-신청법인은 주택건설사업을 영위하는 회사임

* 주택법 §4① 본문에 따라 주택건설사업자 등록을 한 것으로 전제함

-’20.2월 집합건물을 취득하고 취득한 주택을 리모델링하여 주택분양 사업을 계획 중이며, ’22.11월 현재 골조만 남고 외벽을 철거한 상태

리모델링하여 분양할 목적으로 주택을 취득한 경우 종부세령 §4①21에 따른 합산배제 적용 대상이 되는지 여부

귀 질의의 사실관계와 같이 「건축법」 제2조제10호에 따른 리모델링을 목적으로 취득한 주택은 ‘주택건설사업을 위하여 멸실시킬 목적으로 취득한 주택’으로 볼 수 없으므로 「종합부동산세법 시행령」 제4조제1항제21호에 따른 합산배제를 적용받을 수 없는 것입니다.

□ 종합부동산세법 제2조【정의】

이 법에서 사용하는 용어의 정의는 다음 각호와 같다.

3. "주택"이라 함은 「지방세법」 제104조제3호에 의한 주택을 말한다. 다만, 같은 법 제13조제5항제1호에 따른 별장은 제외한다.

5. "주택분 재산세"라 함은 「지방세법」 제105조 및 제107조에 따라 주택에 대하여 부과하는 재산세를 말한다.

□ 종합부동산세법 제7조【세율 및 세액】

① 과세기준일 현재 주택분 재산세의 납세의무자는 종합부동산세를 납부할 의무가 있다.

□ 종합부동산세법 제8조【과세표준】

① 주택에 대한 종합부동산세의 과세표준은 납세의무자별로 주택의 공시가격을 합산한 금액에서 다음 각 호의 금액을 공제한 금액에 부동산 시장의 동향과 재정 여건 등을 고려하여 100분의 60부터 100분의 100까지의 범위에서 대통령령으로 정하는 공정시장가액비율을 곱한 금액으로 한다. 다만, 그 금액이 영보다 작은 경우에는 영으로 본다.

② 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택은 제1항에 따른 과세표준 합산의 대상이 되는 주택의 범위에 포함되지 아니하는 것으로 본다.

1. 「민간임대주택에 관한 특별법」에 따른 민간임대주택, 「공공주택 특별법」에 따른 공공임대주택 또는 대통령령으로 정하는 다가구 임대주택으로서 임대기간, 주택의 수, 가격, 규모 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 주택

2. 제1호의 주택외에 종업원의 주거에 제공하기 위한 기숙사 및 사원용 주택, 주택건설사업자가 건축하여 소유하고 있는 미분양주택, 가정어린이집용 주택, 「수도권정비계획법」 제2조제1호에 따른 수도권 외 지역에 소재하는 1주택 등 종합부동산세를 부과하는 목적에 적합하지 아니한 것으로서 대통령령으로 정하는 주택. 이 경우 수도권 외 지역에 소재하는 1주택의 경우에는 2009년 1월 1일부터 2011년 12월 31일까지의 기간 중 납세의무가 성립하는 분에 한정한다.

□ 종합부동산세법 시행령 제4조【합산배제 사원용주택등】

① 법 제8조제2항제2호 전단에서 "대통령령으로 정하는 주택"이란 다음 각 호의 주택(이하 "합산배제 사원용주택등"이라 한다)을 말한다.

21. 다음 각 목의 자가 주택건설사업을 위하여 멸실시킬 목적으로 취득하여 그 취득일부터 3년 이내에 멸실시키는 주택(기획재정부령으로 정하는 정당한 사유로 3년 이내에 멸실시키지 못한 주택을 포함한다)

가. 공공주택사업자

나. 「도시 및 주거환경정비법」 제24조부터 제28조까지의 규정에 따른 사업시행자

다. 「도시재생 활성화 및 지원에 관한 특별법」 제44조에 따라 지정된 혁신지구재생사업의 시행자

라. 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」 제17조, 제18조 및 제19조에 따른 사업시행자

마. 「주택법」에 따른 주택조합 및 같은 법 제4조제1항 본문에 따라 등록한 주택건설사업자(같은 항 단서에 해당하여 등록하지 않은 자를 포함한다)

□ 지방세법 제104조【정의】

재산세에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.

3. "주택"이란 「주택법」 제2조제1호에 따른 주택을 말한다. 이 경우 토지와 건축물의 범위에서 주택은 제외한다.

□ 지방세법 제105조【과세대상】

재산세는 토지, 건축물, 주택, 항공기 및 선박(이하 이 장에서 "재산"이라 한다)을 과세대상으로 한다.

□ 지방세법 제106조【과세대상의 구분 등】

① 토지에 대한 재산세 과세대상은 다음 각 호에 따라 종합합산과세대상, 별도합산과세대상 및 분리과세대상으로 구분한다.

2. 별도합산과세대상: 과세기준일 현재 납세의무자가 소유하고 있는 토지 중 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 토지

다. 철거ㆍ멸실된 건축물 또는 주택의 부속토지로서 대통령령으로 정하는 부속토지

□ 지방세법 제107조【납세의무자】

① 재산세 과세기준일 현재 재산을 사실상 소유하고 있는 자는 재산세를 납부할 의무가 있다. (생략)

□ 지방세법 시행령 제103조의2【철거ㆍ멸실된 건축물 또는 주택의 범위】

법 제106조제1항제2호다목에서 "대통령령으로 정하는 부속토지"란 과세기준일 현재 건축물 또는 주택이 사실상 철거ㆍ멸실된 날(사실상 철거ㆍ멸실된 날을 알 수 없는 경우에는 공부상 철거ㆍ멸실된 날을 말한다)부터 6개월[「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」에 따른 빈집정비사업 또는 「농어촌정비법」에 따른 생활환경정비사업(빈집의 정비에 관한 사업만 해당한다)의 시행으로 빈집이 철거된 경우에는 3년]이 지나지 아니한 건축물 또는 주택의 부속토지를 말한다. 이 경우 「건축법」 등 관계 법령에 따라 허가 등을 받아야 하는 건축물 또는 주택으로서 허가 등을 받지 않은 건축물 또는 주택이거나 사용승인을 받아야 하는 건축물 또는 주택으로서 사용승인(임시사용승인을 포함한다)을 받지 않은 경우는 제외한다.

□ 주택법 제2조【정의】

이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.

1.  "주택”이란 세대(世帶)의 구성원이 장기간 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 건축물의 전부 또는 일부 및 그 부속토지를 말하며, 단독주택과 공동주택으로 구분한다.

□ 건축법 제2조【정의】

① 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.

7. "주요구조부"란 내력벽(耐力壁), 기둥, 바닥, 보, 지붕틀 및 주계단(主階段)을 말한다. 다만, 사이 기둥, 최하층 바닥, 작은 보, 차양, 옥외 계단, 그 밖에 이와 유사한 것으로 건축물의 구조상 중요하지 아니한 부분은 제외한다.

8. "건축"이란 건축물을 신축ㆍ증축ㆍ개축ㆍ재축(再築)하거나 건축물을 이전하는 것을 말한다.

9. "대수선"이란 건축물의 기둥, 보, 내력벽, 주계단 등의 구조나 외부 형태를 수선ㆍ변경하거나 증설하는 것으로서 대통령령으로 정하는 것을 말한다.

10. "리모델링"이란 건축물의 노후화를 억제하거나 기능 향상 등을 위하여 대수선하거나 건축물의 일부를 증축 또는 개축하는 행위를 말한다.

□ 건축법 시행령 제2조【정의】

이 영에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다

1. "신축"이란 건축물이 없는 대지(기존 건축물이 해체되거나 멸실된 대지를 포함한다)에 새로 건축물을 축조(築造)하는 것[부속건축물만 있는 대지에 새로 주된 건축물을 축조하는 것을 포함하되, 개축(改築) 또는 재축(再築)하는 것은 제외한다]을 말한다.

2. "증축"이란 기존 건축물이 있는 대지에서 건축물의 건축면적, 연면적, 층수 또는 높이를 늘리는 것을 말한다.

3. "개축"이란 기존 건축물의 전부 또는 일부[내력벽ㆍ기둥ㆍ보ㆍ지붕틀(제16호에 따른 한옥의 경우에는 지붕틀의 범위에서 서까래는 제외한다) 중 셋 이상이 포함되는 경우를 말한다]를 해체하고 그 대지에 종전과 같은 규모의 범위에서 건축물을 다시 축조하는 것을 말한다.

4. "재축"이란 건축물이 천재지변이나 그 밖의 재해(災害)로 멸실된 경우 그 대지에 다음 각 목의 요건을 모두 갖추어 다시 축조하는 것을 말한다.

가. 연면적 합계는 종전 규모 이하로 할 것

나. 동(棟)수, 층수 및 높이는 다음의 어느 하나에 해당할 것

1) 동수, 층수 및 높이가 모두 종전 규모 이하일 것

2) 동수, 층수 또는 높이의 어느 하나가 종전 규모를 초과하는 경우에는 해당 동수, 층수 및 높이가 「건축법」(이하 "법"이라 한다), 이 영 또는 건축조례(이하 "법령등"이라 한다)에 모두 적합할 것

5. "이전"이란 건축물의 주요구조부를 해체하지 아니하고 같은 대지의 다른 위치로 옮기는 것을 말한다.

□ 건축물관리법 제2조【정의】

7. "해체"란 건축물을 건축ㆍ대수선ㆍ리모델링하거나 멸실시키기 위하여 건축물 전체 또는 일부를 파괴하거나 절단하여 제거하는 것을 말한다.

8. "멸실"이란 건축물이 해체, 노후화 및 재해 등으로 효용 및 형체를 완전히 상실한 상태를 말한다.

4. 관련 해석사례

□ 대법원993두110, 2001.4.24.

재산세는 보유하는 재산에 담세력을 인정하여 부과되는 수익세적 성격을 지닌 보유세로서, 재산가액을 그 과세표준으로 하고 있어 그 본질은 재산소유 자체를 과세요건으로 하는 것이므로, 당해 재산이 훼손되거나 일부 멸실 혹은 붕괴되고 그 복구가 사회통념상 거의 불가능하게 된 정도에 이르러 재산적 가치를 전부 상실하게 된 때에는 재산세 과세대상이 되지 아니하나, 재산세에 있어 현실적으로 당해 재산을 그 본래의 용도에 따라 사용ㆍ수익하였는지 여부는 그 과세요건이 아니다.

□ 조심2010지0633ㆍ0634, 2011.5.31.

지방세법 제180조 제3호 및 같은 법 제181조에서 재산세 과세대상의 하나인 주택은 주택법 제2조 제1호의 규정에 의한 주택으로 정의하고, 주택법 제2조 제1호에서 주택이란 세대의 구성원이 장기간 독립된 주거생활을 영위할 수 있는 구조로 된 건축물의 전부 또는 일부 및 그 부속토지로 정의하고 있다.

청구인은 이 건 주택이 재산세 과세기준일 현재 주택법령에 의한 리모델링공사가 진행 중에 있어 주택의 주요 구조부만 남긴 채 모든 것을 철거하여 구조변경 및 증축하는 것이므로 신축중인 아파트와 유사하다고 주장하나, 재산세는 보유하는 재산에 담세력을 인정하여 부과되는 수익세적 성격을 지닌 보유세로서, 재산가액을 그 과세표준으로 하고 있어 그 본질은 재산소유 자체를 과세요건으로 하는 것이므로, 당해 재산이 훼손되거나 일부멸실 혹은 붕괴되고 그 복구가 사회통념상 거의 불가능하게 된 정도에 이르러 재산적 가치를 전부 상실하게 된 때에는 재산세과세대상이 되지 아니하나, 재산세에 있어 현실적으로 당해 재산을 그 본래의 용도에 따라 사용ㆍ수익하였는지 여부는 그 과세요건이 아니다(대법원 99두110, 2001.4.24. 같은 뜻임)라고 하는 그 특성에 비추어, 이는 과세대상인 재산의 소유사실에 대하여 과세하는 것으로서 일종의 시점보유과세의 성격을 가지고 있어, 이 건 주택과 같이 재산세 과세기준일 현재 기존 건축물의 주요 구조부만 남겨놓은 채 전부 또는 일부를 철거하여서 공사기간 중 세대의 구성원이 일시적으로 독립된 주거생활을 할 수 있는 기능을 상실하였다 하더라도 기존 건축물이 있는 가운데 이루어진 건축행위이고 공사완료 전에는 등기부등본 등 제반 공적장표상에 기존 건축물의 존재에는 변동이 없음은 물론 이러한 건축물에 대한 재산적 가치를 부정한다고 보는 것은 사회통념상 무리가 있다고 할 것이다.

□ 조심2016지0977, 2017.1.11.

재산세는 보유하는 재산에 담세력을 인정하여 부과되는 수익세적 성격을 지닌 보유세로서 재산가액을 그 과세표준으로 하고 있어 그 본질은 재산 소유 자체를 과세요건으로 하는 것이므로 현실적으로 당해 재산을 그 본래의 용도에 따라 사용ㆍ수익하였는지 여부는 그 과세요건이 아니라 할 것이고,

쟁점건축물이 지붕과 기둥 있는 「건축법」상 건축물에 해당하는 이상 쟁점건축물은 「지방세법」에서 규정하는 재산세 과세대상에 해당한다 할 것이며, 설령, 청구인의 주장과 같이 쟁점건축물이 건물로서의 기능을 상실하였다 하더라도 건축물로 존치하는 이상 재산세 납세의무는 성립한다 할 것이고, 지방세법령에서 동 건축물을 별도로 비과세 또는 감면대상으로 규정하고 있지 아니한 이상 재산세 과세대상에 해당한다 할 것이나,

처분청 담당자가 2016.9.5. 쟁점건축물을 방문한 후 작성한 출장복명서에 쟁점건축물은 지붕, 기둥 등 기존건축물의 주요 구조부가 남아 있고 리모델링공사가 중단된 상태라고 기재되어 있고, 청구인이 제출한 현장사진에 의하면 쟁점건축물은 건축물의 구조나 외부형태를 갖추고는 있으나 벽이 대부분 철거되어 무벽상태로 있고 내부는 빈공간만 있어 사실상 장기간 건축물의 본래 용도로 사용이 어려운 상태인바, 2016년도 건축물시가표준액 조정기준의 가감산특례 중 특수구조 건물의 무벽 면적비율에 따른 감산율을 적용하여 이 건 재산세를 산출하여 부과하는 것이 합리적이라고 판단된다.

□ 행정안전부 부동산세제과-1511, 2021.6.7.

(생략)「건축법」 제2조에서 ‘리모델링’ 이란 ‘건축물의 노후화를 억제하거나 기능 향상 등을 위하여 대수선하거나 건축물의 일부를 증축 또는 개축하는 행위’로 정의하고 있습니다.

쟁점사항은 ‘리모델링’ 행위가 ‘멸실’에 포함되는지 여부이나, 「건축물관리법」 제2조8호에서 ‘멸실’의 정의를 ‘건축물이 해체, 노후화 및 재해 등으로 효용 및 형체를 완전히 상실한 상태’로 규정하고 있고, 리모델링 주택의 경우 주택의 ‘멸실’과정이 포함되어 있지도 아니한 바, 리모델링 기간 중 「건축물관리법」 제34조의 건축물의 멸실신고 대상이 되지 않으므로, 「주택법」 제2조제11호에 따른 주택조합이 멸실시킬 목적으로 취득하는 주택으로 볼 수 없어, 취득세 중과세예외 대상에 해당되지 않습니다.