심판청구를 기각한다.

1.처분개요



가. 청구인은 주식회사 A(이하  "쟁점양수법인”이라 한다)에게 매매를 원인으로 2022.9.22. 경기도 OOO(이하  "B” 이라 한다)를, 2022.9.26. 강원특별자치도 OOO(이하  "C”이라 하고, 2개의 부동산을 합쳐 이하  "쟁점부동산”이라 한다)를 각 양도(이하  "쟁점양도”라 한다)하였으나 양도소득세를 신고하지 않았다.



나. 처분청은 2024.10.1. 청구인에게 쟁점양도에 관한 양도소득세 OOO원을 결정ㆍ고지하였다.



다. 청구인은 쟁점양수법인에게 매매대금 미지급을 원인으로 하여 매매계약해제 및 소유권이전등기 말소청구의 소를 제기해 승소 판결을 받고, 2025.5.30. 후발적 경정청구를 하였으나 처분청은 2025.6.16. 경정청구를 거부(이하  "쟁점거부처분”이라 한다)하였다.



라. 청구인은 이에 불복하여 2025.6.23. 심판청구를 제기하였다.





2.청구인 주장 및 처분청 의견



가.청구인 주장



(1) 청구인은 쟁점부동산의 소유권을 쟁점양수법인에게 이전하여 주면 이를 사업의 담보로 제공하고 대출을 받아 즉시 청구인에게 매매대금과 소유권이전등기 비용까지 지급하겠다는 쟁점양수법인의 대표인 D의 말을 신뢰해 쟁점부동산의 소유권을 쟁점양수법인에게 이전해 주었다.



(2) 그런데 2024.11.30.까지도 쟁점양수법인은 청구인에게 매매대금을 지급하지 않았고 청구인이 쟁점양수법인에게 여러 차례 전화를 하거나 방문하여 매매대금을 지급할 것을 독촉하였으나 자금이 확보되지 않았다는 이유로 매매대금지급 기한 연기를 요청할 뿐이었다.



(3) 청구인은 쟁점양수법인을 상대로 쟁점부동산에 대한 소유권이전등기 말소청구의 소를 제기하여 2025.3.12. 승소했고, 2025.4.26. 확정되었다.



(4) 양도소득세는 부동산을 처분하고 이익이 발생하면 그에 대해 세율을 적용해 세금을 납부하는 것인데 청구인은 쟁점부동산을 양도하고 매매대금을 전혀 지급받지 못했고 등기비용만을 지출하였는바 전혀 이득이 발생하지 않고 오히려 손해가 발생했다.



(5) 그런데도 처분청은 양도차익이 OOO원 발생했다고 보고 양도소득세 및 가산세를 부과하였고 쟁점판결을 받은 뒤 제기한 후발적 경정청구도 거부하였다. 쟁점거부처분은 실질과세원칙, 신의성실의 원칙, 근거과세원칙 등을 위반한 위법, 부당한 것이므로 취소되어야 한다.



나.처분청 의견



(1) 쟁점부동산은 「민법」 제548조 매매계약 해제의 원상회복의무에 따른 소유권이전등기가 되지 않은 것으로 확인된다.



(2) B의 매매계약서에 따르면 임대차보증금 반환채무 OOO원이 쟁점양수법인에게 승계된 사실이 있고, B의 등기부에 따르면 수원지방법원 OOO지원의 임차권등기명령(OOO)에 의해 2023.1.3. 주택임차권이 등기된바, 임대차보증금의 반환의무 승계를 통해 대금 지급절차를 거친 사실상의 유상이전으로 볼 수 있다.



(3) 주민등록등본에 따르면 쟁점양수법인의 대표인 D이 C에 등기이전일(2022.9.26.)의 이전(2021.9.29.부터 2022.5.1.까지)과 이후(2022.12.19.부터 2023.7.6.까지)에 주민등록을 둔 사실이 있는 바, 쟁점양수법인은 C의 임차인으로 추정되고, 결과적으로 쟁점양수법인의 임대차보증금 반환채권과 청구인의 매매대금 채권을 상계하는 방법으로 매매대금을 지급할 수 있었던 상황이었다.



(4) 또한, 원인무효라면 청구인이 「민법」 제551조에 따른 손해배상청구권을 행사할 수 있음에도 이를 행사한 증거를 제출한 사실이 없다.


(5) 청구인은 쟁점양수법인의 매매대금 미지급을 이유로 곧장 매매계약을 해제할 수 있었음에도 양도소득세 고지결정 이후인 당초 소유권이전등기일부터 2년 2개월이 경과한 2024.11.28.에야 소를 제기해 2025.3.13. 무변론 승소 판결을 받은 사실이 있으며, 당초 양도소득세 무신고에 따른 결정ㆍ고지 시 별도의 불복청구를 하지 않았다.





3.심리 및 판단



가. 쟁점



쟁점부동산의 매매계약이 해제되었으므로 양도소득세를 과세한 처분이 부당하다는 청구주장의 당부



나.관련 법령 :　＜별지＞ 기재



다.사실관계 및 판단



(1) 청구인 및 처분청이 제시한 심리자료 등에 의하면 다음과 같은 사실이 확인된다.



(가) 청구인은 2022.8.30. 쟁점양수법인에게 B을 매매대금 OOO원에 매도하는 매매계약을 체결했고 그 내용은 아래 ＜표1＞과 같으며, 2022.9.22. 쟁점양수법인에게 B의 소유권이전등기를 경료하였다.



＜표1＞ B 매매계약서(요약)

○○○



(나) 청구인은 2022.8.30. 쟁점양수법인에게 C을 매매대금 OOO원에 매도하는 매매계약을 체결했고 그 내용은 아래 ＜표2＞와 같으며, 2022.9.26. 쟁점양수법인에게 C의 소유권이전등기를 경료하였다.



＜표2＞ C 매매계약서(요약)

○○○



(다) 쟁점부동산 매매계약과 관련하여 청구인이 지급받은 매매대금은 없는 것으로 확인된다.



(라) 청구인은 쟁점양수법인을 상대로 쟁점부동산 매매대금 미지급에 따른 매매계약해제를 원인으로 하여 소유권이전등기 말소청구의 소를 제기했고, 무변론 원고 승소 판결(서울남부지방법원 2025.3.12. 선고 OOO 판결, 2025.4.26. 확정됨, 이하  "쟁점판결”이라 한다)이 선고되었으며 그 내용은 아래 ＜표3＞과 같다.



＜표3＞ 판결문(요약)

○○○



(마) B에는 쟁점판결이 확정되었을 당시에 종로세무서장과 마포세무서장을 권리자로 하는 압류등기가 기입되어 있었고, 현재는 E(주)를 채권자로 하는 가압류 등기가 기입되어 있는 것으로 확인되며 그 내용은 아래 ＜표4＞와 같다.



＜표4＞ B 부동산등기사항전부증명서

○○○



(바) C에는 쟁점판결이 확정되었을 당시에 서초구청장, 서초세무서장, 마포세무서장, 종로세무서장, 서울특별시장 및 중구청장을 권리자로 하는 압류등기가 기입되어 있었고, 현재는 서울특별시장을 권리자로 하는 압류등기가 기입되어 있는 것으로 확인되며 그 내용은 아래 ＜표5＞와 같다.



＜표5＞ C 부동산등기사항전부증명서

○○○



(사) B의 매매계약서의 특약사항에는 ‘잔금 중 전세금 OOO원은 공제한다’고 기재되어 있는 것으로 확인된다.



(아) 조사관실 담당자가 B의 양도 당시 임차인이었던 F에게 확인한 결과 F는 B의 양도 사실을 양도일 이후에 알게 되었고 임대차보증금 반환채무를 쟁점양수법인이 인수하는데 동의한 사실이 없는 것으로 확인되며, 위 ＜표4＞의 B의 부동산등기사항전부증명서에 따르면 수원지방법원 OOO지원의 임차권등기명령(OOO)에 의해 2023.1.3. 주택임차권이 등기된바 임차인이 B의 양도 사실을 안 때로부터 상당한 기간 내에 양도인에게 이의를 제기함으로써 청구인에게 쟁점임대차보증금 반환 의무가 존속하고 있는 것으로 확인된다.



(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구인은 쟁점부동산에 대한 매매계약은 해제되었으므로 양도소득세 과세대상이 아니라고 주장하나, 「소득세법」제88조 제1항에서 ㆍ " 양도ㆍ " 란 자산에 대한 등기 또는 등록과 관계없이 매도, 교환 등으로 인하여 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것을 말한다고 규정하고 있고, 설령 매매계약이 해제되어 그 효력이 상실되었음이 법원의 확정판결에 의해 인정된다고 하더라도 매수인에게 경료된 소유권이전등기가 계약해제에 따른 원상회복으로 말소됨으로써 매도인이 해당 자산에 대한 권리를 실질적으로 회복하지 못한 이상 「소득세법」에 따른 양도에 해당되지 아니한다고 보기는 어렵다고 할 것(조심 2017중1102, 2017.7.4., 같은 뜻임)인바, 「소득세법 시행령」 제162조 제1항 제2호에는 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기를 한 경우에는 등기접수일을 양도시기로 규정하고 있는 점, B과 C은 각 2022.9.22., 2022.9.26. 소유권이전등기가 접수되어 양도시기가 도래한 점, 청구인은 쟁점양수법인을 상대로 소유권이전등기 말소청구소송을 제기하고 승소하였으나 무변론으로 종결된 건인 점, 쟁점판결이 있은 뒤에도 심리일 현재까지 쟁점부동산의 소유권이 여전히 쟁점양수법인의 것으로 등기되어 있어 청구인이 쟁점부동산에 대한 권리를 실질적으로 회복하지 못한 것으로 보이는 점 등에 비추어 청구주장을 받아들이기 어렵다고 판단된다.





4.결론



이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로「국세기본법」 제80조의2 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.



＜별지＞ 관련 법령



(1) 국세기본법 제45조의2(경정 등의 청구) ② 과세표준신고서를 법정신고기한까지 제출한 자 또는 국세의 과세표준 및 세액의 결정을 받은 자는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 사유가 발생하였을 때에는 제1항에서 규정하는 기간에도 불구하고 그 사유가 발생한 것을 안 날부터 3개월 이내에 결정 또는 경정을 청구할 수 있다.

1. 최초의 신고ㆍ결정 또는 경정에서 과세표준 및 세액의 계산 근거가 된 거래 또는 행위 등이 그에 관한 제7장에 따른 심사청구, 심판청구, 「감사원법」에 따른 심사청구에 대한 결정이나 소송에 대한 판결(판결과 같은 효력을 가지는 화해나 그 밖의 행위를 포함한다)에 의하여 다른 것으로 확정되었을 때

5. 제1호부터 제4호까지와 유사한 사유로서 대통령령으로 정하는 사유가 해당 국세의 법정신고기한이 지난 후에 발생하였을 때



(2) 국세기본법 시행령 제25조의2(후발적 사유) 법 제45조의2 제2항 제5호에서  "대통령령으로 정하는 사유”란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 말한다.

2. 최초의 신고ㆍ결정 또는 경정을 할 때 과세표준 및 세액의 계산 근거가 된 거래 또는 행위 등의 효력과 관계되는 계약이 해제권의 행사에 의하여 해제되거나 해당 계약의 성립 후 발생한 부득이한 사유로 해제되거나 취소된 경우



(3) 소득세법



제88조(정의) 이 장에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.

1.  "양도”란 자산에 대한 등기 또는 등록과 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등을 통하여 그 자산을 유상으로 사실상 이전하는 것을 말한다. (생략)



제96조(양도가액) ① 제94조 제1항 각 호에 따른 자산의 양도가액은 그 자산의 양도 당시의 양도자와 양수자 간에 실지거래가액에 따른다.



제114조(양도소득과세표준과 세액의 결정ㆍ경정 및 통지) ① 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 제105조에 따라 예정신고를 하여야 할 자 또는 제110조에 따라 확정신고를 하여야 할 자가 그 신고를 하지 아니한 경우에는 해당 거주자의 양도소득과세표준과 세액을 결정한다.



(4) 소득세법 시행령 제162조(양도 또는 취득의 시기) ① 법 제98조 전단에서  "대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우 등 대통령령으로 정하는 경우”란 다음 각 호의 경우를 말한다.

1. 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 등기부ㆍ등록부 또는 명부 등에 기재된 등기ㆍ등록접수일 또는 명의개서일

2. 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기(등록 및 명의의 개서를 포함한다)를 한 경우에는 등기부ㆍ등록부 또는 명부등에 기재된 등기접수일



(5) 민 법



제543조(해지, 해제권) ① 계약 또는 법률의 규정에 의하여 당사자의 일방이나 쌍방이 해지 또는 해제의 권리가 있는 때에는 그 해지 또는 해제는 상대방에 대한 의사표시로 한다.



제544조(이행지체와 해제) 당사자 일방이 그 채무를 이행하지 아니하는 때에는 상대방은 상당한 기간을 정하여 그 이행을 최고하고 그 기간내에 이행하지 아니한 때에는 계약을 해제할 수 있다. 그러나 채무자가 미리 이행하지 아니할 의사를 표시한 경우에는 최고를 요하지 아니한다.



제548조(해제의 효과, 원상회복의무) ①당사자 일방이 계약을 해제한 때에는 각 당사자는 그 상대방에 대하여 원상회복의 의무가 있다. 그러나 제삼자의 권리를 해하지 못한다.



(6) 주택임대차보호법 제3조(대항력 등) ④ 임차주택의 양수인(讓受人)(그 밖에 임대할 권리를 승계한 자를 포함한다)은 임대인(賃貸人)의 지위를 승계한 것으로 본다.