1. 원고의 청구를 기각한다.



2. 소송비용은 원고가 부담한다.

피고가 2023. 3. 22. 원고에 대하여 한 2021년 귀속 양도소득세 338,990,650원의 부과처분을 취소한다.

1. 처분의 경위

가. 원고는 2002. 5. 30. 목포시 00동 1091-4 대 690.4㎡(이하 ‘이 사건 토지’)를 취득한 후, 그곳에 지하 1층, 지상 9층 규모의 건물(이하 ‘이 사건 건물’)을 신축하여 2003. 9. 13. 원고 명의로 소유권보존등기를 마치고, 그 무렵부터 남편인 강00과 함께 위 건물에서 ‘00호텔보석찜질사우나’라는 상호로 목욕탕 및 모텔업을 운영하였다.

나. 원고는 2021. 2. 25. 주식회사 에스지에 이 사건 토지 및 건물을 매매대금 4,402,000,000원에 매도하고, 2021. 3. 25. 주식회사 00 앞으로 소유권이전등기를 마쳐주었다.

다. 원고는 2021. 5. 10. 이 사건 토지 및 건물의 양도가액을 4,402,000,000원으로, 취득가액을 환산취득가액 3,379,620,796원(= 이 사건 토지 549,080,759원 + 이 사건 건물 2,830,540,037원)으로 하여 2021년 귀속 양도소득세 237,676,776원을 예정신고?납부하였다.

라. 피고는 2021. 7. 14. 이 사건 토지의 취득가액을 638,113,840원으로 인정하고 필요경비를 일부 추가하여, 원고에게 2021년 귀속 양도소득세를 204,794,787원으로 경정하고 32,881,983원을 환급하는 결정을 하였다.

마. 원고는 2021. 11. 4. 이 사건 토지의 취득가액을 실지거래가액 673,008,420원으로, 이 사건 건물의 취득가액을 환산취득가액 2,790,097,186원으로 하여 2021년 귀속 양도소득세를 218,389,782원으로 수정신고하고, 기납부한 세액과의 차액 13,594,995원(= 218,389,782원 - 204,794,787원)을 자진 납부하였다.



바. 00지방국세청장은 2022. 7. 11.부터 같은 달 26.까지 00세무서에 대한 정기종합감사를 실시한 결과 이 사건 건물 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 있다고 보아, 원고가 신고한 이 사건 건물의 환산취득가액을 부인하고 위 건물의 장부 등에 기초하여 산출한 1,961,376,130원(이하 ‘이 사건 장부가액’)을 실지거래가액으로 적용하여 양도소득세를 부과하도록 피고에게 통보하였다. 이에 피고는 2023. 3. 22. 원고에게 2021년 귀속 양도소득세 338,990,550원(가산세 포함)을 증액하여 경정?고지하였다(이하 ‘이 사건 처분’).

사. 원고는 2023. 6. 1. 조세심판원에 이 사건 처분에 대하여 심판청구를 제기하였으나, 2023. 9. 25. 기각결정을 받았다.

[인정 근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1 내지 4, 16 내지 18호증(가지번호 있는 것은 각가지번호 포함, 이하 같다), 을 제1호증의 각 기재, 변론 전체의 취지



2. 원고의 주장

이 사건 장부가액은 이 사건 건물의 총공사비 중 일부만을 반영하고 있고, 원고의 실지취득가액이나 당시 시가와 차이가 현격하다. 이 사건 건물은 장부 내용이 거짓임이 명백하고, 그 밖의 증명서류에 의하여 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에 해당하므로, 소득세법 제114조 제7항, 소득세법 시행령 제176조의2 제1항 제2호에 따라 장부가액을 이 사건 건물의 실지거래가액으로 볼 수 없고, 원고가 당초 신고한 대로 환산취득가액을 적용하여 양도소득을 산정하여야 한다. 그럼에도 피고가 이 사건 장부가액을 이 사건 건물의 실지거래가액으로 보아 한 이 사건 처분은 위법하다.



3. 관계 법령

[별지] 기재와 같다.



4. 판단

가. 관련 규정 및 법리

1) 소득세법은, ‘거주자의 양도차익을 계산할 때 양도차익을 계산할 필요경비 중 취득가액은 자산 취득에 든 실지거래가액으로 하고, 이를 확인할 수 없는 경우에 한정하여 대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산취득가액을 순차적으로 적용한 금액으로 하고’(제97조 제1항), ‘양도소득과세표준과 세액을 결정 또는 경정하는 경우에는 제97조 등에 따른 가액에 따라야 하며’(제114조 제4항), ‘취득가액을 실지거래가액에 따라 정하는 경우로서 대통령령이 정하는 사유로 장부나 그 밖의 증명서류에 의하여 해당 자산의 취득 당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 바에 따라 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산취득가액 또는 기준시가 등에 따라 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다’(제114조 제7항)고 규정하고 있다. 소득세법 제114조 제7항의 위임에 따른 소득세법 시행령 제176조의2 제1항은 취득가액을 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있는 사유로, ‘취득 당시의 실지거래가액의 확인을 위하여 필요한 장부, 매매계약서, 영수증 기타 증빙서류가 없거나 그 중요한 부분이 미비된 경우’(제1호), ‘장부, 매매계약서, 영수증 기타 증빙서류의 내용이 매매사례가액, 감정평가 및 감정평가사에 관한 법률에 따른 감정평가법인 등이 평가한 감정가액 등에 비추어 거짓임이 명백한 경우’(제2호)를 규정하고 있다.

2) 양도차익을 계산할 때에 기준이 되는 실지거래가액이란 객관적인 교환가치를 반영하는 일반적인 시가가 아니라 실지의 거래대금 그 자체 또는 거래 당시 급부의 대가로 실지 약정된 금액을 의미한다(대법원 2015. 10. 15. 선고 2011두24286 판결 참조).



3) 한편 과세처분의 적법성에 대한 입증책임은 과세관청에 있으므로 과세소득확정의 기초가 되는 필요경비도 원칙적으로 과세관청이 그 입증책임을 부담하나, 필요경비의 공제는 납세의무자에게 유리한 것일 뿐 아니라 필요경비의 기초가 되는 사실관계는 대부분 납세의무자의 지배영역 안에 있는 것이어서 과세관청으로서는 그 입증이 곤란한 경우가 있으므로 그 입증의 곤란이나 당사자 사이의 형평을 고려하여 납세의무자로 하여금 입증케 하는 것이 합리적인 경우에는 입증의 필요를 납세의무자에게 돌려야 한다(대법원 1992. 7. 28. 선고 91누10909 판결 등 참조).



나. 구체적 판단

앞서 든 증거, 갑 제7 내지 13호증, 을 제3호증의 각 기재 및 변론 전체의 취지에 비추어 인정할 수 있는 다음의 사정들에 의하면, 이 사건 장부가액을 이 사건 건물의 취득 당시 실지거래가액으로 인정할 수 있다. 이 사건 건물의 소유권보존등기 당시 기준의 감정가액이 이 사건 장부가액보다 현저히 높고, 이 사건 장부가액이 이 사건 건물 취득 당시 기준시가보다 낮은 사정, ‘원고가 이 사건 건물을 신축할 당시 관할 행정청에 제출한 도급계약서 등은 이 사건 건물 취득가액에 관한 증빙서류의 일부이고, 원고 부부가 이 사건 건물 취득 무렵 원고가 주장하는 취득가액 상당의 대출을 받았다는 등’에 관한 원고 주장만으로 위 인정을 뒤집을 수 없다. 따라서 이 사건 장부가액을 기초로 이 사건 건물의 취득가액을 산정하여 한 이 사건 처분은 적법하고, 이와 다른 전제에 선 원고의 주장은 이유 없다.

1) 구 지방세법(2003. 5. 29. 법률 제6916호로 개정되기 전의 것) 제111조는 ‘취득세의 과세표준은 취득 당시의 가액으로 하고’(제1항), ‘취득 당시의 가액은 취득자가 신고한 가액에 의한다’(제2항 본문)고 규정하고 있다. 원고는 2003. 8. 20. 이 사건 건물을 신축한 후 00시장에게 취득세 및 등록세를 신고ㆍ납부할 때 위 건물의 과세표준을 2,066,492,341원으로 신고하고, 이에 관하여 건축 및 토목에 관한 공사도급계약서, 건축물의 설계계약서, 공사감리계약서 등을 제출하였다.

2) 원고는 이 사건 토지 및 건물을 주식회사 00에게 양도할 때까지 이 사건 건물에서 ‘00호텔보석찜질사우나’라는 상호로 목욕탕 및 모텔업을 운영하는 동안 이 사건 건물의 취득가액 상당액을 장부에 반영하여 그 장부가액을 바탕으로 감가상각비를 산정한 후 비용으로 계상하여 왔다. 2019. 12. 31.자, 2020. 12. 31.자 및 2021.12. 31.자 각 ‘00호텔보석찜질사우나’의 재무상태표에 이 사건 건물의 자산 가액은 2,050,000,000원으로 기재되어 있다. 납세의무자가 각종 세금을 신고할 당시 스스로 성실하게 작성하였음을 전제로 작성ㆍ제출한 장부의 진정성을 해당 조세 외의 과세에서 쉽게 부인할 수 있도록 허용하면, 조세의 신고ㆍ납부 체계의 근간이 흔들리게 되고, 결국 양도소득세 산정과 관련한 취득가액의 결정에서 추계조사 여부를 납세의무자의 선택에 맡기는 결론에 이르게 되므로, 위 기재 내용을 쉽게 배척할 수 없다.

3) 원고가 이 사건 건물 착공시 00시청에 제출한 공사 관련 계약서상 계약금액의 합계는 2,024,200,000원1)으로서 이 사건 장부가액에 근사하다. 이에 대하여 원고는 ‘위 계약서상 금액 외에도 엘리베이터 2대 설치비 합계 100,000,000원 이상, 2003년도 오폐수 정화조 비용 98,000,000원, 심야전기 및 온수탱크 설치비 대당 8,000,000원, 전기ㆍ통신ㆍ소방 공사비 220,000,000원(= 00전기에 지급한 선지급금 120,000,000원 + 00전기 부도 후 타 업체에 지급한 공사비 100,000,000원), 건물 외벽 마감공사비 130,000,000원, 도시가스배관 공사비 50,000,000원, 간판ㆍ안내판 및 유리문 시트 공사비 120,00,000원 내지 130,000,000원을 이 사건 건물의 신축비용으로 지출하였고, 위 장부가액에는 설계변경에 따른 공사비 증액 또한 반영되지 않았다’고 주장한다. 그러나 원고가 주장하는 공사내역 중 오폐수 정화조 비용, 심야전기 및 온수탱크 설치비, 전기?통신?소방공사비, 도시가스배관 공사비 등은 원고가 00시청에 제출한 건축 도급공사계약서의 공사 내역 중 ‘위생?난방설비공사’, ‘전기?통신?소방공사’에 포함되는 것으로 보인다. 또한 건물 내 엘리베이터 설치공사, 건물 외벽 마감공사는 건물 신축에 관한 기본 공사계약 내용에 포함되는 것이 일반적이고, 만약 따로 공사를 진행한다면 공사계약에 이에 관한 특약이 있어야 할 것인데, 이 사건 건물의 공사계약서에 이에 관한 특약이 명시되어 있지 않다. 그 뿐만 아니라, 원고는 그 주장과 같은 공사내역 및 공사비 지출과 관련한 별도의 계약서, 세금계산서나 영수증 등의 증거를 전혀 제출하지 못하고 있고, 해당 공사비를 장부에 계상하지 않은 경위에 관하여도 납득할 만한 설명을 하지 못하고 있다.

4) 이 법원의 감정인 김병복은 ‘대상물건의 재조달원가에 감가수정을 하여 대상물건의 가액을 산정하는 감정평가방법인 원가법’을 적용하여 이 사건 건물의 소유권보존 등기 당시(2003. 9. 13.) 건물의 구조, 사용자재, 층고, 관리상태 등을 참고하여 부대설비를 포함한 재조달원가를 층별로 구분하여 시장가치를 감정하였다. 그러나 위 감정인의 감정평가액은 3,964,879,700원으로, 원고가 주장하는 실지취득가액 2,760,200,000원[=계약서 상 공사 계약금액 2,024,200,000원 + 위 3)항 기재 개별 공사 지출 비용 합계 73,600,000원]과도 12억 원 이상 차이가 나므로, 위 감정인의 재조달원가 산정의 적정성을 의심할 수밖에 없으므로, 그 감정결과를 받아들이기 어렵다.

5) 원고는 이 사건 장부가액이 취득 당시 기준시가의 81% 수준에 불과하여 비현실적이라고도 주장하나, 이 사건 장부가액은 건물 신축에 의한 취득가액에 관한 것이므로 건물의 거래가격에 관한 기준시가와 단순히 비교하여 위 취득가액의 현실성을 판단하는 것은 부적절하다.

6) 원고는 ‘원고와 남편 강00이 2002. 6.경부터 2023. 10.경까지 사이에 이 사건 건물의 신축 공사 단계에 따라 금융기관으로부터 합계 2,600,000,000원을 대출받은 점에 비추어 보더라도, 이 사건 장부가액은 과소계상된 것’이라는 취지의 주장도 한다. 원고 부부가 이 사건 건물을 신축할 무렵 그 주장과 같은 규모로 대출을 받은 사실은 인정된다. 그러나 대출금의 대출시기만으로 위 대출금 전액이 이 사건 건물 신축을 위하여 사용되었다는 점을 인정할 수 없을 뿐만 아니라, 목욕탕 및 모텔업의 행정절차 비용이나 운영자금 등에도 자금수요가 있었을 것이므로, 위와 같은 사정으로 이 사건 장부가액이 이 사건 건물의 실지거래가격으로서 거짓된 것이라고 인정하기 어렵다

5. 결론

그렇다면 원고의 청구는 이유 없으므로 이를 기각하기로 하여, 주문과 같이 판결한다