심판청구를 기각한다.

1. 처분개요



가. 청구인은 2022.8.20. 모 A(이하  "피상속인”이라 한다)이 사망함에 따라 2023.2.21. 상속세를 신고하면서 피상속인 소유의 서울특별시 송파구 OOO(이하  "쟁점아파트”라 한다)의 상속재산가액을 공동주택가격(OOO원)으로 신고하였다가, 2024.4.18. 쟁점아파트를 유사매매사례가액(2023.9.2. 거래된 쟁점아파트와 같은 단지 내 604동 1903호)인 OOO원으로 하여 수정신고하였고 처분청은 2024.4.19. 쟁점아파트를 OOO원으로 임의평가한 후 상속세 과세표준 및 세액을 결정하였다.



＜표1＞ 상속세 신고내역

○○○



나. 서울지방국세청장(이하  "감사청”이라 한다)은 2024.11.25.부터 2024.12.12.까지 처분청에 대한 종합감사를 실시하여, 「상속세 및 증여세법 시행령」 제49조에 따라 평가기간에 해당하지 않는 기간으로서 평가기준일 전 2년 이내의 기간 중에 해당하는 2022.2.5. 쟁점아파트와 같은 단지 내 602동 1102호(이하  "비교대상아파트”라 한다)의 매매 거래(매매가액 : OOO원)가 확인되므로 재산평가심의위원회의 심의를 거쳐 해당 매매사례가액을 시가에 포함시키도록 지시하였고, 처분청은 감사청의 처분지시에 따라 재산평가심의위원회 심의를 거쳐 비교대상아파트의 거래가액을 쟁점아파트의 시가로 보아 2025.5.20. 청구인에게 2022.8.20. 상속분 상속세 OOO원을 결정ㆍ 고지하였다.





＜표2＞ 상속세 경정내역

○○○



다. 청구인은 이에 불복하여 2025.8.13. 심판청구를 제기하였다.





2. 청구인 주장 및 처분청 의견



가. 청구인 주장



「상속세 및 증여세법」(이하  "상증세법”이라 한다) 제60조 제1항은 상속세나 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일 현재의 시가에 따른다고 규정하고 있고, 제2항은 제1항에 따른 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고, 수용가격ㆍ 공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다고 규정하고 있으며, 같은 법 시행령 제49조 제1항 본문은 위 제2항에서 규정하는 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것이란 평가기준일 전후 6개월 이내의 기간 중 매매ㆍ 감정ㆍ 수용ㆍ 경매 또는 공매가 있는 경우 어느 하나에 따라 확인되는 가액을 말한다고 규정하고 있다.



처분청이 쟁점아파트의 매매사례가액으로 제시한 비교대상아파트는 2022.2.5. 거래된 것으로 위 규정상 평가기간인 2022.2.20.부터 2023.2.20.까지의 범위를 벗어난 것으로 이를 매매사례가액으로 삼는 것은 법적안정성 및 납세자의 예측가능성을 침해하는 것이다.



한편 청구인은 2024.4.18. 쟁점아파트와 같은 단지 내 604동 1903호의 거래가액인 OOO원으로 하여 수정신고 하였는데 처분청은 2024.4.19. 쟁점아파트를 OOO원으로 임의평가한 후 상속세 과세표준 및 세액을 결정하였다가 이후 비교대상아파트의 거래가액을 쟁점아파트의 매매사례가액으로 보아 청구인에 대한 상속세를 다시 경정하였는바, 1차 경정을 통해 이미 증액경정을 하였음에도 동일한 세목에 대하여 다시 증액경정을 하는 것은 사실상 중복조사와 같은 결과를 초래한다고 할 것이다.



또한 비교대상아파트 거래시기(2022.2.5.)와 쟁점아파트의 상속개시일(2022.8.20.) 사이에는 가격변동의 특별한 사정이 있었다.



쟁점아파트와 같은 단지 내 아파트들의 매매사례를 살펴보면 2020.12.8. 602동이 OOO원에 거래된 이후 상승하다가 2022.2.5. 비교대상아파트에 이르러 1OOO원으로 거래가격이 정점을 찍은 후 쟁점아파트 평가기준일을 포함하여 1년 1개월 20일간 거래가 없었고 2023.3.25. 11억 5천만원에 계약된 이후 OOO원에서 OOO원 수준의 가격을 유지하고 있는 것을 확인할 수 있다.



＜표3＞ 공동주택 거래현황 조회[부동산거래 사이트 ‘OOO’(2025.8.3.)]

○○○



＜표4＞ 공동주택가격 조회(2021년부터 2024년까지)

○○○



더욱이 비교대상아파트(11층/19층)는 정남향으로 채광과 조망이 더 우수하고 쟁점아파트(84㎡ T2형, 서남향, 15층/19층)와 같은 평형이나 ‘84㎡ TD형’으로 더 인기있는 구조인바, 가격에서 차이가 있을 수 있다.



＜표5＞

○○○



나. 처분청 의견



서울지방국세청 평가심의위원회는 2025.1.21. 비교대상아파트의 매매사례가액은 평가기준일 전 2년 이내의 기간인 2022.2.5.을 매매계약일로 하여 OOO원에 매매된 거래로서 매매계약일부터 평가기준일까지의 기간 중에 가격 변동의 특별한 사정이 없는 것으로 보아 상증세법 시행령 제49조 제1항의 단서 규정에 따라 평가기준일 현재 시가로 보는 것이 타당하다고 결정하였고, 처분청은 이에 따라 비교대상아파트의 거래가액을 쟁점아파트의 시가로 보아 이 건 상속세를 과세하였으므로 이 건 처분은 달리 잘못이 없다.



청구인은 2023.9.2. 거래된 쟁점아파트 단지 내 604동 1903호의 매매가액인 OOO원을 쟁점아파트의 시가로 보아야 한다고 주장하나, 상증세법 시행령 제49조 제4항은 상속세 또는 증여세 과세표준을 신고한 경우 신고일까지의 가액을 시가로 보도록 규정하고 있으므로, 상속세 신고일(2023.2.21.) 이후 매매계약이 체결(2023.9.2.)된 해당 거래가액은 시가에 포함될 수 없다.



또한 상증세법 시행령 제49조 제1항 단서는 평가기준일 전 2년 이내의 기간 중 매매등의 가액이 있는 경우로서 평가기준일과 매매게약일 등까지의 기간 중에 가격변동의 특별한 사정이 없다고 인정되는 때에는 평가심의위원회의 심의를 거쳐 해당 매매 등의 가액을 시가에 포함시킬 수 있다고 규정하고 있으므로 2022.2.5. 거래된 비교대상아파트의 매매가액은 시가에 포함될 수 있고, 상증세법 제76조 제1항 및 제4항은 신고한 과세표준이나 세액에 탈루 또는 오류가 있는 것을 발견한 경우 즉시 과세표준과 세액을 조사하여 결정하거나 경정하도록 규정하고 있으므로 2024.4.19. 1차 증액경정이 있었다 하더라도 그 자체만으로 이 건 상속세 처분이 위법한 것은 아니다.



한편, 상증세법 시행규칙 제15조 제3항 제1호 다목에서 규정하는 평가대상주택과 공동주택 가격의 차이가 평가대상 주택의 공동주택가격 5% 이내 여부를 판단시 적용하는 공동주택가격은 매매계약일이 아닌 평가기준일이다. 상증세법 시행규칙 제15조 제3항의 요건을 모두 충족한 주택이 둘 이상인 경우 평가대상 주택과 공동주택 가격 차이가 가장 작은 주택을 우선 적용하고, 공동주택가격이 동일한 경우 같은 법 시행령 제49조 제2항에 따라 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액을 시가로 보아야 하므로, 모든 요건을 충족한 매매가액인 쟁점아파트와 같은 단지 내의 604동 1303호(2021.8.13., OOO원)와 602동 1102호(2022.2.5., OOO원) 중 비교대상아파트의 가액을 적용한 이 건 처분은 달리 잘못이 없다.



한편 청구인은 공동주택 공시가격의 변화를 근거로 가격변동의 특별한 사정이 있었다고 주장하나, 이는 공시가격 현실화라는 정부정책에 따른 것으로 실제 가치 변동을 그대로 반영한 것으로 보기 어렵고, 쟁점아파트 주변환경 및 이용상황 등 객관적 상황이 확인되지 않아 가격변동의 특별한 사정이 있었다는 청구주장을 받아들이기 어렵다.



또한 쟁점아파트와 비교대상아파트가 조망과 채광, 타입 등에 차이가 있어 비교대상아파트 가액을 쟁점아파트 시가로 보기 어렵다고도 주장하나, 상증세법 시행규칙 제15조 제3항은 ① 평가대상 주택과 동일한 공동주택단지 내에 있을 것, ② 평가대상 주택과 주거전용면적의 차이가 100분의 5 이내일 것, ③ 평가대상 주택과 공동주택가격의 차이가 100분의 5 이내일 것만을 요구하고 있고 비교대상아파트는 이를 모두 충족하는바, 동일한 공동주택단지 내에 있는 동일평형의 아파트로 기준시가도 동일함에도 단순히 채광 등의 차이로 인해 시가로 포함될 수 없다는 청구주장은 받아들일 수 없다.




3. 심리 및 판단



가. 쟁점



비교대상아파트의 매매사례가액을 쟁점아파트의 시가로 보아 청구인에게 상속세를 부과한 처분의 당부



나. 관련 법령 : ＜별지＞ 기재



다. 사실관계 및 판단



(1) 감사청은 2022.2.5. 거래된 비교대상아파트의 매매사례가액을 재산평가심의위원회의 심의를 거쳐 쟁점아파트의 시가에 포함시키도록 지시하였고, 처분청은 감사청의 처분지시에 따라 재산평가심의위원회 심의를 거쳐 비교대상아파트의 거래가액을 쟁점아파트의 시가로 보아 2025.5.20. 청구인에게 2022.8.22. 상속분 상속세 OOO원을 결정ㆍ 고지하였다.



(2) 국세청 전산자료에 의하여 확인되는 쟁점아파트의 평가기간 내(2022.2.20.~ 2023.2.20.) 및 평가기간 외(2020.8.20.~ 2023.11.20.) 기간 동안의 유사매매사례가액 조회 내역은 ＜표6＞ 기재와 같다.



＜표6＞

○○○



(3) 청구인 및 처분청은 쟁점아파트의 시가로 비교대상아파트의 매매사례가액을 적용하는 것이 적정한지 여부에 대하여 서울지방국세청에 평가심의위원회 심의를 신청하였고, 평가심의위원화 평가결정서에 의하면 서울지방국세청 평가심의위원회는 2025.1.21. 비교대상아파트 매매계약일 2022.2.5.의 매매가액 OOO원은 쟁점아파트 평가기준일 현재의 시가로 결정한 것으로 확인된다.

○○○



(4) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구인은 쟁점아파트의 상속개시일로부터 소급하여 2년 이내 거래가액인 비교대상아파트의 매매사례가액을 쟁점아파트의 시가(상속재산가액)로 보아 과세한 처분이 부당하다고 주장하나,



상증세법 시행령 제49조 제1항은 평가기간을 벗어난 매매사례가액이라고 하더라도 가격변동의 특별한 사정이 없다고 인정되어 평가심의위원회의 심의를 거친 경우에는 그 매매사례가액을 당해 재산에 대한 시가로 평가할 수 있다고 규정하고 있고, 처분청은 쟁점아파트 평가기준일 전후 6개월 이내의 기간 중 매매사례가 없어 평가기준일 전 2년 이내의 기간 중 쟁점아파트와 같은 용도ㆍ위치의 주택으로 주거전용면적과 공동주택가격이 동일한 비교아파트의 매매사례가액을 쟁점아파트의 시가로 보았으며, 처분청의 심의의뢰를 받은 평가심의위원회는 평가기준일 전 2년 이내의 기간 내의 거래로 매매계약일부터 평가기준일까지의 기간 중 가격변동의 특별한 사정이 없다고 보아 비교아파트 매매사례가액을 쟁점아파트 상속당시의 시가로 볼 수 있다고 결정하여 처분청이 비교아파트의 매매사례가액을 쟁점아파트의 시가로 보아 과세하였던 점, 공동주택가격은 국토교통부의 2020년 11월 부동산 공시가격 현실화 계획에 따라 시세 변화 및 현실화율 인상분이 포함된 것으로 전년대비 2022년의 공동주택가격의 상승률만으로 가격변동의 특별한 사정이 있다고 보기 어려운 점, 그 외 비교아파트 매매계약일과 쟁점아파트 상속개시일인 평가기준일까지 기간동안 가격변동의 특별한 사정이 있었다고 볼 수 있는 객관적 증빙이 제출되지 아니한 점 등에 비추어, 처분청이 비교아파트의 매매사례가액을 쟁점아파트의 시가로 보아 상속세를 부과한 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.





4. 결 론



이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 「국세기본법」 제80조의2 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.























＜별지＞ 관련 법령 등



(1) 상속세 및 증여세법



제60조[평가의 원칙] ① 이 법에 따라 상속세나 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하  "평가기준일”이라 한다) 현재의 시가에 따른다.

② 제1항에 따른 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용가격ㆍ 공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다.



제76조[결정ㆍ 경정] ① 세무서장등은 제67조나 제68조에 따른 신고에 의하여 과세표준과 세액을 결정한다. 다만, 신고를 하지 아니하였거나 그 신고한 과세표준이나 세액에 탈루 또는 오류가 있는 경우에는 그 과세표준과 세액을 조사하여 결정한다.

② 세무서장등은 「국세징수법」 제9조 제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 사유가 있는 경우에는 제1항에도 불구하고 제67조나 제68조에 따른 신고기한 전이라도 수시로 과세표준과 세액을 결정할 수 있다.

③ 세무서장등은 제1항에 따른 신고를 받은 날부터 대통령령으로 정하는 기간(이하 " 법정결정기한" 이라 한다) 이내에 과세표준과 세액을 결정하여야 한다. 다만, 상속재산 또는 증여재산의 조사, 가액의 평가 등에 장기간이 걸리는 등 부득이한 사유가 있어 그 기간 이내에 결정할 수 없는 경우에는 그 사유를 상속인ㆍ수유자 또는 수증자에게 알려야 한다.

④ 세무서장등은 제1항이나 제2항에 따라 과세표준과 세액을 결정할 수 없거나 결정 후 그 과세표준과 세액에 탈루 또는 오류가 있는 것을 발견한 경우에는 즉시 그 과세표준과 세액을 조사하여 결정하거나 경정한다.



(2) 상속세 및 증여세법 시행령



제49조[평가의 원칙 등] ① 법 제60조 제2항에서 " 수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것" 이란 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월까지로 한다. 이하 이 항에서 " 평가기간" 이라 한다)이내의 기간 중 매매ㆍ감정ㆍ수용ㆍ경매(「민사집행법」에 따른 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 조 및 제49조의2에서 " 매매등" 이라 한다)가 있는 경우에 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액을 말한다. 다만, 평가기간에 해당하지 아니하는 기간으로서 평가기준일 전 2년 이내의 기간 중에 매매등이 있거나 평가기간이 경과한 후부터 제78조제1항에 따른 기한까지의 기간 중에 매매등이 있는 경우에도 평가기준일부터 제2항 각 호의 어느 하나에 해당하는 날까지의 기간 중에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 고려하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 보아 상속세 또는 증여세 납부의무가 있는 자(이하 이 조 및 제54조에서 " 납세자" 라 한다), 지방국세청장 또는 관할세무서장이 신청하는 때에는 제49조의2 제1항에 따른 평가심의위원회의 심의를 거쳐 해당 매매등의 가액을 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다.(중략)

② 제1항을 적용할 때 제1항 각 호의 어느 하나에 따른 가액이 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월까지로 한다) 이내에 해당하는지는 다음 각 호의 구분에 따른 날을 기준으로 하여 판단하며, 제1항에 따라 시가로 보는 가액이 둘 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액(그 가액이 둘 이상인 경우에는 그 평균액을 말한다)을 적용한다. 다만, 해당 재산의 매매등의 가액이 있는 경우에는 제4항에 따른 가액을 적용하지 아니한다.

1. 제1항 제1호의 경우에는 매매계약일

2. 제1항 제2호의 경우에는 가격산정기준일과 감정가액평가서 작성일

3. 제1항 제3호의 경우에는 보상가액ㆍ경매가액 또는 공매가액이 결정된 날

④ 제1항을 적용할 때 기획재정부령으로 정하는 해당 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도ㆍ종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 같은 항 각 호의 어느 하나에 해당하는 가액[법 제67조 또는 제68조에 따라 상속세 또는 증여세 과세표준을 신고한 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 제1항에 따른 평가기간 이내의 신고일까지의 가액을 말한다]이 있는 경우에는 해당 가액을 법 제60조 제2항에 따른 시가로 본다.



(3) 상속세 및 증여세법 시행규칙



제15조[평가의 원칙 등] ③ 영 제49조 제4항에서 " 기획재정부령으로 정하는 해당 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도ㆍ종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산" 이란 다음 각 호의 구분에 따른 재산을 말한다.

1. 「부동산 가격공시에 관한 법률」에 따른 공동주택가격(새로운 공동주택가격이 고시되기 전에는 직전의 공동주택가격을 말한다. 이하 이 항에서 같다)이 있는 공동주택의 경우: 다음 각 목의 요건을 모두 충족하는 주택. 다만, 해당 주택이 둘 이상인 경우에는 평가대상 주택과 공동주택가격 차이가 가장 작은 주택을 말한다.

가. 평가대상 주택과 동일한 공동주택단지(「공동주택관리법」에 따른 공동주택단지를 말한다) 내에 있을 것

나. 평가대상 주택과 주거전용면적(「주택법」에 따른 주거전용면적을 말한다)의 차이가 평가대상 주택의 주거전용면적의 100분의 5 이내일 것

다. 평가대상 주택과 공동주택가격의 차이가 평가대상 주택의 공동주택가격의 100분의 5 이내일 것

2. 제1호 외의 재산의 경우: 평가대상 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도ㆍ종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산