심판청구를 기각한다.

1. 처분개요



가.청구인은 2001.6.1. 취득한 서울특별시 강남구 OOO 토지 및 건물(공부상 지하1층부터 지상3층까지는 근린생활시설, 지상4층부터 6층까지는 주택이고, 이하  "쟁점부동산”이라 하고, 이 중 건물 부분을  "쟁점건물”이라 한다)을 2023.1.6. 주식회사 A에게 OOO원에 양도하고, 2023.3.23. 공부상 근린생활시설 부분과 주택 부분으로 나누어 2023년 귀속 양도소득세 예정신고를 하면서 후자에 대하여 「소득세법 시행령」 제155조 제15항에 따른 1세대 1주택 비과세 특례(고가주택)를 적용하였다가, 2023.8.31. 쟁점부동산의 전체 양도소득에 대하여 누진세율을 적용하여 2023년 귀속 양도소득세 확정신고를 하였다.



나.처분청은 2024.4.28.∼2024.5.18. 기간 중 청구인에 대한 2023년 귀속 양도소득세 조사를 실시한 결과, 쟁점부동산은 3층이 쟁점부동산의 매매가계약일인 2022.3.14. 현재 주택으로 사용되어서 「건축법」상 4층 이상을 주택으로 사용하는 다세대주택에 해당되는 것으로 보아 청구인이 거주하였던 5층에 대해서만 1세대 1주택 비과세를 적용하고 나머지 주택부분에 대해서는 중과세율을 적용하여, 2024.12.9. 청구인에게 2023년 귀속 양도소득세 OOO원을 경정ㆍ 고지하였다.



다.청구인은 이에 불복하여 2025.3.4. 심판청구를 제기하였다.





2. 청구인 주장 및 처분청 의견



가. 청구인 주장



쟁점부동산은 2022.8.22. 매매본계약 체결시 특약으로 대금청산 전에 ‘공부상 주택 외 용도였던 3층’을 원상복구하여 양도하기로 하고 그대로 실행되었으므로 1세대 1세대 비과세 특례가 적용되는 다가구주택 여부의 판정은 위 매매계약일을 기준으로 하여 쟁점부동산 중 ‘공부상 주택부분’만을 대상으로 하여 판정하여야 하는바, 쟁점부동산은 위 매매계약일 현재 주거용으로 사용된 층수(4∼6층)가 3개층 이하이므로 1세대 1주택 비과세 특례가 적용되는 다가구주택에 해당된다.



(1)아래 양도소득세의 비과세 적용시 양도시기 판정에 관한 법리 및 조세심판원의 선결정례(조심 2020서839, 2020.6.4.)에 의하면 매매본계약일(2022.8.22.) 현재 쟁점건물 중 4개층(3∼6층)이 주거용으로 사용되었으나 양도일까지 1개층(3층)을 공부상 용도인 주택 외 용도로 원상복구한 경우 나머지 3개층(4∼6층)의 매매계약일 당시 용도에 따라 전체 건물의 다가구주택 여부를 판정하여야 하는 것이다.



조세법률주의에 따른 세법의 엄격해석원칙에 따라 1세대 1주택 비과세를 적용하기 위한 주택 수 판정의 시기는 법문 그대로 양도일 현재로 보아야 하지만, 예외적으로 판례(대법원 1992.5.12. 선고 92누1889 판결)와 같이 도시계획사업의 시행에 따라 종전 주택이 철거되어 나대지로 남게 된 부수토지를 양도하는 경우에는 종전 주택이 철거될 당시를 기준으로 1세대 1주택 비과세 요건의 충족 여부를 판정하는 등 합목적적으로 해석하여야 하고, 이러한 해석은 국세청 예규(재일 46014-517, 1997.3.7.), 기본통칙(소득세법 기본통칙 89-154…12, 1997.4.8. 개정시 반영)을 거쳐 「소득세법 시행령」(2025.2.28. 대통령령 제35349호로 일부개정된 같은 영 제154조 제1항)에 반영되어 1세대 1주택 비과세 규정 적용시 주택의 매매계약 체결 후 해당 계약에 따라 주택을 주택 외의 용도로 용도변경하여 양도하는 경우에는 해당 주택의 매매계약일을 양도일로 보도록 한 것(이하  "매매계약 특약에 따른 양도시기 특례”라 한다)이다.



또한 사건번호가 ‘조심 2020서839’인 선결정례(2020.6.4. 결정)에 의하면, 이 건과 동일한 사안(6개층인 전체 건물 중 2층이 공부상 근린생활시설임에도 주거용으로 사용된 것으로 보아 1세대 1주택 비과세 특례 대상인 다가구주택에서 제외한 처분)에 대하여, 위 사건의 처분청이 매매계약 후 매수자의 필요에 의해서 계약체결 당시와 대금청산일 사이에 사정변경이 생겼다는 이유로 매매계약 특약에 따른 양도시기 특례를 적용하여 계약체결일을 기준으로 1세대 1주택 비과세가 적용되는 다가구주택에 해당하는지 않는 것으로 보았으나, 조세심판원은 자산의 양도시기에 대해 「소득세법」 제98조에서 대금청산일로 규정하고 있고 1세대1주택 비과세 여부에 대해 「소득세법 시행령」 제154조 제1항에서 양도일을 기준으로 한다고 규정하고 있으므로 해당 사건의 양도부동산이 1세대1주택 비과세 대상인 다가구주택에 해당하는지 여부는 잔금청산일을 기준으로 판단해야 할 것인 점, 양도 당시 위 양도부동산 2층은 임차인이 퇴거하고 기존의 원룸 시설을 모두 철거하여 그 구조 및 기능이나 시설등이 주거용에 적합한 상태가 아니므로 주거기능이 그대로 유지ㆍ관리되고 있다고 보기 어려우므로 위 양도부동산이 다가구주택의 요건을 충족하는 점 등을 이유로 해당 사건의 처분청에서 매매계약일을 기준으로 위 양도부동산이 다가구주택에 해당하지 아니하는 것으로 보아 1세대 1주택 비과세를 배제하는 것은 잘못이 있다고 결정하였는바, 이러한 법리 및 조세심판원 선결정례를 감안하면 이 건의 경우에도 매매본계약일인 2022.8.13. 현재 쟁점부동산 중 주거용으로 사용된 부분이 4개층(3∼6층)이었으나 아래와 같이 양도일까지 사실상 주거용으로 사용하던 쟁점건물의 3층을 공부상 주택 외 용도로 원상복구하여 매매본계약일 현재 원상복구한 3층을 제외하면 주거용으로 사용된 부분은 4∼6층의 3개층이라 할 것이므로 쟁점부동산은 1세대 1주택 비과세 특례의 대상인 다가구주택의 요건을 충족한 것으로 보아야 한다.



(가) 청구인은 매매가계약 당시부터 쟁점부동산의 3층을 공부상 용도대로 원상복구할 것을 예정하여 그 양도일까지 완료하였다.



청구인은 2022.3.14. 양수인과 매매가계약을 체결하고 양수인으로부터 계약금을 지급받았는데 ‘잔금일까지 쟁점건물의 주거용으로 사용되는 3∼6층을 명도하되 3층의 명도완료시 본계약을 체결하기로 하고 공부상 주택인 4∼6층의 용도를 주택에서 근린생활시설로 용도변경하기로 하는 특약’을 두었다. 이에 따라 청구인은 2022.8.12. 쟁점건물 3층의 명도(임차인 퇴거)를 완료하고 2022.8.13. 철거업자를 통하여 주택 외 용도로 원상복구(3층의 집기, 비품, 취사시설, 화장실, 간이출입문 등 철거)를 하였다. 이후 청구인은 2022.8.22. 양수인과 매매본계약을 체결하였고, 2022.12.5. 쟁점건물의 공부상 주택부분을 근린생활시설로 용도변경한 후 2023.1.5. 양수인으로부터 매매대금의 잔금을 수취함으로써 매매가 완료되었다. 쟁점건물의 3층이 공부상 용도에 맞게 주택 외 용도로 원상복구된 사실은 위 철거를 한 업체 대표의 명함과 해당 대표에게 철거비용을 송금한 내역 및 2022.12.1. 건축허가권자인 관할 지방자치단체(서울특별시 강남구청장)를 대신하여 쟁점건물의 건축법 위반사실을 조사한 건축사의 검사조서를 통해 입증된다.



(나) 처분청 의견은 부당하다.



처분청은 쟁점부동산의 매매계약일에 대하여 계약금을 수취하고 계약내용을 합의한 매매가계약일(2022.3.14.)로 보아야 한다는 의견이나, 이 건 과세전적부심사에서 국세청장은 매매가계약 당시 쟁점부동산의 매매가액이 건물과 토지의 부분별로 확정되어 있지 않고 별도로 본계약서를 작성하기로 하였으며 매매가계약서와 매매본계약서의 내용이 다르다는 이유로 쟁점부동산의 매매계약일을 매매본계약일(2022.8.22.)로 보아야 한다고 결정하였음을 감안하면 처분청의 의견은 부당하며, 설령 그 매매계약일을 매매가계약일로 보더라도 청구주장(사실상 주택으로 사용하다가 공부상 주택 외 용도로 원상복구한 3층은 양도일을 기준으로, 사실상 용도와 공부상 용도가 일치하는 4∼6층은 매매계약일을 기준으로 주거용 여부를 판정하여 주택수를 판정해야 한다는 것)에는 영향이 없다.



처분청은 청구인이 쟁점부동산에 대해 매매계약 특약에 따른 양도시기 특례를 적용할 때 매매계약일 당시 사실상 주거용으로 사용했으나 양도일까지 공부상 주택 외 용도로 원상복구한 쟁점건물의 3층의 용도 판정은 양도일을 기준으로, 매매계약일 당시 사실상 용도와 공부상 용도가 주거용으로 일치하는 4∼6층의 용도 판정은 매매계약일을 기준으로 판정해야 한다고 주장하는 것에 대해 서로 모순된다는 의견이나, 앞서 제시하였듯이 양도소득세 비과세 적용시 주택 수의 판단은 원칙적으로 양도일 현재를 기준으로 하지만, 예외적으로 매매계약 특약에 따른 양도시기 특례와 같이 양도일 이전에 용도변경 등 특별한 사정이 있는 때에는 합목적적인 해석을 허용하여 양도일 현재 1주택을 보유한 것으로 간주하는 것인바, 쟁점부동산에 대해서도 쟁점건물 중 공부상 주택이었던 4∼6층은 매매계약일 현재를 기준으로, 나머지 공부상 주택 외 용도였던 부분은 양도일 현재를 기준으로 비과세를 적용하는 것이 타당한 해석이다. 이는 매매계약일 현재 쟁점건물 중 4∼6층이 공부상 주택이었다가 양도일 전에 주택 외 용도로 용도변경되었음에도 이 건 과세처분시 이 중 5층을 주택으로 인정하여 1세대 1주택 비과세를 적용한 것을 통하여 처분청도 청구인과 같은 매매계약 특약에 따른 양도시기 특례의 적용방법에 동의한 것으로 보아야 한다. 만약 앞서 제시한 양도소득세 비과세 적용시 양도시기 판정에 관한 법리와 조세심판원 선결정례(조심 2020서839, 2020.6.4.)에도 불구하고 처분청 의견대로 매매계약일을 기준으로 쟁점건물의 3층을 포함하여 주택수를 판정하여야 한다면 그 용도가 불분명한 것으로 보아 공부상 주택 외 용도(비입시계학원)로 보아야 한다.



처분청은 매매계약 특약에 따른 양도시기 특례의 적용이 1세대 2주택 이상 중과 규정의 취지로 뒷받침되는 것으로 보았으나, 앞서 제시하였듯이 매매계약 특약에 따른 양도시기 특례는 양도소득세 비과세 적용시 양도시기의 판정을 합목적적으로 하기 위한 것이지 비과세 범위를 축소하고자 매매계약 특약에 따른 양도시기 특례를 적용하는 것은 허용될 수 없으므로(서울고등법원 2022.8.17. 선고 2021누75636 판결, 조심 2023전48, 2023.4.13., 같은 뜻임) 처분청의 의견은 부당하다.



또한 국세청장은 이 건 과세전적부심사의 결정에서 쟁점건물의 3층에서 2010년∼2022.8.12. 기간 중 주민등록이 되어 있고, 위 폐기물 철거업자의 확인서에서 주거에 필요한 시설(화장실, 난방 등)의 철거 사실이 나타나지 않으며, 2020년 10월 촬영된 포털사이트 로드뷰에서 위 3층에 보일러 연통이 확인되고, 2022.12.1.자 건축사의 검사조서상 검사자의 서명이 없고 세부 검사내역이 없으며 현장사진이 없다는 사유로 매매본계약일 현재 쟁점건물 3층의 주거기능이 유지된 것으로 보았으나, 2022.8.12.까지 위 3층에 주민등록된 사실은 오히려 그날 이후 그 철거 및 임차인의 퇴거 사실을 뒷받침하고, 청구인과 양도인의 매매본계약상 특약(3층을 공부상 용도대로 주거 외 용도로 원상복구하는 것)을 감안하면 3층의 주거기능이 유지된다 하더라도 다시 임차인이 전입할 것으로 기대할 수 없으며, 청구인과 처분청이 철거업자로부터 각 수취한 확인서에 의하면 3층과 4층의 싱크대, 장롱 등 주거시설이 수거되었음을 알 수 있음에도 화장실과 난방시설을 기재하지 않았다는 이유로 3층의 용도가 주거 외 용도로 원상복구되지 않았다고 보는 것은 불합리하다(확인 내용의 결합 오류). 또한 청구인이 2022.12.1.자 건축사의 검사조서 작성과 관련하여 관할 관청에 정보공개 요청하여 받은 사진(당시 건축사가 촬영하였다는 것)에 의하면 위 3층 내부에 보일러, 싱크대, 수도관 등이 모두 철거되었음이 확인됨을 감안하면 위 로드뷰 사진을 근거로 위 3층의 주거시설이 철거되지 않은 것으로 볼 수 없다. 나아가 건축사가 사실과 다르게 작성시 관계 법령상 처벌이 예정되어 있고 2021년 3월 서울특별시의 보도자료에 의하면 서울특별시가 상가를 주택으로 사용하는 불법건축물에 대한 단속 사실를 공표하였으며 전자서명된 문서는 검사자의 서명이 기재되지 않음을 감안하면 위 과세전적부심사 결정 내용을 이유로 위 검사조서의 진정성을 부인할 수 없다.



(2) 처분청은 쟁점건물의 3층이 쟁점부동산의 양도일 현재에도 주거용으로 사용되었음을 입증한 경우에만 쟁점부동산을 1세대 1주택 비과세 특례가 배제되는 다세대주택으로 볼 수 있다.



1세대 1주택에 해당하여 양도소득세 비과세요건을 충족하고 있다는 사실에 관하여는 달리 특별한 사정이 없는 한 납세의무자에게 입증책임이 있으나(대법원 2005.12.23. 선고 2005두8443 판결 등, 같은 뜻임), 구「소득세법」 제88조 제7호에서 주택을 명확히 정의하고 있고 이처럼 실제 용도가 불분명한 경우 굳이 ‘공부상의 용도’에 따르도록 별도의 규정을 둔 이상 ‘공부상의 용도가 주택이 아닌 건물’의 경우에는 같은 호 후문에 따라 이를 사실상 주거용으로 사용하였다는 점에 관한 입증책임은 과세관청에 있으며(서울고등법원 2022.12.13. 선고 OOO 판결, 인천지방법원 2023.11.24. 선고 OOO 판결), 사실상의 용도가 불분명한 경우에는 공부상의 용도에 의해 판단하는 것인바(조심 2023서8122, 2023.12.27., 같은 뜻임), 이 건에도 처분청이 쟁점건물의 3층을 포함하여 매매계약일 현재 그 4개층(3∼6층)이 주거용으로 사용되어서 쟁점부동산을 다가구주택으로 볼 수 없다고 보려면 앞서 제시한 사유(매매계약 특약에 따른 양도시기 특례에 대한 합목적적 해석)와 같이 쟁점건물의 3층이 쟁점부동산의 양도일 현재 주거용으로 사용되었음을 입증하여야 하고, 그렇지 않으면 매매계약일 현재 공부상 용도를 기준으로 주거용인 4∼6층만으로 주택 수를 판정하여야 한다.



나. 처분청 의견



쟁점부동산은 2022.3.14. 매매가계약 체결시 특약으로 양도일(대금청산) 전에 쟁점건물의 3층을 주택 외의 용도로 용도변경하여 양도하기로 하였으므로 1세대 1세대 비과세 특례가 적용되는 다가구주택 여부의 판정은 매매계약일에 해당하는 2022.3.14.을 기준으로 하여 쟁점부동산의 ‘모든 층’을 대상으로 하여 실제 주거용 사용 여부로 판정하여야 하는바, 쟁점부동산은 위 매매계약일 현재 주거용으로 사용된 층수(3∼6층)가 3개층을 초과하므로 1세대 1주택 비과세 특례가 적용되는 다가구주택에 해당되지 않는다.



(1)아래 매매계약 특약에 따른 양도시기 특례에 관한 법리 및 조세심판원의 선결정례(조심 2020부148, 2022.4.4.) 등에 의하면, 사실상 매매조건이 확정된 매매가계약일(2022.3.14.) 현재 쟁점건물 중 4개층(3∼6층)이 주거용으로 사용된 이상, 설령 양도일까지 1개층(3층)이 공부상 용도인 주택 외 용도로 원상복구되었다 하더라도, 위 매매가계약일 당시 용도에 따라 다가구주택 여부를 판정하여야 하는 것이다.



사건번호가 ‘조심 2022부148’인 선결정례(2022.4.4. 결정)에 의하면, 해당 사건의 양도건물(겸용주택)이 매매계약 당시에는 전체 면적 중 대부분이 주거용으로 사용되었으나 매매계약의 특약에 ‘잔금청산 전에 양수인의 책임하에 주택부분을 주택 외 용도로 용도변경한 것에 대해 과세관청이 위 양도건물을 매매계약 당시 현황대로 위 양도건물을 주택으로 보아 해당 사건의 청구인이 제기한 경정청구(당초 신고한 중과세율을 일반세율로 변경하는 취지)를 거부한 사안에 대하여, 조세심판원은 매매계약일 당시를 기준으로 위 양도건물 전체를 대상으로 주택 여부를 판정하면서, 해당 사건의 청구인이 위 매매계약의 특약을 둔 것에 대하여 다주택 중과세율의 회피목적이 없었다고 단정할 수 없다고 결정하였는바, 이를 감안하면 이 건의 경우에도 아래와 같이 매매가계약일인 2022.3.14. 현재 쟁점부동산 중 주거용으로 사용된 부분이 4개층(3∼6층)임이 확인되고 청구인이 계약금(매매대금의 10% 상당)을 받고 대부분의 계약이 확정된 2022.3.14.이 실질적인 쟁점부동산의 매매계약일임에도 그 지급일을 2022.8.22.로 고쳐 그 고친 날을 매매본계약일로 하여 본계약서를 다시 작성한 것은 쟁점건물 3층의 임차인이 퇴거한 날을 기다려 그 3층을 주택 수에서 제외함으로써 쟁점부동산을 1세대 1주택 비과세 특례가 적용되는 다가구주택으로 인정받으려는 목적이 있었다 할 것이므로, 쟁점부동산은 1세대 1주택 비과세 특례의 대상인 다가구주택의 요건을 충족한 것으로 볼 수 없다.



(가) 청구인은 매매가계약일 현재 쟁점부동산의 3층을 주거용으로 사용하였음이 확인된다.



2022.3.14. 청구인과 양수인 간에 체결된 매매가계약 내역에 의하면 해당 가계약일에 OOO원의 계약금, 2022.10.26. 나머지 OOO원을 각 수수하기로 하면서 특약으로 쟁점건물의 3층 임차인을 명도하는 때에 매매본계약을 체결하기로 하였고, 해당 3층이 매매가계약일 현재 주거용으로 사용된 사실은 아래와 같은 처분청의 조사결과를 통해서도 확인되는바, 청구인은 위 매매가계약 현재 쟁점건물 중 4개층(3층과 공부상으로 주택인 4∼6층으로, 청구인은 이 중 5ㆍ 6층에 거주하였다)을 주택으로 사용하였으므로 쟁점부동산이 1세대 1주택 비과세 특례의 적용대상인 다가구주택에 해당되지 않음이 뒷받침된다.



1) 위 3층에는 쟁점부동산의 매매가계약일 이전부터 세대전입과 확정일자의 확인 이력이 확인되므로, 청구인이 위 매매가계약에 따른 특약대로 3층의 임차인을 퇴거시켰다 하더라도 위 매매가계약일 현재에는 ‘상시 거주가 가능한 주택’에 해당된다.



2) 청구인에 대한 양도소득세 조사 당시 쟁점건물이 철거되어 건물 신축공사가 진행 중어서 처분청이 청구인에게 위 3층의 철거 내역을 입증할 증빙(견적서, 철거사진 등)을 요청하였으나 청구인이 제출하지 않은 채로 위 3층을 리모델링하였다(2022.8.12. 위 3층의 임차인 중 B이 마지막으로 퇴거하고 그 다음날인 2022.8.13. 해당 3층을 리모델링하였다는 것)고 하면서 그 실제 이용현황이 불분명함을 주장하였으나, 청구인이 2022년 5월∼2022.8.12. 기간 중 B에게 보증금과 명도비용을 지출하였음을 감안하면 위 매매가계약일 현재 위 3층이 주거용으로 사용되었음을 뒷받침한다. 한편 위 3층의 임차인 중 B은 위 조사 당시 처분청에게 유선으로 위 3층 중 본인이 거주한 호실에 취사시설 및 화장실 등의 주거시설이 있었다고 진술하였으나, 처분청이 철거업자로부터 받은 확인서에 의하면 위 3층의 주거시설 등이 철거된 사실은 확인되지 않았다.



(나) 청구인의 주장은 이유 없다.



청구인은 쟁점부동산의 매매계약에 대하여 매매가계약을 체결한 2022.3.14.이 아니라 매매본계약을 체결한 2022.8.22.이라고 주장하나, 매매본계약 중 매매가계약의 내용과 다른 점은 계약금의 지급일이 매매가계약일(2022.3.14.)이 아니라 매매본계약일(2022.8.22.)로 변경된 것을 제외하고 다른 계약조건이 추가되거나 별도의 대금수령이 수반되는 등의 내용이 없으므로, 쟁점부동산의 매매계약일은 청구인과 양수인 간에 중요한 매매조건(매매목적물, 매매대금의 규모 등)에 대한 합의가 이루어져서 이들 당사자 간에 매매계약의 체결의사가 명확하고 ‘부동산매매계약서’라는 처분문서로서의 법적구속력을 갖추게 된 매매가계약일(2022.3.14.)로 보아야 한다.



(2) 앞서 제시하였듯이 처분청은 쟁점건물의 3층이 쟁점부동산에 관한 매매가계약일 현재 주거용으로 사용되었음을 객관적으로 확인하여 이 건 처분을 하였으므로 쟁점부동산을 1세대 1주택 비과세 특례가 배제되는 다세대주택으로 보아야 한다.



양도소득세의 비과세 요건을 충족하고 있다는 사실에 관하여는 특별한 사정이 없는 한 납세의무자에게 입증책임이 있고(대법원 2005.12.23. 선고 2005두8443 판결 등, 같은 뜻임), 이 건과 같이 과세관청이 공부상 주택 외 용도로 등재되어 있는 양도건물 일부에 대해 전입 및 임차인의 거주 내역, 내부 주거환경 등을 확인하여 주거용으로 사용되었을 것이라는 의심을 갖게 되고 납세자에게 이에 대한 소명을 요구하였다면 해당 양도건물의 일부가 실제로도 공부상 용도로 사용되었다는 사실에 관한 증빙은 납세자의 지배영역 안에 있는 것이어서 납세자가 입증하는 것이 용이하다 할 것이므로 그 소명의 요청을 받은 납세자로서는 과세관청에게 객관적인 증빙을 통해 해당 사실을 입증하는 것이 합리적임을 감안하면, 청구인이 처분청에게 이러한 입증 없이 조사 당시부터 매매계약 특약에 따른 양도시기 특례를 적용할 때 쟁점건물의 3층을 제외하고 나머지 공부상ㆍ 사실상 주거용으로 사용된 4∼6층만을 대상으로 주택 수로 산정하여야 한다고 주장하는 것은 이유 없다 할 것이므로, 처분청이 청구인에 대한 양도소득세 조사 당시 확인한 쟁점부동산 매매가계약일의 현황대로 쟁점부동산을 주거용으로 사용된 층수가 3개층을 초과하는 다세대주택으로 보아야 한다.





3. 심리 및 판단



가. 쟁점



쟁점부동산의 매매계약일을 기준으로 1세대1주택 비과세가 적용되는 다가구주택에 해당되지 않는 것으로 본 처분의 당부



나. 관련 법령 등 : ＜별지＞ 기재



다. 사실관계 및 판단



(1) 처분청이 확인한 사실관계는 아래와 같다.



(가)처분청은 2024.4.29.∼2024.5.18. 기간 중 아래과 같이 청구인에 대한 양도소득세 조사를 실시한 결과 쟁점부동산이 매매계약 특약에 따른 양도시기 특례(소득세법 기본통칙 89-154…12)에 따라 2022.3.14. 매매가계약일 기준으로 주거용으로 사용되는 층수가 4개층(3∼6층)이어서 「소득세법 시행령」 제155조 제15항 단서에 따른 1세대 1주택 비과세 특례가 적용되는 다가구주택에 해당되지 않는 것으로 보았다. 한편 처분청은 매매계약 이후 양수인과의 약정에 따라 주택이 주택 외 용도로 변경되더라도 1세대 1주택 비과세의 판단은 양도일로 본다는 기획재정부 예규(재산세제과-1322, 2022.10.21.)는 쟁점부동산의 매매계약일(2022.3.14.) 이후에 생산되어 이 건에 적용되지 않는 것으로 보았다. 처분청은 이에 따라 청구인이 당초 신고시 쟁점부동산을 다가구주택으로 보아 적용한 1세대 1주택 비과세 특례를 부인하고 쟁점건물 중 청구인이 거주한 5ㆍ 6층 중 5층에 대해서만 1세대 1주택 비과세를 적용하여 이 건 과세처분을 하였다.



1) 청구인은 2022.3.14. 양수인과 쟁점부동산의 매매에 관한 가계약을 체결하였고 그 후 2022.8.22. 본계약을 체결하였는데, 처분청은 선행 가계약의 효력이 가계약일 이후에도 유지되었다고 보아 쟁점부동산의 계약일을 2022.3.14.(가계약일)로 보았다.



2)처분청은 쟁점건물 각층의 사용 현황 및 등기 내역(일반건축물 대장상 쟁점건물의 위반 내역 포함)을 통하여 쟁점건물 중 공부상 지하1층∼지상3층이 주택 외 부분(근린생활시설)이고 지상4층∼지상6층이 주택으로 이중 5층과 6층은 청구인이 거주하고 4층은 5세대에 임대 중이었음을 확인하였고, 해당 임대사실은 명도비용 지급 및 전입 내역을 통해 확인하였으며, 이에 대해서는 청구인과의 이견이 없는 것으로 보았다. 한편 매매본계약서의 특약 중 제9항(4∼6층의 용도를 주택에서 근린생활시설로 용도변경하고 용도변경에 소요되는 비용은 양수인이 부담한다)에 따라 2022.12.5. 쟁점건물 4∼6층이 주택에서 근린생활시설로 변경되었는데, 처분청은 위 용도변경에 대해 쟁점부동산의 양수자가 주택 취득에 따른 취득세 중과(취득세율 : 상가 4%, 주택 12%)를 회피할 목적이 있었다고 보았다.



3)처분청은 아래와 같은 이유로 쟁점건물의 3층에 대하여 매매계약일(2022.3.14.) 현재 주거용으로 사용된 것으로 보았다.



가)처분청은 위 3층에 매매계약일 전부터 전입(2010년 1월부터 2021년 9월까지 24명이 301호부터 304호까지에 각 전입하였다) 및 확정일자의 확인 내역이, 쟁점부동산의 매매가계약일(2022.3.14.) 당시에는 4명의 임차인이 전입한 상태임이 확인되고, 매매가계약의 특약 제14항에 의하면 양수인인 청구인이 3층의 임차인을 명도 완료하는 때에 본계약을 체결하기로 하였음을 감안하면, 위 특약에 따라 쟁점건물 3층의 임차인이 모두 명도되었다 하더라도 매매계약일인 2022.3.14. 현재에는 상시주거가 가능한 주택으로 보았다.



나)쟁점건물은 처분청의 위 조사 착수 당시 철거되어 신축공사가 진행 중이었고, 처분청은 매매계약일(2022.3.14.) 현재 위 3층의 이용현황이 주택이 아님을 입증할 증빙자료(주거시설의 철거에 관한 견적서, 사진 등)를 요청하였으나 청구인이 이를 제출하지 않았다고 보았고, 2022년 5월∼2022년 8월 기간의 보증금 및 명도비 지출 내역상 2022.8.12. 위 3층의 임차인들 중 B이 마지막으로 퇴거하였으나 조사 당시 B의 유선 진술(본인이 거주한 303호와 다른 호실에 씽크대, 냉장고, 가스레인지 등 취사시설과 화장실 등 주거시설이 있었다는 것) 및 철거업자의 확인서(쟁점건물 3층의 생활폐기물만을 철거ㆍ 운반하였다는 것)를 근거로 B의 퇴거 당시에도 위 3층을 상시주거가 가능한 주택으로 보았다.



(나)청구인은 2024.7.9. 이 건에 대한 과세전적부심사를 제기하였고, 국세청장은 포털사이트 로드맵을 통해 쟁점건물의 3층에 2022년 10월까지 주거시설인 보일러 시설(2022년 1월 촬영분에는 에어컨실외기 및 보일러 연통이, 2022년 10월 촬영분에는 보일러 연통이 보이다가, 2023년 4월 촬영분에는 보일러 연통이 보이지 않고 2024년 4월에는 리모델링된 것으로 보인다는 것)이 있음을 확인하는 등의 심리를 한 결과, 2024.11.21. 아래와 같은 이유로 매매본계약일인 2022.8.22. 현재 쟁점건물 중 주거용으로 사용된 층수를 4개층(3∼6층)으로 보아 쟁점부동산이 1세대 1주택 비과세 특례가 적용되는 다가구주택에 해당되지 않는 것으로 보고 청구인의 과세전적심사청구를 불채택하였다.



1) 「소득세법 시행령」 제154조 제1항에 따른 1세대 1주택 비과세 판정은 양도일을 기준으로 판단함이 원칙이나, 매매계약 후 양도일 이전에 매매계약의 특약에 따라 1세대 1주택에 해당하는 주택을 멸실한 경우 매매계약일 현재를 기준으로 판단해야 하고(소득세법 기본통칙 89-154…12) 1세대 2주택 이상 중과 규정을 적용함에 있어서도 이와 다르다고 보기 어렵다(국세청 재산세과-2830, 2008.9.17. 등 다수, 같은 뜻임).



2) 2022.3.14. 작성된 매매가계약서에는 건물 및 토지의 부분별 가액이 확정되어 있지 않고, 별도로 본 계약서를 작성한다고 기재되어 있으며, 위 매매가계약서와 2022.8.22. 작성된 본계약서의 각 내용이 서로 다름을 감안하면 위 매매가계약서 작성일을 매매계약서의 작성일로 보기는 어렵다.



3) ①쟁점건물의 3층에는 2010년∼2022.8.12. 기간 중 주민등록상 전입하여 주택으로 사용된 사실이 확인되는 점, ②폐기물처리업자의 사실확인서에 따르더라도 싱크대, 장롱 등의 폐기물을 운반한 것만 확인될 뿐 주거에 필요한 화장실, 난방시설 등을 철거하였다는 증빙은 제출되지 않은 점, ③쟁점부동산의 매매계약일(2022.8.22.) 이후인 2022년 10월 촬영된 포털사이트 로드뷰에서 쟁점건물의 3층에 보일러 연통이 확인되는 점, ④청구인이 제출한 2022.12.1.자 건축허가조사 및 검사조서는 검사자의 서명이 없고 단순히 ‘쟁점건물에 위반된 부분이 없다’고만 기재되어 있으며 실재 현장을 확인한 사진 등의 자료는 제출되지 않은 점 등에 비추어, 쟁점건물의 3층은 매매계약일인 2022.8.22. 현재 주거에 적합한 상태에 있고 주거기능이 그대로 유지ㆍ 관리하고 있다고 봄이 타당하다.



(2) 청구인이 제출한 심리자료는 아래와 같다.



(가)청구인은 2022.3.14. 양수인과 체결한 쟁점부동산 매매가계약상 특약 제14항에 따라 2022.8.12.까지 쟁점건물 3층의 임차인들을 모두 퇴거시켰고 이는 위 매매가계약을 매매본계약으로 전환하기 위한 선제조건이어서 각 임차인의 퇴거와 임대보증금의 반환을 동시에 이행하였다고 주장하면서, 매매가계약서의 해당 부분, 매매가계약일 현재의 3층 임차인 현황 및 관련 임대차계약서를 제출하였다.



(나)청구인은 2022.8.22. 양수인과 쟁점부동산 매매본계약을 체결하고 2023.1.6. 잔금(OOO원)의 지불과 더불어 제15조의 특약 제8항부터 제10항까지에서 양도인의 책임으로 위반건축물의 원상회복, 2022.10.31.까지 3∼6층의 임차인 퇴거, 잔금지급일까지 공부상 주택인 4∼6층을 주택 외 용도(근린생활시설)로 용도변경할 것을 명시함으로써 매매계약일 당시부터 쟁점건물의 용도변경을 예정하고 잔금청산일 전에 그 이행을 하였다고 주장하면서 쟁점부동산의 매매본계약서 중 위 특약 부분을 제시하였다.



(다)청구인은 쟁점건물 3층의 모든 임차인이 퇴거한 2022.8.13. 철거업자(산하환경개발)로 하여금 쟁점건물 3층의 주거시설 등(집기, 비품, 취사시설, 화장실, 간이출입문 등)의 철거를 요청하여 그대로 실행되었다고 주장하면서 아래의 증빙 등을 제출 또는 제시하였다.



1)청구인은 철거업자에게 철거비용(OOO원)을 지급하고 위 철거를 요청하여 그대로 실행되었다고 주장하면서, 위 철거업자 대표의 명함, 철거비용의 송금 내역 및 위 철거업자의 사실확인서를 제출하였다.



2)청구인은 2022.8.13. 쟁점건물 3층의 철거가 잘 실행되어 그날 이후 주거시설이 더 이상 존치하지 않고, 이러한 사실은 청구인이 2022.12.5. 쟁점건물 4∼6층의 용도변경 전에 공부상의 용도와 다르게 사용된 내역이 없음(위반된 부분이 없음)을 확인한다는 내용으로 2022.12.1. 건축사가 관할 관청(서울특별시 강남구청장)을 대신하여 쟁점건물의 현황을 조사한 결과를 기록한 ‘건축허가조사 및 검사조서’를 통해 입증된다고 주장하면서, 위 검사조서, 관련 법령(위 검사조서가 관할 관청을 대신하여 건축사가 사실대로 작성한다는 내용의 것), 건축사의 현장조사검사 등 요령(경기도 파주시가 작성한 용도변경 현장조사 세부운용계획의 일부). 철거 후 사진(위 검사조서상의 건축사가 쟁점건물에 대한 위반건축물 검사 당시 촬영하였다는 것으로 청구인의 세무대리인이 2024.6.19. 서울특별시 강남구청장으로부터 정보공개청구로 받았다는 것) 및 서울특별시 보도자료를 제시 또는 제출하였다.



(3)이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살펴본다.



(가)청구인은 쟁점건물 중 매매본계약(2022.8.22.) 현재 쟁점건물 중 공부상 상가이나 사실상 주거용으로 사용하였던 3층과 공부상 및 사실상의 용도가 주택이었던 4∼6층에 관하여 매매가계약을 체결할 당시(2022.3.14.)부터 잔금청산을 하기 전에 3층을 상가로 원상회복하고 4∼6층을 상가로 용도변경하여 양도하기로 하고 실제로 이행하였으므로, 위 3층은 「소득세법」 제98조에 따른 원칙적인 양도시기를 적용하여 잔금청산일 현재의 상황에 따라 상가로, 위 4∼6층은 매매계약 특약에 따른 양도시기 특례를 적용하여 매매본계약 현재의 상황에 따라 주택으로 보아야 한다는 이유로 쟁점건물을 「소득세법 시행령」 제155조 제15항에 따라 1세대 1주택 비과세 특례가 적용되는 다가구주택으로 보아야 한다고 주장한다.



(나)그러나 「소득세법」 제98조에서 자산의 양도시기에 대하여 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우 등 대통령령으로 정하는 경우를 제외하고 해당 자산의 대금청산일로 보도록 규정하고 있고, 같은 법 시행령 제154조 제1항에서 1세대 1주택 비과세 여부를 양도일 현재를 기준으로 판정하도록 규정하고 있으며, 같은 영 제155조 제15항에서 다가구주택을 구획된 부분별로 양도하지 아니하고 하나의 매매단위로 하여 양도하는 경우에는 그 전체를 하나의 주택으로 보도록 규정하고 있는바, 다가구주택에 대한 1세대 1세대 비과세 특례의 적용시 그 양도시기 판정은 하나의 매매단위별로 다가구주택 여부를 판정하는 것과 동일하게 매매단위별로 판정하는 것이 타당하다 할 것이고, 설령 매매계약 특약에 따른 양도시기 특례가 도입된 배경[1세대 1주택 비과세 요건을 갖추었던 주택이 도시계획사업의 시행으로 인하여 철거된 경우 적어도 그 주택이 철거될 당시 1세대 1주택 비과세요건을 갖추고 있는 이상 양도소득세를 부과할 수 없다는 것(대법원 1992.5.12. 선고 92누1889 판결, 같은 뜻임)]을 감안할 때 과세관청이 해당 특례를 적용하여 비과세대상의 범위를 축소하는 것이 불합리할 수 있지만 해당 특례의 적용시 납세자에게 유리하다 하여 하나의 매매단위인 건물을 여러 층수로 나누어 양도시기를 계약일과 잔금청산일 등으로 구분하는 것도 무리가 있는 해석으로 보인다 할 것이다.



이 건의 경우 청구인이 매매가계약 당시부터 공부상 상가이지만 사실상 주거용으로 사용하던 3층을 상가로 원상회복함과 동시에 공부상ㆍ 사실상의 용도가 주택인 4∼6층도 상가로 용도변경하여 쟁점건물의 전체를 주택 외 용도인 상태로 양도하기로 하였는바 쟁점건물의 계약일을 매매가계약일로 보든 아니면 매매본계약일로 보든 청구인의 쟁점건물의 양도는 계약일 당시 1세대 1주택 요건을 충족한 ‘하나의 매매단위인 다가구주택’이, 청구인이 선택할 수 없는 사유로 주택 외의 자산으로 변경되어서 매매계약 특약에 따른 양도시기 특례가 적용되는 사안으로 인정하기는 어려워 보이는 점, 그렇다면 쟁점건물의 양도는 「소득세법」 제98조에 따라 그 양도시기를 잔금청산일로 보아야 하고 그 당시의 쟁점건물의 각 층은 모두 상가로 용도변경된 상태인 점 등에 비추어, 주택이 아닌 쟁점건물의 양도에 대하여 1세대 1주택 비과세를 적용할 수는 없다 할 것이므로 청구인의 주장을 받아들이기는 어렵다고 판단된다(청구인이 제시한 ‘조심 2020서839, 2020.6.4.’는 당초 공부상 상가이나 주거용으로 사용한 1개층 외에 계약일 당시 공부상ㆍ 사실상 용도가 주택인 3개층을 용도변경 없이 잔금청산일까지 보유하여서 우리 원이 「소득세법」 제98조에 따라 각 층이 포함된 ‘하나의 매매단위인 건물’의 양도일을 잔금청산일로 보고 그 날 현재를 기준으로 해당 건물을 1세대 1주택 비과세 특례가 적용되는 다가구주택으로 보도록 결정한 사례이므로 이 건에 원용하기는 어려워 보인다).



(다) 다만 이와 같이 결정할 경우 이 건 과세처분시 쟁점건물 중 5층에 대하여 1세대 1주택 비과세(당초 처분 후 증액한 장기보유특별공제를 포함한다)를 배제하게 되어 청구인에게 오히려 불리하게 되므로 「국세기본법」 제79조 제2항에 따라 처분청의 당초 처분을 유지하는 것이 타당한 것으로 판단된다.





4. 결론



이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 「국세기본법」 제80조의2 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.



＜별지＞ 관련 법령 등





(1) 국세기본법



제18조(세법 해석의 기준 및 소급과세의 금지) ① 세법을 해석ㆍ적용할 때에는 과세의 형평(衡平)과 해당 조항의 합목적성에 비추어 납세자의 재산권이 부당하게 침해되지 아니하도록 하여야 한다.



(2) 소득세법(2023.12.31. 법률 제19933호로 일부개정되기 전의 것)



제88조(정의) 이 장에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.

7." 주택" 이란 허가 여부나 공부(公簿)상의 용도구분과 관계없이 사실상 주거용으로 사용하는 건물을 말한다. 이 경우 그 용도가 분명하지 아니하면 공부상의 용도에 따른다.



제89조(비과세 양도소득) ① 다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세(이하 " 양도소득세" 라 한다)를 과세하지 아니한다.

3.다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(주택 및 이에 딸린 토지의 양도 당시 실지거래가액의 합계액이 12억원을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 " 주택부수토지" 라 한다)의 양도로 발생하는 소득

가.1세대가 1주택을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 요건을 충족하는 주택



제98조(양도 또는 취득의 시기) 자산의 양도차익을 계산할 때 그 취득시기 및 양도시기는 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우 등 대통령령으로 정하는 경우를 제외하고는 해당 자산의 대금을 청산한 날로 한다. (후단 생략)



제104조(양도소득세의 세율) ⑦다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택(이에 딸린 토지를 포함한다. 이하 이 항에서 같다)을 양도하는 경우 제55조 제1항에 따른 세율에 100분의 20(제3호 및 제4호의 경우 100분의 30)을 더한 세율을 적용한다. (후단 생략)

1.「주택법」 제63조의2 제1항 제1호에 따른 조정대상지역(이하 이 조에서 " 조정대상지역" 이라 한다)에 있는 주택으로서 대통령령으로 정하는 1세대 2주택에 해당하는 주택



(3) 소득세법(2023.12.31. 법률 제19333호로 일부개정된 것)



제88조(정의) 이 장에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.

7." 주택" 이란 허가 여부나 공부(公簿)상의 용도구분과 관계없이 세대의 구성원이 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로서 대통령령으로 정하는 구조를 갖추어 사실상 주거용으로 사용하는 건물을 말한다. 이 경우 그 용도가 분명하지 아니하면 공부상의 용도에 따른다.



(4) 소득세법 시행령(2024.2.29. 대통령령 제34265호로 일부개정되기 전의 것)



제154조(1세대1주택의 범위) ①법 제89조 제1항 제3호 가목에서 " 대통령령으로 정하는 요건" 이란 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 해당 주택의 보유기간이 2년(괄호 생략) 이상인 것[취득 당시에 「주택법」 제63조의2 제1항 제1호에 따른 조정대상지역(이하 " 조정대상지역" 이라 한다)에 있는 주택의 경우에는 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항 제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우에는 3년) 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것]을 말한다. 다만, 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 제1호부터 제3호까지의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 않으며 제5호에 해당하는 경우에는 거주기간의 제한을 받지 않는다.



제155조(1세대1주택의 특례) ⑮제154조 제1항을 적용할 때 「건축법 시행령」 별표 1 제1호 다목에 해당하는 다가구주택은 한 가구가 독립하여 거주할 수 있도록 구획된 부분을 각각 하나의 주택으로 본다. 다만, 해당 다가구주택을 구획된 부분별로 양도하지 아니하고 하나의 매매단위로 하여 양도하는 경우에는 그 전체를 하나의 주택으로 본다.



제156조(고가주택의 범위) ① 법 제89조 제1항 제3호 각 목 외의 부분을 적용할 때 1주택 및 이에 딸린 토지의 일부를 양도하거나 일부가 타인 소유인 경우로서 실지거래가액 합계액에 양도하는 부분(타인 소유부분을 포함한다)의 면적이 전체 주택면적에서 차지하는 비율을 나누어 계산한 금액이 12억원을 초과하는 경우에는 고가주택으로 본다.

②법 제89조 제1항 제3호 각 목 외의 부분에 따른 고가주택의 실지거래가액을 계산하는 경우에는 제154조 제3항 본문에 따라 주택으로 보는 부분(이에 부수되는 토지를 포함한다)에 해당하는 실지거래가액을 포함한다.

③제155조 제15항에 따라 단독주택으로 보는 다가구주택의 경우에는 그 전체를 하나의 주택으로 보아 법 제89조 제1항 제3호 각 목 외의 부분을 적용한다.



제162조(양도 또는 취득의 시기) ①법 제98조 전단에서  "대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우 등 대통령령으로 정하는 경우”란 다음 각 호의 경우를 말한다.

1.대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 등기부ㆍ등록부 또는 명부 등에 기재된 등기ㆍ등록접수일 또는 명의개서일

2.대금을 청산하기 전에 소유권이전등기(등록 및 명의의 개서를 포함한다)를 한 경우에는 등기부ㆍ등록부 또는 명부등에 기재된 등기접수일



(5)소득세법 시행령(2024.2.29. 대통령령 제34265호로 일부개정되기 전의 것)



제152조의4(주택의 범위) 법 제88조 제7호 전단에서 " 대통령령으로 정하는 구조" 란 세대별로 구분된 각각의 공간마다 별도의 출입문, 화장실, 취사시설이 설치되어 있는 구조를 말한다.



(6)소득세법 시행령(2025.2.28. 대통령령 제35349호로 일부개정된 것)



제154조(1세대1주택의 범위) ①법 제89조 제1항 제3호 가목에서 " 대통령령으로 정하는 요건" 이란 1세대가 양도일(주택의 매매계약을 체결한 후 해당 계약에 따라 주택을 주택 외의 용도로 용도변경하여 양도하는 경우에는 해당 주택의 매매계약일을 말한다. 이하 이 항에서 같다) 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 해당 주택의 보유기간이 2년(괄호 생략) 이상인 것[괄호 생략]을 말한다. (단서 생략)



※ 부칙(대통령령 제35349호, 2025.2.28.)

제1조(시행일) 이 영은 공포한 날부터 시행한다. (단서 생략)

제13조(양도소득 비과세 대상 1세대 1주택의 범위 등에 관한 적용례) 제154조 제1항 및 제159조의4의 개정규정은 이 영 시행 이후 매매계약을 체결하는 경우부터 적용한다.



※소득세법 기본통칙(1997.4.8. 일부개정되고 2024.3.15. 일부개정되기 전의 것)



89-154…12(매매특약이 있는 주택의 1세대 1주택 비과세 판정) 영 제154조 제1항의 규정에 따른 1세대 1주택 비과세의 판정은 양도일 현재를 기준으로 한다. 다만 매매계약 후 양도일 이전에 매매특약에 의하여 1세대 1주택에 해당하는 주택을 멸실한 경우에는 매매계약일 현재를 기준으로 한다.



(7) 건축법



제19조(용도변경) ②제22조에 따라 사용승인을 받은 건축물의 용도를 변경하려는 자는 다음 각 호의 구분에 따라 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 특별자치시장ㆍ특별자치도지사 또는 시장ㆍ군수ㆍ구청장의 허가를 받거나 신고를 하여야 한다.

1.허가 대상: 제4항 각 호의 어느 하나에 해당하는 시설군(施設群)에 속하는 건축물의 용도를 상위군(제4항 각 호의 번호가 용도변경하려는 건축물이 속하는 시설군보다 작은 시설군을 말한다)에 해당하는 용도로 변경하는 경우



제27조(현장조사ㆍ검사 및 확인업무의 대행) ①허가권자는 이 법에 따른 현장조사ㆍ검사 및 확인업무를 대통령령으로 정하는 바에 따라 「건축사법」 제23조에 따라 건축사사무소개설신고를 한 자에게 대행하게 할 수 있다.

②제1항에 따라 업무를 대행하는 자는 현장조사ㆍ검사 또는 확인결과를 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 허가권자에게 서면으로 보고하여야 한다.



(8) 건축법 시행령(2022.12.6. 대통령령 제33023호로 일부개정된 것)



■ 건축법 시행령 [별표 1] ＜개정 2022. 12. 6.＞



용도별 건축물의 종류(제3조의5 관련)



1.단독주택[괄호 생략]

다.다가구주택: 다음의 요건을 모두 갖춘 주택으로서 공동주택에 해당하지 아니하는 것을 말한다.

1)주택으로 쓰는 층수(지하층은 제외한다)가 3개 층 이하일 것. (단서 생략)

2)1개 동의 주택으로 쓰이는 바닥면적의 합계가 660제곱미터 이하일 것

3)19세대(대지 내 동별 세대수를 합한 세대를 말한다) 이하가 거주할 수 있을 것

2. 공동주택[괄호 및 단서 생략]

다.다세대주택: 주택으로 쓰는 1개 동의 바닥면적 합계가 660제곱미터 이하이고, 층수가 4개 층 이하인 주택(2개 이상의 동을 지하주차장으로 연결하는 경우에는 각각의 동으로 본다)