충청북도 청주시장이 2023.9.23. 청구법인에게 한 취득세 OOO원, 지방교육세 OOO원, 농어촌특별세 OOO원 합계 OOO원의 부과처분은 청구법인이 2022.5.4. 취득한 충청북도 청주시 OOO지상건축물 167,331.0899㎡의 건축공사와 관련하여 위 부과처분액을 초과하지 않는 범위 내에서 아래의 사항을 반영하여 과세표준 및 세액을 경정하고, 나머지 심판청구는 기각한다.

1. ＜별지2＞ 기재번호 ＜1＞, ＜4＞, ＜5＞의 비용을 위 건축물의 취득세 과세표준에서 제외한다.

2. ＜별지2＞ 기재번호 ＜3＞의 비용은 기재번호 ＜2＞ 관련 간접비를 제외한 나머지 비용을 위 건축물의 취득세 과세표준에서 제외한다.

1. 처분개요

가. 청구법인은 2022.5.4. 충청북도 청주시 OOO지상에 공동주택 및 근린생활시설 167,311.0899㎡(이하  "쟁점건축물”이라 한다)을 신축하여 취득하고, 취득가격 OOO원을 과세표준으로 하여 산출한 취득세 OOO원, 지방교육세 OOO원, 농어촌특별세 OOO원 합계 OOO원을 처분청에 신고ㆍ납부하였다.

＜표1＞ 쟁점건축물 취득세 신고내역

○○○

나. 처분청은 2023.7.7. 청구법인에 대한 세무조사를 실시한 결과, 쟁점건축물의 취득에 대한 취득세 과세표준이 일부 과소신고된 사실을 확인하고, 2023.9.23. 청구법인에게 아래 ＜표2＞와 같이 그 과소신고액 OOO원을 과세표준으로 하여 산출한 취득세 OOO원, 지방교육세 OOO원, 농어촌특별세 OOO원 합계 OOO원(가산세 포함, 이하  "이 건 취득세”라 한다)을 부과ㆍ고지하였다.

＜표2＞ 쟁점건축물 취득세 추징내역

○○○

다. 청구법인은 이에 불복하여 2023.12.13. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구법인 주장 및 처분청 의견

가. 청구법인 주장

(1) 처분청은 청구법인이 쟁점건축물의 취득세 과세표준에서 제외한 건축공사비 중 ① 조경공사 및 운동시설 공사비용(이하  "쟁점①비용”이라 한다), ② 시스템가구 및 비데 공사비용(이하  "쟁점②비용”이라 한다), ③ 건축공사 간접비 안분액 및 비과세 공사항목에 대한 노무비 안분액(이하  "쟁점③비용”이라 한다)을 차인과표로 하여 이 건 취득세를 부과하였으나,

(가) 쟁점①비용은 건축공사 도급공사내역서의 세부항목상 야외 테이블 및 의자, 쓰레기 분리수거함, 헬스 운동기구 등에 관한 것으로서 건축물의 부합물 내지 종물로서 건축물 자체의 효용을 증가시키는 부대시설이 아닌 이동ㆍ설치가 가능한 일종의 비품에 해당하는 것임에도 토목공사 항목 중 조경공사 내역에 포함되어 있다는 사유만으로 위 비용을 쟁점건축물의 취득세 과세표준에 포함하여 이 건 취득세를 부과한 처분은 부당하다.
(나) 쟁점②비용은 공동주택의 세대별로 세탁실, 드레스룸, 현관창고 등에 설치된 시스템 가구에 관한 것으로서 도급사가 완제품 상태로 납품받아 단순히 배치한 것에 불과하고, 분양자의 필요에 의하여 옷장, 서랍장, 선반 등을 분리하여 위치변경이 가능하도록 시공하였으며, 비데 또한 좌변기에 장착되어 설치된 일체형 비데가 아닌 온라인몰 등 시중에서 구매가능한 분리형 비데로서 언제 어디서나 탈부착이 가능하고 이동 및 재설치가 가능한 점 등에 비추어 이는 건축물의 종물로서 건축물 자체의 효용가치를 증가시키는 건축물의 일부라고 볼 수 있는 근거가 없는바, 위 비용을 쟁점건축물의 취득세 과세표준에 포함하여 이 건 취득세를 부과한 처분은 부당하다.

(다) 쟁점③비용은 도급공사내역 중 관련 직접비 비율로 안분된 간접비의 가액에 관한 것으로서, 각 직접비의 비과세 대상 여부에 따라 그에 대한 간접비를 비과세 대상으로 보아 쟁점건축물의 취득세 과세표준에서 제외한 것임에도, 처분청은 객관적인 이유 없이 청구법인이 산정한 건축공사 간접비 안분가액을 전부 부인하였고, 비과세 공사항목에 대한 노무비 안분액 또한 도급공사내역 중 비과세 공사분에 대한 직접노무비에 대해서도 마찬가지로 전부 부인하였는바, 위 비용을 쟁점건축물의 취득세 과세표준에 포함하여 이 건 취득세를 부과한 처분은 부당하다.

(2) 청구법인은 2019년 9월 이 건 건축공사의 시공사인 대우건설과 도급공사비를 OOO원으로 하여 도급공사계약을 체결하였다가, 이 건 건축공사 준공 후인 2022년 8월 건축공사계약을 타절하면서 설계변경에 따른 순수 공사비 증액분 OOO원과 당초 분양가 대비 상승분에 대한 이익분배금OOO원을 반영하여 총액 OOO원을 증액한 OOO원으로 건축공사비를 확정하였는데, 취득세 신고 당시에는 위 금액이 확정되지 않았기 때문에 추정치로OOO억원을 신고한 것이다.

(가) 취득당시 및 신고당시 도급공사비 확정이 불가능한 현실적인 사정과 취득세 과세표준이 해당 물건의 취득을 위하여 지급하였거나 지급하여야 할 금액인 점을 고려하면, 단순히 청구법인이 예상 공사비를 취득세 과세표준에 포함하여 신고하였다는 사실만으로 확정력이 발생하였다고 볼 수는 없으므로, 당초 도급공사계약금액과 순수 공사비 증액분을 초과하는 금액인 OOO원(이하  "쟁점④비용”이라 한다)은 쟁점건축물의 취득세 과세표준에서 제외되어야 한다.

(나) 청구법인이 도급공사비에 포함하여 시공사에게 지급한 이익분배금 OOO원(이하  "쟁점⑤비용”이라 한다)은 청구법인이 시공사와 당초 도급계약을 체결할 당시 당초 아파트의 평당 분양가를 OOO만원으로 정하고, 실제 시점에 분양가 상승시 매출증가에 따른 수익에 대하여 청구법인과 시공사가 50:50으로 배분하기로 한 약정에 따라 지급한 금액이므로 쟁점건축물의 취득세 과세표준에서 제외되어야 한다.

나. 처분청 의견

건축공사비 중 청구법인이 주장하는 비과세 항목들은 다음과 같은 이유로 과세표준에 포함하는 것이 타당하다.

(1) 쟁점①비용은 야외테이블 및 의자, 쓰레기 분리수거함, 헬스 운동기구 등 열거해 놓은 비품에 대한 직접비가 아니라 해당 비품을 놓기 위해 토목공사 한 비용을 포함한 것으로, 청구법인이 제출한 자료 중 조경공사 항목 내 토목공사라 구분하여 명시되어 있는 비용임이 확인된다.
공동주택 단지 내 조경과 도로는 「건축법」 등에 따라 일정 규모 이상의 공동주택을 건축하는 경우 의무적으로 설치해야 하는 점, 해당 공동주택을 분양하는 경우 별도로 분리할 수 없는 점 등을 고려할 때 공동주택 건축물의 부수된 시설물로 보아, 공동주택 신축시 조경공사비와 도로포장비는 신축 공동주택의 취득가격에 포함된다고 볼 것인바, 「지방세법 시행령」제18조 제1항에서 사실상 취득가격의 범위에  "정원 또는 부속시설물 등을 조성ㆍ설치하는 비용”을 포함하도록 규정하고 있으므로 쟁점①비용을 쟁점건축물의 취득세 과세표준에 포함하여 이 건 취득세를 부과한 처분은 정당하다.

(2) 쟁점②비용은 빌트인 방식의 가전제품으로 빌트인 가전제품이 설치됨에 따라 이를 설치하지 아니한 아파트와 비교하여 인테리어 효과 등 아파트의 효용과 가치를 증가시키고, 분양계약자에게 선택권이 없고 그 설치비용도 쟁점건축물 분양가격에 포함되는 것이어서, 아파트와 함께 거래될 뿐만 아니라 이를 분리하는 경우 아파트의 효용이 감소될 것인바, 쟁점②비용을 쟁점건축물의 취득세 과세표준에 포함하여 이 건 취득세를 부과한 처분은 정당하다.

(3) 위 비용 중 쟁점③비용은 청구법인이 비과세 항목이라고 주장하는 시스템 가구, 비데 등 비과세 항목에 대한 재료비, 노무비, 경비 등을 간접비로 과세표준에서 제외하였지만, 시스템가구 등의 비용이 과세 항목에 해당하는 이상 그에 대한 간접비용 또한 해당 물건의 취득가격에 포함하는 것이 타당하므로, 해당 비용을 쟁점건축물의 취득세 과세표준에 포함하여 이 건 취득세를 부과한 처분은 정당하다.

(4) 취득세는 부동산의 취득행위를 과세객체로 하는 행위세이므로, 그에 대한 조세채권은 그 취득행위라는 과세요건 사실이 존재함으로써 당연히 발생하고, 일단 적법하게 취득한 이상 그 이후에 계약이 합의해제되거나, 해제조건의 성취 또는 해제권의 행사 등에 의하여 소급적으로 실효되었다 하더라도 이미 성립한 조세채권의 행사에 아무런 영향을 줄 수 없다(대법원 2001.4.10. 선고 99두6651 판결) 할 것이고, 당초의 취득가액을 기준으로 한 취득행위가 존재하는 이상 청구법인이 주장하는 사유는 특별한 사정이 없는 한 취득행위 당시의 과세표준을 기준으로 성립한 조세채권의 행사에 아무런 영향을 줄 수 없다 할 것이며, 세무조사시 도급계약서 외 실제 지출된 금액과 관련한 증빙서류를 제출하지 아니하였는바, 청구법인이 주장하는 쟁점④비용을 쟁점건축물의 취득세 과세표준에 제외하여야 한다는 청구주장을 받아들일 수 없다.

(5) 쟁점⑤비용은 청구법인이 쟁점건축물의 신축을 위하여 시공사와 체결한 도급공사계약에 따라 시공사에게 지급한 비용으로서 쟁점건축물을 신축하기 위해 필요한 비용의 일부를 구성하며, 청구법인의 초기 사업비 부담을 줄이기 위해 낮은 분양가로 계약한 후 분양가 상승에 따른 추가공사비 부분을 청구법인이 공사도급변경계약서에서 금액을 별도로 분리ㆍ기재하여 쟁점건축물 준공 후 정산ㆍ지급하는 것으로, 청구법인과 시공사가 아파트 건축 및 분양에 관한 동업관계나 그와 유사한 관계에 있음을 전제로 하여 청구법인이 시공사에게 지급한 이익금이라 하더라도 공사원가라는 본질에 변함이 없는 이상 쟁점건축물의 취득세 과세표준에서 제외하여야 한다는 청구주장을 받아들일 수 없다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

쟁점비용들이 쟁점건축물의 취득세 과세표준에서 제외되어야 한다는 청구주장의 당부

나. 관련 법령 : ＜별지1＞ 참조

다. 사실관계 및 판단

(1) 청구법인과 처분청이 제시한 자료에 따르면 아래와 같은 사실이 나타난다.
(가) 청구법인은 주택신축판매 등 주거용 건물 개발 및 비주거 공급업 등을 영위할 목적으로 충청북도 청주시를 본점소재지로 하여 「조세특례제한법」제104조의31에 따라 설립된 프로젝트금융투자회사이다.

(나) 청구법인은 이 건 사업의 사업주체로서 2019.10.8. 쟁점토지를 취득하고, 2022.5.4. 쟁점토지의 지상에 공동주택 및 근린생활시설용 건축물인 쟁점건축물을 신축하여 취득하였으며, 각 부동산에 대한 취득세 신고를 마친 것으로 확인된다.

(다) 처분청은 2023.7.7. 청구법인에 대한 정기 세무조사를 실시한 결과, 아래 ＜표3＞과 같이 쟁점건축물의 취득가액이 일부 누락되었다고 보아 2023.9.23. 청구법인에게 이 건 취득세를 부과ㆍ고지하였다.

＜표3＞ 쟁점건축물 취득가격 누락액

○○○

(라) 처분청은 건축공사 도급내역 중 아래 ＜표4＞의 쟁점①비용을 쟁점건축물의 취득세 과세표준에 포함하여 이 건 취득세를 부과하였으며, 청구법인은 관련 사진을 제출하였다.

＜표4＞ 쟁점①비용 관련

○○○

(마) 처분청은 건축공사 도급내역 중 아래 ＜표5＞의 쟁점②비용을 쟁점건축물의 취득세 과세표준에 포함하여 이 건 취득세를 부과하였으며, 청구법인은 관련 사진을 제출하였다.

＜표5＞ 쟁점②비용 관련

○○○

(바) 청구법인은 처분청이 건축공사 도급내역 중 직접공사비 중 직접비에 대응하는 간접비 안분액과 비과세대상 노무비를 쟁점건축물의 취득세 과세표준에서 제외하지 아니하였다고 주장하고 있다.

＜표6＞ 청구법인 주장, 추가 비과세 인정 요청대상

○○○

1) 처분청은 청구법인이 주장하는 쟁점③비용 중 쟁점①ㆍ②비용의 직접비에 대응하는 간접비 배분액은 해당 공사가 비과세 대상에 해당하지 아니하므로 그에 대응하는 간접비 또한 비과세 대상에 해당하지 아니한다는 의견이다.
2) 그 외 처분청이 이 건 건축공사의 도급공사비 중 비과세 원가로 인정한 OOO원에는 직접비 중 노무비 OOO원(재료비와 경비는 비과세 처리)과 직접비에 대응하는 간접비 안분액 OOO원이 제외되어 있는 사실이 확인된다.

＜표7＞ 직접비 중 노무비를 제외하여 비과세를 인정한 내역

○○○

(사) 청구법인은 2019년 9월 주식회사 대우건설을 시공사로 하여 이 건 사업의 건축공사도급계약을 체결하였고, 2022.5.4. 쟁점건축물의 신축 후 2022년 8월 공사비 정산 등을 목적으로 건축공사도급변경계약을 체결하였으며, 당초 및 변경 공사도급계약서의 내용은 아래와 같다.

＜ 당초 공사도급계약서(일부발췌) ＞

○○○

＜ 공사도급변경계약서상 추가공사도급금액 관련(일부발췌) ＞

○○○

청구법인이 제출한 계정별원장에 의하면, 청구법인은 시공사에게 변경계약에 따른 도급가액 OOO원을 기성고에 따라 지급한 사실이 확인된다.
(아) 청구법인은 취득세 신고시 당초 도급계약금액 OOO원에 예상 공사비 정산액 OOO원을 합한 OOO원을 신고하였으나, 이후 도급공사비 정산과정에서 실제 공사비 정산액이 OOO원으로 확정되어 총 도급가액은 OOO원이며, 실제 공사비 정산액은 순수 공사비 증액분(OOO원)과 이익분배금(OOO원)의 합계인 것으로 확인된다.

(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 이 건에 대하여 살펴본다.

(가) 먼저, 쟁점①비용(조경ㆍ운동시설)에 대하여 살펴본다.

쟁점①비용은 건축공사 도급공사내역서의 세부항목 중 야외 테이블 및 의자, 쓰레기 분리수거함, 헬스 운동기구 등에 관한 것으로서, 건축물의 부합물 내지 종물로서 건축물 자체의 효용을 증가시키는 부대시설이 아닌 이동ㆍ설치가 가능한 일종의 비품에 해당하는 것으로 보이는바, 쟁점건축물의 신축에 대한 취득세 과세표준에서 제외하는 것이 타당하다고 판단된다.

(나) 다음으로, 쟁점②비용(시스템가구ㆍ비데)에 대하여 살펴본다.

시스템가구 및 비데는 공동주택의 사용승인 전에 설치되었을 뿐만 아니라 그 자체로 공동주택의 효용과 기능에 이바지하는 부대설비에 해당하는 것으로 보이는바, 그 설치비용은 건축물의 사실상 취득가격(간접비용)에 포함되고, 「지방세법」제7조 제3항에 따라 주체구조부와 하나가 되어 건축물의 효용가치를 이루고 있는 것으로서 청구법인에게 해당 유상옵션시설의 취득에 대한 납세의무가 성립한다 할 것인바, 이와 다른 취지의 청구주장은 받아들이기 어렵다고 판단된다.

(다) 다음으로, 쟁점③비용(간접비 및 비과세 대상 노무비)에 대하여 살펴본다.

도급공사비를 구성하는 직접비에 대응하는 간접비를 산정함에 있어 직접비의 과세 및 비과세 여부에 따라 간접비의 과세 및 비과세 여부를 결정하는 것이 타당하다 하겠다.

앞서 살펴본 바와 같이 쟁점②비용은 쟁점건축물의 취득세 과세표준에 포함되는 것이 타당하므로 그에 대응하는 간접비(OOO원)는 쟁점건축물의 취득세 과세표준에 포함되는 것이 타당하다고 판단되나, 쟁점①비용은 쟁점건축물의 취득세 과세표준에 제외하는 것이 타당하므로 그에 대응하는 간접비(OOO원)는 쟁점건축물의 취득세 과세표준에 포함되는 것이 타당하다고 판단된다.

또한, 처분청이 잡공사ㆍ가설공사ㆍ전기공사ㆍ소방공사의 일부에 대하여 비과세 대상 공사임을 인정하고 직접비 중 재료비와 경비는 비과세하면서도 그에 대응하는 노무비(OOO원)와 간접비(OOO원)를 비과세하지 아니한 사실이 확인되므로 해당 금액은 쟁점건축물의 취득세 과세표준에서 제외하는 것이 타당하다고 판단된다.

(라) 다음으로, 쟁점④비용(순수 공사비 차액분)에 대하여 살펴본다.

청구법인은 쟁점건축물의 사용승인 당시 공사대금이 확정되지 아니하여 예상 공사비용을 쟁점건축물의 취득세 과세표준에 포함하여 신고를 마쳤으나, 이후 청구법인과 시공사가 당초 도급계약에서 설계변경에 따른 추가공사비를 정산하여 도급공사변경계약을 체결하고, 관련 공사비를 정산한 사실이 청구법인의 계정별원장에서 확인되므로, 도급공사비는 당초 도급금액 약정금액과 실제 지급한 순수 공사비 증액분의 합계액으로 확정된다 할 것이다.

이 건의 경우 청구법인이 이 건 취득세 신고당시 당초 도급금액 약정금액 OOO원 외 예상 공사비 정산액 OOO원을 추가로 신고하였으나, 이후 정산을 통해 실제 공사비 정산액이 OOO원으로 확정된 사실이 확인되는바, 예상 공사비 정산액과 실제 공사비 정산액의 차액인 쟁점④비용(OOO원)은 쟁점건축물의 신축비용에서 제외하는 것이 타당하다 하겠다.

따라서, 당초 취득세 신고시 과세표준에 포함된 쟁점④비용은 쟁점건축물의 신축비용에 포함된다고 볼 수 없으므로 이 건 취득세 과세표준에서 제외하여 그 세액을 경정하는 것이 타당하다고 판단된다.

(마) 마지막으로, 쟁점⑤비용(이익분배금)에 대하여 살펴본다.

청구법인과 시공사가 2019년 9월 쟁점건축물의 신축을 위해 체결한 도급공사계약에서 그 계약체결 당시 약정 분양가보다 분양가가 상승할 경우 청구법인과 시공사가 공사대금과 구분하여 이익분배금으로 분배하도록 계약을 체결하였고, 도급금액 정산시 쟁점건축물의 개별 호실별로 위 내용을 반영하여 산출한 가액을 이익분배금으로 하여 도급공사변경계약을 체결하였는바, 쟁점⑤비용은 쟁점건축물 신축을 위한 공사대금이라기 보다는 일반분양가 상승에 따른 이익분배금으로서 쟁점건축물 자체의 가격은 물론 쟁점건축물의 취득을 위한 간접비용에 해당한다고 보기도 어렵다 하겠다.

따라서, 청구법인이 시공사에게 지급한 쟁점⑤비용은 쟁점건축물의 신축비용에 포함된다고 볼 수 없으므로 처분청이 청구법인에게 위 비용을 포함하여 이 건 취득세를 부과한 처분은 잘못이 있다고 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 일부 이유 있으므로「지방세기본법」제96조 제7항과 「국세기본법」제80조의2 및 제65조 제1항 제2호 및 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.

＜별지1＞ 관련 법령

(1) 지방세법

제10조(과세표준) ① 취득세의 과세표준은 취득 당시의 가액으로 한다. 다만, 연부(年賦)로 취득하는 경우에는 연부금액(매회 사실상 지급되는 금액을 말하며, 취득금액에 포함되는 계약보증금을 포함한다. 이하 이 절에서 같다)으로 한다.

⑤ 다음 각 호의 취득(증여ㆍ기부, 그 밖의 무상취득 및 「소득세법」 제101조제1항 또는 「법인세법」 제52조제1항에 따른 거래로 인한 취득은 제외한다)에 대하여는 제2항 단서 및 제3항 후단에도 불구하고 사실상의 취득가격 또는 연부금액을 과세표준으로 한다.

3. 판결문ㆍ법인장부 중 대통령령으로 정하는 것에 따라 취득가격이 증명되는 취득

⑧ 제1항부터 제7항까지의 규정에 따른 취득세의 과세표준이 되는 가액, 가격 또는 연부금액의 범위 및 그 적용과 취득시기에 관하여는 대통령령으로 정한다.
(2) 지방세법 시행령
제18조(취득가격의 법위 등) ① 법 제10조 제5항 각 호에 따른 취득가격 또는 연부금액은 취득시기를 기준으로 그 이전에 해당 물건을 취득하기 위하여 거래 상대방 또는 제3자에게 지급하였거나 지급하여야 할 직접비용과 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 간접비용의 합계액으로 한다. 다만, 취득대금을 일시급 등으로 지급하여 일정액을 할인받은 경우에는 그 할인된 금액으로 한다.

1. 건설자금에 충당한 차입금의 이자 또는 이와 유사한 금융비용

8. 붙박이 가구ㆍ가전제품 등 건축물에 부착되거나 일체를 이루면서 건축물의 효용을 유지 또는 증대시키기 위한 설비ㆍ시설 등의 설치비용

9. 정원 또는 부속시설물 등을 조성ㆍ설치하는 비용

10. 제1호부터 제9호까지의 비용에 준하는 비용

② 제1항에도 불구하고 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 비용은 취득가격에 포함하지 아니한다.

1. 취득하는 물건의 판매를 위한 광고선전비 등의 판매비용과 그와 관련한 부대비용

5. 제1호부터 제4호까지의 비용에 준하는 비용

③ 법 제10조제5항제3호에서  "대통령령으로 정하는 것”이란 다음 각 호에서 정하는 것을 말한다.

2. 법인장부: 금융회사의 금융거래 내역 또는 「감정평가 및 감정평가사에 관한 법률」 제6조에 따른 감정평가서 등 객관적 증거서류에 의하여 법인이 작성한 원장ㆍ보조장ㆍ출납전표ㆍ결산서. 다만, 법인장부의 기재사항 중 중고자동차 또는 중고기계장비의 취득가액이 법 제4조제2항에서 정하는 시가표준액보다 낮은 경우에는 그 취득 가액 부분(중고자동차 또는 중고기계장비가 천재지변, 화재, 교통사고 등으로 그 가액이 시가표준액보다 하락한 것으로 시장ㆍ군수ㆍ구청장이 인정한 경우는 제외한다)은 객관적 증거서류에 의하여 취득가액이 증명되는 법인장부에서 제외한다.



＜별지2＞ 쟁점비용 세부구분