합부동산세법 시행령 제3조【합산배제 임대주택】

① 법 제8조제2항제1호에서 "대통령령으로 정하는 주택"이란 「공공주택 특별법」제4조에 따른 공공주택사업자(이하 "공공주택사업자"라 한다) 또는 「민간임대주택에 관한 특별법」제2조제7호에 따른 임대사업자(이하 "임대사업자"라 한다)로서 과세기준일 현재 「소득세법」제168조 또는 「법인세법」제111조에 따른 주택임대업 사업자등록(이하 이 조에서 "사업자등록"이라 한다)을 한 자가 과세기준일 현재 임대(제1호부터제3호까지,제5호부터제8호까지,제10호또는제11호의 주택을 임대한 경우를 말한다)하거나 소유(제4호또는제9호의 주택을 소유한 경우를 말한다)하고 있는 다음 각 호의 주택(이하 "합산배제 임대주택"이라 한다)을 말한다. 이 경우 과세기준일 현재 임대를 개시한 자가 법 제8조제3항에 따른 주택의 보유현황 신고기간 종료일까지 임대사업자로서 사업자등록을 하는 경우에는 해당 연도 과세기준일 현재 임대사업자로서 사업자등록을 한 것으로 본다.

8. 매입임대주택 중 장기일반민간임대주택등으로서 가목1)부터 3)까지의 요건을 모두 갖춘 주택. 다만, 나목1)부터 4)까지에 해당하는 주택의 경우는 제외한다.

가. 적용요건

1) 해당 주택의 임대를 개시한 날 또는 최초로 제9항에 따른 합산배제신고를 한 연도의 과세기준일의 공시가격이 다음의 구분에 따른 금액 이하일 것

가) 해당 주택의 소재지가 수도권인 경우: 4억원

나) 해당 주택의 소재지가 수도권 밖의 지역인 경우: 2억원

2) 6년 이상 계속하여 임대하는 것일 것

3) 임대료등의 증가율이 100분의 5를 초과하지 않을 것. 이 경우 임대료등 증액 청구는 임대차계약의 체결 또는 약정한 임대료등의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못하고, 임대사업자가 임대료등의 증액을 청구하면서 임대보증금과 월임대료를 상호 간에 전환하는 경우에는 「민간임대주택에 관한 특별법」제44조제4항에 따라 정한 기준을 준용한다.

나. 제외되는 주택

2) 법인 또는 법인으로 보는 단체가 조정대상지역의 공고가 있은 날(이미 공고된 조정대상지역의 경우 2020년 6월 17일을 말한다)이 지난 후에 사업자등록등을 신청(임대할 주택을 추가하기 위한 등록사항의 변경신고를 포함하며, 제7항제7호에 따라 임대기간이 합산되는 경우는 멸실된 주택에 대한 신청을 말한다)한 조정대상지역에 있는 「민간임대주택에 관한 특별법」제2조제5호에 따른 장기일반민간임대주택

4. 관련 해석사례

□ 서면-2022-부동산-4613, 2023.3.21.

귀 질의의 사실관계와 같이 과세기준일 현재 조정대상지역에 있는 주택으로서 그 조정대상지역의 공고가 있은 날이 지난 후에 「민간임대주택에 관한 특별법」 제5조에 따른 임대사업자 등록을 신청하거나 「법인세법」 제111조에 따른 주택임대업 사업자등록을 신청(같은 법 시행령 제154조제2항 및 「부가가치세법 시행령」 제14조에 따라 사업의 종류에 주택임대업을 추가하기 위한 사업자등록 정정신고를 포함함)한 장기일반민간임대주택은 「종합부동산세법 시행령」 제3조제1항제8호에 따른 합산배제 임대주택에서 제외되는 것입니다.

다만, 조정대상지역의 지정 해제 공고가 있은 날 이후에 납세의무가 성립하는 분부터 같은 항 본문 및 8호에 따른 요건을 갖춘 경우 합산배제 임대주택 규정을 적용받을 수 있습니다.