심판청구를 기각한다.

1. 처분개요



가. 처분청은 청구법인에 대한 당초 2022년~ 2024년 귀속 종합부동산세 결정 시 아래 ＜표1＞의 주택(이하  "쟁점부동산”이라 한다)이 종합부동산세 과세대상 주택에서 누락된 사실을 확인하였다.



＜표1＞ 쟁점주택 내역

○○○



나. 처분청은 쟁점부동산을 청구법인의 2022년~ 2024년 귀속 종합부동산세 과세대상 주택에 합산하여 2025.5.16. 청구법인에게 아래 ＜표2＞와 같이 2022년～2024년 귀속 종합부동산세 합계 OOO원과 농어촌특별세 합계 OOO원을 경정ㆍ고지하였다.



＜표2＞ 종합부동산세 등 경정내역

○○○



다. 청구법인은 이에 불복하여 2025.6.9. 심판청구를 제기하였다.





2. 청구법인 주장 및 처분청 의견



가. 청구법인 주장



(1)「신탁법」에 따른 신탁계약, 위탁자 지위이전계약 및 관리신탁 등기된 부동산에 대한 재산세는「지방세법」제7조에 따라 신탁재산을 소유한 최종 위탁자가 세금을 납부할 의무가 있으므로 이 건과 관련하여 재산세를 관할하는 지방자치단체인 경기도는 최종 위탁자인 A에게 취득세 및 재산세 등을 부과하였고, 종합부동산세도 종부세법 제7조에 따라 재산세를 납부한 A에게 과세되었는바, 그럼에도 처분청은 쟁점부동산에 대한 신탁계약과 위탁자 지위변경계약 관련 내용을 법문대로 해석하지 않았고, 청구법인이 신탁계약, 위탁자 지위이전계약 관련 증빙서류를 제출하였음에도 이를 검토하지 아니하였으며, 신탁계약 내용을 형식적인 것으로 유추ㆍ확장하여 신탁계약 및 위탁자지위계약이 무효라고 보아 이 건 종합부동산세를 부과하였으므로, 이는 지방세와 국세를 납세자에게 이중으로 과세함은 물론 지방세를 과세한 경기도의 과세처분에 반하는 것이다.



(2) 위탁자이자 수익자인 청구법인과 수탁자인 청구법인의 대표자 B는「신탁법」제2조에 근거하여 신탁계약 체결 및 신탁등기를 하였고, 같은 법 제10조에 근거하여 청구법인과 B의 동의로 최종 위탁자인 A과 위탁자 지위변경계약 및 그에 따른 위탁자 지위이전등기를 하였으며, 이에 최종 위탁자인 A에게「지방세법」제107조에 따른 재산세 납세의무가 있고, 또한 종부세법 제7조에 따른 종합부동산세 납세의무가 있으며, 이에 더하여 경기도는「지방세법」제7조 제15항을 근거로 위탁자 지위를 이전받은 새로운 위탁자가 신탁한 해당 신탁재산을 취득한 것으로 보아 취득세를 부과하였는데, 징수에 대한 행위 또한 적법한 것으로서 이는「지방세법」제10조 제2항 제5호에 따라 위탁자가 신탁재산을 소유한 것으로 보아 최종 위탁자가 재산세를 납부할 의무가 있다는 것을 뒷받침하고 있음을 알 수 있다.



(3) 최종 위탁자는 수익자의 수익분배나 신탁재산의 소유가 아닌「신탁법」제42조에 해당하는 수탁자의 업무지원이 위탁자 지위이전의 목적이었으므로「지방세법」제7조 제15항에 따라 같은 법 제17조의 취득가액, 같은 법 시행령 제18조의 법인이 작성한 원장의 객관적 금융거래 사실로 위탁자 지위변경등기 신청을 하였고, 관할 등기소에서는 관리신탁등기 설정이 완료되어 종합부동산세 납세의무자인 재산세 납세의무자가 결정되었으며, 이에 더하여 취득세를 관할하는 경기도는 신탁계약 및 위탁자 지위변경계약의 내용과 목적은 무시하고 위탁자 지위이전등기 행위만으로「지방세법」제7조에 따른 위탁자 지위 이전이 있는 경우 신탁재산 자체를 취득한 것으로 결정하여 시가표준액을 과세표준으로 정한 후 취득세를 중과하였고, 최종 위탁자가 이를 납부하지 못하자 최종 위탁자의 노후자금인 개인연금까지 해지시키면서 모든 예금압류는 물론 급여를 비롯한 환급세액 압류, 부동산 압류까지 진행하였다.



(4) 경기도는 위탁자 지위변경의 경우 새로운 위탁자가 신탁재산을 소유한 것으로「지방세기본법」제17조에 따라 최종 위탁자를 납세의무자로 보아 지방세를 부과하였는데, 동일한 신탁계약과 위탁자 지위이전계약 등기에 대하여 처분청은 계약내용을 유추ㆍ확장하여 신탁이 무효라고 하면서 청구법인에게 종합부동산세를 부과하였으므로 이는 조세공평원칙에 부합하지 않을 뿐 아니라 지방세와 국세를 각각 부과하는 이중과세에 해당되는 것으로 판단된다.



또한「신탁법」제2조와 제4조에 따라 신탁계약한 것을 등기하고, 수탁자가 수익자의 이익 또는 특정의 목적을 위하여 그 재산의 관리ㆍ처분ㆍ운용ㆍ개발, 그 밖에 신탁 목적의 달성을 위하여 여러 행위를 한 것과 관련된 증빙자료로 수탁자가 임차인과 체결한 임대차계약서를 처분청에 제출하였고, 수탁자의 사무 위임을 받은 최종 위탁자가 임차인 응대, 주택 유지보수, 법인 장부기재 및 세금 신고를 위한 여러 사무 업무를 수행한 것과 관련된 증빙자료로 공인중개사사무소 매도요청 문자 캡처본을 처분청에 제출하였으나, 처분청은 수탁자와 최종 위탁자가 신탁계약 내용에 대하여 수행한 위의 행위 등에 대한 검토도 진행하지 아니하였다.



나. 처분청 의견



(1) 2020.8.18. 법률 제17478호로 개정된 종부세법은 주택분 종합부동산세 강화를 위해 2주택 이하를 소유한 경우 세율을 1천분의 6부터 1천분의 30까지로, 3주택 이상을 소유한 경우나 조정대상지역내 2주택을 소유한 경우 세율을 1천분의 12부터 1천분의 60까지로 각 인상하였고(제9조 제1항), 조정대상지역 내 2주택 소유자에 대한 세부담 상한을 종전 100분의 200에서 100분의 300으로 인상하였으며(제10조 제2호), 법인의 투기 수요 차단을 위해 일부 예외적인 경우를 제외하고는 법인에 대한 주택분 종합부동산세의 과세표준 기본공제 및 세부담 상한을 폐지하였고(종부세법 제8조 제1항, 제10조 단서), 법인 소유 주택에 대해서는 2주택 이하를 소유한 경우 3%, 3주택 이상 또는 조정대상지역 내 2주택을 소유한 경우 6%라는 단일세율이 적용(같은 법 제 제9조 제2항)되도록 개정되었는바(헌법재판소 2024.5.30. 선고 2022헌바238 결정, 2020.7.10. 관계부처 합동「주택시장 안정 보완대책」제5∼6면 참조), 이러한 종부세법 개정에 따라 ① 법인이 단일세율 적용을 회피하고 기본공제를 적용받거나, ② 개인이 누진과세를 회피하고 기본공제를 여러 차례 받기 위한 목적으로 외관상 신탁을 설정한 후 그 신탁재산의 위탁자의 지위를 이전하는 방식으로 종합부동산세를 회피할 유인이 아래 ＜표3＞의 예시 내용과 같이 발생하게 된다.



＜표3＞ 조세회피 유인 예시

○○○



(2)「지방세법」제107조 제1항은 재산을 사실상 소유하고 있는 자를 재산세의 납세의무자로 하되, 같은 조 제2항 제5호에서「신탁법」에 따라 수탁자 명의로 등기된 신탁재산의 경우에는 위탁자를 재산세의 납세의무자로 하도록 규정하고 있고, 종부세법 제7조 제1항은 주택분 재산세 납세의무자에게 주택에 대한 종합부동산세를 납부할 의무가 있다고 규정하는 한편, 같은 조 제2항은「신탁법」에 따라 수탁자의 명의로 등기된 신탁주택의 경우에는 위탁자가 종합부동산세를 납부할 의무가 있다고 규정하여 제1항의 내용을 재확인하고 있다.



과거「지방세법」은「신탁법」에 의한 신탁재산을 수탁자 명의로 등기하는 경우 취득세와 등록세는 비과세하면서 재산세 등은 등기명의자인 수탁자에게 부과하는 것이 실질과세의 원칙에 반한다는 비판을 수용하여, 당초 신탁재산에 대한 재산세 납세의무자를 위탁자로 규정하고 있었다가(대법원 2005.7.28. 선고 2004두8767 판결 참조), 2014.1.1. 법률 개정에 따라 신탁재산에 대한 납세의무자를 수탁자로 변경하여 신탁재산의 법적 소유자와 납세의무자를 일치시켰고, 그 결과 위탁자인 다주택자들이 주택을 신탁할 경우 수탁자가 납세의무자가 되어 종합부동산세 부담이 완화되는 점을 활용하는 문제를 방지하기 위해 2020.12.29.「지방세법」과 종부세법이 개정되어 신탁재산의 보유세 납세의무자가 수탁자에서 다시 위탁자로 환원되어 현행 규정에 이르게 되었다(2020.7.10. 관계부처 합동「주택시장 안정 보완대책」제6면 참조).



한편,「국세기본법」제14조와 「지방세기본법」제17조 제1항에서는 ‘과세의 대상이 되는 소득ㆍ수익ㆍ재산ㆍ행위 또는 거래의 귀속이 명의일 뿐이고 사실상 귀속되는 자가 따로 있는 때에는 사실상 귀속되는 자를 납세 의무자로 하여 이 법 또는 지방세관계법을 적용한다.’라고 규정하여 실질과세의 원칙을 천명하고 있는바, 앞서 살펴 본 개정 경위에 비추어 볼 때「지방세법」제107조 제2항 제5호 및 종부세법 제7조 제2항의 경우에도 실질과세의 원칙이 적용되므로, 명의와 실질의 괴리가 존재하고 그 괴리가 조세회피목적에서 비롯된 경우에는 그 명의에도 불구하고 실질에 따라 납세의무자를 판단함이 타당하다.



(3) 쟁점부동산 신탁계약은「신탁법」상 신탁이라고 할 수 없어 무효이므로, 납세의무자는 쟁점부동산의 사실상 소유자인 청구법인이다.



「신탁법」에 따른 신탁이란 위탁자와 수탁자 사이의 신임관계에 기하여 위탁자가 수탁자에게 특정의 재산(영업이나 저작재산권의 일부를 포함한다)을 이전하거나 담보권의 설정 또는 그 밖의 처분을 하고 수탁자로 하여금 수익자의 이익 또는 특정의 목적을 위하여 그 재산의 관리, 처분, 운용, 개발, 그 밖에 신탁 목적의 달성을 위하여 필요한 행위를 하게 하는 법률관계를 말하고(제2조), 신탁재산의 관리, 처분, 운용, 개발, 멸실, 훼손, 그 밖의 사유로 수탁자가 얻은 재산은 모두 신탁재산에 속하는 것인바(제27조), 수탁자에게 토지 소유권의 명의만이 이전될 뿐 이에 대한 관리, 처분의 권한과 의무가 적극적, 배타적으로 부여되지 않을 경우 그러한 신탁관계는 이른바 명의신탁 또는 수동신탁이고, 이러한 신탁관계는「신탁법」상 신탁이라고 할 수 없으며(대법원 1979.1.16. 선고 78누396 판결 참조), 위탁자가 수탁자의 신탁재산에 대한 처분ㆍ 관리권을 공동행사하거나 수탁자가 단독으로 처분ㆍ 관리를 할 수 없도록 실질적인 제한을 가하는 것은「신탁법」의 취지나 신탁의 본질에 반하게 된다(대법원 2003.1.27. 선고 2000마2997 판결 참조).



쟁점부동산 신탁계약은「신탁법」상 신탁이 아닌 명의신탁 또는 수동신탁으로서 무효이다.



쟁점부동산 신탁계약에서는 ‘당사자들은 부동산의 등기부상 소유권 명의만을 수탁자 명의로 변경하고 관리하는 것을 목적으로 하는 부동산 관리 신탁 계약을 체결한다.’라고 정하여 소유권 명의만을 신탁하였음을 명시하고 있음은 앞서 본 바와 같고, 또한 쟁점부동산의 신탁계약 내용에 따르면, 신탁기간은 수익자가 신탁을 종료하기 원하는 시점까지이고(제3조), 수탁자는 쟁점부동산의 명의만 보유하고 일체의 처분 및 관리를 할 수 없으며(제5조 제1항), 수익자가 쟁점부동산의 일체의 처분 및 관리를 하고 필요한 경우 수탁자에게 협력을 요청할 수 있는데(제5조 제2항), 이 경우 수탁자는 적극적으로 응해야 하고(제5조 제3항), 수탁자가 쟁점부동산의 관리에 필요한 비용을 청구받거나 수탁자의 이름으로 지급하여야 할 경우 수익자에게 그 비용의 지급을 요청할 수 있다(제6조 제3항)고 규정하고 있는바, 그렇다면 쟁점부동산의 신탁계약상 수탁자는 쟁점부동산에 관한 소유권 명의를 갖는 것 외에는 어떠한 처분 및 관리 권한도 갖지 못하도록 되어 있어 명의신탁 또는 수동신탁에 불과하고, 결국 이러한 신탁관계는「신탁법」상 신탁이라고 할 수 없어 무효라고 봄이 타당하다.



결국, 쟁점부동산 신탁계약은「신탁법」상 신탁이 아니므로, 「신탁법」상 등기된 재산에 대한 납세의무자를 위탁자로 규정하는「지방세법」제107조 제2항 및 종부세법 제7조 제2항이 적용되지 아니하고, 따라서, 쟁점부동산에 대한 납세의무자는「지방세법」제107조 제1항에 따라 ‘사실상 소유자’인 청구법인이다.



(4) 설령, 쟁점부동산 신탁계약이 유효하다고 하더라도 이 건 위탁자 지위변경계약은 조세회피 목적으로 형식상으로만 위탁자 지위를 이전한 가장행위에 해당하므로, 납세의무자는 쟁점부동산의 실질적 위탁자인 청구법인이다.



쟁점부동산 위탁자 지위변경계약은 아래 ＜표4＞와 같은 이유로 오로지 조세회피의 목적을 이루기 위한 수단으로서 위탁자 지위를 실질적으로 양도하는 행위 없이 외관만을 만든 것으로 판단된다.



＜표4＞ 지위이전계약의 실질

○○○



결국, 청구법인의 위탁자 지위 이전은 조세회피를 위한 가장행위에 해당한다고 판단되고, 따라서 실질적인 위탁자인 청구법인이 여전히 쟁점부동산의 납세의무자에 해당한다고 봄이 타당하다.





3. 심리 및 판단



가. 쟁 점



청구법인이 쟁점부동산에 대한 종합부동산세 납세의무자인지 여부



나. 관련 법령 등



(1) 종합부동산세법(2020.12.29. 법률 제17760호로 개정된 것) 제7조【납세의무자】① 과세기준일 현재 주택분 재산세의 납세의무자는 종합부동산세를 납부할 의무가 있다.

②「신탁법」제2조에 따른 수탁자(이하 " 수탁자" 라 한다)의 명의로 등기 또는 등록된 신탁재산으로서 주택(이하 " 신탁주택" 이라 한다)의 경우에는 제1항에도 불구하고 같은 조에 따른 위탁자(「주택법」 제2조 제11호 가목에 따른 지역주택조합 및 같은 호 나목에 따른 직장주택조합이 조합원이 납부한 금전으로 매수하여 소유하고 있는 신탁주택의 경우에는 해당 지역주택조합 및 직장주택조합을 말한다. 이하 " 위탁자" 라 한다)가 종합부동산세를 납부할 의무가 있다. 이 경우 위탁자가 신탁주택을 소유한 것으로 본다.



제8조【과세표준】① 주택에 대한 종합부동산세의 과세표준은 납세의무자별로 주택의 공시가격을 합산한 금액[과세기준일 현재 세대원 중 1인이 해당 주택을 단독으로 소유한 경우로서 대통령령으로 정하는 1세대 1주택자(이하  "1세대 1주택자”라 한다)의 경우에는 그 합산한 금액에서 3억원을 공제한 금액]에서 6억원을 공제한 금액에 부동산 시장의 동향과 재정 여건 등을 고려하여 100분의 60부터 100분의 100까지의 범위에서 대통령령으로 정하는 공정시장가액비율을 곱한 금액으로 한다. 다만, 그 금액이 영보다 작은 경우에는 영으로 본다.



제9조【세율 및 세액】① 주택에 대한 종합부동산세는 다음 각 호와 같이 납세의무자가 소유한 주택 수에 따라 과세표준에 해당 세율을 적용하여 계산한 금액을 그 세액(이하 " 주택분 종합부동산세액" 이라 한다)으로 한다.

1. 납세의무자가 2주택 이하를 소유한 경우[「주택법」 제63조의2 제1항 제1호에 따른 조정대상지역(이하 이 조에서 " 조정대상지역" 이라 한다) 내 2주택을 소유한 경우는 제외한다.]



2. 납세의무자가 3주택 이상을 소유하거나, 조정대상지역 내 2주택을 소유한 경우



② 납세의무자가 법인 또는 법인으로 보는 단체(「 공공주택특별법」 제4조에 따른 공공주택사업자 등 사업의 특성을 고려하여 대통령령으로 정하는 경우는 제외한다)인 경우 제1항에도 불구하고 과세표준에 다음 각 호에 따른 세율을 적용하여 계산한 금액을 주택분 종합부동산세액으로 한다.
1. 2주택 이하를 소유한 경우(조정대상지역 내 2주택을 소유한 경우는 제외한다): 1천분의 30
2. 3주택 이상을 소유하거나, 조정대상지역 내 2주택을 소유한 경우: 1천분의 60

(2) 지방세법(2020.12.29. 법률 제17769호로 개정된 것) 제7조【납세의무자 등】① 취득세는 부동산, 차량, 기계장비, 항공기, 선박, 입목, 광업권, 어업권, 양식업권, 골프회원권, 승마회원권, 콘도미니엄, 회원권, 종합체육시설 이용회원권 또는 요트회원권(이하 이 장에서  "부동산등” 이라 한다)을 취득한 자에게 부과한다.
⑮「신탁법」제10조에 따라 신탁재산의 위탁자 지위의 이전이 있는 경우에는 새로운 위탁자가 해당 신탁재산을 취득한 것으로 본다 다만 위탁자 지위의 이전에도 불구하고 신탁재산에 대한 실질적인 소유권 변동이 있다고 보기 어려운 경우로서 대통령령으로 정하는 경우에는 그러하지 아니하다.

제107조【납세의무자】① 재산세 과세기준일 현재 재산을 사실상 소유하고 있는 자는 재산세를 납부할 의무가 있다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 해당 각 호의 자를 납세의무자로 본다.
② 제1항에도 불구하고 재산세 과세기준일 현재 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자는 재산세를 납부할 의무가 있다.
5.「신탁법」제2조에 따른 수탁자(이하 이 장에서 " 수탁자" 라 한다)의 명의로 등기 또는 등록된 신탁재산의 경우에는 제1항에도 불구하고 같은 조에 따른 위탁자(「주택법」제2조 제11호 가목에 따른 지역주택조합 및 같은 호 나목에 따른 직장주택조합이 조합원이 납부한 금전으로 매수하여 소유하고 있는 신탁재산의 경우에는 해당 지역주택조합 및 직장주택조합을 말하며, 이하 이 장에서 " 위탁자" 라 한다). 이 경우 위탁자가 신탁재산을 소유한 것으로 본다.

(3) 지방세법 시행령 제18조【취득가격의 범위 등】③ 법 제10조 제5항 제3호에서 대통령령으로 정하는 것 이란 다음 각 호에서 정하는 것을 말한다.
1. 판결문 : 민사소송 및 행정소송에 의하여 확정된 판결문 화해ㆍ포기ㆍ인낙 또는 자백간주에 의한 것은 제외한다)
2. 법인장부 : 금융회사의 금융거래 내역 또는「감정평가 및 감정평가사에 관한 법률」제6조에 따른 감정평가서 등 객관적 증거서류에 의하여 법인이 작성한 원장ㆍ보조장ㆍ출납전표ㆍ결산서 다만 법인장부의 기재사항 중 중고자동차 또는 중고기계장비의 취득가액이 법 제4조 제2항에서 정하는 시가표준액보다 낮은 경우에는 그 취득 가액 부분(중고자동차 또는 중고기계장비가 천재지변, 화재, 교통사고 등으로 그 가액이 시가표준액보다 하락한 것으로 시장ㆍ군수ㆍ구청장이 인정한 경우는 제외한다)은 객관적 증거서류에 의하여 취득가액이 증명되는 법인장부에서 제외한다.

(4) 신탁법 제2조【신탁의 정의】이 법에서 " 신탁" 이란 신탁을 설정하는 자(이하 " 위탁자" 라 한다)와 신탁을 인수하는 자(이하 " 수탁자" 라 한다) 간의 신임관계에 기하여 위탁자가 수탁자에게 특정의 재산(영업이나 저작재산권의 일부를 포함한다)을 이전하거나 담보권의 설정 또는 그 밖의 처분을 하고 수탁자로 하여금 일정한 자(이하 " 수익자" 라 한다)의 이익 또는 특정의 목적을 위하여 그 재산의 관리, 처분, 운용, 개발, 그 밖에 신탁 목적의 달성을 위하여 필요한 행위를 하게 하는 법률관계를 말한다.

제4조【신탁의 공시와 대항】① 등기 또는 등록할 수 있는 재산권에 관하여는 신탁의 등기 또는 등록을 함으로써 그 재산이 신탁재산에 속한 것임을 제3자에게 대항할 수 있다.
② 등기 또는 등록할 수 없는 재산권에 관하여는 다른 재산과 분별하여 관리하는 등의 방법으로 신탁재산임을 표시함으로써 그 재산이 신탁재산에 속한 것임을 제3자에게 대항할 수 있다.
③ 제1항의 재산권에 대한 등기부 또는 등록부가 아직 없을 때에는 그 재산권은 등기 또는 등록할 수 없는 재산권으로 본다.

제9조【위탁자의 권리】① 신탁행위로 위탁자의 전부 또는 일부가 이 법에 따른 위탁자의 권리의 전부 또는 일부를 갖지 아니한다는 뜻을 정할 수 있다.

제10조【위탁자 지위의 이전】① 위탁자의 지위는 신탁행위로 정한 방법에 따라 제3자에게 이전할 수 있다.
② 제1항에 따른 이전 방법이 정하여지지 아니한 경우 위탁자의 지위는 수탁자와 수익자의 동의를 받아 제3자에게 이전할 수 있다 이 경우 위탁자가 여럿일 때에는 다른 위탁자의 동의도 받아야 한다.

제42조【신탁사무의 위임】① 수탁자는 정당한 사유가 있으면 수익자의 동의를 받아 타인으로 하여금 자기를 갈음하여 신탁사무를 처리하게 할 수 있다. 다만 신탁행위로 달리 정한 경우에는 그에 따른다.
② 제1항 본문의 경우 수탁자는 그 선임ㆍ감독에 관하여만 책임을 진다. 신탁행위로 타인으로 하여금 신탁사무를 처리하게 한 경우에도 또한 같다.
③ 수탁자를 갈음하여 신탁사무를 처리하는 자는 수탁자와 동일한 책임을 진다.

(5) 국세기본법 제14조【실질과세】① 과세의 대상이 되는 소득, 수익, 재산, 행위 또는 거래의 귀속이 명의(名義)일 뿐이고 사실상 귀속되는 자가 따로 있을 때에는 사실상 귀속되는 자를 납세의무자로 하여 세법을 적용한다.
② 세법 중 과세표준의 계산에 관한 규정은 소득, 수익, 재산, 행위 또는 거래의 명칭이나 형식과 관계없이 그 실질 내용에 따라 적용한다.

(6) 지방세기본법 제17조【실질과세】① 과세의 대상이 되는 소득ㆍ수익ㆍ재산ㆍ행위 또는 거래가 서류상 귀속되는 자는 명의(名義)만 있을 뿐 사실상 귀속되는 자가 따로 있을 때에는 사실상 귀속되는 자를 납세의무자로 하여 이 법 또는 지방세관계법을 적용한다.
② 이 법 또는 지방세관계법 중 과세표준 또는 세액의 계산에 관한 규정은 소득ㆍ수익ㆍ재산ㆍ행위 또는 거래의 명칭이나 형식에 관계없이 그 실질내용에 따라 적용한다.

(7) 민간임대주택에 관한 특별법 제2조【정의】이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.
5.  "장기일반민간임대주택”이란 임대사업자가 공공지원민간임대주택이 아닌 주택을 10년 이상 임대할 목적으로 취득하여 임대하는 민간임대주택[아파트 (「주택법」제2조 제20호의 도시형 생활주택이 아닌 것을 말한다)를 임대하는 민간매입임대주택은 제외한다]을 말한다.

다. 사실관계 및 판단

(1) 청구법인과 처분청이 제시한 심리자료에 의하여 확인되는 이 사건 주요 사실관계는 다음과 같다.

(가) 법인 등에 대한 종합부동산세제 보완 관련 2020.6.17.자 관계부처 합동  "주택시장 안정을 위한 관리방안” 중 법인 보유주택에 대한 종합부동산세율 인상 및 종합부동산세 공제(OOO원) 폐지 관련 주요내용은 아래 < 표5> 와 같고, 2020.7.10.자 관계부처 합동  "주택시장 안정 보완대책” 중 다주택자ㆍ단기거래에 대한 부동산 세제 강화 관련 주요내용은 아래 < 표6> 과 같은바, 2020.8.18. 법률 제17478호로 개정된 종부세법은 이를 반영하여 개인의 세율 범위를 2주택 이하를 소유한 경우 세율을 1천분의 6부터 1천분의 30까지로, 3주택 이상을 소유한 경우나 조정대상지역내 2주택을 소유한 경우 세율을 1천분의 12부터 1천분의 60까지로 각 인상하였고(제9조 제1항), 조정대상지역 내 2주택 소유자에 대한 세부담 상한을 종전 100분의 200에서 100분의 300으로 인상하였으며(제10조 제2호), 법인의 투기 수요 차단을 위해 일부 예외적인 경우를 제외하고는 법인에 대한 주택분 종합부동산세의 과세표준 기본공제 및 세부담 상한을 폐지하였고(종부세법 제8조 제1항, 제10조 단서), 법인 소유 주택에 대해서는 2주택 이하를 소유한 경우 3%, 3주택 이상 또는 조정대상지역 내 2주택을 소유한 경우 6%라는 단일세율이 적용(같은 법 제 제9조 제2항)되도록 개정하였다.

< 표5> 2020.6.17.자  "주택시장 안정을 위한 관리방안” (19면~ 20면)
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< 표6> 2020.7.10.자  "주택시장 안정 보완대책” (4면~ 5면)
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(나) 쟁점부동산의 등기사항전부증명서에 따르면, 청구법인은 쟁점부동산 3건을 2020.2.21., 2020.4.22., 2020.8.31. 각각 취득한 후, 2022.5.16.자 신탁을 등기원인으로 하여 2022.5.17., 2022.5.23., 2022.5.19. 각각 대표자인 B에게 소유권을 이전한 것으로 나타난다.

(다) 청구법인이 쟁점부동산과 관련하여 2022.5.16. 대표자 B와 체결한 부동산 관리 신탁계약의 주요 내용은 아래 < 표7> 과 같은바, 청구법인이 위탁자이자 수익자로 되어 있고, B는 수탁자로 되어 있으며, 제1조에는 쟁점부동산의 등기부상 소유권 명의만을 수탁자 명의로 변경하고 관리하는 것을 목적으로 하는 부동산 관리신탁 계약을 체결한다고 되어 있다.

< 표7> 청구법인이 B와 체결한 부동산 신탁계약 내용

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(라) 청구법인이 쟁점부동산과 관련하여 2022.5.17. 대표자 A과 체결한 위탁자 지위변경계약의 주요내용은 아래 < 표8> 과 같은바, 양도인은 청구법인으로, 양수인은 A으로 되어 있고, 제1조에는 위 < 표7> 의 신탁계약상 위탁자 지위의 실질적 이전이 아니라, 단지 형식적 지위만의 이전을 목적으로 한 본 계약을 체결한다고 기재되어 있다.

< 표8> 청구법인이 A과 체결한 위탁자 지위변경계약 주요 내용
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(2)청구법인은 자신과 수탁자 B가 위탁자 지위변경에 대한 동의를 한 사실이 있다고 주장하며, 그 증빙으로 위탁자 지위변경계약서에 첨부된 청구법인과 수탁자(B)의 위탁자 지위변경에 대한 동의서 사본과 인감증명서 각 1통을 제출하였다.

(3)청구법인은 최종 위탁자인 A이 수익자(청구법인)의 이익을 위하여 수탁자(B)의 업무지원만 수행하는 것으로 이해하고 위탁자 지위변경계약에 동의하였으나, 위탁자 지위변경은 신탁재산을 취득한 것에 해당한다는 경기도의 입장에 따라 지방세가 과세되자 청구법인을 대상으로 수원지방법원에 위 < 표8> 의 위탁자 지위변경계약이 무효라는 소송을 제기하여 해당 위탁자 지위변경계약이 무효라는 취지의 화해권고결정을 받았다고 주장하며, 그 증빙으로 수원지방법원 제1민사부의 2023.10.4.자 화해권고결정문을 제시하였는바, 여기에는 최종 위탁자인 원고 A이 2022.5.17. 청구법인과 체결한 위탁자 지위변경계약은 무효임을 확인한다고 되어 있다.

또한, 동 화해권고결정문 별지2의 청구원인을 보면, 해당 위탁자 지위변경계약은 B가 원고인 A을 기망하여 무단으로 A을 대리하여 2022.5.17. 청구법인과 체결하였고, 그 과정에서 원고 A이 B에게 위탁자 지위변경계약과 관련된 어떠한 대리권을 부여한 사실도 없으며, B의 기망으로 인해 위탁자 지위변경계약에 중대한 착오가 있었으므로 위탁자 지위변경계약은 무효이거나 취소대상임이 명백하다고 기술되어 있다.

(4) 청구법인은 쟁점부동산 신탁계약상 최종 위탁자인 A이 위 수원지방법 화해권고결정에 따라 위 < 표8> 의 위탁자 지위변경계약이 무효가 되었으므로 자신에게 부과된 취득세가 취소되어야 한다는 취지로 경기도 용인시 기흥구청장에게 경정청구를 제기하였고, 기흥구청장은 화해권고결정이 후발적 경정청구사유에 해당하지 않는다는 이유로 경정청구를 거부통지한 사실이 있다고 주장하며 그 증빙으로 경기도 용인시 기흥구청장이 2023.12.12. 통지한 경정청구결과 통지공문(OOO)을 제시하였다.

(5) 청구법인은 신탁계약상 최종 위탁자인 A에게 부과된 취득세 체납과 관련하여 A 소유 부동산에 대한 관할지방자치단체장의 압류처분이 있었다고 주장하며, 그 증빙으로 A의 2025년 3월 기준 지방세 체납현황표와 A 소유 경기도 수원시 OOO 소재 아파트의 압류등기내역서를 제시하였는바, 여기에는 2025.1.16. 경기도 용인시장이 해당 아파트를 압류한 것으로 나타난다.

(6) 청구법인은 위 신탁계약에 따른 신탁재산(쟁점부동산) 처분 과정에서 수탁자인 B가 임차인과 임대차계약을 체결한 사실이 있다고 주장하며, 그 증빙으로 쟁점부동산 중 경기도 김포시 소재 부동산의 임대차계약서(2022.9.3. 작성)를 제시하였는바, 동 계약서의 특약사항에는 해당 부동산이 신탁이 되어 있고, 수익자(청구법인)의 동의를 얻어 수탁자인 B와 계약을 하였다고 기재되어 있다.

또한, 청구법인은 신탁재산(쟁점부동산) 처분 과정에서 최종 위탁자인 A이 공인중개사 사무실과 쟁점부동산 매도와 관련한 문자를 송수신한 사실이 있다고 주장하며, 그 증빙으로 문자 송수신 내역 캡처화면을 제시하였는바, 여기에는 2023.7.7.부터 2024.6.6.까지 최종 위탁자인 A이 쟁점부동산 매매와 관련하여 매수자가 있어 금액 협의가 필요하면 연락을 달라는 내용의 문자를 송신한 것으로 나타난다.

(7) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구법인은 처분청이 쟁점부동산에 대한 신탁계약과 위탁자 지위변경계약 관련 내용을 규정대로 해석하지 않았고, 청구법인이 신탁계약, 위탁자 지위이전계약 관련 증빙서류를 제출하였음에도 이를 검토하지 아니하였으며, 신탁계약 내용을 형식적인 것으로 유추ㆍ확장하여 신탁계약 및 위탁자지위계약이 무효라고 보아 이 건 종합부동산세를 부과하였으므로 동 부과처분이 부당하다고 주장하나, 쟁점부동산 신탁계약 내용을 보면 당사자들은 부동산의 등기사항전부증명서상 소유권 명의만을 수탁자 명의로 변경하고 관리하는 것을 목적으로 하는 부동산 관리신탁계약을 체결한다고 하였고, 수탁자는 쟁점부동산의 명의만 보유하고 일체의 처분 및 관리를 할 수 없다고 하고 있어 이는「신탁법」상 신탁이 아닌 명의신탁이나 수동신탁에 불과한 것으로 보이는 점(대법원 2003.1.27. 선고 2000마2997판결 등 참조), 이 건 위탁자 지위변경계약의 내용을 보면, 위탁자 지위 이전의 대가는 OOO원에 불과하고, 양도인인 청구법인이 언제든지 계약을 해제할 수 있으며, 계약을 해제하는 경우 청구법인이 양수인(최종 위탁자)에게 연 12%의 이자를 가산하여 반환하도록 하고 있어 쟁점부동산의 실질가치가 반영되지 아니한 것으로 보이고, 쟁점부동산으로 인한 수익도 계속 청구법인이 향유하고 있으며, 최종 위탁자는 위탁자의 지위를 양수할 만한 어떠한 경제적 실질이나 유인도 전혀 없는 것으로 보이므로 위탁자 지위변경계약은 형식적 변경계약에 불과한 것으로 보이는 점, 위탁자 지위변경계약상 최종 위탁자인 A이 청구법인을 대상으로 제기한 소송에서 법원이 최종 위탁자인 원고 A이 2022.5.17. 청구법인과 체결한 위탁자 지위변경계약은 무효임을 확인한다고 화해권고결정하였고, 청구원인에서 원고 A은 해당 위탁자 지위변경계약이 B가 자신을 기망하여 무단으로 대리권을 행사하였으며, B의 기망으로 인해 위탁자 지위변경계약에 중대한 착오가 있었으므로 위탁자 지위변경계약은 무효이거나 취소대상임이 명백하다고 주장한 점, 현행 종부세법에서는 법인이 소유하고 있는 주택에 대하여는 일정 경우 과세표준 산정 시 OOO원의 공제를 받을 수 없고, 3% 또는 6%의 단일세율에 따라 종합부동산세가 과세되며, 개인의 경우 소유하고 있는 주택의 수와 공시가격에 따라 과세표준, 세율 및 세액이 달라지거나 중과세 규정을 회피 또는 여러 공제를 적용받을 수 있는 점 등을 종합하면, 이 건 위탁자 지위변경계약은 청구법인이 조세회피 목적으로 형식상으로 위탁자 지위를 이전한 가장행위에 해당한다고 보이므로, 쟁점부동산의 종합부동산세 납세의무자는 쟁점부동산의 실질적 위탁자인 청구법인으로 보는 것이 타당하다고 판단된다.

4. 결 론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로「국세기본법」제80조의2 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.