□ 질의 내용

○ (질의 1) 납세의무성립일 현재「부동산 가격공시에 관한 법률」에 따른 주택가격이 공시되지 아니한 경우의 시가표준액 산정 방법

(제1안) 건물 시가표준액과 부속토지 시가표준액의 합계액으로 산정 가능

(제2안) 「지방세법」 제4조제1항 단서에 따라 산정

○ (질의 2)「지방세법」제4조제1항에 따라 시가표준액 산정 시, 지방세 세목별 납세의무성립일 외의 시점을 기준으로 산정 가능 여부

(제1안) 납세의무 성립시기 외 시점 기준, 미공시주택 시가표준액 산정가능

(제2안) 납세의무 성립시기 시점을 기준으로 미공시주택 시가표준액 산정

○ (질의 3) 신축 주택에 대한 직전연도 상당세액 계산 방법

(제1안) 「지방세법」 제4조제1항 단서에 따라 산정

(제2안) 「지방세법」 제4조제1항 및 제2항에 따른 건물 시가표준액과 부속토지 시가표준액의 합계액으로 산정 가능

○ (질의 4) 세무서장 또는 지방국세청장이 미공시 주택의 임대개시일을 기준으로 주택가격 산정을 관할 지방자치단체 장에게 요청하는 경우의 산정의무

(제1안) 미공시 주택가격 산정의무 있음

(제2안) 미공시 주택가격 산정의무 없음

□ 우리부(행정안전부) 의견
< 질의 1> 납세의무성립일 현재「부동산 가격공시에 관한 법률」에 따른 주택가격이 공시되지 아니한 경우의 시가표준액 산정방법

(제1안) 건물 시가표준액과 부속토지 시가표준액의 합계액으로 산정 가능
(제2안) 「지방세법」 제4조제1항 단서에 따라 산정

○「지방세법」(법률 제16194호, 2018. 12. 31. 일부개정) 제4조제1항 본문에 따르면 주택에 대한 시가표준액은「부동산 가격공시에 관한 법률」에 따라 공시된 가액(價額)으로 하고,
○「지방세법」제4조제1항 단서에 따르면 개별주택가격이 공시되지 아니한 경우에는 특별자치시장ㆍ특별자치도지사ㆍ시장ㆍ군수 또는 구청장(자치구의 구청장)이「부동산 가격공시에 관한 법률」에 따라 국토교통부장관이 제공한 주택가격비준표를 사용하여 산정한 가액, 공동주택가격이 공시되지 아니한 경우에는 대통령령으로 정하는 기준에 따라 산정한 가액을 시가표준액으로 하고 있음
- 공동주택가격이 공시되지 아니한 경우에 적용하는  "대통령령으로 정하는 기준”이란「지방세법 시행령」제3조에 따라 지역별ㆍ단지별ㆍ면적별ㆍ층별 특성 및 거래가격 등을 고려하여 행정안전부장관이 정하는 기준을 가리킴
○ 이와 관련하여 우리부에서는 2006. 1. 2.「미공시 공동주택 시가조사 및 과표산정 기준」을 자치단체에 통보하여, 미공시 공동주택에 대해 종전의 원가방식에 따라 과표를 산정하지 않고 시가를 조사하여 과표를 적용하도록 시가조사 기준을 마련하였음(현재는「미공시 공동주택 시가표준액 조사ㆍ산정 기준」제정하여 운영, 2023. 5. 25. 제정)
○ 한편,「지방세법」제4조제2항에 따르면 제1항 외의 건축물(새로 건축하여 건축 당시 개별주택가격 또는 공동주택가격이 공시되지 아니한 주택으로서 토지부분을 제외한 건축물을 포함한다)에 대한 시가표준액은 신축가격 등을 고려하여 정한 기준가격에 종류, 구조, 용도, 경과연수 등 과세대상별 특성을 고려하여 대통령령으로 정하는 기준에 따라 지방자치단체의 장이 결정한 가액으로 규정하고 있는데,
- 같은 법 시행령 제4조제1항에 따르면「지방세법」제4조제2항에서 말하는  "대통령령으로 정하는 기준”이란「소득세법」제99조제1항제1호나목에 따라 건물의 신축가격, 구조, 용도, 위치, 신축연도 등을 고려하여 매년 1회 이상 국세청장이 산정ㆍ고시하는 건물신축가격기준액을 기준으로 건물가격을 산정하도록 규정하고 있음
※ 2020년까지 건축물 시가표준액을 산정할 때 「소득세법」제99조제1항제1호나목에 따라 산정ㆍ고시하는 건물신축가격기준액을 적용하였음
○ 관련하여「지방세법」제10조제1항에 따라 취득세의 과세표준은 취득 당시의 가액으로 하고 제2항에 따라 취득 당시의 가액은 취득자가 신고한 가액으로 하는데, 신고 또는 신고가액의 표시가 없거나 그 신고가액이 제4조에서 정하는 시가표준액보다 적을 때에는 그 시가표준액으로 하도록 하고 있음
○ 즉,「지방세법」제4조제2항에서 제1항 외의 건축물(새로 건축하여 건축 당시 개별주택가격 또는 공동주택가격이 공시되지 아니한 주택으로서 토지부분을 제외한 건축물을 포함한다) 시가표준액을 산정하는 것 것을 규정한 취지는 주택을 건축하는 경우에 토지부분을 제외한 주택의 건축물에 대해 신축가격 등을 고려하여 원가방식으로 시가표준액을 산정하고, 건축(신ㆍ증축)을 원인으로 취득세 신고 시 취득자가 신고한 가액이 건축물 시가표준액보다 적은 경우 그 시가표준액을 취득세 과세표준으로 하도록 하는 것임
○ 따라서, 건축(신ㆍ증축)을 원인으로 취득세 납세의무가 성립하는 경우가 아닌, 예를 들어 새로 건축한 공동주택의 당초 취득자가 주택가격이 공시되기 전에 사망하여 배우자에게 상속이 개시된 경우 또는 새로 건축한 공동주택의 수분양자가 유상거래(분양)를 통해 유상승계 취득할 때 주택가격이 공시되지 않은 상황이라면,
○ 주택의 시가표준액은「지방세법」제4조제1항 단서에 따라 지방자치단체의 장이 주택가격비준표 또는 대통령령으로 정하는 기준에 따라 시가조사하여 산정한 가액을 적용하는 것이 타당함

< 질의 2 > 「지방세법」제4조제1항에 따라 시가표준액 산정 시 지방세 세목별 납세의무성립일 외의 시점을 기준으로 산정 가능 여부

(제1안) 납세의무 성립시기 외 시점 기준, 미공시주택 시가표준액 산정가능
(제2안) 납세의무 성립시기 시점을 기준으로 미공시주택 시가표준액 산정

○「지방세법」제4조제1항 본문에 따르면 주택에 대한 시가표준액은「부동산 가격공시에 관한 법률」에 따라 공시된 가액(價額)으로 하고,동일 조항 단서에서는 개별주택가격, 공동주택가격이 공시되지 아니한 경우의 주택 시가표준액 산정방법을 규정하고 있는데,
- 관련하여 같은 법 시행령 제2조를 보면 주택의 시가표준액은「지방세기본법」제34조에 따른 세목별 납세의무의 성립시기 당시에「부동산 가격공시에 관한 법률」에 따라 공시된 개별주택가격 또는 공동주택가격으로 규정하고 있음
- 즉, 주택에 대한 시가표준액은 세목별 납세의무 성립일을 기준일로 하여 공시가 되어있는 경우 그 가격을 적용하고, 공시가 되어있지 않은 경우 주택가격비준표 또는 대통령령으로 정하는 기준에 따라 산정하도록 한 것임
○「지방세법」제4조제1항 단서에 따르면 공동주택가격이 공시되지 아니한 경우에 대통령령으로 정하는 기준에 따라 특별자치시장ㆍ특별자치도지사ㆍ시장ㆍ군수 또는 구청장이 가액을 산정하도록 하고 있는데,
- 공동주택가격이 공시되지 아니한 경우에 적용하는  "대통령령으로 정하는 기준”이란 질의 1에 대한 해석과 같이「미공시 공동주택 시가조사 및 과표산정 기준」(2006. 1. 2.)을 가리키며,
- 이는 「부동산 가격공시에 관한 법률」에 따른 공동주택가격 공시일과 지방세 납세의무 성립시기가 상이하여 발생할 수 있는 운영 상 문제점을 보완하기 위한 것임(행정안전부 부동산세제과-907, 2022.4.1.)
- 해당 기준에서도 미공시 공동주택 가격 조사기준일은 취득세ㆍ등록세의 경우 취득시점 또는 등기ㆍ등록접수일, 재산세 등은 과세기준일(매년 6.1.)이며, 납세의무성립일을 가격조사 기준일로 하고 있음
○ 따라서,「지방세법」제4조제1항 및 같은 법 시행령 제2조에서 납세의무 성립시기 당시를 기준일로 하여 주택가격의 공시여부를 판단하는 점,「미공시 공동주택 시가조사 및 과표산정 기준」에서 조사기준일을 세목별 납세의무성립일로 규정하는 점 등을 고려할 때, 미공시 공동주택의 시가표준액 산정기준일은 납세의무 성립시기로 적용하는 것이 타당하다고 판단됨
< 질의 3 > 신축 주택에 대한 직전연도 상당세액 계산 방법

(제1안) 「지방세법」 제4조제1항 단서(이하  "쟁점규정”이라고 함)에 따라 산정한 시가표준액 활용
(제2안) 건물 시가표준액과 부속토지 시가표준액의 합계액으로 산정한 시가표준액 활용 가능(같은 조 제2항)

○ ‘세부담 상한제’는 재산세의 과세표준을 산정하는 방식이 2005년부터 원가 위주의 방식에서 시가 방식으로 변경됨에 따른 세부담의 급격한 증가를 방지하기 위하여 도입된 제도로서,
- 직전 연도 재산세액이 없는 신축 주택에 대해서도 「지방세법 시행령」(대통령령 제30318호, 2019.12.31. 일부개정) 제118조제2호나목에 ‘해당 연도 과세대상 주택 및 건축물이 직전 연도 과세기준일 현재 존재하는 것으로 보아 직전 연도의 법령과 과세표준(직전 연도의 법령을 적용하여 산출한 과세표준을 말한다) 등을 적용하여 과세대상별로 산출한 세액’을 규정하여, 그 산출된 세액을 직전 연도의 해당 재산에 대한 재산세액 상당액(이하 ‘직전연도 상당세액’이라고 한다)으로 하고 있으며,
- 직전 연도 과세표준은 「지방세법」(법률 제16194호, 2018.12.31. 일부개정) 제110조에 따라 같은 법 제4조제1항 및 제2항에 따른 시가표준액에 공정시장가액비율을 곱하여 산정한 가액으로 규정하고 있음
○ 재산세는 과세기준일(6.1.) 현재로 하여 과세표준과 세율 등을 결정하여 산출하는 것이므로, 과세기준일 현재 공동주택가격이 공시된 경우 공시된 가액을 시가표준액으로 하고, 미공시된 경우 주택의 시가표준액을 산정하여야 할 것인데,
- 공동주택가격이 공시되지 않은 경우 쟁점규정에 따라 시ㆍ군ㆍ구청장 등이 산정한 가액(질의1 검토의견 참고)을 시가표준액으로 하여야 할 것이며, 이는 직전연도 상당세액 산출 시에도 동일하게 적용하여야 할 것임
< 질의 4 > 세무서장 또는 지방국세청장이 미공시 주택의 임대개시일을 기준으로 주택가격 산정을 관할 지방자치단체 장에게 요청하는 경우의 산정의무

(제1안) 미공시 주택가격 산정의무 있음
(제2안) 미공시 주택가격 산정의무 없음

○「종합부동산세법」제22조에 따르면 관할세무서장 또는 관할지방국세청장은 종합부동산세의 과세와 관련하여 대통령령으로 정하는 바에 따라 과세물건 소재지 관할 시장ㆍ군수에게 의견조회를 할 수 있으며, 제1항에 따라 의견조회를 받은 시장ㆍ군수는 의견조회 요청을 받은 날부터 20일 이내에 대통령령으로 정하는 바에 따라 관할세무서장 또는 관할지방국세청장에게 회신하여야 함
○ 같은 법 시행령 제18조에서는 관할세무서장 또는 관할지방국세청장은 같은 법 제22조제1항의 규정에 의하여 시장ㆍ군수에게 의견조회를 하는 때에는 기획재정부령이 정하는 바에 따라 납세의무자의 인적사항, 의견조회 사유, 의견조회 내용을 포함하여 의견조회를 하여야 하며, 시장ㆍ군수는 법 제22조제2항의 규정에 의하여 관할세무서장 또는 관할지방국세청장에게 회신하는 때에는 기획재정부령이 정하는 바에 따라 납세의무자의 인적사항, 의견조회 내용에 대한 사실관계 확인내용, 재산세액 변동에 따른 과세물건 세부 조정내역, 재산세 세액조정 전산처리일을 포함하여 회신하여야 함
○ 또한, 같은 법 제24조에 따르면 관할세무서장, 관할지방국세청장 또는 그 위임을 받은 세무공무원이 종합부동산세를 부과ㆍ징수하기 위하여 주택 및 토지 등 과세물건의 매각ㆍ등기ㆍ등록 그 밖의 현황에 대한 관계서류의 열람 또는 복사를 요청하는 경우에는 관계기관은 그 요청을 따라야 함

○ 위의「종합부동산세법」제22조에 따라 관할세무서장 또는 관할지방국세청장은 종합부동산세의 과세와 관련하여 과세물건 소재지 관할 시장ㆍ군수에게 의견조회 내용에 대한 사실관계 확인내용, 재산세액 변동에 따른 과세물건 세부 조정내역, 재산세 세액조정 전산처리일 등을 조회할 수 있겠으나,
○ 이는 사실관계 확인 및 재산세의 세액변동ㆍ조정에 대한 의견조회 사항으로 쟁점2 답변사항과 같이「미공시 공동주택 시가조사 및 과표산정 기준」(2006. 1. 2.)에 따르면 미공시 공동주택의 조사기준일을 세목별 납세의무성립일로 규정하여 산정하고 있음을 고려할 때 납세자마다 상이할 수 있는 주택 임대개시일을 기준으로 미공시 공동주택의 주택가격을 산정요청 할 수 있는 규정은 아니라고 판단됨
○ 같은 법 제24조에서도 관할세무서장, 관할지방국세청장은 종합부동산세를 부과ㆍ징수하기 위하여 주택 및 토지 등 과세물건의 매각ㆍ등기ㆍ등록 그 밖의 현황에 대한 관계서류의 열람 또는 복사를 요청할 수 있음을 규정하는 것으로, 납세의무성립일과 무관한 주택 임대개시일을 기준으로 미공시 공동주택의 주택가격을 요청할 수 있다고 해석하는 것은 적절하지 아니함
○ 따라서, 같은 법 제22조 및 제24조에 근거하여 주택 임대개시일 등 납세의무의 성립시기와 무관한 시점을 기준으로 미공시 공동주택의 주택가격을 산정요청하는 것에 대하여 지방자치단체의 장은 산정해야할 의무가 없는 것으로 판단됨

참고 1

관련 규정

□ 「지방세법」(법률 제16855호, 2019.12.31., 일부개정)

제4조(부동산 등의 시가표준액) ① 이 법에서 적용하는 토지 및 주택에 대한 시가표준액은 「부동산 가격공시에 관한 법률」에 따라 공시된 가액(價額)으로 한다. 다만, 개별공시지가 또는 개별주택가격이 공시되지 아니한 경우에는 특별자치시장ㆍ특별자치도지사ㆍ시장ㆍ군수 또는 구청장(자치구의 구청장을 말한다. 이하 같다)이 같은 법에 따라 국토교통부장관이 제공한 토지가격비준표 또는 주택가격비준표를 사용하여 산정한 가액으로 하고, 공동주택가격이 공시되지 아니한 경우에는 대통령령으로 정하는 기준에 따라 특별자치시장ㆍ특별자치도지사ㆍ시장ㆍ군수 또는 구청장이 산정한 가액으로 한다.

② 제1항 외의 건축물(새로 건축하여 건축 당시 개별주택가격 또는 공동주택가격이 공시되지 아니한 주택으로서 토지부분을 제외한 건축물을 포함한다), 선박, 항공기 및 그 밖의 과세대상에 대한 시가표준액은 거래가격, 수입가격, 신축ㆍ건조ㆍ제조가격 등을 고려하여 정한 기준가격에 종류, 구조, 용도, 경과연수 등 과세대상별 특성을 고려하여 대통령령으로 정하는 기준에 따라 지방자치단체의 장이 결정한 가액으로 한다.

제110조(과세표준) ① 토지ㆍ건축물ㆍ주택에 대한 재산세의 과세표준은 제4조제1항 및 제2항에 따른 시가표준액에 부동산 시장의 동향과 지방재정 여건 등을 고려하여 다음 각 호의 어느 하나에서 정한 범위에서 대통령령으로 정하는 공정시장가액비율을 곱하여 산정한 가액으로 한다.

□ 「지방세법 시행령」(대통령령 제30318호, 2019.12.31., 일부개정)

제2조(토지 및 주택의 시가표준액) 「지방세법」 제4조제1항 본문에 따른 토지 및 주택의 시가표준액은 「지방세기본법」제34조에 따른 세목별 납세의무의 성립시기 당시에 「부동산 가격공시에 관한 법률」에 따라 공시된 개별공시지가, 개별주택가격 또는 공동주택가격으로 한다.

제3조(공시되지 아니한 공동주택가격의 산정가액) 법 제4조제1항 단서에서  "대통령령으로 정하는 기준”이란 지역별ㆍ단지별ㆍ면적별ㆍ층별 특성 및 거래가격 등을 고려하여 행정안전부장관이 정하는 기준을 말한다. 이 경우 행정안전부장관은 미리 관계 전문가의 의견을 들어야 한다.

제118조(세 부담 상한의 계산방법) 법 제122조 각 호 외의 부분 본문에서  "대통령령으로 정하는 방법에 따라 계산한 직전 연도의 해당 재산에 대한 재산세액 상당액”이란 법 제112조제1항제1호에 따른 산출세액과 같은 항 제2호 및 같은 조 제2항에 따른 산출세액 각각에 대하여 다음 각 호의 방법에 따라 각각 산출한 세액 또는 산출세액 상당액을 말한다.

2. 주택 및 건축물에 대한 세액 상당액

나. 주택 및 건축물의 신축ㆍ증축 등으로 해당 연도의 과세대상 주택 및 건축물에 대한 직전 연도의 과세표준이 없는 경우: 해당 연도 과세대상 주택 및 건축물이 직전 연도 과세기준일 현재 존재하는 것으로 보아 직전 연도의 법령과 과세표준(직전 연도의 법령을 적용하여 산출한 과세표준을 말한다) 등을 적용하여 과세대상별로 산출한 세액

□ 「소득세법」(법률 제16104호, 2018.12.31., 일부개정)

제99조(기준시가의 산정) ① 제100조 및 제114조제7항에 따른 기준시가는 다음 각 호에서 정하는 바에 따른다.

1. 제94조제1항제1호에 따른 토지 또는 건물

나. 건물

　 건물(다목 및 라목에 해당하는 건물은 제외한다)의 신축가격, 구조, 용도, 위치, 신축연도 등을 고려하여 매년 1회 이상 국세청장이 산정ㆍ고시하는 가액

□ 「종합부동산세법」(법률 제16109호, 2018.12.31., 일부개정)

제22조(시장ㆍ군수의 협조의무) ①관할세무서장 또는 관할지방국세청장은 종합부동산세의 과세와 관련하여 대통령령이 정하는 바에 의하여 과세물건 소재지 관할 시장ㆍ군수에게 의견조회를 할 수 있다.

②제1항의 규정에 의하여 의견조회를 받은 시장ㆍ군수는 의견조회 요청을 받은 날부터 20일 이내에 대통령령이 정하는 바에 의하여 관할세무서장 또는 관할지방국세청장에게 회신하여야 한다.

제24조(매각ㆍ등기ㆍ등록관계 서류의 열람 등) 관할세무서장, 관할지방국세청장 또는 그 위임을 받은 세무공무원이 종합부동산세를 부과ㆍ징수하기 위하여 주택 및 토지 등 과세물건의 매각ㆍ등기ㆍ등록 그 밖의 현황에 대한 관계서류의 열람 또는 복사를 요청하는 경우에는 관계기관은 이에 응하여야 한다.

제2조(정의) 이 법에서 사용하는 용어의 정의는 다음 각호와 같다.

9.  "공시가격”이라 함은 「부동산 가격공시에 관한 법률」에 따라 가격이 공시되는 주택 및 토지에 대하여 같은 법에 따라 공시된 가액을 말한다. 다만, 같은 법에 따라 가격이 공시되지 아니한 경우에는 「지방세법」 제4조제1항 단서 및 같은 조 제2항에 따른 가액으로 한다.

□ 「종합부동산세법 시행령」(대통령령 제30404호, 2020.2.11., 일부개정)

제3조(합산배제 임대주택) ①법 제8조제2항제1호에서  "대통령령이 정하는 주택”이란 「공공주택 특별법」 제4조에 따른 공공주택사업자 또는 「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조제7호에 따른 임대사업자(이하  "임대사업자”라 한다)로서 과세기준일 현재 「소득세법」 제168조 또는 「법인세법」 제111조에 따른 주택임대업 사업자등록(이하 이 조에서  "사업자등록”이라 한다)을 한 자가 과세기준일 현재 임대(제1호부터 제3호까지, 제5호부터 제8호까지의 주택을 임대한 경우를 말한다)하거나 소유(제4호의 주택을 소유한 경우를 말한다)하고 있는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택(이하  "합산배제 임대주택”이라 한다)을 말한다. 이 경우 과세기준일 현재 임대를 개시한 자가 법 제8조제3항에 따른 합산배제 신고기간 종료일까지 임대사업자로서 사업자등록을 하는 경우에는 해당 연도 과세기준일 현재 임대사업자로서 사업자등록을 한 것으로 본다.

1. 「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조제2호에 따른 민간건설임대주택과 「공공주택 특별법」 제2조제1호의2에 따른 공공건설임대주택(이하 이 조에서  "건설임대주택”이라 한다)으로서 다음 각 목의 요건을 모두 갖춘 주택이 2호 이상인 경우 그 주택. 다만, 「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조제2호에 따른 민간건설 임대주택의 경우에는 2018년 3월 31일 이전에 같은 법 제5조에 따른 임대사업자 등록과 사업자등록을 한 주택으로 한정한다.

가. 전용면적이 149제곱미터 이하로서 2호 이상의 주택의 임대를 개시한 날(2호 이상의 주택의 임대를 개시한 날 이후 임대를 개시한 주택의 경우에는 그 주택의 임대개시일을 말한다) 또는 최초로 제9항에 따른 합산배제신고를 한 연도의 과세기준일의 공시가격이 6억원 이하일 것

제18조(의견조회 및 회신) ①관할세무서장 또는 관할지방국세청장은 법 제22조제1항의 규정에 의하여 시장ㆍ군수에게 의견조회를 하는 때에는 기획재정부령이 정하는 바에 따라 다음 각호의 사항을 포함하여 의견조회를 하여야 한다.

1. 납세의무자의 인적사항

2. 의견조회 사유

3. 의견조회 내용

②시장ㆍ군수는 법 제22조제2항의 규정에 의하여 관할세무서장 또는 관할지방국세청장에게 회신하는 때에는 기획재정부령이 정하는 바에 따라 다음 각호의 사항을 포함하여 회신하여야 한다.

1. 납세의무자의 인적사항

2. 의견조회 내용에 대한 사실관계 확인내용

3. 재산세액 변동에 따른 과세물건 세부 조정내역

4. 재산세 세액조정 전산처리일


참고 2

미공시 공동주택 시가조사 및 과표산정 기준 발췌
(지방세정팀-12, 2006.1.2.)






참고 3

관련 해석

□ 건물부분만 공동주택가격이 공시된 주택부속토지에 대한 재산세 과세표준 질의 회신
○ (문서번호) 지방세운영과-1526(2018.7.2.)
○ (질의요지) 대지권이 설정되지 않아 건물부분만 공동주택가격이 산정ㆍ공시된 주택부속토지에 대한 재산세 과세표준 산정방법
○ (회신내용)
가. 주택 부속토지 여부는 토지의 권리관계ㆍ소유형태 또는 필지수를 불문하고 당해 토지가 이용되고 있는 실태가 하나의 주거생활에 제공되는 건물의 효용과 편익을 위하여 사용되는지 여부에 따라 결정되어야 합니다.(대법원 1991.5.10. 선고 90누7425 판결참조)
나. 「지방세법」제4조 제1항의 단서 및 동법 시행령 제3조는 공동주택가격이 공시되지 아니한 경우 지역별ㆍ단지별ㆍ면적별ㆍ층별 특성 및 거래가격 등을 고려하여 행정안전부장관이 정하는 기준에 따라 특별자치시장ㆍ특별자치도지사ㆍ시장ㆍ군수 또는 구청장이 산정한 가액을 시가표준액으로 적용하도록 규정하고 있습니다.
다. 쟁점주택은 공동주택가격을 조사ㆍ산정한 한국감정원에서 신축시부터 대지권이 없는 아파트로 판단하여 건물부분만 적정가격을 조사ㆍ산정하였음을 회신함으로써 주택부속토지 부분이 공시가격 산정시 제외되었음이 확인되므로, 재산세 부과는「지방세법」제4조 제1항 단서 및 동법 시행령 제3조에 따라 재산정한 가액을 시가표준액으로 적용하는 것이 타당하다고 판단됩니다. 끝.

□ 미공시 공동주택 시가표준액 변경 적용 여부 질의 회신
○ (문서번호) 부동산세제과-907(2022.4.1.)
○ (질의요지) 추가 공시된 공동주택가격이 미공시 공동주택 시가표준액보다 하향된 경우, 재산세 과세기준일 소급하여 효력이 발생하는지 여부
○ (회신내용)
가. 「지방세법」 제4조제1항 본문 및 같은 법 시행령 제2조에서 공동주택의 시가표준액은 지방세 납세의무 성립시기 당시에 「부동산 가격공시에 관한 법률」 에 따라 공시된 공동주택가격으로 하고,
- 공동주택가격이 공시되지 아니한 공동주택의 시가표준액은 「지방세법」 제4조제1항 단서 및 같은 법 시행령 제3조에 따라 행정안전부장관이 정하는 기준*에 따라 자치단체의 장이 정한 가액으로 하도록 규정하고 있는데,(이하 " 산정가액" 이라 함)
* 미고시 공동주택 시가조사 및 과표산정 기준(행자부 지방세정팀-12, 2006.1. 2.)
- 이는, 「부동산 가격공시에 관한 법률」에 따른 공동주택가격 공시일과 지방세 납세의무 성립시기가 상이하여 발생할 수 있는 운영 상 문제점을 보완하기 위한 것입니다.
※ 공시일 : 4월말, 9월말 vs 납세의무 성립시가 : 재산세(6.1.), 수시(취득세)
나. 산정가액은 지방세법령에서 정한 적법한 절차에 의하여 산정된 주택가격이고, 산정가액과 공시가격간 가격조사 기준시점이 상이하므로 과세처분이 이루어진 이후 공시가격이 산정가액과 상이하다는 것이 당초 과세처분된 세액의 변경이나 산정가액 착오 산정의 합당한 이유가 될 수 없습니다.(행정자치부 지방세정팀-2153(2006. 5. 29.) 참고)

다. 그리고, 공동주택가격은「부동산 가격공시에 관한 법률」에 따라 가격산정, 의견수렴, 위원회 심의 등의 절차를 거쳐 공시되어야 효력이 발생하므로
- 추가 공시된 공동주택가격은 공시일(9월말) 이후 납세의무가 성립하는 지방세 과세처분부터 적용해야 할 것입니다.
라. 또한, 공시가격 산정에 명백한 잘못이 있어 경정ㆍ 결정된 경우, 당초 공시가격은 효력을 상실하고 새로운 공시가격이 그 공시기준일에 소급하여 효력을 발생*한다고 함으로써 선행처분의 효력상실과 후행처분의 소급적용이 결정된 바 있으나
* 대법원 93누16925(1993. 12. 7.), 행정안전부 지방세운영과-3923(2011. 8. 19.)
- 공동주택가격은 「부동산 가격공시에 관한 법률」에 따르고, 산정가액은 「지방세법」에 따른 것으로서 이 둘은 선행ㆍ 후행처분의 관계가 아닌 상호 독립적인 관계이므로 상기의 결정을 적용할 수 없습니다.
마. 따라서, 국토교통부가 추가 공시한 공동주택가격은 산정가액보다 낮다는 이유로 재산세 과세기준일에 소급적용 될 수 없고,
- 지방세관계법령에서 정한 바에 따라 과세처분을 원인으로 한 이의신청 등을 통해 산정한 자치단체에서 근거자료의 타당성 등을 재검토하여 소급 적용여부를 결정함이 타당하다고 판단됩니다.
바. 다만, 이는 질의 당시 사실관계를 바탕으로 판단한 해석으로서 추가 사실 확인 등 변동이 있을 시 당해 과세권자가 면밀한 조사를 통해 최종 결정할 사안입니다. 끝.