○甲은 공동주택 150세대를 신축하여 「 민간임대주택에 관한 특별법」 제2조제5호의 장기일반민간임대주택(건설임대)로 등록 후

-같은 조 제10호의 ‘자기관리형 주택임대관리업’을 영위하는 자와 위ㆍ 수탁 계약을 체결하고 주거용으로 임대하고자 함

※甲은 소득법§168에 따른 주택임대사업자 등록을 하였으며, 신축된 공동주택은 주택임대 개시 당시 종부령§3①(7)의 요건을 충족한 것으로 전제함

\ ○甲이 임대목적으로 공동주택을 신축하여 장기일반민간임대주택(건설임대)으로 등록 후 민간임대주택법§2(10)가목의 자기관리형 주택임대관리업을 영위하는 자와 위ㆍ 수탁계약을 체결하고 주택임대관리업자가 해당 주택을 주거용으로 임대(전대)하는 경우

-(질의1)甲이 보유하고 있는 공동주택에 종합부동산세 합산배제 임대주택(종부령§3①(7)) 규정을 적용할 수 있는지

-(질의2)합산배제 임대주택 규정을 적용할 수 있다면 임대료 증액제한(종부령§①(7)다)을 준수하여야 하는 자는 누구인지

귀 서면질의의 사실관계와 같이, 「 소득세법」 제168조에 따른 주택임대업 사업자등록을 한 甲이 임대목적으로 공동주택을 신축한 후 「 민간임대주택에 관한 특별법」 제2조제5호에 따른 장기일반민간임대주택으로 등록하고 같은 법 제2조제10호제가목의 자기관리형 주택임대관리업을 영위하는 자와 주택임대관리 위ㆍ 수탁 계약을 체결한 후 주택임대관리업자가 해당 주택을 주거용으로 전대(轉貸)하는 경우
(질의1)해당 주택에 대해 「 종합부동산세법 시행령」 제3조제1항제7호의 규정을 적용할 수 있는 것이며,
(질의2)이 경우 주택소유주 및 주택임대관리업자 모두 「 종합부동산세법 시행령」 제3조제1항제7호다목을 준수하여야 하는 것입니다.

□종합부동산세법 제1조 【목적】

이 법은 고액의 부동산 보유자에 대하여 종합부동산세를 부과하여 부동산보유에 대한 조세부담의 형평성을 제고하고, 부동산의 가격안정을 도모함으로써 지방재정의 균형발전과 국민경제의 건전한 발전에 이바지함을 목적으로 한다.



□종합부동산세법 제2조 【정의】

5. "주택분 재산세”라 함은 「 지방세법」 제105조 및 제107조에 따라 주택에 대하여 부과하는 재산세를 말한다.

※지방세법 제105조 【과세대상】

재산세는 토지, 건축물, 주택, 항공기 및 선박(이하 이 장에서 " 재산" 이라 한다)을 과세대상으로 한다.

※지방세법 제107조 【납세의무자】

①재산세 과세기준일 현재 재산을 사실상 소유하고 있는 자는 재산세를 납부할 의무가 있다.



□종합부동산세법 제7조 【납세의무자】

①과세기준일 현재 주택분 재산세의 납세의무자는 종합부동산세를 납부할 의무가 있다.



□종합부동산세법 제8조 【과세표준】

①주택에 대한 종합부동산세의 과세표준은 납세의무자별로 주택의 공시가격을 합산한 금액에서 다음 각 호의 금액을 공제한 금액에 부동산 시장의 동향과 재정 여건 등을 고려하여 100분의 60부터 100분의 100까지의 범위에서 대통령령으로 정하는 공정시장가액비율을 곱한 금액으로 한다. 다만, 그 금액이 영보다 작은 경우에는 영으로 본다.

1.대통령령으로 정하는 1세대 1주택자(이하  "1세대 1주택자”라 한다) : 12억원

2.제9조제2항제3호 각 목의 세율이 적용되는 법인 또는 법인으로 보는 단체 : 0원

3.제1호 및 제2호에 해당하지 아니하는 자 : 9억원

②(합산배제)다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택은 제1항에 따른 과세표준 합산의 대상이 되는 주택의 범위에 포함되지 아니하는 것으로 본다.

1.「 민간임대주택에 관한 특별법」 에 따른 민간임대주택, 「 공공주택 특별법」 에 따른 공공임대주택 또는 대통령령으로 정하는 다가구 임대주택으로서 임대기간, 주택의 수, 가격, 규모 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 주택

※민간임대주택에 관한 특별법 제2조 【정의】

1.(민간임대주택) 임대 목적으로 제공하는 주택(오피스텔 등 포함)으로서 임대사업자가 주택임대사업자 등록(동 법 제5조)한 주택을 말함

5.(장기일반민간임대주택) 임대사업자가 주택을 10년 이상 임대할 목적으로 취득하여 임대하는 민간임대주택을 말함(아파트 제외)

6의2. (단기민간임대주택) 임대사업자가 6년 이상 임대할 목적으로 취득하여 임대하는 민간임대주택을 말함(아파트 제외)



□종합부동산세법 시행령 제3조 【합산배제 임대주택】

①(합산배제 임대주택)법 제8조제2항제1호에서  "대통령령으로 정하는 주택”이란 「 공공주택 특별법」 제4조에 따른 공공주택사업자(이하  "공공주택사업자”라 한다) 또는 「 민간임대주택에 관한 특별법」 제2조제7호에 따른 임대사업자(이하  "임대사업자”라 한다)로서 과세기준일 현재 「 소득세법」 제168조 또는 「 법인세법」 제111조에 따른 주택임대업 사업자등록(이하 이 조에서  "사업자등록”이라 한다)을 한 자가 과세기준일 현재 임대(제1호부터제3호까지,제5호부터제8호까지,제10호또는 제11호의 주택을 임대한 경우를 말한다)하거나 소유(제4호또는제9호의 주택을 소유한 경우를 말한다)하고 있는 다음 각 호의 주택(이하  "합산배제 임대주택”이라 한다)을 말한다. 이 경우 과세기준일 현재 임대를 개시한 자가 법 제8조제3항에 따른 주택의 보유현황 신고기간 종료일까지 임대사업자로서 사업자등록을 하는 경우에는 해당 연도 과세기준일 현재 임대사업자로서 사업자등록을 한 것으로 본다.

7.건설임대주택 중 「 민간임대주택에 관한 특별법」 제2조제4호에 따른 공공지원민간임대주택 또는 같은 조 제5호에 따른 장기일반민간임대주택(이하 이 조에서  "장기일반민간임대주택등”이라 한다)으로서 다음 각 목의 요건을 모두 갖춘 주택이 2호 이상인 경우 그 주택. (생략)

가.전용면적이 149제곱미터 이하로서 다음의 구분에 따른 공시가격이 그 구분에 따른 금액 이하일 것

1)생략

2)30호 이상의 주택을 임대하는 경우: 30호 이상의 주택의 임대를 개시한 날(30호 이상의 주택의 임대를 개시한 날 이후 임대를 개시한 주택의 경우에는 그 주택의 임대를 개시한 날) 또는 최초로 제9항에 따른 합산배제신고를 한 연도의 과세기준일을 기준으로 하여 12억원

나.10년 이상 계속하여 임대하는 것일 것. (생략)

다.임대료등의 증가율이 100분의 5를 초과하지 않을 것. 이 경우 임대료등 증액 청구는 임대차계약의 체결 또는 약정한 임대료등의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못하고, 임대사업자가 임대료등의 증액을 청구하면서 임대보증금과 월임대료를 상호 간에 전환하는 경우에는 「 민간임대주택에 관한 특별법」 제44조제4항에 따라 정한 기준을 준용한다.



□종합부동산세법 제17조 【결정과 경정】

⑤관할세무서장 또는 관할지방국세청장은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 경감받은 세액과 이자상당가산액을 추징하여야 한다.

1.제8조제2항에 따라 과세표준 합산의 대상이 되는 주택에서 제외된 주택 중 같은 항 제1호의 임대주택 또는 같은 항 제2호의 가정어린이집용 주택이 추후 그 요건을 충족하지 아니하게 된 경우



□민간임대주택에 관한 특별법 제1조 【목적】

이 법은 민간임대주택의 건설ㆍ공급 및 관리와 민간 주택임대사업자 육성 등에 관한 사항을 정함으로써 민간임대주택의 공급을 촉진하고 국민의 주거생활을 안정시키는 것을 목적으로 한다.



□민간임대주택에 관한 특별법 제2조 【정의】

이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.

1. "민간임대주택”이란 임대 목적으로 제공하는 주택[토지를 임차하여 건설된 주택 및 오피스텔 등 대통령령으로 정하는 준주택(이하  "준주택”이라 한다) 및 대통령령으로 정하는 일부만을 임대하는 주택을 포함한다. 이하 같다]으로서 임대사업자가 제5조에 따라 등록한 주택을 말하며, 민간건설임대주택과 민간매입임대주택으로 구분한다.

2. "민간건설임대주택”이란 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 민간임대주택을 말한다.

가.임대사업자가 임대를 목적으로 건설하여 임대하는 주택

5. "장기일반민간임대주택”이란 임대사업자가 공공지원민간임대주택이 아닌 주택을 10년 이상 임대할 목적으로 취득하여 임대하는 민간임대주택[아파트(「 주택법」 제2조제20호의 도시형 생활주택이 아닌 것을 말한다)를 임대하는 민간매입임대주택은 제외한다]을 말한다.

7. "임대사업자”란 「 공공주택 특별법」 제4조제1항에 따른 공공주택사업자(이하  "공공주택사업자”라 한다)가 아닌 자로서 1호 이상의 민간임대주택을 취득하여 임대하는 사업을 할 목적으로 제5조에 따라 등록한 자를 말한다.

10. "주택임대관리업”이란 주택의 소유자로부터 임대관리를 위탁받아 관리하는 업(業)을 말하며, 다음 각 목으로 구분한다.

가.자기관리형 주택임대관리업 : 주택의 소유자로부터 주택을 임차하여 자기책임으로 전대(轉貸)하는 형태의 업

나.위탁관리형 주택임대관리업 : 주택의 소유자로부터 수수료를 받고 임대료 부과ㆍ징수 및 시설물 유지ㆍ관리 등을 대행하는 형태의 업

11. "주택임대관리업자”란 주택임대관리업을 하기 위하여 제7조제1항에 따라 등록한 자를 말한다.



□민간임대주택에 관한 특별법 제5조 【임대사업자의 등록】

①주택을 임대하려는 자는 특별자치시장ㆍ특별자치도지사ㆍ시장ㆍ군수 또는 구청장(구청장은 자치구의 구청장을 말하며, 이하  "시장ㆍ군수ㆍ구청장”이라 한다)에게 등록을 신청할 수 있다. 다만, 외국인은 국내에 체류하는 자로서 「 출입국관리법」 제10조의 체류자격에 따른 활동범위를 고려하여 대통령령으로 정하는 체류자격에 해당하는 경우에 한정하여 등록을 신청할 수 있다.

②제1항에 따라 등록하는 경우 다음 각 호에 따라 구분하여야 한다.

1.삭제 < 2018.1.16>

2.민간건설임대주택 및 민간매입임대주택

3.공공지원민간임대주택, 장기일반민간임대주택 및 단기민간임대주택



□민간임대주택에 관한 특별법 제7조 【주택임대관리업의 등록】

①주택임대관리업을 하려는 자는 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 등록할 수 있다. 다만, 100호 이상의 범위에서 대통령령으로 정하는 규모 이상으로 주택임대관리업을 하려는 자[국가, 지방자치단체, 「 공공기관의 운영에 관한 법률」 제4조제1항에 따른 공공기관(이하 " 공공기관" 이라 한다), 「 지방공기업법」 제49조제1항에 따라 설립된 지방공사(이하 " 지방공사" 라 한다)는 제외한다]는 등록하여야 한다.

②제1항에 따라 등록하는 경우에는 자기관리형 주택임대관리업과 위탁관리형 주택임대관리업을 구분하여 등록하여야 한다. 이 경우 자기관리형 주택임대관리업을 등록한 경우에는 위탁관리형 주택임대관리업도 등록한 것으로 본다.



□민간임대주택에 관한 특별법 제11조 【주택임대관리업자의 업무 범위】

①주택임대관리업자는 임대를 목적으로 하는 주택에 대하여 다음 각 호의 업무를 수행한다.

1.임대차계약의 체결ㆍ해제ㆍ해지ㆍ갱신 및 갱신거절 등

2.임대료의 부과ㆍ징수 등

3.임차인의 입주 및 명도ㆍ퇴거 등(「 공인중개사법」 제2조제3호에 따른 중개업은 제외한다)

②주택임대관리업자는 임대를 목적으로 하는 주택에 대하여 부수적으로 다음 각 호의 업무를 수행할 수 있다.

1.시설물 유지ㆍ보수ㆍ개량 및 그 밖의 주택관리 업무

2.그 밖에 임차인의 주거 편익을 위하여 필요하다고 대통령령으로 정하는 업무



□민간임대주택에 관한 특별법 제13조 【위ㆍ수탁계약서 등】

①주택임대관리업자는 제11조의 업무를 위탁받은 경우 위ㆍ수탁계약서를 작성하여 주택의 소유자에게 교부하고 그 사본을 보관하여야 한다.

②제1항의 위ㆍ수탁계약서에는 계약기간, 주택임대관리업자의 의무 등 대통령령으로 정하는 사항이 포함되어야 한다.

※ 민간임대주택에 관한 특별법 시행령 제12조 【위ㆍ수탁계약서】

법 제13조제2항에서 " 계약기간, 주택임대관리업자의 의무 등 대통령령으로 정하는 사항" 이란 다음 각 호의 사항을 말한다.

1. 관리수수료(위탁관리형 주택임대관리업자만 해당한다)

2. 임대료(자기관리형 주택임대관리업자만 해당한다)

3. 전대료(轉貸料) 및 전대보증금(자기관리형 주택임대관리업자만 해당한다)

4. 계약기간

5. 주택임대관리업자 및 임대인의 권리ㆍ의무에 관한 사항

6. 그 밖에 법 제11조제1항에 따른 주택임대관리업자의 업무 외에 임대인ㆍ임차인의 편의를 위하여 추가적으로 제공하는 업무의 내용

□민간임대주택에 관한 특별법 제15조 【자기관리형 주택임대관리업자의 의무】

임대사업자인 임대인이 자기관리형 주택임대관리업자에게 임대관리를 위탁한 경우 주택임대관리업자는 위탁받은 범위에서 이 법에 따른 임대사업자의 의무를 이행하여야 한다. 이 경우 제7장을 적용할 때에는 주택임대관리업자를 임대사업자로 본다. < 개정 2020.6.9>



□민간임대주택에 관한 특별법 제44조 【임대료】

②임대사업자는 임대기간 동안 임대료의 증액을 청구하는 경우에는 임대료의 5퍼센트의 범위에서 주거비 물가지수, 인근 지역의 임대료 변동률, 임대주택 세대 수 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 증액 비율을 초과하여 청구해서는 아니 된다.



□민간임대주택에 관한 특별법 제67조 【과태료】

①다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자에게는 3천만원 이하의 과태료를 부과한다.

4.제44조제2항에 따른 임대료의 증액 비율을 초과하여 임대료의 증액을 청구한 자